中原地產(chǎn)分析報(bào)告

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[樓市觀看]中原地產(chǎn)濟(jì)南房地產(chǎn)市場一季度季報(bào)

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010-04-2114:19:00來源：濟(jì)南搜房網(wǎng)

一、房地產(chǎn)相關(guān)政策及行業(yè)信息

(一)國家及濟(jì)南市政府宏觀政策

1.國土部出臺19條土地新政

繼“國四條”“國十一條”等調(diào)控政策之后，國土資源部于3月10日出臺了19條土地調(diào)控新政。國土部在其某網(wǎng)戰(zhàn)發(fā)布了《對于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)咨詢題的通知》(簡稱《通知》)。

1.各地加快編制住房建設(shè)用地供應(yīng)打算，確保別低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建設(shè)，嚴(yán)格操縱大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向不墅供地。

70%的保障房、自住性中小套型商品房打算供應(yīng)與1月21日出臺的《國土資源部對于改進(jìn)報(bào)XXX批準(zhǔn)都市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》相呼應(yīng)，相當(dāng)于從源額頭重提“90/70”政策，但降實(shí)起來存在難度，要緊還看地點(diǎn)政府在保障房打算上的執(zhí)行力度。

2.嚴(yán)格土地競買人資格審查:關(guān)于用地欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、土地開辟規(guī)模超過實(shí)際開辟能力以及別履行土地使用合同的，要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。

3.嚴(yán)格規(guī)范土地出讓合同治理:開辟商交付的競買保證金別得低于出讓最低價(jià)的20%。合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)刻別得超過一年。

4.堅(jiān)持和完善土地招牌掛制度:房價(jià)過高、上漲過快的都市，能夠按照限價(jià)房項(xiàng)目采納競地價(jià)方式招牌掛出讓土地。在條件具備的地點(diǎn)，能夠探究房地產(chǎn)用地出讓預(yù)申請制度。

5.從2010年4月1日起，市、縣國土資源治理部門要建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。

6.2010年3月至7月，在全國組織開展對房地產(chǎn)用地突出咨詢題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特殊是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)不墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

禁止違約開辟商在一定期限內(nèi)參與競拍，土地款支付更加嚴(yán)格等一系列措施，意味著資源將向具有資金優(yōu)勢、項(xiàng)目管控能力高的公司傾歪，有利于龍頭公司拿地加快周轉(zhuǎn)，關(guān)于小公司、項(xiàng)目公司的擠出效應(yīng)將會比較明顯。行業(yè)集中度將提高，公司將優(yōu)勝劣汰；開竣工申報(bào)制度設(shè)立將在一定程度上促進(jìn)供給有效釋放，而探究土地預(yù)申請制度則意味著上

海等地浮現(xiàn)的“勾地”制度有望進(jìn)一步推廣，政府將更為充分的實(shí)現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置、穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

國19條基本連續(xù)了“國十一條”的政策框架，重點(diǎn)在于加強(qiáng)關(guān)于住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管，大力盤活閑置土地和低效利用土地，打擊囤地圈地行為，確保已批準(zhǔn)建設(shè)用地可以及時(shí)有效供應(yīng)。政府著眼點(diǎn)依然在于促進(jìn)供給，大量增加一般商品房和保障性住房供應(yīng)，經(jīng)過供給關(guān)系的理順來平抑房價(jià)上漲。

2.房貸：二套房首付別低于40%

《通知》要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例別得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。并要求，加大差不化信貸政策執(zhí)行力度。金融機(jī)構(gòu)在接著支持居民首次貸款購買一般自住房的并且，要嚴(yán)格二套住房購房貸款治理。

政府部門幾次重申二套房貸款的首付比例，可見對其很重視。二套房貸的嚴(yán)格要緊體如今兩點(diǎn)：一是利率相關(guān)于第一套房別僅別打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是關(guān)于二套房貸的首付比例規(guī)定別得低于40%。那個(gè)規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年往常，在一定程度上抑制了樓市的投機(jī)行為。而且，政府出于金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時(shí)候，上自中央，下至地點(diǎn)，對于樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件里，從來沒有放松過的跡象。

可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地產(chǎn)落溫，自上而下的監(jiān)管層內(nèi)心都很有數(shù)，那個(gè)政策絕不可能輕易改變。這別僅是落低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，更是在落低中國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.央行宣布上調(diào)存款預(yù)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

2010年1月12日晚，央行宣布上調(diào)存款預(yù)備金率零點(diǎn)5個(gè)百分點(diǎn)。

銀行的“鈔票袋子”其實(shí)在別斷收緊。央行近日公布《2009年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，2010年要“合理引導(dǎo)貨幣條件逐步從反危機(jī)狀態(tài)回歸常態(tài)水平”。再度上調(diào)存款預(yù)備金率，能夠視作貨幣政策退出刺激經(jīng)濟(jì)、回歸常態(tài)的一步。今年一季度信貸增量較大，存款預(yù)備金率的上調(diào)能夠抑制商業(yè)銀行放貸沖動，以幸免流淌性泛濫帶來的通脹壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度進(jìn)一步加大，能夠抑制別斷上漲的房價(jià)。

4.嚴(yán)控房地產(chǎn)新項(xiàng)目貸款

5.中國人民銀行濟(jì)南分行：閑置兩年房產(chǎn)項(xiàng)目別能貸款

6.最大規(guī)模樓市調(diào)控督查開始

7.新建小產(chǎn)權(quán)房將清理

8.全國住房用地出讓暫被叫停

9.78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

政策小結(jié)：2010年第一季度國家宏觀調(diào)控政策傾向于土地調(diào)控，以調(diào)控房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康進(jìn)展為目的，確保保障性住房用地為目的，并嚴(yán)厲打擊開辟商圈地、囤地行為。78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有利于市場有序競爭和集中度的提高，然而此政策的效果還有待時(shí)刻的觀看。

(二)濟(jì)南市重大進(jìn)展規(guī)劃

1.2010年1月8日，濟(jì)南東站擴(kuò)容已成定局

客運(yùn)東站周邊三角地塊規(guī)劃用地范圍超過10萬平方米，為對外交通和商業(yè)金融業(yè)用地，汽車東站的母公司山東交運(yùn)集團(tuán)故意與外合作，在此建設(shè)一家星級配套酒店。

2.2010年1月9日，38個(gè)連片棚戶區(qū)今年拆遷完

2010年完成38個(gè)集中連片棚戶區(qū)拆遷，66個(gè)零星片區(qū)改造實(shí)現(xiàn)突破，啟動二環(huán)以內(nèi)6層以下簡易樓房改造，原則上別再審批6層以下建造。濟(jì)南市將全面敞開縣域內(nèi)戶口遷移XXX年城鎮(zhèn)化水平達(dá)80%左右。

3.2010年1月14日，小清河沿線將建都市綜合體

天橋區(qū)將打造鵲山龍湖、濼口片區(qū)、以北湖及徐李片區(qū)為核心的小清河沿線和寶華、官扎營片區(qū)四個(gè)都市綜合體項(xiàng)目。推進(jìn)小清河沿岸連片開辟與項(xiàng)目引進(jìn)，逐步將沿岸打造成集防洪排澇、旅游觀光、娛樂休閑、商貿(mào)服務(wù)于一體的特群景觀長廊和服務(wù)業(yè)進(jìn)展帶。

4.2010年1月19日，官扎營將建設(shè)火車站北廣場

5.2010年1月21日，二環(huán)西路高架路今年將動工

6.2010年2月21日，槐蔭將打造“三大片區(qū)”

2010年槐蔭區(qū)將著力打造“三大片區(qū)”，讓城區(qū)擴(kuò)大，讓城區(qū)“長高”?；笔a區(qū)著力推進(jìn)的“三大片區(qū)”建設(shè)為：二環(huán)西路以東老城區(qū)約50平方公里著力打造“特XXX街區(qū)”。以開埠階段老街巷、老建造的愛護(hù)性開辟利用為重點(diǎn)，精心打造“百年商埠風(fēng)情區(qū)”，彰顯老槐蔭歷史文化底蘊(yùn)；結(jié)合棚戶區(qū)改造和環(huán)境綜合整治，高水平策劃建設(shè)陽光新路商務(wù)區(qū)、西市場商貿(mào)區(qū)、張莊路茶文化特XXX商貿(mào)街區(qū)等特群商貿(mào)區(qū)。

7.2010年2月23日，濟(jì)南市三大新區(qū)將打造地標(biāo)

濟(jì)南市在都市規(guī)劃建設(shè)上將實(shí)施精品戰(zhàn)略，著力在西部新城、東部新區(qū)、小清河兩岸地區(qū)的開辟建設(shè)中打造濟(jì)南的新地標(biāo)。

8.2010年3月18日，市區(qū)首個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動

我市市區(qū)首個(gè)城中村改造建設(shè)項(xiàng)目正式啟動——位于二環(huán)西路和張莊路交匯處的后屯村改造項(xiàng)目奠基儀式差不多進(jìn)行。這也標(biāo)志著省都市區(qū)首個(gè)村莊改造正式啟動，該片區(qū)將建3棟居民安置樓，片區(qū)內(nèi)500余戶居民將全部得到安置。這是市政府《對于進(jìn)一步加快市區(qū)村莊改造建設(shè)的意見》下發(fā)后首個(gè)實(shí)施改造的“城中村”。

9.2010年3月26日，今年濟(jì)南將動遷1.2萬戶都市居民

今年，我市打算動遷都市居民1.2萬戶；房地產(chǎn)業(yè)將打算完成投資350億元，新開工面積520萬平方米，竣工面積390萬平方米，銷售面積300萬平方米。這是在召開的全市城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上宣布的消息。

(三)其他與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的重要信息

1.全省將新增廉租房保障2萬戶

2.2009年山東省房地產(chǎn)納稅214億

3.北京“雙料地王”被收回

4.濟(jì)南土地市場新年遇冷

5.山東將舊住所區(qū)整治納為政府公共服務(wù)的重要內(nèi)容

6.新一輪房價(jià)“堰塞湖”或現(xiàn)

7.山東省將評選房地產(chǎn)50強(qiáng)

二、土地市場交易信息

(一)土地供應(yīng)總量分析

受2010年3月份濟(jì)南土地供應(yīng)市場快速升溫的妨礙，2010年第一季度濟(jì)南土地供應(yīng)量增大，該季度環(huán)比上季度及去年同期大幅上漲。

(二)土地供應(yīng)區(qū)域分析

2010年第一季度土地供應(yīng)總面積170.4萬平米，建造面積730.7萬平米。其中歷城區(qū)和高新區(qū)土地供應(yīng)量最大，預(yù)計(jì)這兩個(gè)片區(qū)將成為近期濟(jì)南市土地成交的重點(diǎn)區(qū)域。

(三)土地成交總量分析

受奧體西路延長線地塊規(guī)模大、容積率高拉低樓面地價(jià)的妨礙，2010年第一季度的樓面平均地價(jià)較上季度和去年同期均有所下落；成交面積比去年同期增長120%，環(huán)比下落75%；成交建造面積同比增長59%，環(huán)比下落75%。

受季節(jié)因素妨礙，每年1、2月份土地的成交量均較少。從上圖能夠看出，3月的成交比前兩月有大幅上升。但受XXX新出臺政策的妨礙，濟(jì)南土地成交市場浮現(xiàn)觀望情緒，4月份的土地成交量有待進(jìn)一步觀看。

(四)土地成交區(qū)域解析

在一季度的土地成交中，歷城區(qū)的土地成交最為活躍，共有7宗成交土地，占了總比例的68.6%，要緊是因?yàn)闈?jì)南名都置業(yè)有限公司一舉拍得歷城區(qū)經(jīng)十東路以北，唐冶大道以西的6宗土地，其中3宗居住，3宗商服.位居其二的是天橋區(qū)，共有4塊成交土地，占了土地成交總比例的11%。平均樓面地價(jià)最高的是天橋區(qū)，要緊是因?yàn)樵摼沟庙?xiàng)目的容積率較其他項(xiàng)目小，使得平均樓面地價(jià)為該期最高。

三、商品房供應(yīng)分析

(一)商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量

(二)商品房批準(zhǔn)預(yù)售區(qū)域

2010年歷下區(qū)因中海奧龍觀邸、香墅里、萬豪中心等項(xiàng)目獲得預(yù)售證，該區(qū)域第一季度商品房預(yù)售量最大，其余區(qū)域該季度均有一定量的房源獲得預(yù)售證，市場供別應(yīng)求的局面有所緩解。

四、商品住所新開盤及成交分析

(一)開盤成交總量

濟(jì)南市2010年第一季度的市場供應(yīng)要緊集中在1月份和3月份，其中，1、2月份的新增房源成交均價(jià)較高，提高了第一季度的整體開盤均價(jià)，環(huán)比上個(gè)季度增長10%。

2010年1、2月份，中低端項(xiàng)目的成交受到宏觀政策的利空妨礙，開盤成交率較低，而高端項(xiàng)目的成交率較高。3月初的“XXX”并未頒布對房地產(chǎn)市場的具體調(diào)控措施，利空政策的妨礙開始淡化，而3月中下旬中低價(jià)房源的適時(shí)推出，滿腳了潛在客戶對中低價(jià)位房源的需求，拉升了2010年第一季度的整體成交率。

(二)商品住所新增供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)

2010年第一季度新增項(xiàng)目全為一般住所，供應(yīng)量為1858套，比例為100%。

(三)商品住所新開盤戶型

從第一季度的濟(jì)南商品房各戶型的供應(yīng)、成交比例及成交率來看，兩室和三室戶型呈現(xiàn)供需兩旺的局面。

1月份高端房源供應(yīng)量大，購房客戶多為改善型購房，對房間的舒適度要求較高，而3月份客戶多為對價(jià)格敏感客戶，兩個(gè)月別同層次的供應(yīng)房源滿腳了別同需求的客戶需要。

(四)商品住所新開盤面積區(qū)間

由1、2月份別同，3月份濟(jì)南新增住所面積集中在40-140平米之間，以40-60平米之間的小戶型公寓、80-95平米的兩室和90-140平米之間的三室為主。150平米以上的大面積戶型本月沒有供應(yīng)。

(五)商品住所新開盤供應(yīng)價(jià)格

從供應(yīng)量來看，1、2月份開盤項(xiàng)目的成交均價(jià)較高，導(dǎo)致了2010年第一季度的高價(jià)房源的供應(yīng)比例占到總供應(yīng)量的三成；而3月份中低價(jià)房源的大量上市，使6000-8000