第十章 各類物業(yè)的管理

第十章各類物業(yè)的物業(yè)管理重點:住宅小區(qū)的含義及分類寫字樓的分類及租金管理商業(yè)物業(yè)的分類及租金管理1第一節(jié)住宅類的物業(yè)管理一、住宅小區(qū)的含義、分類、功能和特點二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點三、住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式2第二節(jié)公寓與別墅類的物業(yè)管理一、公寓的概述二、別墅的概述3第三節(jié)寫字樓的物業(yè)管理一、寫字樓概述二、寫字樓的物業(yè)管理三、寫字樓的租賃管理4第四節(jié)商業(yè)類物業(yè)的物業(yè)管理一、商業(yè)物業(yè)概述二、商業(yè)物業(yè)的租賃管理5住宅小區(qū)的含義、分類、功能和特點1、住宅小區(qū)的含義2、住宅小區(qū)的分類3、住宅小區(qū)的功能4、住宅小區(qū)的特點6住宅小區(qū)的物業(yè)管理特點物業(yè)管理機構(gòu)的統(tǒng)一化物業(yè)管理內(nèi)容的綜合化業(yè)主的小區(qū)自治管理化物業(yè)管理的服務(wù)性、社會性7住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式房管所改制為物管企業(yè)的管理模式街道辦事處組建物管企業(yè)的管理模式單位自管的物業(yè)管理模式專業(yè)化的物管企業(yè)的管理模式8住宅小區(qū)的含義住宅的含義由人工建造的、用于人類居住生活的建筑物。住宅小區(qū)的含義依照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)的居住性小區(qū)。9住宅小區(qū)的分類住宅小區(qū)的分類：（級別有小到大）居住組團:(0.03---0.1萬戶數(shù)或0.1---0.3萬人)

居住小區(qū):(0.3---0.5萬戶數(shù)或1---1.5萬人)

居住區(qū):(1---1.5萬戶數(shù)或3---5萬人)居住組團:居住小區(qū):居住區(qū):10住宅小區(qū)的功能和特點1、住宅小區(qū)的功能：居住性功能服務(wù)性功能城市性功能經(jīng)濟性功能社會性功能2、住宅小區(qū)的特點：住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)集成化住宅小區(qū)的公用設(shè)施配套化住宅小區(qū)的建筑形式多樣化住宅小區(qū)的物業(yè)權(quán)屬多元化11公寓的概述1、公寓的含義、分類指設(shè)施完善、裝修精致、配備家具和日用電器的居住性物業(yè)。按公寓的使用功能分：學生式、單身式、渡假式、酒店式等公寓。按公寓的裝修檔次分：低檔式、中檔式、高檔式。2、公寓的一般特點建筑裝修好、設(shè)備設(shè)施配套齊全、綜合性功能強、公寓環(huán)境的封閉性、業(yè)主或使用人的共處性。3、公寓物業(yè)管理的一般特點物業(yè)管理要求嚴，服務(wù)層次高。物業(yè)服務(wù)費高綜合配套服務(wù)內(nèi)容全個性化服務(wù)多從業(yè)人員的素質(zhì)高12別墅的概述1、別墅的含義國土資源部2006年4月10日發(fā)布界定標準：具有獨門獨院、面積大、容積率低（<1.0）的,僅有2、3層高的房屋。2、別墅的特點建筑風格多樣化、占地面積大、環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施配套、容積率低、獨門獨院、房屋層數(shù)少。3、別墅的物業(yè)管理特點（參考：公寓的物業(yè)管理特點）13寫字樓概述1、寫字樓含義具有特定用途、設(shè)施綜合配套、適合各類組織、個人從事辦公或商務(wù)活動的專業(yè)場所。2、寫字樓的類型按建筑面積大小分：小型（小于1萬M2）、中型、大型（大于3萬M2）。按功能分：單純型、商住型、綜合型。按智能化程度分：智能型（5A）、非智能型。按級別分：甲級、乙級、丙級。3、寫字樓的特點

建筑裝修高檔、設(shè)備設(shè)施配套齊全、商務(wù)性功能強、占地面積大。14寫字樓的物業(yè)管理1、物業(yè)管理的內(nèi)容營銷推廣（租賃、銷售）、設(shè)施設(shè)備維護維修管理、客戶服務(wù)管理、保結(jié)綠化、安保消防管理、停車場管理。2、物業(yè)管理的模式自主經(jīng)營型：集所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)為一體。委托服務(wù)型：單純的物業(yè)服務(wù)型。3、物業(yè)管理的特點確保設(shè)施設(shè)備完好、安全保障到位、環(huán)境衛(wèi)生好、服務(wù)層次高、綜合服務(wù)內(nèi)容多、物業(yè)服務(wù)費高、從業(yè)人員的素質(zhì)高。15寫字樓的租賃管理（一）、寫字樓的租賃管理內(nèi)容市場推廣承租戶的選擇租金的確定合同簽定合同履行合同終止。（二）、寫字樓租金概述1、物業(yè)租金-----是分期出賣物業(yè)使用價值的貨幣表現(xiàn)。2、租金類型------商品、成本、基礎(chǔ)、市場租金四種類型。3、寫字樓的租金構(gòu)成4、寫字樓租金的確定方法16租金類型商品租金------由商品等價交換關(guān)系確定的租金。成本租金------維持物業(yè)租賃經(jīng)營所確定的最低租金，是企業(yè)的盈虧平衡點租金。基礎(chǔ)租金-------它是企業(yè)可接受的、并有一定收益的最低租金。即能夠償還貸款本金和利息、經(jīng)營費、空置損失的租金。市場租金--------依據(jù)物業(yè)租賃市場供求關(guān)系狀況所確定的租金。17寫字樓的租金構(gòu)成寫字樓的商品租金構(gòu)成：

A、折舊費B、維修費C、管理費

D、地租E、利息F、稅金

G、保險費H、利潤寫字樓的成本租金構(gòu)成：

A、折舊費B、維修費C、管理費

D、地租E、利息18寫字樓租金的確定方法1、寫字樓租金的確定方法租金確定應(yīng)以基礎(chǔ)租金價格為基礎(chǔ)，依據(jù)物業(yè)的地理位置、裝修檔次、服務(wù)質(zhì)量標準、設(shè)備設(shè)施配套等方面差異而分類。2、寫字樓租金的約定形式

毛租約、凈租約3、寫字樓租賃時，應(yīng)注意公用面積的分攤公用面積的分攤系數(shù)一般為：0.2---0.3。應(yīng)分攤的公用面積分攤系數(shù)=

寫字樓可供租賃總面積19毛租約、凈租約的含義毛租約------承租戶按月或按年支付固定的租金，并由出租者支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費用的租金約定。凈租約------承租戶除按月或按年支付固定的租金外，還要承擔其他服務(wù)費用的約定。如：水、電、物業(yè)服務(wù)費、維修費等20

商業(yè)物業(yè)概述1、商業(yè)物業(yè)的含義

向消費者提供消費而獲取營業(yè)收入的物業(yè)。2、商業(yè)物業(yè)的類型

從建筑結(jié)構(gòu)分：敞開型、封閉型從建筑功能分：單純型、商住型、綜合型從建筑面積分：市級購物中心（3萬M2以上）地區(qū)級購物中心（1--3萬M2之間）居住區(qū)級購物中心（1萬M2以下）21商業(yè)物業(yè)的概述3、商業(yè)物業(yè)的管理模式

委托管理服務(wù)模式委托經(jīng)營服務(wù)模式自主經(jīng)營服務(wù)模式4、商業(yè)物業(yè)的管理特點確保場所的安全性、設(shè)施設(shè)備的可靠性顧客購物的便利性、環(huán)境的整潔性22商業(yè)物業(yè)的租賃管理1、承租戶的分類基本承租戶----長期租賃戶，占50%。主要承租戶----中期租賃戶，占30%。一般承租戶----短期租賃戶，占20%。2、承租戶的選擇依據(jù)承租戶的資信、規(guī)模、實力、經(jīng)營范圍和品種等。3、租金的構(gòu)成

基礎(chǔ)租金+百分比租金+其它代收代繳的費用

4、百分比租金------在基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上，出租人依據(jù)承租戶的營業(yè)額，按一定的百分比所提取的租金。一般以年營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，按月提取。5、商業(yè)物業(yè)租金的約定形式毛租約、凈租約、百分比租約三種。23[閱讀材料]新加坡住宅小區(qū)物業(yè)管理特色

一、嚴密的物業(yè)管理，確保業(yè)主的私密空間。為保證業(yè)主的隱私權(quán)，一般在小區(qū)或苑門口做一個禁止拍照的標識，對于特殊的來訪者，要拍照也只允許鏡頭朝下或平拍，不能朝上拍。二、人車分流的環(huán)境設(shè)計。幾乎所有的共管式公寓都實行人車分流，車在地下走，人在地面行，互不干擾。尤其是小區(qū)大門人口分左右進出，左邊又細分為兩個車道，最左邊是業(yè)主車道，緊靠崗?fù)ご翱诘氖莵碓L者車道，以便保安查問或辦理相關(guān)手續(xù)。三、配套設(shè)施簡單實用，健身場所隨處可見。另一個配備較多的是自動售賣機，有些放在大堂、會所，有些放在地下室停車場，以方便人們?nèi)∮谩Ｖ劣趦和瘖蕵吩O(shè)施則是必備項目，供成年人運動的項目大多設(shè)在會所，有健身器材、棋牌和桑拿，室外有些配有網(wǎng)球場，有些則是簡單的運動設(shè)施，如單雙杠等。四、地下停車場設(shè)計獨特，方向指示清晰分明。地下室個個通透明亮，陽光自由地照射進來，有綠化，甚至有噴泉，全然沒有黑暗、不通風的感覺。地下室的方向指示也十分到位，并且以不同的顏色劃分停車區(qū)域，包括殘疾人通道、殘疾人車位都考慮得十分周到。五、標識系統(tǒng)與物業(yè)外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)系。通常共管式公寓的公共標識都是經(jīng)過專門設(shè)計的，與物業(yè)外觀十分協(xié)調(diào)統(tǒng)一，包括公布欄、垃圾桶、草坪燈、公園椅的顏色都相一致。其樓層引路標識亦很清晰，有些通用的標識如設(shè)備房、泳池救生標識等都有統(tǒng)一的規(guī)范。24案例分析：參考P226:案例25練習題：單選題1、寫字樓商務(wù)中心服務(wù)保障的前提條件是（）

(A)物業(yè)的保值增值(B)物業(yè)的出租率

(C)資金的良性循環(huán)

(D)設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)2、為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn)，（）應(yīng)當實現(xiàn)正常消耗完全得到補償，并可獲取一定利潤的租金。

(A)商品租金(B)成本租金(C)基礎(chǔ)租金(D)市場租金3、市場租金是在商品租金的基礎(chǔ)上，反映物業(yè)（）而出現(xiàn)的一種租金。

(A)新舊程度(B)供求關(guān)系(C)償還能力(D)自身發(fā)展4、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為（）

(A)基礎(chǔ)承租戶(B)主要承租戶(C)次要承租戶(D)一般承租戶5、商業(yè)場所的百分比租金通常以（）為基礎(chǔ)計算

(A)日營業(yè)額(B)年總營業(yè)額(C)零售商總利潤(D)商場總利潤6.在房屋租賃的有效期間，出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（）。

A.需要重新簽屬房屋租賃合同B.原房屋租賃合同立即終止C.不影響新房屋所有權(quán)人利益時原租賃合同可以執(zhí)行D.不影響租賃合同執(zhí)行7、所謂房屋租賃市場的調(diào)查與分析是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的，方法，時間，范圍，內(nèi)容，步驟等進行房屋租賃市場（）的過程。

(A)信息資料收集(B)進行分析工作

(C)初步分析與假設(shè)(D)信息資料收集并進行分析工作8、寫字樓的(

)由折舊費、維修費、管理費、利息、地租、稅金、保險費、利潤8項構(gòu)成。

(A)成本租金(B)商品租金(C)基礎(chǔ)租金(D)百分比租金26單選題8、與物業(yè)管理公司簽訂寫字樓物業(yè)管理合同的是（）

A、大廈業(yè)主委員會B、大廈承租人

C、大廈產(chǎn)權(quán)人D、大廈投資人9、寫字樓商務(wù)服務(wù)中心是（）為了方便客人，滿足客人需要而設(shè)立的商務(wù)服務(wù)機構(gòu)。

A、寫字樓業(yè)主B、大廈承租人C、大廈業(yè)主委員會D、物業(yè)管理公司10、客戶對承租的寫字樓辦公室進行裝修的過程時，工程部應(yīng)協(xié)助（）到寫字樓保衛(wèi)部辦理動工手續(xù)并監(jiān)理施工。

A、客戶B、裝修商C、營業(yè)部D、施工人員11、客戶辦公室裝修竣工后，由（）進行工程驗收。

A、工程部B、客戶C、裝修商D、工程部和客戶12、寫字樓物業(yè)管理者核查承租戶財務(wù)狀況的目的主要是（）。

A、為了了解租戶心理B、為了掌握市場信息

C、為了確定收費標準D、為選擇租戶時作決策13、（）是房屋租賃交換時要維持再生產(chǎn)所確定的最低租金標準。

A、商品租金B(yǎng)、成本租金C、基礎(chǔ)租金D、市場租金14、能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息，經(jīng)營費用和空置損失的租金為（）

A、抵押租金B(yǎng)、商品租金C、成本租金D、基礎(chǔ)租金15、寫字樓物業(yè)租約一般分為（）

A、毛租約和純租約B、長租約和短租約

C、有償租約和無償租約D、成本租約和利潤租約16、、物業(yè)已使用的年限比較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求，建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求。因租金較低，尚可保持合理的出租率，這類寫字樓屬于(

)寫字樓。

(A)甲級(B)乙級(c)丙級(D)丁級27多選題1、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內(nèi)容不包括（）

(A)限制承租人在附近重復(fù)設(shè)店(B)公用面積維修責任的承擔

(C)公用面積維護費的分攤(D)停車場的使用2、大型商廈為了吸引承租人，常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有（）(A)向承租人提供裝修補貼(B)為承租人支付搬家費用(C)提供一段時間的免租期(D)補貼一部分經(jīng)營上的虧損3、簽訂物業(yè)租賃合同時的注意事項有（）。

(A)按統(tǒng)一規(guī)定填寫B(tài))不得擅自涂改變更

(C)合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份(D)起租日期按合同約定之日確定4、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按（）調(diào)整。

(A)消費價格指數(shù)(B)零售物價指數(shù)

(C)股票上漲指數(shù)(D)資產(chǎn)評估指數(shù)5、商業(yè)場所的物業(yè)管理者必須重視對承租商的選擇和搭配，對承租商種類的劃分可以按（）。

A、零售商店員工素質(zhì)B、零售商店的經(jīng)營品種范圍

C、零售商店的不同形式D、零售商店的經(jīng)濟效益6、商業(yè)場所收取百分比租金取決于（）

A、物業(yè)的規(guī)模B、物