當前北京房地產(chǎn)市場存在的問題、原因及對策

當前北京房地產(chǎn)市場存在的問題、原因及對策

當前北京房地產(chǎn)市場存在的諸多問題，主要是投資規(guī)模過大，增長過快；房價過高，市場仍不夠規(guī)范，開發(fā)商捂房、捂地哄抬房價，用假按揭騙取銀行資金，以及利用炒作房屋牟取暴利。房地產(chǎn)市場還存在很多不和諧的因素，房價越來越高，閑置房卻越來越多；土地越來越少，房子卻越蓋越大；房子越蓋越多，老百姓卻越來越買不起；買不起房子的家庭已占70%以上，讓老百姓很不滿意，政府也非常不安。購房者和開發(fā)商之間的情緒也不夠和諧。如果房地產(chǎn)業(yè)不能正常發(fā)展，將直接影響千家萬戶的安居樂業(yè)，導(dǎo)致社會出現(xiàn)不和諧因素。因此加強對當前北京房地產(chǎn)市場存在的問題、原因及對策的研究具有很強的現(xiàn)實意義。一當前北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的主要問題及原因（一）當前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題主要是四個不對稱第一是價格與人們收入不對稱。因為買一套房子，需要十幾年甚至一生的全部收入才能買得起，所以70%的人買不起房。這種不對稱，是造成當前人們對房價不滿的根本原因。北京房價的增長幅度大大高于物價、地價的增長幅度，也大大高于職工工資和居民可支配收入的增長幅度。北京的房價多年來一直居全國之首。有人說北京人是住著世界上最貴的房子。世界上房價最貴的地方是日本東京，目前在東京市區(qū)，一套使用面積80平方米的公寓樓，加停車位售價約為3000萬日元，折合人民幣225萬元，每平方米的價格約為2.3萬元，而北京市中心或靠近市中心地帶的房價有的已經(jīng)超出這個價位。如果考慮到日本的人均GDP是我們的21倍，北京居民人均可支配收入只是東京居民的幾十分之一，則北京的房價，已超過日本東京數(shù)倍。如果聽任房價繼續(xù)漲下去，對國民經(jīng)濟的健康運行，將產(chǎn)生巨大的負面影響。第二是信息不對稱。開發(fā)商說買不起房是供求關(guān)系的事，地供應(yīng)少，蓋的房少了，老百姓需求大，所以房價必然漲。但實際上所有統(tǒng)計數(shù)據(jù)都顯示北京商品房供應(yīng)量是潛在過剩而不是供不應(yīng)求。北京市建委的統(tǒng)計顯示，截至2006年4月30日，北京市待售房面積達到1830萬平方米，占全部可售房面積的60%。也就是說在樓市供不應(yīng)求的火爆面紗下，北京有“占待銷房總面積六成的住宅尚未賣出”。8月份以后新盤上市量更是大幅度增加，2006年北京住宅供應(yīng)量將達到35萬套，可居住100萬人，而預(yù)計無論如何2006年北京也不會有35萬個家庭購買房子。而且北京市截至2005年底，全市還有空置商品房面積為1374.2萬平方米。2006年商品房施工面積將超過1.5億平方米，正在施工的面積就夠每個市民再增加十多平方米住房面積。中國社科院投資與市場研究室主任曹建海稱，截至2006年上半年，北京仍有8000萬平方米土地握在開發(fā)商手中，沒有實施建設(shè)。設(shè)定70%可用于住宅用地，按照容積率為3計算，可以開發(fā)住宅面積1.68億平方米，約合建筑面積為90平方米的住宅187萬套。那么，僅開發(fā)商手中囤積的土地，按照北京市政府統(tǒng)計公報公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把這些房子賣光。他認為，奧運申辦成功引發(fā)了房地產(chǎn)開發(fā)商對未來需求的過度預(yù)期，造成北京市住房的嚴重過剩。加上北京新的總體規(guī)劃還規(guī)劃了11座新城和8個新職能中心，全部建成后北京人均住房面積可達50多平方米。北京人能購買這么多房子嗎？這說明北京的房子不是供不應(yīng)求而是潛在過剩。有人說房子雖然多，但是三環(huán)路以內(nèi)房子嚴重不足，是區(qū)位性短缺，所以市中心區(qū)的房子還要大漲，但到各個房地產(chǎn)中介公司去，就會看到他們那里有大量二手房房源，而且絕大部分是四環(huán)路以內(nèi)市中心區(qū)的房子，各種戶型都有，大都是緊缺的小戶型房子，只不過是人們的消費心理尚未轉(zhuǎn)變，眼睛只盯著新商品房，造成人為短缺而已。北京有占待銷房總面積六成的住宅尚未賣出，有這么多房子空置，這么高的房子自有率，房子應(yīng)該不緊張。房價卻在漲，這種現(xiàn)象主要是信息不對稱造成的，老百姓不知道有那么多房子。一些開發(fā)商利用政策、信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，從而哄抬房價，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。因此這次“國六條”中，特別把這個問題列為一條，要健全統(tǒng)計工作，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，統(tǒng)計部門和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。就是說只有解決信息不對稱的問題，才能消除老百姓的恐慌性搶購，制止房價不合理上漲，政府也才能心中有數(shù)，正確決策到底還需要建多少房子？建什么樣的房子？北京市政府正在再一次清查北京市有多少空置房和閑置房，有多少140平方米以上、100～140平方米、100平方米以下的房子，就是要做到能弄清住房供應(yīng)的真實情況，正確決策。第三是結(jié)構(gòu)不對稱?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場上房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)很不合理，蓋的房子中，老百姓需要的中小戶型、低價位的很少，要排隊搶購，還是高檔、大戶型比較多。根據(jù)北京市經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)，2004年北京市住宅施工面積7456萬平方米，其中經(jīng)濟適用房759.3萬平方米，只占10%，還低于別墅、高檔公寓的數(shù)量（2004年，北京市別墅、高檔公寓的施工面積為818.3萬平方米）。一般商品房中也是6000元以上的高中檔商品房居多，老百姓買得起的低價位商品房供不應(yīng)求。此外，2004年，北京市辦公樓（寫字樓）的施工面積為1203.3萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房及其他用房的施工面積為2070.8萬平方米，都超出了實際需要。因為北京市現(xiàn)在就有大量辦公樓（寫字樓）、商業(yè)營業(yè)用房賣不出去，這3000多萬平方米的辦公商業(yè)用房又要增加大量閑置。房子供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，在貧富差別過大的現(xiàn)實情況下，還加劇了住房分配不公，少數(shù)富人擁有多套大房豪宅，而工薪階層普通老百姓買得起的房子卻很少，增加了社會矛盾。第四是資源不對稱。北京土地、能源、水資源都非常緊缺，人均耕地已不足0.4畝，水資源已降到人均只有246立方米，不可能滿足所有人都住上100多平方米的大房子，更不可能滿足全國甚至全世界所有有錢人都到北京來購置房產(chǎn)的需求。但是這些年開發(fā)商圈占的土地卻大量閑置，與北京土地資源非常緊缺的狀況極不對稱。所謂資源不對稱對北京來說，主要是如何“盤活已供土地”的問題。近幾年嚴格土地管理，加大閑置土地的收回力度，土地供應(yīng)得到一定控制，因此一些開發(fā)商就把房價高的根源歸結(jié)于土地供給制度的改革，說是由于實行所有開發(fā)用地都改為必須公開招拍掛，政府供地不足，才導(dǎo)致樓市供不應(yīng)求，房價飛漲，制造所謂“地荒”論。而國土局不承認存在“地荒問題”，認為現(xiàn)在土地市場只是供應(yīng)增量減少了，現(xiàn)在存量土地還是很多的。北京市國土局2005年公布：開發(fā)商手里尚有14410公頃左右的建設(shè)用地可用于房地產(chǎn)開發(fā)。按照2000～2004年年均供地1051公頃計算，北京未開發(fā)的建設(shè)用地仍可滿足10年以上的開發(fā)要求，在商品房土地供應(yīng)量上是很充裕的。在2002～2005年北京市實際供應(yīng)的7400公頃土地中，截至2006年4月30日還有3974公頃土地未形成房屋供應(yīng)，總建筑面積在7975萬平方米左右，約占已出讓住宅土地面積的53%。“8·31”大限前突擊過關(guān)的項目共288個，4600多萬平方米，至今僅開工了1000萬平方米，還有2000多萬平方米至今尚未動工。而且這些土地的分配很不合理，一方面有的大開發(fā)商“持地待沽”，而另一方面中小開發(fā)商“沒地可開”。怎樣開發(fā)現(xiàn)有的土地、盤活“囤積”土地就成為關(guān)鍵。政府需要采取有力措施，堅決按政策把閑置二年以上的大量囤積閑置土地無償收回，凡占有土地的開發(fā)商不允許炒賣土地，禁止自己不開發(fā)，轉(zhuǎn)賣給其他開發(fā)商牟利，無力開發(fā)的必須一律交回政府，并切實解決遺留問題，把這些土地盤活。此外，從北京實際情況看，特別是從長遠發(fā)展看，北京存在的土地資源緊缺、水資源緊缺、能源緊張等瓶頸問題必須給予足夠的重視，要有合理的切合實際的長遠規(guī)劃，不能讓開發(fā)商盲目建設(shè)。我們現(xiàn)在的房源完全能夠滿足北京居民的合理住房需求并有余，但是永遠也不可能滿足每戶都住豪宅別墅的需求?，F(xiàn)在北京已經(jīng)停止建別墅項目，這是很正確的。所以規(guī)范房地產(chǎn)市場就要合理建房、理性購房，嚴格限制不合理購房和炒房。最終達到規(guī)模適當、結(jié)構(gòu)合理、價格平穩(wěn)的目的。（二）除上述四個“不對稱”以外，北京房地產(chǎn)市場還存在三個比較突出的問題第一，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場秩序比較混亂的問題還沒有得到根本解決。房地產(chǎn)市場中侵害群眾合法權(quán)益的現(xiàn)象依然存在，特別是交易環(huán)節(jié)問題更為突出，行業(yè)存在問題仍較多，房地產(chǎn)業(yè)欠稅、隱瞞利潤的現(xiàn)象相當嚴重。房地產(chǎn)市場需要進一步整頓規(guī)范。第二，一些居民的攀比心理嚴重，非理性購房造成房地產(chǎn)市場畸形。本來，按現(xiàn)在的生活水平，人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就能滿足住房基本要求，但紛紛互相攀比，看到同事親友鄰居買了大房子，就心理不平衡了，于是，貸款借錢，透支自己的經(jīng)濟承受能力，也要購買大房子，這就屬于非理性需求。從世界發(fā)展趨勢看，隨著家庭小型化，家庭平均人口逐步減少（北京已由20世紀80年代的3.2人降為2005年底的2.71人，城鎮(zhèn)平均每個家庭戶的人口僅為2.67人），發(fā)達國家家庭平均住房面積也在下降，如：日本1980年家庭平均住房面積是94平方米，2002年下降為90.3平方米；德國1980年是103平方米，到2002年下降為85.1平方米；瑞典1980年是115平方米，2002年下降為99.7平方米。土地資源緊缺的中國更不能放開都蓋大房子。人們的心理需求應(yīng)符合自己和國家的實際情況。第三，住房保障制度對中低收入家庭住房解決得不夠好。應(yīng)該抓緊進行中低收入家庭住房和經(jīng)濟適用房、廉租房建設(shè)。近些年，北京市在經(jīng)濟適用房上下了很大力氣，已經(jīng)建成2000多萬平方米經(jīng)濟適用房，解決了很多中低收入家庭住房問題，但與老百姓的需求差距仍很大。完善公共住房保障制度，已經(jīng)成為我們迫切的任務(wù)，政策上對低收入群體的傾斜是我們的必然選擇。我們必須調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)的絕大部分轉(zhuǎn)向普通老百姓買得起的普通住宅上去，以保證弱勢群體也能改善居住條件。因此通過宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，一定要保證增加中低檔商品房、經(jīng)濟適用房的供應(yīng)?？傊?，當前北京的房地產(chǎn)市場在很多方面還差強人意。宏觀調(diào)控還決不能放松，中央的各項宏觀調(diào)控措施要堅決不折不扣的落實，我們相信北京房地產(chǎn)市場一定會進一步走向規(guī)范。二對今后北京房地產(chǎn)保持良性發(fā)展的幾點建議通過以上幾個方面的探討和分析，針對當前北京房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，謹提出以下幾點建議。（一）宏觀調(diào)控決不能放松政府必須繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，調(diào)整建設(shè)結(jié)構(gòu)，才能使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)市場，打擊投機炒房；要建立優(yōu)勝劣汰機制，提高進入房地產(chǎn)業(yè)的門檻，樹立品牌意識，使房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化、正規(guī)化。同時應(yīng)該建立開發(fā)商的整合機制。90%的開發(fā)商隊伍可能在今后幾年的宏觀調(diào)控中整合消失，但應(yīng)避免像海南曾經(jīng)發(fā)生過的那樣，由于開發(fā)商的退出留下大量爛尾樓、閑置土地和大量遺留問題。要規(guī)范地方政府行為，改革土地征用制度和稅收制度，切實解決好中低收入者的住房問題。同時引導(dǎo)居民住房合理消費，抑制非理性購房需求，促使房地產(chǎn)適度平穩(wěn)發(fā)展。（二）要繼續(xù)完善公共住房保障制度目前的房地產(chǎn)問題已不單純是經(jīng)濟問題，而且是政治問題、社會問題，為了構(gòu)建和諧社會，保持社會穩(wěn)定，根本解決住房市場不和諧狀況，一定要完善住房保障體系，按“國六條”要求“有步驟地解決低收入家庭的住房困難”，根據(jù)不同收入水平的家庭給予不同的住房保障。按照北京市規(guī)定的年收入6萬元以下的家庭可以購買經(jīng)濟適用房的標準，北京市有70%以上的家庭符合這一標準。然而北京不可能70%以上的房子都建成經(jīng)濟適用房，只能是70%以上的房子都建成90平方米以下的小戶型限價商品房，并加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)比重。經(jīng)濟適用房的建設(shè)、銷售及分配管理應(yīng)該加強，要確保經(jīng)濟適用住房由中低收入家庭購買。經(jīng)濟適用房的規(guī)劃建設(shè)方式應(yīng)該改進。經(jīng)濟適用房所面對的是中低收入的工薪階層，因此首先應(yīng)該考慮的是工薪階層的需要。不應(yīng)該把“窮人”都集中驅(qū)趕到遠郊區(qū)，建成“巨型貧民窟”。因此今后經(jīng)濟適用房應(yīng)該主要建在離城不太遠，交通比較便利的地區(qū)，如北京市的三環(huán)路至五環(huán)路地區(qū)，并且分散到所有住宅區(qū)中去，每個住宅區(qū)都至少建設(shè)20%以上的經(jīng)濟適用房，以利于工薪階層上下班和城市空間的合理利用。這主要是面對年收入3萬～6萬元的家庭。而面對年收入3萬元以下的家庭的經(jīng)濟適用房、危改拆遷安置用房等則應(yīng)該主要由現(xiàn)有存量住房來解決，通過開放住房二、三級市場，原有的大量舊房被置換出來，正好可以用于低收入家庭。北京現(xiàn)有90年代以前建設(shè)的五六十平方米小戶型住宅1.6億平方米以上，占現(xiàn)有存量住宅的絕大部分，而且大多分布在四環(huán)路以里的近郊區(qū)，應(yīng)該最適合作為低收入工薪階層家庭的經(jīng)濟適用房或廉租屋。并且租售并舉，連小戶型二手房也買不起的則低價租給他們，以滿足不同層次家庭的住房需要，這樣才能保證不同收入水平的家庭都能居者有其屋。住房保障制度的覆蓋面需要擴大到70%以上的常住人口家庭。但并不是70%以上的家庭都還需要政府再給解決住房。全市需要廉租房、經(jīng)濟適用房的加起來不過20多萬戶，僅占全市家庭524萬戶的5%左右。另外，現(xiàn)在在施工住宅面積也很大，高達八九千萬平方米，還有大量未售出的空置房和待開工的住宅建設(shè)用地，很多經(jīng)濟適用房、危改拆遷安置用房等還可以主要由現(xiàn)有存量小戶型住房來解決，所以住房供應(yīng)數(shù)量很充足，政府的壓力并不大，新公布的“北京住房建設(shè)規(guī)劃”（2006～2010年）已經(jīng)做了妥善安排，關(guān)鍵是要把這些住房調(diào)配好，弄清覆蓋面中的家庭有多少還真正需要解決住房問題，合理建房，合理分配，引導(dǎo)居民量力而行，理性購房，北京的住房問題應(yīng)該是比較容易解決好的，北京完全有條件在完善住房保障制度方面走在全國前面。（三）應(yīng)該改革房地產(chǎn)稅制，降低購房者稅負我國的稅收政策還很不完善，特別是房地產(chǎn)業(yè)的稅費更是格外沉重?，F(xiàn)在國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占40%，地價、稅費和其他占到60%左右。不算開發(fā)企業(yè)必須交納的營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設(shè)稅等等，目前我國直接將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和契稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所繳納的全部稅種，還包括5個稅種和1個附加。此外還要加上一次性交納70年的土地出讓金，以及給政府各部門交的城市市政建設(shè)費、城市防洪費、黏土磚使用費、施工執(zhí)照費、質(zhì)量監(jiān)督費、綠化費等稅外加費，還要無償為地方政府修建各種市政管線道路、中小學、幼兒園、派出所、居委會、垃圾樓、變電站等交納實物稅。而且由于我國實行的是累加稅，建筑成本中建筑公司得到的建筑費也要再交納營業(yè)稅、所得稅等一大堆稅種。而提供原材料的鋼材、鋁合金、水泥等建材企業(yè)、提供運輸服務(wù)的運輸業(yè)；再往前推是生產(chǎn)礦石鋼鐵的礦山、冶煉企業(yè)，生產(chǎn)建筑機械的制造業(yè)，以及設(shè)計院、勘探隊、監(jiān)理公司等等，都要層層交稅，所以房地產(chǎn)稅收負擔偏重。地產(chǎn)稅收政策應(yīng)該改革，要“明租、正稅、清費”，取消稅外加費，所有該交的都規(guī)規(guī)矩矩納入正稅，開發(fā)商也才能規(guī)規(guī)矩矩納稅，減少偷稅漏稅現(xiàn)象。這樣通過理順、降低房地產(chǎn)稅收，就可以降低房價，減輕普通老百姓的購房負擔。（四）建設(shè)用地供應(yīng)制度和招拍掛制度應(yīng)該進一步改革從2004年起新實行的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)辦法，把原來開發(fā)商從征地拆遷到開發(fā)建設(shè)、直到建成交用全過程開發(fā)分成了一級開發(fā)和二級開發(fā)兩部分。其用意原本是好的?？梢愿淖冞^去房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地90%以上都是無償劃撥和協(xié)議出讓，避免國有土地收益大量流失的狀況，還可以減少過去用地審批過程中出現(xiàn)的大量黑箱操作、腐敗尋租現(xiàn)象，使建設(shè)用地供應(yīng)公開、透明。但是，由于我們的法制和監(jiān)管體制尚不健全，房地產(chǎn)開發(fā)市場尚不規(guī)范，所以改革后的現(xiàn)行土地一級開發(fā)和招拍掛過程中又出現(xiàn)了一系列諸如程序復(fù)雜、職責不清、成本增加、效率降低、地價高漲、增加了新的不公平等新的弊病。所以，我們建議：北京的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)辦法和招拍掛方式還需要進一步改革，改革方法有以下兩種。第一是將土地供應(yīng)招拍掛前移。不再區(qū)分一級開發(fā)和二級開發(fā)兩部分，而是市政府按照審定的城市總體規(guī)劃和國務(wù)院、國土資源部批準的年度土地利用計劃，根據(jù)每年的資金、市場情況確定每年的土地使用計劃和建設(shè)規(guī)模，對擬建設(shè)的用地，責成計劃、規(guī)劃部門做出每年的開發(fā)建設(shè)計劃，并將當年計劃開發(fā)的項目土地按規(guī)定日期完成立項和詳細規(guī)劃、設(shè)計方案，組織各界專家學者討論，然后報政府和人大批準通過。再責成土地部門、建委限期完成征地、拆遷等審批手續(xù)，辦完《國有土地規(guī)劃許可證》、《拆遷許可證》；再責成市政部門限期完成當?shù)馗鞣N干線管線和主要道路（如規(guī)劃40米寬以上道路及下面的管線）建設(shè)，達到具備開發(fā)建設(shè)條件后，委托專業(yè)公司編制標的，然后選定專業(yè)招投標公司向全社會公開招標拍賣。第二是政府依法確定基準地價。招標時，政府在供應(yīng)的建設(shè)用地上只按照每塊地的法定基準地價，確定應(yīng)收取的土地出讓金和城市建設(shè)費、防洪費，不再獲取土地溢價，土地出讓金、城市建設(shè)費、防洪費等費用原則上不應(yīng)超過當?shù)厣唐贩渴蹆r的10%。開發(fā)商取得土地不再是誰出的地價高給誰，而是誰在保證按照招標條件建房的前提下，建成的房子質(zhì)量好、售價低就把地給誰，以避免由于炒高地價而造成房價上漲。按照這兩種方法改革，既可以減少政府在土地供應(yīng)一級開發(fā)上的負擔，只管政府應(yīng)該管的，減少暗箱操作、腐敗尋租現(xiàn)象；又可以使用土地的開發(fā)建設(shè)單位減少程序、減少審批、降低成本、減輕負擔、開發(fā)更連貫，應(yīng)該說，對各方面都是有利的。（五）配合《物權(quán)法》的制訂，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度房地產(chǎn)是老百姓所擁有的最大物權(quán)，與人民生活息息相關(guān)。我國房地產(chǎn)業(yè)在征地、拆遷、房屋銷售、物業(yè)管理等各方面還存在很多問題。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度尚不完善，我們對農(nóng)民所有的集體所有土地產(chǎn)權(quán)、私房主的房屋產(chǎn)權(quán)、拆遷戶的房屋土地使用權(quán)、購房人的業(yè)主產(chǎn)權(quán)等等還存在很多模糊認識，沒有充分尊重他們的權(quán)益，從而釀成很多社會矛盾。特別是大量農(nóng)民土地被占，出現(xiàn)了大批失地農(nóng)民，由于各方面的原因，尚有不少失地農(nóng)民的問題至今未得到很好解決。因此今后必須進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，完善各項政策，處理好這些問題，才能使社會更和諧。中央準備制定的《物權(quán)法》應(yīng)該充分體現(xiàn)對農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)和居民房屋產(chǎn)權(quán)的尊重。必須實行最嚴格的土地供應(yīng)監(jiān)管制度，保證每塊土地的合理利用和公開透明。征用農(nóng)民土地的補償費和對拆遷戶的補償安置標準都要有明確的法律標準，并且公開頒布，要告知所有涉及人員。而且補償費要直接發(fā)到被征地農(nóng)民和拆遷戶手中，任何部門不得克扣截留。加強對土地部門和拆遷人員的嚴格管理，建立定期審計監(jiān)察制度。要保障農(nóng)民擁有的集體土地的完整產(chǎn)權(quán)，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，農(nóng)民要有完全產(chǎn)權(quán)和自主支配權(quán)。必須占用的集體所有土地，所得地價全部直接交給農(nóng)民，歸農(nóng)民自己。任何一級政府都不得索取、截留、占用，使失地農(nóng)民得到合理的補償，免受盤剝；使地方政府在征用農(nóng)民擁有的集體土地上無利可圖，也就減少了地方政府對征地的利益沖動，可以大大節(jié)約土地，減少失地農(nóng)民，有利于社會穩(wěn)定。（六）房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計還需要加強，統(tǒng)計方法應(yīng)該改進要建立國民經(jīng)濟的科學評估體系、預(yù)警體系，就必須重視基礎(chǔ)信息的準確性?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)計系統(tǒng)還很不完善。因為中國的房地產(chǎn)業(yè)起步于20世紀80年代初期，由于此前沒有房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)在房地產(chǎn)用的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都是計劃經(jīng)濟時期延續(xù)下來的以基本建設(shè)為基礎(chǔ)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而由于各行業(yè)管理部門各有各的政策，使統(tǒng)計很不統(tǒng)一，最后使政策數(shù)據(jù)的客觀性和公正性受到影響?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)該統(tǒng)計的很多沒有統(tǒng)計進去，相當不準確。如建設(shè)性的開發(fā)投資這個數(shù)據(jù)不是按房地產(chǎn)的產(chǎn)品統(tǒng)計的，而是按投資渠道來統(tǒng)計，是由登記、注冊的房地產(chǎn)開發(fā)公司完成的投資額統(tǒng)計的，只要不是房地產(chǎn)開發(fā)部門完成的投資都不計入。比如現(xiàn)在沒有經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的單位自建房全國每年上億元，但均未統(tǒng)計。另外，大量農(nóng)村建房也沒有統(tǒng)計。以2003年為例：全國城鎮(zhèn)共建住房7.25億平方米，其中商品住房只有2.85億平方米，商品住房占全部竣工住房的比例只為40%。而房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字反映的只是2.85億平方米商品房。因此按現(xiàn)在的統(tǒng)計口徑得出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是不全面的。各部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)往往互相矛盾，對不上號，因此可能影響政府全面了解建房情況和做出正確的決策。而要全面了解全市，了解全國每年到底建了多少房子，投資了多少，有多少空置和閑置，就需要建立更全面的統(tǒng)計系統(tǒng)，把每年全社會所有建設(shè)的房子都納入房地產(chǎn)統(tǒng)計口徑，才能使政府做出更正確的決策。北京對此也不例外。（七）正確借鑒、吸取香港特區(qū)和發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓這些年