美侖美奐項目策劃書

文檔編制序號：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]文檔編制序號：[KK8UY-LL9IO69-TTO6M3-MTOL89-FTT688]美侖美奐項目策劃書美侖美奐項目策劃書目錄第一章：開發(fā)公司組織機(jī)構(gòu)第二章：項目概述第三章：區(qū)域市場分析第四章：項目外部環(huán)境分析第五章：項目總體發(fā)展策略及營銷推廣相關(guān)定位策略第六章：經(jīng)濟(jì)分析第七章：風(fēng)險控制第八章：項目策略可行前言本策劃書主要就靜一地產(chǎn)公司位于重慶市南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行了可行性分析，從項目的基礎(chǔ)狀況到市場現(xiàn)狀進(jìn)行了客觀闡述，對項目的發(fā)展方向和未來的營銷情況及項目的定位等提出了相關(guān)策略；同時也對項目的投資估算、資金籌措以及項目經(jīng)濟(jì)效益評估等方面進(jìn)行了分析，以求全面地、真實地、可行地反映本項目的未來開發(fā)走勢，力求最大程度認(rèn)識項目風(fēng)險，展望開發(fā)前景，不錯過一個通過市場贏取利益的投資機(jī)會以及對其作好各方面的準(zhǔn)備。第一章：開發(fā)公司組織機(jī)構(gòu)一、靜一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介靜一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系重慶市裕達(dá)科技企業(yè)集團(tuán)下屬的全資房地產(chǎn)企業(yè)。裕達(dá)科技是一家集工業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、物業(yè)流通、國際貿(mào)易的綜合性集團(tuán)企業(yè)，其業(yè)務(wù)遍布東南亞各國。靜一公司成立于2000年,主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)。公司注冊資本800萬，屬三級開發(fā)資質(zhì)（目前擬申報二級開發(fā)資質(zhì)）。截止2004年末，公司資產(chǎn)總額為17928萬元。其中：所有者權(quán)益資本14231萬元，資產(chǎn)負(fù)債率％。2002年－2004年共實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入萬元，實現(xiàn)利稅總額萬元，實現(xiàn)純利潤萬元。公司自成立以來首先與重慶天奇物業(yè)公司共同投資21000萬元成功開發(fā)了位于江北塔坪的“天奇·怡暢苑”小區(qū)，該項目建筑面積達(dá)112000平方米；后又于2003年與重慶洋世達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)位于南坪瑪瑙溪的“陽光華庭”第四期工程項目，以上項目已竣工交付使用。公司目前儲地擬開發(fā)項目有：一、位于南坪經(jīng)開區(qū)的美侖美奐，該項目占地80畝，總建筑規(guī)模22萬平方米，目前正在開展立項、規(guī)劃報建相關(guān)準(zhǔn)備工作；二、南岸茶園開發(fā)區(qū)內(nèi)項目，占地200畝，目前正在開展規(guī)劃設(shè)計工作；三、南岸濱江路項目，占地25畝，與重慶洋世達(dá)集團(tuán)聯(lián)建。靜一地產(chǎn)現(xiàn)有職員62人，其中擁有大學(xué)本科學(xué)歷的占50%以上，具有中、高級職稱以上占60%，專業(yè)配套全面，是一個具有較高協(xié)作能力的團(tuán)隊。其法人代表為張靜。公司秉承“團(tuán)結(jié)、務(wù)實、拼搏、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，“以信為社會創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；以誠為客戶提供優(yōu)良服務(wù)”的企業(yè)宗旨和經(jīng)營理念，在房地產(chǎn)開發(fā)上積極探索，大膽超前創(chuàng)新，為社會提供各具特色的高性價比產(chǎn)品。二、項目主要管理人員1、董事長兼總經(jīng)理：2、副總經(jīng)理：3、財務(wù)總監(jiān)：4、項目營銷總監(jiān)：

5、項目工程部經(jīng)理：6、項目管理機(jī)制房地產(chǎn)項目是一個復(fù)雜的綜合經(jīng)營體系，它牽涉的方面很廣：證照手續(xù)、工程建設(shè)、營銷策劃、物業(yè)管理、財務(wù)保險等；它的生產(chǎn)周期長，至少2-3年，其中發(fā)生的突然事件不少。所以，靜一地產(chǎn)從一開始就從機(jī)制的建立上考慮滿足美侖美奐項目的開發(fā)經(jīng)營。第二章：項目概述一、項目簡述“美侖美奐”項目位于重慶市南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)青龍路、白鶴路交匯處。占地面積80畝，用地面積約49331平方米，項目總建筑面積約25萬平方米。地塊呈不規(guī)則四邊形，北高南低，高差約為11米左右。南、北方向均為現(xiàn)狀道路，西面為規(guī)劃道路。項目右鄰麥德龍超市、西南方向臨長江，周邊有南坪中學(xué)、人民小學(xué)、中國電信等配套設(shè)施，有多條公交線路通往該區(qū)域。目前項目周邊已建樓盤有春風(fēng)綠苑、競地·溯源居、翠堤春曉、駿逸天下、陽光美地、美堤雅城等眾多著名小區(qū)，整個區(qū)域正在逐步形成一個大型高檔濱江居住社區(qū)。開發(fā)商擬把本項目打造成一個具有現(xiàn)代居住水平的人文、生態(tài)、高尚住宅綜合社區(qū)。二、項目臨界狀況北面：臨經(jīng)開區(qū)多家企業(yè)，如：力之星摩托、天派服飾、迪馬汽車南面：臨美堤雅城西面：臨隆鑫地塊東面：臨成盛建設(shè)集團(tuán)辦公大樓三、項目總體建設(shè)規(guī)模定位項目總建筑面積25萬平方米，共10幢高層(32層與22層)中小型戶型住宅和15000平方米的(一、二層)的商業(yè)用房，分二期建設(shè)，總體布局追求高雅、簡潔、大方、錯落有序、大視野、大景觀。四、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目用地規(guī)模80畝項目建設(shè)規(guī)模25萬平方米其中：居住建筑面積205122平方米沿街商業(yè)用房面積12150平方米配套公建建筑面積3000平方米幼兒園建筑面積1500平方米地下室建筑面積28228平方米容積率建筑密度20%綠地率35%綠化面積17300平方米車位數(shù)750個（其中地面車位75輛）總居住戶數(shù)1776戶其中：四室二廳174戶（占%）三室二廳1048戶（占59%）二室二廳322戶（占%）一室一廳232戶（占%）第三章、項目區(qū)域市場分析1、內(nèi)部環(huán)境※項目地處重慶經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和規(guī)劃中的“南濱新城”，整個區(qū)域規(guī)劃、擬建完善?！椖康貕K高差不大，便于開發(fā)成本的合理控制?！椖烤o臨主干道，交通便捷。※項目具有較好的自然景觀資源，特別是江景景觀?！苓叾酁楦邫n精品樓盤，使區(qū)域逐步形成高檔居住區(qū)形象深入人心。2、區(qū)域外部環(huán)境※地處規(guī)劃中的“南濱新城”，根據(jù)南岸區(qū)政府的規(guī)劃，將在未來5年內(nèi)投入500億建成“南濱新城”，“南濱新城”總占地面積平方公里，江岸線全長15公里，可容納170萬人口。本項目正處在這一新城內(nèi)，未來發(fā)展?jié)摿薮??！鶕?jù)南岸區(qū)政府的規(guī)劃，整個南岸區(qū)舊城改造的步伐將加大，珊瑚村區(qū)域、羅家壩區(qū)域、彈子石區(qū)域的舊城拆遷改造將產(chǎn)生大量住宅需求，本區(qū)域未來的居住氛圍被普遍看好?！谏鐓^(qū)配套及公共交通上稍顯不足，應(yīng)在未來的產(chǎn)品定位中填補(bǔ)這一市場空白?！椖恐苓厴潜P眾多，且多為高品質(zhì)大盤，與本項目具有同質(zhì)化，未來競爭激烈。三、周邊競爭項目情況第四章：外部環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、重慶市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、GDP與GDP增長動因分析※重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，GDP增長高于國家平均增幅2003年，重慶市完成生產(chǎn)總值億元，按可比價格計算，比上年增加%，比上年高%，創(chuàng)直轄以來的最高水平。※GDP增長動因之供應(yīng)：第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)迅猛發(fā)展，重工業(yè)起決定性作用從供給角度來看：第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)增長，實現(xiàn)增加值億元，比上年增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長幅度達(dá)到%，大于其他兩種產(chǎn)業(yè)。工業(yè)重型化特征日趨明顯，輕重工業(yè)比重由上年的：演變?yōu)椋海坏谌a(chǎn)業(yè)全年增加值億元，增幅%。圖：2003年GDP增長動因之供應(yīng)產(chǎn)業(yè)GDP值（億元）拉動經(jīng)濟(jì)指數(shù)第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%圖：2002—2003年第二產(chǎn)業(yè)輕重工業(yè)發(fā)展比較年度輕工業(yè)重工業(yè)2002%%2003%%※GDP增長動因之需求：固定資產(chǎn)投資成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)從需求角度來看：消費品市場零售總額快速增長，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額億元，固定資產(chǎn)投資快速增長，投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，實現(xiàn)固定資產(chǎn)投資億元，增幅達(dá)%；外貿(mào)出口有較大起色，年內(nèi)各月出口額增幅在50%以上，遠(yuǎn)高于全國平均水平，實現(xiàn)進(jìn)出口總額億元。圖：2003年GDP增長動因之需求類別GDP值（億元）相對上年增幅消費品零售總額%固定資產(chǎn)投資%外貿(mào)出口%※GDP增長動因之資本結(jié)構(gòu)：市場導(dǎo)向作用增強(qiáng)，民間投資日趨活躍，已逐漸成為各項投資中的核心力量從資本結(jié)構(gòu)來看：市場導(dǎo)向作用增強(qiáng)，民間投資日趨活躍，投資結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，民間投資總額已突破50%成為各項投資中的核心力量。圖：2002—2003年GDP增長動因之資本結(jié)構(gòu)年度國有投資民間投資港澳臺和外商投資2002%%%2003%%%、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局※城市發(fā)展處于初級階段，第二產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展是目前主要標(biāo)志自1996年開始，重慶加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，取得了顯著效果，三產(chǎn)比重由當(dāng)年的%、%、34%調(diào)整為2003年的、、%，均屬于“二、三、一”型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。圖：重慶城市三產(chǎn)組成比重年度第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)1996%%34%2003%%%2003年第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%，拉動經(jīng)濟(jì)增長%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，增長%，拉動經(jīng)濟(jì)增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為億元，增長%，拉動經(jīng)濟(jì)增長個百分點。2004年一季度，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值億元，分別拉動全市經(jīng)濟(jì)增長、、個百分點。第二、第三產(chǎn)業(yè)依然是全市經(jīng)濟(jì)增長的主要力量?！际邪l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚發(fā)展迅速，中心城區(qū)發(fā)展尚未飽和從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（包含：渝中、南岸、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、渝北、北碚、巴南）實現(xiàn)增加值億元，渝西經(jīng)濟(jì)走廊（包括：萬盛、雙橋、綦江、潼南、銅梁、大足、榮昌、壁山、江津、合川、永川、南川）實現(xiàn)增加值億元，三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)（包括：萬州、涪陵、黔江、長壽、梁平、城口、豐都、墊江、武隆、忠縣、開縣、云陽、奉節(jié)、巫山、巫溪、石柱、秀山、酉陽、彭水）實現(xiàn)增加值億元。三大經(jīng)濟(jì)區(qū)分別拉動全市經(jīng)濟(jì)增長、和個百分點。都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)%，支撐作用十分明顯。據(jù)統(tǒng)計2003年投資資金投放的地域重心仍然是都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)，且資金投放傾向呈現(xiàn)有進(jìn)一步擴(kuò)張趨勢。全年該區(qū)域累計到位資金億元，同比增長%，在各區(qū)域中增速最快，占全市到位總量的%，比重比2002年上升個百分點。、投資數(shù)量及結(jié)構(gòu)※市場導(dǎo)向因素日漸加強(qiáng)，非政府投資已占據(jù)投資資金的主導(dǎo)地位2003年重慶累計到位投資資金億元，同比增長%，資金到位率為%，加上2002年節(jié)余的億元建設(shè)資金，2003年全年累計用于投資建設(shè)資金總量為億元，投資資金保障程度較高。隨著國家擴(kuò)張性財政政策支持力度的逐步減弱，2003年預(yù)算內(nèi)資金在資金來源中的比重出現(xiàn)大幅度下降，全年累計到位預(yù)算內(nèi)資金億元，比2002年減少億元，同比下降%，占資金來源總量比重由2002年的%下降為2003年%，下降個百分點。圖：2003年各方面資金到位變化類別GDP值（億元）相對上年增幅預(yù)算內(nèi)資金－%國內(nèi)貸款%自籌資金%其他資金%利用外資%債券※投資資金流向較廣，但房地產(chǎn)投資是整體投資體系中的核心2003年重慶投資資金的主要流向是房地產(chǎn)、工業(yè)、交通運輸業(yè)行業(yè)和城市基礎(chǔ)建設(shè)。全年四個行業(yè)分別到為資金億元、億元、億元和億元，分別占資金到位總量的%、%、%和%，累計到位資金億元，占全社會資金到位總量的%。2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析※2003年南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待調(diào)整2003年，南岸區(qū)完成生產(chǎn)總值億元，列都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈第五位，低于九龍坡區(qū)億元、渝中區(qū)億元、沙坪壩區(qū)億元和江北區(qū)億元。較上年增長%，為直轄后最快一年；并且都市城鎮(zhèn)化率已達(dá)到100%。圖：南岸區(qū)歷年GDP增長年度GDP值（億元）增長幅度19971998%1999%2000%2001%2002%2003%圖：三產(chǎn)比重分布第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)%%%2003年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比重為：：，第一產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比增長%；第二產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)業(yè)增加值億元，同比增長%。圖：南岸區(qū)三產(chǎn)GDP增長分布年度第一產(chǎn)業(yè)GDP值（億元）第二產(chǎn)業(yè)GDP值（億元）第三產(chǎn)業(yè)GDP值（億元）1997199819992000200120022003※民間投資成為市場主力，主要集中投資房地產(chǎn)開發(fā)各類型投資中基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)是增長的主力，在全部投資額中，基本建設(shè)完成億元，同比增長%；更新改造完成投資額億元，同比下降%；房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同比增長%；其他投資完成億元，同比下降%。民間投資增速高于國有投資，全部投資額中民間投資與國有投資的比例為：，民間投資的增長速度高于國有投資個百分點。圖：投資比例分布民間投資政府投資34%66%、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析※2004年南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)步增長，但區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)行調(diào)整根據(jù)1997年后歷年南岸區(qū)GDP增幅測算，2004年南岸區(qū)全年GDP將接近乃至突破90個億。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，第一產(chǎn)業(yè)在目前的基礎(chǔ)上將小幅度持續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中所占的主導(dǎo)地位由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慣性作用將持續(xù)保持一段時間，但為第二產(chǎn)業(yè)提供各項相關(guān)配套的第三產(chǎn)業(yè)所占市場容量將穩(wěn)步增加?！?jīng)濟(jì)發(fā)展，二產(chǎn)推動三產(chǎn)，以“點”連“線”帶動區(qū)域整體發(fā)展根據(jù)目前南岸區(qū)發(fā)展形式預(yù)測，目前南岸區(qū)二產(chǎn)GDP比重已經(jīng)超過50%，未來南岸區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將是南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動力。而南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將圍繞以南坪中心商業(yè)圈為點，南濱路特色商業(yè)帶為線，以“點”連“線”全面帶動南岸區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?！?jīng)開區(qū)發(fā)展快速，入住企業(yè)規(guī)模較大，現(xiàn)代化工業(yè)成為園區(qū)龍頭行業(yè)截止2003年底，南岸經(jīng)開區(qū)共興辦各類企業(yè)2895戶，其中引進(jìn)22個國家和地區(qū)興辦的三資企業(yè)358家，投資總額億美圓，投資規(guī)模平均達(dá)到500萬美圓，投資1000萬美圓以上的大項目35個。全區(qū)總收入、國內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值已分別由1993年的億元、億元、和億元，增長到2003年的億元、億元和億元，年均分別增長%以上，稅收由1995年的億元增長到2003年的億元，年均遞增40%以上，8年累計實現(xiàn)稅收53億多元。區(qū)內(nèi)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、汽車摩托車、精細(xì)化工及新材料、綠色食品、服裝等六大產(chǎn)業(yè)群，在引進(jìn)的358家三資企業(yè)中，工業(yè)生產(chǎn)性項目就占70%。代表企業(yè)如美國福特、偉世通、瑞典愛立信、英國BP、德國麥德龍、日本本田、鈴木、電裝、關(guān)西、大金及臺灣臺塑、頂新等。二、宏觀社會環(huán)境分析1、重慶市宏觀社會發(fā)展?fàn)顩r、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及發(fā)展※2003年政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面投入力度較大，整體投資保持快速增長狀態(tài)。其中，交通運輸、城市基礎(chǔ)設(shè)施、電力建設(shè)作為整體基建的主力投資部分2003年，重慶累計完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資493億元，同比增長%，占全社會投資總量的%。累計投入億元資金用于交通運輸投資，占全市基礎(chǔ)設(shè)施投資總量的%。累計完成城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資億元，同比增長%，占全市投資總量的%；累計完成電力投資億元，同比增長%，占全社會投資總量的%，占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資總量的%。圖：基礎(chǔ)設(shè)施投資比例基礎(chǔ)設(shè)施投資其他投資61%39%圖：基礎(chǔ)設(shè)施投資交通運輸（億元）城市基礎(chǔ)建設(shè)（億元）電力（億元）其他（億元）1．2、人口總量及結(jié)構(gòu)※重慶市城鎮(zhèn)青壯年人口所占比例極大，未來有購房需求人群可觀據(jù)2003年人口統(tǒng)計基本情況顯示，重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈年末常住總?cè)丝跒槿f人，占全市總常住人口比率的22%。據(jù)第五次人口普查重慶城鎮(zhèn)青壯年人口比率%的比率進(jìn)行推算，重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈年末青壯年人口為萬人。每十萬人中擁有受高中以上教育程度人口共11419人，較之第四次人口普查增長%。1．3、人均收入、消費指量結(jié)構(gòu)及增長速率※重慶經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)走強(qiáng)，受各項利好消息影響，職工平均工資增幅較大2002年重慶職工平均工資為12440元，增幅為%，平均工資水平低于全國平均水平，而工資增幅卻高于平均水平，在西部12個省、自治區(qū)、直轄市中，重慶市排在第七位。其中，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈職工平均工資為14432元，高于重慶市職工平均工資16個百分點，人均GDP為1729美圓。2004年一季度，全市職工平均工資達(dá)3217元，比去年同期增長%。主要因為，一是重慶市經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)走強(qiáng)；二是企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅度增長，一、二月重慶市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)利潤總額億元；三是機(jī)關(guān)、事業(yè)單位政策性增資“翹尾”因素，影響職工平均工資增長?！忻竦年P(guān)注熱點主要集中在交通和通訊、居住和衣著三個方面，由此可以推斷出目前重慶市民對交通環(huán)境、居住環(huán)境與外在審美特別關(guān)注2003年，重慶市民消費支出中，交通和通訊、居住、衣著三個方面開銷支出增幅最大，人均支出增長元、元、元，三項合計增加元。圖：2003年重慶市平均年消費支出分布類別金額（元）相對上年增幅食品%衣著%家庭設(shè)備用品及服務(wù)%醫(yī)療保健%交通及通訊%娛樂教育文化服務(wù)%居住%雜件商品和服務(wù)%1．4、人均居住條件及發(fā)展※重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，舊城改造推動行業(yè)發(fā)展據(jù)中國建設(shè)部統(tǒng)計，2003年重慶市人均居住面積25.72平方米，高于西部地區(qū)23.05平方米的平均水平，位列西部第二、全國第五。2004年起的未來五年內(nèi)，重慶主城區(qū)（包含渝中、南岸、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口區(qū)）舊城改造面積將達(dá)到400萬平方米，平均每年新增1000萬平方米住宅面積，主城區(qū)人均居住面積將增加10平方米，將由目前的14平方米增加至24平方米，達(dá)到小康水平。1．5、社會發(fā)展趨勢分析※搬遷組團(tuán)內(nèi)污染企業(yè)，改善主城區(qū)環(huán)境質(zhì)量由于歷史原因和特有的地形地貌，重慶市主城區(qū)布局屬于典型的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，工業(yè)企業(yè)大多數(shù)分布于組團(tuán)的外圍。隨著城市化的發(fā)展，組團(tuán)間已相互連接，原處于組團(tuán)外圍的工業(yè)企業(yè)現(xiàn)已大部分處于城市的中心。隨著我市城市化進(jìn)程的加快，主城區(qū)濱江路沿線已成為城市開發(fā)的熱點。地處主城區(qū)濱江路沿線的環(huán)境污染安全隱患企業(yè)與整個城市開發(fā)態(tài)勢不協(xié)調(diào)的矛盾日益凸現(xiàn)。為改善主城區(qū)環(huán)境質(zhì)量，保護(hù)市民身體健康和安全，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，必須因地制宜，因企制宜，采取“關(guān)停、治理、破產(chǎn)、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、調(diào)整、限產(chǎn)”等多方面盡快解決主城區(qū)環(huán)境污染安全隱患企業(yè)問題?！ㄔO(shè)特大城市，規(guī)劃3個城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)，培育6大衛(wèi)星城市重慶市最新規(guī)劃將重慶劃分為3個城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、6大衛(wèi)星城市。3大城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是中西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、東北部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)和東南部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。中西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)又稱重慶都市圈，含都市9區(qū)、及渝西的江津、合川等區(qū)縣，面積為萬平方公里；東北部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)以萬州為中心，含開縣、云陽等縣，面積萬平方公里；東南部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)以黔江為中心，含秀山、酉陽等縣，面積萬平方公里。※主城區(qū)擴(kuò)大4倍，突破兩座大山限制，徹底走出“老重慶”地域概念據(jù)《重慶市都市區(qū)總體規(guī)劃》，未來重慶主城區(qū)將在現(xiàn)有600平方公里的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到2616平方公里，都市圈面積將從現(xiàn)有的2500平方公里擴(kuò)大到5473平方公里，將通過華福路、成渝高速等通道的延伸，突破中梁山、銅鑼山對重慶主城區(qū)的限制，未來城市規(guī)劃區(qū)域不再局限于兩山之間?！鞘薪Y(jié)構(gòu)調(diào)整，區(qū)域之間融合性加強(qiáng)，組團(tuán)模式繼續(xù)有山有水，決定了山城的“多中心、組團(tuán)式”的布局。據(jù)重慶市規(guī)劃局介紹，目前的12個組團(tuán)的主城區(qū)將打破現(xiàn)有組團(tuán)各自為政的模式，區(qū)域之間互相進(jìn)行融合調(diào)整，都市區(qū)不是單純的擴(kuò)大，新版都市區(qū)“總規(guī)”將繼續(xù)“組團(tuán)式”的城市格局?！p軌為骨架，高速路為動脈，十三座大橋連同兩岸，打造全新交通網(wǎng)絡(luò)據(jù)《重慶市都市區(qū)總體規(guī)劃》，未來重慶交通網(wǎng)絡(luò)將以輕軌交通為中心骨架，省級高速路（已建成的成渝高速路、南面是修建中的華福高速路，打通了中梁山的通道；北面是已經(jīng)開工的渝遂高速路，穿越重慶大學(xué)城。）為主動脈，輔以中心城區(qū)長江、嘉陵江上十三座跨江大橋（目前已建成九座，在建二座）和二條過江隧道（規(guī)劃中）全面更新現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)，打造更加便利便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。2、區(qū)域社會發(fā)展?fàn)顩r2．1、區(qū)域社會發(fā)展現(xiàn)狀分析※區(qū)域人均收入高于重慶市平均水平，具備典型人口導(dǎo)入性區(qū)域特征，消費實力強(qiáng)勁從下圖可以看出，2003年南岸在崗職工年平均工資達(dá)到14051元，高于重慶市平均工資12440元個百分點，人均GDP1497美圓，略低于都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈13個百分點。自1997年至2003年期間區(qū)域人口雖然持續(xù)上升，人均工資大幅增長，增長人口中，中、高收入人群占據(jù)絕大部分。圖：南岸區(qū)在崗職工收入增幅詳表年度戶籍人口（萬人）在崗職工年平均工資（元）1997445583199845678119998045200046884720011056320024912332200351140512．2、區(qū)域社會發(fā)展趨勢分析※改善市場發(fā)展的政策環(huán)境，以餐飲行業(yè)為核心，重點挖掘批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展?jié)摿?004年，南岸區(qū)政府將把擴(kuò)大消費作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點，增強(qiáng)消費需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用，將出臺一些新的鼓勵消費政策，積極增加就業(yè)，提高城市下崗、低收入人群的收入。南濱路餐飲業(yè)仍作為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)亮點，不僅規(guī)模擴(kuò)大，銷售收入大幅增長，而且經(jīng)營方式、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等都發(fā)生了明顯的變化，企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力和競爭力也顯著增強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：①餐飲企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)計不斷完善；②新型的經(jīng)營方式快速發(fā)展，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化；③大中型餐飲企業(yè)保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展，在我區(qū)餐飲市場中發(fā)揮著重要的作用。宏觀上在以大商業(yè)、大企業(yè)、大流通的思想指導(dǎo)下，南岸商務(wù)中心對外輻射能力和吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)。微觀上市場競爭日趨激烈，商業(yè)企業(yè)的盈利空間越來越小，只有達(dá)到一定的規(guī)模，靠質(zhì)量才能取勝，對消費者而言，大型集團(tuán)具有質(zhì)量和信譽上的保證。隨著南坪商圈業(yè)態(tài)的進(jìn)一步完善、各項利好政策的出臺將帶動南岸新一輪的繁榮。三、重慶房地產(chǎn)行業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢分析※重慶房地產(chǎn)行業(yè)2000年開始起步，受城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動，2003年初開始進(jìn)入高速發(fā)展期受2000年后重慶經(jīng)濟(jì)高速增長的帶動，特別是人均GDP超過1000美圓之后，重慶房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入持續(xù)高速發(fā)展期，2003年都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均GDP1730美圓，住宅需求已經(jīng)成為重要體現(xiàn)。2004年一季度，重慶市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速增長態(tài)勢，商品房竣工面積萬平方米，同比增長%，商品房銷售萬平方米，同比增長%。主城區(qū)商品住宅價格每平方米比去年均價上升196元/㎡，達(dá)到了歷史最高水平?！际谢M(jìn)程迅猛發(fā)展，市場需求逐年加大，舊城拆遷、升級換代和外來人員置業(yè)需求組成市場需求核心部分近兩年，重慶市主城區(qū)舊城改造力度進(jìn)一步加大，拆遷面積220萬平方米，拆遷安置量形成了對商品房市場的巨大需求，直接推動了重慶市房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展。同時，重慶市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，帶動了一批對住房進(jìn)行升級換代人群的出現(xiàn)，而都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈經(jīng)濟(jì)實力的增長對吸引大量外來中、高階層人群流入產(chǎn)生決定性的因素?！貞c市房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，行業(yè)運行進(jìn)入良性循環(huán)階段，房地產(chǎn)市場大有可為2003年，重慶市新開工萬平方米，較上年增加%，竣工萬平方米，較上年增長%。全年累計銷售商品房面積萬平方米，同比增長%。截止12月底，全市商品房空置面積比去年同期減少萬平方米?！际邪l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場呈四個梯級發(fā)展?fàn)顟B(tài)目前，重慶市都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)市場呈四個梯級發(fā)展?fàn)顟B(tài)：渝中區(qū)位于第一級，渝中區(qū)是重慶市的中心城區(qū)，是重慶市的母城。近年來商貿(mào)中心、金融中心、政治中心的地位不斷鞏固。其樓盤主要分布在解放碑板塊，長江路板塊和中山板塊，主要是商住兩用的單體樓，推出項目多以中、小戶型為主，據(jù)推盤均價測算，整個渝中區(qū)新開商品住宅銷售均價在4000元/㎡以上運行。南岸區(qū)、江北區(qū)域和渝北區(qū)位列第二級，南岸區(qū)位于重慶長江南岸，是市規(guī)劃建設(shè)的金融、經(jīng)貿(mào)、電子信息、生物工程、風(fēng)景旅游重點發(fā)展地區(qū)。江北區(qū)是重慶北部主城區(qū)，是重慶市規(guī)劃的行政中心、經(jīng)濟(jì)中心、是未來重慶的“浦東”。渝北區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資環(huán)境優(yōu)越，系重慶市城市建設(shè)和開發(fā)的重點投資地區(qū)之一。此三個區(qū)域目前均為重慶市房地產(chǎn)開發(fā)重點區(qū)域，年新增供應(yīng)量超過300萬平方米，據(jù)推盤均價測算，第二梯級區(qū)域新開商品房住宅銷售均價保持在3000元/㎡以上。處于第三級的區(qū)域有九龍坡、沙坪壩和大渡口區(qū)，九龍坡區(qū)是最大的工業(yè)基地和高新區(qū)所在地，沙坪壩區(qū)地處重慶市區(qū)西部，是馳名中外的文化區(qū)。大渡口區(qū)地處重慶市西南部，是以冶金、建材、機(jī)械、輕工為重要支撐的工業(yè)新城。據(jù)推盤均價測算，第三梯級區(qū)域新開商品房住宅銷售均價保持在2800元/㎡以上。處于第四級的區(qū)域是巴南區(qū)和北碚區(qū)，此兩個區(qū)域因為地理或經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等因素，不論從年新增供應(yīng)量或新盤銷售均價，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)的落在其他區(qū)域之后?！貞c市土地利用狀況較差，土地存量趨緊，近期用地?zé)o憂，未來土地供應(yīng)吃緊按照國家相關(guān)規(guī)劃數(shù)據(jù)顯示，1997年—2010年，重慶市規(guī)劃用地總量為4萬公頃，截止目前，已用地萬公頃，占總量87%，這意味著今后7年時間內(nèi)，只有萬公頃土地可作為開發(fā)、建設(shè)用地。據(jù)國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，這一方面是由于重慶城市化進(jìn)程加快，另一方面由于三峽庫區(qū)搬遷用地迅速增加，預(yù)支了土地存量。從長遠(yuǎn)看，重慶市用地趨緊，但近一年內(nèi)，用地暫時不愁。據(jù)國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年，重慶市批準(zhǔn)建設(shè)用地為103平方公里，但利用狀況較差，實際使用僅50平方公里，還有50多平方公里的土地沒有有效利用。截止2004年，還有可用地80平方公里左右，存量相對較大，供給綽綽有余。四、宏觀政策環(huán)境分析、金融政策※資金比例提高將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項目（不含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%以上，房地產(chǎn)開發(fā)門檻將大幅提高。此政策將掀起新一輪的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌運動，一部分規(guī)模小、實力差的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局；同時，在市場運作行為下，明年將有一批存量土地上市。對房地產(chǎn)行業(yè)影響力度：★★★★※央行提高存款準(zhǔn)備金率央行決定從2004年4月25日起，提高存款準(zhǔn)備金率個百分點，即存款準(zhǔn)備金率由原來的7%提高到現(xiàn)在的%。通過此次調(diào)整，全國金融機(jī)構(gòu)手中可以發(fā)放的現(xiàn)金一次性大幅減少，但存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整不見得會實質(zhì)性地影響到信貸投放，利率的調(diào)整才識關(guān)鍵舉措。配合相應(yīng)的行政手段，控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，防止行業(yè)整體過熱。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★※銀行控制個人貸款2004年6月，中國人民銀行近日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。各家商業(yè)銀行紛紛響應(yīng)出臺多種舉措，收緊個人房貸業(yè)務(wù)；有關(guān)監(jiān)管部門也是頻頻發(fā)文，加大對銀行個人房貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度。對房地產(chǎn)投資行為進(jìn)行控制，變惡性投機(jī)為良性投資，一定程度上抑制了消費者的購房信心，抑制了一部分升級換代人群的出現(xiàn)。但在目前重慶消費者仍以居家為主要置業(yè)目的的情況下，對整個重慶房地產(chǎn)市場影響不大。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★、土地政策※限制拆遷加強(qiáng)監(jiān)管國務(wù)院辦公廳就控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理下發(fā)通知，通知中要求，各地嚴(yán)格依照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃，制止和糾正城鎮(zhèn)建設(shè)和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比的大拆大建行為。并且明確要求，拆遷矛盾和糾紛比較集中的地區(qū)，除保證部分重點項目和民心項目外，一律停止拆遷。該政策最大限度的保障了消費者利益，控制存量土地上市，保持房價的穩(wěn)定，解決目前重慶大面積拆遷所帶來的房價大幅度上漲。影響點評：配合相應(yīng)行政手段，控制存量土地上市，保持房價相對穩(wěn)定，但造成市民手中流動資金縮水，一定程度上減少了升級換代需求的出現(xiàn)。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★★★※全國性的土地市場動態(tài)監(jiān)測制度國土資源部已經(jīng)開始著手建立全國性的土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，部分城市已經(jīng)開始相關(guān)工作。該政策的意義重大，在新的監(jiān)測系統(tǒng)下，暗箱操作將會極易曝光，從而為全國土地的垂直管理奠定了信息、技術(shù)、資料基礎(chǔ)。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★※國土部發(fā)動新土地制度檢查2004年在全國開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察。此項工作將促進(jìn)繼續(xù)全面推行并嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，確保土地交易透明化避免交易中的暗箱操作事件。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★、開發(fā)優(yōu)惠政策※減免大配套70%為了鼓勵外地開發(fā)商到南岸區(qū)投資，南岸區(qū)政府對投資南岸區(qū)濱江路建設(shè)的靜安城投重慶實業(yè)有限公司采取所開發(fā)項目減免大配套費用70%的優(yōu)惠政策。、其他房地產(chǎn)政策※銀監(jiān)會清理固定資產(chǎn)貸款全面清理在建和擬建項目固定資產(chǎn)貸款，這對剛剛經(jīng)受了貨幣總量減少沖擊的房地產(chǎn)商而言，此次銀監(jiān)會發(fā)起的全面清理沖擊更大一些，更具威懾性。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★★※專項調(diào)查出臺針對目前不少開發(fā)商采取建設(shè)大層高住房項目，出售后，可以由買家增加出兩層的面積等情況。建設(shè)部加強(qiáng)了工程監(jiān)管工作，對規(guī)范，房地產(chǎn)市場的良性穩(wěn)定發(fā)展擁有舉足輕重的作用。對房地產(chǎn)行業(yè)影響：★★※新出臺控制房地產(chǎn)價格上漲新政五、宏觀社會、經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)的影響※經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展為城市發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)，但是城市發(fā)展尚處于第一階段，未來第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大在重慶城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，第二產(chǎn)業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展中將持續(xù)保持龍頭地位，拉動第二產(chǎn)業(yè)將仍然是城市經(jīng)濟(jì)重心，雖然第二產(chǎn)業(yè)給重慶經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展帶來了強(qiáng)大的支持，因此造成的能源和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)瓶頸對近期第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了較大的負(fù)面作用。但可以預(yù)見的是，當(dāng)重慶城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中整體第二產(chǎn)業(yè)比重超過50%的時候，第三產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展?！顿Y環(huán)境日趨改善，市場導(dǎo)向作用日趨強(qiáng)烈，房地產(chǎn)行業(yè)已逐步進(jìn)入高速發(fā)展期2003年重慶市政府相繼出臺多項政策與文件，規(guī)范重慶市場良性發(fā)展，改善市場投資環(huán)境，以求吸引更多投資進(jìn)入重慶市場。從重慶統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，重慶市民間投資比重逐年增加，目前已突破60%，其中房地產(chǎn)投資已成為整個民間投資中的重心。目前，重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人均GDP已經(jīng)達(dá)到1729美圓，根據(jù)人均GDP超過1000美圓，房地產(chǎn)行業(yè)將大幅發(fā)展的理論，重慶市房地產(chǎn)行業(yè)目前已逐步進(jìn)入高速發(fā)展期。※大幅度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資為重慶打破現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)、消費布局提供強(qiáng)有力的支持重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，將使重慶徹底打破目前兩江相隔各組團(tuán)各自為戰(zhàn)的局面，將全面更新主城區(qū)經(jīng)濟(jì)和消費人口現(xiàn)狀。只有通過加速目前重慶基礎(chǔ)配套條件的發(fā)展，才能不斷變小各區(qū)域的地理差距，吸引更多的外來消費者?！际邪l(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈各項實力雄厚，未來將拉大與其他兩個區(qū)域的差距都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈人力資源、資本資源、投資環(huán)境資源基礎(chǔ)條件優(yōu)于渝西經(jīng)濟(jì)走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)，在三大區(qū)域的同步發(fā)展中，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈將被動強(qiáng)勢吸納各種資源，未來三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力將進(jìn)一步拉大，直至中心區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展飽和?！黜椬钚抡叩某雠_，即規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又保證了未來房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展近期各項金融、土地、房地產(chǎn)開發(fā)政策的出臺，將全面提高目前房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)入門檻，淘汰一部分實力不濟(jì)的小、差、亂開發(fā)商，確保房地產(chǎn)行業(yè)的正常有序發(fā)展。同時，限制拆遷文件的出臺，最大限度的保障了消費者利益，控制存量土地上市，保持房價的穩(wěn)定。六、重慶市房地產(chǎn)市場總體特征1、“加息終結(jié)房產(chǎn)泡沫，樓市崩盤近在眼前”不攻自破2004年央行大力著手控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。在限制放貸規(guī)模方面，從調(diào)高存款準(zhǔn)備金率（至8%），到借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下。在房地產(chǎn)企業(yè)資本金方面，要求建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的35%。房地產(chǎn)金融資金在2004年收縮勢不可擋，以至于當(dāng)加息（個百分點左右）在2004年10月29號實現(xiàn)前，市場上曾一度掀起“加息終結(jié)房產(chǎn)泡沫，樓市崩盤近在眼前”的悲情預(yù)期。但事實上，謠傳不攻自破，市場并非一派蕭條，房價也并未大幅跌落。主城區(qū)商品房交易面積保持增長態(tài)勢。2004年主城區(qū)商品房銷售面積萬平方米，成交金額億元，與2003年同比增長%和%。其中住宅成交面積萬平方米,占商品房成交總面積的%，商品住宅消費結(jié)構(gòu)合理。主城區(qū)商品房價格繼續(xù)上揚。2004年重慶主城房價同比上漲%，達(dá)到2184元/平方米（建面）。住宅用房中，普通住宅成交均價2150元/平方米，同比增長%；別墅、高檔公寓成交均價5392元/平方米，同比增長39%，增幅最大。2、房價低于全國平均房價重慶的房地產(chǎn)市場總體是合理的，反映有效需求與供應(yīng)間的比例關(guān)系的租售比指標(biāo)重慶為1：150左右，低于1：150-200的限值，而杭州上海等則在1：300左右，重慶的有效需求支撐著市場的繁榮；租售比指標(biāo)折算成投資回報率，重慶的商品房投資回報率達(dá)8%，合乎市場投資，對于房價收入比，世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，重慶的房價收入比為：1，房價收入比在合理區(qū)間內(nèi)。3、主城區(qū)商品房價格漲幅居全國第三由于市場需求量迅速增加，在商品住宅價格持續(xù)上漲的情況下，其銷售繼續(xù)保持強(qiáng)勁的上升勢頭。導(dǎo)致我市主城區(qū)住宅商品房銷售均價同比上漲%。居全國35個大中城市房屋銷售價格漲幅第三，超過北京、上海、杭州等地。從房屋類別看，普通住宅、寫字樓和豪宅價格漲幅最高。4、大盤時代來臨、南北集中放量從2004年開始重慶樓市放量主要集中在南北兩地，即三北區(qū)域（江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)）和南濱路沿線以及四公里片區(qū)。在北部新區(qū)除原有的龍湖·水晶酈城、金科·天籟城仍有放量外，位于金開區(qū)的奧林匹克花園、融科智地、建工集團(tuán)等項目的亮相均造成了較大的影響。同時魯能星城、東方山水等也對北部市場的供應(yīng)起到舉足輕重的作用。在未來5年內(nèi)整個北部地區(qū)將有2000萬平方米的市場放量。而南部地區(qū)，則主要集中在南濱路沿線和四公里片區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，僅南濱路沿線今年就有融僑半島·云滿庭、陽光100·國際新城、武夷濱江、海棠曉月·怡景天域、美堤雅城等樓盤面市。此外，四公里片區(qū)在今年的放量也占據(jù)了南部樓市的重要部分，如學(xué)府大道69號、中天陽光美地、華宇江南楓庭、回龍灣等。大盤時代真正的來臨，無疑是重慶樓市注入了一支強(qiáng)心針。七、南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析及發(fā)展趨勢南岸區(qū)由于擁有長江最長之濱江線，南山——重慶之最大肺葉的自然資源優(yōu)勢，一直受房地產(chǎn)開發(fā)商熱棒，開發(fā)量是繼渝北、江北之后第三大開發(fā)區(qū)域，先后有回龍灣、江南楓庭、融僑半島、美堤雅城、駿逸天下、海棠曉月、陽光華庭、陽光100等品牌物業(yè)供市，而目前對南山片區(qū)的熱炒也看出南岸試圖尋求新的刺激點，高檔項目如：第一莊、高山流水、天池林海、長青湖、南嶺雅舍等等，這些項目的推出與北部的大而全的項目：如奧林匹克花園、棕櫚泉花園、天湖美鎮(zhèn)、藍(lán)湖郡之間的競爭便成短兵相接。從南岸區(qū)房地產(chǎn)交易所按表統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，南岸區(qū)商品房交易件數(shù)、面積、金額等均有明顯的上升。一些老盤，如駿逸天下、回龍灣、海棠曉月等推出后期住宅，價格應(yīng)勢上調(diào)，帶動了區(qū)域房價走高，住宅價格穩(wěn)步增長的態(tài)勢。結(jié)合上一節(jié)宏觀形勢的分析，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場在下一階段將出現(xiàn)下面幾方面的趨勢：1、整體態(tài)勢與全市狀況保持一致，受土地供應(yīng)量限制，國家宏觀調(diào)整，銀行對房地產(chǎn)信貸緊縮，之前房地產(chǎn)供給量太大。老百姓持幣觀望，信心不足等等因素影響，在去年下半年及今年上半年，房地產(chǎn)市場曾進(jìn)入調(diào)整期之后，價格會穩(wěn)步上升。2、外地（外區(qū)）開發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)開發(fā)的數(shù)量減少。因為目前南岸區(qū)可供用于綜合開發(fā)的成片土地不多，政府主管部門主攻茶園開發(fā)區(qū)，響應(yīng)黨中央“科學(xué)發(fā)展觀”，而老區(qū)內(nèi)用地成本非常高。3、南岸區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入深耕細(xì)作時代，與北部城區(qū)以量取勝不同，南岸區(qū)由于土地供給的不足性和成本高位性，促使多數(shù)開發(fā)商惜地如金，必須使自己以項目增加附加值，才能達(dá)到利潤目標(biāo)。4、幾大基礎(chǔ)設(shè)施的竣工和今年十月亞太城市峰會對南岸區(qū)來說是發(fā)展的一大機(jī)遇。長江大橋復(fù)線橋，菜園壩大橋的徹底改變，進(jìn)出南坪的堵塞問題徹底改變，亞太城市市長峰會是南岸喜迎商機(jī)的一個極好平臺，所以要抓好這一區(qū)域性的機(jī)遇，把房地產(chǎn)項目做好應(yīng)該有機(jī)會。八、市場結(jié)論及建議※濱江區(qū)域住宅項目競爭日趨激烈，消費者對于項目產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計、生活配套等方面的要求逐漸提高，產(chǎn)品的差異性和獨特性受到消費者青睞?！鶕?jù)對競爭個案的詳細(xì)分析，目前重慶濱江住宅最大的優(yōu)勢是擁有良好的自然資源，視野開闊，空氣流通；而面臨的最大障礙是生活配套相對不成熟，其中主要表現(xiàn)在交通相對不便，而教育配套和醫(yī)療配套略為欠缺。※目前在售項目中部分項目攜手公交集團(tuán)，改善交通配套；部分項目借助周邊配套設(shè)施；部分項目利用濱江路規(guī)劃發(fā)展特色商業(yè)；同時規(guī)模項目大力發(fā)展教育配套，內(nèi)部商業(yè)配套?！椖克幍哪掀航?jīng)開區(qū)目前是南岸房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊，目前已有較知名的樓盤如駿逸天下、美堤雅城都在此開發(fā)住宅小區(qū)，為該板塊的規(guī)模檔次住宅社區(qū)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)?！捎陧椖恐苓叚h(huán)境較寧靜，擁有良好的生態(tài)資源和江景資源，建議打造中高檔品質(zhì)的景觀住宅社區(qū)。第五章：項目總體發(fā)展策略及營銷推廣相關(guān)定位策略一、項目SWOT分析在思考項目的市場定位前我們必須非常清楚項目的優(yōu)劣勢及面對的市場狀況1、優(yōu)勢（Strength）※交通優(yōu)勢：交通基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，出入便利?！m中體量優(yōu)勢：不足100畝的開發(fā)用地，相對于目前動輒數(shù)百畝的大盤時代，更容易控制風(fēng)險并相成自己的樓盤個性?！h(huán)境優(yōu)勢：臨長江，有較好的景觀資源。※高質(zhì)素居住區(qū)優(yōu)勢：已建成或正在開發(fā)的樓盤均為精品樓盤，居住人群高質(zhì)素。2、劣勢（Weakness）※配套劣勢：由于從工業(yè)區(qū)逐漸轉(zhuǎn)型為新的生活區(qū)，大量的新購房者還未入住，生活配套尚顯不足，包括日常消費和公共交通。居住人文環(huán)境劣勢：住宅新區(qū)的雛形已經(jīng)形成，但還沒有形成大規(guī)模成熟的居住氛圍；而人文環(huán)境稍嫌不足。3、機(jī)會（Opportunist）※發(fā)展機(jī)會：該區(qū)域?qū)儆谀掀航?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域正處在開發(fā)高潮期，未來成型后的舒適居住氛圍令人期待；※高品質(zhì)在售物業(yè)帶來的口碑傳播機(jī)會：區(qū)域內(nèi)在建的幾個物業(yè)品質(zhì)均定位較高，無形中對樓盤的精品形象有促進(jìn)作用※大面積拆遷帶來的銷售機(jī)會：目前南岸有三大區(qū)域?qū)疬w，分別是：一天門周邊地區(qū)(受到武夷濱江的影響)、羅家壩周邊地區(qū)(受到體育場建設(shè)規(guī)劃影響)、五公里周邊地區(qū)(受到學(xué)府大道的影響)。據(jù)調(diào)查，最近將會尋找房源的是五公里周邊地區(qū)，其次為羅家壩周邊地區(qū)、一天門周邊地區(qū)。這些區(qū)域的的拆遷將會為本項目提供一定數(shù)量的客源。4、威脅（Threats）※周邊項目：本區(qū)域的在改建規(guī)模較大，在建、新建項目將造成直接的市場競爭；※同類項目：目前重慶的地產(chǎn)發(fā)展速度較快，郊區(qū)發(fā)展迅速，類似項目也將參與其競爭；※區(qū)域尾盤：區(qū)域尾盤目前有一定的空置量，容易引起客戶對區(qū)域市場的信心不足；※政策威脅：房地產(chǎn)是對政策調(diào)整異常敏感的行業(yè)，房地產(chǎn)的超高速發(fā)展越來越引起各界人士的擔(dān)憂，自2004到目前相繼出臺的各項管理和調(diào)控措施正在幫助市場由盲目到理性，而此間勢必有低潮期，這是所有新開發(fā)項目必須面臨的威脅5、綜合分析：項目優(yōu)勢-Strength交通優(yōu)勢；體量優(yōu)勢；環(huán)境優(yōu)勢；高質(zhì)素居住區(qū)優(yōu)勢劣勢-Weakness配套劣勢；人文環(huán)境劣勢機(jī)會點-Opportunity發(fā)展機(jī)會：區(qū)域口碑機(jī)會SO策略創(chuàng)造區(qū)域內(nèi)獨具個性的高品質(zhì)江景樓盤WO策略推廣宣傳上突出區(qū)域的地產(chǎn)發(fā)展前景，與南坪中心區(qū)比鄰關(guān)系威脅點-Threat周邊項目；同類項目；區(qū)域尾盤；政策威脅ST策略加強(qiáng)項目品牌個性打造，鎖定目標(biāo)人群，在大盤中跳脫出來WT策略以區(qū)域整體前景支撐項目，吸引客戶相信美好前景打造項目自身特色，針對性的細(xì)節(jié)打造二、產(chǎn)品建筑規(guī)劃定位策略建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格。追求空間層次比例、寬大、動感大綠化大、氣勢、優(yōu)美的自然環(huán)境、100%可享大庭院江景、80%可視大庭院江景光、自然采光通風(fēng)一流?？傮w布局追求高雅、簡潔、大方、錯落有序、大視野、大景觀。建筑造型及色彩：追求虛實對比，材質(zhì)搭配和諧悅目，色調(diào)高雅，突出建筑群內(nèi)在統(tǒng)一性和整體性，以形成空間上的氣勢和悅目的視覺感受，建筑色彩追求簡潔，節(jié)制而又耐看。建筑形態(tài)：高層低密度建筑。景觀規(guī)劃定位：結(jié)合總平面布置，景觀設(shè)計采用現(xiàn)代簡約的直線條時尚風(fēng)格，力求創(chuàng)造出適合現(xiàn)代人居住口味的環(huán)境。項目配套設(shè)施：綜合性休閑會所、網(wǎng)球場、游泳池、幼兒園、商業(yè)配套設(shè)施及運動休閑場所等。三、項目總體營銷策略1、在對本項目的地塊現(xiàn)狀、周邊環(huán)境以及所處區(qū)域的市場狀況進(jìn)行研究之后，我們可以得出這樣幾個突出的印象：※自然環(huán)境優(yōu)勢突出，在山水特色著稱的重慶既享受項目獨有的江景資源又享有南山區(qū)域的秀美山巒?！趨^(qū)域?qū)儆谛屡d開發(fā)區(qū)，居住環(huán)境和居民素質(zhì)均在本區(qū)域?qū)僦猩系?，區(qū)域內(nèi)有美堤亞城、駿逸天下等樓市名盤，在大眾心目中有優(yōu)質(zhì)樓盤集中地的印象?！?guī)劃方案采用了低密度高容積率的做法，雖然在綠化率上有了保證，但卻大大增加了客戶數(shù)量，無形中降低了樓盤品質(zhì)。必須清楚認(rèn)識的是：重慶房地產(chǎn)開發(fā)歷經(jīng)近十年的發(fā)展，無論在產(chǎn)品研發(fā)、營銷手段、推廣手段等各方面已越來越趨于雷同，開發(fā)的成功與否更多取決于發(fā)展商在整個項目運做中對各個環(huán)節(jié)的把握和清晰的開發(fā)思路。而確定項目的開發(fā)思路更是開發(fā)過程中較為關(guān)鍵的一環(huán)，根據(jù)目前項目凸現(xiàn)出來的突出特點，初步確定項目的發(fā)展方向為：把握地塊面積有限容易聚集相類似目標(biāo)人群的特點，突出樓盤個性，依賴較好的自然資源和區(qū)域人文優(yōu)勢，塑造精品樓盤形象，獲取較高市場認(rèn)同度，達(dá)到銷售的成功。2、在以上的發(fā)展方向中我們已經(jīng)看到了以下幾個市場切入點：※樓盤個性——后天塑造—不易復(fù)制；※江景優(yōu)勢——客觀存在—有一定同質(zhì)性；※創(chuàng)新產(chǎn)品——后天塑造—有一定同質(zhì)性；※良好的綜合素質(zhì)——后天塑造—有一定同質(zhì)性—目標(biāo)客戶最為關(guān)心可以肯定的是，樓盤個性是最容易讓市場記憶的符號，在推廣初期是主要訴求的對象；但樓盤的綜合素質(zhì)卻是左右目標(biāo)客戶最為關(guān)心的問題，必須在開發(fā)的全過程通過各個細(xì)節(jié)塑造此印象；而江景優(yōu)勢和創(chuàng)新產(chǎn)品兩項雖然均可復(fù)制但已經(jīng)是目前市場最為關(guān)心也最容易出彩的兩個環(huán)節(jié)必須成為在開發(fā)初期就下功夫打造的部分由此，項目的發(fā)展方向基本清晰，所要做的就是在具體執(zhí)行時借助各個專業(yè)公司落實到位。四、項目營銷推廣相關(guān)定位策略1、競爭策略“擠入型”競爭策略—考慮到本項目是在本區(qū)域開發(fā)潮的中期介入，且體量相對較小，面對更早和更大的開發(fā)項目，沒有必要正面交鋒去搶奪區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)者形象?；诠?jié)省費用降低開發(fā)風(fēng)險的角度，本項目適合利用借勢區(qū)域既有高品質(zhì)形象塑造自己“個性精品”的品牌形象，引起目標(biāo)市場的關(guān)注。而目前產(chǎn)品規(guī)劃中呈現(xiàn)的低密度高層產(chǎn)品以及現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格都利于支撐這一策略。2、入市時機(jī)及營銷分期入市時機(jī)：在購房者越來越理性并越來越講究“眼見為實”的心理下；同時也為了避開2005年全國房地產(chǎn)政策性宏觀調(diào)控的威脅，建議在項目具備一定的區(qū)域居住氛圍和本身完成一定的景觀和工程形象后再開盤銷售。根據(jù)整個項目的工程進(jìn)度選擇2006年3月項目入市蓄水，為保證開盤旺銷，適當(dāng)拉長蓄水時間，在2006年8月開盤銷售（保證具備預(yù)售條件的情況下）營銷分期：作為1776戶的居住社區(qū)，在5年的建設(shè)期中將銷售分為5期進(jìn)行（如圖）營銷分期入市時間銷售蓄水開盤-旺銷（80%）推出部分推廣周期一期3月—7月8月—12月A、B、C棟住宅一期商業(yè)10月-11月12月約3000m2二期12月月—月D、E、F棟住宅—三期月月、I棟住宅—四期月月—約10000m2五期月月—G、J棟住宅—六期月—地下車庫—七期月月地下車庫—分期理由：將相對景觀最差的部分最先推出，可以價格優(yōu)勢和整體項目的景觀優(yōu)勢打動市場，建立第一批忠實客戶；而最早推出的商業(yè)部分則作為資金回收的需要填補(bǔ)部分開發(fā)資金；二期住宅圍繞中心景觀，在開發(fā)已經(jīng)具備一定形象之后利用自造景觀吸引目標(biāo)客戶；而后兩期住宅則為江景資源最好的部分，為進(jìn)一步塑造項目口碑和創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)價值。第四期主要推出商業(yè)部分，是利用整體區(qū)域入住率提升的時候吸引投資客戶關(guān)注商業(yè)物業(yè)，從而使保留的底商能夠創(chuàng)造最高的利益。3、價格定位本項目根據(jù)工程進(jìn)度和銷售分期采用體現(xiàn)高性價比，住宅均價在3050元/平方米，低價入市、逐步走高，最后在優(yōu)質(zhì)物業(yè)上體現(xiàn)項目價值的定價法，各階段價格如下：樓層差：分低區(qū)（不能看江）和高區(qū)（能看江）--其中低區(qū)每遞增一層增加10元/層；高區(qū)每遞增一層增加15元/層；景觀差：分看江面；看內(nèi)部環(huán)境面；道路面三個檔次，其中每遞減一個檔次下浮50元/平方米營銷分期推出部分主力戶型/面積均價（元/平方米）一期A、B、C棟住宅A型住宅（3+2/130；1+2/65；2+2/85）（3000元；3050元；3100元）一期商業(yè)約3000m2臨街門面7500元二期D、E、F棟住宅A型住宅（3+2/130；1+2/65；2+2/85）B型住宅（3+2/；5+2/137）C型住宅（3+2/；3+2/85；5+2/137）；（3100；3150；3200）（3200；3100）（3200；3250；3100）三期H、I棟住宅B型住宅（3+2/；5+2/137）（3250；3150）四期約10000m2臨街門面9000元五期G、J棟住宅C型住宅（3+2/；3+2/85；5+2/137）；（3350；3400；3250）六期地下車庫-萬元/個七期地下車庫-萬元/個車庫按均價萬元/個銷售4、目標(biāo)人群定位對于本項目將主要有下列類型的目標(biāo)人群：※對于南坪區(qū)域有習(xí)慣性居住需求的人群——既有—區(qū)域樓盤共享※對于江景資源有偏好好的人群—既有——江景樓盤共享※對于樓盤的個性化形象有青睞的人群——在推廣中形成本項目獨享針對以上三種人群，前兩種主要靠項目的綜合質(zhì)素吸引關(guān)注；而對于最后一類人群則是在進(jìn)行項目的營銷推廣策劃時根據(jù)詳細(xì)的市場調(diào)查進(jìn)行細(xì)分后確定了項目主題定位后在推廣中逐漸產(chǎn)生，并因此成為項目的獨特品牌特性5、項目檔次定位由于項目的開發(fā)成本較高要求項目必須具備中高檔社區(qū)才能實現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)回收。而目前的規(guī)劃設(shè)計也是基于打造一個中高檔的精品樓盤，在這里可以給項目檔次確定為：中高檔、精品樓盤。6、營銷手段定位本項目目前的位置并不處在人群聚集區(qū)，為增大與目標(biāo)客戶群的直接接觸，在營銷手段上應(yīng)采取“以項目所在地銷售中心完成銷售體現(xiàn)形象；南坪中心區(qū)銷售中心作為展示接觸客戶；渝中區(qū)大型商場或房交會作為階段形象展示需要”的原則設(shè)立長期、階段性、短期三種銷售場所來最大程度的接觸目標(biāo)客戶。※長期銷售中心——項目所在地小區(qū)主入口處（可兼做后期共享空間后餐飲旗艦店而降低銷售費用）※階段性銷售中心——南坪中心區(qū)臨街人流集中處（相當(dāng)于一個長期的戶外形象廣告）※短期銷售場所——集中大型活動展場或商場內(nèi)，相當(dāng)于人員直銷7、推廣形式的考慮由于項目銷售期持續(xù)三年時間，且項目建設(shè)期為5年，則項目的推廣必須圍繞“塑造項目獨特品牌形象”為根本原則來進(jìn)行周密安排?！鶄鞑ゲ呗浴Ⅲw組合，多種媒體的綜合運用，包括銷售中心基礎(chǔ)銷售道具（售樓書/宣傳單頁/企業(yè)刊等）；報紙；電臺；電視臺；戶外；公關(guān)活動等※階段性不同推廣主題的結(jié)合——根據(jù)不同的銷售分期，推廣的主題將有所不同：前期以塑造項目獨特個性品牌形象并配合事件行銷；中期根據(jù)環(huán)境的改變和工程進(jìn)度的動態(tài)情況發(fā)布銷售信息和項目細(xì)節(jié)信息；后期全面提升項目口碑而大量利用公關(guān)活動凸現(xiàn)項目的綜合素質(zhì)特別說明：由于項目現(xiàn)在處在前期項目定位階段，存在諸多可變因素，而營銷推廣策劃是指導(dǎo)項目銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須緊密跟隨市場動態(tài)并分析競爭者的狀況，在此份報告中將不作為重點進(jìn)行說明，只對項目未來的發(fā)展方向進(jìn)行闡述，在對發(fā)展方向達(dá)成共識后單項說明，值得特別強(qiáng)調(diào)的是營銷推廣是一個需要嚴(yán)格制定執(zhí)行計劃并綜合諸如營銷、廣告、設(shè)計等多個專業(yè)公司的特點共同完成的，是體現(xiàn)一個企業(yè)控制能力和操作能力的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，不容小覷。第六章：經(jīng)濟(jì)分析一、項目融資說明由于該項目計劃總投資為萬人民幣，我公司現(xiàn)已投入資金9790萬元人民幣，滾動投入萬元人民幣，因此目前尚差資金缺口億元人民幣。所以主要采用借款方式，進(jìn)行融資億元人民幣，該借款的使用期限為5年，其使用計劃為2005年6月一次性用款，主要用于支付建筑安裝工程費用以及政府規(guī)費。二、項目總投資本項目總投資為萬人民幣，其中土地投資12145萬人民幣，前期投資萬元人民幣，建設(shè)投資25570萬元人民幣，其他投資萬元人民幣，在本表中，考慮到億元人民幣的借款融資，其年利率為7%，貸款期限為5年，因此成本中考慮貸款利息共計5250萬元人民幣。其中固定成本投資共計萬元人民幣，包含前期建設(shè)費用、不可預(yù)見費以及營業(yè)稅費及附加費（見下列表6-1、6-2、6-3）：表6-1總投資估算表單位:萬元序號項目貨費用名稱投資額（萬元）單方造價（元/平方米）備注一土地開發(fā)費用1、征地及土地出讓金12145合計12145二前期費用1設(shè)計費（含室外環(huán)境景觀）5002地質(zhì)勘察費3土地測量費204地址災(zāi)害評估費15圖紙審查費6規(guī)劃管理費、放線費27配套費30008人防費7509白蟻防治費1510招標(biāo)費811質(zhì)量監(jiān)督費6012環(huán)境保護(hù)費1013房屋面積測量費14預(yù)結(jié)算審核費3015監(jiān)理費100合計三建設(shè)安裝工程費用1前期“三通一平”建設(shè)費1702土建工程費192003安裝工程費49004室外綜合管網(wǎng)費8005環(huán)境及綠化工程費（含燈飾工程）500合計25570四其他費用1不可預(yù)見費2貸款利息52503管理費4廣告費4005銷售費用6006后期稅費5000合計五項目總投資表6-2總投資估算匯總表單位:萬元序號項目費用名稱投資額（萬元）單方造價（元/平方米）所占比例一土地開發(fā)費用12145%二前期費用%三建設(shè)安裝工程費用25570%四其他費%五項目總投資100%表6-3固定投資估算表單位:萬元序號項目費用名稱投資額（萬元）單方造價（元/平方米）一前三部分費用合計二不可預(yù)見費三后期稅費5000200四固定成本投資三、階段銷售收入預(yù)測：根據(jù)前面的營銷分期，預(yù)計項目的開工時間定于2005年7月，施工周期為2005年7月至2008年3月底，2008年4月初進(jìn)入整體物業(yè)管理階段。銷售周期于2006年3月開始至2010年2月截止，可銷售部分分為住宅、商業(yè)以及車位部分，銷售金額共計萬元人民幣，本項目的階段性銷售收入如下表6-4所示：表6-4銷售收入單位：萬元年份合計2005年銷售比例2006年銷售比例2007年銷售比例2008年銷售比例2009年銷售比例2010年銷售比例項目一銷售面積（平方米）2467000%22%44%21%0%0%住宅0%25%52%23%0%0%商業(yè)1215000%240020%316226%658854%00%00%車位（個）75000%00%00%00%35047%40053%二銷售單價（元/平方米）住宅0032503250325032503250商業(yè)0081008100810081008100車位00三銷售收入23%45%25%3%4%住宅商業(yè)車位價值562500000四、項目總成本估算本項目的總成本費用由固定成本和可變成本兩部分組成，總成本費用為54717萬元人民幣，固定成本由開發(fā)靜態(tài)投入及營業(yè)稅及附加組成，共計為48065萬元人民幣，可變成本由管理費、財務(wù)費用（建設(shè)期長期貸款利息）和房屋銷售費用組成，共計為6652萬元人民幣，具體如下表6-5所示：表6-5總成本估算表單位：萬元序號時間合計200520062007200820092010項目一固定成本48065457821533134978458001.開發(fā)靜態(tài)投入43065410119293120937578002.營業(yè)稅及附加50004762240140488000二可變成本665256314581616137010825621.管理費4023818011371002.財務(wù)費用(建設(shè)期長期貸款利息)525052510501050105010505253.房屋銷售費用100002284532493237三總成本5471751412299115112982810825621.固定成本48065457821533134978458002.可變成本66525631458161613701082562五、項目損益預(yù)測根據(jù)工期安排及銷售周期安排，可得出各年內(nèi)項目損益值。2005年動工前需要一次性投入建安工程費用15000萬元人民幣及前期已投入費用9790萬元人民幣，其他各年投資根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行安排。本項目稅前利潤總額為26315萬元人民幣，稅后利潤總額為17631萬元人民幣，稅前投資利潤率為%，稅后投資利潤率為%。對于稅后利潤分配情況本報告不予考慮。如下表5-6所示：表6-6項目損益表單位：（萬元）序年份合計200520062007200820092010號項目1銷售收入81032018510366902020726253000（1）住宅銷售收入65566016566341291487000（2）商業(yè)用房銷售收入9842019442561533600（3）車位銷售收入56250000262530002營業(yè)稅及附加（已含在總成本中）500047622401404880003總成本5471727757117938093542910825624利潤總額26315-2775767182859714777154324385所得稅868486846稅后利潤17631投資利潤率：%稅后投資利潤率：%六、現(xiàn)金流量分析。本項目計算期為5年，由2005年6月至2010年5月截止。本項目現(xiàn)金流量表預(yù)測累計財務(wù)凈現(xiàn)值為萬元（IC=10%），財務(wù)內(nèi)部收益率為30%，投資回收期為年；如下表6-7所示：表6-7現(xiàn)金流量表單位：萬元年度序號項目名稱合計2005200620072008200920101現(xiàn)金流入住宅銷售收入商鋪銷售收入車位銷售收入2現(xiàn)金流出固定成本投資可變成本投資所得稅3凈現(xiàn)金流量（1-2）4累計凈現(xiàn)金流量計算指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（%）30%財務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期七、貸款償還分析。如下表6-8所示，項目貸款償還期為：年，計算公式為建筑施工期+（項目總收入/項目總投資）。貸款償還資金主要來源于2010年的銷售收入及項目利潤中。從表中看出，項目有較強(qiáng)的借貸償還能力和