房地產項目調查報告模板剖析

1/1房地產項目調查報告模板剖析調查人員：學號：

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成績：林蔭大院

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報

告

調查時間：2016年6月25日

調查對象：林蔭大院

調查方式：網上調查

調查內容：

一、項目概況

（一）樓盤簡介

50萬方林蔭王國，濃郁、恢弘，鋪展如畫。林蔭大院位于石家莊新華區(qū)，鄰近風景如畫的水上公園。項目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。林蔭大院總用地面積約14.16萬平米，總建筑面積約50萬平米，其中住宅總建筑面積約40萬平米，容積率約3.15，總戶數約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個區(qū)塊共同構筑成集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設施先進的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬平米商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

（二）開發(fā)商簡介

廣廈控股集團有限公司（簡稱“廣廈控股”）是在中國改革開放大潮中成長發(fā)展起來的大型現代化企業(yè)集團，公司下轄建設、房產、能源三大直屬集團和上海明凱等區(qū)域集團，主要經營范圍涉及建筑、房地產、能源、金融、制造、教育、醫(yī)療、傳媒、賓館、旅游等領域，下轄的浙江廣廈股份有限公司是國家建設部推薦的全國建筑業(yè)首家上市公司。

公司現有成員企業(yè)100多家，員工總數超過10萬，企業(yè)總資產達270億元，是浙江省人民政府重點培育的26家大型企業(yè)之一，被浙江省工商局、浙江省民營企業(yè)發(fā)展聯(lián)合會認定為“浙江省轉型升級引領示范企業(yè)”。2011年，廣廈控股全年共完成總產值710億元，位列浙江省“十大領軍企業(yè)”第二位、浙江民營企業(yè)百強榜第三位、中國民營企業(yè)500強第十位，中國企業(yè)500強第138位，公司全年創(chuàng)利稅46億元。

廣廈控股積極投身社會公益、慈善事業(yè)，回報社會。造公園、辦大學、建醫(yī)院、設立慈善基金、投資希望小學……近年來，公司累計捐助、投資社會公益事業(yè)、慈善事業(yè)超過10億元，2005、2006、2007年連續(xù)三屆被授予“中國優(yōu)秀企業(yè)公民”稱號，并為2009年“浙商社會責任大獎”和“中華慈善突出貢獻獎”獲得者。

2010年，廣廈控股集團從全國戰(zhàn)略布局考慮，為全面進軍華北市場，在華北區(qū)域打造“第二廣廈”，投資成立了注冊資金一億元人民幣的河北兆翔房地產開發(fā)有限公司。

河北兆翔房地產開發(fā)有限公司采取現代企業(yè)管理模式，以董事會為核心決策層，經理為直接經營層，構筑了一個精簡高效的組織框架。公司現有在職員工96人，擁有各類經濟、技術職稱人員60余人。公司下設辦公室、財務部、工程部、營銷部、總工辦、開發(fā)部、預決算部、材料部8個部門，構成了一支技術專業(yè)、團結合作、開拓上進的優(yōu)秀隊伍，充分保證公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力，以科學的經營管理，保障公司長期穩(wěn)定地發(fā)展。

目前公司開發(fā)建設的項目為“北焦村城中改造”項目。該項目總占地面積約317畝，總建筑面積約97萬平方米，總投資額約80億，是集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店等多功能的綜合建筑群體，其中商品住宅部分為“林蔭大院”。

“林蔭大院”位于石家莊新華區(qū)核心位置，鄰近風景如畫的水上公園，居住氛圍濃郁，攬盡地帶繁華。項目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院總用地面積約14.16萬㎡，總建筑面積約50萬㎡，其中住宅總建筑面積約40萬㎡，容積率約3.15，總戶數約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個區(qū)塊共同構筑成集居住、辦公、商業(yè)購物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設施先進的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬㎡商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

公司目前擁有高級工程師，工程師，預算師，注冊會計師等專業(yè)技術人員，專業(yè)能力強，具有高度的凝聚力和向心力。同時公司重點加強人才梯隊建設，高薪在全國誠聘英才，愿有才之士加入我們的集

體，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。

（三）配套信息

物業(yè)公司：浙江綠升物業(yè)服務有限公司石家莊分公司

物業(yè)費：2.5元/平米.月

車位：住宅車位配比1：0.8，地下兩層；商業(yè)車位820個左右周邊配套：教育配套：合作路小學、西苑小學、機場路小學、北焦小學、石家莊市第二十八中學

醫(yī)療配套：河北省人民醫(yī)院、河北省醫(yī)科大學第二醫(yī)院

商業(yè)配套：北國超市中華店、北國超市益元店、家樂福保龍倉中華北店、北站菜市場、朝陽路菜市場

休閑配套：水上公園、中山公園、石太公園

周邊銀行：中國銀行和平路支行、河北銀行、中國農業(yè)銀行北站支行、中國銀行機場路支行、中國工商銀行泰華支行、中國交通銀行和平路支行

內部配套：教育配套：21班雙語國際幼兒園

商業(yè)配套：15萬平米商業(yè)區(qū)、精品商業(yè)長廊

學校：石家莊市第二十八中學

建材設備：門窗：三菱門、德施曼安全門鎖、亞鋁斷橋鋁合金窗架

涂料：STO產品中的“蝶彩花崗巖涂料”

五金：堅朗五金

墻體飾面：水包水花崗巖飾面

供暖：市政集中供暖、地暖

供水：市政

供電：市政

二、項目房地產市場營銷環(huán)境分析

（一）宏觀營銷環(huán)境分析

1、人口環(huán)境

石家莊，簡稱“石”，河北省會，地處河北省西南部，舊稱石門。石家莊轄區(qū)總面積15848平方公里，市區(qū)面積2206平方公里。石家莊市總人口1007.11萬人。

2、經濟環(huán)境

2012年，石家莊市石家莊市生產總值4500.2億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值1800.2億元，石家莊開元環(huán)球中心規(guī)模以上工業(yè)利稅829.8億元，規(guī)模以上工業(yè)利潤558.6億元，固定資產投資3673.3億元，全部財政收入573.2億元，公共財政預算收入272.3億元，社會消費品零售總額1894.8億元。金融機構月末存款余額7640.7億元，儲蓄存款余額3735.5億元，金融機構月末貸款余額3995.1億元，市區(qū)居民消費價格指數102.8%。

2013年，石家莊城鄉(xiāng)居民收入分別達到2.5萬元和1萬元，分別增長9.5%、12%。計生家庭幫扶和流動人口計生基本公共服務均等化被確定為中國試點城市。2013年11月27日，福布斯中文版發(fā)布2013年中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜。福布斯中文版發(fā)布2013年中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜，石家莊市入選福布斯最佳商業(yè)城市百強，排名39位，位列河北省第一。

因此對當地房地產而言，蘊藏巨大的消費潛力

（二）微觀營銷環(huán)境分析

1、企業(yè)自身

林蔭大院位于石家莊新華區(qū)泰華街與和平西路交匯處西北角，總占地面積約14.16萬平方米，總建筑面積約50萬平方米。

林蔭大院住宅總建筑面積約40萬平方米，容積率約為3.15，總戶數約為2900戶。

林蔭大院包括住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房，是集居住、辦公、商業(yè)購物為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設施先進的城市綜合體。

林蔭大院商業(yè)是林蔭大道，由3.6萬平方米的林蔭坊街鋪和14萬平米歡樂城兩部分組成，林蔭坊地處泰華街以西，規(guī)劃中的市莊路兩側。

林蔭大院鄰近水上公園，周邊環(huán)境較好。林蔭大院周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院主力戶型面積區(qū)間為90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空間可供選擇。

林蔭大院一期產品戶型面積區(qū)間90-140平方米，以二室、三室

為主，多款創(chuàng)新戶型設計可滿足主流客群的不同需求。

2、市場營銷分析

為什么中國人愛買房？這個問題困擾我很久了，但有人總結了中國女性喜歡買房的幾大原因，總結如下：第一，中國現有的生活環(huán)境越來越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保護主義，唯有房子才能帶來安全感和踏踏實實的感覺；第二，他認為婚姻是以經濟為基礎的，光有愛情是當不了面包的，有錢有房才是擇偶的標準；第三，他覺得女性普遍認為房子比男人更誠實單純，而且不需要花費過多的精力；第四，女性認為房子比男人更有報紙和增值的效果?？偟膩碚f，中國女性買房子還是缺乏安全感。因此，中國女性喜好買房演變成一個嚴重的問題：當一個男孩面臨結婚時首先必須買房時，當一個女人把房子作為婚姻的基礎與保障時，房價還有降下來的可能嗎？答案是沒有可能。首先，在過去很少存在無房可住的情況。追溯至多年前，人們的房子多是來自單位分房或者是低價購買單位的集資房，基本上是人人有房住，姑且不論房子大小?，F在即使是國有企業(yè)和事業(yè)單位也不會給自己的員工解決房子問題，更不要說一般的單位。其次，房價增長的速度遠遠高于人們工資的增長速度，造成了今日不買房，明日都買不起的局面。所以，中國人都拼著命早日買房，借錢買房，貸款買房，比比皆是。在上海郊區(qū)，有可能今年房價是7000，明年房價就是14000?；诮涷灧e累，人們當然要趕緊買房。即使現在不準備結婚不準備住，但是買著放在那里也是好的，因為過幾年買房就可能要多付幾萬幾十萬。過去人們沒有出現瘋狂買房的局面，就是因為房價的增速和工資的增速處在同一個水平上，等幾年買房也沒關系，如今房價增速可是遠遠超過工資的增速。最后，中國人多持有“有房才像家”的想法。他們覺得有了房子才有家的樣子，才有家的感覺，才有家的安全感和歸屬感。如果租房住，他們要面對著時刻要搬出去的風險，時刻可能要去找房子的風險。他們不能好好裝修房子，因為房子是別人的。他們不能購置過多的家具和生活用品，因為搬家是個力氣活，也是一個浩大的工程。同時，他們也可能面對著親朋好友的質疑和復雜的目光?？偨Y以上，未來買房熱不會降下來，買房問題可能越來越嚴重。所謂的廉租房等解決辦法根本是杯水車薪。所以房價降不下來，還不如去買一套房的觀念深入人心。

3、銷售渠道

房地產企業(yè)應充分應用信息傳播方式，如廣告、房地產交易會、新聞發(fā)布會等為房地產消費者提供信息，加深本企業(yè)及產品在廣大消費者心中的印象，以促使消費者對本企業(yè)房地產產品形成偏愛。不同的社會階層接觸的媒體不同，信息的接收方式也不同。據廣州一項調查顯示：文化層次越高，對房地產消費的水平和檔次越高，這從某種程度上反映了受教育程度對消費購買行為的影。社會關系主要指消費者個體與其相對固定的群體之間的關系，由于群體中各成員對價值觀、生活習慣、具體購買行為等都相互受影響，因此又被稱為“參考群體”，在具體的購買行為中往往會有權威性的“領袖”，其購買行為直接帶動群體中。

三、項目房地產SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、地理位置優(yōu)越，地處石家莊城市北站區(qū)域

2、門戶地位，便利的對外交通

3、土地建設成本低

4、占地面積大，易形成規(guī)模效應

5、廣夏控股集團的品牌效應

6、區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢良好，不斷增加高消費居民

（二）劣勢

1、目前項目長駐人口的缺乏

2、缺乏商業(yè)氣氛

3、市政配套不完善

4、距離城市商務中心及幾大商圈有較遠距離

（三）機會

1、城市中心往北發(fā)展帶來的機遇

2、京津冀一體化發(fā)展帶來的契機

3、區(qū)域內開發(fā)樓盤少，為爭取地緣性客戶贏得機會

4、對舒適購物環(huán)境、娛樂休閑等元素的渴求

5、廣夏集團的品牌形象良好

（四）威脅

1、北站區(qū)域有不少的未開發(fā)土地，帶來一定的同區(qū)域競爭

2、進入大盤競爭時代

4、大項目的投入大、周期長

5、項目區(qū)域房價高，對拉攏客戶造成一定的難度

四、分析結果

1、開發(fā)商為外地開發(fā)商，是中國廣廈集團的房地產開發(fā)企業(yè)，依托集團，與集團各版塊密切協(xié)作，在北京、深圳等大中城市都有開發(fā)項目，公司實力雄厚，信譽度高。

2、項目規(guī)模大，社區(qū)配套規(guī)劃完整，對高端客群和改善性客群有很大吸引力。

3、交通便利，是城市運營綜合體項目，位于石家莊北站北站附近。

4、以現代特色園林構建舒適生活之青春版圖，以起伏有致的水系催動青春陽光的靈性與動力，打造的港子河綠化景觀帶環(huán)繞青年社區(qū)，更為質感建筑平添一抹亮麗的柔和線條。

5、借鑒世界一線人居潮流和時尚，并結合石家莊本土人居生活方式及習慣，傾力打造多種超值實用且美幻多宜戶型，將凝聚林蔭大院的再續(xù)傳奇和你我的感動

五、發(fā)展建議

1、結合外圍因素充分發(fā)揮自身優(yōu)勢是企業(yè)發(fā)展的關鍵，本案中地理位置優(yōu)越，周圍社區(qū)配套齊全，而且環(huán)境優(yōu)雅，提高對消費者的吸引力度。

2、本案作為大型綜合項目，要增加產品的多元化，在產品定位上走中短-中高端路線，提升產品附加值，這樣無論是在高端消費群體還是普通消費群體中都會有市場。

3、結合當地的環(huán)境和歷史人文氣息設計獨特的建筑風格和景觀設計。

4、在物業(yè)類型方面做多元化配置，高端的服務理念和一流的服務質量會得到消費者更大的認可。

5、業(yè)的包裝推廣能夠提升項目的整體價值，更有效的將項目形象更好的展示給大眾，大力度多方面的推廣方式才能擴大市場影響力。

石家莊市房地產市場消費者調查問卷

調查人員：

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尊敬的先生/女士：

您好！

為了更好地了解我市（?。┚用褓徺I商品房的真實意向，配合在校期間的專業(yè)課學習，我們特組織了本次調查，希望能得到您的幫助與支持。調查采用不記名方式，對您的回答給予保密，僅作為在校期間學習的參考資料。

對您的幫助與支持表示衷心感謝！

1、對您的稱謂：

□先生□女士

2、您購房的主要目的是：

□滿足居住要求□滿足居住要求□為父母或子女購房□其他

3、請問您的職業(yè)是：

□機關/事業(yè)單位干部□企業(yè)管理人員□個體戶□專業(yè)技術人員□貿易□證券□建筑業(yè)□高科技□學生□其他

4、您目前的家庭月總收入是：

□1000-3000□3000-5000□5000-8000□8000-10000□1