我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)理論和思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的幾個(gè)理論和思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題

房地產(chǎn)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，受到中央和各級(jí)政府的高度關(guān)注；房地產(chǎn)事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)切身利益，社會(huì)每一個(gè)群體和成員都會(huì)從不同的角度作出判斷。我國(guó)正處于深化改革，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，房地產(chǎn)政策需要不斷探索和調(diào)整，眾說(shuō)紛紜，觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)是正常現(xiàn)象。理論決定認(rèn)識(shí)，認(rèn)識(shí)影響政策。理清相關(guān)理論和思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題，有利于完善我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。一房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的地位為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快速走低，我國(guó)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行了重大方向性調(diào)整，由防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防通貨膨脹轉(zhuǎn)向擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)。政府一系列刺激房地產(chǎn)的政策自2008年第四季度以來(lái)也相繼出臺(tái)。特殊的發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)期走勢(shì)及其客觀規(guī)律決定了我國(guó)房地產(chǎn)的地位，而且這種地位既不應(yīng)以短期因素為轉(zhuǎn)移，更不應(yīng)成為調(diào)控應(yīng)急的工具。第一，房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場(chǎng)所的部門(mén)，是為人們安居提供物質(zhì)基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)。在建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化的整個(gè)歷史階段，我國(guó)既存在著完成工業(yè)化對(duì)工商業(yè)用房的市場(chǎng)需求，更有在實(shí)現(xiàn)城市化過(guò)程中滿(mǎn)足人們基本居住需求和居住質(zhì)量提高的改善性需以及舊房改造更新的被動(dòng)性需求，幾種社會(huì)需求的疊加，造成我國(guó)房屋需求的持續(xù)旺盛，進(jìn)一步凸顯了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的重要物質(zhì)基礎(chǔ)提供者地位。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展固然不能直接提升國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力，但是作為為國(guó)家建設(shè)現(xiàn)代化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的重要部門(mén)，房地產(chǎn)業(yè)具有為增強(qiáng)國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力提供間接物質(zhì)支撐的不可替代的地位。第二，房地產(chǎn)業(yè)是否被冠以支柱產(chǎn)業(yè)或基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之名無(wú)關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)則是確定無(wú)疑的。一方面，建設(shè)房屋需要耗用大量的建筑材料，為鋼鐵、五金、水泥、玻璃、化工、塑料等上游產(chǎn)業(yè)提供市場(chǎng)需求，為中游數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的建筑業(yè)工人提供就業(yè)崗位，另一方面房屋建成后又使家電、家具、家裝等下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)售出成為可能，推動(dòng)居住小區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)以及社區(qū)管理和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。在當(dāng)前，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展于擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)、保就業(yè)保民生尤有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的意義。第三，高儲(chǔ)蓄既是我國(guó)國(guó)民的消費(fèi)傳統(tǒng)，也與我國(guó)社會(huì)保障體系尚不完善密切相關(guān)。較高的儲(chǔ)蓄率為較高的投資率提供了條件，而較高的投資率既是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的保證，亦為現(xiàn)階段我國(guó)完成工業(yè)化、實(shí)現(xiàn)城市化所必須。2008年中以前對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的判斷，由此推論出為防治經(jīng)濟(jì)過(guò)熱必須減少固定資產(chǎn)投資，進(jìn)而必須控制房地產(chǎn)投資的結(jié)論，依據(jù)不能令人信服，實(shí)踐證明也是有害的。實(shí)際上，較高的投資率是否導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過(guò)熱主要取決于投資結(jié)構(gòu)是否合理。社會(huì)固定資產(chǎn)投資分為物質(zhì)產(chǎn)品擴(kuò)大再生產(chǎn)投資和擴(kuò)大服務(wù)能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資，前者又可分為消費(fèi)品生產(chǎn)投資和生產(chǎn)資料的擴(kuò)大再生產(chǎn)投資。擴(kuò)大服務(wù)能力和增加消費(fèi)品生產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)過(guò)熱沒(méi)有必然聯(lián)系，而有市場(chǎng)需求的生產(chǎn)資料生產(chǎn)投資是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的應(yīng)有之義。我國(guó)房地產(chǎn)投資中70%左右為住宅投資，而住宅是最終消費(fèi)品，滿(mǎn)足的是居住消費(fèi)需求。所以，在當(dāng)前以及今后一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)保持較高的投資率，其中房地產(chǎn)投資保持較快的增長(zhǎng)，并占較高的比重具有階段的合理性，也是抓住歷史機(jī)遇，充分發(fā)揮我國(guó)相關(guān)生產(chǎn)潛力和儲(chǔ)蓄率較高以及勞動(dòng)力充裕等有利條件，低成本地完成現(xiàn)代化物質(zhì)基礎(chǔ)建設(shè)的戰(zhàn)略舉措。二我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有三大領(lǐng)域我國(guó)完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議，但對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)把握、力度的選擇和方式方法的采用等從來(lái)就存在著極大的爭(zhēng)議。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控可以分為房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范和住房保障體系建設(shè)等三大領(lǐng)域，這三個(gè)領(lǐng)域相互聯(lián)系，互有重疊，但側(cè)重點(diǎn)不同，也不能相互混淆，相互替代。例如，住房保障體系不能奢求依賴(lài)于市場(chǎng)化完善起來(lái)，住房保障體系也不能取代房地產(chǎn)市場(chǎng)功能。房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展要從全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略上來(lái)把握。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)地位已如前述。黨的十七大報(bào)告明確指出，我國(guó)正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，社會(huì)主要矛盾是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾。更加自覺(jué)地走科學(xué)發(fā)展道路，聚精會(huì)神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)具有決定性意義。城市化和工業(yè)化水平低，人均基礎(chǔ)設(shè)施不足，人均物質(zhì)財(cái)富少是社會(huì)主義初級(jí)階段的基本特征，住房水平低，住房供給不能滿(mǎn)足人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的需要是我國(guó)房地產(chǎn)面臨的主要矛盾。所以保持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，增加住房的有效供給應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)和主要方向。抓住增加住房有效供給這一中心環(huán)節(jié)，才能取得房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的主動(dòng)權(quán)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的空間是市場(chǎng)失靈領(lǐng)域，凡是市場(chǎng)能夠解決的問(wèn)題政府就不要去干預(yù)。著力點(diǎn)應(yīng)是完善市場(chǎng)發(fā)揮配置房地產(chǎn)資源的基礎(chǔ)作用的制度和機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)境，制定市場(chǎng)規(guī)范并監(jiān)督執(zhí)行，監(jiān)管房地產(chǎn)品質(zhì)量，匯總和及時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)符合城市總體規(guī)劃以及推進(jìn)居住小區(qū)內(nèi)外配套設(shè)施建設(shè)等等。我國(guó)地域遼闊，各地資源稟賦極不平衡，房地產(chǎn)是區(qū)域性市場(chǎng)，要求中央政府出臺(tái)一項(xiàng)政策全國(guó)各地齊步走是不可能的，而且中央政策的要求越具體，效果可能越差。增加中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的彈性，減少對(duì)地方政府目標(biāo)要求上的強(qiáng)制性；適當(dāng)擴(kuò)大各地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控上的自主決策權(quán)，允許地方政府實(shí)施差異化的控制政策應(yīng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控改進(jìn)的方向。把房?jī)r(jià)作為政府調(diào)控的重點(diǎn)，與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方向相悖，強(qiáng)制干預(yù)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，初衷雖好，但實(shí)現(xiàn)成本極高，很可能達(dá)不到預(yù)期目的。完善住房保障體系是建設(shè)和諧社會(huì)的重要環(huán)節(jié)和政府的重要職責(zé)，也是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的重要內(nèi)容和前提。但我國(guó)的住房保障體系建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期的逐步完善的過(guò)程，是一個(gè)由較低水平的保障到較高水平保障的漸進(jìn)過(guò)程。第一，我國(guó)是個(gè)大國(guó)，各地區(qū)公共財(cái)政能力差異性大，各城市住房保障體系的完善必然有快有慢、有先有后，要從各地公共財(cái)政支持能力的實(shí)際出發(fā)，既不能全國(guó)一個(gè)模式，也不可能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。超越發(fā)展階段和公共財(cái)力支持能力的住房保障目標(biāo)，或者多數(shù)人得到住房保障的預(yù)期是不可能實(shí)現(xiàn)的，只能誘發(fā)思想上的混亂。第二，各地在住房保障體系建設(shè)過(guò)程中，要在四個(gè)層面上進(jìn)行統(tǒng)籌兼顧。一是廉租房建設(shè)與經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。在一定的公共財(cái)力支持下，各類(lèi)保障性用房存在著此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。從當(dāng)前各地具體實(shí)際出發(fā)調(diào)整住房保障建設(shè)目標(biāo)，變保障中等收入階層購(gòu)買(mǎi)住房為支持中等收入階層購(gòu)房，保障少數(shù)貧困群體基本住房可能更具現(xiàn)實(shí)性。二是住房保障建設(shè)與其他社會(huì)保障體系建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。三是社會(huì)保障體系建設(shè)與社會(huì)建設(shè)的統(tǒng)籌兼顧。四是社會(huì)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)、文化建設(shè)、民主政治建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)等的統(tǒng)籌兼顧。三怎樣看待商品住房?jī)r(jià)格作為人們的生活必需品，住房與食物、衣著等等一樣是私人消費(fèi)物品，房?jī)r(jià)的高低直接關(guān)系到人們的生活消費(fèi)支出水平；作為物質(zhì)財(cái)富，住房是投資品，關(guān)系到家庭財(cái)產(chǎn)保值增值。社會(huì)成員從各自利益和實(shí)際需要出發(fā)，對(duì)房?jī)r(jià)都會(huì)有不同的訴求。購(gòu)買(mǎi)者希望有較低的房?jī)r(jià)，是出價(jià)；開(kāi)發(fā)商開(kāi)出較高的房?jī)r(jià)，是要價(jià)，但都不是真實(shí)的房?jī)r(jià)。只有通過(guò)供求雙方的博弈，供求雙方成交的價(jià)格，即市場(chǎng)形成的房?jī)r(jià)才是真實(shí)的房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)收入比和房屋租售比是分析房?jī)r(jià)水平的重要參數(shù)，但用以進(jìn)行不同國(guó)家和時(shí)期的對(duì)比要慎重。有論者以世界通常的房?jī)r(jià)收入比和租售比判斷我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平，尚缺少全面的數(shù)據(jù)支持。其一，世界通常的房?jī)r(jià)收入比為4～6，租售比為200，是哪個(gè)時(shí)代、哪個(gè)或哪些國(guó)家的平均值？是否包括發(fā)展中國(guó)家，還是僅指歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家？這個(gè)或這些國(guó)家彼時(shí)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平如何，與當(dāng)代我國(guó)在多大程度上具有可比性？至今均語(yǔ)焉不詳。其二，房?jī)r(jià)是單價(jià)與面積的乘積，而一套住房面積有幾十平方米至一、二百平方米之別，單價(jià)在一個(gè)城市也因區(qū)位和房屋品質(zhì)不同而相差甚遠(yuǎn)，房屋總價(jià)以多大面積和多高單價(jià)計(jì)算？住房的消費(fèi)彈性大，人均數(shù)平方米，可以滿(mǎn)足基本居住需求，人均上百平方米，當(dāng)然更好。按2007年我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭3人、人均可支配收入13786元、商品住宅平均單價(jià)3665元計(jì)，購(gòu)買(mǎi)一套60平方米的住宅，房?jī)r(jià)收入比為5.3；購(gòu)買(mǎi)一套100平方米的住宅，房?jī)r(jià)收入比為8.8；購(gòu)買(mǎi)一套130平方米的住宅，房?jī)r(jià)收入比為11.5。其三，在我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入統(tǒng)計(jì)范圍之外，其他收入和購(gòu)房實(shí)際支付能力如何統(tǒng)計(jì)計(jì)算問(wèn)題。例如，青年夫婦家庭購(gòu)房，多有各自父母的支持因素，制度以外的家庭收入等。其四，以建造成本加平均利潤(rùn)率評(píng)判房?jī)r(jià)水平的高低，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，通過(guò)對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算然后進(jìn)行行業(yè)匯總，在理論上是可能的，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下既不具合理性，也不具可操作性。因?yàn)橄嗤姆课菔蹆r(jià)，其企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平不同，土地價(jià)格和原材料、勞動(dòng)力價(jià)格不同，房屋建造成本會(huì)有很大不同；房屋建設(shè)周期不同，利潤(rùn)率也會(huì)差別很大。所以行政干預(yù)，無(wú)論是壓價(jià)，還是托價(jià)，都是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的曲扭，徒增房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的成本。首先，房?jī)r(jià)的漲漲落落是市場(chǎng)信號(hào)，是市場(chǎng)配置房地產(chǎn)資源的基本形式。在一般情況下，房?jī)r(jià)上升，表明市場(chǎng)供給不足，需求旺盛，供給方有較高的利潤(rùn)回報(bào)，從而吸引更多的要素進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，增加供給，達(dá)到新的供求平衡；房?jī)r(jià)下降，表示市場(chǎng)需求不足，供給相對(duì)過(guò)剩，房地產(chǎn)利潤(rùn)下降，要素退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，供給減少，達(dá)到新的供求平衡。所以，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行行政干預(yù)只能揚(yáng)湯止沸。歷史的經(jīng)驗(yàn)值得注意。除了少數(shù)非常時(shí)期（如戰(zhàn)爭(zhēng)、自然災(zāi)害等非常事件），通過(guò)對(duì)某種必需消費(fèi)品進(jìn)行短期的價(jià)格干預(yù)以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定是必要的以外，平常時(shí)期冀希通過(guò)價(jià)格控制增加某種商品的供給，以平衡市場(chǎng)供求關(guān)系還沒(méi)有成功的先例。相反，放開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律在資源配置中的基礎(chǔ)作用，先是價(jià)格上升，供給增加，從而實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系平衡、價(jià)格穩(wěn)定的實(shí)例卻屢試不爽。我國(guó)今天農(nóng)副食品供給的極大豐富和價(jià)格的基本穩(wěn)定發(fā)軔于20世紀(jì)80年代末廣東等地率先開(kāi)始的肉蛋奶魚(yú)等價(jià)格的放開(kāi)，家用電器產(chǎn)品的琳瑯滿(mǎn)目和較強(qiáng)的世界市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力亦得益于彼時(shí)的市場(chǎng)化價(jià)格和生產(chǎn)能力的快速擴(kuò)張，而仍在進(jìn)行價(jià)格控制的產(chǎn)品（如某些農(nóng)用生產(chǎn)資料）至今仍然陷于高成本、低品質(zhì)的泥沼。其次，房?jī)r(jià)是目前我國(guó)分配住房最公平、最有效率的杠桿。住房分配貨幣化、市場(chǎng)化是我國(guó)住房制度改革的基本取向。20世紀(jì)末以來(lái)城鎮(zhèn)居民住房條件的極大改善證明我國(guó)住房制度改革基本是成功的，其中的缺點(diǎn)和失誤是第二位的，也必須通過(guò)配套改革才能完善起來(lái)。以住房改革進(jìn)程存在某些失誤和缺陷為由，否定住房分配市場(chǎng)化改革方向，回歸福利分配的老路是沒(méi)有前途的。作為發(fā)展中的大國(guó)，我國(guó)大多數(shù)城鎮(zhèn)居民通過(guò)市場(chǎng)獲得與自身收入水平和支付能力相適應(yīng)的住房，少數(shù)低收入群體通過(guò)住房保障滿(mǎn)足基本居住需求；較高收入的群體先期得到較高水平的住房滿(mǎn)足，較低收入的群體獲得較低水平的住房滿(mǎn)足，住房的滿(mǎn)足水平隨著家庭收入和支付能力的變化而變化，是正常的、合理的。在社會(huì)主義初級(jí)階段，這樣的住房分配方式最公平、最有效率，既與完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相一致，也是發(fā)揮市場(chǎng)配置住房資源的基礎(chǔ)作用的必然要求。以行政手段控制商品住房?jī)r(jià)格，一將抑制有效供給，不利于我國(guó)住宅供給潛力的充分發(fā)揮；二將刺激需求，加劇市場(chǎng)供求關(guān)系的人為扭曲，造成住宅資源的低效率配置，不利于又好又快地推進(jìn)住房建設(shè)。須知，除非實(shí)施更加嚴(yán)厲的行政干預(yù)，否則在低房?jī)r(jià)面前，首先獲利的是富人，因?yàn)樗麄冇懈嗟目赡苋ベ?gòu)買(mǎi)和占有更多的住房。再次，商品房?jī)r(jià)的背后是復(fù)雜的社會(huì)分配和再分配關(guān)系。在商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的過(guò)程中，商品房的購(gòu)買(mǎi)者（家庭或企業(yè)）、開(kāi)發(fā)（銷(xiāo)售）商、被拆遷居民和被征地農(nóng)民、政府（中央和各級(jí)政府）等四方利益主體構(gòu)成了一個(gè)彼此依賴(lài)、環(huán)環(huán)相扣、沒(méi)有起點(diǎn)、沒(méi)有終點(diǎn)、一損俱損、一榮俱榮的利益循環(huán)鏈。購(gòu)房者通過(guò)支付商品房?jī)r(jià)格，支付了包括開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)、占地補(bǔ)償、政府稅費(fèi)在內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)全部成本，滿(mǎn)足了自身用房需求，開(kāi)發(fā)商通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)獲得相應(yīng)投資利潤(rùn)回報(bào)；被拆遷居民以改變自己原有熟悉的居住地、農(nóng)民以轉(zhuǎn)讓原經(jīng)營(yíng)土地而獲得相應(yīng)的拆遷和占地補(bǔ)償；政府則通過(guò)土地批租等獲得相應(yīng)的稅費(fèi)收入。房?jī)r(jià)較高，開(kāi)發(fā)商因而獲得較高的投資回報(bào)，才有下一輪的更大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，社會(huì)才會(huì)有更多的住房有效供給；拆遷戶(hù)和被征地農(nóng)民才有可能獲得較高的補(bǔ)償，政府才能有較高的開(kāi)發(fā)稅費(fèi)收入，才能投資于更大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市公共服務(wù)水平。這是一個(gè)共贏的利益循環(huán)鏈。當(dāng)然，房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者支出大幅度增加，必然要求增加工資，提升企業(yè)用工成本，攤薄企業(yè)利潤(rùn)，惡化城市經(jīng)商環(huán)境。這是一個(gè)一損俱損的利益鏈。房?jī)r(jià)過(guò)低，一方面造成土地低效率或浪費(fèi)性占用；另一方面開(kāi)發(fā)商無(wú)利可圖，就不會(huì)有住房有效供給的大量增加；土地不能開(kāi)發(fā)，拆遷居民和征地農(nóng)民的土地升值收益不能變現(xiàn)，最終結(jié)果是購(gòu)房者無(wú)房可買(mǎi)，政府也無(wú)力進(jìn)行公共設(shè)施建設(shè)，城市現(xiàn)代化建設(shè)停滯。這是一個(gè)都是輸家、沒(méi)有贏家的利益鏈。四如何認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地作為物質(zhì)存在，土地是人類(lèi)社會(huì)生產(chǎn)、生活的基礎(chǔ)，是財(cái)富之母。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，土地不僅是基本生產(chǎn)資料和經(jīng)濟(jì)要素，而且是社會(huì)分配和社會(huì)再分配的重要介質(zhì)。土地制度是基本的經(jīng)濟(jì)制度。我國(guó)人多地少，土地稀缺，尤其是適宜人類(lèi)居住的土地和農(nóng)業(yè)用地人均擁有量嚴(yán)重不足，保護(hù)耕地，確保糧食安全是基本國(guó)策。但是我國(guó)正處于建設(shè)現(xiàn)代化的歷史時(shí)期，工業(yè)化、城市化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要占用大量的土地，特別是極為稀缺的農(nóng)用土地較大量的轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地不可避免。土地利用結(jié)構(gòu)的這種大變動(dòng)必然導(dǎo)致附著于土地之上的現(xiàn)有利益格局的重構(gòu)，由此引發(fā)一系列社會(huì)矛盾和沖突。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地約占城市化用地的40%左右，多處于地價(jià)較高的市區(qū)和城鎮(zhèn)近郊，又有“暴利”的光環(huán)纏繞，引發(fā)的利益矛盾更為突出?；夥康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)用地中的矛盾，確保安定團(tuán)結(jié)，構(gòu)建和諧社會(huì)，要解決三個(gè)方面的理論和思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題。第一，正確處理保護(hù)耕地基本國(guó)策和滿(mǎn)足合理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的關(guān)系。保護(hù)耕地的存量與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地增量之間確實(shí)存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系，但從優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，提高土地利用集約化水平角度看，兩者又是相輔相成、后者為前者提供前提條件的關(guān)系。其一，目前我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地是城鎮(zhèn)居民人均居住用地的5倍以上，合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是更集約的用地。在城市化加速時(shí)期，滿(mǎn)足合理的房地產(chǎn)用地是滿(mǎn)足進(jìn)城農(nóng)民基本居住需求和城鎮(zhèn)居民住房改善性需求的條件，也是農(nóng)村居民點(diǎn)用地得以置換為耕地的前提。而且農(nóng)村居民點(diǎn)用地因農(nóng)民進(jìn)城可置換為耕地的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的增量，即農(nóng)村居民點(diǎn)每減少一人宅基地，可滿(mǎn)足5人以上城鎮(zhèn)居民居住用地。其二，深入分析近年來(lái)我國(guó)耕地減少的原因，多數(shù)是退耕還林、還草所致，另有農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和災(zāi)毀等原因。據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)，“十五”期間，我國(guó)建設(shè)用地共3285萬(wàn)畝，其中城鎮(zhèn)建設(shè)用地618萬(wàn)畝，占18.8%。全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地年均124萬(wàn)畝，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地約60萬(wàn)畝。所以把我國(guó)耕地減少主要?dú)w結(jié)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地威脅我國(guó)糧食安全，并不能令人信服。其三，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地與農(nóng)村居民點(diǎn)用地之間的置換不可能同步，且存在著空間對(duì)應(yīng)上的困難，后者往往有一個(gè)滯后期。所以在一定時(shí)段，城鎮(zhèn)用地增加將超前于城鎮(zhèn)居民的增加。用城鎮(zhèn)用地增量與城鎮(zhèn)居民增量之比來(lái)判斷城鎮(zhèn)土地利用效率的變化，需要觀察一個(gè)較長(zhǎng)的周期，或者要置于城市化實(shí)現(xiàn)之后。農(nóng)村居民點(diǎn)用地被置換為耕地的滯后期長(zhǎng)短，取決于多種因素，特別是在城市化政策上，能否較快地解除進(jìn)城農(nóng)民的后顧之憂(yōu)。第二，土地開(kāi)發(fā)收益的合理分配。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地升值空間大，地產(chǎn)商、地方政府和被占地居民等各利益相關(guān)方對(duì)此均有較高的利益訴求，因而利益矛盾更為尖銳，合理分配土地升值收益就成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。由于城鄉(xiāng)二元體制，農(nóng)村土地的集體所有制以及被占地居民的分散性等原因，被占地居民往往處于弱勢(shì)地位，必須建立和完善房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)收益合理分配制度，特別是與因土地開(kāi)發(fā)利益受損相對(duì)稱(chēng)的被占地居民合法權(quán)益保障和利益補(bǔ)償機(jī)制。但是，占地居民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也不是越高越好。因?yàn)樵诶碚撋?，城?zhèn)房地產(chǎn)用地價(jià)格較高是大規(guī)模社會(huì)公共投資的結(jié)果，與土地原占用者的投資或努力沒(méi)有直接關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地級(jí)差收益理應(yīng)歸公共財(cái)政。過(guò)高的占地補(bǔ)償，一將大面積出現(xiàn)土地食利階層，二會(huì)推高房?jī)r(jià)，加大城市化成本。第三，理性對(duì)待地方政府土地財(cái)政。地方政府通