房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告模板剖析

1/1房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告模板剖析調(diào)查人員：學(xué)號(hào)：

班級(jí)：

成績(jī)：林蔭大院

市

場(chǎng)

調(diào)

研

報(bào)

告

調(diào)查時(shí)間：2016年6月25日

調(diào)查對(duì)象：林蔭大院

調(diào)查方式：網(wǎng)上調(diào)查

調(diào)查內(nèi)容：

一、項(xiàng)目概況

（一）樓盤簡(jiǎn)介

50萬(wàn)方林蔭王國(guó)，濃郁、恢弘，鋪展如畫。林蔭大院位于石家莊新華區(qū)，鄰近風(fēng)景如畫的水上公園。項(xiàng)目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。林蔭大院總用地面積約14.16萬(wàn)平米，總建筑面積約50萬(wàn)平米，其中住宅總建筑面積約40萬(wàn)平米，容積率約3.15，總戶數(shù)約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個(gè)區(qū)塊共同構(gòu)筑成集居住、辦公、商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬(wàn)平米商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

（二）開發(fā)商簡(jiǎn)介

廣廈控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“廣廈控股”）是在中國(guó)改革開放大潮中成長(zhǎng)發(fā)展起來的大型現(xiàn)代化企業(yè)集團(tuán)，公司下轄建設(shè)、房產(chǎn)、能源三大直屬集團(tuán)和上海明凱等區(qū)域集團(tuán)，主要經(jīng)營(yíng)范圍涉及建筑、房地產(chǎn)、能源、金融、制造、教育、醫(yī)療、傳媒、賓館、旅游等領(lǐng)域，下轄的浙江廣廈股份有限公司是國(guó)家建設(shè)部推薦的全國(guó)建筑業(yè)首家上市公司。

公司現(xiàn)有成員企業(yè)100多家，員工總數(shù)超過10萬(wàn)，企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)270億元，是浙江省人民政府重點(diǎn)培育的26家大型企業(yè)之一，被浙江省工商局、浙江省民營(yíng)企業(yè)發(fā)展聯(lián)合會(huì)認(rèn)定為“浙江省轉(zhuǎn)型升級(jí)引領(lǐng)示范企業(yè)”。2011年，廣廈控股全年共完成總產(chǎn)值710億元，位列浙江省“十大領(lǐng)軍企業(yè)”第二位、浙江民營(yíng)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜第三位、中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)第十位，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第138位，公司全年創(chuàng)利稅46億元。

廣廈控股積極投身社會(huì)公益、慈善事業(yè)，回報(bào)社會(huì)。造公園、辦大學(xué)、建醫(yī)院、設(shè)立慈善基金、投資希望小學(xué)……近年來，公司累計(jì)捐助、投資社會(huì)公益事業(yè)、慈善事業(yè)超過10億元，2005、2006、2007年連續(xù)三屆被授予“中國(guó)優(yōu)秀企業(yè)公民”稱號(hào)，并為2009年“浙商社會(huì)責(zé)任大獎(jiǎng)”和“中華慈善突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”獲得者。

2010年，廣廈控股集團(tuán)從全國(guó)戰(zhàn)略布局考慮，為全面進(jìn)軍華北市場(chǎng)，在華北區(qū)域打造“第二廣廈”，投資成立了注冊(cè)資金一億元人民幣的河北兆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

河北兆翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司采取現(xiàn)代企業(yè)管理模式，以董事會(huì)為核心決策層，經(jīng)理為直接經(jīng)營(yíng)層，構(gòu)筑了一個(gè)精簡(jiǎn)高效的組織框架。公司現(xiàn)有在職員工96人，擁有各類經(jīng)濟(jì)、技術(shù)職稱人員60余人。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部、營(yíng)銷部、總工辦、開發(fā)部、預(yù)決算部、材料部8個(gè)部門，構(gòu)成了一支技術(shù)專業(yè)、團(tuán)結(jié)合作、開拓上進(jìn)的優(yōu)秀隊(duì)伍，充分保證公司的專業(yè)水準(zhǔn)和創(chuàng)新能力，以科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，保障公司長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展。

目前公司開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目為“北焦村城中改造”項(xiàng)目。該項(xiàng)目總占地面積約317畝，總建筑面積約97萬(wàn)平方米，總投資額約80億，是集居住、辦公、商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂、酒店等多功能的綜合建筑群體，其中商品住宅部分為“林蔭大院”。

“林蔭大院”位于石家莊新華區(qū)核心位置，鄰近風(fēng)景如畫的水上公園，居住氛圍濃郁，攬盡地帶繁華。項(xiàng)目周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院總用地面積約14.16萬(wàn)㎡，總建筑面積約50萬(wàn)㎡，其中住宅總建筑面積約40萬(wàn)㎡，容積率約3.15，總戶數(shù)約2900戶，規(guī)劃由住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房組成。林蔭大院不僅僅是單純的住宅，它與其他三個(gè)區(qū)塊共同構(gòu)筑成集居住、辦公、商業(yè)購(gòu)物、文化娛樂、酒店為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體，暢享林蔭大院15萬(wàn)㎡商業(yè)區(qū)配套。居住在此，居者能享受到大盤所帶來的周全而舒適的生活系統(tǒng)、完善的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)以及源源不斷的活力。

公司目前擁有高級(jí)工程師，工程師，預(yù)算師，注冊(cè)會(huì)計(jì)師等專業(yè)技術(shù)人員，專業(yè)能力強(qiáng)，具有高度的凝聚力和向心力。同時(shí)公司重點(diǎn)加強(qiáng)人才梯隊(duì)建設(shè)，高薪在全國(guó)誠(chéng)聘英才，愿有才之士加入我們的集

體，使人力資源持續(xù)滿足公司不斷發(fā)展的需要。

（三）配套信息

物業(yè)公司：浙江綠升物業(yè)服務(wù)有限公司石家莊分公司

物業(yè)費(fèi)：2.5元/平米.月

車位：住宅車位配比1：0.8，地下兩層；商業(yè)車位820個(gè)左右周邊配套：教育配套：合作路小學(xué)、西苑小學(xué)、機(jī)場(chǎng)路小學(xué)、北焦小學(xué)、石家莊市第二十八中學(xué)

醫(yī)療配套：河北省人民醫(yī)院、河北省醫(yī)科大學(xué)第二醫(yī)院

商業(yè)配套：北國(guó)超市中華店、北國(guó)超市益元店、家樂福保龍倉(cāng)中華北店、北站菜市場(chǎng)、朝陽(yáng)路菜市場(chǎng)

休閑配套：水上公園、中山公園、石太公園

周邊銀行：中國(guó)銀行和平路支行、河北銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北站支行、中國(guó)銀行機(jī)場(chǎng)路支行、中國(guó)工商銀行泰華支行、中國(guó)交通銀行和平路支行

內(nèi)部配套：教育配套：21班雙語(yǔ)國(guó)際幼兒園

商業(yè)配套：15萬(wàn)平米商業(yè)區(qū)、精品商業(yè)長(zhǎng)廊

學(xué)校：石家莊市第二十八中學(xué)

建材設(shè)備：門窗：三菱門、德施曼安全門鎖、亞鋁斷橋鋁合金窗架

涂料：STO產(chǎn)品中的“蝶彩花崗巖涂料”

五金：堅(jiān)朗五金

墻體飾面：水包水花崗巖飾面

供暖：市政集中供暖、地暖

供水：市政

供電：市政

二、項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析

（一）宏觀營(yíng)銷環(huán)境分析

1、人口環(huán)境

石家莊，簡(jiǎn)稱“石”，河北省會(huì)，地處河北省西南部，舊稱石門。石家莊轄區(qū)總面積15848平方公里，市區(qū)面積2206平方公里。石家莊市總?cè)丝?007.11萬(wàn)人。

2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2012年，石家莊市石家莊市生產(chǎn)總值4500.2億元，規(guī)模以上工業(yè)增加值1800.2億元，石家莊開元環(huán)球中心規(guī)模以上工業(yè)利稅829.8億元，規(guī)模以上工業(yè)利潤(rùn)558.6億元，固定資產(chǎn)投資3673.3億元，全部財(cái)政收入573.2億元，公共財(cái)政預(yù)算收入272.3億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額1894.8億元。金融機(jī)構(gòu)月末存款余額7640.7億元，儲(chǔ)蓄存款余額3735.5億元，金融機(jī)構(gòu)月末貸款余額3995.1億元，市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)102.8%。

2013年，石家莊城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到2.5萬(wàn)元和1萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)9.5%、12%。計(jì)生家庭幫扶和流動(dòng)人口計(jì)生基本公共服務(wù)均等化被確定為中國(guó)試點(diǎn)城市。2013年11月27日，福布斯中文版發(fā)布2013年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜。福布斯中文版發(fā)布2013年中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市排行榜，石家莊市入選福布斯最佳商業(yè)城市百?gòu)?qiáng)，排名39位，位列河北省第一。

因此對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)而言，蘊(yùn)藏巨大的消費(fèi)潛力

（二）微觀營(yíng)銷環(huán)境分析

1、企業(yè)自身

林蔭大院位于石家莊新華區(qū)泰華街與和平西路交匯處西北角，總占地面積約14.16萬(wàn)平方米，總建筑面積約50萬(wàn)平方米。

林蔭大院住宅總建筑面積約40萬(wàn)平方米，容積率約為3.15，總戶數(shù)約為2900戶。

林蔭大院包括住宅、商業(yè)、幼兒園及其它公建配套用房，是集居住、辦公、商業(yè)購(gòu)物為一體的規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、設(shè)施先進(jìn)的城市綜合體。

林蔭大院商業(yè)是林蔭大道，由3.6萬(wàn)平方米的林蔭坊街鋪和14萬(wàn)平米歡樂城兩部分組成，林蔭坊地處泰華街以西，規(guī)劃中的市莊路兩側(cè)。

林蔭大院鄰近水上公園，周邊環(huán)境較好。林蔭大院周邊交通便利，通過中華北大街、和平路、中山路等城市主干道與石家莊城市中心及周邊區(qū)域緊密相連。

林蔭大院主力戶型面積區(qū)間為90-230平方米，二室、三室、四室、五室等多元空間可供選擇。

林蔭大院一期產(chǎn)品戶型面積區(qū)間90-140平方米，以二室、三室

為主，多款創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)可滿足主流客群的不同需求。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷分析

為什么中國(guó)人愛買房？這個(gè)問題困擾我很久了，但有人總結(jié)了中國(guó)女性喜歡買房的幾大原因，總結(jié)如下：第一，中國(guó)現(xiàn)有的生活環(huán)境越來越缺乏安全感，大大刺激了女性的自我保護(hù)主義，唯有房子才能帶來安全感和踏踏實(shí)實(shí)的感覺；第二，他認(rèn)為婚姻是以經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的，光有愛情是當(dāng)不了面包的，有錢有房才是擇偶的標(biāo)準(zhǔn)；第三，他覺得女性普遍認(rèn)為房子比男人更誠(chéng)實(shí)單純，而且不需要花費(fèi)過多的精力；第四，女性認(rèn)為房子比男人更有報(bào)紙和增值的效果?？偟膩碚f，中國(guó)女性買房子還是缺乏安全感。因此，中國(guó)女性喜好買房演變成一個(gè)嚴(yán)重的問題：當(dāng)一個(gè)男孩面臨結(jié)婚時(shí)首先必須買房時(shí)，當(dāng)一個(gè)女人把房子作為婚姻的基礎(chǔ)與保障時(shí)，房?jī)r(jià)還有降下來的可能嗎？答案是沒有可能。首先，在過去很少存在無(wú)房可住的情況。追溯至多年前，人們的房子多是來自單位分房或者是低價(jià)購(gòu)買單位的集資房，基本上是人人有房住，姑且不論房子大小?，F(xiàn)在即使是國(guó)有企業(yè)和事業(yè)單位也不會(huì)給自己的員工解決房子問題，更不要說一般的單位。其次，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們工資的增長(zhǎng)速度，造成了今日不買房，明日都買不起的局面。所以，中國(guó)人都拼著命早日買房，借錢買房，貸款買房，比比皆是。在上海郊區(qū)，有可能今年房?jī)r(jià)是7000，明年房?jī)r(jià)就是14000?；诮?jīng)驗(yàn)積累，人們當(dāng)然要趕緊買房。即使現(xiàn)在不準(zhǔn)備結(jié)婚不準(zhǔn)備住，但是買著放在那里也是好的，因?yàn)檫^幾年買房就可能要多付幾萬(wàn)幾十萬(wàn)。過去人們沒有出現(xiàn)瘋狂買房的局面，就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的增速和工資的增速處在同一個(gè)水平上，等幾年買房也沒關(guān)系，如今房?jī)r(jià)增速可是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過工資的增速。最后，中國(guó)人多持有“有房才像家”的想法。他們覺得有了房子才有家的樣子，才有家的感覺，才有家的安全感和歸屬感。如果租房住，他們要面對(duì)著時(shí)刻要搬出去的風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)刻可能要去找房子的風(fēng)險(xiǎn)。他們不能好好裝修房子，因?yàn)榉孔邮莿e人的。他們不能購(gòu)置過多的家具和生活用品，因?yàn)榘峒沂莻€(gè)力氣活，也是一個(gè)浩大的工程。同時(shí)，他們也可能面對(duì)著親朋好友的質(zhì)疑和復(fù)雜的目光?？偨Y(jié)以上，未來買房熱不會(huì)降下來，買房問題可能越來越嚴(yán)重。所謂的廉租房等解決辦法根本是杯水車薪。所以房?jī)r(jià)降不下來，還不如去買一套房的觀念深入人心。

3、銷售渠道

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分應(yīng)用信息傳播方式，如廣告、房地產(chǎn)交易會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等為房地產(chǎn)消費(fèi)者提供信息，加深本企業(yè)及產(chǎn)品在廣大消費(fèi)者心中的印象，以促使消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品形成偏愛。不同的社會(huì)階層接觸的媒體不同，信息的接收方式也不同。據(jù)廣州一項(xiàng)調(diào)查顯示：文化層次越高，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的水平和檔次越高，這從某種程度上反映了受教育程度對(duì)消費(fèi)購(gòu)買行為的影。社會(huì)關(guān)系主要指消費(fèi)者個(gè)體與其相對(duì)固定的群體之間的關(guān)系，由于群體中各成員對(duì)價(jià)值觀、生活習(xí)慣、具體購(gòu)買行為等都相互受影響，因此又被稱為“參考群體”，在具體的購(gòu)買行為中往往會(huì)有權(quán)威性的“領(lǐng)袖”，其購(gòu)買行為直接帶動(dòng)群體中。

三、項(xiàng)目房地產(chǎn)SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì)

1、地理位置優(yōu)越，地處石家莊城市北站區(qū)域

2、門戶地位，便利的對(duì)外交通

3、土地建設(shè)成本低

4、占地面積大，易形成規(guī)模效應(yīng)

5、廣夏控股集團(tuán)的品牌效應(yīng)

6、區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)良好，不斷增加高消費(fèi)居民

（二）劣勢(shì)

1、目前項(xiàng)目長(zhǎng)駐人口的缺乏

2、缺乏商業(yè)氣氛

3、市政配套不完善

4、距離城市商務(wù)中心及幾大商圈有較遠(yuǎn)距離

（三）機(jī)會(huì)

1、城市中心往北發(fā)展帶來的機(jī)遇

2、京津冀一體化發(fā)展帶來的契機(jī)

3、區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤少，為爭(zhēng)取地緣性客戶贏得機(jī)會(huì)

4、對(duì)舒適購(gòu)物環(huán)境、娛樂休閑等元素的渴求

5、廣夏集團(tuán)的品牌形象良好

（四）威脅

1、北站區(qū)域有不少的未開發(fā)土地，帶來一定的同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)

2、進(jìn)入大盤競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代

4、大項(xiàng)目的投入大、周期長(zhǎng)

5、項(xiàng)目區(qū)域房?jī)r(jià)高，對(duì)拉攏客戶造成一定的難度

四、分析結(jié)果

1、開發(fā)商為外地開發(fā)商，是中國(guó)廣廈集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依托集團(tuán)，與集團(tuán)各版塊密切協(xié)作，在北京、深圳等大中城市都有開發(fā)項(xiàng)目，公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)度高。

2、項(xiàng)目規(guī)模大，社區(qū)配套規(guī)劃完整，對(duì)高端客群和改善性客群有很大吸引力。

3、交通便利，是城市運(yùn)營(yíng)綜合體項(xiàng)目，位于石家莊北站北站附近。

4、以現(xiàn)代特色園林構(gòu)建舒適生活之青春版圖，以起伏有致的水系催動(dòng)青春陽(yáng)光的靈性與動(dòng)力，打造的港子河綠化景觀帶環(huán)繞青年社區(qū)，更為質(zhì)感建筑平添一抹亮麗的柔和線條。

5、借鑒世界一線人居潮流和時(shí)尚，并結(jié)合石家莊本土人居生活方式及習(xí)慣，傾力打造多種超值實(shí)用且美幻多宜戶型，將凝聚林蔭大院的再續(xù)傳奇和你我的感動(dòng)

五、發(fā)展建議

1、結(jié)合外圍因素充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，本案中地理位置優(yōu)越，周圍社區(qū)配套齊全，而且環(huán)境優(yōu)雅，提高對(duì)消費(fèi)者的吸引力度。

2、本案作為大型綜合項(xiàng)目，要增加產(chǎn)品的多元化，在產(chǎn)品定位上走中短-中高端路線，提升產(chǎn)品附加值，這樣無(wú)論是在高端消費(fèi)群體還是普通消費(fèi)群體中都會(huì)有市場(chǎng)。

3、結(jié)合當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境和歷史人文氣息設(shè)計(jì)獨(dú)特的建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計(jì)。

4、在物業(yè)類型方面做多元化配置，高端的服務(wù)理念和一流的服務(wù)質(zhì)量會(huì)得到消費(fèi)者更大的認(rèn)可。

5、業(yè)的包裝推廣能夠提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，更有效的將項(xiàng)目形象更好的展示給大眾，大力度多方面的推廣方式才能擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。

石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查問卷

調(diào)查人員：

學(xué)號(hào)：

班級(jí)：

尊敬的先生/女士：

您好！

為了更好地了解我市（?。┚用褓?gòu)買商品房的真實(shí)意向，配合在校期間的專業(yè)課學(xué)習(xí)，我們特組織了本次調(diào)查，希望能得到您的幫助與支持。調(diào)查采用不記名方式，對(duì)您的回答給予保密，僅作為在校期間學(xué)習(xí)的參考資料。

對(duì)您的幫助與支持表示衷心感謝！

1、對(duì)您的稱謂：

□先生□女士

2、您購(gòu)房的主要目的是：

□滿足居住要求□滿足居住要求□為父母或子女購(gòu)房□其他

3、請(qǐng)問您的職業(yè)是：

□機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部□企業(yè)管理人員□個(gè)體戶□專業(yè)技術(shù)人員□貿(mào)易□證券□建筑業(yè)□高科技□學(xué)生□其他

4、您目前的家庭月總收入是：

□1000-3000□3000-5000□5000-8000□8000-10000□1