房地產(chǎn)市場營銷管理存在的問題,市場營銷碩士論文

房地產(chǎn)市場營銷管理存在的問題,市場營銷碩士論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【題目】【第一章第二章】【第三章】房地產(chǎn)市場營銷管理存在的問題【第四章】【結(jié)論/以下為參考文獻(xiàn)】第3章我們國家房地產(chǎn)市場營銷管理存在的問題3.1房地產(chǎn)營銷的當(dāng)下環(huán)境分析在很多人看來，在房地產(chǎn)的行業(yè)中確實(shí)存在著很大的利潤空間。于是，借著前段時(shí)間房產(chǎn)熱的時(shí)期，很多房地產(chǎn)開發(fā)商便急忙和施工企業(yè)進(jìn)行合作，讓一座座建筑在土地上拔地而起。通過數(shù)據(jù)能夠清楚的看到，建筑的面積一年比一年增長的速度加快，但是銷售面積確實(shí)在降低，這種不好的反比例函數(shù)的關(guān)系固然在數(shù)值上看起來很小，但是落實(shí)到真實(shí)的金額上卻是一種宏大的虧空。能夠講房地產(chǎn)行業(yè)的很多資金都封塵在了未出售的商品之中，而這些封存的資金也造成了市場上資金的空缺。而造成這種環(huán)境的罪魁禍?zhǔn)资钦l呢，我們進(jìn)行更深一層的分析。3.2房地產(chǎn)企業(yè)交易的法律、法規(guī)不完善，市場糾紛多房地產(chǎn)行業(yè)固然作為國民經(jīng)濟(jì)中不可忽視的支柱，并且也擁有開設(shè)的快速通道。但是在全國房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于的交易的法律、法規(guī)并不如外表上看起來這么完備。平常的穩(wěn)定銷售狀態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)本就出現(xiàn)很多較為費(fèi)事的小缺點(diǎn)。但是經(jīng)歷過如火如荼的炒房熱之后，更是上升到了更多、更大的法律糾紛。從源頭分析，就能夠發(fā)現(xiàn)，在市場營銷中本應(yīng)具備的兩個(gè)級別市場，在房地產(chǎn)行業(yè)中都不完善。對于房地產(chǎn)行業(yè)，一級市場就是交易。這是對于房地產(chǎn)企業(yè)重要的一環(huán)。能否獲得利潤便是一級市場所決定的。但是房地產(chǎn)企業(yè)卻在這一環(huán)中犯了一個(gè)最大的錯誤，就是忽視營銷管理的問題。從房地產(chǎn)商品的選址、設(shè)計(jì)、建造到完工的經(jīng)過當(dāng)中，本應(yīng)當(dāng)處處考慮房地產(chǎn)作為商品，其商品價(jià)值的營銷。但在實(shí)際情況中卻完全沒有這個(gè)環(huán)節(jié)。因而，房地產(chǎn)的前期準(zhǔn)備工作和后期的營銷工作毫無關(guān)系。只是受當(dāng)時(shí)環(huán)境的影響，讓房地產(chǎn)開發(fā)商憑著盲目的自信進(jìn)行投資，根本不進(jìn)行分析研究和市場調(diào)查，如今這樣的局面也是無可厚非。同時(shí)，這種忽視市場營銷形式的現(xiàn)象也讓房地產(chǎn)交易的二級市場，就是調(diào)節(jié)消費(fèi)者服務(wù)需求這里沒有有利可言。因而，通過這兩級市場的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)的法律分析問題到底出在哪里。對于一級市場而言，簡單的資金空缺，或者是中途的耽誤都會造成整體進(jìn)度的速度下降。而這種情況在房地產(chǎn)中已經(jīng)屢見不鮮。甚至成為一種房地產(chǎn)的綁定本文關(guān)鍵詞語：拖延。這不僅為后續(xù)房地產(chǎn)的銷售宣傳造成不可忽視的影響。同樣對于滿懷期望的消費(fèi)者而言無疑是一種失望。如今這種失望漸漸變得習(xí)以為常，也是造成房地產(chǎn)商品滯留的一個(gè)因素。而對于資金的空缺問題更是一種難以磨滅的打擊。施工經(jīng)過中，由于是雙方面的合作。只要有一方面出了問題那么施工就會停止。假如是房地產(chǎn)商出現(xiàn)問題，那么就是原有的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)手被賣出以此彌補(bǔ)損失。但假如是開開發(fā)商出現(xiàn)問題，就比方最常見的攜款潛逃，就是最常見一種違法行為。同時(shí)，也是造成法律訴訟的最常見的案例。這種情況造成的傷害不僅僅僅是房地產(chǎn)商的利益損失和資金的流失，還有的是預(yù)先購買的消費(fèi)者。但是面對這種情況，固然相關(guān)法律有對于攜款潛逃人員的懲罰規(guī)定。然后對于怎樣預(yù)防這種情況的發(fā)生來保證消費(fèi)者的權(quán)益卻沒有完善的明確的法律。所以這種糾紛也是讓消費(fèi)者從一開場就望而卻步的原因。直接的造成了房地產(chǎn)商品的直銷。那么對于二級市場，面對的更多是已經(jīng)進(jìn)行交易后的事項(xiàng)。比方對于消費(fèi)者服務(wù)性的要求以及后續(xù)的各種服務(wù)。總的來講就是物業(yè)。單純的房屋買賣已經(jīng)不是如今的房地產(chǎn)交易的形式，而是交易的房地產(chǎn)中包括的增值業(yè)務(wù)。閱讀關(guān)于房地產(chǎn)的新聞，大多數(shù)都是物業(yè)規(guī)劃不完善所帶來的糾紛。小到停水、停電，大到房屋裂縫等都是問題。而因而帶來的種種費(fèi)事和應(yīng)該存在的應(yīng)對方式方法都沒有完善的方案。而有的房地產(chǎn)商或者物業(yè)方面為了避免費(fèi)事，更是躲避起來不問世事。這又一次加重了消費(fèi)者對自個(gè)應(yīng)有權(quán)利沒有得到知足的負(fù)面反響，并且通過人際交往的宣傳方式讓本來抱有買房心態(tài)的人們打消了念頭。相對于還算有法律處理懲罰文件及行為的一級市場中出現(xiàn)的各種問題，二級市場中的這些問題幾乎沒有相關(guān)法律文獻(xiàn)而言，消費(fèi)者的利益沒有一定的保障，自然就不會輕易的嘗試購買房地產(chǎn)商品以及其相關(guān)的服務(wù)性增值產(chǎn)品。而這種交易的不規(guī)范和不完全的行為則加劇了房地產(chǎn)交易的將來發(fā)展的下坡道路。3.3房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品積壓，大量商品房空置要講前幾年的炒房熱帶給我們的好處就是更多的房地產(chǎn)商品的選擇，但是遺留下的問題卻數(shù)不勝數(shù)。由于當(dāng)時(shí)的跟風(fēng)和盲目的自信，導(dǎo)致毫無估計(jì)的投入資產(chǎn)進(jìn)而如今造成了房地產(chǎn)商品的積壓，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)商品空置而無人問津。造成原因除了當(dāng)時(shí)太多的投入導(dǎo)致如今超出估計(jì)的商品之外還有兩個(gè)重要的原因。華而不實(shí)一個(gè)是由于正是房地產(chǎn)商品的積壓現(xiàn)在狀況，讓房地產(chǎn)上不得不采用提高利潤范圍，用售出的商品利潤來補(bǔ)貼未售出的房地產(chǎn)商品。這種拆東墻補(bǔ)西墻的行為根本沒有任何市場營銷形式在里面，同時(shí)，房地產(chǎn)商品的過高價(jià)格也讓購買者徹底望而卻步，愈加加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的低迷事態(tài)。另一個(gè)原因就是由于房地產(chǎn)行業(yè)始終沒有把市場營銷的理念參加到行業(yè)中的每個(gè)環(huán)節(jié)。更深層來講，就是房地產(chǎn)行業(yè)沒有真正理解市場營銷以及營銷管理的重要性和真正意義。營銷管理并不是單純的指對于怎樣營銷的方式的管理，而是一種通過整合的方式，從產(chǎn)品的生產(chǎn)開場，計(jì)算其成本，以及在將來可能發(fā)展出的一系列費(fèi)用支出，并且以此標(biāo)準(zhǔn)來正確的定價(jià)。然后，要通過各種方式方法獲得市場的動態(tài)信息，進(jìn)一步確定價(jià)格的范圍，還需要經(jīng)過調(diào)查，得出消費(fèi)者的需求，并通過需求信息優(yōu)化自個(gè)的產(chǎn)品，然后推銷自個(gè)的產(chǎn)品獲得成功的營銷。也就是講，營銷管理，是讓相關(guān)管理人員懂得利用當(dāng)下的營銷市場來賣出商品獲得利潤，并且預(yù)測將來市場做好優(yōu)先的改動，愈加要懂得通過相關(guān)數(shù)據(jù)來開拓新的市場，增加銷路和銷量。其實(shí)在某個(gè)方面講，獲利的方式取決于市場營銷，而市場營銷的好壞又取決于營銷管理的方式。因而，被人容易忽略的營銷管理其實(shí)才是怎樣獲得更大的利益的正確方式方法。另一方面，房地產(chǎn)商品的選址也是造成房地產(chǎn)商品積壓的一個(gè)原因。在當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)合作建房的時(shí)候，本來就是昂貴資源的土地資源就變得更為稀有，這種情況下土地資源的搶奪在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)看來就是一場將來更高層次利潤的搶奪。爭取到了地理位置不錯的企業(yè)自然笑逐顏開，但是沒有爭取到的企業(yè)則是由于著急的心理因素倉促的較為隨意的選了地址。有的甚至對四周的相關(guān)物品沒有足夠的數(shù)據(jù)，就開場進(jìn)行施工建設(shè)。到最后才發(fā)現(xiàn)，自個(gè)犯下的致命錯誤。同時(shí)，另外的原因主要是少數(shù)的購買者。一個(gè)商品，沒有足夠的購買者，那么就會滯銷這一道理一想而知。因而，房地產(chǎn)商品的大量空置和積壓就是由于沒有足夠的購買者。但是為什么購買者這么少？除了房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)商品的價(jià)格定的過高之外，沒有能力購買房地產(chǎn)商品也是一個(gè)原因。作為發(fā)展中的國家，人均的數(shù)值并不代表多數(shù)人民的實(shí)際收入。對于大多數(shù)人來講。房地產(chǎn)商品固然作為一個(gè)穩(wěn)定居所的必要物品的存在，但從價(jià)格上來講還屬于奢侈的消費(fèi)品。所以，房價(jià)只高不低讓本來就囊中羞澀的消費(fèi)者們更是不敢去想象購買房地產(chǎn)商品。但是要想打破這一局面并不容易。從房地產(chǎn)企業(yè)入手，本來就是高成本的單個(gè)房地產(chǎn)商品所能降價(jià)的范圍很小，假如整體來看確實(shí)是一筆宏大的優(yōu)惠。然而消費(fèi)者只是作為個(gè)體來購買，假如價(jià)格還是那樣高昂那么房地產(chǎn)商品也就還是那樣滯銷。3.4房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品無法知足消費(fèi)者的全面需求隨著生活水平的逐步提高，人們的需求越來越難被知足，尤其是當(dāng)人們的收入差距開場越來越大的時(shí)候，追求的東西就愈加不盡一樣。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有完善的營銷管理形式下只憑盲目的自信和簡單的希望得到更高層次的利潤。多數(shù)都進(jìn)行了高收入人群的戶型開發(fā)。但是對于普通老百姓所需求使用的經(jīng)濟(jì)型房而言就要少得多，更甚至投入資金也少。盡管如此，房地產(chǎn)行業(yè)的平均增值量還是那樣在直線上升。但是反觀現(xiàn)實(shí)情況，多數(shù)的人群的需求沒有得到知足。這種達(dá)不到消費(fèi)群眾要求的情況不僅發(fā)生在交易之前，也發(fā)生在交易之后。后續(xù)交易的正規(guī)文件的缺少讓物業(yè)這一行業(yè)在一段時(shí)間里幾乎讓老百姓深惡痛絕?；蛘呤浅兄Z的沒有做到，或者是用語言漏洞來欺騙消費(fèi)者，又或者是干脆不聞不問讓有的消費(fèi)者只能自認(rèn)倒霉。甚至那些面對高收入的消費(fèi)者的物業(yè)也是如此，固然房屋建設(shè)的外表和功能比擬經(jīng)濟(jì)戶型高出很多，但是細(xì)節(jié)上并沒有相差甚遠(yuǎn)。而這種不負(fù)責(zé)任的行為讓絕大多數(shù)消費(fèi)者買到商品之后并不是滿意的心理，而是一種擔(dān)憂惆悵。無形中又給產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了宏大的壓力。而這些本來都是應(yīng)該在市場營銷中考慮到的因素。本來不能出現(xiàn)的問題如今卻屢屢出現(xiàn)能否講明了我們國家如今發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的營銷管理的整體水平在一個(gè)較低的環(huán)境之下呢？事實(shí)證明，確實(shí)如此。沒有明確的營銷管理也就沒有準(zhǔn)確的市場營銷形式，而缺少這些，就是降低消費(fèi)者的滿意程度。如今的消費(fèi)者所要求和需求的東西越來越多，一般看來，是一個(gè)市場營銷的阻礙，但是只要細(xì)心就會發(fā)現(xiàn)，是一個(gè)新的營銷手段。俗話講得好：顧客就是上帝.而顧客能帶來經(jīng)濟(jì)利潤，就能夠等同于，只要知足顧客的需求那么就會帶來宏大的經(jīng)濟(jì)利潤。這本來是一個(gè)很好的理念也是一條通往成功的道路。但是在房地產(chǎn)營銷中往往忽略了這一點(diǎn)。原因就是由于關(guān)于市場營銷方面并沒有相關(guān)的人才進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。多數(shù)的投資和房地產(chǎn)企業(yè)的目光都被施工和房產(chǎn)設(shè)計(jì)等所吸引，只希望能夠制造出利潤空間更大的商品卻忘記了要怎么把這些商品拋售出去的想法。這種重要的缺陷和明顯的漏洞之所以沒有被看出來是由于本文的核心內(nèi)容：市場營銷的管理。對他的忽略造成了如今的負(fù)面影響。各種房價(jià)過高的的震驚新聞，以及各種物業(yè)問題的投訴，讓作者本身也對房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的抵觸心理。試問，一個(gè)群眾都抵觸的商品怎么會有好銷路呢？又怎么知足我們的要求呢？因而大多數(shù)人的心理便是，既然達(dá)不到我的要求，那么就不需要購買。由于經(jīng)過改革多年的發(fā)展，房屋的需求量已經(jīng)不再集中。在需要買房和不需要買房的人群中間，還有一大批買不買房無所謂的的群體。它們身上有著宏大的開發(fā)市場的潛力，假如將他們開發(fā)出來，那么房地產(chǎn)行業(yè)又將會被推上新的高峰。所以，讓他們怎樣轉(zhuǎn)變思想來購買房地產(chǎn)商品又是關(guān)于市場營銷的工作。而如今的房地產(chǎn)營銷，人們的第一印象就是在房地產(chǎn)的交易所里觀看模型，然后有意向之后會有專門的工作人員帶領(lǐng)參觀，僅此罷了。這樣單一的營銷形式又怎么帶動房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展呢？這就是營銷管理的重要之處了。它不僅僅僅是字面上的管理市場營銷方式，而是從市場營銷的當(dāng)?shù)卣{(diào)查，收集數(shù)據(jù)，加以整合，然后符合當(dāng)?shù)氐男再|(zhì)制定新穎的或是有效的營銷方式，他貫穿市場營銷的始終。這只是簡單的營銷管理的職責(zé)。有時(shí)候?qū)戆l(fā)展的預(yù)測或者預(yù)先制定將來的發(fā)展形式也是作為營銷管理的一個(gè)工作。所謂知己知彼。百戰(zhàn)不殆.只靠著一味的推銷是沒有用的，反而讓消費(fèi)者反感。況且新聞所報(bào)道的推銷人員的一種用語言文字的陷阱欺騙消費(fèi)者更是讓單一的營銷方式變得困難起來。所以，正確制定并規(guī)劃營銷方式也是讓房地產(chǎn)企業(yè)在這種煎熬狀態(tài)下起死回生的最好辦法。3.5片面夸張宣傳策劃的作用在房地產(chǎn)交易中，由于不能直觀的用實(shí)物來展示，因而，在交易的經(jīng)過中只能靠交易人員的敘述來了解。加上房地產(chǎn)商品在購買以后的可塑性比擬強(qiáng)的一點(diǎn)來講，對于房地產(chǎn)商品本身基本沒有什么評定的標(biāo)準(zhǔn)可言。再加上最近幾年，各種報(bào)道對房地產(chǎn)行業(yè)的大肆炒作之風(fēng)，漸漸演變成了不實(shí)的報(bào)道。華而不實(shí)包括環(huán)境，四周的交通，房屋功能，將來規(guī)劃，以及物業(yè)的服務(wù)等。其實(shí)有時(shí)這些并不是胡編亂造，只是由于開發(fā)時(shí)間的關(guān)系讓這些承諾的實(shí)效變得特別緩慢，然而緩慢到一種程度就是拖延進(jìn)而變成放棄，這種不及時(shí)的行為也是對消費(fèi)者的一種欺騙。就雙方關(guān)系而言，房地產(chǎn)商本應(yīng)是做到承諾的那一方，但是現(xiàn)實(shí)生活中購買房地產(chǎn)商品的消費(fèi)者就變成了弱勢群體。碰到問題有時(shí)不能解決甚至找不到相關(guān)人員，又由于上文中提到的相關(guān)法律的不完善，并不能獲得及時(shí)的法律幫助。因而，如今購買房地產(chǎn)商品的環(huán)境真可謂是惡劣至極。假如不改善這樣惡劣的環(huán)境，將來的房地產(chǎn)行業(yè)會變成什么樣子幾乎能夠預(yù)見。拯救這一切的辦法還是那樣是重視營銷管理。但是據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于長期依靠的不受重視，房地產(chǎn)行業(yè)的從事營銷管理的人員專業(yè)知識以及素質(zhì)普遍低下。也就是講，即便有了應(yīng)對的方式方法，卻沒有執(zhí)行這些方式方法的人。這就是長期以來不受房地產(chǎn)行業(yè)重視的結(jié)果。因而，加快步伐培養(yǎng)企業(yè)的相關(guān)營銷管理人員，提高營銷管理人員的專業(yè)知識和專業(yè)素養(yǎng)，這是進(jìn)而提高本身銷售量的一種有效方式方法。3.6房價(jià)虛高，存在暴利，超出消費(fèi)者的承受能力房地產(chǎn)行業(yè)的詬病找出了解決方式方法，那么關(guān)于消費(fèi)者方面能否有什么問題呢？通過了解得知，是由于房地產(chǎn)商品的價(jià)格的昂貴，導(dǎo)致了絕大一部分的消費(fèi)者的望而怯步。房地產(chǎn)商家在買賣的經(jīng)過中將價(jià)格抬高以此來牟取暴利。08年3月中旬，武漢一家房地產(chǎn)公司的降價(jià)行動，揭開了房地產(chǎn)利潤的冰山一角。這家公司不僅公開宣稱房地產(chǎn)存在暴利，而且主動把自家樓盤銷售價(jià)下調(diào)30%,還喊出江城地產(chǎn)第一炮，轟下武漢高房價(jià)、響應(yīng)號召，平抑武漢房價(jià).但即使如此，他們還稱能夠獲利20%左右。這種讓人震驚的數(shù)字不得不讓人考慮和憤怒。但是卻也讓人迫不得已。由于在相關(guān)文件中能夠看到對將來房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)測，本著穩(wěn)步發(fā)展的水平，房價(jià)將會越來越高，人們的消費(fèi)水平也會上漲。但是盡管如此，這種哄抬價(jià)格坐等盈利的行為還是會造成一些影響。原因有二，一是一些消費(fèi)者并不為一些夸張的報(bào)道所動容，另外一個(gè)是實(shí)在是沒有能力承受得起。面對第二個(gè)原因，房地產(chǎn)行業(yè)和銀行進(jìn)行了合作，用銀行貸款按揭的方式來交易房地產(chǎn)商品。如今看來，只要一提起買賣房子，大多數(shù)都是向銀行進(jìn)行貸款。而直接全款的金額結(jié)算是極少數(shù)人的行為。3.7物業(yè)管理滯后，營銷管理虎頭蛇尾購買前的問題解決了，下面屬于購買后的消費(fèi)者的反應(yīng)：已經(jīng)知道房地產(chǎn)交易并不是指單純的房屋交易，還包括一些增值的服務(wù)性業(yè)務(wù)，而提供并且管理這些業(yè)務(wù)的被人叫做物業(yè)。本應(yīng)當(dāng)是管理者，但是很多時(shí)候卻都不見蹤影，不負(fù)擔(dān)責(zé)任。因而，這種虎頭蛇尾的營銷形式不僅影響著購買者的腳步，同時(shí)最重要的危害是進(jìn)而造成的房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)問題。如今看來，信譽(yù)問題大于一切。失去信譽(yù)，不僅僅僅是對當(dāng)下消費(fèi)者購買的商品的價(jià)值損失，更是對當(dāng)下以及將來的盈利造成重大的且難以磨滅的損傷。因而，這時(shí)需要一個(gè)負(fù)責(zé)任的領(lǐng)頭羊的出現(xiàn)。歸根結(jié)底，是如今的房地產(chǎn)市場中沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)擁有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，現(xiàn)實(shí)生活中的房地產(chǎn)企業(yè)有很多，大多數(shù)都是一些小型的企業(yè)，資金并不算雄厚，因而，將大多數(shù)的錢用在了開發(fā)商而不是后續(xù)的服務(wù)。如今，應(yīng)該面對市場的需求來改變本身的策略，同時(shí)應(yīng)該把小型房地產(chǎn)商企業(yè)組織起來，通過一定的規(guī)則，共同建造。每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要做到配合市