中國房地產(chǎn)上市公司測評報告

2009年中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告

中國房地地產(chǎn)測評中心心于2009年5月19日在上海發(fā)發(fā)布了《2009年中國房地地產(chǎn)上市公司司測評研究報報告》。通過過深入研究房房地產(chǎn)上市公公司凈利潤的的變化，測評評中心發(fā)現(xiàn)企企業(yè)兩極分化化現(xiàn)象較為嚴(yán)嚴(yán)峻。在受到到全球經(jīng)濟(jì)受受金融危機(jī)重重創(chuàng)下，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)尤其是大型型房企需要更更加有效地控控制成本，在在加強(qiáng)管理的的同時，平衡衡集權(quán)與分權(quán)權(quán)的管理，進(jìn)進(jìn)而提升公司司的核心競爭爭力。測評中中心發(fā)現(xiàn)，萬萬科、中海、保保利、金地、華華潤置地、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等多多家優(yōu)勢聚集集型上市公司司，第一部分測評背景2009年年中國房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司測測評報告，以以2008年滬深上市市的103家和大陸在在港上市的28家，合計共131家房地產(chǎn)上上市公司為研研究對象。與與2008年測評報告告相比，納入入測評的上市市公司總數(shù)凈凈增1家，主要是是因為相關(guān)上上市公司業(yè)務(wù)務(wù)構(gòu)成發(fā)生變變化，造成一一些公司進(jìn)入入一些公司退退出測評范圍圍。另外，由由于滬深和香香港會計準(zhǔn)則則方面的差異異、數(shù)據(jù)指標(biāo)標(biāo)的完整性、統(tǒng)統(tǒng)計口徑以及及財務(wù)報表報報告期間的不不同，測評中中心對大陸在在港上市公司司的數(shù)據(jù)進(jìn)行行了局部調(diào)整整，統(tǒng)一制作作了中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力排排行榜。在此此基礎(chǔ)上，又又著重對滬深深上市公司的的盈利能力、抗抗風(fēng)險能力和和成長能力進(jìn)進(jìn)行研究和分分析，并制作作了相應(yīng)的排排行榜。第二部分測評榜單和和分析一、20009年中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜二、20099年滬深房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜注1.數(shù)數(shù)據(jù)來源：滬滬深房地產(chǎn)上上市公司和大大陸在香港房房地產(chǎn)上市公公司2008年年報、半半年報和各季季季報。注2.本本排行榜從企企業(yè)的規(guī)模實實力、盈利能能力、償債能能力、營運(yùn)效效率和成長能能力五個方面面，采用總資資產(chǎn)、凈資產(chǎn)產(chǎn)、市值、銷銷售收入、凈凈利潤、凈資資產(chǎn)收益率、流流動比率、速速動比率、總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率、存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率、銷售收收入增長率等等17項指標(biāo)，運(yùn)運(yùn)用主成分分分析法、AHP方法、灰色色關(guān)聯(lián)度法分分別測評，再再用模糊Borda組合評價法法進(jìn)行綜合評評價得到。注3.限限于篇幅，本本報告中只列列出中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜和滬深房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排排行會在網(wǎng)站站公布。二、20099年滬深房地地產(chǎn)上市公司司盈利能力榜榜注1.數(shù)數(shù)據(jù)來源：滬滬深房地產(chǎn)上上市公司2008年年報、半半年報和各季季季報。注2.本本排行榜在對對房地產(chǎn)上市市公司的盈利利性指標(biāo)進(jìn)行行綜合考量之之后，選取了了最能體現(xiàn)企企業(yè)盈利水平平的凈資產(chǎn)收收益率、反映映上市公司普普通股獲利水水平的每股收收益以及最直直觀表現(xiàn)企業(yè)業(yè)獲利能力的的凈利潤等三三個指標(biāo)來綜綜合評價滬深深房地產(chǎn)上市市公司的盈利利能力。注3.限限于篇幅，本本報告中只列列出中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜和滬深房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排排行會在網(wǎng)站站公布。企業(yè)盈利能能力是指企業(yè)業(yè)在所運(yùn)用資資源數(shù)量給定定情況下持續(xù)續(xù)獲取利潤、維維持企業(yè)在市市場競爭中長長遠(yuǎn)生存和發(fā)發(fā)展的基本水水平。2008年受房地產(chǎn)產(chǎn)市場低迷的的影響，半數(shù)數(shù)以上的滬深深上市公司出出現(xiàn)凈利潤下下降或由盈利利轉(zhuǎn)為虧損，損損害了企業(yè)未未來的發(fā)展能能力。測評中中心根據(jù)上市市公司的盈利利特征將其劃劃分為四種類類型：突破型型、平穩(wěn)型、乏乏力型和可疑疑型。由圖4可見見，2008年的市場影影響十分顯著著，僅有4.85%的上市公司司實現(xiàn)盈利突突破，平穩(wěn)型型企業(yè)約占整整個上市公司司數(shù)目的四分分之一，盈利利乏力型的企企業(yè)超過半數(shù)數(shù)，同時，盈盈利可疑型企企業(yè)比2007年有所上升升，達(dá)到15.533%。圖420009年滬深房地地產(chǎn)上市公司司盈利能力評評分值分布盈利能力榜榜單顯示，盈盈利突破型企企業(yè)的凈利潤潤均值達(dá)到21.55億元、凈資資產(chǎn)收益率均均值高達(dá)16.111%，與之形成成鮮明對照的的是盈利可疑疑型企業(yè)上述述兩個指標(biāo)為為-0.48億元和-19.996%，處于被淘淘汰的邊緣。2009年滬深房地地產(chǎn)上市公司司盈利能力居居前的萬科、保保利和萬通的的經(jīng)營業(yè)績，在2008年的逆市中得到充分體現(xiàn)。萬科2008年共實現(xiàn)銷售面積557.0萬平方米，銷售金額478.7億元，主要來自于深圳的萬科城、第五園，上海白馬花園、新里程，沈陽萬科城、蘇州魅力之城和天津東麗湖等項目。保利2008年共實現(xiàn)銷售面積258.49萬平方米，銷售金額205.11億元，萬通2008年的凈利潤較2007年增長220%，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到25%，在逆市中給市場交出一張亮麗的答卷。三、20099年滬深房地地產(chǎn)上市公司司抗風(fēng)險能力力榜注1.數(shù)數(shù)據(jù)來源：滬滬深房地產(chǎn)上上市公司2008年報、半年年報和各季季季報。注2.本本排行榜從企企業(yè)的長期償償債能力、短短期償債能力力、現(xiàn)金流狀狀況以及企業(yè)業(yè)營運(yùn)效率四四個方面、選選用了資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率、流動動比率、速動動比率、每股股現(xiàn)金存量、每每股現(xiàn)金流量量、總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率、存貨貨周轉(zhuǎn)率等7個指標(biāo)來評評價企業(yè)的抗抗風(fēng)險能力。注3.限限于篇幅，本本報告中只列列出中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜和滬深房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排排行會在網(wǎng)站站公布。企業(yè)的抗風(fēng)風(fēng)險能力是指指在市場環(huán)境境、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策、不可可抗力以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期期等條件惡化化情況下維持持正常運(yùn)營，并并保持企業(yè)長長遠(yuǎn)發(fā)展的基基本素質(zhì)。房房地產(chǎn)上市公公司的抗風(fēng)險險能力集中體體現(xiàn)在企業(yè)維維持安全的資資本結(jié)構(gòu)以適適應(yīng)各種宏觀觀環(huán)境的能力力，即具有較較高的資金運(yùn)運(yùn)作能力和資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快的的公司更有利利于規(guī)避各種種市場風(fēng)險。本本次測評根據(jù)據(jù)抗風(fēng)險能力力的基本含義義和模型測算算結(jié)果，綜合合房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)整體風(fēng)險水水平與國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的波動狀狀況，確定了了強(qiáng)、中、弱弱、無四個抗抗風(fēng)險層級。由圖5可見見，房地產(chǎn)上上市公司的整整體抗風(fēng)險能能力比通常預(yù)預(yù)計的要好一一些，屬于強(qiáng)強(qiáng)和中抗風(fēng)險險層級的企業(yè)業(yè)占總數(shù)的73.788%，行業(yè)整體體處于較為健健康的狀態(tài)。結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面面臨的行業(yè)特特征，考察滬滬深房地產(chǎn)上上市公司抗風(fēng)風(fēng)險能力10強(qiáng)企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率季度度變化數(shù)據(jù)，可可以發(fā)現(xiàn)，其其資產(chǎn)負(fù)債率率水平基本處處于正常狀況況，相當(dāng)一部部分10強(qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)小幅下降趨趨勢，尤其是是金融街從2007年的近70%，下降到2009年第1季度不到50%，抵抗市場場銷售量、成成交價格波動動的能力顯著著增強(qiáng)。流動動比率和速動動比率也扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了2008年年中的趨趨勢，至2009年第1季度出現(xiàn)大大幅攀升的現(xiàn)現(xiàn)象，有效地地提高了企業(yè)業(yè)的短期償債債能力。圖520009年滬深房地地產(chǎn)上市公司司抗風(fēng)險能力力評分值分布布需要注意的的是，根據(jù)資資產(chǎn)負(fù)債率、流流動比率、速速動比率、總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率和存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率均值的比比較分析，處處于低和無抗抗風(fēng)險層級的的企業(yè)狀況堪堪憂，如果2009年市場調(diào)整整進(jìn)一步下行行，那么這類類企業(yè)將無法法有效地維持持生存。此外外，中抗風(fēng)險險層級的企業(yè)業(yè)的抗風(fēng)險能能力也將持續(xù)續(xù)下滑，有可可能進(jìn)入到更更低的層次。低抗風(fēng)險層層級和無抗風(fēng)風(fēng)險層級企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債債率均值分別別達(dá)到74.911%和71.433%，再考慮到到其資產(chǎn)中有有相當(dāng)一部分分流動性較低低的存貨，那那么這兩類企企業(yè)的命運(yùn)完完全寄托在2009年市場銷售售量持續(xù)增長長上。2009年第1季度季報也也說明，這兩兩類企業(yè)尤其其是無抗風(fēng)險險層級企業(yè)麻麻煩依舊，抗抗風(fēng)險能力并并沒有隨著市市場成交量放放大顯著改善善，只是壓力力稍有減輕，資資產(chǎn)負(fù)債率稍稍稍下降，每每股現(xiàn)金存量量略有增加。四、2009年年滬深房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司成成長能力榜注1.數(shù)數(shù)據(jù)來源：滬滬深房地產(chǎn)上上市公司2008年年報、半半年報和各季季季報。注2.本本排行榜的目目的就是要從從滬深房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司中中找出真正的的具有較強(qiáng)發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ钠笃髽I(yè)。對于本本年度銷售收收入、凈利潤潤和凈資產(chǎn)出出現(xiàn)負(fù)增長的的企業(yè)，剔除除出本測評榜榜范圍。同時時，對于房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍圍以外的業(yè)務(wù)務(wù)增長所導(dǎo)致致大幅增長的的企業(yè)，或者者今年剛剛轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)入房地地產(chǎn)領(lǐng)域而產(chǎn)產(chǎn)生高速增長長的企業(yè)也未未列入。由此此，我們采用用銷售收入增增長率、凈利利潤增長率和和凈資產(chǎn)增長長率三個指標(biāo)標(biāo)運(yùn)用組合評評價法評出成成長能力10強(qiáng)。注3.限限于篇幅，本本報告中只列列出中國房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜和滬深房地地產(chǎn)上市公司司綜合實力榜榜前20強(qiáng)，詳細(xì)排排行會在網(wǎng)站站公布。企業(yè)成長能能力是指隨著著市場環(huán)境的的變化，企業(yè)業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、盈盈利能力、市市場占有率持持續(xù)增長的能能力，反映了了企業(yè)未來的的發(fā)展前景。測測評中心同樣樣根據(jù)市場環(huán)環(huán)境狀況和行行業(yè)特性將滬滬深房地產(chǎn)上上市公司的成成長能力劃分分為高、中、低低、無成長性性等四個類別別。圖6表明，受受累于2008年房地產(chǎn)市市場萎縮，房房地產(chǎn)上市公公司的成長動動力受到明顯顯抑制，833.50%的企業(yè)落入入低成長性類類別，如果加加上無成長性性類別的企業(yè)業(yè)，則近九成成企業(yè)成長乏乏力。低成長長性企業(yè)的銷銷售收入增長長率、凈利潤潤增長率、凈凈資產(chǎn)增長率率均值分別為為-0.877%、-10.334%和16.577%，相對于高高成長性企業(yè)業(yè)來講，基本本處于維持狀狀態(tài)。圖620009年滬深房地地產(chǎn)上市公司司成長能力評評分值分布在20099年滬深房地地產(chǎn)上市公司司成長能力榜榜中，天房發(fā)發(fā)展2008年由開發(fā)保保障性住房改改為開發(fā)商品品房為主，銷銷售收入大增增728%，凈利潤增增長149%。另外，公公司又獲得兩兩個保障性住住房項目，使使公司能夠在在商品房市場場低迷的時期期，利用政府府推動保障性性住房刺激消消費(fèi)的契機(jī)，在在提高市場占占有率、增加加現(xiàn)金流方面面獲得更多的的益處。而沙沙河股份2008年度新開發(fā)發(fā)的項目世紀(jì)紀(jì)假日廣場竣竣工并實現(xiàn)銷銷售，使得公公司2008年凈利潤大大增240%。這些企業(yè)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗驗值得整個行行業(yè)借鑒。第三部分結(jié)語總體上，22008年是中國房房地產(chǎn)上市公公司的調(diào)整年年，131家上市公司司的總資產(chǎn)規(guī)規(guī)模達(dá)到157966.95億元，總營營業(yè)收入達(dá)到到3374..68億元，凈利利潤額為603.223億元，從業(yè)業(yè)人員總數(shù)超超過15萬人。2009年一季度沒沒有延續(xù)2008年的慣性下下滑，市場出出現(xiàn)一定程度度反彈，上市市公司業(yè)績出出現(xiàn)止跌回穩(wěn)穩(wěn)跡象。1、市場集中中度有所提高高2006年、22007年和和2008年最最大的四家房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)銷售收入入各年占全國國總銷售額(CR4)的比重分別別為4.6%%、5.2%、7.8%，其其中20088年上半年測測算的市場集集中度為7..7%，連同同下半年計算算在內(nèi)市場集集中度提高了了0.1個百分分點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有較強(qiáng)的的地域性特點(diǎn)點(diǎn)，從分地理理區(qū)域各指標(biāo)標(biāo)分析，部分分開發(fā)商在區(qū)區(qū)域市場的市市場集中度較較高，體現(xiàn)了了開發(fā)商仍具具備影響區(qū)域域市場價格及及其走勢的較較強(qiáng)能力。2、08全年市市場成交脆弱弱，去庫存化化壓力加大2008年積弱弱的房地產(chǎn)需需求對開發(fā)企企業(yè)的庫存造造成很大壓力力，盡管20009年第1季度全國市市場出現(xiàn)成交交放量，但企企業(yè)仍然面臨臨著較大的庫庫存壓力。統(tǒng)統(tǒng)計顯示，滬滬深103家房地地產(chǎn)上市公司司的存貨總額額為45666億元。

3、09年市場先先行指標(biāo)透露露積極信號進(jìn)入09年之后后，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市場的先行行指標(biāo)開始有有積極的信號號，這個先行行指標(biāo)我們用用成交供應(yīng)量量一階差分表表達(dá)，這個指指標(biāo)反應(yīng)非常常好。我們用用先行指標(biāo)模模擬了從066年到現(xiàn)在的的數(shù)據(jù)狀況，我我們發(fā)現(xiàn)上海海第一季度已已經(jīng)包括得非非常清楚。深深圳從08年Q3、Q4開始就表表現(xiàn)的非常好好，先行指標(biāo)標(biāo)在全國的表表現(xiàn)非常好。4、前期土地供供應(yīng)情況引發(fā)發(fā)市場擔(dān)憂以上海為例，22008年1季度開始，土土地成交量一一改前面一年年的增速狀態(tài)態(tài)，到20008年末，更更是出現(xiàn)了急急跌。假設(shè)22007年1季度成交的的土地要過一一年(或一年半)能上市，通通過成交量比比差分和成交交面積環(huán)比增增速兩圖交錯錯疊加可以清清楚的看出，2008年1季度至2009年1季度的成交量比差分與2007年1季度至2008年1季度的成交環(huán)比是保持基本同步的，但是2008年2季度開始的土地成交環(huán)比急跌讓我們對于后市房地產(chǎn)市場的價格平穩(wěn)不得不表示出一定的憂慮。5、開發(fā)企業(yè)資資金壓力逐步步緩解我們發(fā)現(xiàn)08年年多數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)上市公司現(xiàn)現(xiàn)金流量已經(jīng)經(jīng)為正了，這這是很積極的的指標(biāo)，房地地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債債更加安全?！叭f、保、招招、金”去年它們的的現(xiàn)金流量都都是負(fù)的，009年第一季季度以后全部部都為正了，市市場表現(xiàn)為開開發(fā)企業(yè)資金金壓力逐步緩緩解。讓這些些樓現(xiàn)在降價價出