村文化遺產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

XX村文化遺產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告-11XX村文化遺產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX村旅游資源分析1.1XX村概況XX村位于XX鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域總面積133.53平方公里（折200295畝），轄31個(gè)行政村。共有人口2.76萬(wàn)人。31個(gè)村分為幾個(gè)片：①桂峰片：包括桂峰、竹坪、天龍、杉橋、長(zhǎng)坪；②塅里片：包括XX、劉家、四維、延壽、十美、大橋、寺灣、蘭陵；③芭蕉片：包括芭蕉、紅衛(wèi)、一心、楊和、向陽(yáng)、松樹(shù)、大王、金雞、大水、小水、陳坪；④龍洞片：包括下莊、文藝、新改、豪坑、龍洞；⑤泉水片：包括泉水、師堂。XX村始建于明洪武年初（1371年）的XX村位于XX省XX縣以東的渭洞筆架山下，地處XX、平江、汨羅三縣市交匯處，距離長(zhǎng)沙、XX分別約150公里和70公里，XX村南鄰XX鎮(zhèn)區(qū)，東與四維村、延壽村相連，北靠十美村、寺灣村、蘭陵村，西與步仙鄉(xiāng)岳坊村相鄰。其質(zhì)樸的風(fēng)韻和深邃的文化，構(gòu)成了研究明清湘楚文化的“活化石”。2001年6月25日被國(guó)務(wù)院公布為第五批全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位，2003年又被建設(shè)部和國(guó)家文物局公布為首批“中國(guó)歷史文化名村”。1.2XX村旅游資源疏理 （旅游資源在調(diào)研報(bào)告里有詳細(xì)敘述） A、自然旅游資源：龍形山、大峰尖、龍珠石、后巒水庫(kù)、關(guān)公橋、千年古驛道、斛谷路、佛坳嶺、大峰山、劉備洞、洗馬溝、絲茅井、玉女溪、大坳水庫(kù)、桂峰寺、湘北特委舊址、古僧墓塔群、關(guān)公神像、清代古鐘、古道十八盤(pán)、寄母嘴、臥龍?zhí)?、飛龍瀑布、半洞水庫(kù)、芭蕉竹海。 B、人文旅游資源：歷史傳說(shuō)、谷英公神秘身份、張氏族譜、家訓(xùn)家風(fēng)、家族文化、風(fēng)水文化、建筑文化、民俗文化。 C、獨(dú)特的建筑資源：古村落建筑群、村落建筑歷史演變、村落空間布局、建筑立面特征、建筑構(gòu)造及室內(nèi)裝飾特征等。2XX村市場(chǎng)分析2.1現(xiàn)實(shí)可吸納市場(chǎng)容量武漢城市圈與長(zhǎng)株潭城市圈的短程游市場(chǎng)。XX村屬XX縣XX鎮(zhèn)管轄，地處XX、平江、汨羅三縣市交匯處，西距XX縣城50km，北距XX市區(qū)73km，南距長(zhǎng)沙市130km。XX既在泛珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域中處于南連北接的窗口位置，又在“中部崛起”戰(zhàn)略中處于心腹區(qū)域。這種良好的區(qū)位條件，既便于XX村接納XX周邊中心城市的旅游市場(chǎng)輻射，也有利于其與周邊旅游目的地的合作發(fā)展。2.2XX村與周邊環(huán)境關(guān)系分析A．與周邊旅游項(xiàng)目有較強(qiáng)互補(bǔ)性XX村與周邊旅游項(xiàng)目的互補(bǔ)性強(qiáng)，XX市旅游資源較多，不僅有東洞庭湖國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)、南湖自然保護(hù)區(qū)、大云山國(guó)家森林公園、五尖山森林公園等自然風(fēng)光類(lèi)旅游資源，而且有君山公園、XX樓、任弼時(shí)紀(jì)念館、屈子祠、屈原墓等人文古跡類(lèi)。這些旅游資源與XX村旅游資源具有較大差異性，存在著資源互補(bǔ)的態(tài)勢(shì)，倘若聯(lián)合開(kāi)發(fā)旅游線路，不僅可以降低成本，還可擴(kuò)大客源市場(chǎng)，提高效益。B．暫不具備獨(dú)自吸引遠(yuǎn)程游客的潛力，應(yīng)努力整合和融入周邊線路由于XX村作為景區(qū)對(duì)外開(kāi)放的時(shí)間還不保護(hù)規(guī)劃和旅游規(guī)劃的編制較為滯后，加上當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)比較落后，旅游設(shè)施嚴(yán)重不足，這直接導(dǎo)致游客的停留時(shí)間較短。游客在XX村的停留時(shí)間大多在一天以內(nèi)，其中半天占47.4%，一天占30.5%，一天以上的游客僅為22.1%。應(yīng)努力與周邊明星旅游資源整合，融入整體旅游目的地線路。3XX村古村旅游的系統(tǒng)定位3.1產(chǎn)業(yè)定位形成以古村觀光旅游為基礎(chǔ)、休閑體驗(yàn)旅游為主體、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展的區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。以XX村為核心向四周5公里景點(diǎn)輻射，涵蓋度假酒店、自然風(fēng)光、婚紗攝影、徒步、探險(xiǎn)、民俗、親子的XX大景區(qū)。軟件為主，硬件為輔，短期投資，快速滾動(dòng)。3.2主題定位明清文化圈尋古游目的地徒步攝影游目的地中式婚紗攝影外景地周末親子游目的地農(nóng)歷節(jié)日民俗文化觀賞地山水度假游溫泉度假酒店4賣(mài)點(diǎn)、產(chǎn)品與贏利模式4.1賣(mài)點(diǎn)策劃與分析通過(guò)租賃古屋和農(nóng)田、山林地，改造精品視覺(jué)景觀核，設(shè)定人流動(dòng)線環(huán)繞。打造一日游精品景觀帶小節(jié)點(diǎn)，放棄全村落大規(guī)模改擴(kuò)建計(jì)劃。避開(kāi)產(chǎn)權(quán)收購(gòu)障礙，最大限度減少硬件投資，縮短項(xiàng)目工期，盡早進(jìn)入項(xiàng)目回報(bào)期。收攏愿意參與一日游官方路線的餐飲、民宿、購(gòu)物等本地服務(wù)提供商，制定官方統(tǒng)一管理標(biāo)準(zhǔn)、投訴流程，提升軟件體驗(yàn)。以旅游線路的加盟特許制度，代替自建自營(yíng)方案。尋古之旅的古村開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)結(jié)構(gòu)賣(mài)點(diǎn)主題場(chǎng)地配套使用要求面積（平方米）中式婚紗攝影游停車(chē)場(chǎng)A可同時(shí)停放5輛大巴，10輛中巴。需征地。需開(kāi)路，從縣級(jí)公路辟路至陳家村旁，約2km。1000化妝室約200到300平方米，內(nèi)設(shè)20個(gè)化妝柜及更衣室。停車(chē)場(chǎng)附近。改造民俗博物館。300外景1：油菜金黃（春季），稻田麥浪（秋季）10000外景2：巷道幽深。（冬季）上新屋400外景3：竹海翠碧。（夏季）竹海需乘中巴前往，11km。竹海需設(shè)置接待點(diǎn)。200內(nèi)景：屋。（整體改造修繕后的上新屋）雙天井，單天井，雕花窗，木柱，可登二樓，三進(jìn)屋。上新屋二進(jìn)左側(cè)房屋可開(kāi)辟為補(bǔ)妝間，衛(wèi)生間。避開(kāi)游客人流高峰，配套設(shè)施高端。并可以提供給新人住宿。400夜景：溪邊。畔溪走廊需紅燈籠裝飾。3000午餐點(diǎn)。王家塅/上新屋王家塅價(jià)格稍低，上新屋價(jià)格高。500周末親子游停車(chē)場(chǎng)B300輛私家車(chē)面積，需改造停車(chē)場(chǎng)。4000購(gòu)物步行街124個(gè)臨街商鋪，需改造外立面。需改到XX鎮(zhèn)與購(gòu)物步行街之間的道路，以便隔開(kāi)XX鎮(zhèn)與購(gòu)物步行街。20000旅游集散中心改造現(xiàn)有服務(wù)中心，提供旅游接待服務(wù)，自行車(chē)租賃，旅游地圖，精品旅游紀(jì)念品等。6000民俗文化體驗(yàn)中心接官?gòu)d側(cè)屋，學(xué)堂側(cè)屋，繡樓，王家塅側(cè)屋。每個(gè)民俗體驗(yàn)中心需2間房屋，其中一間用于一天一次的20分鐘左右的表演，另一間用于互動(dòng)，可觀看，可參與操作。其內(nèi)容有刺繡，烤炙豆腐，炸豆腐，打糍粑，熏臘肉，以及各民俗節(jié)日吃食，譬如包粽子，捏糯團(tuán)等。共4個(gè)民俗體驗(yàn)中心，每個(gè)體驗(yàn)中心約100平方米。需改造。1000開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)王家塅前農(nóng)田可供游客自主采摘草莓，葡萄，有機(jī)蔬菜小溪捉魚(yú)。需改造農(nóng)田。5000餐飲街王家塅到聚龍灣兩側(cè)離開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)很近，可用采摘品制作農(nóng)家菜。4000夜市引入XX大排檔民俗文化節(jié)日游停車(chē)場(chǎng)B4000民俗文化體驗(yàn)中心每個(gè)民俗體驗(yàn)中心需2間房屋，其中一間用于一天一次的20分鐘左右的表演，另一間用于互動(dòng)，可觀看，可參與操作。其內(nèi)容有刺繡，烤炙豆腐，炸豆腐，打糍粑，熏臘肉，以及各民俗節(jié)日吃食，譬如包粽子，捏糯團(tuán)等。共4個(gè)民俗體驗(yàn)中心，每個(gè)體驗(yàn)中心約100平方米。需改造。1000祠堂，私塾復(fù)建祠堂，后設(shè)私塾?？晒┯斡[，國(guó)學(xué)短時(shí)教學(xué)1200戲臺(tái)聚龍灣對(duì)面大禮堂300集市聚龍灣，臨時(shí)臨時(shí)燈會(huì)由當(dāng)大門(mén)至畔溪走廊，至王家塅，至上新屋臨時(shí)4.2關(guān)于古村旅游門(mén)票贏利模式的特別說(shuō)明：古村的門(mén)票贏利模式打單純的觀光門(mén)票概念。門(mén)票類(lèi)收入并不以景點(diǎn)票形式出現(xiàn)，而是游客在古村整體消費(fèi)的一種打包和變形，與其他贏利模式有一定交叉，屬于游客直選消費(fèi)。但由于將景點(diǎn)與特色活動(dòng)結(jié)合起來(lái)，因此，是游客游覽和體驗(yàn)古村過(guò)程中的必然消費(fèi)。其他門(mén)票類(lèi)收入主要包括：參與互動(dòng)活動(dòng)門(mén)票、活動(dòng)中出售紀(jì)念品收入、導(dǎo)游服務(wù)費(fèi)、參與活動(dòng)的服裝道具等租賃銷(xiāo)售費(fèi)用等等。

5財(cái)務(wù)初步預(yù)測(cè)5.1投資估算建設(shè)性項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容投資額（萬(wàn)元）備注中式婚紗攝影游停車(chē)場(chǎng)A80化妝室240外景1：油菜金黃（春季），稻田麥浪（秋季）100外景2：巷道幽深。（冬季）40外景3：竹海翠碧。（夏季）60內(nèi)景：屋。320夜景：溪邊。600午餐點(diǎn)。300周末親子游停車(chē)場(chǎng)B400含綠化購(gòu)物步行街6000旅游集散中心1800民俗文化體驗(yàn)中心1200含設(shè)備開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)30餐飲街1600夜市民俗文化節(jié)日游停車(chē)場(chǎng)B400民俗文化體驗(yàn)中心300祠堂，私塾960戲臺(tái)210集市燈會(huì)山水度假游山溪漂流1000竹海環(huán)山騎行道800山頂觀景臺(tái)100懸崖玻璃棧道1500環(huán)山景點(diǎn)間通勤道路建設(shè)及通勤巴士購(gòu)置600溫泉度假酒店一期溫泉度假酒店24000二期獨(dú)棟別墅群度假酒店20000三期會(huì)議中心5000合計(jì)67640經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容5年投資額（萬(wàn)元）備注營(yíng)銷(xiāo)推廣投資高速公路戶外廣告牌1440電視廣告3000XX衛(wèi)視欄目外景點(diǎn)合作12000旅行大巴廣告120旅行社線路合作推廣及旅行大巴專(zhuān)車(chē)租用1040互聯(lián)網(wǎng)推廣（微博、微信、H5網(wǎng)頁(yè)推廣）750節(jié)慶表演項(xiàng)目投資民俗節(jié)慶古村軟性包裝450民俗節(jié)慶表演500民俗節(jié)慶表演設(shè)備租賃（舞臺(tái)、燈光、音響、控臺(tái)）250人力投資民俗節(jié)慶安保50外包、公安申請(qǐng)備案古村日常管理人員5020人5年古村日常維護(hù)人員（保安、保潔、營(yíng)業(yè)員、游客服務(wù)中心服務(wù)員、公共講解員）150120人5年旅游集散中心日常維護(hù)60體驗(yàn)場(chǎng)館日常維護(hù)投資民俗文化體驗(yàn)中心表演者及體驗(yàn)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)360含設(shè)備開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)養(yǎng)殖維護(hù)200餐飲街軟性包裝及換季主體活動(dòng)80合計(jì)205005.2收入估算建設(shè)性和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目收入估算表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目?jī)?nèi)容收入來(lái)源收入（萬(wàn)元）備注中式婚紗攝影游停車(chē)場(chǎng)A婚紗攝影專(zhuān)車(chē)停車(chē)費(fèi)15化妝室租賃費(fèi)180外景1：油菜金黃（春季），稻田麥浪（秋季）外景點(diǎn)深入內(nèi)景區(qū)拍攝票（含電瓶車(chē)、外景地臨時(shí)化妝間）240外景2：巷道幽深。（冬季）外景3：竹海翠碧。（夏季）內(nèi)景：屋。內(nèi)景套票（含化妝間）180夜景：溪邊。全開(kāi)放場(chǎng)所0午餐點(diǎn)。對(duì)商戶征收承包費(fèi)20周末親子游停車(chē)場(chǎng)B周末小型車(chē)停車(chē)費(fèi)60購(gòu)物步行街對(duì)商戶征收承包費(fèi)288旅游集散中心紀(jì)念品銷(xiāo)售利潤(rùn)450按消費(fèi)轉(zhuǎn)化率5%計(jì)算民俗文化體驗(yàn)中心體驗(yàn)項(xiàng)目收費(fèi)360按消費(fèi)轉(zhuǎn)化率10%計(jì)算外景1：油菜金黃（春季），稻田麥浪（秋季）外景點(diǎn)全家周游景區(qū)拍攝票（含電瓶車(chē)）400外景2：巷道幽深。（冬季）外景3：竹海翠碧。（夏季）夜市臨時(shí)夜市，鋪面租賃收費(fèi)72民俗文化節(jié)日游停車(chē)場(chǎng)B節(jié)慶日停車(chē)費(fèi)54民俗文化體驗(yàn)中心體驗(yàn)項(xiàng)目套票收費(fèi)2160按轉(zhuǎn)化率20%計(jì)算祠堂，私塾戲臺(tái)戲臺(tái)專(zhuān)設(shè)包間收費(fèi)54戲臺(tái)戲臺(tái)內(nèi)場(chǎng)演出票1620集市廟會(huì)集市攤位租賃費(fèi)36燈會(huì)免費(fèi)0山水度假游山溪漂流漂流體驗(yàn)票收費(fèi)1200竹海環(huán)山騎行道自行車(chē)租賃及商店銷(xiāo)售400山頂觀景臺(tái)免費(fèi)開(kāi)放0懸崖玻璃棧道玻璃棧道門(mén)票收費(fèi)930環(huán)山景點(diǎn)間通勤道路建設(shè)景點(diǎn)通勤汽車(chē)收費(fèi)67溫泉度假酒店一期溫泉度假酒店酒店經(jīng)營(yíng)收入2800二期獨(dú)棟別墅群度假酒店別墅長(zhǎng)期租賃收入2100三期會(huì)議中心會(huì)議中心場(chǎng)租收入300合計(jì)6957.2/年該項(xiàng)目按市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展分階段性投入開(kāi)發(fā)，第一階段計(jì)劃5年期靜態(tài)投資測(cè)算：預(yù)估總投資88140萬(wàn)元，其中項(xiàng)目保護(hù)性修繕升級(jí)以及旅游景點(diǎn)打造，配套設(shè)施的修建等預(yù)估總投入約67640萬(wàn)元，宣傳推廣以及運(yùn)營(yíng)成本預(yù)估總投入約20500萬(wàn)元。各項(xiàng)目投入使用后預(yù)估整體項(xiàng)目收入每年約7000萬(wàn)