傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營,財務(wù)管理論文

傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營,財務(wù)管理論文內(nèi)容摘要：自2008年以來,因全球范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢突變,房地產(chǎn)行業(yè)被賦予拉動內(nèi)需,促進(jìn)中國宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、持續(xù)增長的重任。然而十年來房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高速發(fā)展之后,已經(jīng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)產(chǎn)生了擠出效應(yīng),同時也造成了國民經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化社會財富分配不均加劇、銀行、金融機(jī)構(gòu)所承當(dāng)風(fēng)險加劇的一系列后果,隨著中國一些列調(diào)控措施的出臺,房地產(chǎn)行業(yè)已整體進(jìn)入利潤降低、增速放緩的時代。房地產(chǎn)行業(yè)因其本身發(fā)展的規(guī)律及社會發(fā)展的要求也決定了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)以轉(zhuǎn)型,求發(fā)展的必然性。此次將對處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)營進(jìn)行研究。本文關(guān)鍵詞語：房地產(chǎn);轉(zhuǎn)型;企業(yè)并購;企業(yè)反并購;資本運(yùn)營;CapitalOperationduringtheTransitionPeriodofHousingEnterprisesFENGLeiSchoolofManagementEngineering,ZhengzhouUniversityAbstract：Since2008,duetothesuddenchangesintheglobaleconomicsituation,therealestateindustryhasbeengiventheresponsibilityofstimulatingdomesticdemandandpromotingChinasmacroeconomicstabilityandsustainedgrowth.However,afterexperiencingrapiddevelopmentintherealestateindustryinthepastdecade,ithasalreadyproducedacrowdingouteffectontherealeconomy,especiallyinthemanufacturingindustry.Atthesametime,ithasalsocausedaseriesofconsequencesofnationaleconomyrealestateizationandincreaseinthedistributionofsocialwealthandtheincreasedriskofbanksandfinancialinstitutions.WiththeintroductionofsomeregulatorymeasuresbytheChinesegovernment,therealestateindustryhasenteredaneraofreducedprofitsandslowergrowth.Duetothelawofitsowndevelopmentandtherequirementsofsocialdevelopment,therealestateindustryalsodeterminestheinevitabilityoftraditionalrealestateenterprisestotransformanddevelop.Thispaperstudiesthecapitaloperationofrealestatecompaniesintransitionperiod.1國外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變歷程及內(nèi)在邏輯在發(fā)達(dá)國家尤其是歐美地區(qū),其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的程度,一般都經(jīng)歷了由傳統(tǒng)住宅向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,再由商業(yè)地產(chǎn)向復(fù)合型地產(chǎn)發(fā)展這一規(guī)律。其內(nèi)在原由于:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及城市化進(jìn)程的推進(jìn),由此帶來的城鎮(zhèn)人口迅速增加,但城市化進(jìn)程中的住房供應(yīng)得不到知足,供應(yīng)矛盾突出刺激了早期房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,這也成為早期房地產(chǎn)是以傳統(tǒng)住宅開發(fā)為主的原因。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市演變,住宅供應(yīng)矛盾得以緩和,但由于人口的高度聚集及經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,商業(yè)活動需要日益強(qiáng)烈,超市、寫字樓、酒店、購物中心等一系列商業(yè)地產(chǎn)以此為契機(jī)得到迅猛的發(fā)展。隨著社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民生活水平的提高,為傳統(tǒng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展新型地產(chǎn)提供了良好的契機(jī)。根據(jù)馬斯洛需求層次理論能夠得出,當(dāng)人們基本寓居需求得到知足之后,人們愈加希望追求享受型生活,其寓居條件被賦予了休閑、享受的要求,進(jìn)而促使傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)向著養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。2傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型期的資本運(yùn)營隨著中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的快速發(fā)展,當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場已由原來的高增長、高收益形式轉(zhuǎn)變?yōu)橄蛑?xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化形式發(fā)展,各個房地產(chǎn)企業(yè)都在試圖擺脫同化競爭所帶來的困局,但是不可否認(rèn)的是中國房地產(chǎn)固然經(jīng)過數(shù)十年的快速發(fā)展,但其仍屬于資金密集型及科技含量不高的行業(yè),其結(jié)果就是業(yè)內(nèi)仍以資金為王,擁有充裕的資金、擁有完善的融資渠道、擁有足夠快的回款速度,也就意味著能夠獲得市場的優(yōu)先權(quán)。華而不實(shí)完善的融資渠道被視作房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的根本,轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該尤其重視股權(quán)融資、債權(quán)融資、房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券等融資手段,保證公司能夠有充裕的資金支持公司的發(fā)展、運(yùn)作,同時也要防備其帶來的風(fēng)險。第一、各個房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用最多的股權(quán)融資。股權(quán)融資在中國市場的運(yùn)用分為公開市場發(fā)售或私募發(fā)售,正是由于股權(quán)融資的這一屬性,股權(quán)融資在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)被以為是最貴的融資手段,它的本質(zhì)在于某種程度上將公司的一部分進(jìn)行了變賣。因而處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)在尋找股權(quán)融資的合作方是應(yīng)首選銀行、保險公司等金融公司,其典型的代表有生命人壽、安邦保險高位持有金地集團(tuán)股份,而中國平安持有碧桂園約10%的股份,已成為碧桂園第二大股東。股權(quán)融資的合作方式一方面能夠使處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)企業(yè)以較為低廉的資金成本獲取其所需求的資金,另一方面作為受讓股權(quán)的保險公司、銀行等金融公司擁有優(yōu)質(zhì)的渠道及資源,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間提供必要的支持及幫助。然而,股權(quán)融資也存在著一定的風(fēng)險,其最主要的風(fēng)險就是存在被惡意并購的可能,最為典型的案例當(dāng)屬萬科股權(quán)之爭。2021年8月寶能系憑借其強(qiáng)大的資本優(yōu)勢,通過旗下前海人壽和鉅盛華三次增持萬科股份,以微弱優(yōu)勢超越華潤集團(tuán),成為萬科第一大股東,固然在2021年9月,華潤集團(tuán)重新奪回大股東之位,但在隨后的一段時間內(nèi),寶能系通過旗下的鉅盛華通過在二級市場不斷購入萬科股份,再次成為萬科第一大股東。這場曠日持久的萬寶之爭隨著恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的萬科股份于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司,最終幫助深圳市地鐵集團(tuán)有限公司成為萬科第一大股東。圖2建業(yè)地產(chǎn)℃小股操盤No施行流程回首整個萬科股權(quán)之爭,在寶能系之所以能夠在前期通過旗下公司采取少量屢次的方式收購萬科股權(quán),且未引起資本市場所關(guān)注,與萬科公司的股權(quán)架構(gòu)有著密不可分的關(guān)系,萬科公司采取了分散股權(quán)的經(jīng)營方式,其原大股東華潤集團(tuán)僅持股15%左右,且以投資者身份自居,不介入、不參手萬科公司的日常管理及經(jīng)營運(yùn)作,以王石為代表的萬科公司原始創(chuàng)始人、高管層共計持股比例僅占1%左右,這一分散股權(quán)的經(jīng)營方式,給了寶能系這樣的門口的野蠻人以可乘之機(jī)。當(dāng)寶能系通過旗下公司大舉在二級市場收購萬科股份遭到人們所廣泛關(guān)注之時,寶能系已持有超過15%的萬科股權(quán),進(jìn)而也引發(fā)了萬科方面的一系列反并購舉措,華而不實(shí)最主要的就是希望通過反并購策略,進(jìn)行正向重組,引進(jìn)新的戰(zhàn)略投資伙伴,阻止寶能系的惡意并購。2021年12月8日,萬科方面發(fā)出臨時停牌公告,其公告稱正在籌劃股份發(fā)行,用于重大資產(chǎn)重組及收購資產(chǎn),萬科方面采用了反并購的正向策略公司正向重組,待其停牌四個月之后,萬科方面于2021年3月13日對外頒布,將引入深圳市地鐵集團(tuán)有限公司作為新的戰(zhàn)略投資伙伴,但最終由于此項(xiàng)舉措會稀釋股東華潤集團(tuán)的股份,被寶能系聯(lián)手華潤集團(tuán)予以否決。隨著萬科股權(quán)之爭事態(tài)發(fā)展愈加升級,有關(guān)部門參與干涉,華潤集團(tuán)轉(zhuǎn)讓其所持有的股份于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司;恒大集團(tuán)將其通過二級市場購入的萬科公司14.07%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓于深圳市地鐵集團(tuán)有限公司,最終深圳市地鐵集團(tuán)有限公司持有萬科公司29.38%的股份,超過寶能系持股數(shù)量,成為萬科公司第一大股東。第二、由于傳統(tǒng)中國房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點(diǎn),其發(fā)展需要強(qiáng)大的現(xiàn)金流做后盾、需要完善的融資渠道為依托,越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇向著輕資產(chǎn)化的方向發(fā)展。所謂的輕是指,依靠財務(wù)杠桿效應(yīng)用少量的資金投入來換取較高的利潤匯報。建業(yè)集團(tuán)作為河南省本土龍頭房地產(chǎn)企業(yè),自成立伊始即深耕河南,固守河南。2021年,建業(yè)集團(tuán)開場了其3+1輕資產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)型,華而不實(shí)3指的是輸出品牌、管理和服務(wù),1指的是輸出資本。建業(yè)集團(tuán)借鑒萬科提出的小股操盤概念,通過小股操盤的形式進(jìn)行輕資產(chǎn)形式的轉(zhuǎn)型,截止2021年3月,建業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)項(xiàng)目已到