英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體

英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究世聯(lián)研究案例2005.10.12英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)![關(guān)鍵字]：都市綜合體[簡(jiǎn)介]：倫敦碼頭區(qū)改造項(xiàng)目是上世紀(jì)80年代后倫敦中心區(qū)最大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，包含商業(yè)，住宅，辦公等復(fù)合功能。英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!倫敦碼頭區(qū)早期概況倫敦的個(gè)碼頭位于東部道格斯島，始建于1802年。在隨后的120年里，碼頭區(qū)成為整個(gè)倫敦的工業(yè)中心和就業(yè)中心20世紀(jì)30年代是倫敦碼頭區(qū)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，僅港區(qū)本身雇傭的工人就超過(guò)了3萬(wàn)名，與港區(qū)業(yè)務(wù)有關(guān)的工作人員有10萬(wàn)多人英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!碼頭區(qū)的衰落1961年至1971年，由于英國(guó)制造業(yè)和運(yùn)輸行業(yè)的衰落，整個(gè)大倫敦地區(qū)有50多萬(wàn)人失業(yè)，直接影響到這些行業(yè)高度依賴(lài)的碼頭運(yùn)輸1981年，整個(gè)20多平方公里的區(qū)域只剩下大大小小1014個(gè)企業(yè)，其中70%在從事食品、飲料及煙草行業(yè)；只有15.6%的企業(yè)還繼續(xù)從事原有的金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)1981年，碼頭區(qū)最后一個(gè)老碼頭，也是最大的一個(gè)碼頭“皇家碼頭”也正式宣告關(guān)閉了皇家碼頭區(qū)英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!開(kāi)發(fā)模式及策略倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司區(qū)域開(kāi)發(fā)階段示意圖通過(guò)與私營(yíng)開(kāi)發(fā)商的合作，由LDDC對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行包裝推廣，再由私營(yíng)開(kāi)發(fā)商出面，達(dá)到融資的目的前期啟動(dòng)首先提升開(kāi)發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價(jià)值，并通過(guò)分期開(kāi)發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)、物業(yè)所獲得的收益滾動(dòng)開(kāi)發(fā)英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!商業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的興建1981的年碼頭中心區(qū)1996年的中心碼頭區(qū)1981年整個(gè)區(qū)域60%的土地和水面被荒棄，不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為25英鎊/平方米，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的2001年上半年，寫(xiě)字樓需求增加碼頭地區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓租金達(dá)到了歷史最高水平，每平方英尺為42英鎊/年，而在倫敦市區(qū)，租金達(dá)到了每平方英尺65英鎊/年碼頭區(qū)中的金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，在此落戶的世界超級(jí)銀行和媒體機(jī)構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨(dú)立報(bào)、路透社以及鏡報(bào)等英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!改造后的碼頭區(qū)1998年底開(kāi)發(fā)公司創(chuàng)造了廣泛的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。區(qū)域內(nèi)24000個(gè)新建住宅單位和8萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位最能說(shuō)明公司的業(yè)績(jī)，住宅不僅體現(xiàn)在數(shù)量上，而且呈現(xiàn)出多元化；就業(yè)人數(shù)比以前增加了3倍，企業(yè)數(shù)量增加了5倍在開(kāi)發(fā)改造過(guò)程中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購(gòu)；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護(hù)保養(yǎng)；2%用于對(duì)宣傳推廣；8%用作于行政管理費(fèi)用露天場(chǎng)所住宅區(qū)商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)休閑區(qū)研究院機(jī)場(chǎng)1981年1998年項(xiàng)目結(jié)束后預(yù)測(cè)人口（人）3900084000115000就業(yè)崗位（個(gè)）2700084000168000存量住宅單位（個(gè)）150003600050000私人住宅比例（%）54452企業(yè)數(shù)量（個(gè)）101426005000工作的居民人數(shù)（人）52001050013000碼頭區(qū)主要變化指標(biāo)英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!規(guī)劃依據(jù)周邊地區(qū)的功能變化自身資源交通情況相關(guān)的配套1、大量金融和商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)寫(xiě)字樓面積和品質(zhì)的需求不斷增大，媒體、電信和IT業(yè)的大擴(kuò)張也進(jìn)一步刺激了對(duì)寫(xiě)字樓的需求2、地理位置、歷史背景和河邊諸多有紀(jì)念意義的建筑3、河運(yùn)樞紐、公交與地鐵均能抵達(dá)附近地區(qū)，新建的地下隧道及輕軌4、19家護(hù)理中心、55所小學(xué)、10所中學(xué)、6個(gè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、63所幼兒園、6個(gè)警察局、3個(gè)消防局、10個(gè)圖書(shū)館、9個(gè)休閑中心英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!吸引租戶的策略為了吸引租戶遷入碼頭，開(kāi)發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略。包括：（1）如果Jubilee地鐵延線沒(méi)有按時(shí)開(kāi)通以及如果在一個(gè)特定日期之前，沒(méi)有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任；（2）如果租戶從市區(qū)搬遷過(guò)來(lái)，租戶因此需要賠償原房主的費(fèi)用由碼頭集團(tuán)公司承擔(dān)；（3）碼頭集團(tuán)還支付給一些租戶搬遷費(fèi)用；（4）盡量滿足不同租戶的具體需求；（5）盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來(lái)卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時(shí)，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來(lái)，他們不惜代價(jià)將媒體企業(yè)拉進(jìn)來(lái)，如路透社等，這些24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!再造碼頭區(qū)1981年7月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合體開(kāi)發(fā)商——倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（LDDC），分3個(gè)階段歷史17年，將一個(gè)22平方公里近似廢棄的老區(qū)改造成倫敦的一個(gè)全新的金融、商業(yè)、商務(wù)區(qū)歷程關(guān)鍵點(diǎn)1981-1986規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段通過(guò)對(duì)整體市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，首期開(kāi)發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動(dòng)；建立并推動(dòng)私人住宅市場(chǎng)，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù)熱土地市場(chǎng)1987-1990社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加大了對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，與此同時(shí)也對(duì)政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加大了投入1991-1998完善改造工程宏觀經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)，各項(xiàng)工程繼續(xù)開(kāi)展英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!住宅情況的改善住宅完成量1981/2-1997/8年年完成量累計(jì)完成量1981-82001982-834504501983-841,0471,4971984-859012,3981985-861,8324,2301986-872,6986,9281987-881,8548,7821988-892,61511,3971989-901,96213,3591990-911,86915,2281991-9287016,0981992-9361416,7121993-9474817,4601994-951,22518,6851995-961,15919,8441996-971,77121,6151997-98*2,42724,0421971-1981年間，碼頭區(qū)常駐人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%的人住的是由政府提供公屋，整個(gè)公屋中的20%狀況極差1981年LDDC開(kāi)始分階段對(duì)碼頭區(qū)進(jìn)行改造，81-97年間累計(jì)完成了24042套住房英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!交通狀況的改善碼頭區(qū)當(dāng)時(shí)的交通狀況十分惡劣，泰晤士河將整個(gè)區(qū)域分割為塊狀，但沒(méi)有一座像樣的大橋來(lái)連接區(qū)域道路。兩條主要的鐵路線并不直接通往市中心，乘客需要換成地鐵才能抵達(dá)倫敦中心或到其他地方1998年，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)為倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造了20700個(gè)額外工作崗位輕軌地鐵Jubilee線新擴(kuò)建道路地鐵EastLondon線2000年碼頭區(qū)交通現(xiàn)狀圖英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!碼頭區(qū)的過(guò)去與現(xiàn)在英國(guó)倫敦碼頭區(qū)改造案例研究@都市綜合體共15頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!啟示區(qū)域價(jià)值整合：通過(guò)對(duì)泰晤士河碼頭區(qū)的清理，成功完成一加一大于二的區(qū)域改造工作通過(guò)對(duì)整體區(qū)域的準(zhǔn)確定位，改變了倫敦市金融和商業(yè)中心