財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作規(guī)范課件 19. 房地產(chǎn)審計(jì)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題

目錄房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)需注意的事項(xiàng)： 2一、須取得的資料清單： 2二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題及相應(yīng)的審計(jì)取證 2房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的核算 5一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說(shuō)明 5二、成本核算的基本程序 9三、成本核算對(duì)象的確定 9四、成本費(fèi)用的歸集與分配 10配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 11房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用 11房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用資本化問(wèn)題 12關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題 13房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)及依據(jù) 14房地產(chǎn)企業(yè)存貨盤(pán)點(diǎn)及跌價(jià)審計(jì) 15一、房地產(chǎn)企業(yè)的存貨盤(pán)點(diǎn)要領(lǐng) 15二、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 16售樓部和樣板房會(huì)計(jì)處理、納稅處理 16房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析 20房企地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)界定及涉稅分析 22房地產(chǎn)企業(yè)利用地下設(shè)施修建了地下車(chē)庫(kù)并取得的收入如何列支？ 26在建工程抵押相關(guān)規(guī)定 26房地產(chǎn)企業(yè)閑置土地的處理 27合作建房 28房地產(chǎn)企業(yè)資本金籌集（《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》） 28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)審核、核準(zhǔn)指南 29房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)需注意的事項(xiàng)：一、須取得的資料清單：1、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)2、拆遷協(xié)議、拆遷許可證3、建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、商品房銷(xiāo)售許可證9、施工承包合同、監(jiān)理合同、勘察設(shè)計(jì)合同10、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)11、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（含建筑工程竣工驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)）12、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表13、入住通知單、購(gòu)房者簽署的房屋驗(yàn)收合格書(shū)14、工程投資概算、預(yù)算報(bào)告15、規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防等部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或批準(zhǔn)使用文件16、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告17、工程監(jiān)理報(bào)告、工程進(jìn)度資料及工程竣工決（結(jié)）算報(bào)告18、商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)19、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)20、商品房買(mǎi)賣(mài)合同及銷(xiāo)售合同統(tǒng)計(jì)表21、土地出讓合同及市政配套費(fèi)協(xié)議書(shū)22、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、協(xié)議等有關(guān)資料23、當(dāng)期的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、銷(xiāo)售計(jì)劃、投資計(jì)劃等資料二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題及相應(yīng)的審計(jì)取證（一）收入

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則-收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購(gòu)房戶僅繳納所購(gòu)房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購(gòu)房戶根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時(shí)確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款時(shí)即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對(duì)于年終促銷(xiāo)的房地產(chǎn)公司，年度資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)形成很大一筆應(yīng)收賬款。審計(jì)取證：（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。

（2）索取企業(yè)提供的銷(xiāo)售清單，與銷(xiāo)售部的房屋買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對(duì)比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。（3）抽查部分購(gòu)房合同，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。

（4）從銷(xiāo)售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對(duì)照認(rèn)購(gòu)書(shū)、企業(yè)銷(xiāo)售清單，看三者是否一致。

（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對(duì)已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對(duì)未售樓宇進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。同時(shí)可結(jié)合對(duì)售樓處銷(xiāo)售樓宇銷(xiāo)售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售情況。

（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對(duì)應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長(zhǎng)期未辦妥按揭的客戶。

（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開(kāi)發(fā)商調(diào)節(jié)利潤(rùn)的主要工具。企業(yè)往往依據(jù)外部工程決算審計(jì)將房產(chǎn)成本分為地上、地下兩部分，將其進(jìn)行人為的割離，這樣地下基礎(chǔ)部分的成本全部由地下的產(chǎn)品承擔(dān)。地上部分的成本就大幅下降，造成結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本嚴(yán)重失實(shí)。還有不少企業(yè)不能用于銷(xiāo)售的水箱間等作為均攤成本的基數(shù)以達(dá)到降低成本的目的。審計(jì)取證：（1）

分析賬面是否有大額的預(yù)付賬款掛帳，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，預(yù)付賬款大多數(shù)是開(kāi)發(fā)成本的組成部分，但為了少轉(zhuǎn)成本，企業(yè)往往以未結(jié)算為借口在預(yù)付賬款掛帳。（2）

索取開(kāi)發(fā)商完整的預(yù)算資料及大項(xiàng)變更資料，從工程部門(mén)索取工程完工進(jìn)度報(bào)告，從合同管理部門(mén)索取企業(yè)與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同，分析開(kāi)發(fā)商是否足額預(yù)計(jì)商品房開(kāi)發(fā)成本及與之對(duì)應(yīng)的應(yīng)付建造承包商工程款。（3）如已完工程，應(yīng)索取施工方報(bào)審的結(jié)算資料，企業(yè)往往對(duì)應(yīng)合理估計(jì)的變更成本不入賬，等決算出來(lái)時(shí)進(jìn)行調(diào)整，這種做法實(shí)際上可用來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)并虛減了負(fù)債。（4）

索取企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)表，復(fù)核所采用的結(jié)轉(zhuǎn)方法是否合理。有的企業(yè)按平均成本進(jìn)行結(jié)算，但收入是按實(shí)際銷(xiāo)售，造成了收入成本的嚴(yán)重不配比。關(guān)注自用樓層的成本結(jié)轉(zhuǎn)是否與其他銷(xiāo)售部分結(jié)轉(zhuǎn)的方法是否相同，不少企業(yè)自用的樓層成本按平均成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，銷(xiāo)售部分按制定的分配方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。（5）

一般規(guī)范房地產(chǎn)公司只對(duì)總承包商，可向總包方詢問(wèn)截止資產(chǎn)負(fù)債表日，開(kāi)發(fā)商應(yīng)付施工單位的結(jié)算工程款情況。

（三）稅金房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)稅與所得稅往往按預(yù)收的售房款的一定比例預(yù)交。對(duì)預(yù)收賬款的余額應(yīng)交的稅款進(jìn)行測(cè)算并與待攤費(fèi)用的預(yù)交稅金進(jìn)行比較，計(jì)算是否少提稅金。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收的一貫做法，稅務(wù)部門(mén)一般根據(jù)預(yù)收售房款預(yù)計(jì)所得稅，年終，根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的查賬報(bào)告，經(jīng)審計(jì)后的凈利潤(rùn)，按確定的稅率，計(jì)算實(shí)際應(yīng)征收的所得稅。因此，完工商品房銷(xiāo)售成本的結(jié)轉(zhuǎn)準(zhǔn)確與否，對(duì)企業(yè)所得稅及凈利潤(rùn)計(jì)算影響重大，而且成本結(jié)轉(zhuǎn)的多與少，經(jīng)常成為上市公司操縱利潤(rùn)的一種手段。房地產(chǎn)公司自用的房產(chǎn)往往不結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，仍在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中核算，不計(jì)提折舊，也不按視同銷(xiāo)售計(jì)算應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅，也不交納房產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)公司目前稅費(fèi)漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產(chǎn)公司比較常見(jiàn)的少繳稅款還有印花稅。（四）關(guān)于利息資本化

一般企業(yè)與購(gòu)建固定資產(chǎn)有關(guān)的專門(mén)借款在滿足一定的條件下，專門(mén)借款所發(fā)生的利息允許計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本當(dāng)中，即所謂的利息資本化；同時(shí)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》也規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借入的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的利息支出在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)公司根據(jù)不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進(jìn)行利息資本化全部記入當(dāng)期費(fèi)用。主要應(yīng)關(guān)注加大利息資本化部分。審計(jì)取證：1、索取借款合同，關(guān)注借款合同是否與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)有關(guān)、借款利率、借款期限，結(jié)合已資本化的利率，看其計(jì)算是否正確。2、結(jié)合施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收記錄，判斷資本化期間是否合理。3、

集團(tuán)公司通過(guò)集體統(tǒng)一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產(chǎn)公司類子公司為從集團(tuán)取得借款用于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，其支付的利息不高于銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。（五）借款抵押對(duì)于資金較為緊張的房地產(chǎn)公司，往往會(huì)有大額的銀行借款，由于金融市場(chǎng)融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔(dān)保借款和抵押借款。房地產(chǎn)公司公司的固定資產(chǎn)及設(shè)備價(jià)值不大，用于抵押資產(chǎn)多涉及在售的樓盤(pán)，我們要特別關(guān)注是否將已售出的樓盤(pán)用于抵押。審計(jì)取證：索取抵押合同，分析抵押物清單所用于抵押的資產(chǎn)類型、價(jià)值、所在地點(diǎn)，如抵押物為在售樓盤(pán)，應(yīng)將已用于抵押的房產(chǎn)面積與銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表的未銷(xiāo)售面積進(jìn)行比較，如前者大于后者則說(shuō)明將已銷(xiāo)售的樓盤(pán)用于抵押。（六）虛假銷(xiāo)售

虛假銷(xiāo)售一般分為虛假按揭、與關(guān)系人達(dá)成默契尤其在公司需要利潤(rùn)時(shí)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，等房屋實(shí)際賣(mài)出時(shí)在辦理退回。虛假按揭指的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在商品房沒(méi)有真正銷(xiāo)售的情況下，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與所謂的“購(gòu)買(mǎi)人”達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，然后從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的“買(mǎi)家”實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找來(lái)的冒名頂替者，往往多為其內(nèi)部的職工，在沒(méi)有找到真正的購(gòu)房者之前，利息往往由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金并獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。制造虛假銷(xiāo)售氣氛，吸引其他購(gòu)房者，以達(dá)到間接促銷(xiāo)的目的。關(guān)系人購(gòu)房的金額往往較大，所購(gòu)的樓盤(pán)為利潤(rùn)較高的樓層，主要是為了產(chǎn)生利潤(rùn)。審計(jì)取證：

（1）索取銷(xiāo)售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內(nèi)容填寫(xiě)不完整。

（2）如果按揭的本金和利息由房地產(chǎn)企業(yè)自身提供，這時(shí)，企業(yè)往往定期付一筆金額相等的款項(xiàng)給銀行，同時(shí)虛掛一家企業(yè)；（3）關(guān)注大額的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，索取合同、交付使用情況記錄、款項(xiàng)的收取情況，往往虛假的銷(xiāo)售都是100％收款，但卻沒(méi)有交付使用記錄。也不約定辦理房產(chǎn)證、土地使用證相關(guān)事宜。尤其要注意后期的銷(xiāo)售退回，對(duì)此類銷(xiāo)售應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)去看有關(guān)房屋的使用情況，如閑置可能存在問(wèn)題。獲取辦理業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷(xiāo)售往往不會(huì)辦理這些手續(xù)的。

（4）如果企業(yè)給員工提供住宅按揭，又沒(méi)有從員工的工資收入中扣回，則視同企業(yè)給員工提供的福利，需要員工個(gè)人繳交所得稅的，如果企業(yè)未扣個(gè)人所得稅，則可能就是虛假按揭了。

（七）待開(kāi)發(fā)的土地房地產(chǎn)公司申請(qǐng)到土地后沒(méi)有及時(shí)開(kāi)發(fā)或沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力，隨著市場(chǎng)的發(fā)展土地不斷的升值，但待開(kāi)發(fā)的土地又不允許轉(zhuǎn)讓，對(duì)不按審批用途開(kāi)發(fā)的土地由國(guó)土局收回另行處理。企業(yè)往往會(huì)采用如聯(lián)合開(kāi)發(fā)的手段將土地變相轉(zhuǎn)讓。應(yīng)關(guān)注對(duì)待開(kāi)發(fā)的土地是否進(jìn)行分?jǐn)?。（八）?yīng)索取的與其他企業(yè)不同的資料成本分?jǐn)偙恚ㄖ饕浅杀痉謹(jǐn)偟囊罁?jù)是什么，如按預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售金額為基數(shù)進(jìn)行分?jǐn)偅?、?xiàng)目決算資料、項(xiàng)目驗(yàn)收資料。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的核算一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本類會(huì)計(jì)科目說(shuō)明各房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本類會(huì)計(jì)科目核算內(nèi)容如下：（《會(huì)計(jì)核算規(guī)定》2011年1月1日起執(zhí)行）一、土地征用及拆遷補(bǔ)償指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價(jià)：支付的土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等；2、土地有關(guān)的稅費(fèi)：向政府部門(mén)交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費(fèi)等；3、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)、征地包干管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)等；二、前期工程費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、環(huán)境檢測(cè)費(fèi)、交通影響分析、防雷檢測(cè)費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：(1)、規(guī)劃費(fèi)：規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。(2)、設(shè)計(jì)費(fèi)：地質(zhì)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、排水方案設(shè)計(jì)費(fèi)等所有設(shè)計(jì)費(fèi)。(3)、其他：可行性研究費(fèi)、審圖費(fèi)、制圖費(fèi)、曬圖費(fèi)、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。3、報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢、質(zhì)檢等檢測(cè)檢驗(yàn)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、集中供熱參建費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、招投標(biāo)管理費(fèi)、地名費(fèi)、地籍地形圖核地、合同審核費(fèi)等。還包括項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)、辦證費(fèi)（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4、招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)：包含所有招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)，如勘察工程、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等的招標(biāo)及失標(biāo)費(fèi)。5、“三通一平”費(fèi)：(1)、臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2)、臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3)、臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4)、場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。6、建設(shè)方臨時(shí)設(shè)施費(fèi)指建設(shè)方承擔(dān)的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)，包括：(1)、臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2)、臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4)、臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。三、建筑安裝工程費(fèi)1、土建工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測(cè)試費(fèi)、土石方、基礎(chǔ)圍護(hù)、基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水等；(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下車(chē)庫(kù)；(3)、主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽(yáng)臺(tái)欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）、公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡(jiǎn)裝修（如防滑磚和涂料等）、集中避雷系統(tǒng)、地上獨(dú)立車(chē)庫(kù)；(4)、門(mén)工程：包括單元門(mén)、進(jìn)戶門(mén)、防火門(mén)等（不含陽(yáng)臺(tái)門(mén)）；(5)、窗工程：包括窗及陽(yáng)臺(tái)門(mén)工程；(6)、幕墻；(7)、戶內(nèi)精裝修：以精裝修標(biāo)準(zhǔn)交房所發(fā)生的裝修費(fèi)，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用等；(8)、公共部位精裝修：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9)、鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10)、施工用水；(11)、施工用電。2、安裝工程費(fèi)(1)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)：包括自來(lái)水、排水、直飲水、熱水；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)：包括地板熱、電熱膜、分戶燃?xì)鉅t、管道系統(tǒng)、暖氣片；室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；寬帶網(wǎng)：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；有線電視費(fèi)用：有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；電話系統(tǒng)費(fèi)用：主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。(2)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費(fèi)：空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；電梯及其安裝費(fèi)；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；人防設(shè)備及其安裝費(fèi)：密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費(fèi)：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費(fèi)；廚房設(shè)備及其安裝費(fèi)等；(3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1、市政配套費(fèi)：向政府部門(mén)繳納的紅線外大市政配套費(fèi)，如果開(kāi)發(fā)商做大市政配套，則為實(shí)際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)等；2、給水系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費(fèi)用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(fèi)(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等4、供電系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用，室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等；(3)、用電增容5、燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：(1)、室外管道系統(tǒng)；(2)、調(diào)壓站；(3)、煤氣增容費(fèi)6、有線電視工程費(fèi)：室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；7、電話通訊工程費(fèi)：室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；8、寬帶工程費(fèi)：室外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費(fèi)用；9、智能化系統(tǒng)費(fèi)：(1)、停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi);(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用；(4)、小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6)、電子公告屏費(fèi)用；(7)、居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；(8)、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(9)、對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用。10、采暖系統(tǒng)費(fèi)：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費(fèi)等(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費(fèi)等11、園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：(1)、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；(4)、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)器材、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等；(7)、集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。五、公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等；2、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；3、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；（？）4、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：(1)、會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；(2)、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；(3)、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；(4)、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5)、球場(chǎng)；(6)、車(chē)站：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出，以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。1、工程管理費(fèi)(1)、監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的監(jiān)理單位的費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價(jià)監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費(fèi)；(2)、預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(4)、安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(5)、工程保險(xiǎn)費(fèi)：(6)、其他：門(mén)牌號(hào)費(fèi)、印花稅等其他費(fèi)用。2、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。3、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)(1)、廣告設(shè)施費(fèi)；(2)、銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3)、售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4)、樣板間費(fèi)用：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；(5)、其他。4、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。5、行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)。二、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：1、根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。2、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4、將歸集的開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。5、正確劃分已完工和在建項(xiàng)目之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。6、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。三、成本核算對(duì)象的確定1、成本核算對(duì)象的確定原則(1)、滿足成本計(jì)算的需要；(2)、便于成本費(fèi)用的歸集；(3)、利于成本的及時(shí)結(jié)算；(4)、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、成本核算對(duì)象的確定方法四、成本費(fèi)用的歸集與分配1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”之“待分?jǐn)偝杀尽表?xiàng)目核算中進(jìn)行歸集，然后，至少每年度一次在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：(1)、按占地面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。方法二：也可先按期（區(qū)）的占地面積將土地成本分配到各期（區(qū)）；再將分配到各期（區(qū)）內(nèi)的土地成本，按期（區(qū)）內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分配到期（區(qū)）內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。計(jì)算出以上房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本后，再按該房屋等成本核算對(duì)象的可售面積來(lái)分?jǐn)偯科椒矫卓墒勖娣e應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?2)、直接按可售面積計(jì)征土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)的分配方法：直接按成本核算對(duì)象的可售面積來(lái)分?jǐn)偼恋爻杀尽?、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝?xiàng)目核算進(jìn)行歸集，并至少每年度一次按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：成本項(xiàng)目 分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi) 按可售面積分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi) 按可售面積分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 按可售面積分?jǐn)偅蝗裟軈^(qū)分可按占地面積分?jǐn)偣才涮自O(shè)施費(fèi) 按可售面積分?jǐn)?、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝?xiàng)目核算進(jìn)行歸集，并至少每年度一次，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按各成本核算對(duì)象的可售面積分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。所有開(kāi)發(fā)間接費(fèi)均要通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”一級(jí)科目核算后，再至少每年度一次由“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”一級(jí)科目結(jié)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－轉(zhuǎn)入”科目；分錄舉例如下：(1)、先將待分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)分配到相應(yīng)項(xiàng)目核算中：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－行政管理費(fèi)－工資（項(xiàng)目核算：××項(xiàng)目）貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－行政管理費(fèi)－工資（項(xiàng)目核算：待分?jǐn)偝杀荆?2)、將歸集在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”一級(jí)科目相應(yīng)項(xiàng)目核算中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)實(shí)際數(shù)結(jié)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－轉(zhuǎn)入”科目：借：開(kāi)發(fā)成本－開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－轉(zhuǎn)入（項(xiàng)目核算：××項(xiàng)目）貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)－結(jié)轉(zhuǎn)（項(xiàng)目核算：××項(xiàng)目）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)文）（根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局要求注意是否需要報(bào)備，并取得預(yù)算造價(jià)文件）某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)＝該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100%房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第231號(hào)科目預(yù)提費(fèi)用使用規(guī)定：一、本科目核算企業(yè)預(yù)提計(jì)入成本、費(fèi)用但尚未實(shí)際支出的各項(xiàng)費(fèi)用，如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)、預(yù)提固定資產(chǎn)修理費(fèi)用等。二、預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”科目，貸記本科目。配套設(shè)施完工，應(yīng)按配套設(shè)施的實(shí)際支出沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，借記本科目，貸記“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”科目。實(shí)際支出數(shù)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)增加或沖減有關(guān)項(xiàng)目成本。實(shí)際支出數(shù)大于已預(yù)提數(shù)的數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胗嘘P(guān)項(xiàng)目成本。預(yù)提的固定資產(chǎn)修理費(fèi)用，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記本科目；修理工程完工，應(yīng)按修理工程實(shí)際支出沖減預(yù)提的修理費(fèi)用，借記本科目，貸記“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”科目。實(shí)際支出數(shù)與已預(yù)提數(shù)的差額，應(yīng)計(jì)入實(shí)際支出期的成本。實(shí)際支出數(shù)大于已預(yù)提數(shù)的數(shù)額較大時(shí)，應(yīng)視同待攤費(fèi)用，分期攤?cè)胭M(fèi)用。國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三十二條規(guī)定：除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。根據(jù)《江蘇省地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（蘇地稅發(fā)[2009]53號(hào)）的規(guī)定，四、關(guān)于預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第一款可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過(guò)工程合同總金額的10%，且已開(kāi)發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過(guò)出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過(guò)2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后年度實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第二款可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對(duì)售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷(xiāo)售的成本對(duì)象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前年度已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)《通知》第三十二條第三款預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對(duì)報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長(zhǎng)不得超過(guò)3年；超過(guò)3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后年度實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用資本化問(wèn)題我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定以下三個(gè)條件同時(shí)具備時(shí)開(kāi)始借款費(fèi)用資本化：“（1）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；（2）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始?！薄爱?dāng)所購(gòu)建的固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，應(yīng)停止其借款費(fèi)用的資本化?！盇.對(duì)尚未開(kāi)發(fā)的土地所發(fā)生的借款費(fèi)用的處理應(yīng)具體分析：（1）如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地，則為獲取該土地所發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)該予以資本化。因?yàn)殡m然在該土地上的建筑施工活動(dòng)尚未進(jìn)行，但獲取該土地實(shí)際上也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié)之一?？傊?，購(gòu)入土地和后續(xù)的建筑施工活動(dòng)一樣，也屬于為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)。因此，在土地的使用方向已經(jīng)明確的情況下，在購(gòu)入之時(shí)應(yīng)該將其納入資本化的資產(chǎn)范圍。（2）如果該土地的使用方向尚不明確，例如很多房地產(chǎn)公司購(gòu)入土地僅僅是為了作為土地儲(chǔ)備，則暫時(shí)不宜將其納入資本化資產(chǎn)范圍。因?yàn)檎劜簧蠟閷?shí)現(xiàn)資產(chǎn)預(yù)定用途所必需的購(gòu)建活動(dòng)或準(zhǔn)備活動(dòng)正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時(shí)作費(fèi)用化處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范圍。B.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售作為資本化停止的時(shí)間不符合國(guó)際會(huì)計(jì)慣例和我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工是兩個(gè)時(shí)間概念。根據(jù)我國(guó)目前的有關(guān)規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，在竣工之后至銷(xiāo)售之前，還要經(jīng)過(guò)一系列程序，包括：質(zhì)量驗(yàn)收、面積測(cè)繪以及最關(guān)鍵的申報(bào)銷(xiāo)售許可證等。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工并不意味著該項(xiàng)目能夠馬上投入銷(xiāo)售。而預(yù)售的房地產(chǎn)項(xiàng)目又有所不同，銷(xiāo)售往往始于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的某一時(shí)間，在我國(guó)是完成項(xiàng)目總投資的30%即可申請(qǐng)預(yù)售許可證，因此銷(xiāo)售開(kāi)始之時(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于項(xiàng)目竣工之時(shí)。所以無(wú)論在哪種情況下，以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售作為資本化停止的時(shí)間是很不合理的。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題頒布時(shí)間：2010-5-12發(fā)文單位：國(guó)家稅務(wù)總局（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)有關(guān)問(wèn)題，通知如下：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。國(guó)家稅務(wù)總局二○一○年五月十二日房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)及依據(jù)序號(hào)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)的具體條件備注第一種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)辦理竣工驗(yàn)收備案1、辦理竣工驗(yàn)收備案；2、簽訂銷(xiāo)售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計(jì)量。如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、名流置業(yè)等公司。第二種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達(dá)到。A、1、完工或竣工驗(yàn)收合格；2、簽訂銷(xiāo)售合同；3、取得買(mǎi)方按銷(xiāo)售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷(xiāo)售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務(wù)；5、合同約定的移交條件已經(jīng)達(dá)到。萬(wàn)科A、東華實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、浙江廣廈等公司。B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交條件已達(dá)到；2、具有經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方認(rèn)可的銷(xiāo)售合同或其他結(jié)算通知書(shū)、簽訂銷(xiāo)售合同；3、履行合同規(guī)定的義務(wù)，開(kāi)具發(fā)票已收款；4、成本可靠計(jì)量。如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。第三種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)主體完工或竣工時(shí)點(diǎn)1、主體竣工、完工驗(yàn)收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷(xiāo)售合同。3、收到房款，房款達(dá)到30%、50%、100%時(shí)，或者取得付款證明；4、無(wú)退房意向；6、取得預(yù)售許可證；7、收入成本可靠計(jì)量。如中國(guó)武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)交付使用為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)1、簽訂銷(xiāo)售合同；2、辦理竣工驗(yàn)收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見(jiàn)書(shū)，對(duì)于買(mǎi)方接到書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，于書(shū)面交房通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后即確收入的實(shí)現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實(shí)際交付房產(chǎn)或合同約定的交房日屆滿；4、提交結(jié)算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務(wù)，相關(guān)銷(xiāo)售價(jià)款已經(jīng)取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計(jì)量。如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。第五種標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。以《收入》準(zhǔn)則規(guī)定的條件確認(rèn)銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入，即①已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；②既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。結(jié)論:1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格是確認(rèn)收入的首要條件。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房已竣工驗(yàn)收合格，包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門(mén)（含配套設(shè)施驗(yàn)收）驗(yàn)收批準(zhǔn)文件，并在主管部門(mén)辦理竣工驗(yàn)收備案；2、已與購(gòu)房者簽訂銷(xiāo)售合同；3、已取得有資質(zhì)部門(mén)出具的商品房面積測(cè)繪成果報(bào)告書(shū)；4、房地產(chǎn)企業(yè)賬已收到50%以上房款，開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票或提交結(jié)算單；5、商品房經(jīng)購(gòu)房者驗(yàn)收合格，雙方無(wú)異議；向購(gòu)房者辦理交付房屋入住手續(xù)，簽署房屋交接書(shū)，并向購(gòu)房者提交住房質(zhì)量保證書(shū)、住房使用說(shuō)明書(shū)；6、某些合同條款決定是否確認(rèn)銷(xiāo)售收入。7、工程竣工結(jié)算已完成，成本能夠可靠計(jì)量。房地產(chǎn)企業(yè)存貨盤(pán)點(diǎn)及跌價(jià)審計(jì)一、房地產(chǎn)企業(yè)的存貨盤(pán)點(diǎn)要領(lǐng)一、完工產(chǎn)品1、現(xiàn)場(chǎng)查看，根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)行抽查未出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品；2、對(duì)已售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行抽查，檢查業(yè)主入住情況；3、檢查銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售報(bào)表、銷(xiāo)售臺(tái)賬，核實(shí)可售面積套數(shù)及已售面積、套數(shù)，證實(shí)存貨是否存在尚未結(jié)轉(zhuǎn)的未售面積、套數(shù)對(duì)應(yīng)的成本；4、檢查測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告，核實(shí)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的面積、套數(shù)；5、檢查、核對(duì)物業(yè)公司的鑰匙交付清單或物業(yè)繳費(fèi)清冊(cè)；確認(rèn)是否存在差異。二、未完工項(xiàng)目1、現(xiàn)場(chǎng)觀察工程進(jìn)度，通過(guò)拍照片獲取審計(jì)證據(jù)，對(duì)在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)行抽查；2、查驗(yàn)施工單位編制的形象進(jìn)度，檢查監(jiān)理報(bào)告、以及建設(shè)單位確認(rèn)的已完成工作量統(tǒng)計(jì)報(bào)表；必要時(shí)利用專家的工作。3、將賬面記錄情況與現(xiàn)場(chǎng)勘察情況進(jìn)行比較分析。二、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備土地閑置、和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均存在發(fā)生資產(chǎn)減值的情形。一、閑置土地和預(yù)付土地款二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含完工和未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品）三、應(yīng)當(dāng)計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的情形：1、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下跌，并且在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)無(wú)回升的希望；2、開(kāi)發(fā)土地屬于今后城市公共設(shè)施用地范圍，預(yù)計(jì)未來(lái)將被征用；3、在建開(kāi)發(fā)房屋已停工、爛尾多年，企業(yè)已無(wú)后續(xù)資金，即使借款開(kāi)發(fā)，也難收回投入資金；4、開(kāi)發(fā)房屋質(zhì)量、房型不好、配套設(shè)施不全、所在地區(qū)環(huán)境不好；5、開(kāi)發(fā)房屋已空置多年，周邊地區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)滯銷(xiāo)，難以按成本價(jià)銷(xiāo)售，6、在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（即開(kāi)發(fā)成本）根據(jù)已支出的成本及預(yù)算估計(jì)將要開(kāi)發(fā)支出的成本后，估計(jì)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)的總成本高過(guò)市價(jià)的；7、其他證明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（含開(kāi)發(fā)成本）發(fā)生減值的其他情形。售樓部和樣板房會(huì)計(jì)處理、納稅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了擴(kuò)展影響，便于接待客戶使其充分了解開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷(xiāo)售的目的，一般都會(huì)在不同區(qū)域設(shè)立售樓部和樣板房，相應(yīng)的其會(huì)計(jì)處理、納稅處理也必然有不同的方式。一、項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件規(guī)定，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。所以可以理解，項(xiàng)目小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用可以按照上述規(guī)定歸集入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算。出售時(shí)按照銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。【例】A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)的B項(xiàng)目樓盤(pán)中的臨街商品住宅樓開(kāi)設(shè)樣板間，建筑面積100平方米，裝飾裝修后對(duì)外開(kāi)放，該項(xiàng)目樓盤(pán)建筑面積2000平方米，發(fā)生建造成本400萬(wàn)元，另外樣板間裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元，其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元，項(xiàng)目結(jié)束樣板間銷(xiāo)售價(jià)款100萬(wàn)元，會(huì)計(jì)處理如下：1、住宅樓建造成本會(huì)計(jì)處理：借：開(kāi)發(fā)成本400萬(wàn)元貸：應(yīng)付賬款400萬(wàn)元2、樣板間裝飾裝修費(fèi)用會(huì)計(jì)處理：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用50萬(wàn)元貸：相關(guān)科目50萬(wàn)元借：開(kāi)發(fā)成本150萬(wàn)元貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用150萬(wàn)元裝飾裝修費(fèi)用50萬(wàn)元可以和其它開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100萬(wàn)元一并在該項(xiàng)目所有商品住宅樓之間按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，如果需要按套核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，也可以將裝飾裝修費(fèi)用全部結(jié)轉(zhuǎn)至該套住宅的開(kāi)發(fā)成本中。3、結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品550萬(wàn)元貸：開(kāi)發(fā)成本550萬(wàn)元4、樣板間出售時(shí)的會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款100萬(wàn)元貸：預(yù)收賬款100萬(wàn)元5、結(jié)轉(zhuǎn)樣板間銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售成本的會(huì)計(jì)處理：借：預(yù)收賬款100萬(wàn)元貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入100萬(wàn)元借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本27.50萬(wàn)元貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品27.50萬(wàn)元二、項(xiàng)目小區(qū)主體之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之內(nèi)主體之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施一般不可以直接計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算，而是需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2009］31號(hào)文件規(guī)定判斷處理。企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。在會(huì)計(jì)處理中對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的配套設(shè)施一般分為兩類：一類是開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車(chē)棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒(méi)有投資來(lái)源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開(kāi)發(fā)成本。相應(yīng)地對(duì)于配套設(shè)施支出的歸集分為如下三種核算方式：1．對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本，并在“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出。2．對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開(kāi)發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開(kāi)發(fā)成本。3．對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，除企業(yè)自用由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目外，項(xiàng)目完工后由“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，企業(yè)可以根據(jù)需要進(jìn)行“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目的項(xiàng)目核算。即房地產(chǎn)企業(yè)利用建造的會(huì)所預(yù)先充當(dāng)售樓部、樣板間，如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條第一款的規(guī)定，則視為公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，企業(yè)可以選擇上述第1種或第2種的核算方式。如果符合上述國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第十七條第二款規(guī)定，充當(dāng)售樓部、樣板間的會(huì)所等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施需要單獨(dú)核算成本，若是企業(yè)自用，按照自建固定資產(chǎn)進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理。非企業(yè)自用，則計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算處理。即企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用上述的第3種核算方式。這樣房地產(chǎn)企業(yè)就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品管理，不同的處理方式，會(huì)帶來(lái)的一定的稅負(fù)差異，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定管理方式時(shí)，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時(shí)，也應(yīng)將稅收因素作為一個(gè)重要方面來(lái)考慮?！纠繉⑹鄯坎浚ń哟帲?、樣板房作為固定資產(chǎn)管理，房地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)該部分房產(chǎn)的房產(chǎn)稅（以房產(chǎn)原值按規(guī)定減除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%計(jì)算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規(guī)定對(duì)其計(jì)提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產(chǎn)只有在對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)才繳納營(yíng)業(yè)稅，自用或拆除則不需繳納營(yíng)業(yè)稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時(shí)間價(jià)值。另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，由于其成本包含在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，所以只能從產(chǎn)品的銷(xiāo)售中回收，稅務(wù)處理需要按照實(shí)際銷(xiāo)售繳納營(yíng)業(yè)稅和按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定確定銷(xiāo)售收入繳納企業(yè)所得稅。其次，對(duì)于售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，則計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）規(guī)定的銷(xiāo)售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。三、項(xiàng)目小區(qū)之外的售樓部、樣板房的財(cái)稅處理房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。對(duì)于項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施，稅法沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，筆者認(rèn)為這些都應(yīng)該屬于項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理都應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理，如果自建構(gòu)成企業(yè)的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊可以計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷(xiāo)售費(fèi)用處理。臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用如何列支？|2011-2-1513:58:00有關(guān)這個(gè)問(wèn)題爭(zhēng)論較多，現(xiàn)予以分析：一、國(guó)家稅務(wù)總局答疑：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用，是計(jì)入開(kāi)發(fā)成本呢還是計(jì)入期間費(fèi)用？如果計(jì)入開(kāi)發(fā)成本在土地增值稅清算時(shí)是否允許扣除？回復(fù)意見(jiàn)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)售樓設(shè)施，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，不作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，不可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本并在土地增值稅清算時(shí)扣除。上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請(qǐng)直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。歡迎您再次提問(wèn)。國(guó)家稅務(wù)總局2010/12/21二、國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文件：國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)修建的臨時(shí)的售樓處、樣板房及其裝修費(fèi)用屬于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)，理應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。三、可以這樣理解：國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)上述費(fèi)用在企業(yè)所得稅與土地增值稅扣除規(guī)定是不一樣的：1、臨時(shí)樣板房、臨時(shí)售樓廳其建造費(fèi)和裝修費(fèi)，作為所得稅扣除要求會(huì)計(jì)上處理作開(kāi)發(fā)成本中列支。而土地增值稅扣除規(guī)定不作1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，而作為期間費(fèi)用扣除。2、建造用于銷(xiāo)售的工程中的臨時(shí)樣板房、售樓處建造費(fèi)（臨時(shí)樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開(kāi)發(fā)成本，隨同完工產(chǎn)品出售結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時(shí)售樓處利用了會(huì)所等設(shè)施，臨時(shí)樣板房以后也作為完工產(chǎn)品出售，可以作為開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行扣除，并可加計(jì)扣除處理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理及案例分析所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷(xiāo)售房屋而建造的售樓部和樣板間等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理進(jìn)行分析。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，也沒(méi)有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷(xiāo)，因此，對(duì)于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，會(huì)計(jì)處理是：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施（售樓部/樣板間）貸：銀行存款或借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性設(shè)施）貸：銀行存款將來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理1、所得稅的處理《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。在結(jié)算計(jì)算成本時(shí)，項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過(guò)“前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施”核算，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施可通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施”進(jìn)行歸集。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十六條（一）項(xiàng)以可否銷(xiāo)售原則確定計(jì)稅成本對(duì)象規(guī)定：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。因此，對(duì)于這些臨時(shí)性輔助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對(duì)象出現(xiàn)，應(yīng)作為過(guò)渡成本處理。2、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必?cái)稅地[1986]8號(hào)第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。”基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?；蛘哌@些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷(xiāo)售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”由于會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒(méi)有包括土地成本，無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。案例：2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開(kāi)發(fā)，先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房1000㎡建造成本120萬(wàn)元，售樓部2000㎡，建造成本340萬(wàn)元，樣板間200㎡建造成本50萬(wàn)元。請(qǐng)分析基建用房、售樓部和樣板間的財(cái)稅處理。分析：（1）財(cái)務(wù)處理建用房1000㎡建造成本120萬(wàn)元，售樓部2000㎡，建造成本340萬(wàn)元，樣板間200㎡建造成本50萬(wàn)元的會(huì)計(jì)處理如下：借：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)—項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000貸：銀行存款3900000借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性設(shè)施）1200000貸：銀行存款1200000（2）稅務(wù)處理根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉、〈關(guān)于車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（財(cái)稅地[1986]8號(hào)）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項(xiàng)目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷(xiāo)售服務(wù)，不符合財(cái)稅地[1986]8號(hào)第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。由于會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒(méi)有包括土地成本，無(wú)法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?，因此，在對(duì)售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)要進(jìn)行納稅調(diào)整。假設(shè)售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為340+360=700萬(wàn)元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬(wàn)元。假設(shè)樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬(wàn)元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為50+48=98萬(wàn)元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬(wàn)元。房企地下車(chē)位產(chǎn)權(quán)界定及涉稅分析一、地下車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬介定問(wèn)題第一種情形，停車(chē)場(chǎng)在小區(qū)房屋銷(xiāo)售時(shí)未按公建面積公攤，停車(chē)場(chǎng)的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售，此時(shí)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護(hù)。第二情形，如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下停車(chē)場(chǎng)按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車(chē)場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。如果小區(qū)業(yè)主需要購(gòu)買(mǎi)該停車(chē)位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或同經(jīng)業(yè)主委員會(huì)授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的使用權(quán)。第三種情形，地下停車(chē)場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。二、銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)涉及的稅金（一）營(yíng)業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。因而，個(gè)人銷(xiāo)售房產(chǎn)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%.（二）企業(yè)所得稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，按適用稅率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。（四）城市維護(hù)建設(shè)稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》及其相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅以實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納。（五）教育費(fèi)附加按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅稅額的3%計(jì)算繳納。（六）印花稅根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則規(guī)定，所簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”征稅項(xiàng)目，按合同所載金額萬(wàn)分之五計(jì)稅貼花。三、出租地下車(chē)庫(kù)房產(chǎn)稅如何繳納根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅[2005]181號(hào)）的規(guī)定：（一）、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。（二）、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50-60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%]×1.2%.2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70-80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門(mén)在上述幅度內(nèi)自行確定。3.對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》文件的規(guī)定：第三條房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。四、房產(chǎn)公司出租地下車(chē)位一次性收費(fèi)如何納稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對(duì)出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車(chē)位的行為，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，針對(duì)轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)取得的收入，貴公司應(yīng)繳納以下稅款：1.營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕83號(hào)）規(guī)定，對(duì)具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無(wú)論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，計(jì)稅依據(jù)為取得的租賃收入。2.房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局號(hào)）規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。根據(jù)此規(guī)定，地下車(chē)庫(kù)屬于房產(chǎn)范疇，應(yīng)當(dāng)征收房產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。3.企業(yè)所得稅。車(chē)位租賃收入組成企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。深圳實(shí)行過(guò)渡期企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率，2010年企業(yè)所得稅稅率為22%.4.城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)車(chē)位所擁有的土地使用權(quán)面積，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定的標(biāo)準(zhǔn)，按期繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.印花稅。房屋租賃合同屬于印花稅征稅范圍，應(yīng)按合同總金額的千分之一繳納印花稅。五、一次性收取地下車(chē)位租金涉稅操作要點(diǎn)（一）、簽定合同《關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》（財(cái)稅〔2005〕1811.地下車(chē)位只能出租不能出售地下車(chē)位經(jīng)核實(shí)原屬“人防工程”，但國(guó)家有相關(guān)規(guī)定“人防工程”的地下車(chē)庫(kù)，所有權(quán)歸國(guó)家所有，既不計(jì)入公用建筑面積，也不得出售產(chǎn)權(quán)，但可出租車(chē)位，收入歸投資人所有。2.租賃期限不得超過(guò)20年根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。”也就是說(shuō)，法律只能保護(hù)您對(duì)這個(gè)車(chē)庫(kù)擁有20年的租賃使用權(quán)，超過(guò)20年的，法律不予保護(hù)。3.明確約定租金及其支付方式1）乙方需在簽定本合同時(shí)將車(chē)位租賃費(fèi)一次性向甲方支付。收取費(fèi)用后，不再退費(fèi)。2）乙方承租停車(chē)位的租金為每一車(chē)位每年人民幣元[車(chē)位租賃費(fèi)一次性收費(fèi)金額/租賃期限（20年）].3）如果業(yè)主不愿意買(mǎi)車(chē)位，開(kāi)發(fā)商也不能隨便將車(chē)位出售給小區(qū)以外的車(chē)輛，“除非該小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)直接連接小區(qū)外的路面，否則業(yè)主完全有理由不讓小區(qū)以外的車(chē)輛駛進(jìn)小區(qū)的地面道路，因?yàn)樾^(qū)的地面道路屬于共有部位?！保ǘ?、收入確認(rèn)1、營(yíng)業(yè)稅收入確認(rèn)舊政：對(duì)一次性收取若干年內(nèi)所有租賃費(fèi)收入的，屬于預(yù)收性質(zhì)。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)和商譽(yù)時(shí)，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款（包括預(yù)收款、預(yù)付款、預(yù)存費(fèi)用、預(yù)收定金等），其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)為收入的時(shí)間為準(zhǔn)。而按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，應(yīng)在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入。新政：《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中，對(duì)于采用長(zhǎng)期出租一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認(rèn)租金收入，提前收取的在實(shí)際收取租金當(dāng)期確認(rèn)租金收入。2、房產(chǎn)稅收入確認(rèn)對(duì)房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按出租收入的12%征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納，納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。對(duì)一次性取得的若干年的租賃收入應(yīng)按在整個(gè)受益期內(nèi)分期確認(rèn)收入，按規(guī)定計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。3、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)對(duì)于車(chē)位銷(xiāo)售的企業(yè)所得稅問(wèn)題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過(guò)成本對(duì)象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售成本，所以收到的銷(xiāo)售款也應(yīng)當(dāng)一次性計(jì)入企業(yè)所得稅收入。（三）、開(kāi)具發(fā)票銷(xiāo)售地下停車(chē)位開(kāi)具發(fā)票分兩種情況：1、銷(xiāo)售永久使用權(quán)的，視同商品房銷(xiāo)售，應(yīng)開(kāi)具《商品房銷(xiāo)售（結(jié)算）專用發(fā)票》。2、銷(xiāo)售臨時(shí)使用權(quán)的，視同服務(wù)業(yè)中租賃行為，應(yīng)開(kāi)具《服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票》。（四）、稅收優(yōu)惠按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）第三條（十九）款規(guī)定；從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額。（五）、稅務(wù)溝通產(chǎn)權(quán)若不屬于開(kāi)發(fā)商，稅收政策不夠明確，一般按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則繳納房產(chǎn)稅。具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)充分溝通。在稅法允許的范圍內(nèi)，選擇有利的納稅方式。同時(shí)，注意規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，以免除不必要的稅務(wù)處罰。在實(shí)際操作中，對(duì)于一次性收取地下車(chē)位租金，納稅人應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析，靈活運(yùn)用稅收政策。其前提應(yīng)是在合理和不違法的情況下，合理節(jié)稅，減輕稅收負(fù)擔(dān)，在維護(hù)貴公司正當(dāng)、合法的經(jīng)濟(jì)權(quán)