房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的完善

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的完善

近年以來，隨著我國城市人口的日趨增多，城市化進程的不斷提高，城市住房需求開始呈現(xiàn)迅猛增長的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也隨之增多，一批大型、超大型的房地產(chǎn)集團應運而生。企業(yè)的開展帶來了劇烈的市場競爭，要想在競爭中取得勝利就必須提高企業(yè)的市場競爭力，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)建立、健全企業(yè)治理結(jié)構，完善內(nèi)部控制制度，促進資源的有效運用。作為內(nèi)部控制的重要組成局部，內(nèi)部審計通過對企業(yè)的風險管理、內(nèi)部控制以及治理過程進行監(jiān)督與評價，控制企業(yè)的經(jīng)營風險，提高企業(yè)的運作效率及管理水平。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)均建立了自身的內(nèi)部審計機制，在實際運作過程中，既取得了不小的成果，也出現(xiàn)了諸多問題，需要加以完善。

一、當前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的主要問題

1、內(nèi)部審計的地位不明確，審計工作未得到應有的重視

內(nèi)部審計工作的成功與否很大程度上取決于內(nèi)審部門的獨立性與權威性。高層領導越重視內(nèi)審工作，內(nèi)審人員的獨立性就越強，而權力也會越大。但許多企業(yè)領導對內(nèi)部審計的職能與效勞不足理解，認為內(nèi)審審計就是財務審計，因此很多企業(yè)設置內(nèi)審部門時直接從財務部門抽選人員，甚至由局部財務人員兼任審計工作，對內(nèi)審部門的重視與支持力度不夠。企業(yè)內(nèi)部的其他部門對內(nèi)審工作的認識也存在偏差，認為內(nèi)審部門就是“挑毛病〞、“找麻煩〞的，對內(nèi)審部門的工作普遍存在排斥、抵觸的心理，不愿予以配合。以上種種情況使內(nèi)審人員在工作中受到利益關系、人際關系的影響，在工作中謹小慎微、積極性不高，難以獨立、客觀、公道的展動工作；內(nèi)審部門層次較低，受多個領導指揮，勢單力薄，難以發(fā)揮作用，以致于漸漸淪為可有可無的角色。

2、內(nèi)部審計的職能范圍狹窄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的大局部內(nèi)部審計的偏向于事中、事后的審計，審計價值不高。主要目標集中于查錯防弊，維護企業(yè)資產(chǎn)的平安，工作內(nèi)容還是局限于財務審計即對企業(yè)的財務資料的真實性、完整性進行檢查與分析?，F(xiàn)代內(nèi)部審計對企業(yè)經(jīng)營活動、管理活動、內(nèi)部控制等行為進行監(jiān)督、評價，進而為改善經(jīng)營效率、完善風險管理、提高企業(yè)價值、提供效勞的職能未能得到很好的體現(xiàn)。

3、內(nèi)部審計的技術伎倆落后

由于審計工作大局部集中于財務審計，常用的審計辦法往往局限于對報表、賬簿及憑證等財務資料的核查，分析各項財務數(shù)據(jù)是否正常，對實物資產(chǎn)進行盤點等方面。對內(nèi)部控制、經(jīng)濟責任、管理效率的審計涉入不深；對于計算機、網(wǎng)絡等信息技術的運用目前也僅限于文檔處理、電子表格的運用方面，沒有很好地運用計算機輔助進行管理審計。技術伎倆的落后，使內(nèi)部審計審計人員在面對工作量和強度日趨增長的內(nèi)審工作時難以適應實時審計的需要，提高工作效率。

4、內(nèi)部審計人員的構成不合理

大局部內(nèi)審人員來自于財會部門，知識結(jié)構比擬單一，不足其他專業(yè)人才，尤其是項目技術方面的人才，不能適應內(nèi)部審計的需要，很多審計工程都需要從其他部門臨時借調(diào)審計人員，造成了內(nèi)審人員不足內(nèi)審經(jīng)驗和技巧，對房地產(chǎn)業(yè)務不熟悉，難以適應管理審計、績效審計的要求，綜合分析能力缺乏，一些實質(zhì)性、深層次的問題無法察覺，使內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用難以體現(xiàn)。

二、內(nèi)部審計在房地產(chǎn)企業(yè)中應有的職能與作用

1、經(jīng)濟監(jiān)督職能

這是內(nèi)部審計最根本的職能作用，是依據(jù)財經(jīng)法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部制度對企業(yè)的財務收支、經(jīng)營管理等經(jīng)濟活動進行評價和審查。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，其開發(fā)工程具有位置分散、一次性、獨立性、高投入、建設周期長等特點。地理位置分散、一次性及獨立性使每個開發(fā)工程各具特點，管理復雜多變，增加了舞弊行為的可能性。工程各級人員流動性大，使一些人員不足對企業(yè)的向心力，增加了舞弊行為的主觀動因。高投入與建設周期長又使得舞弊行為有很強的隱蔽性。企業(yè)管理層通過內(nèi)審部門對企業(yè)的資金運作、財務收支進行監(jiān)督；對重點工程、重點經(jīng)濟活動進行監(jiān)督；對內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況進行監(jiān)督；對企業(yè)運行過程的合法性、有效性進行監(jiān)督，促使企業(yè)內(nèi)部各部門梗塞漏洞，標準經(jīng)營，提高效益，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

2、風險管理職能

房地產(chǎn)行業(yè)波及面廣、資金投入量大、投資周期長、風險大，風險管理已成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的一大核心概念，而內(nèi)部審計就是企業(yè)風險管理不可或缺的局部?；趦?nèi)部審計的獨立性原那么，內(nèi)部審計人員不能直接參與企業(yè)的風險管理，而是以風險為考慮核心，通過對企業(yè)風險管理過程的充沛調(diào)查與了解，采用系統(tǒng)化、標準化的辦法，審查和評價企業(yè)的風險管理機制，風險辨認、風險評估以及風險應對過程的適當性、有效性，提出改良倡議，從而實現(xiàn)改善企業(yè)風險管理的目的。

3、經(jīng)濟評價職能

內(nèi)部審計的評價職能主要包括內(nèi)部控制制度的評價、經(jīng)濟效益的評價、經(jīng)濟責任的評價。

內(nèi)部控制制度的評價是通過檢查企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的各項控制制度是否健全，各項管理制度在實際工作中的執(zhí)行情況和適用情況，管理制度中的關鍵控制點是否取得了應有的管理和制約效果，從而對企業(yè)內(nèi)部控制制度的健全性和有效性進行評價。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出有針對性、有建設性的意見和倡議，協(xié)助高層管理人員不斷改善經(jīng)營管理活動，幫忙企業(yè)提高競爭實力。

經(jīng)濟效益的評價是對影響企業(yè)經(jīng)濟效益的諸多因素進行評價，包括：企業(yè)人、財、物等資源配置的有效性；企業(yè)目標和方案的完成情況；管理人員的工作績效；企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營成果；影響企業(yè)效益的國家政策、外部經(jīng)濟環(huán)境等。對企業(yè)經(jīng)濟效益的評價有助于管理層判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況的好壞，衡量企業(yè)的經(jīng)濟活動是否可行，進而提高經(jīng)營活動的質(zhì)量。經(jīng)濟責任的評價是內(nèi)部審計部門從定性與定量兩個方面對企業(yè)領導和關鍵崗位人員任職期間所在部門、單位的資產(chǎn)、負債、權益和損益的真實性、合法性和效益性，以及有關經(jīng)濟活動應當負有的責任進行綜合分析和評價，為內(nèi)部考核和企業(yè)使用干部提供依據(jù)。經(jīng)濟責任評價一方面為管理層任免和評價干部提供了依據(jù)，另一方面也有利于揭露舞弊行為，健全監(jiān)督制約機制，促使領導干部增強紀律觀念，標準個人行為。

4、效勞職能

內(nèi)審人員在日常工作中能夠深入了解企業(yè)各部門的內(nèi)部控制程序和生產(chǎn)經(jīng)營活動，同時內(nèi)部審計的工作性質(zhì)也要求內(nèi)審人員具有法律、稅務、項目、財務、投資等方面的專業(yè)知識，這就使得內(nèi)審部門可以向管理層提供企業(yè)運行過程中的合法性、舞弊行為以及內(nèi)部控制制度是否有效的信息，并提出改良倡議，為領導決策提供咨詢、效勞，成為高層領導的顧問和助手，協(xié)助管理層對外披露企業(yè)內(nèi)部控制信息，對內(nèi)評估各項經(jīng)營活動和內(nèi)部控制，提高企業(yè)管理水平。另外，內(nèi)部審計接觸面廣、綜合性強，在發(fā)揮企業(yè)高低之間信息溝通和道德文化建設的過程中能發(fā)揮巨大作用。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的倡議

1、提高領導層對內(nèi)部審計工作重要性的認識

領導層對內(nèi)部審計工作的重視與支持是內(nèi)部審計部門順利進行的前提條件，領導層應該對內(nèi)部審計的作用與重要性加深認識，確立內(nèi)部審計在企業(yè)管理當中的地位，視內(nèi)部審計部門為完善管理活動的顧問與助手，而不是一件可有可無的工具，在政策上、資金上支持內(nèi)部審計工作的發(fā)展。在具體工作上，內(nèi)審部門負責人的任免應由最高管理層負責；應當允許內(nèi)審部門負責人參與企業(yè)經(jīng)營決策、內(nèi)部控制、財務報告等各類管理層舉行的會議；內(nèi)審部門在日常工作中應與管理層保持有效的溝通；對于內(nèi)審部門上報的審計方案及時研究批準；內(nèi)審部門提供的審計報告、發(fā)現(xiàn)的問題、提出的倡議應及時研究討論并作出處理決定；堅定制止對內(nèi)審人員的打擊報復行為；內(nèi)審部門在工作中遇到的困難與干擾應協(xié)調(diào)解決；向其他部門和廣闊員工宣傳內(nèi)部審計工作的重要意義，要求各部門、各單位配合內(nèi)部審計的工作，發(fā)明內(nèi)部審計的良好環(huán)境等等。

2、健全內(nèi)部審計機構，提高內(nèi)部審計的地位，保證內(nèi)部審計的獨立性

獨立性是內(nèi)審部門的特點，也是支持內(nèi)部審計人員客觀公道地從事內(nèi)審工作，保證內(nèi)部審計工作質(zhì)量的先決條件，內(nèi)部審計工部門只有具備應有的獨立性，才能不受各種利益沖突的影響，作出公道的、不偏不倚的鑒定和評價。內(nèi)審部門的獨立性在很大程度上受到內(nèi)部審計機構設置層次的影響。在現(xiàn)實中，內(nèi)部審計部門在企業(yè)中的位置有多種，有的直接設置在財務部門中受財務負責人領導、管理；有的作為獨自部門受總經(jīng)理管理；有的受監(jiān)事會領導，還有的直接受董事會或其下屬的審計委員會領導，總的來說，領導層次越高，內(nèi)審部門的獨立性越強，內(nèi)審部門應當隸屬于企業(yè)的最高管理層，接受其領導和監(jiān)督，以確保內(nèi)部審計工作的獨立性。結(jié)合國際慣例與我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，董事會下設審計委員會，其成員由董事長、非執(zhí)行董事和外聘的非公司董事等組成，來管理內(nèi)審部門是一種比擬理想的模式。在這種模式下，審計委員會作為企業(yè)的最高管理層，對內(nèi)部審計部門的地位、權責范圍進行規(guī)定，領導和監(jiān)督內(nèi)審部門的工作，即可防止旁支干擾以保證內(nèi)審部門的獨立性，又方便內(nèi)審部門將審計結(jié)果直接向企業(yè)管理層報告，提高工作效率。

3、擴大內(nèi)部審計工作范圍

針對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計內(nèi)容單一的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計應從財務、經(jīng)營活動領域擴大到管理領域，由事中、事后審計擴大到企業(yè)經(jīng)營管理的事前、事中及事后全過程審計，更關注企業(yè)的內(nèi)部控制、風險管理以及管理效益，幫忙企業(yè)有效運用經(jīng)濟資源，確定正確的開展戰(zhàn)略，預測和控制企業(yè)風險，以提高企業(yè)管理水平、實現(xiàn)開展目標。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審部門可以在下列幾個方面發(fā)展內(nèi)審工作。

〔1〕對內(nèi)部控制制度的有效性進行評審，將“監(jiān)督〞與“效勞〞的功能結(jié)合起來。隨著房地產(chǎn)業(yè)務的開展、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的日益擴大，越來越多的企業(yè)認識到了內(nèi)部控制在企業(yè)經(jīng)營管理中的重要地位。內(nèi)部審計是企業(yè)內(nèi)部控制的重要組成局部，其職能是對內(nèi)部控制的其他局部進行檢查與監(jiān)督，評價企業(yè)內(nèi)部控制體系的運轉(zhuǎn)是否有效。內(nèi)部審計工作應貫通于企業(yè)方案、組織、指揮、協(xié)調(diào)等的全部管理過程中去，對審計過程中發(fā)現(xiàn)的問題與缺乏之處予以披露并提出改良倡議，以幫忙管理層健全、改善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

〔2〕內(nèi)部審計應關注企業(yè)的風險管理。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)營環(huán)境的日益復雜使“風險〞成為企業(yè)管理的一大核心概念，為了減少、躲避和管理風險，把未預料到事務的不良影響控制到最低程度，企業(yè)采用了一系列的風險管理程序。內(nèi)部審計應該通過檢查企業(yè)的風險管理過程，評價其充沛性和有效性，并再此根底上提出可操作的改良倡議以供管理層決策、使用。

〔3〕內(nèi)部審計應重視經(jīng)濟效益的審計。防弊、興利與增值共存是現(xiàn)代內(nèi)部審計的根本理念，以提高企業(yè)經(jīng)濟效益為目標的經(jīng)濟效益審計，是內(nèi)部審計開展的必然產(chǎn)物。內(nèi)審人員需要深入到房地產(chǎn)企業(yè)的基層工程中去，詳細調(diào)查，充沛收集審計數(shù)據(jù)，以熟悉企業(yè)生產(chǎn)運營的情況，在此根底上運用財務審計、項目審計、經(jīng)濟分析與預測等辦法，結(jié)合項目、投資、財務、管理等專業(yè)人員的意見，對企業(yè)的經(jīng)營狀況作出客觀評價，從中找到制約企業(yè)提高經(jīng)濟效益的因素，協(xié)助管理層改善管理缺陷，增加經(jīng)營效益與企業(yè)價值。

4、引入先進審計伎倆和辦法

現(xiàn)代社會信息技術高速開展，網(wǎng)絡和計算機技術迅速推廣到企業(yè)組織管理的領域，很多企業(yè)引入了辦公自動化系統(tǒng)，企業(yè)的經(jīng)營活動與內(nèi)部控制日趨自動化、電子化，這就要求內(nèi)部審計的范圍擴展到企業(yè)信息系統(tǒng)的設計與運行情況。同時，內(nèi)部審計的技術正在向大量借助計算機硬件和審計軟件的計算機輔助審計、實時在線審計等方向轉(zhuǎn)變，以適應數(shù)據(jù)龐大、性質(zhì)復雜的審計活動。信息技術的開展對審計對象和審計辦法都造成了影響，內(nèi)部審計部門應信息化時代的潮流，積極采用先進的計算機信息技術，由傳統(tǒng)的手工業(yè)務處理方式向電子數(shù)據(jù)處理方向轉(zhuǎn)變。

5、提高審計人員素質(zhì)，加強審計隊伍建設

內(nèi)部審計的質(zhì)量很大程度上取決于內(nèi)審人員的素質(zhì)，內(nèi)審人員一方面需要具備根本的職業(yè)道德素質(zhì)，另一方面需要具備良好的業(yè)務素質(zhì)。

內(nèi)審工作牽涉到企業(yè)內(nèi)部方方面面的利益，審計過程中會遇到各種阻力和干擾，也會受到各種利益誘惑。為了維護內(nèi)部審計工作的公道性，內(nèi)審人員應當廉潔奉公，實事求是，客觀公道的從事本職工作，這是內(nèi)審人員需要具備的根本職業(yè)操守。