長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析

長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析A、寫字樓市場(chǎng)分布情況B：寫字樓分類及對(duì)比分析C、小結(jié)：寫字樓市場(chǎng)機(jī)會(huì)判斷0361長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!分布情況（一點(diǎn)三線）

一點(diǎn)：火車站；

三線：五一路、芙蓉路、韶山路沿線市場(chǎng)特征以公寓式寫字樓、酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；公寓式寫字樓是目前市場(chǎng)熱點(diǎn)。寫字樓分布情況及特征公寓式寫字樓專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓湖南新聞大廈金源大酒店湖南文化大廈維一國(guó)際建鴻達(dá)現(xiàn)代城順天財(cái)富中心亞大時(shí)代新時(shí)空NO.1新世紀(jì)花苑城市之心凱旋國(guó)際華聯(lián)大廈五一新干線嘉頓新天地平和堂商務(wù)大廈名匯達(dá)廣場(chǎng)聯(lián)合商廈湘域中央湖南財(cái)富中心運(yùn)達(dá)廣場(chǎng)恒隆國(guó)際第一大道中天廣場(chǎng)曼哈頓新貴通程酒店銀華酒店BOBO國(guó)際佳程大酒店2長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!酒店式寫字樓項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)m2）售價(jià)（元/m2）租金（元/m2·天）出租率物管費(fèi)（元/m2·月）租客通程1.35只租不售3.8100％20外資、合資高科技及房地產(chǎn)等知名度較高的企業(yè)佳程0.393.090％包在租金里合資、獨(dú)資單位。另有房地產(chǎn)、化工、高科技企業(yè)金源大酒店2.982.8100％包在租金里房地產(chǎn)、軟件開發(fā)、金融投資等企業(yè)湖南新聞大廈4.161.390%3.5電子信息、科技開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)長(zhǎng)沙較為知名的企業(yè)銀華大廈3.01.490%3房地產(chǎn)、財(cái)務(wù)軟件開發(fā)、金融投資等企業(yè)3長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!項(xiàng)目名稱租金（元/m2·天）出租率物管費(fèi)（元/m2·月）租客亞大時(shí)代大廈1.7～2.291％14.32（包空調(diào)費(fèi)用）中信實(shí)業(yè)銀行、施耐龍、西門子等知名外企和外省企業(yè)為主運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)3.810％4浦發(fā)銀行、咨詢公司順天財(cái)富中心1.6100%2.8長(zhǎng)沙知名企業(yè)中天廣場(chǎng)未交付使用恒隆國(guó)際大廈1.670％2.2幾家上市公司、房地產(chǎn)、通訊公司等湖南文化大廈1.860%3.0外企、中等規(guī)模的本地公司大道1.550％以上2.32金融投資機(jī)構(gòu)等較為知名的企業(yè)平和堂商貿(mào)大廈2.595％3來(lái)自全國(guó)各地較為知名的企業(yè)專業(yè)寫字樓（接下表）4長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施中天廣場(chǎng)-3～-1F:車庫(kù)1F:大堂\銀行\(zhòng)餐廳\咖啡廳2～4F:發(fā)展用房5～32F：寫字樓空調(diào)設(shè)施-中央空調(diào)系統(tǒng)智能設(shè)施-保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡(luò)、IDD電話、智能化布線電梯設(shè)施-4部名牌電梯管理服務(wù)-24小時(shí)保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、位置絕佳：交通便捷，購(gòu)物、娛樂、休閑等舉步即達(dá)；2、規(guī)模大：中心區(qū)罕有，配套齊全；3、建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，標(biāo)志感強(qiáng)；4、開發(fā)商實(shí)力雄厚，品牌效應(yīng)佳；5、管理服務(wù)一流（引進(jìn)名牌酒店管理）；6、5A級(jí)智能化、中央空調(diào)、直飲水、名牌電梯、雙層中空玻璃幕墻等硬件一流；7、寫字樓空間組合靈活；8、豪華大堂，挑高15米，3.6米層高，更舒暢更自如劣勢(shì)：1、容積率高，使用率低2、占地面積小，綠化少3、開發(fā)成本高，價(jià)位高4、后面老居民區(qū)比較雜亂，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響5長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施恒隆國(guó)際大廈-3～-1F：車庫(kù)1F：郵局\移動(dòng)\銀行2～5F:新鴻基酒樓\商務(wù)中心\俱樂部6F：設(shè)備用房7～28F：寫字樓空調(diào)設(shè)施-立式入戶空調(diào)智能設(shè)施-保安監(jiān)控、電子門禁、寬頻網(wǎng)絡(luò)、IDD電話、智能化布線電梯設(shè)施-8部高速電梯，裙樓2部觀光電梯管理服務(wù)-24小時(shí)保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越：地處五一大道與芙蓉路的交界處，是長(zhǎng)沙的金融商貿(mào)核心2、管理規(guī)范：由專業(yè)物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，專業(yè)物管公司為項(xiàng)目保值；3、硬件設(shè)施水準(zhǔn)較高：黑色的外立面彰顯現(xiàn)代化氣息，6～10米的觀光大堂，3.3米的層高以及兩部觀光電梯，每3層的空中花園更顯大氣，框架結(jié)構(gòu)無(wú)次梁；4、設(shè)計(jì)新穎：設(shè)計(jì)為戶內(nèi)洗手間和入戶立式空調(diào)使得客戶的辦環(huán)境更為獨(dú)立方便劣勢(shì)：1、戶型面積較大；2、戶內(nèi)洗手間的設(shè)置不利于大廈在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候改為小戶型出租，客戶面較窄，容易面臨一定的出租壓力6長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!公寓式寫字樓代表樓盤分析項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施新時(shí)空NO1-3～-1F：車庫(kù)1F：酒店大廳2～5F:新長(zhǎng)福酒樓6～23F：寫字樓24～29F：君逸康年酒店空調(diào)設(shè)施-中央空調(diào)系統(tǒng)、夏天制冷冬季采暖，每戶設(shè)置獨(dú)立計(jì)費(fèi)系統(tǒng)電梯設(shè)施-4部品牌客梯，2部豪華觀光電梯管理服務(wù)–業(yè)主委員會(huì)成立之前由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理優(yōu)勢(shì)1、位于神龍大酒店對(duì)面，位置優(yōu)勢(shì)明顯交通便捷；2、同時(shí)建筑物以寫字樓形式銷售，但實(shí)際以住宅形式報(bào)建，按揭年限不受限制；3、將商務(wù)公寓設(shè)計(jì)為專業(yè)寫字樓的外立面及平面布局，設(shè)置空中花園，采用置中央空調(diào)系統(tǒng)和觀光電梯，同時(shí)每三層帶一空中花園，吸引辦公商家的眼球4、項(xiàng)目采取陽(yáng)光銷售政策；5、相對(duì)專業(yè)寫字樓售價(jià)不高，品質(zhì)不低，對(duì)投資者/小業(yè)主而言投資門檻低；6、可租可售，可住可商，對(duì)投資者的吸引力較大；7、搶占時(shí)機(jī)，填補(bǔ)該地段缺乏商務(wù)公寓的空白；8、獨(dú)創(chuàng)性的夏天制冷和冬季鍋爐采暖系統(tǒng)。劣勢(shì)分?jǐn)偮势?長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!寫字樓對(duì)比分析小結(jié)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，酒店式寫字樓和專業(yè)寫字樓擁有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間酒店式寫字樓：優(yōu)點(diǎn)：1、形象好；2、服務(wù)到位；3、配套齊全。缺點(diǎn)：1、租賃及管理費(fèi)用高；2、一般都不售，客戶無(wú)自主權(quán)。專業(yè)寫字樓優(yōu)勢(shì)：1、專業(yè)寫字樓形象好；2、硬件領(lǐng)先，配套設(shè)施相對(duì)較齊全；3、物業(yè)管理服務(wù)優(yōu)良。缺點(diǎn)：1、租售價(jià)高。公寓式寫字樓優(yōu)勢(shì)：1、價(jià)格低；2、使用靈活，可住可辦公；3、投資風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)率高。劣勢(shì)：1、形象不佳；2、隨著住宅禁止辦公的政策逐步落實(shí)，未來(lái)將無(wú)法滿足市場(chǎng)的需求。8長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)m2）售價(jià)（元/m2）銷售情況亞大時(shí)代大廈約3不出售運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)約3715890％順天財(cái)富中心7.85520090％中天廣場(chǎng)4.5800050％恒隆國(guó)際大廈54700100％湖南文化大廈4.58500040％大道4.04720100％平和堂商貿(mào)大廈5.98700080％專業(yè)寫字樓（接下表）9長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!項(xiàng)目名稱總建（萬(wàn)m2）售價(jià)（元/m2）銷售情況租金（元/m2·天）出租率物管費(fèi)（元/m2·月）租客華聯(lián)大廈3.0不出售1.0100％3來(lái)自省內(nèi)各地較為知名的企業(yè)，如獵豹汽車維一國(guó)際4.14000100％1.280％2.6當(dāng)?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)凱旋國(guó)際3.0400080％1.050％2當(dāng)?shù)仄胀ǖ钠笫聵I(yè)單位嘉頓新天地2.3460080％未交付使用BOBO天下城3.3460040％定王大廈4.1650060%匯富中心3.05650100％藍(lán)色地標(biāo)3.573620100％1.080％2.2中小型企業(yè)名匯達(dá)1.594700100％1.2585％2.5中小型企業(yè)、外地公司的辦事處專業(yè)寫字樓10長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項(xiàng)目名稱樓層規(guī)劃硬件設(shè)施亞大科技大廈-3～-1F:車庫(kù)1F:大堂\銀行\(zhòng)餐廳\咖啡廳2～4F:金悅酒樓5F：多功能會(huì)議室\健身房6-19F：標(biāo)準(zhǔn)寫字樓20～21F：復(fù)式寫字樓22～27F：大開間28F：空中別墅\亞大總部空調(diào)設(shè)施-中央空調(diào)系統(tǒng)智能設(shè)施-保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡(luò)、IDD電話、智能化布線電梯設(shè)施-4部載人瑞士迅達(dá)電梯（其中1部只到5樓），1部貨梯管理服務(wù)-24小時(shí)保安，清潔服務(wù)，秘書服務(wù)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：1、地理位置優(yōu)越：地處五一大道與韶山路的交界處；2、配套齊全：高檔酒樓、員工餐廳、銀行、車庫(kù)、咖啡廳、會(huì)議室等一應(yīng)俱全；3、人性化的服務(wù)與設(shè)計(jì)：空中花園、健身房、空中會(huì)所、直飲水、中央空調(diào)在非正常上班時(shí)間可加開等4、戶型搭配齊全：可滿足不同類型要求的公司的要求；5、性價(jià)比高：價(jià)格在目前長(zhǎng)沙專業(yè)寫字樓里屬于較高水平，但只租不賣的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)使得寫字樓的管理在所有的專業(yè)寫字樓中最為規(guī)范劣勢(shì)：1、停車位偏少；2、復(fù)式戶型面積偏大。11長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!項(xiàng)目名稱規(guī)模（m2）銷售均價(jià)（元/m2）銷售情況買家特征租金水平（元/m2·天）物業(yè)管理費(fèi)（元/m2·月）開間面積（M2）新時(shí)空NO.1占地4792總建5.5萬(wàn)3720100％本地公司購(gòu)買自用為主1.21.852～600湘域中央占地1957總建4.5萬(wàn)450050%省內(nèi)公司購(gòu)買自用為主在建1.6275～85湖南財(cái)富中心占地1.14萬(wàn)總建4.16萬(wàn)420085％本地公司/個(gè)人購(gòu)買自用1.51.5130-189上城金都占地4906總建103萬(wàn)6000（帶裝修）70％本地人投資為主未交房1.550～92新青年公寓占地3050總建2.93萬(wàn)590060%個(gè)人購(gòu)買自用未交房1.5112～158藍(lán)調(diào)國(guó)際占地4500總建4.12萬(wàn)370080％本地人投資/自用均有未交房1.780-136公寓式寫字樓分析12長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!類別酒店式寫字樓專業(yè)寫字樓公寓式寫字樓建筑形式一般與酒店聯(lián)體全部單體建筑一般為單體建筑使用模式以辦公為主以辦公為主兼?zhèn)渚幼∨c辦公經(jīng)營(yíng)模式只租不售先售后租、只租不售先售后租銷售情況/售價(jià)為4100～7580元/m2，大多在4500元/m2以上，銷售情況一般價(jià)格3000～4500元/m2，大多在4000元/m2以下，銷售狀況較好出租情況租金1.5～3.8元/m2·日，管理費(fèi)3～20元/m2·月，出租率較高租金1.1～2.5元/m2·日，管理費(fèi)1.5～3.5元/m2·月，出租率較高租金約1.2元/m2·天，物業(yè)管理費(fèi)1.1～1.8元/m2·月面積區(qū)間各種面積類型均有，可靈活組合43～270m2，各種面積類型均有，可靈活組合30～600m2不等，大部分集中在30～120m2買家特征外資、合資高科技及房地產(chǎn)等知名度較高的公司

寫字樓多為全國(guó)各地的企業(yè)/公司購(gòu)買辦公，投資客相對(duì)較少買家以本地公司和個(gè)人購(gòu)買自用為主，在五一商圈一帶的公寓也吸引了較多的投資者使用年限租賃期限不穩(wěn)定40-50年40-50年寫字樓對(duì)比分析13長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)分析共14頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!客戶類別客戶范圍需求分析A大中型公司企業(yè)注重形象與檔次，要求高標(biāo)準(zhǔn)配套，費(fèi)用問(wèn)題不大，購(gòu)買比例高B中小企業(yè)注重形象，要求一定檔次與基本配套，看重