第五單元財務(wù)收費管理

案例分析篇

第五單元財務(wù)收費管理

[案例一]

小業(yè)主全額收費大業(yè)主半價業(yè)主委員會追回42萬物業(yè)賠償

清境明湖小區(qū)位于朝陽公園西路5號，是一個高檔的涉外小區(qū)。最初管理小區(qū)的是由開發(fā)商南湖花園公寓有限公司指定的偉辰物業(yè)管理公司。2001年9月，偉辰物業(yè)管理公司改名為港力偉辰物業(yè)管理公司，它隨后與小區(qū)新成立的物業(yè)管理委員會簽訂《物業(yè)管理委托合同》。合同規(guī)定，委托管理期限為3年，物業(yè)管理費標準是每月每平米12元，港力偉辰物業(yè)管理公司則按所收物業(yè)管理費總數(shù)9%的標準得酬金。

對港力偉辰物業(yè)管理公司隨后的管理，業(yè)主們的意見越來越大。業(yè)主們多次要求物業(yè)管理費降價，但被拒絕。很快，另一個消息的傳播，即港力偉辰物業(yè)管理公司對大業(yè)主——開發(fā)商的房子只收取半價物業(yè)管理費，則更加激化了雙方的矛盾。矛盾激化的結(jié)果是，2004年5月17日，港力偉辰物業(yè)管理公司被小區(qū)新成立的業(yè)主委員會炒掉。2004年10月，建國物業(yè)管理公司進駐清境明湖小區(qū)，臨時托管。但新接手的物業(yè)管理公司很快發(fā)現(xiàn)，他們所接管小區(qū)卻是一個爛攤子。他們在接管后的普查中發(fā)現(xiàn)，小區(qū)監(jiān)控、消防、配電、電梯等設(shè)施因為長期不維護存在重大安全隱患，需要大筆資金盡快維修更換，但小區(qū)卻沒有維修基金。按照有關(guān)規(guī)定，清境明湖小區(qū)的開發(fā)商南湖花園公寓有限公司應(yīng)提供的維修基金為240萬元左右，但這筆錢沒到位。[案例一]

小業(yè)主全額收費大業(yè)主半價業(yè)主委員會追回42萬物業(yè)賠償

在這種情況下，清境明湖小區(qū)業(yè)主委員會（下簡稱業(yè)主委員會）于2006年4月，向北京市仲裁委員會申請仲裁，業(yè)主委員會提出港力偉辰物業(yè)管理公司應(yīng)退還該小區(qū)管理者酬金等要求。業(yè)主委員會的主要理由是，港力偉辰物業(yè)管理公司在其對清境明湖小區(qū)管理期間，背著業(yè)主委員會實行兩種收費標準：對普通小業(yè)主全額收取物業(yè)管理費，對大業(yè)主開發(fā)商卻是半額收取物業(yè)管理費。業(yè)主委員會提供了作為證據(jù)材料之一的港力偉辰物業(yè)管理公司內(nèi)部文件，《2002年董事會決議》第3條規(guī)定：南湖公司（開發(fā)商）房屋的管理費可以在繳費單上按全額計費，實際收費可按半價收取業(yè)主委員會認為，港力偉辰物業(yè)管理公司的做法嚴重損害了全體業(yè)主的公共利益，據(jù)此要求港力偉辰物業(yè)管理公司退回其在小區(qū)管理期間實際收取的小區(qū)管理者酬金42萬元。此外，業(yè)主委員會還稱港力偉辰物業(yè)管理公司對小區(qū)管理不善，存在服務(wù)質(zhì)量低劣等問題。

2006年7月22日，港力物業(yè)副總經(jīng)理苗衛(wèi)平接受記者采訪時稱，他不知道半價收費的事。至于業(yè)主們所反映的問題，都是開發(fā)商所留下的，港力偉辰物業(yè)管理公司無能為力

。[案例分析]從本案例案情發(fā)生的實際情況看，北京仲裁委員會的裁決書所作港力偉辰物業(yè)管理公司賠償業(yè)主委員會經(jīng)濟損失421160元的裁決是合情合理合法的。這首先表現(xiàn)在物業(yè)管理費的標準目前一般是采取政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種方式，但無論采取哪種方式，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)遵守與業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中的約定，不能擅自更改物業(yè)管理費的收費標準。港力偉辰物業(yè)管理公司對大業(yè)主和小業(yè)主采取雙重標準收取物業(yè)管理費，是對全體小業(yè)主的侵權(quán)，也是合同違約行為。其次，港力偉辰物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理服務(wù)合同期間，沒有做到嚴格履行物業(yè)管理服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。這從新接手的物業(yè)管理公司很在接管后的普查中發(fā)現(xiàn)的問題即可歸納得出該結(jié)論。最后，港力偉辰物業(yè)管理公司對大業(yè)主和小業(yè)主采取雙重標準收取物業(yè)管理費，這實際上已經(jīng)造成了大業(yè)主——開發(fā)商對全體小業(yè)主的侵權(quán)，業(yè)主委員會對此具有要求賠償?shù)臋?quán)利。這是因為大業(yè)主——開發(fā)商交納半價物業(yè)管理費，但卻享受著與全體小業(yè)主相同的服務(wù)，這是建立在侵犯全體小業(yè)主利益基礎(chǔ)上，主要的是侵犯了已交納物業(yè)管理費業(yè)主的利益。另外。案例中所涉及的開發(fā)商維修基金一事，由于1998年下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》、1998年12月，建設(shè)部和財政部聯(lián)合印發(fā)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中沒有明確具體的規(guī)定，全國性專項維修資金的收取、使用、管理的辦法，雖討論多年，但至今尚未出臺，這里就不加以分析了。[相關(guān)法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》[解決方法]物業(yè)管理企業(yè)如果在接受開發(fā)商選聘或簽約時，遇到本案例中物業(yè)管理公司所碰到的問題時，首先應(yīng)考慮的是企業(yè)所要提供的物業(yè)管理服務(wù)的主要接受者是誰，也就是說，一定要弄清企業(yè)所要接管項目的長期合作伙伴是誰？按照《物業(yè)管理條例》第二十六條規(guī)定“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！边@就是說，一旦業(yè)主委員會成立，并選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，那么，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同即告終止。因此，物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)中心，應(yīng)該圍繞的是廣大業(yè)主，而不是開發(fā)商。其次，物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理服務(wù)合同，開展物業(yè)管理服務(wù)時，要把“業(yè)主至上，誠信為本”的管理理念落實在管理服務(wù)的行動上，要以法律法規(guī)約束企業(yè)的經(jīng)營行為，一切要以合同為依據(jù)，按照合同開展物業(yè)管理服務(wù)活動，否則，就會違反國家法律法規(guī)，提供了質(zhì)價不符的管理服務(wù)，損害了業(yè)主的利益，使自身的企業(yè)形象遭受更大的信譽損失。最后，物業(yè)管理企業(yè)還要注意企業(yè)的保密制度建設(shè)。盡管在本案例中的物業(yè)管理公司是一個反面的典型，但是，我們應(yīng)該看到，由于該公司《2002年董事會決議》的外流，被業(yè)主委員會掌握，成為本案例中的置該物業(yè)管理公司于不利地位的重要證據(jù)。[案例二]

政府部門插手“家務(wù)事”

小區(qū)物業(yè)收費誰說了算

廣州市番禺區(qū)麗江花園是一個擁有一萬多名業(yè)主的小區(qū)，從1998年起經(jīng)廣州市物價局批準，成為“一費統(tǒng)繳”(即物業(yè)費、公攤費、代收代繳費等合并收取)的物業(yè)收費試點，物業(yè)按每平方米2.7元收費。2005年1月1日起，廣東省開始在物業(yè)收費中實行政府指導價，建議普通住宅的物業(yè)管理費每平方米不超過1.96元。麗江花園業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司經(jīng)過約定，該小區(qū)2005年-2006年度的物業(yè)收費依然沿用以往的收費方式。但是，該小區(qū)16名業(yè)主不同意，從2005年1月1日起開始拒交物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司起訴了幾戶拖欠物業(yè)費的業(yè)主，但就在此案審理期間，番禺區(qū)物價局于2006年5月下發(fā)了一紙“整改通知”，稱麗江花園的“一費統(tǒng)繳”違反了政府指導價，要求整改。此舉一出，麗江花園的物業(yè)糾紛陡然升級，1000多戶業(yè)主都加入了“拒交”行列。[案例分析]作為政府，在物業(yè)管理市場發(fā)揮著重要的宏觀指導作用，而這種宏觀指導主要是靠制定法規(guī)政策來實現(xiàn)的，這是無庸質(zhì)疑的。但隨著和諧社會建設(shè)的需要，政府的法規(guī)政策管理首先應(yīng)考慮的是社會的安定和諧，如果政府出臺的法規(guī)政策帶來的不是穩(wěn)定，而是動蕩，那還不如不要這樣的法規(guī)政策出臺呢？相信政府也不會作出這樣的選擇的。就本案例所涉及的物業(yè)管理費收取標準而言，廣東省從2005年開始實行物業(yè)收費指導價，但這里我們應(yīng)該注意的是政府指導價只是一個“指導性”的參照標準，是作為一個市場經(jīng)濟的管理者，給物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主提供一個參考標準，為將來出現(xiàn)糾紛時提供一個衡量標準。政府在這里扮演的角色不應(yīng)該是強制干預，即使在具體干預之前也應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)了解具體情況，與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商，避免引起矛盾、糾紛的擴大化。換一個角度看，《物業(yè)管理條例》中明確規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主委員會就服務(wù)費用進行約定，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》也明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)費有政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種形式，其中市場調(diào)節(jié)價就是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。因此，麗江花園業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司約定的該小區(qū)2005年-2006年度的物業(yè)收費依然沿用以往的收費方式是符合法規(guī)精神的，不應(yīng)受到番禺區(qū)物價局一紙“整改通知”的簡單干預。[相關(guān)法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》[解決方法]要善于發(fā)揮各種社會關(guān)系的積極作用。如本案例中的物業(yè)管理公司，首先，就應(yīng)該做好以下幾個方面的公共關(guān)系工作，充分發(fā)揮其積極作用，控制不利因素出現(xiàn)。1．與區(qū)物價管理部門積極溝通。學會用法規(guī)政策保護自己，依靠的不僅僅是據(jù)理力爭保護自己的合法權(quán)利，更重要的是求得對方的理解和支持。2．與業(yè)主委員會加強合作，求得業(yè)主委員會支持。物業(yè)管理費的標準是由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)共同約定，區(qū)物價局的一致“整改通知”，是對雙方合同約定的否決。在業(yè)主不通曉法規(guī)政策的前提下，遭到業(yè)主誤解的將不僅是物業(yè)管理公司，還將包括業(yè)主委員會的成員。因此，要在區(qū)物價部門提出異議的最初，就要讓業(yè)主委員會的成員清楚，一旦最不利的情況出現(xiàn)，業(yè)主委員會成員將會處于何種地位，邀請業(yè)主委員會成員隨同物業(yè)管理公司一同與區(qū)物價局進行溝通。3．求得物業(yè)管理協(xié)會的幫助和支持。一旦求得物業(yè)管理協(xié)會的出面協(xié)調(diào)，在符合國家法規(guī)政策的前提下，情況往往就會向著有利于物業(yè)管理企業(yè)的方向發(fā)展。[案例三]

因物業(yè)服務(wù)不到位業(yè)主只須交納七成物業(yè)費

2003年8月1日，福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托永同昌物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“永同昌物業(yè)”）對文錦小區(qū)實行物業(yè)管理，負責向業(yè)主及物業(yè)使用者收取物業(yè)管理服務(wù)費、停車費、代收代交水電費；委托管理期限自2003年8月1日至2005年8月1日。2003年10月16日，文錦小區(qū)的業(yè)主林女士在收房后，和其他業(yè)主一樣，與永同昌物業(yè)簽訂了《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。其中規(guī)定林女士每月向該物業(yè)公司交納物業(yè)管理費，收費標準是0．5元／平方米。但是，從2004年3月1日起，林女士就拒絕交納物業(yè)管理費。所以，該公司訴請法院判令被告向其交納自2004年3月至2005年10月30日止的物業(yè)管理費1120元，并按日萬分之二點一支付滯納金73．7元。而業(yè)主林女士表示，自己從2004年3月1日起未交物業(yè)管理費是事實。但這是有原因的，而且也得到了其他業(yè)主的支持。首先，福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與永同昌物業(yè)簽訂的管理委托合同已于2005年8月1日到期，所以原告無權(quán)要求自己交納2005年8月至10月的物業(yè)管理費。同時,原告未按合同約定為其提供服務(wù)，也無權(quán)向自己收取物業(yè)管理費。她說，物業(yè)服務(wù)不到位的主要表現(xiàn)有：未按合同約定每半年公布一次財務(wù)狀況；小區(qū)內(nèi)老人活動室及公共停車場均被物業(yè)擅自出租，并私吞租金；小區(qū)內(nèi)下水道堵塞，公共場地用于養(yǎng)雞，綠化地用于種菜，地下車庫用于堆放廢品，景觀池沒有開放，消防存在安全隱患，垃圾未清理。此外，其已按規(guī)定向物業(yè)交納水費，但是卻被自來水公司告知該小區(qū)已欠水費60余萬元。因此，她請求法院駁回原告的訴訟請求。[案例分析]近年來從本案例的本質(zhì)屬性看，應(yīng)屬于對合同的履行是否存有違約行為，并怎樣承擔責任。從本案例的實際情況看，永同昌物業(yè)與林女士簽訂的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律規(guī)定，故雙方均應(yīng)按協(xié)議履行。永同昌物業(yè)與福州永同昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《物業(yè)管理委托合同》雖于2005年8月1日到期，但此日期后永同昌物業(yè)仍然為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，且業(yè)主也未提出終止要求，永同昌物業(yè)與林女士之間的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系依然存在，所以，林女士等提出的永同昌物業(yè)無權(quán)要求自己交納2005年8月至10月的物業(yè)管理費的要求不能成立。從永同昌物業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同的實際狀況看，其所提供的物業(yè)管理服務(wù)中存在未按合同要求提供服務(wù)或其提供的服務(wù)質(zhì)量與合同約定不符，屬于違約行為。依照物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)管理公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況應(yīng)按質(zhì)定價，適當減少業(yè)主的應(yīng)交物管費用。本案例經(jīng)法院審理，林女士只交納原物業(yè)管理費的70％，即應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告福州永同昌物業(yè)管理有限公司自2004年3月1日起至2005年10月31日止的物業(yè)管理費784元，并駁回永同昌物業(yè)的其他訴訟請求。[相關(guān)法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》[解決方法]以物業(yè)管理服務(wù)合同為依據(jù)開展物業(yè)管理服務(wù)活動，應(yīng)成為物業(yè)管理企業(yè)最根本的出發(fā)點。求得業(yè)主或使用人支持和理解的最好方式就是履行物業(yè)管理服務(wù)合同，認真履行物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)盡義務(wù)。催繳物業(yè)管理費是物業(yè)管理服務(wù)中的重點工作，在具體操作中，應(yīng)堅持區(qū)別性對待的原則，以爭取拖欠物業(yè)管理費的業(yè)主或使用人的支持和理解為最高目標，在收繳的方式上應(yīng)靈活掌握，如可采用適當減免滯納金、分期付款等有利于促成繳清拖欠物業(yè)管理費的優(yōu)惠條件。尤其是在自身履行物業(yè)管理服務(wù)合同不到位的情況下，切忌盲目地采取法律訴訟的方式。如果已經(jīng)看到自己在履行物業(yè)管理服務(wù)合同方面的不足，那最好的方法就是向業(yè)主或使用人說清自己的難處，求得理解，并主動按照合同法的要求，給業(yè)主或使用人以適當?shù)臏p免，并積極地改進服務(wù)質(zhì)量，與業(yè)主或使用人保持良好的溝通，以使問題在改進中逐漸得到解決。[案例四]

租戶欠繳物業(yè)管理費怎么辦

某年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)管理公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

[案例分析]

根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)管理費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)管理費。在房屋出租期間，出租人應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)出租人和承租人對物業(yè)管理費繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)管理費。也就是說，若租賃合同約定由承租人支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可直接向承租人收取，但出租人要承擔連帶責任。也就是說承租人如果沒有支付物業(yè)管理費，就應(yīng)由出租人承擔。若租賃合同對物業(yè)管理費由誰支付沒有約定或者約定由出租人承擔的，物業(yè)管理費應(yīng)當由出租人承擔。根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為業(yè)主要承擔連帶責任。當然，業(yè)主在繳完欠付的物業(yè)管理費后，可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責任。[相關(guān)法規(guī)制度]《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《城市房屋租賃管理辦法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》[解決方法]物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理公司履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主對外租賃情況，配合業(yè)主做好房屋租賃的管理工作，以避免其他問題的出現(xiàn)。在物業(yè)管理服務(wù)中，對業(yè)主對外租賃，物業(yè)管理公司要做好指導、監(jiān)督和調(diào)解等方面的工作，重點放在租賃關(guān)系即租賃合同關(guān)系的管理上，這樣才能配合業(yè)主保證租賃關(guān)系的建立和正常進行。具體做好以下事項：（1）按規(guī)定的條件和程序指導簽訂租賃合同，建立租賃關(guān)系。（2）監(jiān)督落實租賃合同中出租人享有的權(quán)利和履行的義務(wù)。（3）監(jiān)督檢查承租人行使租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和履行應(yīng)盡的義務(wù)。（4）處理協(xié)調(diào)租賃雙方在租賃合同履行過程中出現(xiàn)的矛盾糾紛以及其他意外情況。（5）監(jiān)督租賃關(guān)系的變更與終止。（6）租賃合同終止時，指導辦理停、退租手續(xù)。[案例五]

業(yè)主不交納維修基金怎么辦

某高層住宅小區(qū)建于1986年，商品房預售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。按國家建設(shè)部、財政部的《住宅共用部位設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定，該小區(qū)物業(yè)管理處要求業(yè)主依照規(guī)定，按購房款的2%交納物業(yè)管理維修基金，引起小區(qū)業(yè)主們的投訴。業(yè)主認為維修費應(yīng)從管理費中出，為什么還要交錢？再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出，管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負擔?；谑站S修基金在業(yè)主中造成的反響過于強烈，管理處決定暫緩收維修基金。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化，電梯困人現(xiàn)象時有發(fā)生，消防設(shè)備幾近癱瘓，居民投訴不斷。[案例分析]

案例所述現(xiàn)象目前已不僅僅存在于這一個小區(qū)，而是幾乎每個物業(yè)管理公司面臨的共同問題。根據(jù)《物業(yè)管理條例》，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。