房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷作業(yè)指導(dǎo)書

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷代理作業(yè)指導(dǎo)書（銷售管理部分）一、客戶接待流程二、客戶確認(rèn)流程及違規(guī)處理三、客戶付定流程四、簽收流程五、收取傭金流程六、與開發(fā)商的溝通流程七、公司對案場及員工的管理八、銷售部的職責(zé)九、銷售部員工工作的時(shí)間安排十一、案場銷售指標(biāo)完成的辦法與過程十二、調(diào)研與計(jì)劃十三、項(xiàng)目銷售現(xiàn)場管理 目錄銷售全程示意圖一、客戶接待流程二、客戶確認(rèn)流程及違規(guī)處理三、客戶付定流程客戶認(rèn)購流程簡圖四、簽收流程合同領(lǐng)用、簽約、歸還程序簡圖五、收取傭金流程六、與開發(fā)商的溝通流程與開發(fā)商溝通途徑示意圖七、公司對案場及員工的管理八、銷售部的職責(zé)九、銷售部員工工作的時(shí)間安排十一、案場銷售指標(biāo)完成的辦法與過程十二、調(diào)研與計(jì)劃附錄：整套銷售表格銷售流程示意圖媒體廣告的宣傳，引導(dǎo)客戶至現(xiàn)場看房業(yè)務(wù)員現(xiàn)場接待客戶與客戶進(jìn)行交流并加以引導(dǎo)進(jìn)行客戶登記客戶的回訪及追蹤與客戶多次洽談，促使成交填寫客戶初次來訪記錄SP活動(dòng)與策劃的溝通專案經(jīng)理的控制與發(fā)展商的協(xié)調(diào)媒體廣告的宣傳，引導(dǎo)客戶至現(xiàn)場看房業(yè)務(wù)員現(xiàn)場接待客戶與客戶進(jìn)行交流并加以引導(dǎo)進(jìn)行客戶登記客戶的回訪及追蹤與客戶多次洽談，促使成交填寫客戶初次來訪記錄SP活動(dòng)與策劃的溝通專案經(jīng)理的控制與發(fā)展商的協(xié)調(diào)利用成交客戶開拓新客戶及售后服務(wù)利用成交客戶開拓新客戶及售后服務(wù)客戶簽訂認(rèn)購書并支付大定金大定后的安撫工作，并予以繼續(xù)跟蹤簽訂合同，收取房款填寫成交報(bào)告并交于財(cái)務(wù)部制作及核對界傭清單發(fā)展商予以確認(rèn)結(jié)傭并開具發(fā)票完成貸款手續(xù)財(cái)務(wù)部予以核對客戶簽訂認(rèn)購書并支付大定金大定后的安撫工作，并予以繼續(xù)跟蹤簽訂合同，收取房款填寫成交報(bào)告并交于財(cái)務(wù)部制作及核對界傭清單發(fā)展商予以確認(rèn)結(jié)傭并開具發(fā)票完成貸款手續(xù)財(cái)務(wù)部予以核對一、接待流程1、客戶步入售樓中心，業(yè)務(wù)員必須清晰響亮的說：“歡迎光臨”，其他業(yè)務(wù)員聽見后也必須跟著說：“歡迎光臨”。2、每天上班必須簽到，按照簽到的次序接待顧客。最右邊是主接待位置，由右向左。每次接待客戶必須填寫“客戶來訪記錄”，寫清客戶“來訪時(shí)間、結(jié)束時(shí)間、客戶姓名”（若是老客戶必須注明，接待完畢后30分鐘內(nèi)必須填寫）。3、輪到接待的銷售人員須提前準(zhǔn)備，無論是看房客戶，隨意參觀者或市調(diào)人員都作為有效客戶，應(yīng)在其進(jìn)入接待廳的第一時(shí)間主動(dòng)迎上前去接待。4、等待接待的銷售人員應(yīng)在其前面的銷售人員姓名后簽名，以便確認(rèn)接待客戶的順序。5、除非客戶主動(dòng)提出不需要陪同，或接待現(xiàn)場確實(shí)繁忙，否則銷售人員必須親自帶客看房。6、如遇客戶到前臺(tái)咨詢，輪到接待的銷售人員應(yīng)立刻站起來迎接客戶。7、午飯時(shí)間，由輪到接待的銷售人員負(fù)責(zé)值班，任何情況下前臺(tái)不得出現(xiàn)無人的情況，保持前臺(tái)有兩人。8、當(dāng)天第一位簽到的銷售人員(為主接待)應(yīng)在到達(dá)后，盡快擺好電話，檢查當(dāng)天的銷售資料是否齊全，數(shù)量是否足夠；當(dāng)天最后一位簽到的銷售人員負(fù)責(zé)下班時(shí)擺好電話，整理接待前臺(tái)，將資料收放整齊，按規(guī)定整理當(dāng)天的《客戶來訪登記表》。9、在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)填好《市調(diào)表》、《來訪客戶記錄表》、《電話登記表》、《周報(bào)表》，并放在指定地點(diǎn)。10、客戶再次來訪，輪到的接待人員應(yīng)熱情積極接待，妥善移交老客戶后，方可接待下一批顧客，不可冷落顧客或相互推拖。如銷售現(xiàn)場十分繁忙，業(yè)務(wù)員都在接待客戶時(shí)，可指定一位業(yè)務(wù)員同時(shí)接待兩組客戶。11、對于公司不止的臨時(shí)工作或任務(wù)應(yīng)積極配合。如：開會(huì)、調(diào)研、臨時(shí)活動(dòng)等。12、輪到接待的銷售人員，不得無故或借故不接，否則按自動(dòng)放棄處理。13、接待顧客應(yīng)有始有終，禁止接待中途放棄顧客。14、接待到訪客戶或接聽電話必須馬上登記。15、當(dāng)尾二位須接聽電話，并作好登記。16、發(fā)展商來訪，當(dāng)尾者必須端茶倒水。備注：客戶指明業(yè)務(wù)員，由該業(yè)務(wù)員接待，若該業(yè)務(wù)員正接待客戶，則由主接接待。細(xì)則如下：路過、媒體廣告等主接待接待該業(yè)務(wù)員空時(shí)該業(yè)務(wù)員接待報(bào)業(yè)務(wù)員姓名來電來訪該業(yè)務(wù)員忙時(shí)主接待接待不報(bào)業(yè)務(wù)員姓名主接待接待報(bào)業(yè)務(wù)員名稱該業(yè)務(wù)員接待介紹新客戶不報(bào)業(yè)務(wù)員名稱主接待接待老客戶介紹客戶來訪該業(yè)務(wù)員忙時(shí)主接待接待帶新客戶該業(yè)務(wù)員空時(shí)該業(yè)務(wù)員接待原業(yè)務(wù)員接待老客戶忙時(shí)主接待接待主接待接待發(fā)展商忙時(shí)主接待接待

二、客戶確認(rèn)流程及違規(guī)處理1、總則為了售樓過程中，客戶歸屬的明確化，避免售樓人員在客戶確認(rèn)方面引起糾紛，案場經(jīng)理應(yīng)以友好協(xié)商為基礎(chǔ)，以客戶登記先后為原則，確定傭金的分配比例，增進(jìn)團(tuán)結(jié)，制訂本辦法。2、確認(rèn)流程1）客戶親臨售樓現(xiàn)場，接受售樓人員接待后所做的客戶登記及客戶跟蹤情況表，為客戶歸屬的唯一依據(jù)。2）委托他人代為看樓，代為登記的顧客，為有效客戶。3）已歸屬客戶，有所屬售樓人員負(fù)責(zé)跟蹤、服務(wù)。4）非繁忙時(shí)期銷售人員一次只能接待一批顧客。5）登記人與最終購買人是直系親屬，視為一批客戶，以第一登記為準(zhǔn)。6）已歸屬顧客再次到售樓現(xiàn)場，前臺(tái)接待人員應(yīng)當(dāng)通知原接待人員，不得擅自接待，隱瞞不報(bào)。7）已購買或已歸屬客戶帶新客戶到售樓現(xiàn)場，指定某位售樓人員接待時(shí)，應(yīng)由所指定人員接待，指定人員不在時(shí)應(yīng)視為新顧客接待。3、特殊情況及處理在售樓過程中有以下情況者，客戶歸屬為共有，共有者均分業(yè)務(wù)提成。1）歸屬客戶再次到售樓現(xiàn)場時(shí)，原接待售樓人員不在，現(xiàn)場售樓人員通知原接待人員，原接待人員無法到現(xiàn)場，委托現(xiàn)場售樓人員代為接待并成交。2）已歸屬客戶再次到售樓現(xiàn)場時(shí)，原接待人員正在接待新顧客，委托其他售樓人員代為接待，或?qū)⑿驴蛻簦ㄒ训怯洠┪兴私哟⒊山弧?）已歸屬客戶再次到售樓現(xiàn)場時(shí)，無法記起原接待人員，由現(xiàn)場售樓人員接待并成交。（如在接待過程中客戶記起原接待人員或原接待人員認(rèn)出顧客，在不影響銷售的情況下現(xiàn)場銷售人員應(yīng)當(dāng)退出，客戶歸屬為原接待人員。除客戶對原接待人員服務(wù)態(tài)度、專業(yè)水平不認(rèn)可的情況外）4）他人代為登記或直系親屬先登記后，最終購買人獨(dú)自到售樓現(xiàn)場并由非歸屬售樓人員接待并成交。4、違規(guī)處理1）同時(shí)帶幾批新客戶的，取消其當(dāng)天接待新客戶的資格并警告一次。如成交為公傭。（特殊情況現(xiàn)場主管同意例外）2）已歸屬客戶到現(xiàn)場，原接待人員不在時(shí)，其他銷售人員應(yīng)通知而不通知的，其接待無效，警告一次。3）將電話客戶登記在客戶登記本上的，警告一次。4）挑客戶的，警告一次。5）老客戶再次來訪，逃避接待的，警告一次。6）弄虛作假，涂改客戶登記本的，解聘。7）累計(jì)警告三次者，解聘。5、其他1）看樓團(tuán)，參觀團(tuán)不適用本制度，展銷會(huì)適用本制度，安排售樓人員去展會(huì)現(xiàn)場，應(yīng)力爭做到公平。2）客戶登記本應(yīng)妥善保管，各售樓人員應(yīng)詳細(xì)記錄自己的客戶。3）直系親屬是指配偶，父母，子女，兄弟姐妹。4）如有售樓人員掉里案場或離職，應(yīng)將其客戶妥善移交，其客戶歸指定人所有，如未做移交，其客戶視為新客戶。5）如有未盡事宜，應(yīng)友好協(xié)商解決。

三、客戶付定流程情況一：客戶未付小定，直接付大定。步驟1)業(yè)務(wù)員向現(xiàn)場主管拿取《價(jià)格、單元確認(rèn)單》。并由主管審核、確認(rèn)。2）業(yè)務(wù)員憑已審核通過并有審核人簽字的《價(jià)格、單元確認(rèn)單》換取大定《認(rèn)購書》。3）《認(rèn)購書》中應(yīng)約定客戶在簽約時(shí)須帶的所有資料。4）業(yè)務(wù)員必須按已審核過的《銷控單》的內(nèi)容，填寫《認(rèn)購書》。5）業(yè)務(wù)員對《認(rèn)購書》的內(nèi)容必須完整填寫不得漏項(xiàng)，對《認(rèn)購書》的條款和“特別告知”，業(yè)務(wù)員有義務(wù)向客戶做出解釋和通告（應(yīng)告知客戶大定不退，付定慎重）。在時(shí)間許可的情況下，業(yè)務(wù)員應(yīng)將預(yù)售合同樣本或合同主要條款與客戶確認(rèn)。6）《認(rèn)購書》中應(yīng)約定客戶在簽約時(shí)須帶的所有資料。7）《認(rèn)購書》待客戶簽字確認(rèn)后，由業(yè)務(wù)員帶至發(fā)展商財(cái)務(wù)部交款并開收據(jù)。8）《認(rèn)購書》原件交財(cái)務(wù)或負(fù)責(zé)人員，《認(rèn)購書》復(fù)印件（或備份件）歸檔放入《認(rèn)購書》文件夾中。9）每日在《銷控板》上注明大定單元號及業(yè)務(wù)員姓名。10）在《現(xiàn)場日記》上寫上認(rèn)購單元號。11）填寫《注記銷控本》（銷售負(fù)責(zé)人不在時(shí)由業(yè)務(wù)員注記填寫）。情況二：客戶已付小定，準(zhǔn)備付大定步驟：同情況一之步驟1—11。情況三：客戶付小定步驟：1）業(yè)務(wù)員向現(xiàn)場主管拿取《價(jià)格、單元確認(rèn)單》。并由主管審核、確認(rèn)。。2）業(yè)務(wù)員憑已審核通過并有審核人簽字的《價(jià)格、單元確認(rèn)單》換取“小定單”。3）填寫“小定單”，讓客戶簽字認(rèn)可，并在小定領(lǐng)用單上簽字確認(rèn)。4）由業(yè)務(wù)員帶客戶至發(fā)展商財(cái)務(wù)收款，并在小定領(lǐng)用單上簽字確認(rèn)。5）小定單復(fù)印件（備份件）交專人歸檔。6）每日在《銷控板》上寫明認(rèn)購單元好及業(yè)務(wù)員姓名。7）在《現(xiàn)場日記》上寫上認(rèn)購單元號。8）銷售負(fù)責(zé)人不在時(shí)，業(yè)務(wù)員必須在銷控表上注記填寫。9）《小定單》一般應(yīng)在次日補(bǔ)大定（特別是周五、周六付的小定），最多不允許超過兩天，兩天以上需報(bào)主管同意，否則《小定單》無效。情況四：小定換房步驟：1）業(yè)務(wù)員必須讓客戶填寫《換房申請書》2）步驟同情況三步驟之1—9。3）原小定單必須收回。4）嚴(yán)禁在小定單上涂改房號、簽約日期、添加刪減任何條款。情況五：大定換房步驟：1）業(yè)務(wù)員必須讓客戶填寫《換房申請書》2）步驟同情況一步驟之1—15。3）原大定《認(rèn)購書》必須收回作廢，附在新《認(rèn)購書》后。4）原收據(jù)如寫有房號也必須收回重開。5）嚴(yán)禁在客戶原《認(rèn)購書》上涂改房號、簽約日期、添加刪減任何條款?？蛻粽J(rèn)購程序簡圖客戶付定填寫《價(jià)格、單元確認(rèn)書》客戶付定填寫《價(jià)格、單元確認(rèn)書》《價(jià)格、單元確認(rèn)單》審核簽字，換小定/《價(jià)格、單元確認(rèn)單》審核簽字，換小定/大定單 取《小定單》填《小定單》，客戶及業(yè)務(wù)員簽字財(cái)務(wù)收款收款人簽字（在《小定領(lǐng)用單》上）取大定《認(rèn)購書》告知客戶注意事項(xiàng)及特別告知等相關(guān)內(nèi)容填寫《認(rèn)購書》客戶簽字確認(rèn)財(cái)務(wù)收款開收據(jù)《認(rèn)購書》原件交財(cái)務(wù)或負(fù)責(zé)人員寫《銷控板》《認(rèn)購書》復(fù)印件（備份件）歸檔《小定單》復(fù)印件（備份件）歸檔寫《銷控白板》寫《現(xiàn)場日記》注記填寫《銷控表》取《小定單》填《小定單》，客戶及業(yè)務(wù)員簽字財(cái)務(wù)收款收款人簽字（在《小定領(lǐng)用單》上）取大定《認(rèn)購書》告知客戶注意事項(xiàng)及特別告知等相關(guān)內(nèi)容填寫《認(rèn)購書》客戶簽字確認(rèn)財(cái)務(wù)收款開收據(jù)《認(rèn)購書》原件交財(cái)務(wù)或負(fù)責(zé)人員寫《銷控板》《認(rèn)購書》復(fù)印件（備份件）歸檔《小定單》復(fù)印件（備份件）歸檔寫《銷控白板》寫《現(xiàn)場日記》注記填寫《銷控表》寫《現(xiàn)場日記》注記填寫《銷控表》寫《現(xiàn)場日記》注記填寫《銷控表》四、簽約流程步驟：（1）在簽約日期到期前三天業(yè)務(wù)員有義務(wù)打電話通知客戶按時(shí)簽約（如有必要，可發(fā)《簽約通知書》寄給客戶）并提醒客戶代好私章及相關(guān)證件（證件內(nèi)容見《認(rèn)購書》）同時(shí)要求客戶帶好首付款（首付款讓其存入銀行，帶信用卡/借記卡或支票等）最好不要帶現(xiàn)金。（2）業(yè)務(wù)員按編號次序領(lǐng)取《合同領(lǐng)用申請表》并認(rèn)真填寫。（3）業(yè)務(wù)員如實(shí)填寫《合同領(lǐng)用申請表》后報(bào)銷控負(fù)責(zé)人員審核并簽字認(rèn)可。（4）業(yè)務(wù)員必須將實(shí)際情況告知銷控負(fù)責(zé)人員，由銷控負(fù)責(zé)人員審核此客戶是否以登記在銷控上，是否符合簽約標(biāo)準(zhǔn)，是否已過簽約等等。最后通過審核由負(fù)責(zé)人簽字。（5）憑已通過審核的《合同領(lǐng)用申請表》到合同組（或?qū)Ｈ颂帲╊I(lǐng)取一套合同及附件?！逗贤I(lǐng)用申請表》交給合同組（或?qū)Ｈ耍w檔。（6）合同應(yīng)在簽約當(dāng)日領(lǐng)取，當(dāng)日使用。（7）合同領(lǐng)用后應(yīng)在合同檔案袋上填寫客戶姓名及業(yè)務(wù)員姓名。（8）合同領(lǐng)用后，無論當(dāng)日是否使用，無論客戶是否完成簽約，都應(yīng)在當(dāng)日下班前或次日中午前交給合同組（或?qū)Ｈ耍w檔。（9）嚴(yán)禁業(yè)務(wù)員私自留存已簽/空白/尚未完成簽約的任何合同。（10）簽約時(shí)，合同中建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積等必須參照上海市測繪中心的“測繪報(bào)告”中的內(nèi)容填寫。（11）簽約內(nèi)容中的價(jià)格及付款方式必須按《認(rèn)購書》填寫，不得擅自更改，如確需更改報(bào)主管同意，并填寫《申請書》。（12）合同內(nèi)已有既定條約，業(yè)務(wù)員不得擅自增刪，如高更改需報(bào)主管同意并填寫《申請書》（特別是“補(bǔ)充條款”類）。（13）合同附件《房型圖》需用彩筆勾出客戶所選房型，且在此房型下寫上門牌號及室號。（14）簽完合同后應(yīng)立即填寫合同檔案袋上的情況匯總說明表，不得漏項(xiàng)，無論是否完成簽約。如未完成簽約可在合同檔案袋表面寫上未完成內(nèi)容（如“缺小孩章”、“缺身份證”、“補(bǔ)充條款申請審批未簽”等等。（15）一般情況下，簽約完成后，再由財(cái)務(wù)收取首付款（以免造成付完首付款不能完成簽約的情況）。（16）先收回《認(rèn)購書》和收據(jù)再開發(fā)票。（17）客戶簽字蓋章后，業(yè)務(wù)員需審核合同和附件?？蓱羰欠窈炚峦耆?，合同條款是否漏項(xiàng)，更正處是否已蓋更正章（最好客戶也蓋章確認(rèn)）。待業(yè)務(wù)員審核過后，交至主管指定地點(diǎn)。（18）業(yè)務(wù)員需在《現(xiàn)場日記》簽約欄里填寫單元號。（19）業(yè)務(wù)員完成簽約后按次序正確、完整填寫《簽約記錄》不得漏項(xiàng)（付款方式一欄必須按合同格式寫清，不得簡寫）。（20）業(yè)務(wù)員完成簽約后才可填寫《成交報(bào)告》待主管簽字后，最晚至完成簽約后次日傳回公司。（21）合同待主管審核簽字后，由合同組組長送開發(fā)商處，如主管或開發(fā)商審核后發(fā)現(xiàn)問題將按公司的有關(guān)規(guī)定予以重罰。（22）業(yè)務(wù)員有義務(wù)對客戶進(jìn)行催款和提醒，催告客戶完成貸款手續(xù)。合同領(lǐng)用、簽約、歸還程序簡圖通知客戶簽約領(lǐng)取《合同領(lǐng)用申請表》填寫《合同領(lǐng)用申請表》明細(xì)表（見附表）填表（主要內(nèi)容：成交金額、成交面積、付款方式等）審核領(lǐng)取合同簽合同收認(rèn)購書和定金收據(jù)收款通過開發(fā)票（開發(fā)商）業(yè)務(wù)員自行審核合同，填寫檔案袋自審?fù)ㄟ^后，合同上交至指定接受人填寫《簽約記錄》填表《成交報(bào)告》，待主管簽字后傳真至公司合同由主管審核后送開發(fā)商處填寫《附加條款申請書》報(bào)主管審核未簽歸還合同再次簽約通知客戶簽約領(lǐng)取《合同領(lǐng)用申請表》填寫《合同領(lǐng)用申請表》明細(xì)表（見附表）填表（主要內(nèi)容：成交金額、成交面積、付款方式等）審核領(lǐng)取合同簽合同收認(rèn)購書和定金收據(jù)收款通過開發(fā)票（開發(fā)商）業(yè)務(wù)員自行審核合同，填寫檔案袋自審?fù)ㄟ^后，合同上交至指定接受人填寫《簽約記錄》填表《成交報(bào)告》，待主管簽字后傳真至公司合同由主管審核后送開發(fā)商處填寫《附加條款申請書》報(bào)主管審核未簽歸還合同再次簽約

五、收取傭金流程1、程序1）由公司依據(jù)簽約及付款情況，核實(shí)符合結(jié)傭的范圍并制作結(jié)傭清單。2）每周填寫一次《簽約周報(bào)表》，由發(fā)展商核對并確認(rèn)后報(bào)公司備案。3）每月中旬將結(jié)傭清單提交發(fā)展商。4）發(fā)展商予以核對并確認(rèn)。5）如發(fā)展商無異議，則由公司財(cái)務(wù)開具發(fā)票。6）發(fā)展商開具支票交由普潤財(cái)務(wù)部。7）普潤財(cái)務(wù)部核對傭金清單及支票金額，制作個(gè)人傭金明細(xì)表，并發(fā)放個(gè)人傭金。2、監(jiān)控措施1）加快簽約速度，配合辦理貸款，盡早完成每套物業(yè)的全部手續(xù)。2）做好大定，簽約記錄的留底，以便日后結(jié)傭核對，避免結(jié)傭過程中由于缺少與發(fā)展商對證的銷售記錄而導(dǎo)致結(jié)傭困難。3）仔細(xì)制作結(jié)傭清單、填寫成交報(bào)告，以免出現(xiàn)不必要的糾紛。4）每月將《簽約周報(bào)表》匯總，填寫《簽約月報(bào)表》由發(fā)展商確認(rèn)后報(bào)公司備案。5）盡量做到每月結(jié)算一次傭金。6）當(dāng)達(dá)到結(jié)傭標(biāo)準(zhǔn)，而開發(fā)商多月未結(jié)情況下，要與開發(fā)商進(jìn)一步溝通，采取有效措施，促使其盡快結(jié)傭。7）在公司允許的情況下，應(yīng)讓案場主管充分了解與發(fā)展商簽訂的合同，以便了解傭金的結(jié)算方式、結(jié)算比例和收傭時(shí)間。8）各個(gè)銷售案場應(yīng)做好每天的銷控和簽約記錄，每周在普潤銷售部例會(huì)上呈交本周詳細(xì)銷售情況的周報(bào)，以便于每月匯總后提交財(cái)務(wù)部結(jié)傭。9）將整個(gè)結(jié)傭的程序明確地寫進(jìn)與發(fā)展商的合同內(nèi)。結(jié)傭程序?yàn)椋浩諠櫚笀鎏峤唤Y(jié)傭清單（明細(xì)表）——發(fā)展商銷售部審核是否符合要求——發(fā)展商財(cái)務(wù)部審核金額——發(fā)展商銷售部復(fù)審——由普潤公司財(cái)務(wù)部開具發(fā)票——發(fā)展商在結(jié)傭清單上蓋章確認(rèn)——發(fā)展商財(cái)務(wù)開具支票——交普潤公司財(cái)務(wù)部10）結(jié)傭措施a．專人負(fù)責(zé)催款。b．盡量做到當(dāng)月成交當(dāng)月簽約，當(dāng)月付清首付房款并辦理按揭手續(xù)，以便當(dāng)月結(jié)傭。六、與發(fā)展商的溝通流程1、認(rèn)購書：一份客戶，一份開發(fā)商（財(cái)務(wù)），一份售樓出留底（復(fù)印件或原件）。2、《成交單元價(jià)格審核表》一式兩份，發(fā)展商及專案各執(zhí)一份，每月末由專案主管交至公司歸檔。3、簽約由普潤完成后交開發(fā)商專人審核并填寫《合同移交表》合同由開發(fā)商交易登記。4、銷售價(jià)格（底價(jià)）、折扣、付款方式、銷講資料、合同樣本（包括附件）傭金清單需開發(fā)商蓋章確認(rèn)，由公司歸檔。5、配合發(fā)展商聯(lián)系客戶完成貸款、簽證等手續(xù)。6、關(guān)系客戶的處理：如客戶為開發(fā)商關(guān)系客戶，開發(fā)商有權(quán)決定該套物業(yè)的成交價(jià)格，在客戶簽約前確認(rèn)有誰負(fù)責(zé)（開發(fā)商或代理公司）與客戶簽約。其銷售金額不屬于本公司的結(jié)傭范圍外，可否給予接待人員相應(yīng)的勞物費(fèi)。7、每周一由案場主管向公司及發(fā)展商提交《周報(bào)表》。8、銷售過程中的具體事件或在非正式場合溝通、或開會(huì)討論、或發(fā)正式公函告之。9、與開發(fā)商每周在銷售現(xiàn)場召開一次銷售工作會(huì)議，具體時(shí)間由案場視情況而定。參加人員：1）普潤公司（本司總監(jiān)、經(jīng)理、專案及策劃）2）開發(fā)商（開發(fā)商老總、經(jīng)理）3）廣告公司（如需要）主要議題：1）本周銷售情況2）目前存在的問題3）需開發(fā)商解決的問題4）下周工作計(jì)劃及銷售目標(biāo)5）廣告推廣計(jì)劃6）促銷活動(dòng)的開展7）本司提出的建議中原領(lǐng)導(dǎo)制定實(shí)施方針溝通匯報(bào)溝通協(xié)調(diào)監(jiān)控成交處理難題接受投訴培訓(xùn)解決問題服務(wù)、成交策劃發(fā)展商銷售人員客戶專案經(jīng)理分析掌控監(jiān)督溝通協(xié)調(diào)制定計(jì)劃監(jiān)控督促對經(jīng)理的投訴中原領(lǐng)導(dǎo)制定實(shí)施方針溝通匯報(bào)溝通協(xié)調(diào)監(jiān)控成交處理難題接受投訴培訓(xùn)解決問題服務(wù)、成交策劃發(fā)展商銷售人員客戶專案經(jīng)理分析掌控監(jiān)督溝通協(xié)調(diào)制定計(jì)劃監(jiān)控督促對經(jīng)理的投訴七、公司對案場及員工的管理1、公司制定規(guī)章制度，所有員工嚴(yán)格執(zhí)行。2、公司對每個(gè)案場制訂一定的銷售指標(biāo)。3、案場每天可招開晨會(huì)、晚會(huì)，每周召開一次銷售例會(huì)，對本周的工作予以總結(jié)，并制訂下周工作計(jì)劃。4、案場銷售人員每周需填寫來客、來電記錄、成交報(bào)告及周報(bào)等表格，并提交案場主管，由專案主管進(jìn)行匯總并報(bào)公司備案。5、每周召開一次由項(xiàng)目部高級經(jīng)理、銷售經(jīng)理、案場主管及策劃人員參加的銷售例會(huì)，對每個(gè)案場的情況加以分析，并聽去合理意見，制訂有效方針。6、每月由案場主管對業(yè)務(wù)員進(jìn)行考評，并提交當(dāng)月高級物業(yè)顧問名單。7、案場主管每周交一份周報(bào)表，每月交一份月報(bào)表，每季度交一份季度報(bào)告。8、公司每季度召開一次由全體員工參加的上海普潤季會(huì)，會(huì)議中公司領(lǐng)導(dǎo)對季度工作予以總結(jié)，同時(shí)進(jìn)行季度最佳頒獎(jiǎng)活動(dòng)，促進(jìn)全體員工的交流。

八、銷售部職責(zé)分配1、專案主管工作職責(zé)：1）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各職能部門、銷售人員、客戶與發(fā)展商之間的關(guān)系。2）負(fù)責(zé)各階段的來訪客戶分析；媒體、廣告分析；成交客戶分析；去化分析等。做出營銷策略方面的啟示，供開發(fā)商與我司策劃部參考。3）完成公司的銷售計(jì)劃。4）負(fù)責(zé)最終審核所有已簽合同并定期向公司和發(fā)展商，并認(rèn)真完成公司和發(fā)展商要求各項(xiàng)工作。5）負(fù)責(zé)安排和協(xié)調(diào)各銷售組、合同行政組的工作。6）按時(shí)報(bào)送各類報(bào)表及客戶資料至公司和發(fā)展商，并認(rèn)真完成公司和發(fā)展商要求的各項(xiàng)工作。7）督導(dǎo)案場員工遵守、執(zhí)行公司的各類規(guī)章制度。8）負(fù)責(zé)監(jiān)督、考核現(xiàn)場銷售人員的綜合業(yè)務(wù)能力。9）負(fù)責(zé)銷控的核對。10）處理案場的突發(fā)事件。2、銷售組組長工作職責(zé)：1）協(xié)助專案主管完成公司既定的銷售目標(biāo)。2）安排本組銷售人員的輪值表及工作安排。3）即使反饋現(xiàn)場情況及收集客戶資料。4）協(xié)助銷售人員做好銷售工作。5）控臺(tái)四表（客戶來訪登記表、現(xiàn)場日記、來電登記表、客戶來訪調(diào)研表）在當(dāng)日16：30前交至合同組輸入電腦。注：銷售組長需起到模范帶頭作用。銷售組長的任免以銷售人員的業(yè)績和工作表現(xiàn)為考核標(biāo)準(zhǔn)，每位銷售人員都有晉升銷售組長的機(jī)會(huì)。3、銷售人員工作職責(zé)：要求每位人員都應(yīng)做好從接待客戶——認(rèn)購——確定安裝菜單——簽約——辦貸——交房驗(yàn)收，一條龍完成每項(xiàng)工作。1）遵守公司各類規(guī)章制度。2）著裝整潔，干凈，以得體的儀態(tài)儀表、良好的精神狀態(tài)面對每一位客戶。3）前臺(tái)不放置私人物品，售樓處內(nèi)不可高聲喧嘩、打鬧。4）完成公司規(guī)定的銷售指標(biāo)。5）認(rèn)真、仔細(xì)的做好客戶來訪登記及接待工作。6）努力提高自身素質(zhì)以及業(yè)務(wù)能力，嚴(yán)格要求自己。7）主動(dòng)幫助休息的銷售人員接待其來訪老客戶。8）有義務(wù)保持案場整潔衛(wèi)生。4、合同行政組工作職責(zé)：1）負(fù)責(zé)所有合同的整理歸檔工作。2）列出當(dāng)日已簽、未簽客戶明細(xì)表，并繼續(xù)跟蹤。3）每日同步進(jìn)行不完整合同的追蹤工作。4）案場所有報(bào)表的輸入工作以及合同審核工作。5）完成預(yù)定、退房、換房、登記等數(shù)據(jù)的輸入工作。

九、銷售部員工培訓(xùn)重點(diǎn)案場員工的培訓(xùn)可分為四大類：1、紀(jì)律培訓(xùn)1）公司規(guī)范2）案場管理制度細(xì)則3）公司員工守則2、業(yè)務(wù)專業(yè)知識的培訓(xùn)1）基礎(chǔ)知識（建筑學(xué)相關(guān)知識、房地產(chǎn)知識、相關(guān)法律知識、策劃方面的相關(guān)內(nèi)容、樓盤的定位、包裝、定價(jià)）2）競爭個(gè)案分析（房型、施工圖、合同的講解、銷售現(xiàn)狀追蹤、銷售策略的分析比較）3）如何簽訂預(yù)售合同4）如何辦理貸款合同5）交樓程序3、銷售技巧的培訓(xùn)1）對客戶提出疑難問題的回答2）說詞的靈活性及準(zhǔn)確性3）促使客戶下定的方法4）談判的技巧5）對客戶心理的把握6）自身心態(tài)的調(diào)整4、人際關(guān)系的處理與溝通1）與發(fā)展商關(guān)系的維護(hù)2）公司內(nèi)部人員的關(guān)系處理與溝通3）teamwork的作用與開展

十、銷售部員工工作時(shí)間安排根據(jù)各個(gè)案場的具體情況，工作時(shí)間安排會(huì)有所不同，一般情況下：1、原則上每周五個(gè)工作日，休息兩天，每天9：00—18：00。如遇開盤日、強(qiáng)銷期或房展會(huì)等工作時(shí)間由案場主管安排加班，加班員工由公司統(tǒng)一發(fā)放調(diào)休單。2、每周五由專案主管制定下周案場工作時(shí)間表，并傳真至公司，有專人負(fù)責(zé)每日考勤，原則上周六、周日全體上班，如有特殊事情，需提前告知案場主管，以便協(xié)調(diào)工作。3、具體的請假及調(diào)休規(guī)定以公司制度為準(zhǔn)。4、廣告期間作息時(shí)間適當(dāng)延長，具體工作時(shí)間根據(jù)每周現(xiàn)場排班表。

十一、案場銷售指標(biāo)完成的辦法與過程1、結(jié)合開發(fā)商提出的要求及公司目標(biāo)制定每人的銷售指標(biāo)，根據(jù)案場實(shí)際情況，也可用分組的形式分配銷售指標(biāo)。2、銷售指標(biāo)的考核為每月一次；每周一次例會(huì)銷售員反饋本周的銷售情況，分析每組客戶的情況；在每日的銷售日記中記錄每位銷售員的當(dāng)月銷售套數(shù)的累計(jì)情況，每位員工明確自己的成交進(jìn)度，促進(jìn)工作的積極性。3、銷售指標(biāo)的考核分為三大類：1）大定數(shù)量考核2）簽約數(shù)量考核3）簽約金額考核一般每月是以簽約金額為主要考核依據(jù)，也是高級物業(yè)顧問評定的主要依據(jù)。4、為促進(jìn)各案場的銷售，公司制定了高級物業(yè)顧問的評定方法，案場每月不超過40%的銷售人員可晉升為高級物業(yè)顧問，這也增強(qiáng)了銷售人員之間的競爭，為完成總指標(biāo)打下有利基礎(chǔ)。5、在每周開銷售例會(huì)時(shí)了解本周銷售動(dòng)態(tài)，分析每個(gè)銷售人員的成交情況及未成交原因，對成交率低者予以重點(diǎn)培訓(xùn)，提高其自身能力。6、如某個(gè)銷售人員連續(xù)三個(gè)月未完成銷售指標(biāo)或連續(xù)排名末尾者，可根據(jù)具體情況對此銷售人員作一些調(diào)整。7、每月、每季、每年業(yè)務(wù)員的考核還應(yīng)包括：一、績效二、能力三、態(tài)度

十二、調(diào)研與計(jì)劃1、銷售部每月進(jìn)行1—2次房地產(chǎn)市場調(diào)研。2、市場調(diào)研對象的分類：1）正在規(guī)劃項(xiàng)目的調(diào)研：是否存在競爭力。2）已動(dòng)工未開盤項(xiàng)目的調(diào)研：對本案即將形成的沖擊。3）在售項(xiàng)目的調(diào)研：分析對方的優(yōu)劣勢，做到知己知彼。4）舊盤的調(diào)研：增強(qiáng)對區(qū)域客戶的了解，便于本案的市場定位。5）非競爭區(qū)域的調(diào)研：適時(shí)了解整個(gè)房產(chǎn)市場行情，為將來作其他區(qū)域樓盤打下基礎(chǔ)。3、市場調(diào)研的主要內(nèi)容：1）競爭個(gè)案的基本資料（價(jià)格、房型、面積、容積率、配套、去化狀況等）2）生活機(jī)能3）商業(yè)設(shè)施情況4）關(guān)注產(chǎn)品規(guī)劃，整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念5）房型優(yōu)缺點(diǎn)及面積配比4、新進(jìn)案場員工需對周邊市場進(jìn)行為期2—3天的市場調(diào)研，并予以總結(jié)及探討。5、每兩周對周邊市場進(jìn)行一次分析、探討及學(xué)習(xí)，提高對房產(chǎn)市場的認(rèn)識，增強(qiáng)對自身樓盤的信心/

十三、項(xiàng)目銷售現(xiàn)場管理1．售樓處選址2．售樓處設(shè)計(jì)、裝修、布置3．樣板房設(shè)計(jì)、裝修、布置4．模型設(shè)計(jì)與制作5．建筑效果圖（立面、景觀、房型等）6．POP廣告設(shè)計(jì)制作與布置7．銷售管理文件準(zhǔn)備1）《來電登記表》2）《客戶來訪登記表》3）《認(rèn)購書》4）《認(rèn)購書》內(nèi)容變更“申請表”5）《簽約通知書》6）《合同領(lǐng)用申請表》6.1）《預(yù)售合同》、《出售合同》7）換房申請表（大訂換）》8）《成交報(bào)告》9）《案場排班表》10）《大訂周報(bào)表》11）《銷售周報(bào)表》12）《簽約統(tǒng)計(jì)表》13）《合同》附件、房型圖（勾出）14）《員工考核表》15）《廣告效果統(tǒng)計(jì)表》16）《成交報(bào)告撤消/更改單》17）《房屋交付通知書》18）《面積差通知書》19）《服務(wù)公約》20）《銷控單》21）《市調(diào)表》22）《房屋使用說明書》23）《房屋質(zhì)量保證書》24）《傭金結(jié)算通知書》8．樓書設(shè)計(jì)、制作9．展板設(shè)計(jì)、制作、布置10．銷控板設(shè)計(jì)、制作11．銷講資料12．價(jià)目表13．名片14．著裝15．辦公用品、用具（電腦、復(fù)印機(jī)等）16．客戶接待用品（飲料、用具、禮品）17．檔案管理18．各種稅費(fèi)表 1）辦產(chǎn)證 2）辦按揭貸款 3）辦入住手續(xù) 4）公共維修基金19．1）銷售許可文件 （1）《預(yù)售許可證》 （2）《土地使用證》 （3）《建筑規(guī)劃用地許可證》 （4）《建筑施工許可證》2）廣告計(jì)劃執(zhí)行20．SP活動(dòng)執(zhí)行21．PR活動(dòng)執(zhí)行22．推廣時(shí)間節(jié)點(diǎn)策略制定23．營業(yè)員接待禮儀設(shè)計(jì)、培訓(xùn)24．售前業(yè)務(wù)培訓(xùn)25．專案主管培訓(xùn)26．專案策劃培訓(xùn)27．與開發(fā)商會(huì)議制度確定28．與本公司溝通方式確定29．客戶接待執(zhí)行30．帶客戶看房31．認(rèn)購洽談3332．價(jià)格洽談33．《合同》簽訂34．付款35．房屋交付36．各種報(bào)表（日、周、月）填寫、報(bào)告、存檔37．對“策劃方案”執(zhí)行的反饋意見DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"1.6.2020DATE\@"HH:mm"14:34DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yy.M.d"20.1.6TIME\@"h時(shí)m分"2時(shí)34分TIME\@"h時(shí)m分s秒"2時(shí)34分51秒DATE\@"MMM.d,yy"Jan.6,20DATE\@"dMMMMyyyy"6January2020DATE\@"h:mm:ssam/pm"2:34:51PMDATE\@"HH:mm:ss"14:34:51TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2020年1月6日星期一DATE\@"HH:mm:ss"14:34:51

附錄資料：不需要的可以自行刪除怎樣提高電腦系統(tǒng)運(yùn)行速度WindowsXP的啟動(dòng)速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動(dòng)時(shí)加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動(dòng)等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動(dòng)的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。1.加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度WindowsXP的啟動(dòng)速度比Windows2000要快30%左右，但相對于Windows98仍然要慢了不少，不過，我們可以通過優(yōu)化設(shè)置，來大大提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。加快系統(tǒng)啟動(dòng)速度主要有以下方法：盡量減少系統(tǒng)在啟動(dòng)時(shí)加載的程序與服務(wù)；對磁盤及CPU等硬件進(jìn)行優(yōu)化設(shè)置；修改默認(rèn)設(shè)置，減少啟動(dòng)等待時(shí)間等。這些方法大部分既可減少系統(tǒng)啟動(dòng)的時(shí)間，又可以節(jié)省系統(tǒng)資源，加快電腦運(yùn)行速度。(1)MsconfigWindowsXP的啟動(dòng)速度在系統(tǒng)安裝初期還比較快，但隨著安裝的軟件不斷增多，系統(tǒng)的啟動(dòng)速度會(huì)越來越慢，這是由于許多軟件把自己加在了啟動(dòng)程序中，這樣開機(jī)即需運(yùn)行，大大降低了啟動(dòng)速度，而且也占用了大量的系統(tǒng)資源。對于這樣一些程序，我們可以通過系統(tǒng)配置實(shí)用程序Msconfig將它們從啟動(dòng)組中排除出去。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“Msconfig”，回車后會(huì)彈出“系統(tǒng)配置實(shí)用程序”對話框，選擇其中的“啟動(dòng)”選項(xiàng)卡(如圖1)，該選項(xiàng)卡中列出了系統(tǒng)啟動(dòng)時(shí)加載的項(xiàng)目及來源，仔細(xì)查看每個(gè)項(xiàng)目是否需要自動(dòng)加載，否則清除項(xiàng)目前的復(fù)選框，加載的項(xiàng)目越少，啟動(dòng)的速度就越快。設(shè)置完成后需要重新啟動(dòng)方能生效。(2)BootvisBootvis是微軟提供的一個(gè)啟動(dòng)優(yōu)化工具，可提高WindowsXP的啟動(dòng)速度。用BootVis提升WindowsXP的啟動(dòng)速度必須按照正確的順序進(jìn)行操作，否則將不會(huì)起到提速的效果。其正確的操作方法如下：啟動(dòng)Bootvis，從其主窗口(如圖2)中選擇“工具”菜單下的“選項(xiàng)”命令，在“符號路徑”處鍵入Bootvis的安裝路徑，如“C:\ProgramFiles\Bootvis”，單擊“保存”退出。從“跟蹤”菜單中選擇“下次引導(dǎo)”命令，會(huì)彈出“重復(fù)跟蹤”對話框，單擊“確定”按鈕，BootVis將引導(dǎo)WindowsXP重新啟動(dòng)，默認(rèn)的重新啟動(dòng)時(shí)間是10秒。系統(tǒng)重新啟動(dòng)后，BootVis自動(dòng)開始運(yùn)行并記錄啟動(dòng)進(jìn)程，生成啟動(dòng)進(jìn)程的相關(guān)BIN文件，并把這個(gè)記錄文件自動(dòng)命名為TRACE_BOOT_1_1。程序記錄完啟動(dòng)進(jìn)程文件后，會(huì)重新啟動(dòng)BootVis主界面，在“文件”菜單中選擇剛剛生成的啟動(dòng)進(jìn)程文件“TRACE_BOOT_1_1”。窗口中即會(huì)出現(xiàn)“CPU>使用”、“磁盤I/O”、“磁盤使用”、“驅(qū)動(dòng)程序延遲”等幾項(xiàng)具體圖例供我們分析，不過最好還是讓BootVis程序來自動(dòng)進(jìn)行分析：從“跟蹤”菜單中選擇“系統(tǒng)優(yōu)化”命令，程序會(huì)再次重新啟動(dòng)計(jì)算機(jī)，并分析啟動(dòng)進(jìn)程文件，從而使計(jì)算機(jī)啟動(dòng)得更快。(3)禁用多余的服務(wù)WindowsXP在啟動(dòng)時(shí)會(huì)有眾多程序或服務(wù)被調(diào)入到系統(tǒng)的內(nèi)存中，它們往往用來控制Windows系統(tǒng)的硬件設(shè)備、內(nèi)存、文件管理或者其他重要的系統(tǒng)功能。但這些服務(wù)有很多對我們用途不大甚至根本沒有用，它們的存在會(huì)占用內(nèi)存和系統(tǒng)資源，所以應(yīng)該將它們禁用，這樣最多可以節(jié)省70MB的內(nèi)存空間，系統(tǒng)速度自然也會(huì)有很大的提高。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“services.msc”后回車，即可打開“服務(wù)”窗口。窗口的服務(wù)列表中列出了系統(tǒng)提供的所有服務(wù)的名稱、狀態(tài)及啟動(dòng)類型。要修改某個(gè)服務(wù)，可從列表雙擊它，會(huì)彈出它的屬性對話框(如圖3)，你可從“常規(guī)”選項(xiàng)卡對服務(wù)進(jìn)行修改，通過單擊“啟動(dòng)”、“停止”、“暫停”、“恢復(fù)”四個(gè)按鈕來修改服務(wù)的狀態(tài)，并可從“啟動(dòng)類型”下拉列表中修改啟動(dòng)類型，啟動(dòng)類型有“自動(dòng)”、“手動(dòng)”、“已禁用”三種。如果要禁止某個(gè)服務(wù)在啟動(dòng)自動(dòng)加載，可將其啟動(dòng)類型改為“已禁用”。WindowsXP提供的所有服務(wù)有36個(gè)默認(rèn)是自動(dòng)啟動(dòng)的，實(shí)際上，其中只有8個(gè)是必須保留的(見下表)，其他的則可根據(jù)自己的需要進(jìn)行設(shè)置，每種服務(wù)的作用在軟件中有提示。4)修改注冊表來減少預(yù)讀取，減少進(jìn)度條等待時(shí)間WindowsXP在啟動(dòng)過程中會(huì)出現(xiàn)一個(gè)進(jìn)度條，我們可以通過修改注冊表，讓進(jìn)度條只跑一圈就進(jìn)入登錄畫面。選擇“開始”菜單中的“運(yùn)行”命令，在“運(yùn)行”對話框鍵入“regedit”命令后回車，即可啟動(dòng)注冊表編輯器，在注冊表中找HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\PrefetchParameters，選擇其下的EnablePrefetcher鍵，把它的鍵值改為“1”即可。(5)減少開機(jī)磁盤掃描等待時(shí)間當(dāng)Windows日志中記錄有非正常關(guān)機(jī)、死機(jī)引起的重新啟動(dòng)，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)在啟動(dòng)的時(shí)候運(yùn)行磁盤掃描程序。在默認(rèn)情況下，掃描每個(gè)分區(qū)前會(huì)等待10秒鐘，如果每個(gè)分區(qū)都要等上10秒才能開始進(jìn)行掃描，再加上掃描本身需要的時(shí)間，會(huì)耗費(fèi)相當(dāng)長的時(shí)間才能完成啟動(dòng)過程。對于這種情況我們可以設(shè)置取消磁盤掃描的等待時(shí)間，甚至禁止對某個(gè)磁盤分區(qū)進(jìn)行掃描。選擇“開始→運(yùn)行”，在運(yùn)行對話框中鍵入“chkntfs/t:0”，即可將磁盤掃描等待時(shí)間設(shè)置為0；如果要在計(jì)算機(jī)啟動(dòng)時(shí)忽略掃描某個(gè)分區(qū)，比如C盤，可以輸入“chkntfs/xc:”命令；如果要恢復(fù)對C盤的掃描，可使用“chkntfs/dc:”命令，即可還原所有chkntfs默認(rèn)設(shè)置，除了自動(dòng)文件檢查的倒計(jì)時(shí)之外。2.提高系統(tǒng)運(yùn)行速度提升系統(tǒng)運(yùn)行速度的思路與加快啟動(dòng)的速度類似：盡量優(yōu)化軟硬件設(shè)置，減輕系統(tǒng)負(fù)擔(dān)。以下是一些常用的優(yōu)化手段。(1)設(shè)置處理器二級緩存容量WindowsXP無法自動(dòng)檢測處理器的二級緩存容量，需要我們自己在注冊表中手動(dòng)設(shè)置，首先打開注冊表，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”，選擇其下的“SecondLevelDataCache”，根據(jù)自己所用的處理器設(shè)置即可，例如PIIICoppermine/P4Willamette是“256”，AthlonXP是“384”，P4Northwood是“512”。(2)提升系統(tǒng)緩存同樣也是在“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”位置，把其下的“LargeSystemCache”鍵值從0改為1，WindowsXP就會(huì)把除了4M之外的系統(tǒng)內(nèi)存全部分配到文件系統(tǒng)緩存中，這樣XP的內(nèi)核能夠在內(nèi)存中運(yùn)行，大大提高系統(tǒng)速度。通常來說，該優(yōu)化會(huì)使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘?，但也有可能?huì)使某些應(yīng)用程序性能降低。需要注意的是必須有256M以上的內(nèi)存，激活LargeSystemCache才可起到正面的作用，否則不要輕易改動(dòng)它。(3)改進(jìn)輸入/輸出性能這個(gè)優(yōu)化能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時(shí)的性能，不過這只對服務(wù)器用戶才有實(shí)在意義。我們可在中新建一個(gè)DWORD(雙字節(jié)值)鍵值，命名為IOPageLockLimit。一般情況下把數(shù)據(jù)設(shè)置8~16MB之間性能最好，要記住這個(gè)值是用字節(jié)來計(jì)算的，例如你要分配10MB的話，就是10×?1024×1024，也就是10485760。這里的優(yōu)化也需要你的機(jī)器擁有大于256M的內(nèi)存。(4)禁用內(nèi)存頁面調(diào)度在正常情況下，XP會(huì)把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。在注冊表中找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\SessionManager\MemoryManagement\”下的“DisablePagingExecutive”鍵，把它的值從0改為1即可禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。(5)關(guān)閉自動(dòng)重新啟動(dòng)功能當(dāng)WindowsXP遇到嚴(yán)重問題時(shí)便會(huì)突然重新開機(jī)，可從注冊表將此功能取消。打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SYSTEM\CurrentControlSet\Control\CrashControl\”將AutoReboot鍵的Dword值更改為0，重新啟動(dòng)后設(shè)置即可生效。(6)改變視覺效果WindowsXP在默認(rèn)情況下啟用了幾乎所有的視覺效果，如淡入淡出、在菜單下顯示陰影。這些視覺效果雖然漂亮，但對系統(tǒng)性能會(huì)有一定的影響，有時(shí)甚至造成應(yīng)用軟件在運(yùn)行時(shí)出現(xiàn)停頓。一般情況下建議少用或者取消這些視覺效果。選擇桌面上“我的電腦”圖標(biāo)，單擊鼠標(biāo)右鍵，在彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，打開“系統(tǒng)屬性”對話框。選擇“高級”選項(xiàng)卡，在其中的“性能”欄中單擊“設(shè)置”按鈕，會(huì)彈出“性能選項(xiàng)”對話框(如圖4)，可選擇“調(diào)整為最佳性能”單選框來關(guān)閉所有的視覺效果，也可選擇“自定義”然后選擇自己需要的視覺效果。(7)合理設(shè)置頁面虛擬內(nèi)存同樣也是在“性能選項(xiàng)”對話框中，選擇“高級”選項(xiàng)卡，在其中的“虛擬內(nèi)存”欄中單擊“更改”按鈕，接下來選擇虛擬內(nèi)存為“自定義大小”，然后設(shè)置其數(shù)值。一般情況下，把虛擬設(shè)為不小于256M，不大于382M比較合適，而且最大值和最小值最好一樣。(8)修改外觀方案WindowsXP默認(rèn)的外觀方案雖然漂亮，但對系統(tǒng)資源的占用也多，可將其改為經(jīng)典外觀以獲得更好的性能。在桌面空白位置單擊鼠標(biāo)右鍵，從彈出的快捷菜單中選擇“屬性”命令，會(huì)打開“顯示屬性”對話框，在“主題”選項(xiàng)卡選擇主題為“Windows經(jīng)典”，即可將外觀修改為更為經(jīng)濟(jì)的Windows經(jīng)典外觀。(9)取消XP對ZIP支持WindowsXP在默認(rèn)情況下打開了對zip文件支持，這要占用一定的系統(tǒng)資源，可選擇“開始→運(yùn)行”，在“運(yùn)行”對話框中鍵入“regsvr32/uzipfldr.dll”，回車確認(rèn)即可取消XP對ZIP解壓縮的支持，從而節(jié)省系統(tǒng)資源。(10)關(guān)閉Dr.WatsonDr.Watson是WindowsXP的一個(gè)崩潰分析工具，它會(huì)在應(yīng)用程序崩潰的時(shí)候自動(dòng)彈出，并且在默認(rèn)情況下，它會(huì)將與出錯(cuò)有關(guān)的內(nèi)存保存為DUMP文件以供程序員分析。不過，記錄DUMP文件對普通用戶則毫無幫助，反而會(huì)帶來很大的不便：由于Dr.Watson在應(yīng)用程序崩潰時(shí)會(huì)對內(nèi)存進(jìn)行DUMP記錄，將出現(xiàn)長時(shí)間硬盤讀寫操作，要很長一斷時(shí)間程序才能關(guān)閉，并且DUMP文件還會(huì)占用大量磁盤空間。要關(guān)閉Dr.Watson可打開注冊表編輯器，找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\SOFTWARE\Microsoft\WindowsNT\CurrentVersion\AeDebug”分支，雙擊其下的Auto鍵值名稱，將其“數(shù)值數(shù)據(jù)”改為0，最后按F5刷新使設(shè)置生效，這樣就取消它的運(yùn)行了。同樣，我們可以把所有具備調(diào)試功能的選項(xiàng)取消，比如藍(lán)屏?xí)r出現(xiàn)的memory.dmp，可在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項(xiàng)卡，單擊“啟動(dòng)和故障恢復(fù)”欄中的“設(shè)置”按鈕，并在彈出的“啟動(dòng)和故障恢復(fù)”對話框中選擇“寫入調(diào)試信息”為“無”(如圖5)。(11)啟動(dòng)硬盤/光驅(qū)DMA模式打開“系統(tǒng)屬性”對話框，選擇“硬件”選擇卡中的“設(shè)備管理器”按鈕，打開“設(shè)備管理器”窗口，在設(shè)備列表中選擇“IDEATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要IDE通道”或“次要IDE通過”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項(xiàng)卡中檢查DMA模式是否已啟動(dòng)，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA(若可用)”。(12)關(guān)掉不用的設(shè)備WindowsXP總是盡可能為電腦的所有設(shè)備安裝驅(qū)動(dòng)程序并進(jìn)行管理，這不僅會(huì)減慢系統(tǒng)啟動(dòng)的速度，同時(shí)也造成了系統(tǒng)資源的大量占用。針對這一情況，你可在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，方法是雙擊要停用的設(shè)備，在其屬性對話框中的“常規(guī)”選項(xiàng)卡中選擇“不要使用這個(gè)設(shè)備(停用)”。在重新啟動(dòng)設(shè)置即可生效，當(dāng)需要使用這些設(shè)備時(shí)再從設(shè)備管理器中啟用它們。(13)關(guān)閉錯(cuò)誤報(bào)告當(dāng)應(yīng)用程序出錯(cuò)時(shí)，會(huì)彈出發(fā)送錯(cuò)誤報(bào)告的窗口，其實(shí)這樣的錯(cuò)誤報(bào)告對普通用戶而言幾乎沒有任何意義，關(guān)閉它是明智的選擇。在“系統(tǒng)屬性”對話框中選擇“高級”選項(xiàng)卡，單擊“錯(cuò)誤報(bào)告”按鈕，在彈出的“錯(cuò)誤匯報(bào)”對話框中，選擇“禁用錯(cuò)誤匯報(bào)”單選項(xiàng)，最后單擊“確定”即可。另外我們也可以從組策略中關(guān)閉錯(cuò)誤報(bào)告：從“運(yùn)行”中鍵入“gpedit.msc”，運(yùn)行“組策略編輯器”，展開“計(jì)算機(jī)配置→管理模板→系統(tǒng)→錯(cuò)誤報(bào)告功能”，雙擊右邊設(shè)置欄中的“報(bào)告錯(cuò)誤”，在彈出的“屬性”對話框中選擇“已禁用”單選框即可將“報(bào)告錯(cuò)誤”禁用。(14)關(guān)閉自動(dòng)更新“自動(dòng)更新”功能對許多WindowsXP用戶而言并不是必需的，可將其關(guān)閉以節(jié)省系統(tǒng)資源。在“我的電腦”上單擊鼠標(biāo)右鍵，從快捷菜單中選擇“屬性”命令，選擇“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動(dòng)更新”選項(xiàng)卡，勾選“關(guān)閉自動(dòng)更新，我將手動(dòng)更新計(jì)算機(jī)”單選框，單擊“確定”按鈕即可關(guān)閉自動(dòng)更新功能。如果在“服務(wù)”已經(jīng)將“AutomaticUpdates”服務(wù)關(guān)閉，“系統(tǒng)屬性”對話框中的“自動(dòng)更新”選項(xiàng)卡就不能進(jìn)行任何設(shè)置了。(15)去掉菜單延遲去掉菜單彈出時(shí)的延遲，可以在一定程度上加快XP。要修改的鍵值位置在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”。修改其下的“MenuShowDelay”鍵，把默認(rèn)的400修改為0，按F5刷新注冊表即可生效。(16)清除預(yù)讀文件WindowsXP的預(yù)讀設(shè)置雖然可以提高系統(tǒng)速度，但是使用一段時(shí)間后，預(yù)讀文件夾里的文件數(shù)量會(huì)變得相當(dāng)龐大，導(dǎo)致系統(tǒng)搜索花費(fèi)的時(shí)間變長。而且有些應(yīng)用程序會(huì)產(chǎn)生死鏈接文件，更加重了系統(tǒng)搜索的負(fù)擔(dān)。所以，應(yīng)該定期刪除這些預(yù)讀文件。預(yù)計(jì)文件存放在WindowsXP系統(tǒng)文件夾的Prefetch文件夾中，該文件夾下的所有文件均可刪除。(17)關(guān)閉自動(dòng)播放功能在WindowsXP中，當(dāng)往光驅(qū)中放入光盤或?qū)SB硬盤接上電腦時(shí)，系統(tǒng)都會(huì)自動(dòng)將光驅(qū)或USB硬盤掃描一遍，同時(shí)提示你是否播放里面的圖片、視頻、音樂等文件，如果是擁有多個(gè)分區(qū)的大容量的USB硬盤，掃描會(huì)耗費(fèi)很長的時(shí)間，而且你得多次手動(dòng)關(guān)閉提示窗口，非常麻煩。這種情況下我們可以將WindowsXP的自動(dòng)播放功能關(guān)閉。運(yùn)行“組策略”程序。在組策略窗口左邊欄中，打開“計(jì)算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動(dòng)播放”并雙擊它，會(huì)彈出“關(guān)閉自動(dòng)播放屬性”對話框。在其中“設(shè)置”選項(xiàng)卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動(dòng)播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動(dòng)器”(如圖6)。這樣以后就不用擔(dān)心WindowsXP的“自動(dòng)播放”功能帶來的麻煩了。如果你只是想禁止系統(tǒng)掃描某個(gè)驅(qū)動(dòng)器(如USB硬盤)上的文件，可采用下面的方法。先連上你的USB硬盤，讓系統(tǒng)將它識別出來。然后打開“我的電腦”，選擇USB硬盤上的某個(gè)分區(qū)，按鼠標(biāo)右鍵，會(huì)彈出磁盤屬性窗口，選取“自動(dòng)播放”選項(xiàng)卡，將所有內(nèi)容的類型都選擇為不執(zhí)行操作。如果USB硬盤有多個(gè)分區(qū)，對所有分區(qū)都進(jìn)行同樣的操作，這樣當(dāng)你將USB驅(qū)動(dòng)器拔掉再重新接上時(shí)，系統(tǒng)會(huì)將USB硬盤識別出來，而不會(huì)反復(fù)問你是否播放USB硬盤中的文件了。3.加快關(guān)機(jī)速度WindowsXP的關(guān)機(jī)速度要慢于啟動(dòng)速度，特別有些任務(wù)還需要手工結(jié)束，更加延緩了關(guān)機(jī)速度。因此，要加快關(guān)機(jī)速度，首先要開啟WindowsXP的自動(dòng)結(jié)束任務(wù)功能。具體步驟是：從注冊表中找到“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”，把“AutoEndTasks”的鍵值設(shè)置為1即可。然后再修改“HungAppTimeout”為“4000(或更小)”(預(yù)設(shè)為5000)，該鍵值同樣也在“HKEY_CURRENT_USER\ControlPanel\Desktop”下；最后一步再找到“HKEY_LOCAL_MACHINE\System\CurrentControlSet\Control\”，同樣把WaitToKillServiceTimeout設(shè)置為“4000”；通過這樣設(shè)置后的關(guān)機(jī)速度明顯要加快了。夠全面吧~~◆二、硬件優(yōu)化設(shè)置◆1、關(guān)掉不用的設(shè)備

在設(shè)備管理器中，將PCMCIA卡、調(diào)制解調(diào)器、紅外線設(shè)備、打印機(jī)端口(LPT1)或者串口(COM1)等不常用的設(shè)備停用，在要停用設(shè)備屬性對話框中的“常規(guī)”選項(xiàng)卡中選擇“不要使用這個(gè)設(shè)備(停用)”。當(dāng)需要使用這些設(shè)備時(shí)再從設(shè)備管理器中啟用它們?！?、內(nèi)存性能優(yōu)化

WindowsXP中有幾個(gè)選項(xiàng)可以優(yōu)化內(nèi)存性能，它們?nèi)荚谧员硐旅嫖恢茫篐KEY_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management

1）禁用內(nèi)存頁面調(diào)度（Paging

Executive）

XP會(huì)把內(nèi)存中的片斷寫入硬盤，我們可以阻止它這樣做，讓數(shù)據(jù)保留在內(nèi)存中，從而提升系統(tǒng)性能。256M以上內(nèi)存才使用這個(gè)設(shè)置。把“DisablePagingExecutive”的值從0改為1就可以禁止內(nèi)存頁面調(diào)度了。

2）提升系統(tǒng)緩存

必須有256M以上的內(nèi)存，才激活它。把LargeSystemCache鍵值從0改為1，一般來說，這項(xiàng)優(yōu)化會(huì)使系統(tǒng)性能得到相當(dāng)?shù)奶嵘?，但也有可能?huì)使某些應(yīng)用程序性能降低。

3）輸入/輸出性能

內(nèi)存大于256M才更改這里的值，這個(gè)優(yōu)化只對server（服務(wù)器）用戶才有實(shí)在意義，它能夠提升系統(tǒng)進(jìn)行大容量文件傳輸時(shí)的性能。建一個(gè)DWORD（雙字節(jié)值）鍵值，命名為IOPageLockLimit，數(shù)值設(shè)8M－16M字節(jié)之間性能最好，具體設(shè)什么值，可試試哪個(gè)值可獲得最佳性能。這個(gè)值是用字節(jié)來計(jì)算的，比如你要分配12M，就是12×1024×1024，也就是12582912。◆3、啟動(dòng)硬盤/光驅(qū)DMA模式

“系統(tǒng)屬性”－“硬件”－“設(shè)備管理器”，在設(shè)備列表中選擇“IDE

ATA/ATAPI控制器”，雙擊“主要

IDE

通道”或“次要

IDE

通道”，在其屬性對話框的“高級設(shè)置”選項(xiàng)卡中檢查DMA模式是否已啟動(dòng)，一般來說如果設(shè)備支持，系統(tǒng)就會(huì)自動(dòng)打開DMA功能，如果沒有打開可將“傳輸模式”設(shè)為“DMA（若可用）”（在BIOS里也應(yīng)該要先設(shè)為支持DMA）。

◆4、關(guān)閉自動(dòng)播放功能

運(yùn)行“組策略”程序,在組策略窗口左邊欄中打開“計(jì)算機(jī)配置”，選擇“管理模板”下的“系統(tǒng)”，然后在右邊的配置欄中找到“關(guān)閉自動(dòng)播放”并雙擊它，會(huì)彈出“關(guān)閉自動(dòng)播放屬性”對話框，在其中“設(shè)置”選項(xiàng)卡中選擇“已啟用”，“關(guān)閉自動(dòng)播放”下拉列表中選擇“所有驅(qū)動(dòng)器”。

◆5、設(shè)置二級緩存容量

WindowsXP有時(shí)無法自動(dòng)檢測處理器的二級緩存容量，需要我們手動(dòng)設(shè)置。運(yùn)行注冊表編輯器，找到HKCU_LOCAL_MACHINESYSTEMCurrentControlSetControlSession

ManagerMemory

Management,選擇Dword值SecondLevelDataCache（如果沒有就新建這個(gè)值），修改這個(gè)值（填時(shí)使用10進(jìn)制）為你的CPU的二級緩存的大小，比如你的CPU的二級緩存是256KB，就修改Dword值SecondLevelDataCache為10進(jìn)制的256即可。二級緩存大小介紹AMD系列Duron

64KB

K6-3

Thunderbird

AthlonXP

256KB

K6-2

Athlon

512KB；Intel系列CeleronA

Celeron2

128KB

P2

Mobile

P3E(EB)

P4

Willamette

256KB

P2

P3(katmai)

P4(Northwood)

512KB。使用Winxp的請務(wù)必檢查一下：打開注冊