俊城·淺水灣推廣策略

目錄第一部分銷售策略......................................................................................................41.銷售策略....................................................................................................................4謝謝閱讀1.1銷售總策略......................................................................................................4精品文檔放心下載1.22005年各階段推售目標................................................................................4感謝閱讀1.2.1銷售初期（2005.2-3）.......................................................................4謝謝閱讀1.2.2強銷期（2005.4-6）...........................................................................7感謝閱讀1.2.3持銷期（2005.7-9）...........................................................................9感謝閱讀1.2.4第二次強銷期（2005.10-12）.........................................................11精品文檔放心下載1.3項目銷售必備條件........................................................................................11精品文檔放心下載1.3.1法律文件.............................................................................................11感謝閱讀1.3.2現(xiàn)場包裝.............................................................................................12感謝閱讀1.3.3宣傳途經(jīng).............................................................................................12謝謝閱讀1.3.4銷售工具.............................................................................................12精品文檔放心下載1.3.5銷售策略.............................................................................................13謝謝閱讀1.3.6其他配合.............................................................................................13感謝閱讀1.4銷售方式........................................................................................................14感謝閱讀1.4.1現(xiàn)場接待（坐盤銷售）.....................................................................14感謝閱讀1.4.2展銷會.................................................................................................14感謝閱讀1.4.3數(shù)據(jù)庫營銷.........................................................................................14精品文檔放心下載1.4.4中原一二手聯(lián)動.................................................................................15精品文檔放心下載1.4.5外延展示.............................................................................................15精品文檔放心下載1.4.6客戶聯(lián)誼會.........................................................................................15謝謝閱讀1.5促銷策略........................................................................................................15精品文檔放心下載1.5.1折扣.....................................................................................................16精品文檔放心下載1.5.2變相折扣匯總.....................................................................................16感謝閱讀1.5.3宣傳造勢活動.....................................................................................17謝謝閱讀第二部分宣傳推廣策略............................................................................................17謝謝閱讀第一章、意義·影響力..............................................................................................18謝謝閱讀標竿·關于俊城·淺水灣的獎項..............................................................................18精品文檔放心下載創(chuàng)新·為時代的英雄們筑屋建所..............................................................................18感謝閱讀唯一性的賣點..............................................................................................................18精品文檔放心下載1、項目定位.........................................................................................................18精品文檔放心下載2、規(guī)劃.................................................................................................................18謝謝閱讀3、建筑.................................................................................................................19感謝閱讀第二章思想·創(chuàng)造力................................................................................................19謝謝閱讀1認知·機會藏于威脅中..............................................................................................19精品文檔放心下載1、認知劣勢與威脅.............................................................................................19謝謝閱讀2、認知優(yōu)勢.........................................................................................................20謝謝閱讀3、認知機會.........................................................................................................20謝謝閱讀第三章操作·執(zhí)行力................................................................................................20精品文檔放心下載1、策略核心................................................................................................................20感謝閱讀1.1策略·計劃....................................................................................................20謝謝閱讀1.2整合................................................................................................................21感謝閱讀1.2.1產品.....................................................................................................21精品文檔放心下載1.2.2園林.....................................................................................................22謝謝閱讀1.2.3地理位置及配套.................................................................................22謝謝閱讀2、項目解析................................................................................................................23謝謝閱讀2.1項目分析........................................................................................................23謝謝閱讀2.2客群分析........................................................................................................24感謝閱讀2.3項目方向性闡述............................................................................................25感謝閱讀3、推廣主線與宣傳賣點組合....................................................................................25感謝閱讀3.1全程推廣主題與推廣主線............................................................................25精品文檔放心下載3.2宣傳賣點........................................................................................................26精品文檔放心下載3.3推廣主線與賣點的有效組合........................................................................27精品文檔放心下載4、各階段推廣策略....................................................................................................28謝謝閱讀4.1銷售初期........................................................................................................28謝謝閱讀4.1.1時間安排.............................................................................................28謝謝閱讀4.1.2形象推廣主題.....................................................................................28感謝閱讀4.1.3階段目標.............................................................................................28感謝閱讀4.1.4配合條件.............................................................................................28謝謝閱讀4.1.5形象推廣策略.....................................................................................28謝謝閱讀4.1.6造勢活動.............................................................................................29謝謝閱讀4.1.7跟進情況.............................................................................................29精品文檔放心下載4.2強銷期............................................................................................................29感謝閱讀4.2.1時間安排.............................................................................................29精品文檔放心下載4.2.2形象推廣主題.....................................................................................30感謝閱讀4.2.3階段目標.............................................................................................30謝謝閱讀4.2.4配合條件.............................................................................................30精品文檔放心下載4.2.5形象推廣策略.....................................................................................30精品文檔放心下載4.2.6產品推廣策略.....................................................................................31精品文檔放心下載4.2.7推售單位.............................................................................................31精品文檔放心下載4.2.8造勢活動.............................................................................................31感謝閱讀4.2.9跟進情況.............................................................................................33精品文檔放心下載24.3平穩(wěn)銷售期....................................................................................................33謝謝閱讀4.3.1時間安排：2005年7-9月................................................................33謝謝閱讀4.3.22005，感·受生活”..................................33感謝閱讀4.3.3階段目標.............................................................................................33精品文檔放心下載4.3.4配合條件.............................................................................................34謝謝閱讀4.3.5形象推廣策略.....................................................................................34謝謝閱讀4.3.6產品推廣策略.....................................................................................34謝謝閱讀4.3.7推售單位.............................................................................................34精品文檔放心下載4.3.8造勢活動.............................................................................................35感謝閱讀4.3.9跟進情況.............................................................................................37謝謝閱讀4.4一期尾盤銷售期（二期強銷期）................................................................37精品文檔放心下載4.4.1時間安排：2005年10-12月............................................................37精品文檔放心下載4.4.22005，感·悟生活”..................................37精品文檔放心下載4.4.3階段目標.............................................................................................37感謝閱讀4.4.4配合條件.............................................................................................38感謝閱讀4.4.5形象推廣策略.....................................................................................38精品文檔放心下載4.4.6產品推廣策略.....................................................................................38精品文檔放心下載4.4.7造勢活動.............................................................................................38精品文檔放心下載5、各階段廣告媒體投放頻率及建議........................................................................40謝謝閱讀5.1媒體列表........................................................................................................40感謝閱讀5.2媒體說明........................................................................................................40感謝閱讀5.3媒體選擇........................................................................................................41感謝閱讀5.4媒體組合........................................................................................................41精品文檔放心下載5.5投放頻率及規(guī)模............................................................................................41感謝閱讀5.6項目推廣........................................................................................................42謝謝閱讀5.6.1項目推廣整合.....................................................................................42精品文檔放心下載5.6.2項目推廣排期.....................................................................................43謝謝閱讀5.6.3項目賣點挖掘.....................................................................................47感謝閱讀5.7..........................................................................50精品文檔放心下載5.8路名牌安排....................................................................................................51謝謝閱讀6、PR、SP活動方案...................................................................................................51感謝閱讀7、地盤包裝建議........................................................................................................52謝謝閱讀7.1現(xiàn)場參觀路線包裝........................................................................................53謝謝閱讀7.2售樓處內部分區(qū)及包裝建議........................................................................53謝謝閱讀7.2.1售樓處功能布局建議.........................................................................54感謝閱讀7.2.2售樓處室內包裝建議.........................................................................55謝謝閱讀8、費用統(tǒng)計................................................................................................................55感謝閱讀3俊城·淺水灣營銷推廣方案第一部分銷售策略1.銷售策略1.1銷售總策略分批推售，穩(wěn)扎穩(wěn)打；三快兩慢，打時間差俊城·淺水灣作為23萬平米的西南生態(tài)大盤,園區(qū)內擁有不同建筑形式的謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀用價格錯位、產品錯位打時間差戰(zhàn)術。項目銷售周期確定為2三快兩慢5個銷售感謝閱讀期，按時間劃分分別為：2005.2～2005.5，預熱階段，銷售速度緩增2005.5～2005.11，一期熱銷、二期面市，銷量高位振蕩*精品文檔放心下載2005.11～2006.3，進入持銷期，銷量在周期內保持穩(wěn)定*謝謝閱讀2006.3～2006.7，二次熱銷，銷量再次攀升*精品文檔放心下載2006.8～2006.12，進入尾盤銷售期,消化剩余單位謝謝閱讀1.22005年各階段推售目標2005年項目的主要推售單位以一、二期的高層為主，且目前別墅、洋房的謝謝閱讀推售量并不清晰，因此，此處，進對2005年高層的推售做階段性方案建議。謝謝閱讀項目的全程銷售節(jié)奏分為三快兩慢，但2005年中我們又將項目的銷售階段精品文檔放心下載再次細分，以更好的指導全年的銷售。1.2.1銷售初期（2005.2-3）銷售目標：完成一期高層總銷售面積的9％左右；年2-3月共推出單位962月推售單位全部為先期銷售精品文檔放心下載的散戶單位。4推售套數(shù)統(tǒng)計：2月3月19＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,2S,91-96㎡,23T謝謝閱讀19＃,3S,128-132㎡,3T22＃-2,3S,128-130㎡,14T精品文檔放心下載20＃,2S,91-92㎡,2T22＃-2,4S,208㎡,1T謝謝閱讀23＃,2S,89-90㎡,2T23＃,3S,117-128㎡,9T24＃,2S,93-101㎡,10T推售單位25＃,2S,95-97㎡,3T25＃,3S,148-153㎡,4T26＃,2S,97㎡,1T26＃,3S,148-153㎡,8T28＃,2S,95-97㎡,3T28＃,3S,148-153㎡,10T30＃,2S,94㎡,1T合計58套38套推售單位統(tǒng)計：2月3月樓號房號樓號房號樓號房號房號180225#10222#2門23032304精品文檔放心下載180317032203220419#180110321032104170115012003200414013011903190420#18022011803180451803101170380418021021603704180318011503604180117011403504180414011303404170426#1301120330423#4015011103204301301100310420120190324031011018033041803703104102603180210350310218014031803150130317031301203160328#110110324#1403701130360140350130340110330130#102101目標均價：2005年2-3月份，由于進場時間、銷售人員對項目的熟悉程度以及精品文檔放心下載推售的先期剩余單位需要及時消化等原因，2005年項目啟動階段，價格不宜比精品文檔放心下載先期有太大漲幅，保持在4370元/平米。價格調整：2005年2-3月不進行價格漲幅的調整。精品文檔放心下載61.2.2強銷期（2005.4-6）銷售目標：完成一期高層總銷售面積的43％左右；年4-6月共推出單位187月推售單位絕大部分為先期未感謝閱讀開售單位，如20＃、21＃01單元，22＃、29＃部分單元。精品文檔放心下載推售套數(shù)統(tǒng)計：4月5月6月19＃,3S,140-144㎡,3T22＃-2,2S,91-97㎡,23T19#,3S,140-144㎡,4T精品文檔放心下載20＃,3S,128-144㎡,23T22＃-1,3S,128-130㎡,23T20#,3S,140-144㎡,7T感謝閱讀22＃-2,2S,92㎡,1T29＃,3S,148-153㎡,18T21#,3S,123-128㎡,18T推售謝謝閱讀22＃-1,4S,208㎡,1T22#-1,2S,91-96㎡,24T單位謝謝閱讀29＃,2S,94-95㎡,18T22#-2,3S,128-130㎡,9T精品文檔放心下載30＃,2S,89㎡,2T30#,3S,117-121㎡,3T謝謝閱讀30＃,3S,117-128㎡,9T合計58套64套65套推售單位統(tǒng)計：4月5月6月樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號精品文檔放心下載19#180422#2門22#22#22#24022302230129#1801160424022門1門1門22#404240122022201170119#15042302

1門謝謝閱讀30429#180321022101160114042202精品文檔放心下載20#1801170320022001150113042102精品文檔放心下載1701160319021901140120#16042002謝謝閱讀1601150318021801130115041902謝謝閱讀1501140317021701120114041802精品文檔放心下載1401130316021601110113041702感謝閱讀1301120315021501100112041602謝謝閱讀7120111031402140190111041502感謝閱讀110110031302130180110041402感謝閱讀10019031202120170118011302謝謝閱讀9018031102110160117011202精品文檔放心下載8017031002100150116011102精品文檔放心下載70160390290140115011002精品文檔放心下載6015038028013011401902精品文檔放心下載5014037027012011301802感謝閱讀4013036026011011201702感謝閱讀30120350250111016021804103402401100150221#804180230230190140270410320220180130260418031021017012025043016011024042015011704304101401160430#104301150413042011404

22#23041011304門204150112041041401110430#180113011004904目標均價：2005年4-6月份，銷售的旺季，客戶積累也隨著項目進入強銷期而精品文檔放心下載精品文檔放心下載月份的謝謝閱讀一期高層均價分別為4437元/平米、4527元/平米、4573元/平米。謝謝閱讀8年4-6感謝閱讀將對一期高層價格進行調整，4-6月份價格分別上調1.5、2、1個百分點不等。謝謝閱讀1.2.3持銷期（2005.7-9）銷售目標：完成一期高層總銷售面積的36％左右；年7-9月共推出一期可售單位143精品文檔放心下載21＃、22＃、29＃單元。推售套數(shù)統(tǒng)計：7月8月9月21#,2S,89-95㎡,36T22#-1,2S,91-97㎡,23T22#-1,3S,127-129㎡,23T感謝閱讀推售單位21#,3S,138-142㎡,18T22#-1,3S,127㎡,1T29#,2S,97㎡,18T精品文檔放心下載22#-2,3S,127-129㎡,24T合計54套48套41套推售單位統(tǒng)計：7月8月9月樓號房號房號樓號房號樓號房號樓號房號樓號房號謝謝閱讀21#1802180422#230322#240122#230429#1802精品文檔放心下載170217041門22032門23011門22041702精品文檔放心下載160216042103220121041602感謝閱讀150215042003210120041502精品文檔放心下載140214041903200119041402感謝閱讀130213041803190118041302精品文檔放心下載120212041703180117041202精品文檔放心下載110211041603170116041102精品文檔放心下載100210041503160115041002感謝閱讀9902904140315011404902感謝閱讀802804130314011304802感謝閱讀702704120313011204702謝謝閱讀602604110312011104602精品文檔放心下載502504100311011004502精品文檔放心下載40240490310019044023023048039018043022022047038017042021021046037016041021803903503601504170380340350140416037033034013041503603203301204140350310320110413034032403101120330311032031003103目標均價：2005年7-9月份，一期客戶積累也隨著項目一期的封頂并逐漸銷售感謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀月精品文檔放心下載4573精品文檔放心下載元/平米。價格調整：2005年7-9月，隨著二期高層樓座的開售以及一期的漸漸收尾，對感謝閱讀一期高層價格調整只在8月份價格上調1.5個百分點。精品文檔放心下載101.2.4第二次強銷期（2005.10-12）銷售目標：一期高層銷售基本完成，二期高層進入全面銷售高潮期；感謝閱讀推售單位：由于二期高層推搜尚未確定，因此具體推售單位還需等待。精品文檔放心下載感謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀銷售難度。二期高層入市均價為4700精品文檔放心下載行調整）價格調整：2005年10-12月，二期高層將在開盤后的兩個月里分別有兩次漲價感謝閱讀計劃，即10月中和11月中，價格計劃上調1.5謝謝閱讀根據(jù)當時市場變化情況做具體調整）1.3項目銷售必備條件項目的銷售條件將對以上銷售階段所確定的銷量和價格調整起到很重要的精品文檔放心下載支持作用。1.3.1法律文件五證齊全是項目開售的基本條件，只簽《認購書》是無法保障買賣雙方的謝謝閱讀雙方利益；若因處理不善引起客戶糾紛，將會影響樓盤聲譽和銷售。感謝閱讀國有土地使用權證建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證開工許可證銷售許可證項目一期高層已經(jīng)取得銷售許可證，考慮到回款和銷售季節(jié)，二期高層以及感謝閱讀洋房和別墅的各項證件希望也能夠按時取得。1.3.2現(xiàn)場包裝現(xiàn)場銷售環(huán)境應該是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板房）的和諧謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀提供良好的賣場環(huán)境。一期的環(huán)境美化工地圍墻更新銷售中心示范單位沿街指示牌樓體條幅路燈彩旗1.3.3宣傳途經(jīng)在既有良好銷售環(huán)境的前提下，以引起客戶對項目的興趣以至蒞臨現(xiàn)場參感謝閱讀謝謝閱讀項目的過程中建立項目的形象和知名度。報紙廣告新聞繕稿直郵廣告（DM）網(wǎng)絡戶外路牌公關、促銷活動1.3.4銷售工具精品文檔放心下載感謝閱讀12項目質量和宣傳包裝的同時也不應該忽略銷售工具的制作。謝謝閱讀展板模型效果圖樓書折頁（戶型單頁）VCD（宣傳片）紀念品手提袋1.3.5銷售策略銷售方式和價格策略是項目切入市場成功與否的重要因素，在宣傳配合到謝謝閱讀位的情況下，根據(jù)市場競爭對手情況，選擇符合本項目的銷售方式和價格策略，謝謝閱讀這其中包括制定合理的價格表、提供靈活的付款方式和必要的促銷優(yōu)惠三個方感謝閱讀面。銷售方式（銷售渠道）價格策略促銷優(yōu)惠價格表推售單位安排付款辦法1.3.6其他配合工程進度銷售培訓資料購房費用表認購書正式合同書律師樓13按揭銀行公證處1.4銷售方式1.4.1現(xiàn)場接待（坐盤銷售）現(xiàn)場接待是房地產銷售工作中最為重要的方式，產品的最終成交多為通過精品文檔放心下載與客戶在現(xiàn)場接待中心的談判而完成。這種方式的特點為客戶購買特征比較明感謝閱讀謝謝閱讀輔以銷售人員的努力游說較容易達到促成成交的目的。坐盤銷售需要在廣告宣傳上予以較大的支持，以吸引客戶注意，促使其撥感謝閱讀打熱線咨詢電話或前來現(xiàn)場咨詢，銷售人員即可通過游說促成交易。精品文檔放心下載1.4.2展銷會較大規(guī)模的項目有必要在前期參加大型展銷會，雖然不能夠在展銷會現(xiàn)場精品文檔放心下載精品文檔放心下載目在市場中樹立形象提高項目的美譽度，還可以使項目的知名度迅速擴大，感謝閱讀謝謝閱讀推出新產品時參加效果較好的1~2次展銷會即可。謝謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載公司建議在新銷售處落成后舉辦一個大型慶祝活動，將客戶約至銷售中心。精品文檔放心下載屆時舉行抽獎或促銷活動，促進客戶成交。1.4.3數(shù)據(jù)庫營銷運用數(shù)據(jù)庫營銷，我們能做到14精品文檔放心下載進行項目宣傳；感謝閱讀忠誠度的基礎1.4.4中原一二手聯(lián)動天津中原在全市各區(qū)擁有10謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀圍得到極大的寬泛，更多的促進現(xiàn)場人氣及銷售。1.4.5外延展示現(xiàn)場銷售中心距離客源區(qū)相對較遠，設置外延展示場即可達到擴大項目知精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀的大型商場或是超市進行展示或巡展。1.4.6客戶聯(lián)誼會在本項目銷售一定階段之后，為了在客戶群中繼續(xù)擴大項目的良好口碑，精品文檔放心下載感謝閱讀謝謝閱讀揮項目現(xiàn)有客戶資源，帶動新的客戶成交，進一步促進項目銷售。謝謝閱讀1.5促銷策略謝謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀也不可能大幅度縮短顧客的考慮時間。感謝閱讀15精品文檔放心下載精品文檔放心下載謝謝閱讀好。具體建議：1.5.1折扣付款折扣是付款方式的有益補充，是促進客戶最終成交的最佳輔助手段。謝謝閱讀一次性付款：九九折銀行按揭、公積金及組合貸款：首付部分九九折注：此折扣比例可根據(jù)銷售進度適當調整。誠然，不同付款方式對于發(fā)展商的資金回流速度將產生較大影響，為保證感謝閱讀感謝閱讀謝謝閱讀籠。1.5.2變相折扣匯總變相折扣是拋除價格折扣之外，發(fā)展商給與客戶的一種優(yōu)惠手段。采用這精品文檔放心下載種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產生購買意向，精品文檔放心下載早下抉擇。結合項目產品市場定位及目標市場客戶群年齡層次、需求特征等，建議在感謝閱讀項目銷售過程中通過現(xiàn)場活動、促銷會等形式可采用的促銷手段如下：精品文檔放心下載對準備成交或已經(jīng)成交的客戶旅游大獎送車裝、VIP售后服務卡華夏未來兒童卡健身俱樂部會員卡家具、電器16物業(yè)管理費對尚未成交客戶或廣大購房者到場訪客紀念品（項目明信片、印有項目LOGO物品等）精品文檔放心下載1.5.3宣傳造勢活動1.5.3.1公關宣傳類建筑、園林專家項目推介會專家教你投資房地產——企業(yè)贊助活動秋季房展會春季房展會……1.5.3.2促銷宣傳類體驗公園休閑活動公園·親子沙龍涼夏·水畔啤酒節(jié)民間藝術節(jié)開盤慶典·拍賣物業(yè)費圣誕·嘉年華“家有景觀”攝影比賽封頂、入伙慶典嘉年華……第二部分宣傳推廣策略俊城·淺水灣——公園2005感·動生活在資訊的海洋里，要讓消費者記住你的品牌，惟有可聯(lián)想的東西。感謝閱讀居住文化為品牌賦予了附加值。因文化認同而選擇品牌。17精品文檔放心下載感謝閱讀原則，細節(jié)的雕琢。第一章、意義·影響力標竿·關于俊城·淺水灣的獎項2005全國最具投資潛力樓盤2004年度中國最適合居住的公園社區(qū)2004年度CIHAF中國房地產名盤2004年度第六屆中國住交會天津名盤2004年對第六屆中國住交會天津最佳園林設計獎精品文檔放心下載創(chuàng)新·為時代的英雄們筑屋建所唯一性的賣點產品實體的惟一和獨特個性，將以差異化姿態(tài)創(chuàng)造無競爭的市場空間。精品文檔放心下載在同質化的環(huán)境里，對受眾或買家的任何細節(jié)觸動都可以構成創(chuàng)新。精品文檔放心下載精品文檔放心下載于比較優(yōu)勢。創(chuàng)新應造就積極的心理落差和心理預期，才能加重買家購買的籌碼。感謝閱讀創(chuàng)新不盡包括產品的實體或硬件，也涵蓋運營的思路或操作的體系完整性。精品文檔放心下載1、項目定位感謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載二次置業(yè)者，明確、樸素的階層定位。2、規(guī)劃天津首席公園社區(qū)，休閑運功主題公園是本案的靈魂和核心特色。感謝閱讀低密度、高綠化率公園社區(qū)，繁華城市中的珍貴資源。感謝閱讀北高南低的錯落設置，景觀層次豐富錯落。部分樓座實現(xiàn)無限樓間距，視野更加開闊。183、建筑純粹的戶型均質產品，面積范圍在90～150平米。感謝閱讀視覺建筑。陽臺造型構筑了活潑、自然、輕松的外檐，市面罕有。感謝閱讀建筑質感、觸感與品味感的統(tǒng)一。創(chuàng)新的點式板高，保證了戶戶全明的唯美設計。陽臺8字韻律的異同造型，主人的專屬標志，具備獨特的識別感。精品文檔放心下載步入式陽光房，典型的心情之所。部分陽臺、呼吸臺的同臺設置，生活空間與自然空間的悄然轉換。精品文檔放心下載全明戶型，采光、通風順暢。開敞式全明電梯廳，與自然隨時的接觸開放式交通連廊，通風順暢，提供健康的公共共享空間。謝謝閱讀擁有3.0米層高，裝修后仍擁有高于普通住宅的生活空間。謝謝閱讀部分住宅的橫廳設計，超大景觀、采光面，演繹新景觀視野。精品文檔放心下載感謝閱讀式陽臺以及廚房的服務陽臺。第二章思想·創(chuàng)造力認知·機會藏于威脅中1、認知劣勢與威脅感謝閱讀勤，目前項目附近交通建設尚未開通，為不利因素。感謝閱讀金廈項目價位的比較、陽光100品牌、交通、配套的比較。謝謝閱讀生活條件問題：一期現(xiàn)況食衣住行居住條件不成熟，社區(qū)內商業(yè)配套較少，謝謝閱讀期房階段容易面對客戶分流，成交速度緩慢的問題，除非具備工地形象。謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀一定程度的噪音影響。精品文檔放心下載的生活私密性。192、認知優(yōu)勢位處天津西南上風處，自然生態(tài)環(huán)境較好屬于奧運版塊，擁有巨大發(fā)展?jié)摿碛幸粋€7萬平米的主題公園作為項目的良好配套，該特點具有地區(qū)唯精品文檔放心下載一性項目未開工便已獲得多項殊榮，擁有良好的口碑地鐵六號線，以及幾條規(guī)劃路為本案未來的發(fā)展提供了交通上的便利感謝閱讀周邊擁有多個成熟社區(qū)，為本案提供了良好的社區(qū)外配套支持謝謝閱讀水上大學城緊鄰本案，從而為本案提供了良好的人文環(huán)境謝謝閱讀主題公園設置齊全，從而豐富了未來社區(qū)居住者的生活精品文檔放心下載本案周圍鄰近兩座公園，為本案提供了豐富的視野空間感謝閱讀戶型設計合理、功能性強本案產品豐富，擁有高層、洋房、別墅多種類型與類似項目比較，目前價位擁有一定優(yōu)勢由于所處區(qū)域及水上大學城的存在，使本案在未來擁有了一定的投資與精品文檔放心下載升值潛力3、認知機會公園居家——天津首個以公園為主題的復合型社區(qū)一個有意識引導市場潮流的創(chuàng)新樓盤一個關注生活品味及生活哲學的人文社區(qū)一個具備生活質感與高舒適度、享受度的超值物業(yè)一個集合輕松風格設計的階層社區(qū)第三章操作·執(zhí)行力1、策略核心1.1策略·計劃實施全方位整合打擊策略策略核心：全方位整合打擊20整合策略：品牌營銷＋產品特征＋階層語境＋競爭力戰(zhàn)術“品牌營銷”抓住要害，解決認知不足“產品特征”利益驅動，實際利益“階層語境”分眾傳播，強化傳播效果“競爭力戰(zhàn)術”真正實現(xiàn)目標的連續(xù)不斷的攻擊力謝謝閱讀讓整合策略具備“指導產品方向，實現(xiàn)品牌理想”的真正策略組合方式，最終感謝閱讀結果就是對細分后的目標市場實現(xiàn)由物質到精神層面的全方位整合打擊。精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀精品文檔放心下載戶的需求，直到近于無法挑剔為止。即：意識形態(tài)（報廣）——“震撼”你；現(xiàn)場環(huán)境（公園、社區(qū)環(huán)境）——“打擊”感謝閱讀你；依靠實惠（健康生活狀態(tài)）——“誘惑”你；全方位、多層面地進行精神感謝閱讀1.2整合1.2.1產品講基礎理念基礎：開發(fā)商的項目操作理念；項目所獲獎項；精品文檔放心下載謝謝閱讀高林，物業(yè)顧問——第一太平戴維斯…傾力打造天津首席公園社區(qū)。精品文檔放心下載講上層（產品）感謝閱讀們無盡的想象力與寧靜、致遠。最具比較力的產品：與擁擠的CBD、市中心高層相比，除了擁有高品質的建感謝閱讀筑外，本案讓業(yè)主更感榮耀的是健康的環(huán)境和綠色的品質生活。感謝閱讀感謝閱讀21不可或缺的景觀。講建筑謝謝閱讀個建筑都能做到的，尤其市中心的高層。精品文檔放心下載人的生活的幸福狀態(tài)，即生活的安寧與精神的安寧。1.2.2園林講公園社區(qū)誕生在“公園”之上：公園社區(qū)時代來臨；公園格調：居住的公園休閑運動的公園健康的公園講造園景觀整體設計：風格定位——差異化、沖突感的空間形態(tài)；感謝閱讀底面設計——步行環(huán)境的反S謝謝閱讀道路交通系統(tǒng)；景觀的時間性：夜景設計——高質量的照明系統(tǒng)是行者的第三只眼睛；精品文檔放心下載季節(jié)性設計——植物景觀的情緒變化，植被狀況；景觀的娛樂性：景觀建筑——各種景觀點、軸、線、面；講公園的主人知識中堅力量文人移民的聚居群體生態(tài)健康生活態(tài)度持有者追求更好生活品質者有脫離、仕隱情結的居者1.2.3地理位置及配套講地理周邊區(qū)域現(xiàn)狀與前景：大環(huán)境（西南成熟居住區(qū)）中環(huán)境（道橋路規(guī)劃）22小環(huán)境（地理價值：奧體中心、大學城）講會所（公園泛會所）精品文檔放心下載性。公園價值：提升周邊區(qū)域土地價值改善居民生活方式、文化品味公園生活方式：無年齡差異、無季節(jié)區(qū)分、無時間限制體育中心——社區(qū)內綜合運動場所網(wǎng)球場——成功人士忘卻煩惱，調整身心場所。兒童娛樂場里的托兒所——水邊沙灘兒童撒野區(qū)。太極廣場老人養(yǎng)生區(qū)——充足的養(yǎng)生空間。綜合體育廣場——青年人的放縱區(qū)，獵奇與激情同在。精品文檔放心下載器械健身區(qū)步道溫情區(qū)水上舞臺——音樂激情運動舞蹈區(qū)。水上碰船區(qū)——水上溫馨娛樂的游水玩水區(qū)域。水上獨木舟極限運動區(qū)——獵奇體育項目。水邊棧道燒烤休閑享樂區(qū)——富足社會新生活方式，使身心休謝謝閱讀閑、放松、平和。講物業(yè)物業(yè)顧問：英國第一太平戴維斯，擁有專業(yè)精神及權威水準。感謝閱讀160謝謝閱讀理了全國多家物業(yè)項目。2、項目解析2.1項目分析23城市西南規(guī)模社區(qū)誘發(fā)購買行為引領城市居住新風潮打造獨賣市場非買不附價格公園給予人們的精神愉悅加價地段天津的西南部居住環(huán)境工程可的理值產品定位啟動的提配套南開區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢由升物業(yè)服務創(chuàng)造景觀環(huán)境與增周邊項目的品質對照加空間機能大學城的能量吸收人文氣質價值>價格2.2客群分析自發(fā)＋誘發(fā)購重視優(yōu)惠與品質高教群眾區(qū)域認同重視生活的交際自發(fā)＋價模的支持買前瞻群眾重視板塊未來性誘發(fā)＋主題支持242.3項目方向性闡述城市發(fā)展新希望聚集區(qū)：文人移民的聚居群落景觀環(huán)境：公園居家，孕育靈性精神客層定位：中產階級的物質消費與精神愉悅教育氛圍：知·本（知識＋資本）是衡量萬物的尺度3、推廣主線與宣傳賣點組合精品文檔放心下載然這些賣點之間并不矛盾，但如果要做到面面俱到則并不實際。感謝閱讀采用有效的手段將諸多賣點進行組合，配合不同階段的銷售任務，分階段、精品文檔放心下載謝謝閱讀感謝閱讀展活動與宣傳，從而營造良好的銷售業(yè)績。圍繞賣點，逐個展開；制造亮點，精準轟炸。3.1全程推廣主題與推廣主線全程推廣主題：“公園2005感·動生活”全程推廣主線：“形象推廣”與“產品推廣”兩條主線并行2005感·動生活”自信力推廣主線樹立品牌形象完成銷售任務

產品力推廣主線感謝閱讀感謝閱讀25完成。推廣主線感謝閱讀精品文檔放心下載推廣，最終完成產品的銷售目標。3.2宣傳賣點謝謝閱讀基礎支撐點，結合全案不同節(jié)點的銷售目標進行有重點的、分階段的推廣宣傳。感謝閱讀賣點分析：感謝閱讀所獨有的重要賣點之一，公園的存在，一方面提高了本案所處社區(qū)的綠精品文檔放心下載化比率，為居住者提供了一處休閑娛樂的好去處，同時亦增加了本案的精品文檔放心下載附加價值，為本案的價格提升提供了支撐點。謝謝閱讀健康問題，高綠化率、大面積水系、主題公園等要素的存在并不僅僅是感謝閱讀提高了社區(qū)生活品質這么簡單，它背后隱藏著“健康”這一人們一直所謝謝閱讀關注的重要話題，如何正確挖掘這一賣點，將有利于本案的后期銷售。感謝閱讀“休閑”賣點：休閑是生活中不可缺少的一份甜品，缺少了它，人們的精品文檔放心下載精品文檔放心下載處，如何充分利用已有資源使客戶通過有趣的休閑娛樂活動，來感受生精品文檔放心下載活所帶來的那份的樂趣，從而產生對自身未來生活的向往，最終導致人精品文檔放心下載們對本案的認同度，這是我們在今后推廣過程中所要面臨的一個重要問精品文檔放心下載題?！拔幕辟u點：本案對面既是“水上大學城”規(guī)劃用地，三所大學院校感謝閱讀即將在此建校，大學城的存在無形中為本案鍍上了一份“文化”氣息，精品文檔放心下載并為社區(qū)生活增添了一份“書香”之氣。如何充分利用這一優(yōu)勢，有效感謝閱讀的提升本案的生活品味，將是我們在后期推廣中所要充分利用的一點。精品文檔放心下載“品味”賣點：人們都知道建筑有品味，但是人們的生活同樣需要富有感謝閱讀品味，在這里我們將深度挖掘生活的賣點，并將其與本案建筑有機的結感謝閱讀26精品文檔放心下載“投資”賣點：本案位屬天津西南奧運版塊，擁有廣闊的投資與發(fā)展?jié)撝x謝閱讀感謝閱讀區(qū)位具有地域性、發(fā)展性等特點，因此我們從投資、從地區(qū)未來發(fā)展?jié)摳兄x閱讀力來方面來提升本案的價值，從而賦予本案一個永恒的賣點。精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載精品文檔放心下載通過宣傳手段來提升本案的附加價值。3.3推廣主線與賣點的有效組合2005精品文檔放心下載精品文檔放心下載感謝閱讀終完成促進銷售的推廣任務。其各階段推廣主題如下圖所示：公園居家公園2005感·動生活公園2005感覺生活公園2005感受生活公園2005感悟生活精品文檔放心下載（4-6月）（7-9月）（10-12月）休閑健康產品文化品味產品感謝閱讀274、各階段推廣策略4.1銷售初期4.1.1時間安排2005年2-3月4.1.2形象推廣主題“公園2005，感·動生活”4.1.3階段目標在2-3月份，推出全程推廣主題“公園謝謝閱讀引領全程的推廣宣傳活動。歸結以前宣傳中出現(xiàn)的一些問題，有針對性的對客戶所關注的一些問題謝謝閱讀進行重點宣傳。為銷售人員了解項目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進有精品文檔放心下載效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎本階段的銷售目標為一期銷售總任務的9%。4.1.4配合條件銷售人員快速熟悉項目，完成本階段銷售目標地盤工程形象包裝日趨完善，工程進度保證準時營銷工作不得松懈。4.1.5形象推廣策略由于2004感謝閱讀等產品形象類概念，并已在市場形成了一定的知名度。在2005年2月中下旬，我方開始進場并進入項目熟悉期，宣傳主題亦應配精品文檔放心下載合銷售任務的展開而有所改變。在此之間，我方將在2004年主推“公園居家”謝謝閱讀感謝閱讀先的形象化、概念化推廣方向，向“公園居家式生活”的實質化方向轉變。謝謝閱讀在2-3月份的初期銷售階段，我們依據(jù)“公園”與“公元”諧音這一特點，感謝閱讀謝謝閱讀推出2005年這一新年度的銷售口號。感謝閱讀28謝謝閱讀年推廣始終，引申出“項目動謝謝閱讀4.1.6造勢活動促銷活動（一）活動主題：2005，生活動起來---促銷“旅游周”活動目的：1、促進銷售；2、彰顯項目倡導的“休閑、運動、健康”的生活方式；3、獎項設置級別多、數(shù)量較大，有利于樹立開發(fā)商形象、聚集精品文檔放心下載人氣、贏得客戶良好的口碑，以利用口碑宣傳為后期積累更謝謝閱讀多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預計28個名額（56人次）精品文檔放心下載活動時間：2005年3月26日～4月1日精品文檔放心下載活動地點：森淼樓處活動內容：1、從3月26日起，購買俊城·淺水灣房屋的前28名業(yè)主，均感謝閱讀可獲得3～52、獲贈旅游以抽獎的形式舉行；3、獎品領取有效時間4月2日～8月2謝謝閱讀媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元4.1.7跟進情況若銷售單位提前達到預定銷售目標，則可適當加推一些戶型，以緩解強感謝閱讀銷期銷售壓力若在3月中旬已售單位小于一期可售單位的感謝閱讀身包裝，同時開展一些促銷活動4.2強銷期4.2.1時間安排2005年4-6月294.2.2形象推廣主題“公園2005，感·覺生活”4.2.3階段目標銷售人員已經(jīng)熟悉項目，結合前期積累客戶，提升銷售進度精品文檔放心下載謝謝閱讀主線的推廣，以活動作為形象主線的推廣手段、以報廣的配合銷售來促感謝閱讀進產品銷售。從而做到對“公園2005感覺生活”這一階段性推廣主感謝閱讀題的有效支撐。結合賣點開展媒體宣傳，配合工程進度開展促銷活動為銷售人員了解項目提供一個平穩(wěn)過渡期，吸引意向客戶到訪，促進有感謝閱讀效客戶積累，為后期推廣活動奠定基礎本階段的銷售目標為一期銷售總任務的43％左右。感謝閱讀每月均進行一次價格上的升幅調整4.2.4配合條件銷售人員已熟悉項目，前期已有一定的客戶積累地盤工程形象包裝完成工程現(xiàn)場新售樓處裝修完工，可以正常使用公園一期按時竣工工程按照預定進度完成洋房封頂，為提升價格進行支撐感謝閱讀4.2.5形象推廣策略自2005年開始，產品進入實施階段，樓體紛紛開工，新樓處在現(xiàn)場落成，謝謝閱讀公園亦將于54感謝閱讀感謝閱讀覺生活”而展開。本階段宣傳推廣以活動為主，主要利用已有資源，如5月份公園初步竣工，謝謝閱讀精品文檔放心下載感謝閱讀從而提升對項目的認可度，最終促進成交。304.2.6產品推廣策略4.2.7推售單位推售套數(shù)（套）推售面積戶型4月5月6月90-100平米二室212324100-120平米二室101120-130平米三室162324130-140平米三室805140-150平米三室10911150平米以上三室/四室290合計1875864654.2.7.1面臨問題1、130-150平米大面積戶型，5月份為20套、6月份為18套、7月份為16精品文檔放心下載套，合計戶數(shù)為54套，大面積戶型較大程度的影響了本階段的銷售速度。精品文檔放心下載2、于4月份推出的20號樓角銀角戶型樓間距僅有14米，6月份推出的21精品文檔放心下載號樓銀角戶型，其樓間距為16米，較小的樓間距將影響這些樓座的銷售。謝謝閱讀4.2.7.2解決途徑1、結合“產品”賣點，在報廣上推出某一大戶型戶型圖，從產品功能上進精品文檔放心下載謝謝閱讀弱大面積戶型在銷售中的問題。精品文檔放心下載戶的關注視點，從而忽略樓間距過小的問題。4.2.8造勢活動依據(jù)強銷期的銷售目標，以廣告宣傳作為輔助，利用已有的“公園”資源，感謝閱讀謝謝閱讀感謝閱讀等。促銷活動（一）31活動主題：2005，生活動起來---促銷“汽車升級月”謝謝閱讀活動目的：1、促進銷售；2、彰顯項目倡導的“休閑、運動”的生活方式；3、獎項設置與中青年主力購買客群的生活、出行方式相結合，謝謝閱讀有利于樹立開發(fā)商形象、聚集人氣、贏得客戶良好的口碑，精品文檔放心下載以利用口碑宣傳為后期積累更多有效客戶；活動對象：前期意向客戶，預計20個名額月）活動地點：森淼樓處活動內容：1、在四月份向購買俊城·淺水灣房屋的客戶，以抽獎方式贈送精品文檔放心下載VIP汽車售后服務優(yōu)惠卡及不同的高檔汽車配飾品。2、獲贈以購房后現(xiàn)場抽獎的形式舉行；3、獎品領取有效時間4媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、網(wǎng)絡預計費用：5萬元體驗活動（二）活動主題：健康休閑類活動----2005．黃金周主題公園生活體驗活動感謝閱讀活動目的：1、借助黃金周長期期間客流較多開展活動，引起社會關注謝謝閱讀2、借助媒體力量，推出“主題公園社區(qū)”概念感謝閱讀廣主題。4、使客戶親身體驗“公園居家”的感受，變想象為實踐，通過感謝閱讀真實的參與互動，促進銷售。活動對象：以家庭為單位的意向客戶，年齡不限，預計200人精品文檔放心下載活動時間：強銷期（5月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：釣魚比賽、野餐會、風箏節(jié)、親子休閑活動、歌舞表演…媒介配合：今晚報、每日新報、電臺、電視臺、網(wǎng)絡32預計費用：10萬元體驗活動（三）活動主題：體育休閑活動—2005．在這里展示“家”的力量謝謝閱讀活動目的：1利用現(xiàn)場場地、設施舉辦休閑運動活動，通過現(xiàn)場活動中家感謝閱讀感謝閱讀2、以客戶參與的方式來推出主題公園的趣味性與生活性活動對象：以家庭為單位的意向客戶，年齡10-40歲，約100-150人。感謝閱讀活動時間：平穩(wěn)銷售期（6月）活動地點：銷售現(xiàn)場活動形式：兒童比賽、羽毛球比賽、籃球比賽、網(wǎng)球比賽、滑板比賽、滾軸比感謝閱讀賽、釣魚比賽媒介配合：今晚報、每日新報、網(wǎng)絡預計費用：8萬元4.2.9跟進情況若已售單位達到項目一期可售單位的精品文檔放心下載一鼓作氣，乘勝追擊。若已售單位達到項目一期可售單位的50%：則可加大宣傳力度，適時進感謝閱讀入下一推廣階段。若已售單位未達到項目一期可售單位的40%：則可暫停廣告宣傳，總結精品文檔放心下載售況不佳原因，調整營銷策略，另謀推廣出路。4.3平穩(wěn)銷售期4.3.1時間安排：2005年7-9月4.3.22005，感·受生活”精品文檔放心下載4.3.3階段目標銷售進入穩(wěn)定銷售階段，穩(wěn)步消化前期積累意向客戶，對客戶進行有效謝謝閱讀回訪本階段的推廣目標將仍然沿襲“生活”這一圍繞全程的推廣主線，對上感謝閱讀感謝閱讀33受”程度感謝閱讀相互組合，以此來支撐“公園2005感受生活”這一階段性推廣主題。精品文檔放心下載進行二期產品產期推介、客戶積累與開盤活動本階段的銷售目標為銷售總任務的36％左右。于8月份將進行一次價格上的調整4.3.4配合條件前期銷售情況理想，基本完成既定目標；地盤工程形象日趨完善，工程進度保證準時或提前完成；謝謝閱讀營銷工作不得松懈。8月份保證一期高層封頂，為其提價提供基礎支持二期產品銷售許可證到位4.3.5形象推廣策略精品文檔放心下載謝謝閱讀謝謝閱讀升級至一個更高的層次，成為“感受”生活。感謝閱讀升本案的檔次，為賦予更深的生活內涵。謝謝閱讀謝謝閱讀精品文檔放心下載精品文檔放心下載而推動本期銷售任務的按時完成。4.3.6產品推廣策略4.3.7推售單位推售面積戶型推售套數(shù)（套）7月8月9月90-100平米二室36231834100-120平米二室000120-130平米三室02523130-140平米三室1800140-150平米三室000150平米以上三室/四室000合計：1435448414.3.8造勢活動由于在9精品文檔放心下載感謝閱讀點轉移到二期產品上來。9謝謝閱讀感謝閱讀托出居住者的生活品味。同時，將依據(jù)銷售情況，開展一些促銷活動。促銷活動（一）精品文檔放心下載月”活動