房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制管理探析

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制管理探析房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制管理探析

一、引言

近年來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，隨著建筑施工材料與人員工資費(fèi)用的相對(duì)增高，使房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈。房地產(chǎn)行業(yè)具有的資金密集，占用量多，開(kāi)發(fā)的周期比擬長(zhǎng)的特點(diǎn)，使本錢(qián)控制管理工作越來(lái)越復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)如果想獲取利潤(rùn)更大化，就要有效控制開(kāi)發(fā)本錢(qián)，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的本錢(qián)控制管理工作提出了更新的、更高的規(guī)范和要求。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)是指房地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)管理包括購(gòu)買(mǎi)的土地、房屋的設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)的銷(xiāo)售、物業(yè)管理、融資〔資本運(yùn)營(yíng)〕等多個(gè)環(huán)節(jié)。從投入到首期產(chǎn)品計(jì)算利潤(rùn)。單個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期需持續(xù)兩年到三年的時(shí)間。如果要計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢(qián)，還要計(jì)算開(kāi)發(fā)企業(yè)〔公司本部〕行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷(xiāo)售、出租、轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用等。具體內(nèi)容如下：

1.土地本錢(qián)。土地本錢(qián)是指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征用土地發(fā)生的各種費(fèi)用，包括征用土地、安置費(fèi)用以及原有建筑物拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用，或?qū)⑼恋剡M(jìn)行開(kāi)發(fā)的一系列過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用都是土地本錢(qián)。土地本錢(qián)是整個(gè)房地產(chǎn)本錢(qián)的根底，土地本錢(qián)的高與低，直接影響后續(xù)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)。土地費(fèi)用占開(kāi)發(fā)本錢(qián)的比例較高，它是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制的主要內(nèi)容。

2.前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用。房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)前房屋的設(shè)計(jì)、規(guī)劃以及地況的平整、勘察、測(cè)量等費(fèi)用。由于各個(gè)城市地域與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況的不同，各地的施工方需要采購(gòu)的工程也有所區(qū)別。一般情況下，一線城市的前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用相對(duì)較高。

3.建筑安裝項(xiàng)目費(fèi)用。這局部費(fèi)用是指土地房屋開(kāi)發(fā)工程在房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的相關(guān)設(shè)備及安裝項(xiàng)目費(fèi)用、建筑項(xiàng)目費(fèi)用等。它在整個(gè)本錢(qián)構(gòu)成中占有較大比例。

4.公共設(shè)施費(fèi)用。包含根底設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩局部。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路、自來(lái)水、污水、電力、燃?xì)?、電信、電視、綠化等的建設(shè)費(fèi)用;公共配套設(shè)施費(fèi)用指房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中為居住的居民提供配套效勞的一些公用設(shè)施〔如派出所、自行車(chē)棚等〕和配套設(shè)施〔如菜市場(chǎng)等〕等所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成中，所占比例也是不小的。

5.籌資本錢(qián)。即貸款利息，由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，大局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要通過(guò)借貸籌集資金，這就必須給金融機(jī)構(gòu)支付一定的利息。這局部費(fèi)用的多少與開(kāi)發(fā)商工程的大小、融資金額的多少有密切的關(guān)系，所占全部本錢(qián)構(gòu)成的比例相對(duì)來(lái)講不是很穩(wěn)定。

6.稅收費(fèi)用。這局部費(fèi)用分為兩局部：一局部是稅收，主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、土地增值稅、兩稅一費(fèi)〔營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加〕、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等;另一局部是行政事業(yè)性收費(fèi)，政府和行政主管部門(mén)所收取的規(guī)費(fèi)相對(duì)較少，相比照較標(biāo)準(zhǔn);但部門(mén)直屬事業(yè)單位和強(qiáng)制參與項(xiàng)目的壟斷企業(yè)所收取的費(fèi)用多、雜，不標(biāo)準(zhǔn)。這局部費(fèi)用在開(kāi)發(fā)本錢(qián)中所占比例也是比擬大的。

7.管理費(fèi)用和其他費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)用、辦公經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等五險(xiǎn)一金費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)本錢(qián)構(gòu)成中所占比例不是很大。其他費(fèi)用指不能列入管理費(fèi)用的其他一些費(fèi)用，如銷(xiāo)售廣告費(fèi)、代理費(fèi)或其他部門(mén)征收的一些不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制管理存在的問(wèn)題及原因分析

1.不足全面、標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢(qián)管理體系。本錢(qián)控制就是工程實(shí)施過(guò)程的支出控制，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立全面的、標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢(qián)、責(zé)任本錢(qián)和動(dòng)態(tài)本錢(qián)跟蹤聯(lián)動(dòng)管理體系?？偸前驯惧X(qián)管理作為少數(shù)管理人員的權(quán)利，認(rèn)為本錢(qián)、效益應(yīng)由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)部門(mén)人員一直負(fù)責(zé)，而其他各部門(mén)的員工對(duì)于哪些本錢(qián)工程應(yīng)該控制，如何有效、合理控制等問(wèn)題無(wú)人告知也無(wú)意過(guò)問(wèn)，造成本錢(qián)控制意識(shí)淡薄，使房地產(chǎn)企業(yè)的本錢(qián)控制管理難以取得真正的功效。

2.本錢(qián)管理體系不足全面的、全方位的控制。從價(jià)值鏈的角度來(lái)看，企業(yè)沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行深入分析，僅僅局限于對(duì)實(shí)際發(fā)生本錢(qián)的控制，把開(kāi)發(fā)工程的本錢(qián)管理看成一項(xiàng)本錢(qián)控制工作，沒(méi)有從基本上控制開(kāi)發(fā)本錢(qián)的耗費(fèi)，無(wú)視了對(duì)影響開(kāi)發(fā)本錢(qián)因素的控制。其次，僅僅局限于房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的節(jié)約模式，往往無(wú)視潛在的本錢(qián)損失，對(duì)于每用一筆款都要進(jìn)行本錢(qián)控制，雖然在某一方面將本錢(qián)控制到一個(gè)最低點(diǎn)，但是在后期的施工和銷(xiāo)售的過(guò)程中，由于不足對(duì)本錢(qián)進(jìn)行全方位的控制管理，使本錢(qián)控制的弊端逐漸凸顯出來(lái)，需要不時(shí)地填補(bǔ)本錢(qián)控制造成的一些漏洞。

3.本錢(qián)控制管理無(wú)視重點(diǎn)本錢(qián)控制。只重視土建、安裝、室外項(xiàng)目、材料設(shè)備采購(gòu)、招投標(biāo)等“顯性本錢(qián)〞的控制，無(wú)視工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度控制、工程資金收支方案管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中固化的本錢(qián)預(yù)控、合同管理等“隱性本錢(qián)〞的控制。本錢(qián)控制往往無(wú)視前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用階段。通常只關(guān)注工程施工階段的“事中〞本錢(qián)控制，不足對(duì)前期決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約等前期運(yùn)營(yíng)階段“事前〞本錢(qián)控制的足夠重視。把壓縮必要的工程費(fèi)用開(kāi)支當(dāng)作本錢(qián)控制的主要伎倆，反而使工程整個(gè)經(jīng)營(yíng)方案和開(kāi)發(fā)進(jìn)度目標(biāo)受到很大影響，導(dǎo)致工程的最終實(shí)際開(kāi)支本錢(qián)大大增加，利潤(rùn)降低，增加了工程后期的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。4.本錢(qián)控制管理不足系統(tǒng)性和嚴(yán)肅性。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于開(kāi)發(fā)本錢(qián)的管理開(kāi)始重視，但不足經(jīng)營(yíng)管理的系統(tǒng)性，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制管理不足系統(tǒng)性。對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)過(guò)程，難以反映出工程本錢(qián)的真實(shí)性。另一方面，本錢(qián)控制管理嚴(yán)肅性和鼓勵(lì)性缺乏仍然是各大房地產(chǎn)企業(yè)本錢(qián)管理方面的弱項(xiàng)，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期時(shí)間比擬長(zhǎng)，波及范圍也比擬廣，在本錢(qián)管理控制的過(guò)程中，各方面的合同約定價(jià)格不斷調(diào)整，使本錢(qián)管理制度沒(méi)有發(fā)揮很好地控制作用。

四、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制管理存在問(wèn)題的策略

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中，投資者要進(jìn)行嚴(yán)格的本錢(qián)控制管理，建立有效的本錢(qián)控制鼓勵(lì)機(jī)制，實(shí)施相應(yīng)的本錢(qián)控制管理措施，最大限度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

1.建立標(biāo)準(zhǔn)的目標(biāo)本錢(qián)和責(zé)任本錢(qián)管理體系。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)較多，波及專(zhuān)業(yè)比擬廣，很難由一個(gè)部門(mén)能夠控制住，因此，需要各個(gè)部門(mén)相互配合，信息溝通共同來(lái)完成。如何將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的本錢(qián)控制形成一個(gè)整體聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，需要建立一個(gè)目標(biāo)本錢(qián)控制體系，首先在工程開(kāi)發(fā)前期，科學(xué)測(cè)算目標(biāo)本錢(qián)指標(biāo)，再按照不同工程分解到各個(gè)責(zé)任部門(mén)，形成責(zé)任本錢(qián)目標(biāo)，輔以動(dòng)態(tài)本錢(qián)信息跟蹤、監(jiān)控、調(diào)整等措施，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本錢(qián)的控制目標(biāo)。事前建立目標(biāo)本錢(qián)管理體系，事中建立動(dòng)態(tài)本錢(qián)管理體系。事后建立本錢(qián)后評(píng)估管理體系，充沛發(fā)揮本錢(qián)管理體系中的“監(jiān)督〞職能，調(diào)動(dòng)全員參與本錢(qián)控制的積極性，最后建立責(zé)任與鼓勵(lì)機(jī)制即責(zé)任本錢(qián)管理體系。

2.樹(shù)立正確的全方位、全本錢(qián)控制觀念。房地產(chǎn)企業(yè)想要很好的進(jìn)行本錢(qián)控制管理，需要更新觀念，確立“全生命周期本錢(qián)〞管理戰(zhàn)略，建立工程開(kāi)發(fā)階段與本錢(qián)控制的關(guān)聯(lián)互動(dòng)，制定本錢(qián)管理體系的運(yùn)作規(guī)范，確保本錢(qián)管理體系健康運(yùn)作。同時(shí)要周密規(guī)劃、科學(xué)合理設(shè)計(jì)本錢(qián)控制管理的核心內(nèi)容，用開(kāi)展的眼光對(duì)待本錢(qián)控制管理，可以最大限度地減少消耗，實(shí)現(xiàn)高效的本錢(qián)控制管理。

3.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)管理。首先，確定合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)價(jià)格指標(biāo)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián)中的土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)一般占到工程總本錢(qián)的比重比擬大，對(duì)土地的位置、價(jià)格確實(shí)定都需要慎重考慮，同時(shí)還要預(yù)測(cè)工程的開(kāi)發(fā)本錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)的回升空間。再根據(jù)工程設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性、可靠性及實(shí)用性、新穎性等來(lái)確定一個(gè)最好的、實(shí)惠的設(shè)計(jì)計(jì)劃，從而確保并使投資本錢(qián)到達(dá)最低。同時(shí)，建筑安裝項(xiàng)目造價(jià)本錢(qián)占到工程總支出的比重也相當(dāng)大，在進(jìn)行建筑安裝項(xiàng)目本錢(qián)的控制管理時(shí)，要根據(jù)地域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展情況和行業(yè)的開(kāi)展形勢(shì)，對(duì)相似或近似的工程本錢(qián)造價(jià)情況進(jìn)行認(rèn)真調(diào)研，總體把握工程施工的具體情況，對(duì)影響本錢(qián)控制管理的各方面主要因素進(jìn)行深入、細(xì)致的分析研究，制定出科學(xué)合理的本錢(qián)控制指標(biāo)體系，在具體施工階段中對(duì)實(shí)際本錢(qián)進(jìn)行對(duì)照、分析，一旦發(fā)生偏差能夠及時(shí)優(yōu)化，將本錢(qián)控制在最小范圍內(nèi)。其次，加強(qiáng)財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅收費(fèi)用的控制。在投資決策階段前需要對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好精確估計(jì)，正確發(fā)揮企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿的作用，在滿足工程本錢(qián)資金鏈連續(xù)性的前提下，最大限度的減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。同時(shí)稅收費(fèi)用的減免也可以直接降低房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)本錢(qián)。除此之外，還要預(yù)測(cè)一些未知的如開(kāi)發(fā)周期的變動(dòng)等因素的影響，確保工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制到最低。因此，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須重視開(kāi)發(fā)本錢(qián)控制管理，必須組建一支業(yè)務(wù)精湛、管理水平高的專(zhuān)業(yè)工程開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策水平和本錢(qián)控制管理水平，為企業(yè)取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。

總之，在房地