前期物業(yè)管理實(shí)施方案123范本

目

完美WORD式錄第一章

項(xiàng)目物管理理念..............................................3恒大名都項(xiàng)目概況..................................................3管理服務(wù)理念及管理思路............................................4探求、創(chuàng)造“恒大名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模.........................5擬采取的管理服務(wù)措施..............................................7管理目標(biāo).........................................................10第二章

項(xiàng)目管方式.................................................12管理模式........................................................12恒大名都管理處組織架構(gòu)...........................................13第三章

各類(lèi)人的素質(zhì)要求選用辦和人員編制況....................16崗位配置情況.....................................................16管理人員的選用辦法...............................................17資源配置情況.....................................................17第四章

人員的訓(xùn)及管理.............................................23培訓(xùn)目標(biāo).........................................................23培訓(xùn)類(lèi)型.........................................................23培訓(xùn)層次和架構(gòu)...................................................24培訓(xùn)內(nèi)容.........................................................24管理人員的管理...................................................28第五章

促進(jìn)銷(xiāo)的建議和配銷(xiāo)售的施、承諾.........................30銷(xiāo)售對(duì)象的定位...................................................30配合銷(xiāo)售的措施...................................................30第六章

項(xiàng)目服管理費(fèi)...............................................31日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算.........................................32測(cè)算結(jié)果分析：..................................................39第七章

酒店公式管家服務(wù)設(shè)想.....................................41優(yōu)質(zhì)服務(wù)體現(xiàn).....................................................42“管家式服務(wù)”的整體設(shè)想..........................................44第八章

社區(qū)文建設(shè).................................................45整理分享完美WORD式社區(qū)文化組織機(jī)構(gòu).................................................45社區(qū)文化活動(dòng)的開(kāi)展方式...........................................45社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源.............................................46第九章第十章

各項(xiàng)指承諾和完成諾的措.................................46物業(yè)管的日常工作...........................................48前期介入.........................................................48業(yè)主入住.........................................................50二次裝修管理.....................................................51業(yè)主投訴處理.....................................................52安全管理.........................................................53車(chē)輛及交通管理...................................................55消防管理.........................................................56園林綠化與養(yǎng)護(hù)..................................................57機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理.....................................59十、環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)...............................................60整理分享第一章

完美WORD格式項(xiàng)目物業(yè)理理念一恒名項(xiàng)概“恒大名都”南昌市東北，臨近市高新開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)距城東次中心商圈僅15分鐘車(chē)程，周邊配套齊全。項(xiàng)目總占289畝，總建筑面421152方米，13幢高層住宅3幢酒店式公寓，1幢高層寫(xiě)字樓，共分三期開(kāi)發(fā)。一期5棟27層的高層，面積區(qū)間從80方米到平方米，主力戶型為平方米的兩房和90方米左右的三房。小區(qū)規(guī)劃以“人本、自然、超前、融合、科技、實(shí)際、安全”為中心原則，以整體社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點(diǎn)著意刻畫(huà)優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境為居民塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生安全、人與自然共生的怡然棲息之地。充分利用本小區(qū)的綜合區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然條件創(chuàng)造獨(dú)具特色的整體景觀和空間秩序造高品質(zhì)的內(nèi)在及外在環(huán)境以提升居民的生活質(zhì)量，為經(jīng)營(yíng)城市提供切實(shí)可行的成功規(guī)劃范例。恒大名都有超過(guò)5200平方米的五星級(jí)會(huì)所，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全。恒大名都由全國(guó)一級(jí)資質(zhì)的金碧物業(yè)有限公司為您提供國(guó)際水準(zhǔn)的英式管家貼心服務(wù)。1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：13大精品優(yōu)勢(shì)，鑄造古城奢裝生態(tài)人居坐擁浐灞咽喉門(mén)戶，尊享世界生態(tài)人居276441萬(wàn)㎡歐陸古典主義，建筑古城稀缺人居法式園林設(shè)計(jì)理念，沿襲歐陸醇正風(fēng)情歐陸新古典主義理念，演繹古城人居新標(biāo)準(zhǔn)35500㎡歐陸皇家園林，3000闊景中央內(nèi)湖7144㎡殿堂級(jí)湖畔會(huì)所，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)配套戶型面積從60㎡一房到180躍層，產(chǎn)品類(lèi)型豐富；五明式設(shè)計(jì)，陽(yáng)光通透滿屋名牌9A精裝國(guó)際品牌攜手名都，打造高性價(jià)比人居恒大地產(chǎn)精品領(lǐng)航中國(guó)十強(qiáng)6縱12橫路網(wǎng)相織，咫尺都市生活圈整理分享完美WORD格式位于酒十路與礦山路十字西北角占地面積畝總建面276441平米小區(qū)綠化面積高達(dá)35500平米。綠化覆蓋率達(dá)到以上。小區(qū)總規(guī)劃約2597戶，一期規(guī)劃1716戶。2、區(qū)域的配套環(huán)境從城市配套設(shè)施來(lái)看，相對(duì)于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)加之長(zhǎng)樂(lè)路商圈的崛起也使得區(qū)域的配套日趨完善在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外吸引越來(lái)越多的名都市民來(lái)此區(qū)域消費(fèi)購(gòu)物。教育——諸多名校如名都交通大學(xué)、名都第四醫(yī)大學(xué)等及重點(diǎn)中學(xué)分布項(xiàng)目周邊區(qū)域。商業(yè)——大明宮建材市場(chǎng)、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家、海星超市等……生活便利東郊長(zhǎng)樂(lè)商圈，包含康復(fù)路服裝市場(chǎng)、多彩商城、華東服裝城等購(gòu)物方便。醫(yī)療——西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院、秦都口腔醫(yī)院等。銀行——工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等。酒店——建國(guó)飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基超5星級(jí)酒店。二管服理及理路按設(shè)計(jì)說(shuō)明，恒大名都高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：恒大名都住宅小區(qū)是“都市文化人”的居所文化人”重情、講理、守法。開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)“恒大名都文化區(qū)的人居理想模式強(qiáng)調(diào)由物化管理上升到文化管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面是通過(guò)多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中進(jìn)行約束和引導(dǎo)以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：1、倡導(dǎo)“天天讓您滿意”的服務(wù)理念：整理分享完美WORD格式我們秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿意”的質(zhì)量方針,對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)高效的服務(wù)準(zhǔn)則我們施“管理報(bào)告制度每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安保潔綠化社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況正做到尊重業(yè)主權(quán)益。2、營(yíng)建“事業(yè)至真，生活至愛(ài)”的文化服務(wù)理念社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一“生活至愛(ài)的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的“人情沙漠們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。我們將圍繞“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等五大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把恒大名都高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。3、塑造“樸實(shí)無(wú)華，追求時(shí)尚”的審美理念在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)將極大地滿足業(yè)主愉悅身心親近自然的居住需要在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)提升檔次提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)科學(xué)技術(shù)的發(fā)展帶來(lái)了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異,主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升作為二十一世紀(jì)的恒大物業(yè)管理人須建立現(xiàn)代的管理體制和先進(jìn)的管理運(yùn)作機(jī)制我們?cè)诠芾眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部員工持股建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度在管理機(jī)制上建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗、雙向選擇的用人機(jī)制。三探、造恒名文區(qū)物管新式“恒大名都是專(zhuān)為有識(shí)之士和南昌市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、樓盤(pán)銷(xiāo)售到物業(yè)管理環(huán)節(jié)，恒大名都高尚住宅小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理工作中將以“精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求”為目標(biāo)開(kāi)展。整理分享完美WORD格式住宅產(chǎn)業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實(shí)決定了物業(yè)管理的重要性，探索“恒大名都文化區(qū)”物業(yè)管理新模式，對(duì)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體－－高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。近段時(shí)間以來(lái)我們反復(fù)探討研“恒大名都文化區(qū)到底需要什么樣的管理模式？我們認(rèn),理好高尚住宅小區(qū)的核心問(wèn)題在于解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。1、恒大名都的物業(yè)管理模式：緊密?chē)@“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會(huì)”的核心理念提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈倡導(dǎo)科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理服務(wù)行為致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿意”的服務(wù)理念在確定管理模式的基礎(chǔ)上針對(duì)恒大名都高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。2、恒大名都的管理思路：采用整體管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的辦法強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境整理分享完美WORD格式四擬取管服措結(jié)合恒大名都高尚住宅小區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)重點(diǎn)及管理思路我們擬采取以下管理服務(wù)措施，以保證管理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給：1、導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系在恒大名都物業(yè)管理介入及實(shí)施過(guò)程中，取用量管理體系是我們開(kāi)展工作的基礎(chǔ)通過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定并具有較強(qiáng)的可操作性質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化準(zhǔn)化物業(yè)管理服務(wù)的基石。在恒大名都物業(yè)管理的實(shí)施過(guò)程中，我們將一如既往地推ISO9001以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過(guò)程中不偏離既定的軌道。2、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量金碧物業(yè)在廣州發(fā)展已有十年自身經(jīng)營(yíng)管理不斷完善市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的管理模式并在全國(guó)形成金碧系列累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，恒大名都物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目的管理要求有效結(jié)合將充分運(yùn)用金碧物業(yè)的管理模式以及在廣州市場(chǎng)成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開(kāi)展工作，了解客戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行前期預(yù)防戶服務(wù)中心推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及南昌市政策法規(guī)。3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)我們?cè)诠芾矸桨钢械母黜?xiàng)承諾最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)人的因素決定一切?？蛻舴?wù)中心日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)用人機(jī)制的有效推行我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。在物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“恒大名都物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)規(guī)范管理使其不斷得到充電和提升我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。4、建立“全方位式”的員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供不能簡(jiǎn)單地制整理分享完美WORD格式造一種“準(zhǔn)則而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)在實(shí)踐中我們推出了“全方位式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。5、建立“網(wǎng)絡(luò)社區(qū)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來(lái)。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的通訊和共享有著迫切的需求我們?cè)谖飿I(yè)管理中求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。6、倡導(dǎo)“公開(kāi)式”的服務(wù)理念物業(yè)管理人與居委會(huì)、業(yè)委會(huì)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不好必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)管理水平提高的一種阻力為此在恒大名都我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開(kāi)放式的管理服務(wù)明確上述三者之間的分工及配合即物業(yè)管理人專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)委會(huì)自治管理與居委會(huì)社區(qū)管理對(duì)于管理處我們通過(guò)要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目、定期提交“管理報(bào)告組織“管理處開(kāi)放日”活動(dòng)、公布管理處主管人員的聯(lián)電話等措施自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督對(duì)于業(yè)委會(huì)我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立并從保護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身管理水平出發(fā)不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治管理的意識(shí)和能力使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力對(duì)于居委會(huì)我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計(jì)劃生育等工作，同時(shí)在管理信息資源上予以有效支持我們深信只要從服務(wù)業(yè)主的根本目標(biāo)出發(fā)三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)管理水平提高的助力。7、提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)國(guó)人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。但是，現(xiàn)階段裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷?zhuān)業(yè)的限制，對(duì)于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購(gòu)、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問(wèn)題都顯的心有余而力不足;另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤(rùn)，導(dǎo)致目前裝修單位魚(yú)目混珠游擊隊(duì)”四處出沒(méi)、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化的進(jìn)程中們認(rèn)為管理企業(yè)完全可以扮演一個(gè)主動(dòng)性的角色。為此在恒大名都的裝修管理上我們竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)我們擬通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式引入3-4家具有一定品牌資質(zhì)后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類(lèi)個(gè)整理分享完美WORD格式性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外，根據(jù)個(gè)別業(yè)主的特殊要求管理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。8、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)——客戶服務(wù)前臺(tái)強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在恒大名都的服務(wù)形式上我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系將客戶服務(wù)中心的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作從而保證客戶服務(wù)中心對(duì)外形象的統(tǒng)一化戶服務(wù)前臺(tái)是管理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客服前臺(tái)由前臺(tái)負(fù)責(zé)分類(lèi)處理客戶服務(wù)中心所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該前臺(tái)反饋到業(yè)主通過(guò)客服前臺(tái)的有效運(yùn)作第一可保證管理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化第二建立首問(wèn)責(zé)任制所有業(yè)主的投訴和需求都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿意為主；第三，客服前臺(tái)時(shí)的工作時(shí)間將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。9、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常起居和安全保障等問(wèn)題據(jù)我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將恒大名都共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造在恒大名都共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，我們致力憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的分包方對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。10、規(guī)范管理，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)社會(huì)化隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)主從入伙裝修、家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依賴于社會(huì)綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看社區(qū)市場(chǎng)形成與發(fā)展同樣可以服“優(yōu)勝劣汰的一般性規(guī)律而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問(wèn)題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修管理的“人情化”導(dǎo)致裝修施工“游擊隊(duì)”出沒(méi)、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。整理分享完美WORD格式物業(yè)管理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過(guò)程中們認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)可以扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。恒大名都所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場(chǎng)調(diào)研來(lái)了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來(lái)設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)另一方面將在工商部門(mén)的指導(dǎo)下積極引入有品牌有資質(zhì)服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)決杜絕片面追求階段性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。11、實(shí)現(xiàn)垃圾分類(lèi)回收環(huán)保部門(mén)倡導(dǎo)垃圾分類(lèi)回收已運(yùn)行多年正較為科學(xué)徹底的實(shí)現(xiàn)垃圾分類(lèi)回收尚不多見(jiàn)，因?yàn)樵诂F(xiàn)階段至少還受制于以下因素：1）國(guó)民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類(lèi)；2）生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類(lèi)難度大，分類(lèi)成本高；3）垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求購(gòu)無(wú)門(mén)了垃圾回收參與者的積極性。在我們看來(lái)圾是一種放錯(cuò)位置的資源年我們潛心從事提高垃圾分類(lèi)回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制實(shí)施垃圾分類(lèi)處理大大提高垃圾回收效率我們擬向業(yè)主推薦使用方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保垃圾減量化收集創(chuàng)造條件。五管目1、管理目標(biāo)根據(jù)以上的總體設(shè)想，恒大名都物業(yè)管理目標(biāo)可以確定為：業(yè)主滿意率平均達(dá)到95%。入住2年內(nèi)取得《江西省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》稱號(hào)。入住3年內(nèi)取得《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)》稱號(hào)?；馂?zāi)責(zé)任事故為零。刑事案件發(fā)案率不超過(guò)0.2%。環(huán)境衛(wèi)生清潔率99%。消防設(shè)備設(shè)施完好率100%。房屋完好率98%。整理分享完美WORD格式設(shè)備完好率100%。智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%。零修急修及時(shí)率100%，返修率小于1%服務(wù)有效投訴率不超過(guò)1%，處理率100%2各項(xiàng)分解目圖序號(hào)

管理項(xiàng)火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生率治安案件

招標(biāo)文要求0不超過(guò)0.2%

國(guó)家示范標(biāo)準(zhǔn)01‰

承諾標(biāo)準(zhǔn)01‰

測(cè)定依以公安部門(mén)記錄為依據(jù)

環(huán)境衛(wèi)生99%98%99%清潔率消防設(shè)備設(shè)施完好率100%100%房屋及配套設(shè)施完好率98%98%98%

以工作記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)所有消防設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)完好、基本完好房面積/建筑物面積×100%

設(shè)備完好率智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率

100%98%

100%98%

所有設(shè)備使用時(shí)處于完好狀態(tài)故障時(shí)間占整個(gè)使用時(shí)間的比例零修急修

及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100%

及時(shí)率返修率業(yè)主有效投訴率

100%不超過(guò)1%不超過(guò)1%辦結(jié)率100%

100%不超過(guò)1%不超過(guò)1%

100%不超過(guò)1%1%以下

返修次數(shù)/維修次數(shù)×100%有效投訴次數(shù)/總?cè)藬?shù)×100%整理分享10

完美WORD格式辦結(jié)率辦結(jié)率100%回訪率80%業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意率95%95%96%第二章項(xiàng)目管理式

對(duì)管理滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù)/參加業(yè)主評(píng)議戶數(shù)×100%一、理式結(jié)合恒大名都文化區(qū)的管理要求為業(yè)主節(jié)約每一分業(yè)主滿意多一分”的管理理念托金碧物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)善的質(zhì)管理體系,根據(jù)恒大名都顧客的定位設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度及恒大名都所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。按理案定年作劃制全成指和務(wù)量標(biāo)按項(xiàng)標(biāo)行算逐分至部、位運(yùn)

行組考，定績(jī)成指不標(biāo)獎(jiǎng)否

質(zhì)成均標(biāo)給獎(jiǎng)

服質(zhì)不標(biāo)獎(jiǎng)否整理分享完美WORD格式二恒名管處織構(gòu)金碧物業(yè)南昌分公司總經(jīng)理恒大名都項(xiàng)目客戶服務(wù)中心物業(yè)總經(jīng)理客服部

工程部

保安部物業(yè)主管

客服主管

工程維修主管

設(shè)備運(yùn)行主管

中隊(duì)長(zhǎng)

消防主管（一）大名都管理組織架描述：客戶服務(wù)中心下設(shè)3個(gè)部門(mén)：客服部、工程部、保安部。具體職能如下：1、客服部：行政人事口是物業(yè)公司(管理處)總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén)負(fù)責(zé)公司行政、文秘、檔案、總務(wù)、人事、后勤、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)、固定資產(chǎn)及社區(qū)文化、會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理、園區(qū)場(chǎng)地出租等方面的管理工作?？头谑俏飿I(yè)公司業(yè)戶服務(wù)需求信息反饋信息的集成中心業(yè)戶申請(qǐng)業(yè)務(wù)的受理部門(mén)以及解決業(yè)戶投訴的協(xié)調(diào)指揮中心同時(shí)負(fù)責(zé)物業(yè)公司轄區(qū)物業(yè)設(shè)施樓整理分享完美WORD格式宇的日常巡查管理和業(yè)戶服務(wù)管理費(fèi)用的收繳以及樓宇巡查對(duì)涉及業(yè)戶的維修上門(mén)協(xié)調(diào)、檢查等方面。⑶環(huán)境口是物業(yè)公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的主要部門(mén)為業(yè)戶提供舒適的居住環(huán)境擔(dān)負(fù)著園區(qū)衛(wèi)生清潔，綠化養(yǎng)護(hù)，環(huán)境美化等工作。2、工程部：負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的電氣、電梯、空調(diào)、給排水、采暖、通訊、消防、對(duì)講監(jiān)控及樓宇公共設(shè)施等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理維修保養(yǎng)業(yè)戶提供有償服務(wù)及裝修工程的監(jiān)督管理工作3、保安部：主要負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)治安秩序給業(yè)主提供一個(gè)安全的居住環(huán)境的重任主要工作有治安、消防、車(chē)輛管理，協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理治安事件。（二）建恒大名都效的服價(jià)值鏈圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式，我們將在恒大名都全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略采取有效的管理策略提升恒大名都物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示恒大名都物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素日常管理社區(qū)文化滿意度調(diào)查企業(yè)文化導(dǎo)入培訓(xùn)（三、理服務(wù)程

內(nèi)部滿意度機(jī)制員工檔案有效激勵(lì)自我評(píng)價(jià)業(yè)余活動(dòng)合理化建議

互動(dòng)服務(wù)鏈與業(yè)主與轄區(qū)辦與居委會(huì)與周邊單位政府主管部門(mén)以滿足住戶合理需求為首要目標(biāo)塑造恒大名都高端住宅品牌形象現(xiàn)業(yè)戶尊貴身份力求以高效率的服務(wù)流程創(chuàng)造高質(zhì)量的服務(wù)產(chǎn)品客戶服務(wù)中心經(jīng)理是小區(qū)管整理分享完美WORD格式理的負(fù)責(zé)人，全面統(tǒng)籌、處理小區(qū)事務(wù)，迅速調(diào)配人力、物資、服務(wù)與各項(xiàng)資源。1恒大名都物管理服流程圖及管機(jī)制圖前臺(tái)（總服務(wù)臺(tái)）

、受住戶投訴及訪、信調(diào)度、咨服務(wù)

住戶客戶服務(wù)中心總經(jīng)理客服理帶領(lǐng)貼心管家做好物業(yè)管理全過(guò)程清潔衛(wèi)生綠化標(biāo)識(shí)系統(tǒng)檔案資料管理住戶意見(jiàn)征詢住戶投訴跟蹤解決開(kāi)展社區(qū)文化提供酒店公寓式管家服務(wù)公共關(guān)

工程經(jīng)理房屋驗(yàn)房屋維修整改配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)消防設(shè)施維護(hù)住戶水電維修倉(cāng)庫(kù)管

保安經(jīng)理安防公治安秩序維護(hù)交秩禮服公司監(jiān)察管理部、行政人事部，各專(zhuān)業(yè)分承包方

各服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2管理服務(wù)流說(shuō)明：充分體現(xiàn)信息經(jīng)營(yíng)的重要性，保證信息全面和信息反饋渠道暢通。保持指令權(quán)、檢查權(quán)、處理權(quán)高度統(tǒng)一，所有信息均匯聚到前臺(tái)部集中處理，經(jīng)過(guò)分析整理，由前臺(tái)部發(fā)出指令，跟蹤檢查。充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得處理，利用信息。整理分享第三章

完美WORD格式各類(lèi)人員素質(zhì)要求、用辦法和人員制情況一崗配情部門(mén)

崗位設(shè)

工作內(nèi)

具備條（擬招聘條）

人數(shù)本科學(xué)歷，持有物業(yè)管理經(jīng)理中心領(lǐng)導(dǎo)

總物業(yè)經(jīng)理

全面主持客戶服務(wù)中心工作

上崗證，有以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，主持過(guò)大型住宅物1人業(yè)項(xiàng)目以上，熟悉物業(yè)法規(guī)，通曉國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?？头啃姓耸驴?/p>

主管1人助理3人

負(fù)責(zé)行政、人事、后勤、采本科學(xué)歷，分別具有3年1購(gòu)?fù)鈪f(xié)調(diào)、年以上相關(guān)管理工作經(jīng)驗(yàn)社區(qū)文化

4人客服部前臺(tái)、車(chē)場(chǎng)

經(jīng)理1人主管1人客服助理2人前臺(tái)收費(fèi)2人車(chē)場(chǎng)收費(fèi)12人物業(yè)助理6人

負(fù)責(zé)客報(bào)修、投訴、回訪量管理、保潔綠化服務(wù)監(jiān)管

經(jīng)理主管大學(xué)本科學(xué)歷，熟悉國(guó)際質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，有物業(yè)管理證客服助理、收費(fèi)員、物業(yè)助理大學(xué)本科學(xué)歷

24人客服部環(huán)衛(wèi)

主管1人保潔23人綠化4人垃圾清運(yùn)4人

負(fù)責(zé)區(qū)衛(wèi)生清潔化養(yǎng)護(hù)，保潔員、綠化工高中學(xué)歷環(huán)境美化

32人整理分享工程部保安部合計(jì)

經(jīng)理1人設(shè)備工程1人配電運(yùn)行4人電梯工1人水工2人強(qiáng)弱電工3人木、雜工2人經(jīng)理1人消防主管1人中隊(duì)長(zhǎng)3人監(jiān)控門(mén)人、巡邏5人

負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施日常維修、運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)負(fù)責(zé)日常公共秩序維護(hù)管理工作，與專(zhuān)業(yè)公司協(xié)調(diào)

完美WORD格式經(jīng)理、工程師具有本科學(xué)歷、工程類(lèi)中級(jí)職稱，熟悉住宅小區(qū)及高層樓宇的各種配電、消防、電梯、給排水、智能控制14人等設(shè)備設(shè)施的管理其他具有中專(zhuān)、高中學(xué)歷，持證上崗經(jīng)理大專(zhuān)學(xué)歷主管中專(zhuān)學(xué)歷，其他高中學(xué)歷；退伍軍人、武43人警優(yōu)先，具有相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)118人二管人的用法恒大名都客戶中心各崗位所需人力資源配置實(shí)行金碧物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇以保證客戶服務(wù)中心經(jīng)理建立一支高效協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍提高員工素質(zhì)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬畏桨钢械母黜?xiàng)承諾最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)人的因素決定一切客戶服務(wù)中心日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證恒大名都物業(yè)用人機(jī)制的有效推行我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。在恒大名都物業(yè)管理實(shí)施過(guò)程中我們力求在南昌市挑選一“品德好素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到“恒大名都物業(yè)管理人”的隊(duì)伍中來(lái)，充分發(fā)揮本地員工的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)、加薪、升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層管理。三資配情為確保對(duì)恒大名都實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平,我按照科學(xué)性和實(shí)用性的整理分享完美WORD格式原則進(jìn)行論證,并結(jié)合實(shí)地調(diào)研,訂出恒大名都管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃(見(jiàn)附表)。1、管理用房的配置面積和要求⑴、管理用房根據(jù)招標(biāo)書(shū)中提供部分?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算管理用房為1000㎡理用房擬安排如下:序號(hào)

部

門(mén)

面()

積

位置

序號(hào)

部

門(mén)

面()

積

位置1

總經(jīng)理辦公

35

2

工程部辦公

100室

室3

客服行政口

150

4

保安部

10057

客服前臺(tái)會(huì)議室

100100

68

倉(cāng)環(huán)

庫(kù)衛(wèi)

30050備注

管理用房擬安排935平方米2、員工生活用房面積與要求員工食堂100㎡；員工宿舍275㎡；經(jīng)理按8㎡/人的標(biāo)準(zhǔn)配備,計(jì)㎡；其他管理人員按4㎡/人的標(biāo)準(zhǔn)配備，計(jì)㎡；（5作業(yè)人員按2.5㎡/人計(jì),共275；（6生活用房共需375平方米,我們將與發(fā)展商協(xié)商解決。3、物資裝備計(jì)劃:恒大名都項(xiàng)目客戶服務(wù)中心所需設(shè)備工具明細(xì)及費(fèi)用一覽表分類(lèi)

編號(hào)

名稱

型號(hào)

數(shù)量

單位

單價(jià)

合計(jì)價(jià)折舊月值限公工1共程2設(shè)設(shè)3

疏通機(jī)疏通機(jī)電焊機(jī)

內(nèi)網(wǎng)外網(wǎng)手提

111

臺(tái)10001000臺(tái)30003000臺(tái)20002000

246024整理分享完美WORD格式施備4

手電鉆

1

把80080024設(shè)工5

臺(tái)鉆

博士牌

1

把30003000

24備具6

角磨機(jī)

博士牌

1

臺(tái)500

500

24工具

云齒鋸手砂輪

11

把400個(gè)300

400300

2424

機(jī)械升降機(jī)污泥泵潛水泵熱熔機(jī)及配件切割機(jī)及配件

11111

臺(tái)3000030000臺(tái)600600臺(tái)20002000套200200臺(tái)15001500

602460242414

氣泵

1

臺(tái)

20002000

2415

鋁合金梯

各種高度2

個(gè)10002000

60

應(yīng)急燈萬(wàn)用表電流表

411

個(gè)150塊200個(gè)200

600200200

24242419

漏電測(cè)試表

1

個(gè)10001000

24個(gè)28人29用30專(zhuān)31

壓力測(cè)試表電力測(cè)試筆工具臺(tái)工具柜物料架便攜工具箱兩點(diǎn)式安全帶反光衣電工水暖工瓦木工克絲鉗

各種型號(hào)12242442

個(gè)50個(gè)20張600個(gè)600個(gè)600個(gè)30個(gè)100件150套50套50套50把20

5040600120012001202006002001005040

242424242424242424242424整理分享完美WORD格式用32工33具34

偏口鉗尖嘴鉗一字大改錐一字小改錐十字大改錐十字小改錐手板子臺(tái)鉗管鉗膠槍鋼鋸竹片剪子锨鎬手錘電烙鐵及配料卡尺、卷尺等接線線軸剝線鉗線路驗(yàn)電器

2222222112,14,18,22242642111

把20把20把20把20把20把20把50把400把50把20把50片5把30把20把25把30把50套150個(gè)100把100個(gè)80

404040404040100400100401002060120100605015020010080

24242424242424242424242424242424242424242453

燈口\燈泡

各10個(gè)

4

個(gè)5

20

24驗(yàn)54房55工56具57

多項(xiàng)接線板坐燈口鉛絲護(hù)套線

6421.5、2.52

個(gè)50個(gè)1盤(pán)80盤(pán)200

3004160400

24242424

保險(xiǎn)絲普通護(hù)水包布告示牌

1各4盤(pán)各4盤(pán)

4415

盤(pán)6.2525盤(pán)1.255個(gè)50750

242424整理分享完美WORD格式61

指示牌

30

個(gè)100

3000

2462

防滑地墊

20

平米

100

2000

24

隔離柱推車(chē)1211滅火鑰匙柜鑰匙牌警棍強(qiáng)光手電

10416010

對(duì)300套50套400個(gè)40把50

30002004002400500

2424242424警68

電動(dòng)車(chē)

250升

2

輛20004000

60用69器70

防刺衣備用電池

210

套500個(gè)150

10001500

2424械71

對(duì)講機(jī)

10

臺(tái)200020000

24秩序維護(hù)

電話警示牌消防斧滅火器

1221

610420

部100個(gè)50把100個(gè)80

6005004001600

24242424消76

消防云梯

1

架20002000

24防77器78械79

消防扳手防毒面具鋼盔消防靴訓(xùn)練器材

241061

把30套50套50套50套500

60200500300500

2424242424保82

吸塵水機(jī)

1

臺(tái)20002000

24環(huán)潔境設(shè)

83

/熱高壓清洗機(jī)

1

臺(tái)50005000

24維備84護(hù)工85具86

拋光機(jī)個(gè)人清潔工具道路清掃車(chē)

機(jī)動(dòng)

1151

臺(tái)30003000套1502250輛6000060000

241860整理分享完美WORD格式

便民車(chē)手推車(chē)噴霧器

331

輛600輛500臺(tái)500

242424綠93

洗衣烘干設(shè)備汽車(chē)剪草機(jī)手推式剪草機(jī)綠籬修剪機(jī)

1111

套3000030000臺(tái)2000020000臺(tái)50005000臺(tái)20002000

60602424化9495

綠化工具鐵鏟

22

套200把30

40060

2424辦公綜設(shè)合備設(shè)

機(jī)動(dòng)噴霧器電腦打印機(jī)復(fù)印機(jī)傳真機(jī)塑封機(jī)照相機(jī)打卡機(jī)電視機(jī)空調(diào)空調(diào)

柜式壁掛

181111116

部30003000臺(tái)450036000臺(tái)15001500臺(tái)50005000臺(tái)10001000臺(tái)200200部10001000部35003500套15001500臺(tái)600012000臺(tái)200012000

2424242424242424242424備

電暖器白板

51

臺(tái)500個(gè)500

2500500

2424

鏡框微波爐飲水機(jī)檔案柜資料柜更衣柜保險(xiǎn)柜

制度文件柜節(jié)柜節(jié)柜

2014101051

個(gè)20臺(tái)300臺(tái)200組650組550組650800

400300800650055003250800

24242460606060整理分享完美WORD格式個(gè)116

辦公桌椅

10

套900900024

會(huì)議桌接待桌椅

16

套40004000套15009000

2424后123勤124用125品126

暖瓶雨衣雨鞋絕緣鞋宿舍用品上下鋪床品插座

1020201050505020

個(gè)20套20雙30雙30套500張200套90個(gè)30

20040060030025000100004500600

2424242424242424

灶臺(tái)、廚柜廚具

11

組1000010000套50005000

2424

微波爐餐具

170

臺(tái)400套150

40010500

2424合計(jì)

424204第四章

人員的培及管理一培目在服務(wù)態(tài)度、知識(shí)、技能三個(gè)方面提高員工的整體素質(zhì)，樹(shù)一流的服務(wù)理念，體現(xiàn)規(guī)范的企業(yè)行為；使各級(jí)管理人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和管理水平達(dá)到并超過(guò)一級(jí)物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求，確保公司在南昌市物業(yè)管理行為中的領(lǐng)先地位；在員工中建立追求卓越，為用戶提供盡善盡美的服務(wù)意識(shí)。二培類(lèi)整理分享

完美WORD格式三培層和構(gòu)分三個(gè)層次進(jìn)行計(jì)劃和實(shí)施，即：⑴、集團(tuán)物業(yè)客戶服務(wù)中心組織⑵、物業(yè)分公司組織⑶、客戶服務(wù)中心組織四培內(nèi)1入職培訓(xùn)計(jì)整理分享完美WORD格式序號(hào)

培訓(xùn)內(nèi)

培訓(xùn)時(shí)間

授課

培訓(xùn)對(duì)象

培訓(xùn)方式

考核方式

培訓(xùn)目熟悉掌握1

物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及配套文件

3天

公司本部

全體新員工

公司部?jī)?nèi)部培訓(xùn)

考核

條例、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容2

崗位職責(zé)和項(xiàng)目的管理制度

2天

公司本部

全體新員工

公司部實(shí)內(nèi)部培訓(xùn)際操作

掌握崗位要求和考核標(biāo)準(zhǔn)3

項(xiàng)目整體布局水電設(shè)施消防設(shè)施監(jiān)2天控系統(tǒng)等內(nèi)容

設(shè)計(jì)、安裝單體新員工位

公司部?jī)?nèi)部培訓(xùn)

考核

熟悉該項(xiàng)目運(yùn)行項(xiàng)目整體驗(yàn)收交接41天程序

公司管理、維修公本部本部技術(shù)人員內(nèi)部培訓(xùn)

考核

要求掌握項(xiàng)目交接的全過(guò)程5

各工種工作技巧和服裝語(yǔ)言規(guī)范及溝1天通技巧

公司社區(qū)全體新公本部本部員工內(nèi)部培訓(xùn)

考核

行為、語(yǔ)言及技巧2上崗培訓(xùn)計(jì)序號(hào)

培訓(xùn)內(nèi)

培訓(xùn)時(shí)間

授課培訓(xùn)對(duì)象培方式

考核方式

培訓(xùn)目工了解公的1

公司規(guī)章制度等

3天

公司本部

社區(qū)全體公司本部試組織、企業(yè)文化、政新員工內(nèi)部培訓(xùn)筆試公司各部職能和運(yùn)作方式整理分享完美WORD格式崗位職責(zé)及2

公寓服務(wù)中心的物業(yè)管

1天

公司本部

社區(qū)全體公司本部試熟悉本職工作程序、新員工內(nèi)部培訓(xùn)筆試管理運(yùn)作程序理制度進(jìn)行各種專(zhuān)33天業(yè)培訓(xùn)

公司本部

社區(qū)全體公司本部新員工內(nèi)部培訓(xùn)

筆試實(shí)際操作

掌握本專(zhuān)的工作技巧適應(yīng)工作之要求4

職業(yè)道德培訓(xùn)

2天

公司本部

社區(qū)全體公司本部試新員工內(nèi)部培訓(xùn)筆試

加強(qiáng)職業(yè)道德建設(shè)、職務(wù)水平管理水平5

定崗定員進(jìn)行上崗見(jiàn)習(xí)1天培訓(xùn)

公司本部

社區(qū)全體公司本部位新員工內(nèi)部培訓(xùn)考核

學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)基本操作為正式上提供經(jīng)驗(yàn)3在崗培訓(xùn)計(jì)考序號(hào)

培訓(xùn)內(nèi)

培訓(xùn)時(shí)間

授課方式

培訓(xùn)對(duì)

培訓(xùn)方式

核方

培訓(xùn)目式1

管理技能知識(shí)再培訓(xùn)

2-5天

聘請(qǐng)物業(yè)管理專(zhuān)家授課

根據(jù)項(xiàng)目具體情況安排人員

公司知本部識(shí)內(nèi)部考培訓(xùn)核

提高員工工作溝通技巧和管理水平2

組織協(xié)調(diào)、公眾關(guān)系及公眾形象2天培訓(xùn)

公司本部

公司全體員工本部考分批進(jìn)行內(nèi)部核培訓(xùn)

增強(qiáng)組織協(xié)調(diào)能力和公共關(guān)系處理，建立良好的公眾形象整理分享完美WORD格式

公共秩序維護(hù)員隊(duì)列、戰(zhàn)術(shù)拳術(shù)5天及體能等培訓(xùn)維修人員再培訓(xùn)5天

有關(guān)協(xié)作單位公司本部

公共秩序維護(hù)公司隊(duì)長(zhǎng)及骨干維修務(wù)人員

外部輪流培訓(xùn)公司本部輪訓(xùn)

考核考核

掌握公共秩序維護(hù)員現(xiàn)代軍事知識(shí)、提高防衛(wèi)能力提高作業(yè)能力5

公共秩序維護(hù)員隊(duì)列、體能、擒拿格斗及消防知識(shí)培訓(xùn)

每年保證15天以上

公司本部

全體公共公司秩序維護(hù)內(nèi)部員培訓(xùn)

考核

提高治安人員業(yè)務(wù)素質(zhì)實(shí)6

消防技能訓(xùn)練及演習(xí)

3天

有關(guān)協(xié)作單位

全體義務(wù)消防員

輪流培訓(xùn)

際操

掌握消防技能知識(shí)和實(shí)戰(zhàn)能力作4年度培訓(xùn)計(jì)培訓(xùn)類(lèi)基礎(chǔ)培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)物業(yè)基本情況、管理重點(diǎn)公司概況、理念、組織機(jī)構(gòu)管理制度及行為規(guī)范崗位職責(zé)現(xiàn)場(chǎng)勘察

培訓(xùn)對(duì)新員工新員工新員工全體員工相關(guān)人員

培訓(xùn)方授課講座授課自學(xué)研討

學(xué)時(shí)444432系統(tǒng)培訓(xùn)

服務(wù)觀念及溝通技巧物業(yè)管理法規(guī)及條例突發(fā)事件處理消防治安教育ISO9000質(zhì)量管理體系物業(yè)管理概論

新員工新員工新員工新員工全體員工全體員工

授課、示范4授課、自學(xué)10授課、示范4錄像3外培、講課10授課30整理分享完美WORD格式培訓(xùn)類(lèi)

培訓(xùn)內(nèi)管理費(fèi)收支概算成本控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理

培訓(xùn)對(duì)管理人員全體員工管理人員

培訓(xùn)方研討講座研討

學(xué)時(shí)4計(jì)算機(jī)應(yīng)用

全體員工

授課、實(shí)操20高層樓宇主要設(shè)備管理應(yīng)急事件處理

全體員工相關(guān)人員

授課授課

810專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

給排水系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修供電系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行、保養(yǎng)及裝修樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)

相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員

實(shí)操、外培20實(shí)操、外培20實(shí)操、外培20實(shí)操、外培20樓宇綜合布線系統(tǒng)電梯運(yùn)行與保養(yǎng)及維修房屋維修管理

相關(guān)人員相關(guān)人員相關(guān)人員

授課授課授課

20206保安員專(zhuān)業(yè)技能消防設(shè)備、設(shè)施管理

保安員相關(guān)人員

授課、演練10授課

20資質(zhì)培訓(xùn)

物業(yè)管理崗位培訓(xùn)（取得證書(shū)）

管理人員

外送培訓(xùn)五管人的理1、嚴(yán)格要求，規(guī)范管理，選好人，培育人把好進(jìn)人關(guān)，選擇熱愛(ài)物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員，不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的，堅(jiān)決不要。在公司里，經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才物業(yè)管理首先要管好人其次才能管好事做事先做人，正人先正己。重學(xué)歷而不惟學(xué)歷，德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?。倡?dǎo)敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神，對(duì)員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊(cè)》中做出了明確的規(guī)定，并通過(guò)量化考核辦法，不斷強(qiáng)調(diào)員工的進(jìn)取心、創(chuàng)造性，注重積極切、調(diào)和主動(dòng)投入的整理分享完美WORD格式工作態(tài)度。注重員工培訓(xùn)的連續(xù)性和有效性要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵，明確培訓(xùn)需求，主動(dòng)“充電公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起，就要注意培養(yǎng)自己的接班人，在這種培養(yǎng)過(guò)程中，推進(jìn)了工作，增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力，同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對(duì)外招聘為輔，按比例73的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤(rùn)的觀念，其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率，建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。2.競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰，用好人，激勵(lì)人員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位，服務(wù)觀念、住戶滿意、危機(jī)意識(shí)、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè)，只有不斷學(xué)習(xí)，及時(shí)變革，才能爭(zhēng)取主動(dòng)，贏得勝利有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與因而我們?cè)诹炕芾沓杀竟芾砗陀?jì)算機(jī)應(yīng)用各個(gè)領(lǐng)域，注意引導(dǎo)員工廣泛參與，群策群力，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理目標(biāo)。堅(jiān)持各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)崗位在公司內(nèi)部公開(kāi)招聘競(jìng)爭(zhēng)上崗并實(shí)行年度聘任制形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機(jī)制，盤(pán)活人力資源。通過(guò)綜合考評(píng)，實(shí)行員工隊(duì)伍每年10％換崗、首數(shù)5％提薪末數(shù)5％淘汰制，依法管理，以理服人，確保高水準(zhǔn)、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。3、以企業(yè)文化感召人，留住人由企業(yè)精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)構(gòu)成的企業(yè)文化是公司重要的無(wú)形資產(chǎn)我們塑造和倡導(dǎo)這種文化目的就是要使廣大員工在價(jià)值觀念核心理念和目標(biāo)追求上形成共識(shí)調(diào)動(dòng)員工隊(duì)伍的積極性形成團(tuán)隊(duì)合力我們堅(jiān)持定期征詢廣大員工對(duì)公司發(fā)展的意見(jiàn)和建議，高度重視員工提出的合理化建議，及時(shí)改善工作中的不足。整理分享第五章

完美WORD格式促進(jìn)銷(xiāo)售建議和配合售的措施、承一銷(xiāo)對(duì)的位1、銷(xiāo)售對(duì)象定位恒大名都東臨酒十路，南鄰礦山路，北鄰北二環(huán)延伸線，距東二環(huán)僅，交通便利。從城市配套設(shè)施來(lái)看，相對(duì)于名都其他城區(qū)，城東區(qū)康復(fù)路、輕工小商城已經(jīng)成了名都對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，加之商圈的崛起，也使得區(qū)域的配套日趨完善，在充分滿足區(qū)域內(nèi)居民的日常生活需求外能吸引越來(lái)越多的名都市民來(lái)此區(qū)域消費(fèi)購(gòu)物正是安家置業(yè)者的良好居所根據(jù)樓盤(pán)本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)定位為在名都創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層.這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位重生活方式及生活質(zhì)素業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)、個(gè)性化服務(wù)、精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂(lè)。2、物業(yè)管理服務(wù)定位：秉“服務(wù)業(yè)主報(bào)效社會(huì)的核心理念我們著力在恒大名都營(yíng)建安全舒適、便利的居家及商業(yè)環(huán)境并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升使物業(yè)能夠保值及不斷增值實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類(lèi)物業(yè)之管理典范。針對(duì)上述銷(xiāo)售對(duì)象之特征結(jié)合名都本地之文化背景成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中我們擬在恒大名都的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求我們將在管理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面倡“天天讓您滿意的服務(wù)文化推“平等互動(dòng)的服務(wù)文化營(yíng)“事業(yè)至真生活至愛(ài)”的社區(qū)文化、塑造“樸實(shí)無(wú)華、追求時(shí)尚”的審美文化。二配銷(xiāo)的施多年與各類(lèi)業(yè)主的交往經(jīng)歷們對(duì)業(yè)主的各類(lèi)需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把整理分享完美WORD格式握了配合恒大名都的銷(xiāo)售工作將從物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：1、提供物業(yè)管理咨詢恒大名都公開(kāi)發(fā)售后我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開(kāi)通熱線電話，就業(yè)主及銷(xiāo)售員提出的問(wèn)題給予解答；2、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)在恒大名都正式開(kāi)盤(pán)后，為銷(xiāo)售中心及樣板房提供專(zhuān)業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理有初步的感受對(duì)于銷(xiāo)售中心的服務(wù)人員我們建議將其納入銷(xiāo)售員的考核激勵(lì)體系證銷(xiāo)售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷(xiāo)售中心管理協(xié)議中明確。3、提供有形展示在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)我們將提供恒大名都物業(yè)的各種宣傳資料圖則及標(biāo)識(shí)等同時(shí)根據(jù)銷(xiāo)售部門(mén)的要求在適當(dāng)時(shí)候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會(huì)操表演等加銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛；4、協(xié)助舉辦展銷(xiāo)活動(dòng)協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷(xiāo)會(huì)、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N(xiāo)活動(dòng)；5、開(kāi)展業(yè)主意見(jiàn)征詢?cè)阡N(xiāo)售過(guò)程中，我們擬通過(guò)問(wèn)卷、電話、面談等方式開(kāi)展次業(yè)主意見(jiàn)征詢，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)管理會(huì)所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)及時(shí)修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。6、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)在銷(xiāo)售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂(lè)設(shè)施、資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者（尤其是家庭購(gòu)房者）在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)；提供門(mén)童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；在銷(xiāo)售中心提供代客泊車(chē)、幼童看護(hù)、贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)；第六章

項(xiàng)目服務(wù)理費(fèi)整理分享完美WORD格式一日物管經(jīng)收測(cè)（一）力綜合成本算表1：力綜合成本算表所區(qū)（部

職

人

工

福

月合

房/鋪/公性）總經(jīng)理/總客服中心1經(jīng)理

15300

2774.80

18074.80

公用性質(zhì)客服部

經(jīng)理/經(jīng)理客服主管物業(yè)主管人事助理行政助理資產(chǎn)管理員兼?zhèn)}管客服前臺(tái)客服收費(fèi)物業(yè)助理廚師廚工

1111121011

64004500450035003500350030003000300028001300

1528.371419.121419.121335.371335.371335.371489.561489.561489.561472.781933.67

7928.375919.125919.124835.374835.374835.378979.138979.1344895.634272.783233.67

公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)其中洋房5人商鋪5人公用性質(zhì)公用性質(zhì)客服部合經(jīng)理維修主管運(yùn)行主管上門(mén)維修技工

2311

720006400350035002500

32633.051528.371530.821530.821416.31

104633.057928.375030.825030.827832.63

公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)洋房1人商鋪1人工程部

公共維修技工運(yùn)行技工電梯技工弱電技工消防技工供配電技工

211111

250025002500250025002500

1416.311416.311416.311416.311416.311416.31

7832.633916.313916.313916.313916.313916.31

公用性質(zhì)公用性質(zhì)洋房公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)工程部合經(jīng)理

121

359006400

17336.841532.37

53236.847932.37

公用性質(zhì)保安部

消防主管中隊(duì)長(zhǎng)

02

35003500

1544.571544.57

0.0010089.14

公用性質(zhì)公用性質(zhì)整理分享完美WORD格式巡邏隊(duì)長(zhǎng)巡邏隊(duì)大門(mén)秩序崗大門(mén)形象崗園區(qū)固定崗監(jiān)控中心園區(qū)巡邏崗保安部合總

218323469

350021002100210021002100210079900203100

1544.571414.251414.251414.251414.251414.251414.2548593.65101338.34

5044.577028.5010542.767028.5063256.5410542.767028.50128493.65304438.34

公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)公用性質(zhì)洋房獨(dú)立成本

30300.42378

商鋪獨(dú)立成本

26383.81

公用成本

247754.11洋房分?jǐn)?/p>

商鋪分186311.087861443.01831攤商鋪合洋房合計(jì)216611.511587826.82831計(jì)洋獨(dú)區(qū)7人人成30300.4；用質(zhì)力本攤186311元；計(jì)216611.5元。商獨(dú)區(qū)6人人成元；用質(zhì)力本分61443元合計(jì)元。說(shuō)明：洋房域共用性人力成本攤=共用性總?cè)肆Τ伞裂蠓拷娣e/建筑積。商鋪以此類(lèi)推。備注：人員資結(jié)合當(dāng)?shù)墓べY水以及集團(tuán)2011年前介入物服務(wù)人員人綜合成本算。（二）潔管理費(fèi)用算表2清潔管理費(fèi)用算表區(qū)費(fèi)序號(hào)

項(xiàng)

內(nèi)

測(cè)依

每總費(fèi)

區(qū)劃

本域用

共區(qū)分費(fèi)

區(qū)合

清外包垃清運(yùn)

保潔人員人工及清潔消耗物料費(fèi)用日常生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用

人員外包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（含物料）1300元/人×人/月。清運(yùn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)5元/戶×2018戶。

5200010090

洋房780021507.229307.2商鋪156007092.822692.8洋房7587.6807587.68商鋪2502.3202502.32整理分享園區(qū)四害消殺費(fèi)

完美WORD格式洋房01203.21203.2用；白蟻

消殺費(fèi)用標(biāo)3

日消殺

專(zhuān)項(xiàng)消殺、防治

準(zhǔn)400元/次×4

1600費(fèi)用根據(jù)地區(qū)實(shí)際需要進(jìn)行

次/月。

商鋪0396.8396.8合

洋合

商合合計(jì)

清管總用70190元。房域；鋪域25591.9元說(shuō)明：共用域費(fèi)用按筑面積比分?jǐn)?，如：洋房清潔外包的共用區(qū)分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)清潔外包總費(fèi)用×洋建筑面積總建筑積。商鋪以類(lèi)推。備注：、清外包的人洋房按照兩棟/，公共區(qū)域按照5000/人估算，房共6人，鋪共12人，公共區(qū)共22人2商鋪的圾清運(yùn)費(fèi)由于沒(méi)有具體戶數(shù)，所按照與洋區(qū)域面積例測(cè)算。（三）化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用算表3：化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用算表序

項(xiàng)

內(nèi)

測(cè)依

每總費(fèi)

區(qū)劃

本域費(fèi)

區(qū)費(fèi)共區(qū)分?jǐn)傆?/p>

區(qū)合日常綠化維護(hù)、苗木補(bǔ)種、

綠化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1元/㎡×

洋房20123.820820123.82081

綠管

綠化工

項(xiàng)目綠化

26760.4具、農(nóng)藥及肥料等費(fèi)用

面積33450㎡。

商鋪6636.57926636.5792合

綠養(yǎng)總用26760.4元洋區(qū)元；鋪域6636.5。說(shuō)明：共用域費(fèi)用按筑面積比分?jǐn)?，如：洋房綠化養(yǎng)護(hù)的共用區(qū)分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用×洋房建面積總建筑積。商鋪此類(lèi)推。備注：根據(jù)化率面積測(cè)算，沒(méi)有體的數(shù)字（四）序維護(hù)費(fèi)用算整理分享完美WORD格式表5：序維護(hù)費(fèi)用算表序

項(xiàng)

內(nèi)

測(cè)依

每總用

區(qū)劃

本域用

區(qū)費(fèi)共區(qū)分費(fèi)

區(qū)合1

警器材備

巡更棒、對(duì)機(jī)、滅火器雪糕筒、隔帶等維護(hù)、新費(fèi)用

根據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量估算

1000

洋房0752752商鋪0248248合

秩維總用1000。房域752；商區(qū)元。說(shuō)明：共用域費(fèi)用按筑面積比分?jǐn)?，如：洋房秩序維護(hù)的共用區(qū)分?jǐn)傎M(fèi)用=共用區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)用×洋房建筑積總建筑積。商鋪以類(lèi)推。（五）常辦公費(fèi)用算表6日常辦公費(fèi)測(cè)算表序號(hào)

項(xiàng)辦用電綠用水電網(wǎng)通訊報(bào)雜

內(nèi)物業(yè)用房水電費(fèi)、綠化用費(fèi)前臺(tái)、辦公固定電話及網(wǎng)寬帶費(fèi)用辦公室及客中心報(bào)紙、雜訂閱費(fèi)用

測(cè)依水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.9元/噸×辦用水每日噸×30天；電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.6元/度×辦用電每日度×天話費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.3元/分鐘×均每臺(tái)每日話60分鐘×4臺(tái)×30天寬220元/年/訂閱報(bào)紙份元/年，雜志2份，元/年

每總用10050238073

備廣州區(qū)40萬(wàn)左右（服中心130人右的成熟樓盤(pán)辦公費(fèi)約5000-8000元/月公費(fèi)約2-3萬(wàn)元月廣州區(qū)40萬(wàn)左右（服中心130人右的成熟樓盤(pán)電話絡(luò)通訊約3500-4000元/月一般按報(bào)紙400元份/年，訂閱2-3估算，雜志按實(shí)際需估算整理分享完美WORD格式4

辦用

打印機(jī)碳粉A4紙等日常辦用品及耗材的用

平均5元人/月×人數(shù)69人

345

一般可按元人/月估算外聯(lián)工作（委、5

業(yè)接

派出所等）待用餐、物品置

按項(xiàng)目檔次實(shí)際情況算

2000

一般可按平每月3000元估算費(fèi)用

社文對(duì)關(guān)其臨性費(fèi)

大型節(jié)日晚及與業(yè)主聯(lián)誼動(dòng)費(fèi)用證件年審、優(yōu)申請(qǐng)等費(fèi)用交通差旅、聘廣告、員工訓(xùn)、綠植租擺等用洋房合計(jì)

按項(xiàng)目檔次實(shí)際情況算按項(xiàng)目檔次實(shí)際情況算按項(xiàng)目所在域與實(shí)際況估算合計(jì)12519.296

一般按大型日80010000-20000元次通活動(dòng)元/次估算50050016648商鋪合計(jì)4128.704合

日辦總用16648。房域12519.29元商區(qū)4128.7元說(shuō)明：日辦費(fèi)不需算用域用分按園整費(fèi)計(jì)。洋房區(qū)域日辦公費(fèi)用園區(qū)日辦公總費(fèi)用洋房建筑積總建筑積。商鋪以此類(lèi)。（六）備維護(hù)費(fèi)用算表4：備維護(hù)費(fèi)用算表序

項(xiàng)

內(nèi)

測(cè)依

每總用

區(qū)劃

本域用

區(qū)費(fèi)共區(qū)分?jǐn)傆?/p>

區(qū)合計(jì)電梯共約36臺(tái)1

電維護(hù)

電梯年檢及梯日常維護(hù)修費(fèi)用

護(hù)費(fèi)用元臺(tái)/月；年檢費(fèi)用1200元/,每月

7200

洋房72007200100臺(tái)整理分享2

供電

變壓器、高壓柜、發(fā)電機(jī)日常維護(hù)費(fèi)用

根據(jù)同規(guī)模目的價(jià)格結(jié)合當(dāng)項(xiàng)目的情況估算

完美WORD格式洋房011281128.001500商鋪0372372.003

公照明統(tǒng)

樓宇、園區(qū)共區(qū)域照明燈常維護(hù)費(fèi)用

節(jié)能燈約3500個(gè)/使用壽命1.5年×單價(jià)10元/個(gè)月，其中估樓宇

1944

洋房1108.0001108.00商鋪83608362000個(gè)

給水系化池清

水泵、給水網(wǎng)、排污管等日常維護(hù)費(fèi)化糞池清掏用

根據(jù)同規(guī)模目的價(jià)格結(jié)合當(dāng)項(xiàng)目的情況估算每年清掏兩，每次大概7500元估算。

15001250

洋房商鋪洋房商鋪

0000

1128372940.00310.00

1128.00372.00940.00310.006

消系統(tǒng)

消防線路管、主機(jī)、防排系統(tǒng)、噴淋、感等日常維護(hù)

洋房0752.00752.00根據(jù)當(dāng)?shù)貙?zhuān)維保單位的市場(chǎng)格估1000算商鋪0248.00248.00用7

監(jiān)安防統(tǒng)

門(mén)禁、攝像紅外線設(shè)備等常維護(hù)費(fèi)用

根據(jù)當(dāng)?shù)貙?zhuān)維保單位的市場(chǎng)格估算

1000

洋房商鋪

00

752.00248.00

752.00248合計(jì)15394

洋房合計(jì)

13008.00

商鋪合計(jì)

2386.00合

設(shè)維總用15394。房域13008；鋪域2386元說(shuō)明：電梯護(hù)費(fèi)用只入洋房區(qū)費(fèi)用，其它設(shè)備維護(hù)費(fèi)用分區(qū)域計(jì)。共用區(qū)域費(fèi)按建筑面比例分?jǐn)側(cè)纾貉蠓吭O(shè)備維護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傆霉灿糜蛟O(shè)備維總費(fèi)用×洋房建筑面/總建筑面，商鋪以類(lèi)推。（七）定資產(chǎn)折舊用測(cè)算表7：定資產(chǎn)折舊用測(cè)算表序

固資名稱電腦打印機(jī)

數(shù)62

單45002000

總270004000

預(yù)使年限55

每折費(fèi)5400800

每折費(fèi)450.0066.67整理分享完美WORD格式

傳真機(jī)掃描儀復(fù)印機(jī)空調(diào)驗(yàn)鈔機(jī)保險(xiǎn)柜數(shù)碼相機(jī)投影儀打卡機(jī)綠化剪草機(jī)對(duì)講機(jī)會(huì)議桌灶臺(tái)蒸飯機(jī)電熱水器宿舍床其它

111611111120111140洋合

15001000800025005005001500200050030001200800200020001500300

15001000800015000500500150020005003000240008002000200015001200050000商合

55555555533555555

3002001600300010010030040010010008000160400400300240010000合

25.0016.67133.33250.008.338.3325.0033.338.3383.33666.6713.3333.3333.3325.00200.00833.33合

固資折總用元。房域2190元商區(qū)722元說(shuō)明：固資折費(fèi)用需算用域用分，園整費(fèi)計(jì)。洋房區(qū)域固資產(chǎn)折舊用=園區(qū)固定產(chǎn)折舊總費(fèi)用×洋房建筑面積/總筑面。商以此類(lèi)推。備注：其他包含工程修所需工以及辦公桌椅等費(fèi)用。（八）險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算表8：保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算表序

項(xiàng)

測(cè)依

年費(fèi)

平每費(fèi)

備整理分享物公保1（區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)）

根據(jù)項(xiàng)目建面積規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合地市場(chǎng)價(jià)格水平估

完美WORD格式2000166.67合

?？傆?66.67元洋房域124；鋪域42元說(shuō)明：保費(fèi)不計(jì)算用域用分按區(qū)整費(fèi)計(jì)。洋房區(qū)域保費(fèi)用區(qū)保險(xiǎn)總用×洋房建筑面積總建面積。商鋪此類(lèi)推。（九）金費(fèi)用測(cè)算收入和稅費(fèi)用測(cè)算表序

項(xiàng)管費(fèi)入稅費(fèi)

測(cè)依建筑面積204409.3㎡×單價(jià)1.8元/×95%建筑面積67346.92㎡×單價(jià)元/×95%月度收入388377.67元×5.6%月度收入191938元×5.6%

每總用541478.63

區(qū)劃洋房商鋪洋房商鋪

區(qū)費(fèi)349539.90191938.7219574.2310748.57管費(fèi)計(jì)入

稅合

說(shuō)明：洋房域管理費(fèi)入=房管理預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)×洋房建筑面積；洋房區(qū)稅金費(fèi)用洋房理費(fèi)收入×稅率。商鋪以此類(lèi)。十、費(fèi)測(cè)算匯總根據(jù)上述測(cè)算的人力綜合成本、清潔管理費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用常辦公費(fèi)用定資產(chǎn)折舊費(fèi)用業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金費(fèi)用匯總統(tǒng)計(jì)費(fèi)用總和。南恒名管費(fèi)算總洋管費(fèi)準(zhǔn)1.8元/㎡商管費(fèi)準(zhǔn)3.0元㎡按管費(fèi)繳95％計(jì):總收為元月，總出元月總潤(rùn)元/月（包8利潤(rùn)具體細(xì)下示（一）房區(qū)域序

測(cè)項(xiàng)

包內(nèi)

洋區(qū)整理分享完美WORD格式號(hào)

人綜成清管費(fèi)綠養(yǎng)費(fèi)設(shè)維費(fèi)秩維費(fèi)日辦費(fèi)固資折物公保

按首二期滿計(jì)算，包社保、公金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力合成本人員外包（工包料）垃圾清運(yùn)日常消殺等日常綠化維人工、苗補(bǔ)種、綠工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等供配電、公照明及路、二次給機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消監(jiān)控、電維護(hù)等公設(shè)備設(shè)施維護(hù)警用器材裝費(fèi)、滅火、消防作服等辦公用品、公水電、訊、網(wǎng)絡(luò)招聘廣告等電腦、空調(diào)打印機(jī)、真機(jī)、桌等固定資產(chǎn)折舊小區(qū)公眾責(zé)險(xiǎn)

月總用元216611.53809820123.81300875212575.6962190124

利稅

潤(rùn)金

按1-8項(xiàng)之和8%計(jì)算按物業(yè)公司入的算

24278.6419574.13合

計(jì)

月度總用=洋房管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)洋房建筑面1.8元㎡按管理收繳率95％計(jì)算：入1.8×204409.3×％=

349539.903收入出=2204.13732基保持利（二）鋪區(qū)域序號(hào)

測(cè)項(xiàng)人綜成清管費(fèi)綠養(yǎng)費(fèi)設(shè)維費(fèi)秩維費(fèi)日辦費(fèi)固資折物公保

包內(nèi)按首二期滿計(jì)算，包社保、公金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力合成本人員外包（工包料）垃圾清運(yùn)日常消殺等日常綠化維人工、苗補(bǔ)種、綠工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等供配電、公照明及路、二次給機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消監(jiān)控、電維護(hù)等公設(shè)備設(shè)施維護(hù)警用器材裝費(fèi)、滅火、消防作服等辦公用品、公水電、訊、網(wǎng)絡(luò)招聘廣告等電腦、空調(diào)打印機(jī)、真機(jī)、桌等固定資產(chǎn)折舊小區(qū)公眾責(zé)險(xiǎn)

商區(qū)月總用元87826.82825591.96636.523862484147.30472242

利稅

潤(rùn)金

按1-8項(xiàng)之和8%計(jì)算按物業(yè)公司入的算

10208.0410合

計(jì)

月度總用=商鋪管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)商鋪建筑面3.067346.92=202040.76商鋪管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3.0元/㎡整理分享完美WORD格式按管理收繳率95％計(jì)算：入3.0×67346.92×％=

收入出=54120.15二測(cè)結(jié)分：收支盈虧及原因金碧物業(yè)公司和恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司名都分公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析收支虧損的彌補(bǔ)辦法針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損服中心將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件開(kāi)展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加管理處收入以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。3、收支盈余資金的使用從入住后起管理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平我們根據(jù)恒大名都居住區(qū)物業(yè)管理的實(shí)際需要盈余資金用于彌補(bǔ)以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施使有限的資金發(fā)揮最大的效用不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。4、增收節(jié)支的措施根據(jù)業(yè)主的需求不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目利用居住區(qū)的商業(yè)需求開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),努力增加營(yíng)業(yè)外收入。將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤增強(qiáng)員工的成本意識(shí)提高員工控制成本的積極性和主動(dòng)性。嚴(yán)格控制辦公用品消耗,堅(jiān)持物盡其用的原則,節(jié)約辦公費(fèi)用開(kāi)支。⑷、加強(qiáng)物料采購(gòu)、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。⑸、加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù),使之保持良好狀態(tài),減少維修支出,降低運(yùn)行費(fèi)用。⑹、強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)管理處資金、物資使用的監(jiān)督職,制定嚴(yán)格的管理制度,監(jiān)督各部門(mén)的各項(xiàng)財(cái)物消耗過(guò)程。第七章

酒店公寓管家服務(wù)的想整理分享完美WORD格式本著“用戶至上、服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，我們將通過(guò)“酒店公寓式管家”服務(wù)為住戶提供細(xì)微全方位的個(gè)性化服務(wù)及規(guī)范化的服務(wù)過(guò)這些服務(wù)體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的品牌服務(wù)我們將充分利用附近豐富齊全的配套生活設(shè)施和結(jié)合住戶需求扎扎實(shí)實(shí)開(kāi)展好面向住戶的服務(wù)工作。一優(yōu)服體1、熱情的服務(wù)態(tài)度一切服務(wù)的人（包括外承包單位特約單位均要發(fā)自內(nèi)心的真誠(chéng)笑容為住戶熱情服務(wù)要求可能會(huì)高一些但必須做到文明禮貌語(yǔ)言規(guī)范談吐文雅衣冠整齊、遵時(shí)守約、稱呼各當(dāng)、動(dòng)作雅觀。重點(diǎn)主抓有：管理人員、大堂保安、水電工、上門(mén)服務(wù)人員重點(diǎn)做好上述要求；樹(shù)立管理公司的形象，由經(jīng)理帶頭示范，通過(guò)培訓(xùn)、制度、反復(fù)強(qiáng)調(diào)、領(lǐng)導(dǎo)影響運(yùn)河形成一種氛圍和習(xí)慣；在員工入職前，將有此方面的培訓(xùn)；制作提示卡，過(guò)塑后插入號(hào)牌背面隨身攜帶和閱讀；由經(jīng)理帶頭示范和考核，行政助理負(fù)責(zé)培訓(xùn)和宣傳。2、完好的服務(wù)設(shè)備在設(shè)備管理工作中，管理公司將會(huì)抓好如：電氣設(shè)備（電梯、供電、中央空調(diào)供水通訊設(shè)備等重點(diǎn)設(shè)備的管理降低設(shè)備故障率設(shè)備設(shè)施是直接為住戶提供服務(wù)的，假如出現(xiàn)如停水、停電、困梯等現(xiàn)象就會(huì)給住戶造成影響，對(duì)我們管理失去信心。3、專(zhuān)業(yè)嫻熟的服務(wù)技能服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)