我國房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)的理論和實(shí)踐問題討論

我國房地產(chǎn)政策設(shè)計(jì)的理論和實(shí)踐問題討論

我國房地產(chǎn)調(diào)控一直面臨著兩難或多難選擇。世界上有不存在約束條件的選擇嗎？世界上有不存在任何風(fēng)險、不需要支付任何成本的政策選擇嗎？既然答案肯定，那么，明確問題的性質(zhì)，針對主要傾向，抓住主要矛盾，采取相應(yīng)措施才能取得事半功倍效果。也就是說，大道理要管中道理，中道理要管小道理，而不是相反。一中國房地產(chǎn)及其產(chǎn)品定性1.住房是最終消費(fèi)品，還是投資品？買房是消費(fèi)，還是投資？若兩者兼而有之，何者居主體地位？2.房價是民生問題，還是資本市場問題？若兩者兼而有之，何者為主？3.房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還是虛擬經(jīng)濟(jì)？兩者若兼而有之，何者居于首位？4.房價若是民生問題，它又是個什么樣的民生問題？是準(zhǔn)備買房、而購房預(yù)期又與支付能力不相匹配的人的民生，包括不包括已經(jīng)買了房的人的民生，包括不包括即使房價下降50%也還是買不起房的人的民生？高舉民生旗幟，是否就可以違背常識，超越社會主義初級階段而所向披靡？5.房地產(chǎn)是我國擴(kuò)大內(nèi)需、保增長、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、改善民生的共同平臺、重要節(jié)點(diǎn)，還是經(jīng)濟(jì)過熱（如果真有所謂過熱）、通貨膨脹、產(chǎn)能過剩、資產(chǎn)泡沫的推手？6.股市、房市在中國是完全相通的嗎？用資本市場的藥方醫(yī)治房市之病將會有何種效果？在居民高儲蓄、投資渠道狹窄的背景下，居民投資性買房是否也是一種理性選擇？7.房地產(chǎn)泡沫成為我國金融安全主要威脅的概率有多大？房地產(chǎn)占地會對我國糧食安全形成威脅嗎？8.我國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)較大比重是否具有階段性和必然性？住房消費(fèi)具有擠出效應(yīng)，在收入約束下，哪一種消費(fèi)不具有擠出效應(yīng)？9.房地產(chǎn)投資不直接增強(qiáng)國際競爭力，但是沒有房地產(chǎn)提供的工作生活場所，高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和科技攻關(guān)能夠順利進(jìn)行嗎？10.房地產(chǎn)開發(fā)商是階級敵人（人民公敵），還是社會分工的一個階層？城市政府是執(zhí)政黨的重要基礎(chǔ)，還是都是腐敗分子，在被打倒之列？二我國房地產(chǎn)形勢11.住房改革以來，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件是大大改善了，還是小有改善，還是沒有改善，甚至惡化了？如何評價我國住房市場化改革？應(yīng)否進(jìn)行所謂第二次房改？12.房價過快上漲是否是住房改革的必然結(jié)果？13.房價高低的判斷依據(jù)何在？14.我國有過完善的市場形成房價機(jī)制嗎？我國有過所謂合理的房價嗎？我國房價高或低，房價是否合理，誰說了算？是政府，學(xué)者，還是市場？或者以什么為判斷的依據(jù)？15.房地產(chǎn)價格上漲是市場發(fā)現(xiàn)價格形成價格的機(jī)制，還是資產(chǎn)泡沫的形成？16.發(fā)達(dá)國家的房價收入比、租售比參數(shù)能夠直接作為判斷中國房價高低的依據(jù)嗎？17.在社會主義初級階段，我國住房市場的主要矛盾是什么？中國住房的供求關(guān)系能夠在短期內(nèi)得到根本改觀嗎？我國房地產(chǎn)基本態(tài)勢會因某一政策的出臺而有根本改觀嗎？18.住房建設(shè)周期一般在兩年以上，分析我國房地產(chǎn)形勢，用同比、環(huán)比數(shù)據(jù)能說明多少政策問題？制定房地產(chǎn)政策是否應(yīng)該更多地重視長期走勢，重視數(shù)年累積的數(shù)據(jù)？19.當(dāng)前我國房地產(chǎn)主要傾向是市場化過度，還是行政干預(yù)過度？20.我國房價上漲是長期走勢，還是短期效應(yīng)？我國房價快速上漲根本原因是投機(jī)炒作，還是開發(fā)商暴利，還是政府政策逆向調(diào)控的結(jié)果？關(guān)緊“兩個閘門”，抑制住房有效供給增加，能夠抑制房價快速上漲嗎？21.抑制房價過快上漲的根本措施，是增加有效供給，還是抑制需求？兩者兼而施之，何者應(yīng)是第一位的？僅僅增加保障房供給，能夠抑制商品住房價格的快速上漲嗎？三房地產(chǎn)政策目標(biāo)和調(diào)控方向22.我國的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)是單一目標(biāo)，還是多目標(biāo)、一個目標(biāo)群？各種不同目標(biāo)之間，如何避免效力相互抵消？應(yīng)如何銜接與過度？23.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的應(yīng)急工具，還是應(yīng)該保持相對穩(wěn)定？24.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場政策和住房保障政策三者重疊、相異之處何在？25.房地產(chǎn)新政目標(biāo)是抑制房價過快上漲，還是要把房價降下來？還是防過熱、防通脹、防過剩？26.改革開放前，我國曾有“投機(jī)倒把罪”，現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域又對“投機(jī)”一詞進(jìn)行一邊倒地討伐。投機(jī)性購房是百害而無一利嗎？投機(jī)性購房存在的前提是什么？在市場經(jīng)濟(jì)條件下，投機(jī)行為能夠根除干凈嗎？投機(jī)性購房的最大危險是源于個人的炒作，還是來自于銀行和金融機(jī)構(gòu)的參與？投資性購房應(yīng)該鼓勵，還是應(yīng)該限制？征收物業(yè)稅能抑制投機(jī)、抑制房價嗎？27.加息、加稅、增加首付，或能抑制即時的購房需求、控制房價過快上漲，但能夠減輕購房者負(fù)擔(dān)嗎？28.房地產(chǎn)新政的目標(biāo)是抑制住房需求，降低房價，但另一方面，降低房價又將刺激需求，反過來又推升房價，政策的合力將如何？從長期來看，住房需求是行政手段抑制得住的嗎？29.房價高了，要求政府加大調(diào)控，房價低了，冀希政府救市，反映的是一種什么樣的國民心態(tài)？30.高房價應(yīng)是調(diào)控政策的基點(diǎn)和目標(biāo)嗎？房價時時都在變化，調(diào)控政策能夠隨之變化密集出臺嗎？在和平發(fā)展時期，一種商品通過控制價格達(dá)到增加有效供給、實(shí)現(xiàn)更高水平供求平衡，有成功的先例嗎？四住房保障31.85%的人買不起房是事實(shí)，但一個國家在何種發(fā)展階段才能讓大多數(shù)買得起房？歐盟、日本沒有達(dá)到，美國讓窮人買房還鬧出個次貸危機(jī)。如果大多數(shù)人買得起房，我國有那么多房可買嗎？房價下降50%，能保證大多數(shù)人買得起房嗎？一個住著二、三百平方米的部級干部自稱買不起房，一個去年剛買下住房的家庭，今年也不再買得起住房，85%的人買不起房，是否也包括上述群體？32.讓大多數(shù)人有房住，背后的含義是什么？現(xiàn)在大多數(shù)人沒有房住嗎？那么，我國的這個大多數(shù)人現(xiàn)在住在哪里呢？33.在社會主義初級階段，我國合理的住房保障范圍、標(biāo)準(zhǔn)如何確定？應(yīng)否更加體現(xiàn)公平？我國目前的住房保障對象應(yīng)是大多數(shù)人（中低收入），還是只能是少數(shù)貧困群體？34.我國住房保障體系建設(shè)是否應(yīng)該各地、各市同一個標(biāo)準(zhǔn)，步伐是否應(yīng)該整齊劃一？35.住房保障在社會保障體系中應(yīng)處何種地位？合理的保障房建設(shè)規(guī)模應(yīng)如何確定？36.我國保障住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如何與不斷提高的城市現(xiàn)代化水平和居住水平相適應(yīng)？37.我國住房保障體系建設(shè)應(yīng)否包含住房產(chǎn)權(quán)保障？是否應(yīng)該包括收入較高而暫時沒有自有住房的家庭？38.住房保障是住房改革的一個有機(jī)部分，還是應(yīng)對高房價之舉？房價低了就可以不要建設(shè)保障住房了嗎？大量建設(shè)保障房能降低商品房價嗎？五房地產(chǎn)供地政策土地是財富之母，是資本、資產(chǎn)，也是社會再分配重要的中介和杠桿。城市土地是最優(yōu)質(zhì)、數(shù)量最大、升值潛力最大的國有資產(chǎn)。39.土地財政等于土地腐敗嗎？40.土地財政是與民爭利之說背后的含義是什么？是政府與人民的根本利益的對立，還是社會再分配的一種形式？這里的“民”是指誰？僅指拆遷戶、商品房購買者、開發(fā)商，還是指全體市民和整體農(nóng)民？是部分階層的即期利益還是全體國民的長遠(yuǎn)利益？41.有沒有其他收入可以取代目前的土地財政？土地財政一無是處嗎？土地出讓金一次征收70年也是一無是處嗎？42.發(fā)揮土地社會再分配杠桿和中介作用，除了土地財政之外還有更好的途徑嗎？43.城市土地為什么升值？城市土地級差地租應(yīng)該歸誰？土地財政在改善公共產(chǎn)品供給上發(fā)揮了何種作用？如何更好地使用土地財政收入？44.地方政府對土地財政高度依賴的根源何在？要改變之需要什么樣的體制前提條件？45.滿足政策性建房用地是房地產(chǎn)用地政策的全部嗎？中高端商品房用地就不應(yīng)該得到滿足嗎？46.地王頻出的根本原因何在？土地招拍掛是市場配置土地資源的基本形式，還是推高地價的罪魁禍?zhǔn)?？降低稀缺的土地資源價格會有高效率的土地配置嗎？47.我國消滅了地主，但如何防止因過高的拆遷補(bǔ)償而產(chǎn)生新的“房主”？48.我國小產(chǎn)權(quán)房究竟有多大數(shù)量？小產(chǎn)權(quán)房存在的根據(jù)何在？小產(chǎn)權(quán)一律違法嗎？49.針