房地產物業(yè)服務費催繳專項資料

物業(yè)服務費催繳專項培訓目錄物業(yè)費催繳的重要性如何讓業(yè)主認同物業(yè)服務費物業(yè)費催繳難的幾種表現(xiàn)催繳物業(yè)費的方法XX項目如何催繳物業(yè)費物業(yè)費催繳的重要性一、《物業(yè)管理條例》第四十二條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。物業(yè)費催繳的重要性二、《物業(yè)服務收費管理辦法》第二條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第八條物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業(yè)費催繳的重要性二、《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。物業(yè)費催繳的重要性二、《物業(yè)服務收費管理辦法》第十五條業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。1、物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費是基于法律、物業(yè)與業(yè)主之間的合約。物業(yè)費催繳的重要性三、物業(yè)服務企業(yè)的生存之本2、物業(yè)服務企業(yè)是薄利行業(yè)，人工成本占總成本的比例非常高（60-70%）。3、物業(yè)費收繳是物業(yè)服務企業(yè)的生命線，部分大型企業(yè)雖然有地產支持，而且擴展了多經，可能比例非常高（40%），但仍然沒有放棄對物業(yè)服務費的收繳，進一步說明了物業(yè)服務費收繳的重要性。物業(yè)費催較難的幾種表現(xiàn)低端中端高端人員配置服務標準/等級物業(yè)費定價一、項目定位低端中端高端物業(yè)費催繳難物業(yè)費催繳一般物業(yè)費催繳容易物業(yè)費催繳難并不與業(yè)主認為分成的低、中、高有必然的關系。物業(yè)費催較難的幾種表現(xiàn)二、業(yè)主分類/素質優(yōu)質一般差物業(yè)費催繳容易物業(yè)費催繳一般物業(yè)費催繳難服務好物業(yè)費催較難的幾種表現(xiàn)三、房屋工程質量問題服務差裝修投訴綠化責任心不不強專業(yè)度不不高服務意識識差欠費物業(yè)費催催較難的的幾種表表現(xiàn)四、物業(yè)業(yè)管理不不到位保潔秩序維護護工程維保保如何讓業(yè)業(yè)主認同同物業(yè)服服務費一、交房強制繳納納物業(yè)費費物業(yè)管理理與服務務的展現(xiàn)現(xiàn)如何讓業(yè)業(yè)主認同同物業(yè)服服務費二、裝修修裝修管控控物業(yè)強勢勢一面的的展現(xiàn)物業(yè)與與業(yè)主主矛盾盾的初初次交交鋒充分展展現(xiàn)解解決矛矛盾的的能力力如何讓讓業(yè)主主認同同物業(yè)業(yè)服務務費三、日日常關關系維維護擅于傾傾聽專業(yè)性性責任心心達成共共識催繳物物業(yè)費費的方方法1、常規(guī)規(guī)方法法發(fā)放催催繳通通知書書電話聯(lián)聯(lián)系登門拜拜訪催繳物物業(yè)費費的方方法2、非常常規(guī)方方法停電、、停水水增設障障礙恐嚇、、威懾懾訴訟門禁充電裝修通行狂轟濫濫炸XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費1、對房房屋動動態(tài)進進行分分類自住出租空置轉售XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費2、有區(qū)區(qū)別采采取措措施收收費自住/出租/空置/轉售交費主主體：業(yè)主老人還還是年年輕人人好溝溝通交費周周期：月/季度/半年/年欠費原原因：工程問問題停車問問題違章問問題營銷問問題失竊問問題惡意欠欠費XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費工程問問題地產遺遺留問問題與地產產溝通通解決決工程尾尾款/質保金金二次裝裝修問問題原則上上：物業(yè)能能夠解解決的的物業(yè)業(yè)解決決聯(lián)系施施工單單位整整改物業(yè)出出人力力、施施工單單位出出材料料由業(yè)主主與裝裝修單單位負負責整整改例外：：物業(yè)自自己或或請施施工單單位整整改告知：：辦理裝裝修時時告知知注意意事項項XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費停車問問題規(guī)劃不不可改改變做好車車位臺臺賬管管理，，實行行交費費停車車根據(jù)小小區(qū)入入住、、車輛輛情況況適度度開辟辟新的的停車車區(qū)域域加強車車輛引引導/疏導，，堅決決不允允許堵堵塞消消防通通道與地產產溝通通好可可售和和可租租車位位情況況XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費違章問問題加強裝裝修管管控發(fā)現(xiàn)問問題及及時報報政府府相關關部門門規(guī)避風風險要求：：居改非非違章搭搭建類型：：封陽臺臺侵占公公共區(qū)區(qū)域永遠控控制第第一戶戶破壞外外立面面張貼廣廣告牌牌XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費營銷問問題銷售營銷的的目的的：服務物業(yè)的的要求求：管理讓全體體業(yè)主主滿意意堅定立立場，，按照照物業(yè)業(yè)管理理要求求提供供服務務XX項項目如如何催催繳物物業(yè)費費失竊問問題/車輛被被劃做好門崗進進出口登記記管理的要求求：做好現(xiàn)場巡巡查工作非機動車/電瓶類型：家中失竊做好安全防防范宣傳解決的方法法：第一時間上上報和報警警做好安撫工工作物業(yè)的管理理職責不排排除發(fā)生失失竊情況，，但必須做做好安全防防范宣傳XX項目如如何催繳物物業(yè)費惡意欠費物業(yè)費高類型：物業(yè)服務人人員態(tài)度不不好在外地，過過一段時間間再說不接電話租戶和業(yè)主主互相推諉諉XX項目如如何催繳物物業(yè)費惡意欠費自住如何催費：：常規(guī)方式有選選擇擇性性的的溝溝通通----人非常常規(guī)規(guī)方方式式有選選擇擇性性的的溝溝通通----人控制制訴訟訟部分分權權利利的的喪喪失失XX項項目目如如何何催催繳繳物物業(yè)業(yè)費費惡意意欠欠費費出租租如何何催催費費：：常規(guī)規(guī)方方式式梳理理誰誰是是交交房房主主體體非常常規(guī)規(guī)方方式式有選選擇擇性性的的溝溝通通----人控制制訴訟訟部分分權權利利的的喪喪失失有選選擇擇性性的的溝溝通通----人業(yè)主主承承擔擔連連帶帶責責任任XX項項目目如如何何催催繳繳物物業(yè)業(yè)費費惡意意欠欠費費空置置如何何催催費費：：常規(guī)規(guī)方方式式非常常規(guī)規(guī)方方式式有選選擇擇性性的的溝溝通通----人控制制訴訟訟部分分權權利利的的喪喪失失有選選擇擇性性的的溝溝通通----人上門門拜拜訪訪收收費費當?shù)氐厥鞘欠穹裼杏袦p減免免政政策策XX項項目目如如何何催催繳繳物物業(yè)業(yè)費費惡意意欠欠費費轉售售如何何催催費費：：常規(guī)規(guī)方方式式非常常規(guī)規(guī)方