房地產(chǎn)泡沫測度研究-以貴州省為例

房地產(chǎn)泡沫測度研究以貴州省為例

一引言近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化的推進，我國房地產(chǎn)價格水平也在不斷飆升。貴州作為西部欠發(fā)達地區(qū)，雖然其經(jīng)濟還比較落后，但是該省的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也快速提升，自20世紀末開始，該省對房地產(chǎn)的投資額就以較快的速度增長，平均每年以大于30%的速度增加其投資額度。到2009年底，該省房地產(chǎn)開發(fā)商投資金額已經(jīng)達到369.69億元，是1998年房地產(chǎn)開發(fā)商投資金額的19倍。在投資金額不斷提升的同時，該省房地產(chǎn)價格也逐步提高，持續(xù)快速漲價。值得注意的是，在2003年第三季度后，該省房產(chǎn)價格的增長速度進一步加劇，此外，通過分析《貴州快報》提供的數(shù)據(jù)，可以更加客觀地看出該省的人均收入水平低于國家平均水平，在全國各省的排名中已是最后一名，但是，該省房產(chǎn)價格收入之比極大，其在全國各省的排名已達到第三，在西南地區(qū)中居于首位。所以，人們開始質(zhì)疑該省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是否健康，同時，該省房地產(chǎn)市場泡沫也引發(fā)了人們的關(guān)注。二文獻綜述1.房地產(chǎn)泡沫概念內(nèi)涵查爾斯·P.金德爾伯格（1992）[1]在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”作為泡沫理論的理性代表梯若兒（1985）[2]對泡沫做出如下定義：當資產(chǎn)價格超過市場基礎并持續(xù)一段時間，超過部分稱為“泡沫現(xiàn)象”。日本學者對泡沫的定義重點強調(diào)資產(chǎn)價格偏離經(jīng)濟基礎以及由暴漲轉(zhuǎn)為暴跌的過程。例如，三木谷良一（1998）[3]對泡沫做出如下定義：資產(chǎn)價格（具體指股票與不動產(chǎn)價格）嚴重偏離實體經(jīng)濟（生產(chǎn)、流通、雇用、增長率等）暴漲，然后暴跌的過程。國外最初將泡沫運用到股票等金融領(lǐng)域，在房地產(chǎn)市場為廣泛運用，但是經(jīng)過美國佛羅里達、日本等地方出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫后，房地產(chǎn)泡沫的研究逐漸廣泛深入。國內(nèi)對泡沫的研究起步較晚，他們重點強調(diào)資產(chǎn)價格對經(jīng)濟基礎的偏離。夏征農(nóng)（1999）[4]認為：泡沫是虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長，金融證券、地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。有的學者則認為：泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟”。吳艷霞和王楠（2006）[5]認為房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)為載體的“泡沫經(jīng)濟”，它一般是指由于投機等因素，地產(chǎn)價格無節(jié)制地持續(xù)上漲，使土地資產(chǎn)和房地產(chǎn)產(chǎn)品價格嚴重脫離市場基礎而持續(xù)上漲，使價格嚴重背離其合理價值的過程和狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結(jié)果。2.房地產(chǎn)泡沫的成因及危害針對之前發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫，人們從不同角度分析泡沫產(chǎn)生的原因。David，H.（2005）[6]通過研究荷蘭房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，指出房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與家庭人均可支配收入以及商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的貸款利率有關(guān)。Nathalie，G.，Mike，K.，Christophe，A.etal.（2006）[7]通過研究16個經(jīng)合組織中的成員，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的形成不僅與貸款利率和部分人的購房投機需求有關(guān)，還與房地產(chǎn)行業(yè)的融資手段以及土地供給不足有關(guān)。Malzubris，J.（2008）[8]通過分析愛爾蘭房價持續(xù)上漲的原因，指出房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生除了以上因素，還與低稅收以及人口的增加有關(guān)。國內(nèi)學者針對房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因給出相應的解釋。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸成熟，部分人群開始產(chǎn)生投機行為，把房地產(chǎn)作為一種投資工具，以獲取其中的利潤。劉琳等人（2003）[9]認為房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因主要有以下兩個方面。第一，人們對房地產(chǎn)過度的投機打破了該行業(yè)原有的均衡，使土地價格快速上漲，直接導致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。第二，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)對該行業(yè)的投資信貸支持，該機構(gòu)采取較為寬松的政策以促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，致使投資者利用此機會進行大量建造、購買，使融資規(guī)模遠大于實體經(jīng)濟的承受能力，最終引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。黃龍和王瑜[10]認為中國房地產(chǎn)泡沫化的原因主要是流動性過剩，人民幣升值的預期導致投機資本涌入，蘇立熙（2014）[11]通過建立相關(guān)模型得出如下結(jié)論。第一，土地資源受到政府的調(diào)控，而我國大部分的經(jīng)濟活動離不開土地，因此導致了土地資源供不應求，致使房地產(chǎn)價格持續(xù)上升引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。第二，房地產(chǎn)開發(fā)周期長且投入資金量大，因此需要商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的支持，該類機構(gòu)的非理性支持導致房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資，也因此帶來了信貸風險，這也會誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫。第三，投資者的投機需求進一步帶動了房價的上漲，直接誘發(fā)了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。第四，政府實施寬松的經(jīng)濟政策也導致大量的投資者盲目加大對房地產(chǎn)的投資。第五，信息的不對稱，使消費者產(chǎn)生非理性的從眾行為，加快了房價上漲。世界上產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫破滅也不少，1990年日本泡沫經(jīng)濟破滅至今已經(jīng)十幾年，幾十家金融機構(gòu)倒閉，幾千家企業(yè)破產(chǎn)。1997年與1990年相比，日本國內(nèi)的實物資產(chǎn)和金融純資產(chǎn)總共減少了311萬億日元，這直接影響了國際社會對日本經(jīng)濟實力的評價和信心，進而引發(fā)日本經(jīng)濟狀況的全面惡化。泰國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟推動了工人工資上漲，失去了生產(chǎn)勞動密集型產(chǎn)品的比較優(yōu)勢，房地產(chǎn)泡沫的破滅使許多工廠破產(chǎn)，大量的工人失業(yè)，人民生活水平大大下降，此外，還引發(fā)了政治和社會危機，加劇了社會動蕩。通過以上案例可以看出房地產(chǎn)泡沫的危害主要有以下幾點。第一，造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。第二，導致金融危機。第三，造成生產(chǎn)和消費危機。第四，引發(fā)政治和社會危機。3.房地產(chǎn)泡沫的測度對房地產(chǎn)泡沫測度的研究在國外已比較成熟，野口悠紀雄（1997）[12]運用收益還原價格指標測度房地產(chǎn)泡沫。Wong（1998）[13]通過構(gòu)建動態(tài)模型研究泰國房地產(chǎn)的產(chǎn)生以及膨脹過程。HingLinChan等（2001）[14]運用計量模型測度香港房地產(chǎn)市場是否存在理性泡沫。McCathy和Peach（2004）[15]通過建立動態(tài)計量模型，計算出房地產(chǎn)市場的均衡價格以及供給價格，然后將兩者之間的差值與房產(chǎn)基礎價格與房價差值進行比較，以此衡量房地產(chǎn)泡沫程度。袁志剛和樊瀟彥（2003）[16]通過構(gòu)建局部均衡模型，討論理論泡沫的存在以及存在的概率和規(guī)模。王雪峰（2005）[17]采用資本邊際收益率法測度我國房地產(chǎn)泡沫，指出了房地產(chǎn)泡沫從無到有的演變過程。王子成和明娟（2007）[18]利用因子分析法對珠江三角洲的房地產(chǎn)泡沫進行測度。王西軍（2009）[19]通過利用指標指示法測度我國房地產(chǎn)泡沫，以“房地產(chǎn)投資/GDP”“房價增長率/GDP增長率”“房價收入比”為基礎確定房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)，若綜合指數(shù)大于1，說明我國房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫，綜合指數(shù)越大，泡沫膨脹程度越大。常軍衛(wèi)[20]（2016）采用功效系數(shù)法測度天津市房地產(chǎn)泡沫，指出其處于危險級別。從以上文獻可以看出，我國大部分學者測度房地產(chǎn)泡沫的方法主要有理論價格均衡模型法、指標法以及統(tǒng)計檢驗法。4.小結(jié)語通過分析國內(nèi)外文獻可知，對房地產(chǎn)泡沫測度所使用的研究方法主要分為以下兩種：第一，將房地產(chǎn)的實際價格與該市場的基礎價格進行比較，判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫；第二，通過利用數(shù)據(jù)計算相關(guān)指標，然后與國際上的標準值進行對比，以此來判斷是否存在房地產(chǎn)泡沫。我國當前房價的持續(xù)上漲是否存在泡沫以及泡沫膨脹程度是否已達到警戒線，相關(guān)學者對此持有兩種態(tài)度：部分學者認為我國房地產(chǎn)市場不存在泡沫；另一部分學者認為我國整體上不存在房地產(chǎn)泡沫，但是局部地區(qū)存在房地產(chǎn)泡沫[21]。不同的結(jié)論與選取的測度方法以及選取的指標因素有關(guān)，因此，選取恰當?shù)闹笜艘约皽y度方法對我國政府采取適當?shù)恼{(diào)控政策具有重要的理論指導意義。國內(nèi)外學者對房地產(chǎn)泡沫的測度已經(jīng)取得了較多的成果，然而仍有一些因素未被完全考慮，例如，采用指標法測度我國房地產(chǎn)泡沫時，所采用的房價收入比未考慮到居民收入的變化過程，因此，這一指標法有待于改進。三貴州省房地產(chǎn)泡沫的度量研究（一）確定房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理區(qū)間1.假設居民收入未發(fā)生變化，確定此條件下房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理區(qū)間以r表示銀行提供給居民的住房貸款利率，a表示居民首次交付房款的成數(shù)，n表示居民償還住房貸款的期限，k表示每一年度居民償還的貸款金額占家庭該年總收入的比重，R表示房產(chǎn)價格與居民收入之比，通過下面公式計算房產(chǎn)價格與居民收入之比。因為一般情況下銀行提供的居民住房按揭貸款最長期限為30年，故令n=30；通過分析該省居民近幾年的住房消費支出，可以計算出居民每一年度償還的貸款金額占家庭該年總收入的比重為14%，故令k=14%。現(xiàn)在，該省個人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個百分點，5年期以下（含5年）從3.00%調(diào)整為2.75%，5年期以上從3.50%調(diào)整為3.25%，商業(yè)貸款利率為5.35%～5.90%，然而我國各省商業(yè)銀行實際提供的居民住房貸款利率為5%～6%，所以將居民住房貸款利率區(qū)間設定為2%～6%，即r的取值分別為2%、3%、4%、5%、6%。2015年3月出臺“3.30新政”后，再次放松了房貸，使首套和二套住房首付款成數(shù)調(diào)整為30%～40%，所以這里將首付成數(shù)30%和40%作為基礎計算該省房產(chǎn)價格與居民收入的比例，即a=30%或a=40%，計算結(jié)果如表1所示。表1收入不變時，房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理區(qū)間通過表1的結(jié)果可以得到如下結(jié)論。當首次交付房款的成數(shù)為30%，居民償還住房貸款的期限為10年，銀行提供給居民的住房貸款利率為6%時，房產(chǎn)價格與居民收入之比為1.47；當首次交付房款的成數(shù)為40%，居民償還住房貸款的期限為30年，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%時，房產(chǎn)價格與居民收入之比為5.23。所以，居民首次交付房款的成數(shù)為30%～40%，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%～6%，居民償還住房貸款的期限為10～30年的狀況下，房產(chǎn)價格與居民收入之比的變動區(qū)間為1.47～5.23。由于在房地產(chǎn)市場中一般居民償還住房貸款的期限為20～30年，居民首次交付房款的成數(shù)為30%，居民住房貸款利率為4%～5%，所以該省房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理范圍為2.49～3.46。2.假設居民收入發(fā)生變化，確定此條件下房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理區(qū)間隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，居民取得的年均可支配收入也隨之發(fā)生改變。因為上述結(jié)論中未將居民收入的變化考慮進房產(chǎn)價格與居民收入之比的計算過程中，因此上述結(jié)果比實際結(jié)果偏小，不能充分顯示該省的房地產(chǎn)泡沫的嚴重性。所以，我們有必要將居民收入的變化考慮進房產(chǎn)價格與居民收入之比的計算范圍中。假設該省居民的人均年收入以一定的比例提升，該固定的增長率設為i，則通過以下公式計算房產(chǎn)價格與居民收入之比。通過分析搜集的數(shù)據(jù)，由于該省人均可支配收入在2010年之后平均增長率為11.68%，所以，可以用人均可支配收入平均每年增長速度11.68%代替居民人均收入的增長率，以此來計算出房產(chǎn)價格與居民收入之比的變化范圍，計算結(jié)果如表2所示。表2收入變化時，房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理區(qū)間通過表2的結(jié)果可以得到如下結(jié)論。當首次交付房款的成數(shù)為30%，居民償還住房貸款的期限為10年，銀行提供給居民的住房貸款利率為6%時，房產(chǎn)價格與居民收入之比為2.42；當首次交付房款的成數(shù)為40%，居民償還住房貸款的期限為30年，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%時，房產(chǎn)價格與居民收入之比為33.72。所以，將居民收入的變化考慮進房產(chǎn)價格與居民收入之比的計算范圍中時，居民首次交付房款的成數(shù)為30%～40%，銀行提供給居民的住房貸款利率為2%～6%，居民償還住房貸款的期限為10～30年的狀況下，房產(chǎn)價格與居民收入之比的變動區(qū)間為2.42～33.72。由于在房地產(chǎn)市場中一般居民償還住房貸款的期限為20～30年，居民首次交付房款的成數(shù)為30%，居民住房貸款利率為4%～5%，所以該省房產(chǎn)價格與居民收入之比的合理范圍為7.30～19.49。（二）年度房地產(chǎn)泡沫系數(shù)的測度由貴州省人民政府公布的反映貴州省情的重要工具書《貴州省統(tǒng)計年鑒》記錄的相關(guān)的數(shù)據(jù)可知，2003～2013年，平均每個家庭擁有的人口數(shù)量為3.01～3.34人，每人擁有的房屋居住面積是30平方米左右。所以，平均每一戶家庭擁有的房屋面積是93.0～100.2平方米。故這里將每戶家庭擁有房屋面積的平均值設定為96.6平方米，以此數(shù)值為基礎計算每套住宅的平均銷售價格。因此，該省房產(chǎn)價格與居民收入之比的計算公式可以表示如下。按照上式可以計算出該省2003～2013年的房產(chǎn)價格與居民收入之比（見表3）。因為引發(fā)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生泡沫的因素很多，只通過房產(chǎn)價格與居民收入之比測量房地產(chǎn)市場泡沫比較片面，所以，在將房產(chǎn)價格與居民收入之比作為測量基礎的同時，還要考慮該省的宏觀經(jīng)濟狀況、市場交易狀況、金融市場狀況、房地產(chǎn)業(yè)狀況對房地產(chǎn)市場泡沫測量的影響，依據(jù)這些因素測算出房產(chǎn)價格與居民收入之比的修正值，這也就是莫慧強（2009）曾經(jīng)指出的指標修正法，只有這樣才能更加準確地對該省房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀進行評估。通過分析表3的測算數(shù)據(jù)，我們把該省2003～2008年房地產(chǎn)的發(fā)展劃分為一個階段，在此期間房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展比較樂觀，其房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫系數(shù)為5～10.132，處于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)的合理區(qū)間，唯獨2006年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)測算數(shù)值為12.014，比房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)的合理區(qū)間上限還稍微高，所以，整體來看，該省房地產(chǎn)行業(yè)在此段期間的發(fā)展是較正常的。而2008～2013年被劃為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的另一階段，在該期間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得非常迅速，以至于引發(fā)了房地產(chǎn)價格嚴重背離其價值，例如，2012年以及2013年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)已分別達到38.45和34.14，這些數(shù)值已經(jīng)遠高于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫系數(shù)合理范圍的上限。通過仔細研究可以知道，金融修正系數(shù)和交易修正系數(shù)密切影響著這兩年房地產(chǎn)泡沫系數(shù)的大幅度提升，也就是說，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過快與銀行放松貸款條件以及居民對房地產(chǎn)需求增加有著極為密切的關(guān)系，由此也致使房屋價格持續(xù)大幅度上漲。通過研究此階段中該省房地產(chǎn)泡沫最低的年份，也很容易看出，刺激該省房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素主要是金融市場的支持以及市場交易狀況等。2008年，我國經(jīng)濟受到金融危機的嚴重影響，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)嚴格限制對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，使得房屋價格的上漲較為緩慢，甚至2008年前三個季度后，某一部分城市的房價開始出現(xiàn)下降趨勢，致使人們改變了之前對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景的預測，大多數(shù)的人們開始對房地產(chǎn)行業(yè)持有等候觀望的態(tài)度，這種等候觀望的購房態(tài)度也同樣發(fā)生在貴州省，由此使得貴州省房地產(chǎn)交易量在2009年大幅度下滑，對外銷售的住房總量也大量降低。根據(jù)表3能夠客觀地了解到：由于2009年相關(guān)的修正系數(shù)相對于2008年的系數(shù)有所減少，尤其是金融狀況修正系數(shù)減少值達到1.12，以至于在這一年中該省的房地產(chǎn)泡沫系數(shù)下降至2.322，成為各年中最低的一年。表32000～2010年貴州省房地產(chǎn)泡沫系數(shù)四貴州省房地產(chǎn)泡沫的對策建議（一）針對供需層面應采取的對策依據(jù)上述分析可知，2008年可以作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的分界線，該省房價在最初的正常水平向嚴重偏離其價值的趨勢轉(zhuǎn)變，而形成這一轉(zhuǎn)變最主要的因素是金融行業(yè)的支持以及人們對房地產(chǎn)的需求過大，所以，我們必須制定一系列的政策去穩(wěn)定這兩個因素，才能防止房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的快速膨脹。1.全面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的需求以及供給數(shù)量，最大限度地實現(xiàn)供需平衡貴州省民建市委曾經(jīng)對房地產(chǎn)市場做過調(diào)查并公布出如下報告結(jié)果：當今貴州省房產(chǎn)價格上升幅度過大，在房地產(chǎn)市場中存在供需矛盾這一關(guān)鍵問題，也就是開發(fā)商不能建設足夠的中小型住宅來滿足中低收入的家庭。所以，我們必須調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給與需求不對稱的問題。該問題的解決也能更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格。針對住房供給存在的問題主要通過下面的措施解決。首先，要不斷激活房地產(chǎn)存量市場。由于住房供給數(shù)量主要包括增量住房和存量住房，若要改變住房供應不足的現(xiàn)狀，必須加大住房的實際供給量，則可以通過激活二手房市場來實現(xiàn)，例如，制定相關(guān)政策使二手房市場交易更加規(guī)范，減少二手房交易過程中的成本費用等。其次，改革住房供應體制，實行租售并存的住房供應體制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場中住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。為了解決城市中貧困家庭無法購置住房的問題，政府應增加建設居民保障性住房，使該種住房在房產(chǎn)總量中占據(jù)適當?shù)谋壤?；政府機構(gòu)還可以對一些住房進行直接管理，使城市中的貧困家庭也可以以較低的價格租賃到房屋；為了滿足城市中低層收入的居民住房需求，政府應積極引進投資商，加大對中低價位中小套型普通商品住房的建設，增大該類住房的供給量。最后，加大住房的有效供給，使房地產(chǎn)市場處于供給略微高于需求的狀態(tài)。則此時需要解決開發(fā)商儲備土地不用于住房建設的問題，例如，規(guī)定滿兩年仍不動工則將無償收回土地使用權(quán)，按一定比例征繳土地閑置費，這些政策都可以使房地產(chǎn)開發(fā)商及時開發(fā)利用土地，進而使住房供給量增大。根據(jù)居民購買住房的目的，可以將住房購買需求分為四大類：首次購房以自住為目的的住房需求，為改善居住環(huán)境的住房需求，由外界因素導致的被動購房需求，以獲取利潤為目的的投資、投機性購房需求。其中前面三類居民購買住房是為了滿足居民真正的需要，這三類需求大約占據(jù)住房總需求的80%，而后一類購房需求并不屬于居民真正的購房需求，人們只是將購買房屋作為資產(chǎn)保值增值的一種手段，其占據(jù)的比重很小，但是在一定程度上刺激了住房價格的上漲。所以，應該通過“區(qū)別對待、有保有壓”的方法調(diào)節(jié)房地產(chǎn)不同類型的需求。第一，針對居民購買住房用于自己居住的需求，政府應出臺相關(guān)政策對其保護。首先，要及時改變?nèi)藗儗Α熬诱哂衅湮荨钡腻e誤看法，加大對該方面的宣傳以及對居民的引導，使居民擁有適度消費的觀念，使不同收入水平以及不同年齡階段的人們可以選擇適合于他們的住房消費方式，如對于收入水平在中等以下的居民，要鼓勵他們租賃住房，這樣就可以防止房價偏離正常水平；其次，供應更多價格較低的住房，建設充足的保障性住房，使我國的保障性住房體系更加完善，這一措施可以使人們更加信任政府能夠使我國房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，以及政府能夠平衡房產(chǎn)價格并有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的運營，這也會使我國城市中大多數(shù)的中低層收入居民內(nèi)心更加踏實，讓他們相信房地產(chǎn)市場并不是“只漲不跌”的，有效避免了大多數(shù)人由于價格持續(xù)上升而盲目跟隨進入購房的隊伍中，從而使人們對住房需求的漲幅有所降低，避免了房地產(chǎn)行業(yè)供不應求的現(xiàn)象。第二，由于人們?nèi)狈ν顿Y房地產(chǎn)行業(yè)帶來的風險意識，過分看好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，使有能力的人們購買房屋用于對外出租以獲取利潤，我們應積極引導投資者，使他們能夠客觀看待房地產(chǎn)行業(yè)存在的投資風險，有效及時地統(tǒng)計出人們對投資性房地產(chǎn)的需求并使人們詳細了解。不但要使人們滿足他們的房地產(chǎn)投資需求，而且使他們擁有更多的投資方向，使這部分資金流入更多的行業(yè)，降低這類投資對房地產(chǎn)市場的影響程度。第三，制定相關(guān)政策控制人們對房地產(chǎn)的投機需求，例如，通過對這部分群體征收物業(yè)稅使他們很難獲得銀行貸款，并提高貸款所產(chǎn)生的成本費用；為了有效避免由于人們對于房地產(chǎn)的投機需求而引發(fā)的市場動蕩，應制定一系列政策以嚴格管理房產(chǎn)過戶登記以及物業(yè)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的一系列問題。2.加強房地產(chǎn)市場的透明度，制定維持市場穩(wěn)定的政策當今商品房市場不能提供給購買者足夠的市場信息，致使購買者無法準確預期該市場的未來前景，他們只能依據(jù)可以在市場上直接獲取的信息來判斷，如房產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，相關(guān)部門應及時完善該市場的信息指標體系，由公共部門發(fā)布相關(guān)數(shù)據(jù)以及做出客觀性數(shù)據(jù)分析結(jié)果，公布出具有權(quán)威的數(shù)據(jù)信息，使房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的開發(fā)成本真正地對外公開，使具有購買欲望的群體很容易獲取市場信息，使他們能夠較為準確地預期市場未來的發(fā)展前景，避免由于市場信息不對稱而引發(fā)人們非理性的消費、投資行為。除此之外，由于政府出臺的相關(guān)政策的影響，人們對于房地產(chǎn)市場的前景預期會具有較大的彈性。對于這一缺陷，政府應該避免制定變化較大政策，應循序漸進，使該市場的發(fā)展相對穩(wěn)定。同時，政府需要通過研究房地產(chǎn)市場的真實現(xiàn)狀，針對出現(xiàn)的某些問題，及時制定相關(guān)政策進行調(diào)控，既能夠使房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，也能夠有效防止購買者產(chǎn)生反復的心理預期，避免該行業(yè)房價大幅度上升或降低的現(xiàn)象。3.針對不同類型的購買需求對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸行為進行分類調(diào)控該省近幾年房地產(chǎn)價格一直處于上升的狀態(tài)，主要是因為人們對于住房的需求持續(xù)上漲；然而，由于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持才致使人們購房需求加大。在2011年之前，政府還未出臺新國八條，此時該省多數(shù)的商業(yè)銀行放松了住房貸款的條件，并制定出許多優(yōu)惠政策鼓勵人們購房，例如，降低人們購買首套房時的貸款利率，降低購買住房時的首付款比例，引起人們的購房熱潮，使購房規(guī)模大幅度上漲。通過調(diào)查過去的數(shù)據(jù)資料發(fā)現(xiàn)：直到2008年6月末，貴州省個人消費貸款金額已經(jīng)比上年上漲25.5億元，達到279.8億元，然而，80%的貸款金額用于購房，全省用于購房的貸款金額已達到231.2億元，比年初上漲了20.2億元。由于部分人群明白借助于商業(yè)銀行等金融機構(gòu)提供貸款所產(chǎn)生較大的杠桿效應，可以使他們獲取高額利潤，所以他們借助于貸款購買很多商品房，然后再將它們以較高的價格出售，以此獲取巨大收益，不只加大了商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的貸款風險，還推動了房產(chǎn)價格的快速上漲。所以，信用貸款機構(gòu)應推行積極的信貸政策以控制投資者和投機者的非理性消費行為，例如，合理控制信用貸款的投放，對房地產(chǎn)市場的不同需求進行分類調(diào)控，以更好地防止金融風險。此外，要在國家實行統(tǒng)一的信貸政策基礎上，相關(guān)機構(gòu)也要增加人們購置二套房產(chǎn)的首次付款比例和貸款利率。針對購買三套房的用戶，商業(yè)銀行也要對其實行禁貸政策，從而切斷了人們除購買住房用于自住和常規(guī)性的換房需求外的其他對房產(chǎn)投資、投機行為的資金支持。4.建立更加多樣的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系以及完善的房產(chǎn)價格體系由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對住房的消費結(jié)構(gòu)也發(fā)生較大變化，同時隨著我國城鄉(xiāng)一體化進程的不斷推進，住房需求持續(xù)增大，這也使得房地產(chǎn)行業(yè)成為最具有發(fā)展優(yōu)勢的行業(yè)之一。然而，大多數(shù)處于中等以下收入的人群很難承受過高的房價，且在持續(xù)上漲過程中，存在較大的金融風險，時刻威脅著該市場的穩(wěn)定。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商有必要調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，為收入較低的居民提供更多的住房。這也需要政府機構(gòu)劃撥更多的土地用于此類住房的建設，在政府土地供應基礎上建立更加完善的議價機制，政府更應該注重普通住房的價格控制。同時要加強引導居民準確預期未來住房價格，使房地產(chǎn)行業(yè)面向更廣的人群，使房地產(chǎn)產(chǎn)品體系更加多樣化以及房地產(chǎn)價格體系更加完善。針對各相關(guān)主體層面采取的對策包括以下幾點。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)升溫的過程中，國家也不斷推出一系列的調(diào)控政策，試圖綜合運用經(jīng)濟、行政以及法律手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過于迅速的情形，例如，完善規(guī)劃土地供給市場，嚴格限制商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件。通過一系列調(diào)控政策的實施，2004年我國房地產(chǎn)行業(yè)的增速有所下降，其投資幅度低于2003年，相比于2002年的住房施工以及竣工面積也有所降低。此外，政策的實施也降低了居民對住房的需求量，使住房供不應求的局面有所改觀。然而，我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格依舊持續(xù)增長，2013年4月，國家統(tǒng)計局發(fā)布第一季度70個大中城市房價情況。通過分析數(shù)據(jù)可以看出，在70個大中城市中，有67個城市出現(xiàn)環(huán)比增長的狀態(tài)，漲幅最大的當屬一線城市，67個城市中出現(xiàn)新建商品房的環(huán)比增長的態(tài)勢。同比來看，一線城市出現(xiàn)高達10%以上的漲幅。有68個城市出現(xiàn)價格上漲的態(tài)勢。雖然相比于前幾年，當前的房地產(chǎn)價格上漲幅度有所減緩，然而前期各類影響因素的滯后性導致大多數(shù)城市房地產(chǎn)依舊增長，房地產(chǎn)泡沫并未根除，依舊需要加強對房地產(chǎn)市場的控制。首先，政府角度防范房地產(chǎn)泡沫。目前，我國的住房需求持續(xù)增大，房地產(chǎn)的投資以及投機行為也極為嚴重，房地產(chǎn)泡沫也隨之產(chǎn)生。因此，政府需要及時采取相關(guān)的政策，有效限制高端住房的開發(fā)。土地供給的數(shù)量要依照實際需求量決定，有效落實相關(guān)土地政策，防止任意開發(fā)土地，這樣會抑制我國的商品價格以及住房價格的持續(xù)上漲。此外，為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商利用土地進行投資或投機而獲取經(jīng)濟收益的行為，從根本上消除此類行為的發(fā)生，政府應當在一定時期內(nèi)針對房地產(chǎn)開發(fā)商的各類行為進行調(diào)查，例如，非法的侵占集體土地，非法劃分土地等，與此同時，會有一部分外國的投資者趁機進入房地產(chǎn)行業(yè)，以此又使房地產(chǎn)市場的價格漲幅加大，因此，政府也必須防范外來投資者，通過調(diào)整稅收以及投資時間來限制外來投資引發(fā)的影響。與此同時，相關(guān)政府機構(gòu)也要合理有效地對土地資源進行配置，稅收作為政府調(diào)控手段之一，它也是各相關(guān)主體利益交換的方式，在國家經(jīng)濟不景氣甚至出現(xiàn)危機的情況下，政府可以發(fā)揮它的調(diào)控職能，避免風險的持續(xù)蔓延，以免產(chǎn)生不必要的損失，然而，過度依賴政府的調(diào)控則會降低市場效益，結(jié)合市場的自身調(diào)節(jié)才會使整個市場更加活躍，帶來更多的經(jīng)濟效益。此時政府就必須建立完善的土地稅收制度，從土地資源配置的整個過程加以完善，涵蓋了土地占有、使用、轉(zhuǎn)移以及收益等每個環(huán)節(jié)，從而可以通過征收土地稅來調(diào)節(jié)當前土地資源的使用現(xiàn)狀。針對不同的購房目的采取不同的稅收措施，例如，以自住為目的的住房采用較低的稅率征稅，針對自住房的購買實行多種優(yōu)惠措施；而對以投機目的的住房則采用較高的稅率征稅；或者也可以根據(jù)住房期限的長短制定不同的稅收項目以及稅率。此外，也要關(guān)注預售的住房再轉(zhuǎn)讓的問題，應該完善關(guān)于此類住房的相關(guān)法律及稅收政策，應加大對它們的征稅力度，使該類交易的成本費用加大，一定程度上可以避免“炒樓”行為，對房地產(chǎn)價格泡沫有一定的抑制作用。其次，金融市場角度防范房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)行業(yè)的運轉(zhuǎn)需要大量的資金作為支撐，這些資金的主要來源則是銀行貸款，相應地，房地產(chǎn)行業(yè)的高風險也會成為銀行未來面臨的風險，而銀行的對外貸款資金主要來自中國的公眾，因此，也使人民群眾普遍受到風險的威脅。所以，相關(guān)政府機構(gòu)應加大對銀行的監(jiān)督、管理，定期觀察銀行的資本是否充足，資本的流動性的強弱，銀行是否有完備的風險管理體制或者是否具備一定的風險控制能力等。我國應借鑒國外房地產(chǎn)金融行業(yè)的管理經(jīng)驗，使投資基金在我國得到發(fā)展，并實施房地產(chǎn)抵押貸款證券化取代銀行貸款的主體地位，成立一些專門機構(gòu)為住房購買者提供擔保，使我國的房地產(chǎn)行業(yè)與保險行業(yè)相結(jié)合。國外已有了較為先進的金融手段并已將其運用到房地產(chǎn)行業(yè)，我們應借鑒國外房地產(chǎn)行業(yè)與金融資本市場融合的過程，以降低在信貸過程中存在的金融風險，使我國的房地產(chǎn)融資市場健康發(fā)展。針對個人住房抵押貸款的行為，商業(yè)銀行等金融機構(gòu)應更加注重對它的風險評估及警示，將貸款過程中存在的利率變動問題及時告訴抵押貸款者，使其能夠更好地預期其未來的還款金額，樣抵押貸款者才能合理地安排其未來的資金支出以及使他們擁有一個理性的購房行為。再次，加大房地產(chǎn)行業(yè)的融資途徑。房地產(chǎn)行業(yè)所需要的大量資金來自銀行，而當前國商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款提出更為苛刻的條件。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨越來越大的資金周轉(zhuǎn)壓力，它們必須加大融資途徑才能解決此危機，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商若要擺脫困境，需要做到如下以下幾點。（1）改變傳統(tǒng)的融資意識通過研究當前的融資方式，可以認識到我國在房地產(chǎn)融資問題上還存在很多缺陷，沒有廣闊資金來源，大多數(shù)只來源于銀行貸款，尤為值得注意的是，我國沒能在融資方式上進行創(chuàng)新。所以，我國要想拓展融資渠道，就必須改變傳統(tǒng)的融資意識，創(chuàng)新出更多的融資方式。第一，房地產(chǎn)開發(fā)商要制定系統(tǒng)的融資戰(zhàn)略，根據(jù)企業(yè)不同的發(fā)展時期制定合理的融資方案。例如，處于創(chuàng)業(yè)期的企業(yè)，其資金主要來自擔保公司；處于成長期的企業(yè)，其資金來源主要是通過銀行貸款，借此擴大自己的業(yè)務范圍；處于成熟期的企業(yè)，除了通過銀行貸款獲取資金外，還可以利用風險基金或者通過將企業(yè)上市獲取資金等。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商還可以考慮在民間獲取發(fā)展資金，現(xiàn)在我國已制定相關(guān)政策鼓勵民間資金的借貸流動，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應借用此時機，充分合理利用國家推行的民間資本借貸政策，合理有效地使用民間資金，改變傳統(tǒng)的僅僅通過商業(yè)銀行貸款獲取資金以及通過上市吸收公眾資金的觀念，通過活躍的民間資本的借貸流動以及將其規(guī)范化來加大自身的融資途徑，使其擁有充足的資金進行業(yè)務周轉(zhuǎn)以及拓展。（2）尋找直接的融資途徑房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展面臨很多的困境，而單獨依靠自身的發(fā)展經(jīng)驗遠遠不能破除其困境。