一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題

一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題

本案提出了一個非常重要而且特別普遍的問題：即合同法實施前，未辦理商品房預售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導師江平認為：合同法實施之前，我國城市房地產治理法第四十四條規(guī)定，商品房預售應當取得縣級以上人民政府房產治理部門的銷售許可，但是，并沒有規(guī)定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認為是無效，只要在合理的期間內辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法公布后，特殊是在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》公布實施后，這一問題得到進一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條其次款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物全部權及其他物權不能轉移?！睆倪@一條規(guī)定看，假如合同需要批準的，只要在一審法庭辯論終結前當事人辦理了批準登記手續(xù)的，合同就應當有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結前早已辦理了登記許可，合同固然應當是有效的。

另外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2023年3月24日）特別明確地提出：出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂閱的商品房預售合同，在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定為有效。這就進一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響畢竟是什么。

民商法教授、博士生導師王家福認為：從誠懇信用原則看，該案如確認合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的狀況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的緣由，主見買賣合同無效。假如法院支持這種主見，則與合同法的誠懇信用原則及合同無效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生導師王利明認為：法律規(guī)定這種預售許可的目的，主要在于掌握和防止欺詐，愛護買受人。假如事后當事人補辦，說明當事人將欠缺的瑕疵已經補正。自覺的補正應當認定有效。在本案中，既然買受人的利益沒有受到任何損害，社會利益、公共利益沒有受到任何損害，認定這種合同無效，不符合合同無效的立法精神。

另外，從實際履行與愛護第三人利益角度看，本案也不應認定合同無效。在本案中，在辦理了預售許可證后，雙方當事人已經根據有效合同進展了履行行為，再宣告其無效，使雙方有效行為被推翻。更為重要的是，本案涉及第三人利益，假如認定合同無效，將涉及從林建益手中購房的第三人利益。因此，不應當認定合同無效。新晨

民商法教授、博士生導師李永軍認為：合同無效的目的主要在于制裁或者懲處合同當事人的違法性。假如一個合同在訂立當時違法的（行政法規(guī)），而在處理時其違法性已經不存在了，則制裁的目的不存在了，制裁也就沒有意義了。因此，我國《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（1999年12月19日）第三條規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律無效而適用合同法合同有效時，則適用合同法?！痹诒景钢校贤炗啎r，預售許可證沒有辦理下來，具有肯定的違反行政法規(guī)的特