上海某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹

上海***廣場（暫名）項(xiàng)目介介紹上海***廣場場置業(yè)有限公公司2004年上海***廣場場位于享譽(yù)中中外的***商業(yè)旅游區(qū)區(qū)內(nèi)，地處上上海中央商務(wù)務(wù)區(qū)和中心商商業(yè)區(qū)，毗鄰鄰黃浦江西岸岸，緊鄰世博博會規(guī)劃園區(qū)區(qū)，可謂得天天時、地利、人人和。其商業(yè)業(yè)定位基于“新***”的發(fā)展戰(zhàn)略略，秉承“源于***、高于***”的設(shè)計理念念。在市場培培育過程中，將將通過一系列列變革手段，提提升***作為國際性性旅游景點(diǎn)的的地位和品位位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)***商圈的可持持續(xù)發(fā)展?；举Y料樓層分布建筑面積（m22）地上三層3671地上二層6403地上一層6041地下一層9523地下二層104421、項(xiàng)目名稱：：上海***廣場（暫名名）2、法定地址：：上海市***路***3、建設(shè)規(guī)模模：項(xiàng)目占地129970平方米其中廣場用地33000平方米總建筑面積366080平方米（容積積率：1.23、綠化化率：25%）其中：地上建筑筑面積16115平方米、地地下建筑面積積19965平方米機(jī)動車位1800多個、非機(jī)機(jī)動車位850多個（地下下二層）4、開發(fā)商：上上海***旅游商城股股份有限公司司二、開發(fā)商背景景上海***旅游游商城股份有有限公司是上上海首家實(shí)行行股份制試點(diǎn)點(diǎn)、從事商貿(mào)貿(mào)旅游業(yè)的上上市公司；九曲橋、湖心亭亭、***花園、***等名勝古跡跡與明清建筑筑風(fēng)格的商業(yè)業(yè)群樓形成了了***旅游區(qū)獨(dú)特特的歷史人文文景觀；公司下屬20余余個子公司擁擁有一批大店店名店、百年年老店。其中中黃金珠寶業(yè)業(yè)和餐飲業(yè)是是公司發(fā)展最最快的產(chǎn)業(yè)，旗旗下?lián)碛小袄蠌R黃金”、“亞一金店”、“綠波廊”、“南翔小籠”等著名品牌牌；2001年、22002年、2003年公司連續(xù)續(xù)三年名列全全國大型百貨貨零售企業(yè)（單單體）銷售額額、零售額、利利潤總額“百強(qiáng)”冠軍稱號；；今后幾年公司將將集中精力開開發(fā)商業(yè)房地地產(chǎn)，重點(diǎn)區(qū)區(qū)域是***商城緊鄰地地塊，其中上上海***廣場是公司司在2010年世博會舉舉辦前開發(fā)的的首個大型商商業(yè)項(xiàng)目。三、項(xiàng)目概況上海***廣場場位于***商城南大門門，西起館驛驛街，東至光光啟路，南邊邊界為晝錦路路，北邊界為為***路。該項(xiàng)目目由五幢街鋪鋪式的聯(lián)體商商業(yè)建筑構(gòu)成成，項(xiàng)目共分分5層，其中地地下2層、地上3層，地上樓樓高15米。建成后的“****廣場”將成為一個個集園林綠化化、商業(yè)設(shè)施施、地下停車車庫為一體的的綜合商場。其中3000平方米的開放式廣場既能成為市民和游客的休閑場所，又能舉辦各種豐富多彩的廣場文化活動，將成為***商業(yè)旅游區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)文化活動中心。***廣場配套套設(shè)施說明給排水配套設(shè)施施：采用城市市兩路供水：：地下二層~二層利用市市政水壓直接接供水，三層層采用加壓送送水。室內(nèi)廁所污水和和廢水合流；；雨水單獨(dú)排排出。強(qiáng)、弱電配套設(shè)設(shè)施設(shè)備及照明用電電：總供電容容量5700KKWA（2×12550KVA++2×16000KVA）弱電配置：單獨(dú)獨(dú)設(shè)置消防報報警中心，設(shè)設(shè)火災(zāi)自動報報警控制器及及聯(lián)動控制器器；設(shè)有警鈴及手動動報警按鈕，消消防電話、消消防廣播等災(zāi)災(zāi)情應(yīng)急設(shè)備備；商場預(yù)留電話、有有線電視分線線箱，每個商商鋪可設(shè)一門門電話、一個個有線插口；；商場、店面設(shè)廣廣播與背景音音樂系統(tǒng)；商場設(shè)有各類報報警及監(jiān)控、監(jiān)監(jiān)視設(shè)備；信信號統(tǒng)一送到到底層安保中中心，并可根根據(jù)要求向當(dāng)當(dāng)?shù)毓膊块T門控制中心輸輸送；地下車庫、商場場統(tǒng)一安裝無無線電話信號號增強(qiáng)系統(tǒng)，保保證地下商場場、餐飲、車車庫無線電話話通訊要求。暖通：采用集中中空調(diào)，商場場、餐飲、店店鋪采用風(fēng)機(jī)機(jī)盤管加新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)；地下車庫設(shè)置機(jī)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)；餐飲、廚房設(shè)有有凈化處理裝裝置的機(jī)械通通風(fēng)。消防：室內(nèi)設(shè)有有消火栓、自自噴淋系統(tǒng)；；地下一、二二層設(shè)有機(jī)械械防排煙系統(tǒng)統(tǒng)。燃?xì)猓禾烊細(xì)庹{(diào)調(diào)壓站，燃?xì)鈿饪傆昧繛?500mm3/h。四、商業(yè)定位***廣場業(yè)態(tài)組合比例設(shè)想娛樂34%***廣場業(yè)態(tài)組合比例設(shè)想娛樂34%游藝中心主題吧/休閑長廊餐飲32%西餐中式大型自助餐廳咖啡/茶文化村主題美食廣場零售33%商業(yè)街傳統(tǒng)/文化類藝術(shù)類（本地/進(jìn)口）生活/家居類其他1%旅游信息服務(wù)本次商業(yè)定位即即要將“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”的概念引入***商圈的商業(yè)業(yè)改造計劃——感受時尚、領(lǐng)領(lǐng)悟傳統(tǒng)、開開闊視野、豐豐滿人生***廣場的建建設(shè)將延續(xù)老老城廂的歷史史文脈，更好好地體現(xiàn)***旅游區(qū)的商商旅文特色。建建成后將成為為集餐飲、娛娛樂、購物于于一體的商業(yè)業(yè)休閑中心，并并力爭于2005年年末開業(yè)業(yè)?！幕ㄎ弧P(guān)沿襲襲既有的“旅游文化—文化定位—創(chuàng)造“社區(qū)及都都市休閑娛樂樂文化”的新文化體體驗(yàn)?！蛻舳ㄎ弧試鴥?nèi)外游客—客戶定位—吸引周邊社區(qū)居居民和上海本本地年輕消費(fèi)費(fèi)群體?！虡I(yè)定位—逐步將現(xiàn)在單一一的旅游商—商業(yè)定位—轉(zhuǎn)向以旅游商業(yè)業(yè)為基礎(chǔ)，融融社區(qū)商業(yè)及及都市休閑娛娛樂商業(yè)為一一體的復(fù)合型型商業(yè)定位。50萬平米“大大***”商圈五、***地區(qū)區(qū)規(guī)劃布局（一）、****核心區(qū)規(guī)劃劃***核心區(qū)及及其西側(cè)，北北側(cè)范圍內(nèi)，作作為以旅游、購購物、特色小小吃、文化娛娛樂為主的商商業(yè)用地，增增加商業(yè)容量量，完善結(jié)構(gòu)構(gòu)，形成小街街小巷的傳統(tǒng)統(tǒng)特色連續(xù)性性商業(yè)街區(qū)。核心區(qū)向東至中中華路，向南南至?xí)冨\路，進(jìn)進(jìn)行商業(yè)、住住宅綜合開發(fā)發(fā)，在***路北側(cè)，建建設(shè)一些特色色旅游賓館、民民居旅館，***路與晝錦路路之間形成特特色商業(yè)街區(qū)區(qū)。同時在此此范圍內(nèi)增加加住宅的比重重，增強(qiáng)***核心區(qū)的人人氣和活力。晝錦路以南以住住宅開發(fā)為主主，強(qiáng)調(diào)小街街坊單元式的的開發(fā)建設(shè)，沿沿街布置一些些商業(yè)及休閑閑設(shè)施，形成成較為連續(xù)的的界面，作為為***商業(yè)區(qū)向南南的自然延伸伸。軌道交通M1線線（虹橋機(jī)場場—外高橋）在在河南南路、人人民路口設(shè)置置站點(diǎn)。（二）、****周邊地區(qū)規(guī)規(guī)劃浦江兩岸綜合開開發(fā)十六鋪—東昌地地區(qū)：人文旅旅游區(qū)南浦大橋地區(qū)：：時尚居住區(qū)區(qū)十六鋪，世界級級水上旅游中中心十六浦碼頭將開開通水上巴士士，規(guī)劃世界界一流的水上上旅游中心世博會，南浦盧盧浦大橋之間間的濱水區(qū)世博會直接投資資30億美元，大大大加快上海海建設(shè)國際大大都市的步伐伐復(fù)興東路雙層越越江隧道現(xiàn)已已通車復(fù)興東路隧道為為陸家嘴CBD核心消費(fèi)力力通往***建立最暢快快的交通動線線地鐵M8線老西西門站，黃金金高速公路上海***廣場場地理位置及及輻射范圍***廣場位于于上海市黃浦浦區(qū)，東臨外外灘、浦東陸陸家嘴、北靠靠南京路，西西接淮海路中中央CBD,,是上海中心區(qū)域域的中心，地地理坐標(biāo)的原原點(diǎn)，其地段段價值不言而而喻。南京東路淮海中路新天地打浦橋陸家嘴張楊路南京東路淮海中路新天地打浦橋陸家嘴張楊路本項(xiàng)目距離延安東路隧隧道約為0.6公里；距離南浦大橋約約為1公里；距離盧浦大橋約約為2公里；距離世博會園址址約為1.5公里；距離延安路高架架約為0.4公里；從***步行至至南京路約10分鐘；從***步行至至淮海路約10分鐘；從***步行至至外灘約8分鐘；六、***地區(qū)區(qū)客源狀況分分析***地區(qū)的游游客資源，尤尤其是假日游游客資源是相相當(dāng)豐富且寶寶貴的。中外外游客都把***列入上海的必必游之處。從從某種意義上上說，***成了上海的的標(biāo)志。她多多年文化精髓髓的沉淀，歷歷史文脈的延延續(xù)，形成了了今日的不可可替代性。隨隨著上海的不不斷開放，***在國際上的的知名度日益益提升，傳統(tǒng)統(tǒng)文化與現(xiàn)代代文明在這里里有機(jī)結(jié)合，碰碰撞出更為絢絢麗的火花。（一）、常年旅旅游人數(shù)統(tǒng)計計分析1、***商城城同上海其他他商圈相比具具有明顯的客客流優(yōu)勢：日均客流量5萬萬人次（全年254天）雙休日客流量達(dá)達(dá)10萬人次（全年90天）黃金周節(jié)假日客客流量更高達(dá)達(dá)20--30萬人次（全年21天）全年客流總數(shù)：：2500余萬人次2、從客源地歸歸屬看，上海海市民已占半半數(shù)：這一調(diào)查徹底改改變了人們已已往對“***商城都是外外地游客”的片面認(rèn)識識；另外，18歲至至40歲年齡段的的消費(fèi)者占73%，這部分潛潛在的消費(fèi)對對象具有較強(qiáng)強(qiáng)的消費(fèi)能力力，有待于商商家進(jìn)一步引引導(dǎo)消費(fèi)。（二）、****周邊行政街街道居民人口口調(diào)查***街道居民民人口最多，加加上周邊的老老西門街道、董董家渡街道、小小東門街道，合合計人口達(dá)到到34.1萬人人，占整個黃黃浦區(qū)居民數(shù)數(shù)56%，社區(qū)區(qū)消費(fèi)潛力較較大。目前上海市商品品房平均價格格為80000元/平方米，黃黃浦區(qū)新建商商品房均價約約在人民幣15,0000元/平方米左右右，部分高檔檔樓盤的價格格更是超過20,0000元/平方米。可可見黃浦區(qū)正正成為上海高高端居住區(qū)。根根據(jù)規(guī)劃，黃黃浦區(qū)居住人人口將由68萬人減少到35-40萬人。對于于本項(xiàng)目，周周邊居民數(shù)量量的減少所引引起的劣勢將將會被具有更更高消費(fèi)能力力的居民的遷遷入而彌補(bǔ)。（附錄）上海：：一個充滿活活力與希望的的國際大都市市上海，作為中國國經(jīng)濟(jì)、文化化中心，近年年來的發(fā)展之之巨大有目共共睹。19992年以來，上上海經(jīng)濟(jì)已連連續(xù)11年保持兩位位數(shù)增長。2002年，全市實(shí)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值5408..76億元，按可可比價格計算算，比1990年增長2.9倍，平均每每年增長11.9%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總總值按當(dāng)年匯率折算算的上海人均均國內(nèi)生產(chǎn)總總值，1993年首次突破2000美元，1997年躍上3000美元臺階，2000年再上4000美元新臺階階，2002年已接近5000美元，達(dá)到4912美元，繼續(xù)續(xù)居全國除港港、澳、臺地地區(qū)外各省級級地區(qū)之首。城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)穩(wěn)步提高據(jù)抽樣調(diào)查，22002年，上海城城市居民家庭庭人均可支配配收入達(dá)到13250元，按可比比口徑計算，比比上年增長11.5%。中高收入入家庭比重提提高。城市居居民家庭人均均可支配收入入在2萬元以上的的家庭比重達(dá)達(dá)到11%。居民消費(fèi)隨著收入水平的的提高，城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升級趨勢勢明顯。據(jù)抽抽樣調(diào)查，2002年，上海城城市居民家庭庭人均消費(fèi)性性支出10464元，比上年年增長11.4%。上海在全國的地地位正在向現(xiàn)代化國國際大都市目目標(biāo)邁進(jìn)的上上海，肩負(fù)著著面向世界、服服務(wù)全國的重重任，在全國國經(jīng)濟(jì)建設(shè)和和社會發(fā)展中中具有十分重重要的地位和和作用。在這這個人口僅占占全國1%、土地面積積占全國0.06%的城市里，完完成的財政收收入占全國的的1/9，口岸進(jìn)出出口商品總額額占全國的1/4，港口貨物物吞吐量占全全國的1/10，并在改革革開放、產(chǎn)業(yè)業(yè)升級、科技技創(chuàng)新等方面面發(fā)揮著示范范、輻射和帶帶動作用。2002年上海海主要指標(biāo)占占全國比重單位全國上海上海占全國的比比重(%)國內(nèi)生產(chǎn)總值億元102,39885,4095.3財政收入億元18,9142,20211.6社會消費(fèi)品零售售總額億元40,9112,0355.0上海市市長韓正正近日在第三三屆中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)年會上作作主題發(fā)言時時表示，經(jīng)預(yù)預(yù)測，今年上上海的經(jīng)濟(jì)增增長11.7%到11.8%左右。綜上所所述，我們可可以對未來有有一個比較樂樂觀的估計，上上海必將繼續(xù)續(xù)保持高速的的經(jīng)濟(jì)增長。(上述數(shù)據(jù)來自自上海統(tǒng)計局局信息)繁榮的黃浦浦黃浦區(qū)概述黃浦區(qū)位于上海海市城區(qū)的幾幾何中心部位位，東臨黃浦浦江；西至成成都北路、金金陵路、西藏藏南路、肇周周路、制造局局路；南沿高高雄路、江邊邊路、黃浦江江；北鄰蘇州州河，上海市市的“0”公里就位于于本區(qū)內(nèi)的國國際飯店。全區(qū)面積12..85平方公里，占占全市面積的的0.2%，其中陸地地面積11.0117平方公里，水水域面積1.837平方公里；；行政區(qū)劃為為9個街道共190個居委會。全全區(qū)總?cè)丝跀?shù)數(shù)為68.6萬人。黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐豐富的歷史文文化資源和眾眾多的城市新新景觀，并成成為近幾年景景點(diǎn)旅游和都都市旅游的熱熱點(diǎn)，目前沿沿外灘、***、西藏路、人人民廣場、南南京東路步行行街的旅游環(huán)環(huán)線已經(jīng)形成成，成為黃浦浦區(qū)商貿(mào)旅游游得天獨(dú)厚的的景觀資源。黃浦區(qū)總體規(guī)劃劃綱要黃浦區(qū)是上海歷歷史最悠久的的城區(qū)，是上上海近代商業(yè)業(yè)的發(fā)祥地，是是體現(xiàn)上海國國際大都市繁繁榮繁華的重重要窗口；近近年來，黃浦浦區(qū)又開始了了新一輪的改改造規(guī)劃，將將以其特有的的資源優(yōu)勢，在在未來發(fā)展中中迸發(fā)出巨大大的能量。根根據(jù)黃浦區(qū)的的規(guī)劃，以延延安路、陸家家浜路為界，黃黃浦區(qū)劃分為為北、中、南南三片功能各各有側(cè)重的片片區(qū)。其中：：北區(qū)：蘇州河——延安路地區(qū)區(qū)。該地區(qū)包包括市級商業(yè)業(yè)中心、行政政文化中心以以及中央商務(wù)務(wù)區(qū)的組成部分，是是最具特色的的濱江(河)風(fēng)貌綜合區(qū)區(qū)。中區(qū)：延安路——陸家浜路地地區(qū)。該地區(qū)區(qū)包括老城廂廂特色風(fēng)貌區(qū)區(qū)，其濱江段段是外灘的延延伸。該區(qū)以發(fā)展旅游游、商業(yè)、辦辦公及高檔居居住等綜合功功能為主。南區(qū)：陸家浜路路—中山南路地地區(qū)。該地區(qū)區(qū)以發(fā)展和完完善居住功能能為主。重點(diǎn)功能開發(fā)發(fā)區(qū)布局根據(jù)黃浦區(qū)區(qū)位位特點(diǎn)和新的的戰(zhàn)略目標(biāo)，在在規(guī)劃布局上上確定了五個個重點(diǎn)功能區(qū)區(qū)域包括：外灘一體體化