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文檔簡介
1商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)與策劃定位實(shí)操商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式和利潤密碼如何進(jìn)行商業(yè)市場定位如何進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進(jìn)行商業(yè)價(jià)格定位如何進(jìn)行商業(yè)體量定位商業(yè)地產(chǎn)與住宅的開發(fā)行為比較如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位?商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)一所謂商業(yè)地產(chǎn),就是為商業(yè)流通領(lǐng)域搭建一個(gè)實(shí)體平臺(tái)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按行業(yè)類別分類健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)(健身中心、美容院)商品批發(fā)商業(yè)地產(chǎn)(義烏小商品批發(fā)市場)居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)(寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、老年公寓)餐飲功能房地產(chǎn)(大型飯莊、快餐小吃、冷飲店)娛樂功能房地產(chǎn)(電影城、娛樂城、KTV)零售功能房地產(chǎn)(百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材,以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按市場范圍分類超區(qū)域型(出租面積在7萬平方米以上,入駐商戶數(shù)量150—200家,主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家,商圈人口在50萬以上,停車位數(shù)量在5000輛以上。)超級(jí)型(出租面積在10萬平方米以上,入駐商戶數(shù)量在250—700家,主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家,商圈人口輻射幾百萬人,甚至千萬人不等,停車位數(shù)量在1萬個(gè)左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica,就是超級(jí)商業(yè)地產(chǎn)的典范。)區(qū)域型(出租面積在1.5萬—7萬平方米,入駐商戶數(shù)量100家以上,主力店為大型百貨公司或批發(fā)店,商圈人口在20萬以上,停車位在1000——5000輛。)社區(qū)型(出租面積平均為1.3萬平方米,入駐商戶20—100家,商圈半徑在30分鐘車程以內(nèi),主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店,停車位約500輛。)近鄰型(出租面積平均為7000平方米,入駐商戶10—20家,商圈內(nèi)人口為5—10萬,商圈半徑在10分鐘車程內(nèi),主要經(jīng)營日用品和一般食品,停車位約100輛。)一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)按照消費(fèi)行為分類體驗(yàn)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)(娛樂、休閑類房地產(chǎn))服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)(餐飲、寫字樓、服務(wù)性公寓)物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)(SHOPPINGMALL,大型購物中心,百貨商場,超市,家居建材店,以及各種類型產(chǎn)品旗艦店和專業(yè)店)按照建筑形式分類綜合建筑(多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃)項(xiàng)目規(guī)劃計(jì)階段還面臨多種房地產(chǎn)形式的統(tǒng)一規(guī)劃問題,如果規(guī)劃不合理,會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營。單體建筑(商業(yè)項(xiàng)目獨(dú)立在特定地塊上建設(shè),無其它房地產(chǎn)存在)面臨純商業(yè)問題一、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)五種最具前景的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中等規(guī)模的購物中心將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)重點(diǎn)以零售為主,商品檔次中檔偏高甚至更高,一般體重較大,超級(jí)購物中心又稱MALL,中等購物中心的服務(wù)半徑是區(qū)域型的,地鐵和地面公共交通將是疏導(dǎo)購物人流的主要方式。室內(nèi)外相結(jié)合的購物空間:商業(yè)步行街以零售商業(yè)為主,由一條城市主干輔道,輔之以廣場、街巷,形成一個(gè)相對的固定區(qū)域。社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)群體鎖定于社區(qū)住戶。流通型商業(yè)地產(chǎn)、專業(yè)市場、批發(fā)市場一般位置較好,常成行成市發(fā)展,以商品流通為主要功能。資源型商業(yè)地產(chǎn)新業(yè)態(tài):旅游地產(chǎn)泛指在旅游景點(diǎn)開發(fā)的經(jīng)營性物業(yè),也指用于旅游用途的物業(yè)開發(fā)。選擇一個(gè)有前景的商業(yè)地產(chǎn)投資類型,需要發(fā)展商前瞻的眼光商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較二二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜,各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣;在滿足功能要求的前提下,如何滿足未來大量商家的需求,特別是可視性和可達(dá)性,以獲得最大的商業(yè)利益,進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào),是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性,商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程,才能避免因規(guī)劃不當(dāng)帶來的投資損失。二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的行為比較商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn);商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化;商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性;商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)。規(guī)劃層面的區(qū)別開發(fā)流程層面的區(qū)別利益層面的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與住宅宅開發(fā)的的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營銷策劃營銷策劃商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色定位項(xiàng)目經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵客觀市場調(diào)研微觀市場調(diào)研消費(fèi)者調(diào)研形象定位市場定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營銷為主,較少投放廣告,廣告訴求以投資理念為主租金收入入自營收入入銷售收入入其他收入入二、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)與與住宅開開發(fā)的行行為比較較商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤產(chǎn)生模模型更為為復(fù)雜規(guī)劃層面面的區(qū)別別開發(fā)流程程層面的的區(qū)別利益層面面的區(qū)別別商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)要要平衡多多種權(quán)益益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)生生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益產(chǎn)生模模型住宅開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)效效益產(chǎn)生生模型總銷售收收入(銷售額額)總成本利潤總收入總成本利潤商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的三種種盈利模模式及五五個(gè)利潤潤密碼三三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個(gè)個(gè)利潤密密碼只租不售售只售不租租又租又售售,且租租且售SOHO地產(chǎn)六佰本大成國際際購物中中心萬達(dá)廣場場中糧大悅悅城三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個(gè)個(gè)利潤密密碼盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租租金高,開發(fā)商收益可最大化,物業(yè)升值空間大,容易出售表現(xiàn)租期短,容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營需充分重視前期的市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位的策劃工作,設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高,同時(shí)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大商業(yè)區(qū)域城郊的大型商業(yè)物業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)的商業(yè)物業(yè)。整體出租不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員,交易簡單,結(jié)算方便;物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款,升值空間較大,有利開發(fā)新項(xiàng)目,帶租約更有利于日后整體銷售收益低、在3~5%之間的回報(bào)率,即使物業(yè)升值,其套現(xiàn)的難度很大,采取這種方式還要加強(qiáng)對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商,其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租相對省力且風(fēng)險(xiǎn)較低失去了更大收益前景的可能性,商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售,且租且售分層或分片出租模式租金相對整體出現(xiàn)要高一些,風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對有一定保證物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款,比整體出租更適合日后帶租約出售物業(yè),如果某一層經(jīng)營失敗時(shí),開發(fā)商能掌握主動(dòng)權(quán),并進(jìn)行重新招租需重視前期的商業(yè)策劃(業(yè)態(tài)組合、功能定位、市場定位等),需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才;要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫,并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商層(或片)與散結(jié)合出租模式主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售,大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高,有利建立完整的租戶資源庫,為以后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目創(chuàng)造成功動(dòng)作的條件要求開發(fā)商具備很雄厚的自有資金;需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才,對主力店的招租能力極高5萬m2以上的商場三種商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的盈利模模式對比比三、商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的三種盈盈利模式式及五個(gè)個(gè)利潤密密碼商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤潤密碼心態(tài)融資外腦共同利益益主題定位位商業(yè)地發(fā)發(fā)開發(fā)商商要具備備長線贏贏利心態(tài)態(tài):(例如::上海正正大廣場場、金源源茂,成成功商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于住宅開開發(fā)的利利潤)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商應(yīng)具備備正視風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)心態(tài)態(tài):(防范物物業(yè)管理理中存在在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、防范范市場環(huán)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn))長線贏利利與正視視風(fēng)險(xiǎn),,就是應(yīng)應(yīng)了“說說得容易易做到難難”的老老話三、商業(yè)地地產(chǎn)的三種種盈利模式式及五個(gè)利利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的的利潤密碼碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)大型商商業(yè)項(xiàng)目需需要一次投投資建成才才能形成商商業(yè)氣氛,,因而所有有的前期投投入都來自自開發(fā)商的的積累,而而且在租售售過程中,,為了吸引引主力店加加盟,開發(fā)發(fā)商不得不不采取前幾幾年租期內(nèi)內(nèi)低租金,,甚至部分分免租金的的形式。成熟的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目通常是由由基金作為為項(xiàng)目的主主要投資人人,或是開開發(fā)完成后后由基金購購買,再進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)一的的租賃經(jīng)營營等。中國典型的的融資比例例是:50%權(quán)益/50%貸款。三、商業(yè)地地產(chǎn)的三種種盈利模式式及五個(gè)利利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的的利潤密碼碼心態(tài)融資外腦共同利益主題定位一個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目在前期的策劃劃、招商中中期的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、以及后期的經(jīng)營營管理三個(gè)階段都都需要有高高度專業(yè)化化水準(zhǔn)的操操作能力。。發(fā)展商需要要在專業(yè)商業(yè)投投資、管理理與顧問公公司以及商業(yè)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)公公司的協(xié)助下,,才能使一一個(gè)大型商商業(yè)項(xiàng)目達(dá)達(dá)到專業(yè)化化的高度。。商業(yè)地產(chǎn)的的利潤密碼碼支持管理者者的專業(yè)意意見開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費(fèi)者管理者站在城市建建設(shè)的高度度帶動(dòng)城市市經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展保證投資者者的租金收收入預(yù)留經(jīng)營者者的增值空空間符合消費(fèi)者者的消費(fèi)取取向商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營的的利益共同同體心態(tài)融資外腦共同利益主題定位政府三、商業(yè)地地產(chǎn)的三種種盈利模式式及五個(gè)利利潤密碼智者說:賺賺錢的買賣賣不一定是是成功的買買賣,成功功的買賣是是雙方都滿滿意的買賣賣。三、商業(yè)地地產(chǎn)的三種種盈利模式式及五個(gè)利利潤密碼商業(yè)地產(chǎn)的的利潤密碼碼分析歷史悠悠久的商業(yè)業(yè)街與當(dāng)代代成功的商商業(yè)項(xiàng)目發(fā)發(fā)現(xiàn):商業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展具有有“向心格局”,一個(gè)靈靈魂人物((項(xiàng)目),,具有強(qiáng)烈烈的磁場效效應(yīng);商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展具有““集群效應(yīng)”,成行成成市更有利利于商業(yè)地地產(chǎn)的可持持續(xù)發(fā)展。。無論是向心心格局,還還是集群效效應(yīng),商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的相相生相旺最最終歸為一一點(diǎn)——成功的主題定位((用系統(tǒng)的的理論來分分析,包括括市場定位位、消費(fèi)者者定位、業(yè)業(yè)態(tài)定位等等)。心態(tài)融資外腦共同利益主題定位如何進(jìn)行商商業(yè)定位四如何進(jìn)行商商業(yè)體量定定位如何進(jìn)行商商業(yè)市場定定位如何進(jìn)行商商業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進(jìn)行商商業(yè)價(jià)格定定位在確定項(xiàng)目目以配套為為主題的方方向下1、如何進(jìn)行行商業(yè)體量量定位外向型的社社區(qū)商業(yè)面面積與住宅宅面積之比比在5%—11%之間;中間型的商商業(yè)面積和和住宅面積積之比在2%—5%之間;內(nèi)向型商業(yè)業(yè)面積與住住宅面積的的2%以下。商業(yè)與住宅宅面積配比比法1、如何進(jìn)行行商業(yè)體量量定位社區(qū)配套商商業(yè)規(guī)模=項(xiàng)目人口*人均商商業(yè)面積(社區(qū)商業(yè)業(yè)人均商業(yè)業(yè)規(guī)??刂浦圃?.4-0.6平方米/人)人均面積推推算法1、如何進(jìn)行行商業(yè)體量量定位根據(jù)生活配配套類商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)商家家開店規(guī)模模所需及項(xiàng)項(xiàng)目適合引引進(jìn)的店鋪鋪個(gè)數(shù)推算算匯總商業(yè)業(yè)規(guī)模(下下表舉例))業(yè)態(tài)組合反反推法鼓掌掌如何進(jìn)行商商業(yè)定位四如何進(jìn)行商商業(yè)體量定定位如何進(jìn)行商商業(yè)市場定定位如何進(jìn)行商商業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進(jìn)行商商業(yè)價(jià)格定定位2、如何進(jìn)行行商業(yè)市場場定位項(xiàng)目立地條條件研究項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境的分析析和生活結(jié)結(jié)構(gòu)研究區(qū)域城市結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)查與與城市發(fā)展展規(guī)劃調(diào)查商業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和政策策研究輻射區(qū)域的的確定和零零售業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)研究競品及典型型性案例研研究市場定位的的推導(dǎo)思路路消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行業(yè)的調(diào)調(diào)查與研究究2、如何進(jìn)行行商業(yè)市場場定位[項(xiàng)目立地條條件研究]項(xiàng)目基本指標(biāo)標(biāo)——決定項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品形式道路類別研究究——依用途分交通通樞紐、連接接通道、交通通干道、商業(yè)業(yè)干道,如王王府井大街商商業(yè)干道,朝朝外大街兼具具商業(yè)干道和和交通干道雙雙重功能,商業(yè)干道是最最好的道路類類別,其次就就是靠近商業(yè)業(yè)區(qū)的交通干干道;交通易達(dá)性研研究——是否有障礙物物(如交通欄欄隔),消費(fèi)費(fèi)人群本項(xiàng)目目的車行和人人行來外部交交通動(dòng)線;周邊環(huán)境和目目前商業(yè)設(shè)施施研究——利用可借鑒資資源,進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)錯(cuò)位經(jīng)營營或互補(bǔ)性;;2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境境的分析和生生活結(jié)構(gòu)研究究]總?cè)丝诩暗貐^(qū)區(qū)人口結(jié)構(gòu)、、職業(yè)構(gòu)成、、家庭戶數(shù)構(gòu)構(gòu)成、收入水水平、消費(fèi)水水平等GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況況全社會(huì)消費(fèi)品品零售總額全市商業(yè)增加加值城鄉(xiāng)居民的人人均可支配收收入城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄蓄存款余額開發(fā)任何一個(gè)個(gè)項(xiàng)目都涉及及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的分析和研究究,尤其是商商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目,其開發(fā)發(fā)周期長、投投資大,受經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政政策的影響大大。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[商業(yè)發(fā)展規(guī)劃劃和政策研究究]城市商業(yè)發(fā)展展目標(biāo)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃2004年初,國家經(jīng)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易易局下發(fā)了《關(guān)于城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工工作的指導(dǎo)意意見》《關(guān)于進(jìn)一步做做好大中城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃工作的通通知》《關(guān)于加強(qiáng)城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的通知》三個(gè)文件,要要求直轄市、、計(jì)劃單列市市、省會(huì)城市市盡快制定商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃劃,未制定的的不得上報(bào)外外商投資商業(yè)業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。。目前包括北京京等省會(huì)城市市和計(jì)劃單列列市已經(jīng)完成成了該項(xiàng)工作作,在對大型型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程中中,開發(fā)商及及時(shí)了解商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局局規(guī)劃非常關(guān)關(guān)鍵,避免政政策性的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)設(shè)。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[區(qū)域城市結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)查與城市市發(fā)展規(guī)劃調(diào)調(diào)查]公共設(shè)施狀況況交通體系狀況況道路狀況、通通行量城市性質(zhì)與功功能特點(diǎn)各項(xiàng)城市的機(jī)機(jī)能城市規(guī)劃2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[輻射區(qū)域的確確定和零售業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)研究]地區(qū)間的銷售售動(dòng)向商業(yè)地區(qū)間的的競爭狀況業(yè)種間的銷售售動(dòng)向大型主力店的的動(dòng)向以上綜合反映映的各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)項(xiàng)目的市場定定位、業(yè)態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分析。。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[競品及典型性性案例研究]規(guī)??土髁刻峁┑漠a(chǎn)品或或服務(wù)、收益益情況交通來源優(yōu)劣和劣勢從以上幾個(gè)方方面分析其現(xiàn)現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特特點(diǎn),以便做做競爭分析,,進(jìn)行差異化的定位,同時(shí)時(shí)提煉出本項(xiàng)項(xiàng)目可借鑒和需要規(guī)避的因素。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位[消費(fèi)者消費(fèi)行行為的調(diào)查與與研究]人口結(jié)構(gòu)消費(fèi)水平購買行為分析析收入水平交通和出行方方式通過以上方面面對消費(fèi)者消消費(fèi)行業(yè)進(jìn)行行定量和定性性研究。2、如何進(jìn)行商商業(yè)市場定位位市場定位傳達(dá)達(dá)的是項(xiàng)目的的精髓、項(xiàng)目目的宗旨大眾化定位VS特色化定位大眾化定位法法適合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所在地地有足夠消費(fèi)費(fèi)群、沒有激激烈競爭,采采用該定位方方式可以取得得穩(wěn)定收益,,市場風(fēng)險(xiǎn)小小;特色化定位法法表現(xiàn)在兩方面面:特色主題題、特色服務(wù)務(wù)。該定位方方式市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大,但一一旦成功,較較易形成品牌牌。有了特色色才具有不可可替代性,從從而具有競爭爭。2、如何何進(jìn)行行商業(yè)業(yè)市場場定位位大型商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)市場場是不斷培培育、、不斷斷發(fā)展展的,在在原有有項(xiàng)目目的基基礎(chǔ)上上,發(fā)發(fā)展商商可以以再度開開發(fā)有競爭力力的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目。如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)定定位四如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)體體量定定位如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)市市場定定位如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位如何進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)價(jià)價(jià)格定定位3、如何何進(jìn)行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合定位位不是一一成不不變的,隨隨著客客觀市市場條條件的的變化化,項(xiàng)項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合會(huì)發(fā)發(fā)生一一定的的變化,從最最初的的業(yè)態(tài)態(tài)組合合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)態(tài)組合合,必必定要要經(jīng)過過一個(gè)個(gè)陣痛期期。3、如何何進(jìn)行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位初步業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃根據(jù)商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所所輻射射的商商圈消消費(fèi)群群的特特性,,消費(fèi)費(fèi)習(xí)性性及潛潛力后后,評評選集客力力強(qiáng)且且具市市場競競爭力力的業(yè)業(yè)態(tài)組組合。初步業(yè)業(yè)態(tài)組組合定定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目所所輻射射的商商圈范范圍的的業(yè)態(tài)態(tài)普查查結(jié)果果,選選出商業(yè)機(jī)機(jī)能較較強(qiáng)的的業(yè)態(tài)態(tài),并兼兼顧涵涵蓋各各類型型的業(yè)業(yè)態(tài)。。參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn),并配合租賃管理,使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運(yùn)作,可以達(dá)到績效相互補(bǔ)充的功能。國內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照3、如如何何進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位項(xiàng)目目初初步步經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)比比例例試試算算方方法法::供給給面面商商圈圈各各業(yè)態(tài)態(tài)營營業(yè)業(yè)額額的的比比例例,與與需需求求面面的的消消費(fèi)費(fèi)者者最最常常去去的的業(yè)態(tài)態(tài)的的消消費(fèi)費(fèi)比比例例,再再加加上上消消費(fèi)費(fèi)者者最最希望望增增加加業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的消消費(fèi)費(fèi)金金額額的的比比例例,三三項(xiàng)項(xiàng)比比例例平平均均之之后后,,得得出出商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目業(yè)態(tài)發(fā)展展規(guī)劃比比例及面面積分配配比例。3、如何進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)態(tài)定位最最終確定定:初步業(yè)態(tài)態(tài)定位主力店招招商反饋饋調(diào)整業(yè)態(tài)態(tài)組合確定設(shè)計(jì)計(jì)方案、、政府報(bào)報(bào)批如何進(jìn)行行商業(yè)定定位四如何進(jìn)行行商業(yè)體體量定位位如何進(jìn)行行商業(yè)市市場定位位如何進(jìn)行行商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定位位如何進(jìn)行行商業(yè)價(jià)價(jià)格定位位價(jià)格定位位的重要要性地段與價(jià)格是影響商商業(yè)物業(yè)業(yè)銷售成成交的兩兩大因素素,而其其中地段是一一個(gè)固定定不變的因素,,可塑性性程度不不高,價(jià)格則是是一個(gè)可可變因素素,在市場場競爭中中可根據(jù)據(jù)對手的的情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整,在地地段因素素基本一一定的情情況下,,價(jià)格因因素對商商鋪成交交將起決決定作用用。在很多發(fā)發(fā)展商看看來,建設(shè)一個(gè)個(gè)好的商商場并不不難,判斷““商鋪賣多多少錢市市場才能能接受””也并不不難,難的是是怎樣才能能在最短短的時(shí)間間內(nèi)完成成項(xiàng)目的的銷售,迅速回回籠開發(fā)發(fā)資金,,降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),爭取取更大的的利潤,,這就取取決于價(jià)格策略略。有競爭爭優(yōu)勢的的價(jià)格,,有符合合市場需需要的間間隔、配配套、商商業(yè)氛圍圍,促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目銷銷售自然然水到渠渠成。4、如何進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)價(jià)格定定位市場比較較法成本定價(jià)價(jià)法銷售價(jià)格格=開發(fā)成本本+發(fā)展商目目標(biāo)利潤潤租金反推推法可以看出出,銷售售價(jià)格的的的確定定,在很很大程度度上受發(fā)發(fā)展商的的綜合開開發(fā)實(shí)力力(如開開發(fā)能力力、開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、、開發(fā)水水平等))制約。。從理論論上看,,這個(gè)定定價(jià)方法法能夠達(dá)達(dá)到發(fā)展展商收回回投資、、賺取利利潤的開開發(fā)目的的,但站站在投資資者的角角度來說說,這個(gè)個(gè)定價(jià)只只能作為為參考價(jià)價(jià)格,銷銷售價(jià)格格的確定定必須符符合商業(yè)業(yè)物業(yè)
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