新項目物業(yè)前期工程介入實施辦法

新項目物業(yè)前期工程介入實施辦法（試行）目的明確物業(yè)公司在新項目規(guī)劃設(shè)計、施工、交付等前期工程介入的任務(wù)，規(guī)范物業(yè)公司對新項目前期工程介入的工作標準和成果輸出。適用范圍適用于公司開發(fā)的銷售類房地產(chǎn)新項目（包括全資項目及公司控制的合資項目）的物業(yè)前期工程介入工作。定義物業(yè)前期工程介入：系指物業(yè)公司在新項目設(shè)計、施工、交付等階段配合開展的包括規(guī)劃設(shè)計前介、施工巡查和質(zhì)量評估等工作?？毓煽偛浚合抵刚猩叹值禺a(chǎn)控股股份有限公司。城市公司：系指招商局地產(chǎn)控股股份有限公司在各地區(qū)的項目公司。物業(yè)公司：系指招商局物業(yè)管理有限公司及其下屬公司。物業(yè)前期工程介入工作小組：系指物業(yè)公司為配合地產(chǎn)新項目前期工程介入工作的專門機構(gòu)，由物業(yè)公司總部與各下屬公司分管領(lǐng)導(dǎo)、前期介入專職工程師及前期工程介入崗組成。物業(yè)前期工程介入崗：系指物業(yè)公司為配合地產(chǎn)新項目所設(shè)置的前期工程介入專業(yè)崗位。參與部門及職責控股總部產(chǎn)品管理中心負責對本辦法進行制訂、修編和解釋。對城市公司與物業(yè)公司的前期工程介入工作進行檢查和考核。城市公司負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)所在城市/區(qū)域物業(yè)前期工程介入工作對接事務(wù)。組織協(xié)調(diào)相關(guān)單位配合物業(yè)公司開展前期工程介入工作。物業(yè)公司負責組織實施前期工程介入工作。按時按質(zhì)向城市公司提交前期工程介入工作成果。工作流程工作內(nèi)容項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)前介從安全性、功能性、、體驗性、經(jīng)濟性與維護性等角度出發(fā)，分別對總平面設(shè)計、單體、戶型、配套設(shè)施、綠化園林景觀、環(huán)保節(jié)能、安防及物業(yè)管理用房等方面提出合理化建議。項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)前介流程啟動：對于新城市公司的首個項目，由控股總部產(chǎn)品管理中心向物業(yè)公司發(fā)出《物業(yè)服務(wù)工作啟動單》（控股總部適用）（附件1），通知物業(yè)公司組織實施新項目工程前期介入工作。對于已有項目的城市公司，由城市公司向物業(yè)公司發(fā)出《物業(yè)服務(wù)工作啟動單》（城市公司適用）（附件2），通知物業(yè)公司參與具體項目規(guī)劃設(shè)計的論證與評審。物業(yè)公司接通知后，于十日內(nèi)組建前期工程介入工作小組，并與城市公司溝通收集所需資料，原則上城市公司應(yīng)向物業(yè)公司提供以下資料：報批報建文件：《可行性研究報告》、《詳規(guī)》、擴初。企劃文件：市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。設(shè)計文件：總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。項目說明會：城市公司提交資料后應(yīng)組織物業(yè)公司參加項目說明會，必要時物業(yè)公司應(yīng)對項目進行實地考察。成果提交：物業(yè)公司在參加項目說明會后一周內(nèi)編制完成《項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)建議報告》（附件3），經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)提交城市公司并抄報控股總部產(chǎn)品管理中心，城市公司在收到《項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)建議報告》后十天內(nèi)回復(fù)物業(yè)公司。項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)前介內(nèi)容（附件4）項目建設(shè)施工物業(yè)巡查物業(yè)公司在項目開工后，組織對施工現(xiàn)場進行定期巡查。通過施工巡查，發(fā)現(xiàn)施工工藝、施工質(zhì)量、施工安全、成品保護當中存在的問題，尤其是各類隱蔽工程施工中存在的問題，降低產(chǎn)品質(zhì)量缺陷和工程安全隱患，避免項目建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。項目建設(shè)施工物業(yè)巡查流程城市公司在主體工程開工前，向物業(yè)公司發(fā)出《項目工程開工通知單》（附件5），知會物業(yè)公司開工時間，并協(xié)調(diào)物業(yè)前期工程介入崗人員的辦公地點，提供相關(guān)施工圖紙，工程承包、分包合同，工程招投標文件，工程承包、分包單位的施工方案等資料或借閱上述資料的途徑。物業(yè)公司在接到通知后一周內(nèi)派出物業(yè)前期工程介入崗人員進駐現(xiàn)場，每個項目確定不少于2名前期工程介入崗人員。在項目主體工程開工前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目進度計劃編制項目建設(shè)施工物業(yè)巡查方案，報城市公司審定。巡查方案主要內(nèi)容包括：編制依據(jù)、項目概況、施工巡查工作程序及標準、施工巡查關(guān)鍵點、關(guān)注內(nèi)容及要求、主要工作計劃、人員組織等內(nèi)容。物業(yè)前期工程介入崗根據(jù)巡查方案實施巡查，巡查中發(fā)現(xiàn)的重大質(zhì)量、安全問題要在發(fā)現(xiàn)后立即電話報告城市公司，并在24小時內(nèi)匯總整理，書面上報城市公司。物業(yè)前期工程介入崗人員應(yīng)定期參加設(shè)計、項目、工程例會，建立隱蔽工程影像資料庫，搜集主要設(shè)備、材料信息，每半月就工程設(shè)計缺陷、施工質(zhì)量、施工安全等問題加以匯總整理，形成《工程巡查案例報告》（附件6）并提交城市公司，并及時跟蹤問題的整改的情況。物業(yè)公司應(yīng)建立項目前期工程介入施工巡查檔案，主要內(nèi)容包括：經(jīng)城市公司審定的巡查方案、巡查案例記錄、各類會議記錄、各類影像資料等。在項目竣工驗收后一周內(nèi)，物業(yè)公司編制《項目建設(shè)施工物業(yè)巡查總結(jié)報告》（附件7），經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)提交城市公司并抄報控股總部產(chǎn)品管理中心，城市公司在簽收報告后十天內(nèi)回復(fù)物業(yè)公司。物業(yè)前期工程介入崗職責及任職要求（附件8）項目建設(shè)施工物業(yè)巡查關(guān)鍵點、關(guān)注內(nèi)容及要求（附件9）項目質(zhì)量物業(yè)評估物業(yè)公司在項目交付前對項目質(zhì)量進行的綜合評估工作，包括交付前模擬驗收、交付質(zhì)量物業(yè)評估和產(chǎn)品缺陷報告。評估準備物業(yè)公司在項目主體工程封頂后一個月內(nèi)向城市公司提交《項目交付前模擬驗收和質(zhì)量評估方案》（附件10）進行審定。方案包括：工作小組架構(gòu)及職責分工、工作時間安排、人員及物資安排、作業(yè)區(qū)域查驗分工、查驗標準、質(zhì)量評估方法、查驗評估人員培訓(xùn)計劃等。其中查驗標準參照《招商局地產(chǎn)控股股份有限公司交付觀感評估體系》評價部位驗收要點。項目交付前模擬驗收配合項目進度，物業(yè)公司一般在產(chǎn)品正式交付前3個月開始根據(jù)經(jīng)城市公司審定的《項目交付前模擬驗收和質(zhì)量評估方案》實施模擬驗收并跟進問題進行有效整改。階段成果：模擬驗收實施完成后物業(yè)公司向城市公司提交《房屋模擬驗收工作報告》（附件11）和《項目配套公共設(shè)施設(shè)備模擬驗收工作報告》（附件12）。項目交付質(zhì)量物業(yè)評估在項目正式交付前10-15天，物業(yè)公司綜合交付前模擬驗收結(jié)果以及項目在法規(guī)、合同、銷售承諾等方面存在的問題對項目交付質(zhì)量進行評估。評估完成后一周內(nèi)向城市公司提交經(jīng)物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的《項目交付質(zhì)量物業(yè)評估報告》（附件13），并抄報控股總部產(chǎn)品管理中心。交付紅線：如果存在以下情況，視為存在較大交付風險，物業(yè)評估給予明確說明并提出預(yù)警。工程未施工完成。項目交付產(chǎn)品明顯與合同交付標準不符。前期銷售承諾在交付前落實情況存在重大風險（含前期關(guān)于教育、交通、裝修、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀、戶口辦理等的承諾）。存在嚴重滲漏風險；存在重大質(zhì)量和產(chǎn)品安全隱患；存在嚴重使用功能缺陷。消防系統(tǒng)存在重大安全隱患（如未取得消防驗收合格證明、系統(tǒng)無法正常運作、疏散指示標志缺失等）；共用設(shè)備存在重大缺陷（如電梯未取得合格證明和準用文件、發(fā)電機應(yīng)急狀態(tài)下無法自行啟動、房屋本體防雷接地系統(tǒng)未檢測等）。園建及公共設(shè)施無法使用（如外圍及封閉式組團的圍墻未完工、公共區(qū)域內(nèi)照明未安裝漏電保護裝置、道路及管井蓋未施工完畢等）。因設(shè)計、質(zhì)量、價格等各種因素導(dǎo)致項目存在重大群訴風險。施工單位對對物業(yè)初驗結(jié)果拒不履行返修義務(wù)，或者復(fù)驗時發(fā)現(xiàn)初驗質(zhì)量不合格項返修合格率≤50%的。產(chǎn)品缺陷的收集與報告為減少和避免產(chǎn)品缺陷在設(shè)計和施工過程中重復(fù)發(fā)生，實現(xiàn)知識經(jīng)驗共享，促進產(chǎn)品品質(zhì)的持續(xù)改進，物業(yè)公司在產(chǎn)品設(shè)計、施工、交付以及在使用服務(wù)中收集整理的產(chǎn)品缺陷案例。物業(yè)前期工程介入崗負責收集統(tǒng)計在物業(yè)施工巡查、交付模擬驗收階段發(fā)現(xiàn)的設(shè)計及施工質(zhì)量、安全缺陷，加以歸納整理，形成資料存檔。物業(yè)公司負責收集規(guī)劃設(shè)計（包括方案及施工圖設(shè)計）物業(yè)評估時發(fā)現(xiàn)的設(shè)計缺陷、負責收集交付和后期運作階段在使用過程中發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品缺陷。交付后二個月，物業(yè)前期工程介入崗負責編制《項目產(chǎn)品缺陷總結(jié)報告》（附件14），并由物業(yè)公司向城市公司提交，并抄報控股總部產(chǎn)品管理中心。報告內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計（包括方案及施工圖設(shè)計）物業(yè)評估時發(fā)現(xiàn)的設(shè)計缺陷，物業(yè)施工巡查、交付模擬驗收階段發(fā)現(xiàn)的設(shè)計及施工質(zhì)量、安全缺陷，交付和后期運作階段在使用過程中發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)品缺陷。每年6月30日、12月30日前，物業(yè)公司總部匯總整理各項目的產(chǎn)品缺陷報告，向控股總部產(chǎn)品管理中心提交《產(chǎn)品缺陷報告》。附件物業(yè)服務(wù)工作啟動單（控股總部適用）物業(yè)服務(wù)工作啟動單（城市公司適用）項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)建議報告（范本格式）項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)前介內(nèi)容（參考）項目工程開工通知單工程巡查案例報告（標準模版）項目建設(shè)施工物業(yè)巡查總結(jié)報告（標準模版）物業(yè)前期工程介入崗職責及任職要求項目建設(shè)施工物業(yè)巡查關(guān)鍵點、關(guān)注內(nèi)容及要求項目交付前模擬驗收和質(zhì)量評估方案（范本格式）房屋模擬驗收工作報告項目配套公共設(shè)施設(shè)備模擬驗收工作報告項目交付質(zhì)量物業(yè)評估報告（范本格式）項目產(chǎn)品缺陷總結(jié)報告（范本格式）相關(guān)支持文件《物業(yè)對接管理作業(yè)指引》CMPD-KG-KF-WI010《房地產(chǎn)新項目物業(yè)管理費用作業(yè)指引》CMPD-KG-KF-WI011《物業(yè)承接查驗工作規(guī)程》Q/CMPMCXX200002-2007《招商局地產(chǎn)控股股份有限公司交付觀感評估體系》

附件1：×××項目物業(yè)服務(wù)工作啟動單（控股總部適用）招商局物業(yè)管理有限公司：根據(jù)控股戰(zhàn)略安排和業(yè)務(wù)發(fā)展，×××項目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)啟動，請你司按規(guī)定組織和實施相關(guān)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將項目相關(guān)指標進行通報，具體內(nèi)容和工作要求如下：一、項目主要節(jié)點項目里程碑節(jié)點要求完成時間二、工作要求工作事項工作內(nèi)容工作要求三、聯(lián)系方式產(chǎn)品管理中心：聯(lián)系人：電話：×××公司：聯(lián)系人：電話：招商地產(chǎn)×年×月×日附件2：×××項目物業(yè)服務(wù)工作啟動單（城市公司適用）：根據(jù)控股戰(zhàn)略安排和業(yè)務(wù)發(fā)展，×××項目的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)啟動，請你司按規(guī)定組織和實施組織和實施相關(guān)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將項目相關(guān)指標進行通報，具體內(nèi)容和工作要求如下：一、項目主要節(jié)點項目里程碑節(jié)點要求完成時間二、工作要求工作事項工作內(nèi)容工作要求三、聯(lián)系方式×××公司：聯(lián)系人：電話：×××公司×年×月×日附件3：項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)建議報告（范本格式）項目名稱設(shè)計單位階段項目概況占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率綠地率評估單位評估時間評估內(nèi)容及建議評估項目問題描述建議地產(chǎn)意見總平面出入口道路停車場、停車位場地排水圍欄圍墻無障礙設(shè)施管線綜合建筑單體外立面單元出入口樓梯、電梯屋面信報箱戶內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施設(shè)備房高低壓配電公共照明、插座給排水采暖、通風空調(diào)消防安全防范設(shè)備運行監(jiān)控清潔設(shè)施物業(yè)管理用房其他配套商業(yè)教育園林景觀平面布局園林小品水景配置道路、景觀照明健身娛樂設(shè)施園路及鋪裝場地綠化配置戶外家私附件4：項目規(guī)劃設(shè)計物業(yè)前介內(nèi)容（參考）維度/類別評估內(nèi)容（參考）安全性評估預(yù)防墜落屋面女兒墻高度。室內(nèi)外防護欄桿的設(shè)置與分布，以及高度、材料、工藝及間隙。立面裝飾材料（如瓷質(zhì)外墻磚）及施工工藝。防盜立面管網(wǎng)設(shè)計（不易攀爬）。挑檐露臺設(shè)計（不易攀爬）。視頻監(jiān)控系統(tǒng)及監(jiān)控終端分布（消除管理死角）。門禁、可視對講系統(tǒng)及終端分布。周界報警系統(tǒng)及報警終端分布。電子巡更系統(tǒng)及巡更路線、巡更點分布（避免管理盲點）。安全性評估防火消防控制系統(tǒng)功能及報警終端類別與分布。防火門開啟方向一致（按緊急疏散方向）。A、B、C類火災(zāi)的滅火系統(tǒng)設(shè)計和消防器材分布。室內(nèi)外裝修裝飾材料的難燃、阻燃性能。（精裝修）燃氣管道和閥門的安全。防雷防雷避雷設(shè)備和設(shè)施。預(yù)防水浸地下室（車庫）出入口的擋水坡和泄洪溝渠。水池、水箱的水位監(jiān)測和溢水位報警裝置。水泵房設(shè)有泄水溝渠和提升設(shè)備。電氣設(shè)備、電纜溝的水浸防護設(shè)計。其他公共區(qū)域的排水溝、管、渠。室內(nèi)區(qū)域的排水地漏。潛水泵和其他排水設(shè)備。低位噴淋頭的撞擊防護裝置。交通安全地下車庫出入口坡度、彎道和地面防滑。車行道的減速限制、視線反光裝置。車行和人行動向的沖突點及人車分流。停車場管理系統(tǒng)。泳池景觀安全泳池及配套設(shè)施設(shè)計符合衛(wèi)生防疫要求。泳池圍閉，單出入口，可有效控制泳客。泳池的水深標志和安全警示。泳池及配套設(shè)施的用電安全。景觀設(shè)施（如水景、假山等）的安全防護設(shè)計。預(yù)防摔跌室內(nèi)外地面防滑處理。高差部位的防護設(shè)計。其他綠化植物無有毒、多刺品種。功能性評估配套物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃、面積、位置。居委會、社區(qū)警務(wù)、學校（含幼兒園）的規(guī)劃、面積、位置（若有）。會所的規(guī)劃、面積、位置。配套商業(yè)的規(guī)劃、面積、位置。垃圾房的規(guī)劃、面積、設(shè)計和位置。設(shè)備電（扶）梯系統(tǒng)。電力系統(tǒng)（含應(yīng)急發(fā)電機組）。公共照明系統(tǒng)（含景觀照明）。給排水系統(tǒng)（含消防水系統(tǒng)）。消防系統(tǒng)?？照{(diào)暖通系統(tǒng)。弱電系統(tǒng)（含監(jiān)控、紅外、巡更、門禁、停車場、樓宇自控等系統(tǒng)）。功能性評估交通車行、人行動線規(guī)劃與設(shè)計。停車位數(shù)量與戶數(shù)配比。地下或室內(nèi)停車場限高限速。停車位長寬及毗鄰間隔（滿足停車空間以及倒車入停車位的需要）。車行道及行車動線的寬度、彎道、坡坎設(shè)計?？照{(diào)空調(diào)室外主機安裝位置?？照{(diào)冷凝水收集排放?？照{(diào)室內(nèi)機安裝位置與電源、空調(diào)孔設(shè)計及避免與管道沖突。室內(nèi)臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能房的空間設(shè)計（滿足家具、家電、廚衛(wèi)電器和設(shè)施的空間需求），以及預(yù)防門窗開啟與其他設(shè)施沖突。臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等功能房的電源、網(wǎng)絡(luò)、電視插口設(shè)計和分布位置。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等下水地漏設(shè)計和分布（含雨污分流）。廚房排煙道設(shè)計。廚房、衛(wèi)生間排污管道位置和存水彎道設(shè)計。冷水和熱水管材的區(qū)別處理。衛(wèi)生間的排氣扇孔和電源位置。公共泳池入口通道的強制淋浴、過腳消毒設(shè)計。泳池區(qū)衛(wèi)生間、更衣室、淋浴室的機械抽風設(shè)計。公共衛(wèi)生間的規(guī)劃。經(jīng)濟性評估車行和人行出入口規(guī)劃對服務(wù)人員配置，以及安防成本的影響。監(jiān)控設(shè)備和消防系統(tǒng)共用設(shè)備房，合并值班。水景及其他景觀設(shè)計對運行成本的影響。節(jié)能產(chǎn)品和技術(shù)的應(yīng)用，及節(jié)能降耗措施。露天公共地面墻面的石材、地磚等材料便于清潔，降低清潔成本。公共部位門窗、鎖具、五金水暖、燈具等材料使用標準化產(chǎn)品而非訂制件，降低日后維護成本。綠化品種本土化，適應(yīng)當?shù)貧夂?，降低養(yǎng)護成本。雨水收集池設(shè)計，用于清潔綠化用水，降低清潔綠化成本。體驗性評估電梯數(shù)量、轎廂容積、荷載、速率、停駐層站等設(shè)計滿足用梯需要，避免長時間侯梯。停車位分布、距離各樓棟距離、車行出入口數(shù)量、車行動線設(shè)計滿足停車需要，避免出入長時間等候、堵車，或停車位距離目的樓棟過遠。地下停車場進口取卡、出口刷卡位置在車行方向左側(cè)，且不宜設(shè)置在坡道上，設(shè)置外延雨簾方便雨天取卡刷卡。居委會、社區(qū)警務(wù)、學校（含幼兒園）、對外開放的會所等配套，位置宜在社區(qū)邊側(cè)，并單獨設(shè)計出入口，便于社區(qū)私密保護、防止外來人員干擾。物業(yè)管理辦公場所、社區(qū)內(nèi)部會所，位置宜在社區(qū)中間，便于客戶辦事和使用。體驗性評估大型設(shè)備的減震避震處理和運行降噪處理。無障礙通道、殘疾人公共衛(wèi)生間的設(shè)計。公共區(qū)域的地面石料、石材或其它材料不宜凸凹不平，且拼接緊密，不卡女士鞋跟。綠化避免富含樹脂、富含花粉、易招致小昆蟲、飄絮品種，避免樹脂污染、蟲患和花粉飄絮過敏。各類設(shè)施預(yù)留檢修口，便于日后維護。對門戶型的進戶門錯開，或加設(shè)玄關(guān)屏風，滿足私密需求。毗鄰戶型的入戶門門框之間的距離，滿足春聯(lián)、門鈴等安裝需要。入戶門預(yù)留貓眼孔，高度適宜，左右居中。入戶門底部與地面距離適當，滿足地板安裝需要。室內(nèi)臥室和飯廳不宜和衛(wèi)生間直接對門。復(fù)式戶型室內(nèi)樓梯的坡度和寬度。廚房預(yù)留燃氣管道孔。燃氣灶和燃氣類別匹配。南方潮濕地區(qū)不宜大面積使用墻紙，防止霉變。南方潮濕地區(qū)涂料飾面的防潮防霉處理。垃圾箱（桶）布置合理，分類收集。附件5：×××項目工程開工通知單：根據(jù)控股戰(zhàn)略安排和業(yè)務(wù)發(fā)展，×××項目將于×年×月×日開工，請你司按規(guī)定組織和實施相關(guān)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將項目相關(guān)指標進行通報，具體內(nèi)容和工作要求如下：一、項目主要節(jié)點計劃節(jié)點名稱要求完成時間二、聯(lián)系方式×××公司：聯(lián)系人：電話：×××公司×年×月×日附件6：項目工程巡查案例報告(標準模版)編制單位：編制人：編制時間：年月日編號：類別□建筑□結(jié)構(gòu)□裝修□景觀□綠化□配套□材料□其他缺陷部位涉及范圍（產(chǎn)品系列或項目名稱）情況描述（圖片）（文字描述）形成原因改進措施（文字）（樣板圖片適用樣板）備注附件7：項目建設(shè)施工物業(yè)巡查總結(jié)報告（標準模板)編制單位： 編制人： 編制時間：年月日 編號：項目概況（重點描述工程規(guī)模和巡查工作的組織情況）整體巡查情況總結(jié)本項目自年月日開始介入實施巡查，截止年月日，共發(fā)現(xiàn)問題項，其中：重大問題項，設(shè)計缺陷項，質(zhì)量缺陷項，安全隱患項，成品保護問題項，提出合理化建議項。各類問題已整改項，其中：整改的重大問題項，被采納的合理化建議項。發(fā)現(xiàn)的各類問題及整改情況匯總序號問題類別案例編號問題特征描述處理要求或處理、優(yōu)化建議整改情況未整改問題的處理意見重大問題設(shè)計缺陷質(zhì)量缺陷安全隱患成品保護問題其它問題巡查工作存在的不足和改進措施附件8：物業(yè)前期工程介入崗職責及任職要求物業(yè)前期工程介入崗職責負責編制項目建設(shè)施工巡查方案。按照巡查方案實施現(xiàn)場巡查工作。負責編制提交施工巡查案例報告，跟進問題整改情況。負責編制提交項目建設(shè)施工巡查總結(jié)報告。負責建立施工巡查檔案。負責編制項目產(chǎn)品缺陷報告。參與交付前模擬驗收和產(chǎn)品交付質(zhì)量物業(yè)評估工作。物業(yè)前期工程介入崗任職條件具有五年以上工程經(jīng)驗，兩年以上物業(yè)工程管理經(jīng)驗。持有相關(guān)上崗證。經(jīng)過項目建設(shè)施工巡查等相關(guān)培訓(xùn)。附件9：項目建設(shè)施工物業(yè)巡查關(guān)鍵點、關(guān)注內(nèi)容及要求分部工程關(guān)鍵點關(guān)注內(nèi)容及要求巡查頻次地下室工程地下室底板、墻體、施工縫、變形縫、后澆帶的防防水工程防水結(jié)構(gòu)按圖施工。觀感質(zhì)量：防水層無裂縫、空鼓、松動現(xiàn)象；止水帶位置正確、平直、無卷曲現(xiàn)象。后澆帶澆筑混凝土前，老混凝土表面處理干凈。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次穿地下室墻體管線的防水處理1.防水套管預(yù)埋要在混凝土澆筑前預(yù)埋，并綁扎牢固。2.防水密封材料在管道或電纜安裝完成后回填，回填密實，不漏水。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次基坑及頂板回填土工程觀感質(zhì)量：土方回填前外墻及頂板等結(jié)構(gòu)的防水全部完成并達到養(yǎng)護標準，分層回填、壓實；回填過程中結(jié)構(gòu)防水層不被破壞。種植屋面要在頂板做可靠防水和排水（盲管、盲溝）設(shè)施。機械填土過程中要觀察頂板結(jié)構(gòu)變形情況。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次地下室管線綜合觀感質(zhì)量：管線避讓合理，標識清楚，便于維修、維護；管線完成后，各處凈空滿足停車、行車、緊急疏散等要求；支架牢固，管道防腐、保溫符合要求。清潔用水：地下室清潔沖洗取水點敷設(shè)到位，最好設(shè)拖布池。施工期間每周兩次地下室防洪及排水設(shè)施地下室（車庫）出入口的有擋水坡和截水溝，水泵房設(shè)有排水溝及排水設(shè)施；地下室有足夠的集水坑和提升設(shè)備。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次設(shè)備房施工情況觀感質(zhì)量：設(shè)備房地面高于地下室地坪，地面不易起灰。地板、墻體無滲水，電纜溝不積水。整體布局：空間滿足設(shè)備維修、維護要求，設(shè)置一定數(shù)量的檢修用電插座。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次車位劃線及交通標識1.車位不能阻擋防火門及疏散通道（最小凈寬1.1m），不能影響設(shè)備房門開啟，不影響消防設(shè)施的操作；2.交通標識和疏散標識：清晰、直觀。施工期間，巡查次數(shù)不得少于兩次地面、樓面、屋面工程現(xiàn)澆混凝土樓板現(xiàn)澆混凝土樓板外觀質(zhì)量：無露筋、蜂窩、麻面、孔洞、夾渣、疏松等缺陷。施工期間每周一次地面樓面工程面層質(zhì)量：面層不應(yīng)有裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷，與下層結(jié)合應(yīng)牢固，無空鼓；地面坡度坡向排水設(shè)施，不積水；地下車庫出入口、人行坡道、單元出入口地面防滑處理；電梯口有2%的坡度坡向電梯廳。施工期間每周一次屋面防水工程施工工藝及質(zhì)量找平層觀感質(zhì)量：找坡滿足排水；水泥砂漿、細石混凝土找平層應(yīng)平整、壓光，不能有酥松、起砂、起皮現(xiàn)象；瀝青砂漿找平層不能有拌合不勻、蜂窩現(xiàn)象。卷材防水質(zhì)量：卷材防水層的搭接縫粘(焊)結(jié)牢固，密封嚴密，不得有皺折、翹邊和鼓泡等缺陷；卷材防水層上的撒布材料和淺色涂料保護層應(yīng)鋪撒或涂刷均勻，粘結(jié)牢固施工期間每周一次裝飾工程外墻面抹灰及飾面施工工藝及質(zhì)量1.抹灰工藝、質(zhì)量：抹灰前基層表面的塵土、污垢、油漬等應(yīng)清除干凈并應(yīng)灑水潤濕，抹灰工程分層進行；抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫。施工期間每周一次公共部位裝修.立面裝飾面層按圖施工，成品保護完好。樓梯間、電梯廳等共用部分的外窗防護、樓梯扶手高度、外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處的欄桿凈高符合要求；防護欄桿必須采用防止兒童攀登的構(gòu)造。欄桿、裝飾線條等設(shè)施不應(yīng)有尖銳棱角，人行地面鋪裝材料不能有超過5cm的突出圖案等造型。施工期間每周一次門窗的質(zhì)量及施工工藝、質(zhì)量1.門窗施工工藝和質(zhì)量：門窗框與墻體之間縫隙填嵌飽滿，并采用密封膠密封，密封膠表面光滑、順直、無裂紋；窗扇、玻璃固定牢固，門窗的開啟靈活，玻璃的厚度符合要求。成品保護完好。金屬門窗要做防雷接地。施工期間每周一次室內(nèi)給排水工程采集材料、設(shè)備信息采集給水管材、排水管材、給水泵、氣壓罐、消防泵、閥門、排污泵等材料設(shè)備的供應(yīng)商、生產(chǎn)廠家（品牌）、售后服務(wù)承諾。采集設(shè)備維護、維修、保養(yǎng)規(guī)程及各系統(tǒng)操作規(guī)程。管道安裝給水管道安裝質(zhì)量：給水管道閥門安裝位置便于操作、減壓閥前設(shè)過濾器、管道最高點設(shè)排氣閥；管道支架固定牢固、間距符合要求，防腐、保溫（寒冷地區(qū)）可靠。排水管道安裝質(zhì)量：排水管道安裝坡度符合要求。施工期間每周兩次功能試驗時全程參與管道功能和密封性試驗給水管道水壓試驗，通水試驗；排水管道灌水和通球試驗。水池、水箱生活水池、水箱不能共用建筑結(jié)構(gòu)。水池、水箱應(yīng)設(shè)水位監(jiān)視和溢流報警裝置，信息應(yīng)傳至監(jiān)控中心。敞口水箱的滿水試驗和密閉水箱(罐)的水壓試驗：不滲漏水施工期間每周兩次設(shè)備安裝、調(diào)試和試運行變頻調(diào)速泵組電源應(yīng)可靠，并宜采用雙電源或雙回路供電方式。水泵機組的基礎(chǔ)、管道支架、吊架和管道穿墻、樓板處設(shè)置減振裝置。水泵房排水設(shè)施、通風應(yīng)良好、不得結(jié)凍。施工期間每周兩次熱水供應(yīng)熱水管穿越建筑物墻壁、樓板和基礎(chǔ)處應(yīng)加套管，穿越屋面及地下室外墻時應(yīng)加防水套管。熱水供應(yīng)管道熱伸縮補償裝置，安全裝置齊全。保溫層安裝牢固、拼縫嚴密、平整美觀，厚度應(yīng)符合設(shè)計要求。施工期間每周兩次衛(wèi)生器具安裝衛(wèi)生間地面應(yīng)坡向地漏，做通水試驗，衛(wèi)生器具滿水和通水試驗。施工期間每周一次室外總平工程地下管網(wǎng)采集管材供應(yīng)商、生產(chǎn)廠家（品牌）等信息，掌握新型管材接口做法。施工質(zhì)量：管道基礎(chǔ)處理、溝槽回填土時分層夯實；檢查井井體不滲、漏水，井蓋牢固，不影響美觀；化糞池、隔油池做滿水試驗，不滲漏水，設(shè)有排氣管。施工期間每周兩次道路、廣場、出入口及圍墻道路基層填土分層夯實，墊層穩(wěn)定，面層牢固。路面、廣場地面排水順暢、不積水；消防栓布置不影響交通，便于取水。出入口人車流分流，無障礙設(shè)施合理，標識清晰直觀。道路、廣場垃圾收集箱位置合理，有清潔用水取水點。圍墻高度合理，不易攀爬。消防登高場地及消防通道地面硬化符合要求，登高面范圍內(nèi)沒有影響消防登高的高大樹木等。消防出入口及道路滿足消防車通行，消防栓、水泵接合器布置滿足消防要求。垃圾收集站、轉(zhuǎn)運站有沖洗水源及排水設(shè)施，地面容易沖洗。建筑電氣工程采集材料設(shè)備信息采集變壓器、高低壓配電柜、高低壓電纜及主要開關(guān)、元器件等材料設(shè)備的供應(yīng)商、生產(chǎn)廠家（品牌）、售后服務(wù)承諾；采集發(fā)電機、變壓器等設(shè)備維護、維修、保養(yǎng)技術(shù)規(guī)程。變配電設(shè)備安裝、檢測、調(diào)試、試運行空間布置：空間合理，滿足維護、維修要求，機房、設(shè)備間通風良好。安裝質(zhì)量：電氣系統(tǒng)原理圖、高低壓設(shè)備操作規(guī)程上墻，低壓配電柜及配電箱附有原理圖和一、二次接線圖；設(shè)備標識清晰直觀；室外采用防雨型配電箱、控制箱；雙電源切換功能正常；發(fā)電機房裝修達到隔振防噪效果。參與設(shè)備檢測、調(diào)試和試運行，掌握設(shè)備操作規(guī)程；參與變配電所的驗收，與供電單位及早建立聯(lián)系。施工期間每周兩次橋架、電纜溝、電纜豎井布線橋架、線槽支吊架固定牢固；電纜溝和豎井有防火隔堵措施。金屬電纜橋架及其支架和引入或引出的金屬電纜導(dǎo)管、電纜溝、電纜豎井內(nèi)金屬電纜支架、電纜導(dǎo)管，必須接地(PE)或接零(PEN)可靠。電纜敷設(shè)不能有絞擰、鎧裝壓扁、護層斷裂和表面嚴重劃傷等缺陷。電纜標識便于維修、維護。防雷接地、等電位連接設(shè)有防雷接地裝置測試點，參與防雷、接地的檢測。公共照明、道路及景觀、園林照明照明采用節(jié)能燈具，景觀、園林照明使用低于24V電壓的燈具。地下停車場照明采用LED燈具，分路控制。電信、網(wǎng)絡(luò)、電視了解電信、網(wǎng)絡(luò)、電視的布線及機房設(shè)備安裝情況；建立與電信、網(wǎng)絡(luò)、電視運營商的聯(lián)系。智能化工程掌握設(shè)備信息采集設(shè)備供應(yīng)商、制造單位、售后服務(wù)承諾等信息。消防、監(jiān)控中心環(huán)境：裝修滿足要求，有通風、溫度調(diào)節(jié)設(shè)施，有衛(wèi)生間。靜電板下管線敷設(shè)規(guī)范，便于維修。施工期間每周兩次系統(tǒng)集成設(shè)備監(jiān)控攝像頭及周界布防無死角；電子巡更終端設(shè)備布置：管理上無盲點。綜合布線綜合布線施工質(zhì)量：布線整齊規(guī)范、標識清晰、明了。調(diào)試、試運行參與系統(tǒng)調(diào)試、試運行，掌握設(shè)備操作規(guī)程。電（扶梯）梯工程采集設(shè)備信息采集設(shè)備供應(yīng)商、制造單位、售后服務(wù)承諾等信息，特別關(guān)注質(zhì)保期內(nèi)的維護保養(yǎng)。掌握困人施救的操作規(guī)程。施工期間每周兩次安裝質(zhì)量電梯基坑、井道、機房屋面無滲漏水，電梯機房、轎廂通風良好；實現(xiàn)五方對講及監(jiān)控。參與調(diào)試、試運行和驗收參與電梯調(diào)試和試運行，關(guān)注特種設(shè)備檢驗，取得檢驗合格證。采暖通風空調(diào)采集設(shè)備信息1.采集鍋爐、風機、制冷設(shè)備的供應(yīng)商、生產(chǎn)廠家（品牌）、售后服務(wù)承諾。2.采集鍋爐、水泵、制冷設(shè)備的維護、維修、保養(yǎng)技術(shù)規(guī)程。采暖系統(tǒng)安裝觀感質(zhì)量：管道安裝坡度，符合要求；系統(tǒng)上溫度計、壓力表、水位計、安全閥、疏水閥、分戶熱計量設(shè)置合理，便于維修、維護和觀察；管道、金屬支架和設(shè)備的防腐無脫皮、起泡、流淌和漏涂缺陷；管道和設(shè)備保溫可靠；水壓試驗，無滲漏水。施工期間每周兩次通風空調(diào)設(shè)備觀感質(zhì)量：支吊架固定牢固，風管、冷水管道絕熱、防腐可靠；吊裝式風機固定牢固，有減震措施，風機房有降噪隔振措施；冷凝水有組織排放。新風進風口和排風口位置：不影響住戶調(diào)試、試運行和驗收1參與設(shè)備調(diào)試、試運，采集設(shè)備設(shè)施運行操作規(guī)程。園林景觀水景、泳池池體結(jié)構(gòu)防水可靠，做滿水試驗，不漏水；池體有雨水的溢流設(shè)施。水深超過50cm的水系要有防跌落措施，水景燈具采用低于24V電壓的燈具。泛光照明、道路照明不影響住戶，不造成光污染。施工期間每周兩次園建、園林觀賞性小品在低于1.8米的部位建議盡可能不設(shè)計尖、刺、利刃形狀。道路便于清潔，防滑，超過70cm臨空面有防護措施；高大樹木防風措施可靠。道路有道牙與綠地隔開，或在路邊設(shè)置排水溝，防止綠地雨水漫過路面。綠化用水設(shè)置專用綠化用水管道，使用給水栓取水，盡可能選用噴灌系統(tǒng)，綠化用水要有防止誤飲標識。附件10：項目交付前模擬驗收和質(zhì)量評估方案（范本格式）任務(wù)項目交付前模擬驗收和質(zhì)量物業(yè)評估。組織與分工成立項目交付前模擬驗收和交付質(zhì)量物業(yè)評估領(lǐng)導(dǎo)小組：成員包括城市公司項目部和客服部門領(lǐng)導(dǎo)、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)、施工單位領(lǐng)導(dǎo)等。成立項目交付前模擬驗收和交付質(zhì)量物業(yè)評估工作小組：成員包括物業(yè)項目負責人、前期工程介入崗等。分工如下：準備工作制定出交付前模擬驗收標準，經(jīng)城市公司項目部確認。準備好相關(guān)檢查表格、檢查工具。對全體參檢人員進行技能培訓(xùn)，由前期工程介入崗在現(xiàn)場作檢查示范和講解，讓每個參檢人員全面熟悉本次質(zhì)量檢查的標準要求。按標準交付樣板房，確定質(zhì)量標準實樣，供模擬驗收對照。按“質(zhì)量檢查標準”，對工程每套房間及外墻，屋面，室外小品，道路等進行百分之百的質(zhì)量檢查。以單元為單位，查一個單元，整理一個單元，把檢查出來達不到質(zhì)量標準的問題，以書面通知單形式交城市公司項目部，督促監(jiān)理公司落實施工單位執(zhí)行整改，直至完全符合質(zhì)量檢查標準為止。交付前模擬驗收日期安排表：（見下頁）序號項目第一遍檢查第二遍復(fù)查綜合檢查開始時間完成時間開始時間完成時間開始時間完成時間1戶內(nèi)2公共部位室外景觀外立面配套公共設(shè)備設(shè)施交付前模擬驗收范圍：戶內(nèi)：入戶空間與水電設(shè)備：戶內(nèi)裝飾：門窗、欄桿：安裝部品：公共部位：公區(qū)入口：公區(qū)裝飾：安裝設(shè)施：地下室：室外景觀軟景硬景軟硬景交接處理外立面外立面屋面配套公共設(shè)備設(shè)施供配電系統(tǒng)電梯系統(tǒng)給排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)弱電系統(tǒng)土建及其他檢查匯總審核簽收檢查匯總審核簽收整改復(fù)驗合格不合格歸檔交付前模擬驗收實施交付前模擬驗收準備階段事項時間節(jié)點相關(guān)文件、報告對接部門備注項目交付前模擬驗收前，勘察是否具備檢查條件城市公司項目部交付前模擬驗收配合事宜城市公司項目部交付前模擬驗收實施階段事項時間節(jié)點相關(guān)文件、報告對接部門備注城市公司項目部、城市公司客服部門、物業(yè)公司、監(jiān)理、施工單位（供應(yīng)商、分包）第一次五方會議城市公司項目部按質(zhì)量檢查的標準對樣板房檢查城市公司項目部交付前模擬驗收具體實施交付前模擬驗收工作初驗總結(jié)城市公司項目部質(zhì)量檢查計劃調(diào)整城市公司項目部各類質(zhì)量問題整改城市公司項目部施工單位交付前模擬驗收工作復(fù)驗總結(jié)城市公司項目部交付質(zhì)量物業(yè)評估實施方法評估時間：交付前10~15天內(nèi)完成質(zhì)量評估工作。評估分項：資料移交、配套工程、銷售承諾和交付標準、模擬驗收、交付紅線及預(yù)警。評估分值構(gòu)成：資料移交（10分）+配套工程（10分）+銷售承諾和交付標準（10分）+模擬驗收（70分）-交付紅線及預(yù)警扣分值附件11：房屋模擬驗收工作報告項目名稱結(jié)構(gòu)及層數(shù)面積m2施工單位監(jiān)理單位總戶數(shù)查驗時間年月日—年月日查驗情況描述和評價本項目共棟戶共查驗戶查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……（查驗發(fā)現(xiàn)問題見匯總表）查驗總體狀況評價：（與交付標準相比較的施工質(zhì)量評價）……風險提示屬于交付紅線范圍，會引起客戶群訴的情況。序號房號問題描述問題照片（必要時）處理措施建議可附表物業(yè)公司簽發(fā)：年月日城市公司項目部：簽收：年月日附件12：項目配套公共設(shè)施設(shè)備模擬驗收工作報告項目名稱結(jié)構(gòu)及層數(shù)面積m2施工單位監(jiān)理單位總戶數(shù)查驗時間年月日—年月日供配電系統(tǒng)本項目供配電設(shè)備簡介（如多大容量的變壓器多少臺，多大功率的發(fā)電機多少臺等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……電梯系統(tǒng)本項目電梯設(shè)備簡介（如多少載重量的電梯多少臺等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……給排水系統(tǒng)本項目給排水設(shè)備簡介（如水箱容量、水泵功率、水泵數(shù)量等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……消防系統(tǒng)本項目消防設(shè)備簡介（如消防主機情況等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……弱電系統(tǒng)本項目弱電設(shè)備簡介（如停車場收費系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)情況等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……土建及其他本項目土建設(shè)施簡介（如公共設(shè)施、防水情況等……）。查驗情況：1、共發(fā)現(xiàn)問題項。2、普遍存在的問題：……3、重點問題：……序號位置問題描述問題照片（必要時）處理措施建議可附表物業(yè)公司簽發(fā)：年月日城市公司項目部：簽收：年月日附件13：××××項目交付質(zhì)量物業(yè)評估報告（范本格式）概述項目概況項目名稱期數(shù)標段樓棟編號合同交付時間產(chǎn)品類型交付套數(shù)交付面積計劃交付時間檢查日期檢查人員評估結(jié)論物業(yè)公司于年月日開始進行本項目交付前模擬驗收，年月日模擬驗收工作結(jié)束，并組織項目交付物業(yè)質(zhì)量評估。該項目交付質(zhì)量物業(yè)評估得分：分。項目總體質(zhì)量。但也存在以下問題：……（對存在問題的客觀描述）……（對存在問題的客觀描述）各分項評估情況資料移交（總分：10分）序號檢查項目交付物業(yè)時間實際扣分值及說明得分1主體驗收證明文件2節(jié)能驗收證明文件3電梯驗收證明文件（含特種設(shè)備檢驗合格證）4規(guī)劃驗收證明文件5消防驗收證明文件6環(huán)保驗收證明文件7燃氣驗收證明文件8人防驗收證明文件9竣工驗收證明文件10竣工備案證明文件11竣工資料、主要設(shè)備使用說明書等技術(shù)文件12工程承（分）包合同、設(shè)備采購合同等其它資料評分說明：1~10項，每存在一項證件（原件或復(fù)印件）未交付給物業(yè)公司，扣1分。第11項竣工資料按總包、總平、電氣、發(fā)電機、空調(diào)、電梯、消防、智能化、綠化等分類，如果有其中一類竣工資料未全部移交給物業(yè)公司就扣1分。第12項只要存在未全部移交給物業(yè)公司扣1分。合同有約定的情況除外。配套工程（總分10分）市政配套（5分）序號市政配套項目交付時間及現(xiàn)狀實際扣分值及說明得分1供水2供電3供暖4燃氣5雨水6污水7道路8電話9網(wǎng)絡(luò)10電視11其它市政配套12供水、供電等相關(guān)服務(wù)合同評分說明：1~11項所列項目功能只要未達到設(shè)計要求，每一項扣1分；第12項由地產(chǎn)負責經(jīng)辦的供水、供電等相關(guān)服務(wù)合同只要未移交給物業(yè)，每項扣一分。合同有約定的情況除外。公共配套（5分）序號市政配套項目交付時間及現(xiàn)狀實際扣分值及說明得分1學校設(shè)施2醫(yī)療設(shè)施3娛樂設(shè)施4商業(yè)服務(wù)設(shè)施5社區(qū)服務(wù)設(shè)施6金融郵電設(shè)施7行政管理配套8物業(yè)管理用房扣分說明：所列項目功能只要未達到設(shè)計要求，每一項扣1分。規(guī)劃設(shè)計中無相應(yīng)配套設(shè)施不扣分。合同有約定的情況除外。銷售承諾及交付標準（10分）序號不符事項描述涉及戶數(shù)實際扣分值及說明得分123評分分說明：只要存在與銷售承諾不符的事項每項扣1分；存在與交付標準不符的偶然事項（同一事項涉及戶數(shù)在5戶以下），每項扣0.5分，存在與交付標準不符的普遍事項（同一事項涉及戶數(shù)在5戶及以上），每項扣2分。模擬驗收(70分）項目及分值評分細則實際扣分值及說明得分驗收配合情況（5分）未按計劃提交物業(yè)工作面，不能進行模擬驗收，每拖后5天扣1分；提交工作面，但工作面存在大量建筑垃圾，視情況扣1~3分；施工單位消極配合扣1分。問題整改及時性（5分）1.按計劃完成整改不扣分；2.整改時間超過預(yù)期時間3天以上，扣1分；3.整改時間超過預(yù)期時間7天以上，扣2分；4.整改時間超過預(yù)期時間15天以上，不得分。房屋模擬驗收問題最終整改合格率（25分）最終整改合格率達到95%以上，不扣分；最終整改合格率在90%~95%，扣1分；最終整改合格率在80%~90%，扣2分；最終整改合格率在70%~80%，扣3分；最終整改合格率在60%~70%，扣5分；最終整改合格率在50%~60%，扣8分；最終整改合格率在50%以下，不得分；存在普遍問題（同一問題涉及戶數(shù)在5戶及以上），每項扣1分。公共設(shè)施查驗(20分)園建(10分)綠化、建筑小品、水景、道路鋪裝、景觀照明等不具備交付條件扣8分；同一類遺留問題每項扣0.5分。公共部位(5分)單元門禁、信報箱、大堂/電梯廳/公共樓梯、墻面、地面、消防箱、水電管井等不具備交付條件的問題一個扣5分；同一類遺留問題每項扣0.5分。地下室(3分)指引、標示、墻面、地面、燈具、管道、橋架、車位編號及劃線、排水管溝等不具備交付條件扣3分；同一類遺留問題每項扣0.5分。外立面及屋面(2分)不具備交付條件的問題扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。配套公共設(shè)備設(shè)施(15分)供配電系統(tǒng)(3分)不具備交付條件扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。未對物業(yè)運行維護人員進行培訓(xùn)扣0.5分。電梯系統(tǒng)(3分)不具備交付條件扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。未對物業(yè)運行維護人員進行培訓(xùn)扣0.5分。給排水系統(tǒng)(2分)不具備交付條件扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。未對物業(yè)運行維護人員進行培訓(xùn)扣0.5分。消防系統(tǒng)(2分)不具備交付條件扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。未對物業(yè)運行維護人員進行培訓(xùn)扣0.5分。弱電系統(tǒng)(3分)不具備交付條件扣2分同一類遺留問題每項扣0.5分。未對物業(yè)運行維護人員進行培訓(xùn)扣0.5分。土建及其他(2分)不具備交付條件的問題一個扣2分；同一類遺留問題每項扣0.5分。模擬驗收得分合計交付紅線及預(yù)警交付紅線事項風險評估預(yù)警扣分值備注扣分合計說明：本項由評估小組定性評估，如果存在交付紅線事項，每項扣10分。項目交付質(zhì)量物業(yè)評估分值序號評估分項名稱分項分值備注1資料移交（10分）2配套工程（10分）3銷售承諾及交付標準（10分）4模擬驗收（70分）5分項分值小計（1+2+3+4）6交付紅線扣分7質(zhì)量物業(yè)評估分值（5-6）附件14：項目產(chǎn)品缺陷總結(jié)報告(范本格式）年月序號缺陷類別缺陷描述解決方案問題圖片總平面室外設(shè)施管井單元門口設(shè)計雨污水井，影響美觀，清理雨污水井時影響人員出入，存在安全隱患。應(yīng)將雨污水井設(shè)計在不影響美觀及安全的位置，不應(yīng)設(shè)置在入戶門口及大堂門口等不流量大的位置。

附錄資料：不需要的可以自行刪除設(shè)備管理制度1.1設(shè)備日常管理辦法為了確保貨車檢修生產(chǎn)任務(wù)保質(zhì)保量的順利完成，實現(xiàn)安全生產(chǎn)，并逐步建立健全適應(yīng)現(xiàn)階段生產(chǎn)需要的機械動力設(shè)備日常管理、使用和維修的制度。1.1.1基礎(chǔ)管理：a.新?lián)艿脑O(shè)備安裝驗收后和自制固定資產(chǎn)設(shè)備都屬于段固定設(shè)備。b.新購置設(shè)備的安裝調(diào)試工作根據(jù)實際情況確定，由設(shè)備車間實施。c.新設(shè)備的調(diào)試必須有技術(shù)科、車間、作業(yè)場有關(guān)人員參加，由技術(shù)科組織設(shè)備生產(chǎn)廠家來人調(diào)試時，作業(yè)場、車間予以配合。d.新設(shè)備調(diào)試完成、驗收合格后，由技術(shù)科將該設(shè)備正式交設(shè)備給車間使用，并填寫設(shè)備交接記錄，在技術(shù)科與車間設(shè)備副主任、設(shè)備使用部門簽字確認；同時設(shè)備質(zhì)檢員填寫設(shè)備試運轉(zhuǎn)交接記錄單，并由技術(shù)科、車間、維修車間負責人和設(shè)備質(zhì)檢員四方面簽字或蓋章生效。e.設(shè)備使用者必須取得《設(shè)備操作證》方可操作設(shè)備，并按規(guī)定正確填寫設(shè)備使用記錄。f.設(shè)備使用者對設(shè)備的日常保養(yǎng)和自檢自修工作，必須嚴格執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，杜絕簡化作業(yè)。h.設(shè)備發(fā)生故障，由設(shè)備使用者通知主管，并通知設(shè)備車間有關(guān)人員現(xiàn)場維修，同時，設(shè)備使用者和維修者進行相關(guān)記錄。i.新設(shè)備發(fā)生故障，原則上是：在保修期內(nèi)，由設(shè)備生產(chǎn)廠家負責維修；在保修期外，由設(shè)備車間負責維修。如果新設(shè)備故障影響現(xiàn)場生產(chǎn)，可由設(shè)備車間對故障進行緊急處理，保證生產(chǎn)正常進行。j.新設(shè)備保修期滿后，由設(shè)備車間進行維修工作。k.特種設(shè)備、探傷設(shè)備等特殊設(shè)備的使用、維修、管理工作按段有關(guān)文件執(zhí)行。1.1.2設(shè)備使用管理在使用中的設(shè)備，根據(jù)“誰使用誰養(yǎng)護”的原則，實行“兩定”（定人、定機）“三包”（包使用、包保養(yǎng)、包保管）的包機制度。1.1.2.1對設(shè)備使用包機人的規(guī)定a.單機使用的設(shè)備，設(shè)備操作者即為包機人。b.兩人及兩人以上使用的設(shè)備或機組，選出包機人，由該負責人組織操作者使用、保養(yǎng)設(shè)備并對設(shè)備負全責。c.班組集體使用的共用設(shè)備，由所在班組的工組長擔任包機人或車間領(lǐng)導(dǎo)指定包機人，對設(shè)備的使用、保養(yǎng)維修負責。d.設(shè)備包機人要保持相對穩(wěn)定，變更設(shè)備包機人時，由設(shè)備所在地主管批準，屬于精密、重點的大型設(shè)備，必須經(jīng)技術(shù)部門核準。1.1.2.2包機人崗位責任制包機人須認真學習和熟練掌握所使用設(shè)備的技術(shù)操作規(guī)程和維護保養(yǎng)技術(shù)，做到“兩不、三好、四懂、五會、一消滅”。兩不：不帶病運行、不違章蠻干；三好：管理好、使用好、修養(yǎng)好；四懂：懂設(shè)備構(gòu)造性能、懂安全生產(chǎn)知識、懂操作規(guī)程、懂設(shè)備評比鑒定內(nèi)容和方法；五會：會使用、會養(yǎng)護、會潤滑、會日檢日修、會排除一般故障；一消滅：消滅設(shè)備人身事故。使用設(shè)備必須執(zhí)行下列規(guī)定：a.使用者持證上崗，嚴格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程。b.經(jīng)常保持設(shè)備整潔，按“五定”規(guī)范進行潤滑，并注意節(jié)約油脂。c.管理好工具及附件，按要求內(nèi)容在設(shè)備每日或每班開始使用時對設(shè)備進行點檢并記錄。d.遵守交接班制度，認真填寫設(shè)備交接班記錄和設(shè)備使用運轉(zhuǎn)記錄。e.保證安全生產(chǎn)，如果發(fā)生設(shè)備事故，要自覺地保護好事故現(xiàn)場，如實地說清楚事故發(fā)生經(jīng)過，認真分析原因，接受教訓(xùn)，做到不隱瞞，不回避。f.維護設(shè)備達到四項要求：即整齊、清潔、潤滑、安全。整齊：加工設(shè)備的工、卡、量、刃具及附件，加工件按規(guī)定地點放置整齊，床面不放置任何物件，防護裝置完整不裸露，機具齊全，操縱機構(gòu)靈敏可靠，性能良好。清潔：每日完工后清掃，周末大清掃，做到設(shè)備內(nèi)外無油污積垢，無碰傷、砸傷、定期清洗附件。潤滑：按“五定”，規(guī)定加油，潤滑器具齊全完整，作用良好，油毯、油線清潔，油標，油窗醒目，油路暢通。安全：按范圍進行自檢自修，發(fā)生故障及時檢查排除。h.包機人應(yīng)參加所包設(shè)備的定期檢修和技術(shù)鑒定，參加紅旗設(shè)備評比及修理后的試車和驗收交接、按時將設(shè)備上的計量儀表送計量室檢驗。1.1.2.3交接班制度a.兩班以上倒班使用的設(shè)備，必須建立交接班制度，按照規(guī)定內(nèi)容和標準嚴肅認真進行交接，正確填寫交接班記錄，交接雙方必須簽字確認。b.交接班記錄應(yīng)如實反映一下內(nèi)容：設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)是否良好；設(shè)備附件、備件及工具是否安全，有否損壞丟失；點檢及自檢自修情況；設(shè)備本身及周圍場地清潔狀態(tài)；針對設(shè)備特點其他需要交接的事項，交接班記錄包機人必須妥善保存，不得丟失、污損。1.1.2.4包機人的責任a.有權(quán)阻止未經(jīng)批準的人員使用所包設(shè)備。b.有權(quán)阻止檢修人員不按檢修工藝要求違章檢修設(shè)備的行為。c.提出對所包設(shè)備檢修內(nèi)容，要求和改進意見。d.發(fā)現(xiàn)設(shè)備檢修中有不合格的零件，直接影響到產(chǎn)品質(zhì)量或設(shè)備的正常使用，或未按分解檢查時確定的內(nèi)容進行施修時，可以拒絕驗收。1.2電控制動試風機管理辦法1.2.11.21.21.3分車位標記牌使用及管理辦法1.3a.標記牌發(fā)放情況：每對各有一對分車標記牌。b.當列車停妥，標志插好，值班員廣播X道標志插好可以作業(yè)，第一對、第二對、第三對、第四對檢車員在作業(yè)分車位兩側(cè)的端梁與角柱連接處貼好分車位標記牌后，開始作業(yè)；第五對檢車員到達自己的分車位置后，分別在連接處貼好標志牌后，站位準備試風，作業(yè)完畢后，各對的右側(cè)檢車員取回本對標記牌。1.3a.分車位標記牌，在小組接班時，由各組組長交給在左側(cè)檢車員使用及管理。b.下班后，由小組組長點清后進行交接，同時交接雙方組長在交接本上簽字。c.如果標記牌在使用及交接過程中，發(fā)生丟失、損壞，車間追究責任人，同時進行賠償，每個標記牌為50元。1.4安全互控牌管理辦法1.41.41.41.4.41.5材料管理領(lǐng)放制度1.5.11.51.5.31.51.51.51.6脫軌器的維護和保養(yǎng)制度1.6.11.6.21.6.31.6.4遇非正常1.7設(shè)備巡檢制度1.7.1定期巡檢：由主任a.巡檢必須逐機進行檢查，檢查出不良處所要逐臺記錄，并由使用人、檢查人簽字。b.發(fā)現(xiàn)問題及時處理，如設(shè)備保養(yǎng)不利，對行車、人身、生產(chǎn)造成安全隱患的，要及時對責任者進行處理。c.作業(yè)場值班主任隨時抽查設(shè)備的使用情況、維護情況，特別是在非正常作業(yè)情況下，值班主任要對脫軌器、電動大閘等設(shè)備進行重點檢查，及時了解設(shè)備的使用情況。如發(fā)現(xiàn)問題要及時進行處理，凡包保到人的設(shè)備出現(xiàn)問題要考核到人。d.站修按照周設(shè)備檢查表進行檢查，做到不漏設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，不能解決的問題及時上報。1.7.21.7.2a.滑動面是否有拉傷、研傷，結(jié)合面間隙是否適當。b.連接傳動機構(gòu)結(jié)合是否良好，聲音是否正常。c.冷卻、潤滑、液壓系統(tǒng)工作是否正常。d.各部件溫升情況。e.各連接螺絲及基礎(chǔ)螺絲是否松動。f.變速、操縱機構(gòu)是否可靠。g.各運動部件是否良好。1.7.2a.電機溫升、音響是否正常。b.電壓、電流顯示是否正常。c.各種開關(guān)、接觸器接點、制動裝置是否良好。d.保險絲是否良好，其容量必須與電機容量一致，嚴禁以其他金屬絲代替保險絲。e.配線、接地線是否牢固。f.各種儀表作用是否正常。1.7.2a.安全防護裝置是否牢固可靠。b.壓力表等計量儀表檢驗是否過期。c.使用人是否按操作規(guī)程操作，自檢自修范圍執(zhí)行如何。1.8消防器材使用管理辦法1.81.81.8.31.81.9電臺管理辦法1.91.91.91.91.10工具使用管理辦法1.10.11.101.10.31.101.101.10.6職工調(diào)出或退休時，在離車間前必須將個人的全部工具交還，1.10.71.101.10.9班組要加強工具管理，要人人愛護工具，搞好工具的維護保養(yǎng)，1.11材料配件使用管理辦法1.111.111.11.3修理人員處理車輛故障，將換下來的配料及時放回廢料堆處,1.11.41.12紅外軸溫檢測儀管理辦法1.121.121.11.121.13砂輪機的使用、維修管理辦法1.13.11.13.2砂輪機1.13.a.戴好防護眼鏡，手中不準拿棉絲、破布作業(yè)；b.不得用砂輪側(cè)面研磨和一個砂輪兩人同時作業(yè)等。c.砂輪研磨接近夾盤時，不準在用。d.不準用砂輪機研磨大型工件，過小工件不得用力研磨。e.砂輪機開動后，需待砂輪轉(zhuǎn)速穩(wěn)定后，身體站在側(cè)面，頭部閃開，工件放在研磨臺上再研磨。f.工件研磨時要輕輕推動，嚴禁用工件撞擊砂輪。g.運轉(zhuǎn)中隨時注意砂輪狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)有任何缺損或螺絲松動，托架擺動異狀時，必要時立即停車。h.使用完了及時關(guān)閘。1.14各種手持電動工具的管理1.141.141.14.1.141.15值班室微機使用管理制度1.15.11.151.151.15.1.151.151.151.16RD2型貨車軸承故障診斷儀管理制度1.161.161.16.3紅外線預(yù)報微熱以上的軸頭必須使用此診斷儀，對使用RD2型貨車軸承故障診斷儀驗軸1.16.41.161.17鍋爐房安全管理辦法本規(guī)定所指鍋爐為承壓的、以水為介質(zhì)的固定式蒸汽鍋爐以及以水為介質(zhì)的額定熱功率大于或等于0.1mw，額定出水壓力大于或等于0.1mpa（表壓）固定式熱水鍋爐。1.171.171.171.171.171.171.171.171.171.17a.鍋爐房及儲油間（庫）內(nèi)外應(yīng)有嚴禁煙火標志牌，消防器材應(yīng)按《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》設(shè)置，消防設(shè)備、器材取用要方便并在有效期內(nèi)。b.燃料供給設(shè)備及管道運轉(zhuǎn)正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。c.儀器、儀表電動設(shè)備電線接頭不得外露。d.鍋爐房范圍內(nèi)的控制柜、各種輔機、管道、油罐容器設(shè)備等都應(yīng)接地，接地電阻在5歐姆以下。e.鍋爐房內(nèi)閑雜人員嚴禁進入。1.18液化石油氣爐灶日常使用管理辦法1.181.181.18.3爐灶每月定期檢修和維護，各部接口要定期檢查。減壓閥發(fā)現(xiàn)問題立即更換；導(dǎo)管發(fā)生腐蝕、表皮裂紋破損等要及時更換。自備化石油氣鋼瓶每次換氣需經(jīng)液化石油氣站維修部門進行檢測，如出現(xiàn)角閥壓蓋松動，絲扣上反、1.18.4裝有液化石油氣的鋼瓶，不得存放在休息室及能夠產(chǎn)生電弧和火花的房間內(nèi)，并保證室內(nèi)通風良好。鋼瓶嚴防高溫和日光爆曬。其周圍環(huán)境溫度不大于35度。使用中鋼瓶與爐灶之間要保持1.18.5點火時要先開角閥，然后劃火柴，從側(cè)面接近爐盤火孔，再開啟爐具開關(guān)。如一次沒有點著，要及時關(guān)好爐具開關(guān)，等氣體擴散后再重新點火。如果發(fā)現(xiàn)只有1.181.18.71.181.181.181.18.111.181.181.19土暖氣安全使用管理規(guī)定1.19a.循環(huán)方式為自然循環(huán)；b.最大供熱量不小于4.5萬大卡/小時；c.供熱面積小于350平方米。1.19.2a.采取自然循環(huán)方式，嚴禁帶泵強迫循環(huán)；b.保證本體能夠自動瀉壓盤管式或鼠籠式的安裝與鍋殼基本相同，但其瀉壓管的管徑不小于爐體的管徑。c.爐具進、出口嚴禁安裝閥門，爐具進、出口及瀉壓管設(shè)置活接頭，以便檢查維修。瀉壓裝置及其他管系要有可靠的防凍措施：土暖氣盡量按裝在室內(nèi)。d.口水瀉壓罐(箱)距爐本體的垂直高度不大于2米e.口水瀉壓罐(箱)距上部開孔直徑不小于38毫米。f.安裝土暖氣的房間如果與休息室、工作間等有人的房間連通時，必須安裝風斗，爐具配件齊全，煙囪不漏煙，管道穿墻處堵塞嚴密，門關(guān)嚴密，防止發(fā)生煤氣中毒。1.19a.土暖氣由作業(yè)場根據(jù)具體情況進行管理，根據(jù)文件要求，結(jié)合作業(yè)場具體情況制定管理辦法，突出“補水、燃燒、檢查、檢修”等方面內(nèi)容。b.土暖氣在使用過程中由專人負責，在入冬前要對使用人員進行一次有關(guān)暖氣安全知識、操作技術(shù)方面，的專題教育，使用者要懂得其結(jié)構(gòu)、原理及有關(guān)要求，嚴禁非本崗人員燃燒。c.土暖氣在使用過程中如果暫時停止使用時，必須將水排空，運用中的土暖氣不得滅火，以防止爐體和管系結(jié)冰形成密封，發(fā)現(xiàn)管道及爐體內(nèi)結(jié)冰，必須先用緩慢加溫的方法，讓冰溶化后，方可重新點火使用。d.爐體裝有安全器，損壞后不得用異物代替，用使用原規(guī)格和型號的安全器。e.使用過程中如果發(fā)現(xiàn)有異狀或異常情況應(yīng)立即停止使用，?；鸷髾z查管路是否堵塞，爐體腐蝕開焊等，待處理后方可使用。?；鹌陂g如果使用其他取暖設(shè)備應(yīng)符合規(guī)定的安全措施，方可使用。f.取得合格證的土暖氣，不得隨意改變其結(jié)構(gòu)。g.取暖完畢后，要對土暖氣進行保護，使之處于良好狀態(tài)。為防止銹蝕盡量避免潮濕放在干燥的地方。h.土暖氣每年使用前，必須對爐體出水、回水、漏水管、瀉壓管是否通暢進行一次徹底檢查。1.20計算機管理辦法1.20a.計算機使用要把系統(tǒng)列為機要進行管理。b.新建應(yīng)用軟件系統(tǒng)，在投入使用前，必須檢測程序是否存在病毒，方可進行使用。c.機房必須配備1211型滅火器，其數(shù)量按面積定，每5M2不少于1公斤。機房內(nèi)不得存放任何易燃、易爆、強磁腐蝕性危險品，值班室環(huán)境要做到衛(wèi)生清潔、設(shè)備放置整齊。d.計算機房要實行要害管理，嚴格執(zhí)行機房管理制度，加強計算機安全保密制度，外來人員進入機房需經(jīng)“計算機安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組”批準并登記在冊，并要有專人全程陪同。e.所有的系統(tǒng)資產(chǎn)要嚴格執(zhí)行登記使用制度，并建立完善的臺賬及設(shè)備檔案。f.設(shè)備使用和信息存取要嚴格執(zhí)行安全保密制度，任何人不得越權(quán)使用或改變系統(tǒng)資源。存儲介質(zhì)和文件資料由專人負責妥善保管，未經(jīng)批準，不得隨意利用、修改、復(fù)制和外借。g.為防止制造傳播新的計算機病毒，對新引用的軟件和外來數(shù)據(jù)媒體要采取慎重態(tài)度，使用前要進行安全檢測，確認無誤后，再投入正常運行。1.20a.未經(jīng)授權(quán)人員或未經(jīng)“計算機安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組”許可，不得隨意進出值班室和資料室動用設(shè)備。b.遵守微機管理制度，聽從管理人員指揮，在指定的計算機設(shè)備上工作，不得動用與指揮操作無關(guān)的設(shè)備。c.嚴格按照計算機操作規(guī)程和系統(tǒng)運行要求進行操作。d.不得在計算機上擅自運行自帶軟件或做與其工作無關(guān)的事情。e.不得擅離正在運行顯示重要信息的計算機。f.帶出機房的存儲介質(zhì)和資料須經(jīng)主任批準，并由“計算機安全管理領(lǐng)導(dǎo)小組”人員進行檢查登記。1.20a.微機操作者，必須經(jīng)過計算機知識的學習和培訓(xùn)。b.包機辦法和要求：微機使用要嚴格執(zhí)行：兩定（定機、定人）；三包（包使用、包保養(yǎng)、包管理），值班室（HMIS專用機由值班員助理負責、脫軌器專用機由紅外線值班員負責、圖像監(jiān)控專用機由值班員負責）資料室（辦公用機由資料員負責）TFDS室（生產(chǎn)用機由TFDS組長負責）。1.20.4要求：管好設(shè)備包機人負責保管好自己使用的設(shè)備，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意不準他人操作設(shè)備；嚴格按照操作規(guī)程，不1.21設(shè)備臺帳記錄填寫標準設(shè)備臺帳、記錄填寫總的原則是相關(guān)內(nèi)容必須按日期填寫，不得滯后也不得超前，填寫內(nèi)容齊全、準確、字跡工整，不得涂改簡化，臺帳、記錄中需要簽字確認的內(nèi)容必須由有關(guān)人員簽字。1.21.1設(shè)備點檢、運行記錄卡1.21.1.1編號、名稱按技術(shù)部門