物業(yè)管理之業(yè)主與業(yè)主大會

第四章

業(yè)主與業(yè)主大會

3/10/20231EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主

一、業(yè)主的含義

業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，具體來講是指：在城市房屋土地管理機構(gòu)登記注冊，且現(xiàn)有記錄表明其擁有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位或個人，以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊受抵押人。3/10/20232EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主

業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”

區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主；獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨立所有權(quán)人多見于非居住物業(yè)，一般是一個團體或組織。3/10/20233EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主業(yè)主對財產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)：業(yè)主獨自擁有的物業(yè)業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權(quán)主體應該是全體業(yè)主。3/10/20234EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主二、業(yè)主的權(quán)利和義務

（一）業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

3/10/20235EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)

6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

8、對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利3/10/20236EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主（二）業(yè)主的義務1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定

4、按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金

5、按時交納物業(yè)服務費用

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務3/10/20237EditedbyZ.M.Gu第一節(jié)

業(yè)主三、業(yè)主自治管理

“自治”即自己治理，是指業(yè)主對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新的《物業(yè)管理條例》的主導思想之一。（一）業(yè)主自治管理的組織形式

1、業(yè)主大會2、業(yè)主委員會

3.業(yè)主小組

（二）業(yè)主自治管理的方式1、自主管理方式2、委托管理方式3/10/20238EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度

一、業(yè)主大會及會議召開流程

（一）業(yè)主大會及職責業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設項目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)應當成立業(yè)主大會3/10/20239EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度業(yè)主大會的職責（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）決定物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責3/10/202310EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）召開業(yè)主大會會議的程序l、會議籌備工作業(yè)主委員會做好開會前的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況2、發(fā)布公告業(yè)主大會召開會議前15日，由業(yè)主委員會將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告3/10/202311EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度3、征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會應發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決4、回收統(tǒng)計意見業(yè)主委員會通過設投票箱或者專人送達等方式回收業(yè)主意見，進行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計3/10/202312EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度5、通報大會議事決定業(yè)主委員會在公告欄通報征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督業(yè)主委員會根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計結(jié)果形成業(yè)主大會的議事決定，應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議書面記錄并存檔3/10/202313EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度二、業(yè)主大會會議

（一）首次業(yè)主大會會議業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。尚未銷售的物業(yè)，建設單位可作為業(yè)主代表參加籌備組3/10/202314EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度籌備組要做好下列籌備工作(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容(2)參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和業(yè)主公約（草案）(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)(4)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單(5)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作3/10/202315EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議首次業(yè)主大會會議議程(1)由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況(2)由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況(3)業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員(4)審議通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》(5)審議決定其他物業(yè)管理事項3/10/202316EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）定期會議

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年度召開一次

定期會議的主要內(nèi)容

(1)聽取業(yè)主委員會的工作報告(2)《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》等文件的審議與修訂(3)決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘(4)專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定(5)業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減(6)決定有關業(yè)主共同利益的其他事項

3/10/202317EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度（三）臨時會議有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議20％以上業(yè)主提議的發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況3/10/202318EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度三、業(yè)主大會會議的召開

（一）業(yè)主大會會議的形式召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，并事先將會議時間、地點、議題和議程通知相關單位，并聽取相關單位的意見和建議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會會議的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見

3/10/202319EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度（二）業(yè)主投票權(quán)規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（三）業(yè)主大會的決定業(yè)主大會應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方能有效業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過3/10/202320EditedbyZ.M.Gu第二節(jié)

業(yè)主大會制度業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會的備案業(yè)主大會應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案3/10/202321EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會

一、業(yè)主委員會及職責

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在業(yè)主大會的授權(quán)下開展工作，向業(yè)主大會負責并報告工作業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益3/10/202322EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會業(yè)主委員會應履行下列職責

（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施

（5）業(yè)主大會賦予的其他職責業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢

3/10/202323EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會二、業(yè)主委員會的產(chǎn)生及其變更

（一）業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生

業(yè)主委員會委員候選人可以采用下列辦法之一予以產(chǎn)生

籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會委員候選人名單

籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人

籌備組書面公告業(yè)主到指定地點領取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人

業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告3/10/202324EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會（二）業(yè)主委員會選舉

籌備組在業(yè)主委員會選舉前應當做好下列選舉準備工作

（1）公布選舉的時間、地點，在投票日期七日前，采取直接送達或者郵寄送達的方式將選票送達業(yè)主，并保存送達憑證

（2）確定監(jiān)票、計票、唱票及其他選舉工作人員

（3）準備票箱和選票

3/10/202325EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會業(yè)主委員會的選舉應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會委員的當選應經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過

業(yè)主委員會選舉時，經(jīng)與會業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應選名額時，以得票多的當選；若票數(shù)相等。不能確定當選人時，應當對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當選

投票結(jié)束后，采取公開驗票方式，當場公布投票結(jié)果

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任3/10/202326EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會（三）業(yè)主委員會委員的變更

經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止

（1）已不是本區(qū)域業(yè)主的

（2）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會會議的

3/10/202327EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會（3）因疾病、經(jīng)常外出等原因難以履行職責的（4）被司法部門認定有犯罪行為的

（5）以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的

（6）兼任所轄區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)工作的

（7）嚴重違反物業(yè)管理法規(guī)或者拒不履行業(yè)主義務的

（8）其他原因不適宜擔任業(yè)主委員會委員的

3/10/202328EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會（四）業(yè)主委員會換屆

換屆改選小組，應當在房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導下召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)

原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)3/10/202329EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會三、業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意3/10/202330EditedbyZ.M.Gu第三節(jié)

業(yè)主委員會四、業(yè)主委員會與其他單位的關系

1、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關系，同時委托與合作并存

業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應本著“和為貴”的原則處理業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾

2、業(yè)主委員會與居委會的關系居民委員會和業(yè)主委員會存在指導與被指導的關系3/10/202331EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)業(yè)主公約制度

一、業(yè)主大會議事規(guī)則

業(yè)主大會議事規(guī)則由業(yè)主經(jīng)過民主協(xié)商和表決通過，約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主小組的設立、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項

業(yè)主大會議事規(guī)則的制定是業(yè)主自治的根本體現(xiàn)

對業(yè)主大會議事規(guī)則，需要注意兩點

議事規(guī)則中的任何規(guī)定不得違反國家有關的法律、法規(guī)

議事規(guī)則必須在首次業(yè)主大會上最先討論和通過，然后才能按此議事規(guī)則討論決定其他問題3/10/202332EditedbyZ.M.Gu第四節(jié)業(yè)主公約制度二、業(yè)主臨時公約

業(yè)主臨時公約是建設單位在銷售物業(yè)之前，參照政府公布的示范文本，結(jié)合本物業(yè)管理小區(qū)的實際，制定的臨時公約

業(yè)主臨時公約待首次業(yè)主大會通過業(yè)主公約后即失效3/10/202333Edit