當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展普通住房金融

當(dāng)前應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展普通住房金融

普通住房金融，是為生產(chǎn)、消費(fèi)普通居民住房所進(jìn)行的資金籌集、融通、借貸等一切信用活動(dòng)。普通住房是指住房的建設(shè)檔次，適應(yīng)我國(guó)目前絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)水平，區(qū)別于高檔住宅。筆者認(rèn)為，在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)解決居民住房問(wèn)題，應(yīng)把發(fā)展普通住房金融放在十分重要的位置，并從戰(zhàn)略高度來(lái)充分認(rèn)識(shí)這個(gè)問(wèn)題。一大力發(fā)展普通住房金融勢(shì)在必行1.從房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的特殊性來(lái)看房地產(chǎn)是一項(xiàng)投資大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢的特殊產(chǎn)業(yè)。任何一家房地產(chǎn)開發(fā)商都不能以自有資金完成房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，尤其是那些開發(fā)規(guī)模大、占用資金多的開發(fā)項(xiàng)目更是如此。在世界各國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投入中，金融資金的注入都占了相當(dāng)大的比例（見表1）。表1亞洲六國(guó)住房金融發(fā)展情況我國(guó)也是如此，1992年全國(guó)開發(fā)企業(yè)共使用流動(dòng)資金1149億元，其中來(lái)自銀行的貸款279億元，占資金總量的24%。房地產(chǎn)是一個(gè)價(jià)值量大，使用周期長(zhǎng)的特殊消費(fèi)品，一套普通住房的價(jià)值對(duì)于一個(gè)中等收入的家庭，一般是他們年收入的幾倍到十來(lái)倍，一個(gè)家庭若全部依靠自己的積蓄來(lái)購(gòu)買住房，要等十幾年乃至幾十年的時(shí)間，才有自己的居住之地。住房是一個(gè)使用周期很長(zhǎng)的消費(fèi)品，其使用價(jià)值的自然終止，一般都要經(jīng)過(guò)四五十年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間，購(gòu)買住房實(shí)際是將他們幾十年的住房消費(fèi)作提前支付，對(duì)一般家庭都是困難的。因此，世界各國(guó)在發(fā)展居民住房，解決“居者有其屋”時(shí)，購(gòu)房者一般都會(huì)得到金融部門80%左右的抵押貸款，有的國(guó)家甚至更高。國(guó)外有一個(gè)學(xué)者，曾把住房金融對(duì)解決居民的住房問(wèn)題的極端重要性，視如蒸汽機(jī)的發(fā)明對(duì)工業(yè)革命一樣，是很有見地的。我國(guó)住房金融在支持城鎮(zhèn)職工居民家庭購(gòu)建住房方面發(fā)揮了多大作用？1990年聯(lián)合國(guó)人居中心與世界銀行共同發(fā)起的，對(duì)全球具有不同收入水平與不同地理區(qū)域中有代表性的52個(gè)國(guó)家（地區(qū)）的城市（一般為首都城市），所進(jìn)行的住房調(diào)研形成的《住房指標(biāo)調(diào)研項(xiàng)目》，提供了一些耐人尋味的數(shù)據(jù)（見表2）。表2我國(guó)住房金融、房?jī)r(jià)、租金與一些國(guó)家比較（1990年）購(gòu)買一套住房，52個(gè)國(guó)家的平均值是家庭年收入的五倍，而我國(guó)（北京）是14.8倍，這個(gè)數(shù)也大大高于與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)膰?guó)家。我國(guó)的房租僅是世界平均值的1/3。房租之低（下文還將分析）、房?jī)r(jià)之高，很難推動(dòng)居民購(gòu)買住房，在這種狀態(tài)下，沒(méi)有金融部門強(qiáng)有力的支持，向購(gòu)房的家庭發(fā)放抵押貸款，一個(gè)中等收入的家庭要全部以自己的收入來(lái)購(gòu)買住房，可說(shuō)是天方夜譚。52個(gè)國(guó)家的平均信貸業(yè)務(wù)，即居民購(gòu)房獲得的抵押貸款，在全部貸款中占到了18%的份額，有的國(guó)家竟高達(dá)43.6%，而我國(guó)的金融部門還沒(méi)有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)，可見大力發(fā)展普通住房金融已迫在眉睫。2.實(shí)現(xiàn)小康住宅目標(biāo)1985年由國(guó)家科委、計(jì)委、經(jīng)委組織制定，并經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)頒發(fā)的《城鄉(xiāng)住宅建設(shè)技術(shù)政策》，提出了我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)即“到2000年，爭(zhēng)取基本上實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠的住宅，全國(guó)居民人均居住面積達(dá)8平方米”。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)我國(guó)有關(guān)部門又制定了住宅建設(shè)的“八五”計(jì)劃和十年規(guī)劃發(fā)展綱要，要求到“八五”期末，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口人均住宅面積達(dá)到7.5平方米，解決人均居住面積3～4平方米以下住房困難戶的住房問(wèn)題，到20世紀(jì)末要解決人均居住面積6平方米以下住房困難戶，人均居住面積達(dá)到8平方米以上。改革開放以來(lái)，我國(guó)住房建設(shè)取得了舉世矚目的成就，1979～1993年，全國(guó)新建城鎮(zhèn)住宅20.25億平方米，人均居住面積由3.6平方米提高到7.5平方米。我國(guó)住房建設(shè)的數(shù)量，人均居住面積的增長(zhǎng)，在這一期間均居世界前列。全國(guó)城市人均居住水平提前兩年達(dá)到“八五”計(jì)劃，但解決住房困難戶的任務(wù)仍相當(dāng)艱巨。1985年全國(guó)城鎮(zhèn)房屋普查時(shí)，城市共有缺房戶（無(wú)房戶、不方便戶、人均居住面積不足4平方米的擁擠戶）754萬(wàn)戶，占普查戶的28.7%。1986～1992年，全國(guó)城市已安排解決住房困難戶596萬(wàn)戶，占普查缺房戶的72.4%，按此速度到1995年全部解決普查缺房戶當(dāng)屬無(wú)疑。但是，由于城市人口增長(zhǎng)、新婚家庭的不斷生成以及住房的自然損壞等，城市每年都新增缺房戶40多萬(wàn)。因此，到1992年末，全國(guó)仍有440.5萬(wàn)缺房戶，其中人均居住面積在2平方米以下的特困戶還有28.7萬(wàn)戶。到2000年需要解決的困難戶將有800多萬(wàn)戶?！靶】挡恍】担P(guān)鍵看住房?！眹?guó)家十分重視解決住房困難戶的住房問(wèn)題，并提出了解困方針。1993年4月建設(shè)部與全國(guó)總工會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《加快解決城鎮(zhèn)住房困難戶住房問(wèn)題的意見》，明確提出：“貫徹有償解困的原則，區(qū)別困難戶的不同經(jīng)濟(jì)情況，采取不同的解困辦法。鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)的住房困難戶購(gòu)買商品住宅；對(duì)于中低收入的住房困難戶，鼓勵(lì)和組織其參加多種形式的集資建房和購(gòu)買經(jīng)濟(jì)實(shí)用的解困住宅?！蹦壳叭珖?guó)已有100多個(gè)城市擬定了解困的“安居工程”計(jì)劃，籌劃、實(shí)施解困的新舉措。北京制定的《康居工程實(shí)施方案》，有資格購(gòu)買康居住宅的家庭要符合兩個(gè)條件：①人均居住面積在3平方米以下（含3平方米）、4平方米以下（含4平方米）。②家庭月平均收入工資不超過(guò)800元（含800元）?？稻幼≌氁猿杀緝r(jià)向單位出售，單位再以準(zhǔn)成本價(jià)向職工出售，其差額由單位支付。當(dāng)前成本價(jià)為每建筑平方米2000元，準(zhǔn)成本價(jià)為每建筑平方米700元，購(gòu)房戶須一次付清房?jī)r(jià)款。這里以北京的方案作分析，購(gòu)一套建筑面積為56平方米的標(biāo)準(zhǔn)新房，平均收入在800元或800元以下的家庭，一次須支付房?jī)r(jià)款3.92萬(wàn)元。若超過(guò)這個(gè)收入，即便以成本價(jià)購(gòu)買需支付房?jī)r(jià)款11.2萬(wàn)元，若在市場(chǎng)購(gòu)買，按目前北京的商品房?jī)r(jià)，需支付22萬(wàn)～28萬(wàn)元。這樣的普通商品房，只有那些有大量積蓄的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)承包人、高收入的文體工作者、三資企業(yè)的高級(jí)職員以及能得到國(guó)外資助的家庭可以承受（實(shí)際他們中的一些家庭就是購(gòu)買高檔商品住房，其支付能力也是綽綽有余）；對(duì)于大部分工作時(shí)間不長(zhǎng)的新家庭來(lái)說(shuō)，即便是那些收入比較多的，即便是購(gòu)買平價(jià)房，如要全部從自己的收入中一次付清房?jī)r(jià)款也幾乎是不可能的?？梢姡瑹o(wú)論是買康居住宅、平價(jià)房、市場(chǎng)價(jià)房都需要向他們中的許多家庭發(fā)放貸款。3.推進(jìn)住房制度改革按照建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，對(duì)出售公有住房做出了新的規(guī)定：①出售公有住房對(duì)收入層次不同的職工實(shí)行不同的價(jià)格，高收入職工家庭實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，中低收入職工家庭實(shí)行成本價(jià)格。目前以成本價(jià)售房確有困難的市（縣）可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡。②標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。一套56平方米建筑面積標(biāo)準(zhǔn)新房的負(fù)擔(dān)價(jià)，1994年為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍，經(jīng)濟(jì)水平高的市（縣）應(yīng)高于3倍。抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年，女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金現(xiàn)值的80%計(jì)算。③舊房的負(fù)擔(dān)價(jià)按出售當(dāng)年新房的負(fù)擔(dān)價(jià)按一定折扣計(jì)算，折舊年限為50年，折舊期最長(zhǎng)的不得超過(guò)30年。舊房的抵交價(jià)，可根據(jù)使用年限適當(dāng)降低但最多不能低于新房抵交價(jià)的80%。④職工購(gòu)買現(xiàn)住公房，可適當(dāng)折扣，1994年折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5%，以后要逐年減少，到2000年全部取消。根據(jù)以上規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，1993年大中城市的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)每建筑平方米600～750元。1993年全國(guó)職工年平均工資3236元，雙職工家庭購(gòu)一套56平方米的標(biāo)準(zhǔn)住房，是職工平均家庭年收入的5.2～6.5倍?？梢娰?gòu)買公房住房，對(duì)中低收入居民和大多數(shù)高收入家庭，也需要住房金融的支持。4.房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)同其他產(chǎn)業(yè)一樣，要保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，一要有足夠的資金，二要有較強(qiáng)的購(gòu)買力。目前從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看：（1）房地產(chǎn)商品出現(xiàn)了大量積壓。在房地產(chǎn)開發(fā)中，不少開發(fā)企業(yè)把有限的資金大量投向獲利高的高級(jí)別墅、裝飾豪華的高檔住宅及大套型的住房，而真正與我國(guó)廣大居民消費(fèi)水平相適應(yīng)的普通住房的開發(fā)卻重視不夠，這種投資結(jié)構(gòu)偏離了我國(guó)國(guó)情，與國(guó)人的消費(fèi)需求相去甚遠(yuǎn)。因而在普通住宅不能滿足的同時(shí)，高檔次住宅卻大量積壓，銷售困難。金融資金的投向應(yīng)抑制高檔次房地產(chǎn)開發(fā)，著力支持普通住房的建設(shè)。（2）個(gè)人購(gòu)買商品房的份額低。商品住房在我國(guó)實(shí)行改革開放的初期各城市基本是單位購(gòu)買，然后單位再以大大低于原來(lái)的價(jià)格轉(zhuǎn)賣或出租給本單位職工。住房分配機(jī)制仍屬于福利配置，與住房制度改革的目標(biāo)相悖。近幾年個(gè)人購(gòu)房的比例逐漸提高。1992年全國(guó)城市個(gè)人購(gòu)買商品住房占商品住房銷售總量的38.19%。但是發(fā)展很不平衡，商品住房個(gè)人購(gòu)買比例高的，一是南方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市，那里居民收入高，加之本地的華僑、港澳同胞及其親屬多，購(gòu)買力很強(qiáng)。如包括廣州在內(nèi)的珠江三角洲的八個(gè)城市，1991年除珠海市個(gè)人購(gòu)住房的比例較少（25.21%），其余城市都在60%～85%之間。二是小城市商品房。房?jī)r(jià)低，用大城市的價(jià)格來(lái)衡量，可以說(shuō)是特別便宜，因而個(gè)人買房的家庭多。大城市的情況不同，房?jī)r(jià)高，只有少數(shù)收入頗豐的階層有能力購(gòu)買，對(duì)大多數(shù)按政策規(guī)定須在市場(chǎng)上購(gòu)房的家庭，因難于一次付清房?jī)r(jià)，且又借貸無(wú)門，只好“望房興嘆”了。表3是我國(guó)200萬(wàn)人口以上大城市商品房銷售量及個(gè)人買商品房的比例。表31992年全國(guó)大城市商品房銷售量綜上所述，無(wú)論從房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，實(shí)現(xiàn)我國(guó)城鎮(zhèn)住房發(fā)展的小康目標(biāo)，加速我國(guó)住房制度的改革，還是拓寬商品房銷售市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都需要大力發(fā)展普通住房金融。二普通住房金融資金的籌集當(dāng)今世界各國(guó)，在發(fā)展普通住房和解決中低收入家庭的住房問(wèn)題時(shí)，都面臨資金緊張的矛盾。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，居民收入水平不高，城鎮(zhèn)人口眾多，需要解決住房問(wèn)題的面寬，資金需求數(shù)量大。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，到2000年要實(shí)現(xiàn)小康居住水平，全國(guó)城鎮(zhèn)平均每年至少要新建住宅1.5億到1.8億平方米，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，整個(gè)“八五”“九五”期間需投入5000億元的資金（按1990年不變價(jià)格測(cè)算）。根據(jù)國(guó)外一些國(guó)家的成功經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的國(guó)情，可發(fā)展各種專業(yè)性與非專業(yè)性的籌資形式。1.以住房?jī)?chǔ)蓄為中心的籌資方式（1）發(fā)展普通住房?jī)?chǔ)蓄。住房?jī)?chǔ)蓄是城鎮(zhèn)居民為購(gòu)建住房為目的的儲(chǔ)蓄，這種籌資方式在國(guó)外很普遍。住房?jī)?chǔ)蓄是利用儲(chǔ)戶購(gòu)建住房資金存取的時(shí)間差聚集資金。1994年我國(guó)在完成1100億元的國(guó)庫(kù)券發(fā)行任務(wù)的同時(shí)，上半年城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款還增加了3146億。按這種儲(chǔ)蓄發(fā)展水平，我們不動(dòng)用過(guò)去居民的儲(chǔ)蓄，只將今后每年居民儲(chǔ)蓄的5%轉(zhuǎn)化為住房?jī)?chǔ)蓄，一年就可吸收住房?jī)?chǔ)蓄400多億元。在我國(guó)發(fā)展住房?jī)?chǔ)蓄是有基礎(chǔ)也是有可能的。（2）實(shí)行公積金制的強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄。新加坡是通過(guò)建立公積金制度解決居民住房十分成功的國(guó)家，在260多萬(wàn)人口中，就有200多萬(wàn)公積金制度會(huì)員。1988年公積金存款已達(dá)325億新元（約合166億美元），按新加坡現(xiàn)行的公積金法，中央公積金儲(chǔ)蓄除支付會(huì)員的正常提取，積存部分的93%用于購(gòu)買政府發(fā)行的長(zhǎng)期債券，1987年債券的數(shù)額高達(dá)288億新元。政府再將這筆資金貸給負(fù)責(zé)公屋建設(shè)的新加坡建屋發(fā)展局和其他法定機(jī)構(gòu)并作海外投資。政府給建屋局的貸款一部分用于發(fā)展公共住宅，一部分用來(lái)為購(gòu)買公屋的家庭提供低息貸款。公積金會(huì)員購(gòu)房只需以自己的公積金儲(chǔ)蓄支付房?jī)r(jià)20%的首付款，其余部分由建屋局貸給，貸款期可達(dá)20～25年，由每月上繳的公積金中攤還本息。每月所攤還的本息只占購(gòu)房者月收入的13.5%～16.1%（1990年）。這是一種羊毛出在羊身上的住房資金政策。新加坡90%以上的家庭都是通過(guò)公積金儲(chǔ)蓄，實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。目前我國(guó)的公積金制處于始建階段，建立公積金制度的城市不多，據(jù)有關(guān)資料介紹在194個(gè)地級(jí)市以上的城市中，已建公積金制度的只占50%多。公積金繳交比例偏低，一般都定在基本工資的3%～5%之間，僅相當(dāng)于工資總額的1.5%～2.5%，一個(gè)家庭一年積存的公積金僅有97～162元。若普遍推廣公積金制，使參加公積金的個(gè)人及個(gè)人所在單位均按工資的5%提取，按1993年全國(guó)職工工資總額4770億元計(jì)，一年就可提取477億元。2.出售公有住宅公有住宅是國(guó)家和企業(yè)幾十年積累下來(lái)的一筆巨大財(cái)富。1992年全國(guó)有公有住宅27億平方米，價(jià)值上萬(wàn)億元。但它畢竟是“死錢”，國(guó)家既不能動(dòng)用，也不能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的收益。由于我國(guó)住房租金低，不能完全支付公房的維修管理費(fèi)，國(guó)家每年還得投入70億～80億元的資金來(lái)補(bǔ)充。出售公有住房，可盤活存量住房，并減少國(guó)家每年的維護(hù)管理費(fèi)投入。在27億的存量公房中，如果以其中的80%出售，到2000年分8年出售完，每年則可出售2.7億平方米，一年的售房款也有幾百億。3.逐步提高住房租金目前我國(guó)的房租水平低，可從兩個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量：（1）租金與房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離。租金的本質(zhì)是住房分期出售的價(jià)格，租金的設(shè)計(jì)不能偏離房?jī)r(jià)，正常的年租金與房?jī)r(jià)之比是1∶8。按標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)每建筑平方米600元計(jì)算，年租金與房?jī)r(jià)之比為1∶7.7（房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)化為租金，租金由兩部分組成：一是住房折舊費(fèi)，使用期50年，每年的折舊費(fèi)為12元；二是房?jī)r(jià)款的年息，以當(dāng)前10.98的年息計(jì)，房?jī)r(jià)利息為65.88元，兩項(xiàng)合計(jì)每平方米的年租金為77.88元）。就以目前北京市的租金來(lái)討論，每建筑平方米的年租金6.6元，年租金與房?jī)r(jià)之比是1∶91，這個(gè)租金只相當(dāng)于前者的8.5%，使用一平方米的住房，國(guó)家一年就損失租金收入71元。提高房租既可以擴(kuò)大國(guó)家和企業(yè)的住房基金，也是從經(jīng)濟(jì)政策入手推動(dòng)售房活動(dòng)的重要手段。（2）租金價(jià)格與收入水平脫節(jié)。租金占家庭收入比例的變化，從世界來(lái)看一般是隨人均收入的增長(zhǎng)而加大，到中等發(fā)展中國(guó)家時(shí)達(dá)到最高，其后又下降。1990年北京市的房租支出與家庭收入的比例，和同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于同一水平的國(guó)家比較，低于印度（25%）、巴基斯坦（19%）、肯尼亞（10%），與加納（6%）屬于同一水平。隨職工收入水平提高，提高房租在家庭收入中的比例，既是需要也是可能的。4.從資金市場(chǎng)適當(dāng)籌資資金市場(chǎng)籌資不外乎是發(fā)行住宅建設(shè)債券和股票，以及住房抵押票據(jù)的再買賣、貼現(xiàn)等。這無(wú)疑可以吸收大量的社會(huì)閑散資金，使那些已經(jīng)解決住房問(wèn)題的家庭參與到住房開發(fā)和住房金融中。但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情，雖然發(fā)展普通住房需要資金，但又不可能把大量的社會(huì)資金都向這方面集中。因?yàn)樽》康陌l(fā)展需要同整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平衡，我國(guó)現(xiàn)階段固定資產(chǎn)的投資重點(diǎn)還是農(nóng)業(yè)、交通、通信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。國(guó)家還要扶持資金、技術(shù)密集的高新技術(shù)的發(fā)展，這是關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)、健康發(fā)展的大問(wèn)題。因此，從資金市場(chǎng)籌資只能是適度的，主張房地產(chǎn)證券化顯然為時(shí)過(guò)早。5.繼續(xù)向國(guó)際金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取低息貸款不僅是發(fā)展中國(guó)家，就是經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)都積極爭(zhēng)取，哪怕是貸款再少也不放過(guò)機(jī)會(huì)。我國(guó)應(yīng)以深化住房改革為由，向國(guó)際金融組織繼續(xù)申請(qǐng)貸款。三普通住房金融資金的投向和風(fēng)險(xiǎn)回避1.住房金融資金的投向目前我國(guó)住房金融資金主要是投向開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行生產(chǎn)性貸款，個(gè)人購(gòu)建房消費(fèi)性貸款的投向少，中國(guó)人民建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸部1992年制定的《職工住房抵押貸款暫行辦法》及省市建行制定的《實(shí)施細(xì)則》都明確規(guī)定，個(gè)人住房抵押貸款對(duì)象只限于“購(gòu)買自住住房的居民”。筆者個(gè)人的觀點(diǎn)是住房金融資金既要投向開發(fā)企業(yè)，又要投向居民個(gè)人購(gòu)建房，但重點(diǎn)是向各收入層次的城鎮(zhèn)職工、居民家庭發(fā)放購(gòu)房抵押貸款和合作建房貸款，否則我們很難推動(dòng)個(gè)人購(gòu)建住房。住房?jī)r(jià)值量大，又不能移動(dòng)和互換使用，為減少風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)對(duì)已開工的項(xiàng)目，只要達(dá)到預(yù)售條件的就會(huì)預(yù)售，在香港稱為賣樓花，國(guó)際上通行，我國(guó)也是如此。1992年全國(guó)開發(fā)企業(yè)共使用流動(dòng)資金1194億元，其中來(lái)自購(gòu)房者支付的定金和預(yù)售款440億，占資金使用總量的38%，為各項(xiàng)資金來(lái)源之首。其中有的省市所占的比例更高，北京為54%、寧夏60%、浙江61%、云南74%。金融機(jī)構(gòu)普遍向個(gè)人購(gòu)房發(fā)放貸款，并根據(jù)開發(fā)進(jìn)度向開發(fā)企業(yè)提供購(gòu)房貸款資金、直接變消費(fèi)資金為生產(chǎn)資金，金融部門在支持職工居民個(gè)人購(gòu)房的同時(shí)也支持了開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)，避免了因住房商品的積壓給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失，減少了企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人購(gòu)房發(fā)放抵押貸款，存貸差可能低于開發(fā)企業(yè)，但只要廣籌資金，實(shí)行“薄利多銷”，若政府再給以優(yōu)惠，降低這類貸款的稅收就可以保證其利益。對(duì)于職工購(gòu)買自住公房，筆者認(rèn)為更適宜采用分期付款的方式，可以將首付款定的高些，金融部門只對(duì)那些特別困難的購(gòu)房戶發(fā)放部分抵押貸款，這樣可以防止大面積的“資金搬家”，影響國(guó)家的重點(diǎn)建設(shè)。再說(shuō)公房畢竟是國(guó)家和企業(yè)先前的投入，分期分批地收回不會(huì)對(duì)國(guó)家企業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。2.貸款風(fēng)險(xiǎn)的回避居民個(gè)人購(gòu)建住房貸款一般是中長(zhǎng)期貸款，貸款風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：借款者喪失還款能力。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者都存在因經(jīng)營(yíng)不善收入減少，甚至倒閉破產(chǎn)的情況，使貸款職工和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者失去還貸能力；在還貸期間可能出現(xiàn)大的自然災(zāi)害和人為災(zāi)害，如水災(zāi)、火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無(wú)法收回；貸款人自然死亡或宣布死亡，繼承人無(wú)能力還貸等等，為了避免和減少風(fēng)險(xiǎn)，可采取如下做法：（1）在改傳統(tǒng)信用貸款為抵押貸款的同時(shí)，凡開展個(gè)人購(gòu)建房抵押貸款的城市，都要同步制定有關(guān)房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)法規(guī)，以保障抵押人和抵押權(quán)人的合法權(quán)益，一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，抵押權(quán)人可依法對(duì)所抵押的房產(chǎn)進(jìn)行處置，保證貸款的收回。（2）審查貸款人的“資信度”?！百Y信度”審查也是國(guó)際通行的做法，許多國(guó)家都有成功的經(jīng)驗(yàn)。印度住房發(fā)展金融公司是印度首家專門從事住房金融的私人機(jī)構(gòu)，在進(jìn)行“資信度”審查時(shí)，要了解和掌握貸款者許多方面的情況，如收入、年齡、受教育的程度、財(cái)產(chǎn)情況、能力、儲(chǔ)蓄歷史、家庭背景、工作簡(jiǎn)歷、工作性質(zhì)和工作穩(wěn)定程度等，使住房信貸建立在信用度高的基礎(chǔ)上。3.建立一個(gè)設(shè)計(jì)合理的貸款方式抵押貸款應(yīng)建立首付款制度，根據(jù)我國(guó)的國(guó)情，首付款至少是房?jī)r(jià)的20%～30%，首付款本身就是降低風(fēng)險(xiǎn)的措施，一旦借款人不能還貸，將房產(chǎn)變賣時(shí)即便價(jià)格低一些，也有可能補(bǔ)足原貸款。貸款年限可以設(shè)置多種，比如5年、1