不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念

第2章不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念2.1貨幣的時(shí)間價(jià)值

2.2投資風(fēng)險(xiǎn)及其衡量

2.3風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)定價(jià)模型

下載！不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!2.1貨幣的時(shí)間價(jià)值2.1.1貨幣時(shí)間價(jià)值的內(nèi)涵1.貨幣時(shí)間價(jià)值的概念貨幣的時(shí)間價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值，是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。其具體表現(xiàn)為：現(xiàn)在一單位貨幣資金代表的價(jià)值量大于以后任何時(shí)間同一單位貨幣資金代表的價(jià)值量。貨幣的價(jià)值隨收入或支出的時(shí)間不同而有所不同。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!貨幣具有時(shí)間價(jià)值并不意味著貨幣本身能夠增值。投資者進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資決策時(shí)需要考慮的因素是多方面的，其中貨幣時(shí)間價(jià)值是重要因素之一。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!（2）相對(duì)尺度指標(biāo)度量資金時(shí)間價(jià)值的相對(duì)尺度是相對(duì)于投資的回報(bào)率，可用利率或盈利率來(lái)表示。利率是單位時(shí)間內(nèi)利息與本金之比；盈利率是單位時(shí)間內(nèi)獲得的盈利與本金之比。利率和盈利率反映了貨幣資金隨時(shí)間變化的增值率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!在貨幣時(shí)間價(jià)值的換算中，現(xiàn)在值和將來(lái)值之間的差額即為貨幣隨時(shí)間而產(chǎn)生的增值額，通常可以用利息表示。因此，這三者之間的關(guān)系可簡(jiǎn)單地用下列兩個(gè)公式來(lái)表示：現(xiàn)在值＋利息＝將來(lái)值將來(lái)值－利息＝現(xiàn)在值不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!單利利息的計(jì)算公式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!表2-1單利計(jì)算（年利率10%）單位：元期間本金利息本利和年10001001100第二年10001001200第三年10001001300不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!3.名義利率(NominalInterest-rate)與實(shí)際利率(EffectiveInterest-rate)（1）基本概念名義利率是以一年為計(jì)息基礎(chǔ)，其值等于每一計(jì)息周期的周期利率乘以每年的計(jì)息周期數(shù)。實(shí)際利率是實(shí)際支付的利率，它是采用復(fù)利計(jì)算方法，把各種不同計(jì)息周期的利率換算成以年為計(jì)息期的利率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!【例2-2】小王工作后申請(qǐng)了一張信用卡，合同中約定年利率為11%，每月支付一次。小王支付的實(shí)際利率是多少？根據(jù)公式2.3，可得：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!例2-1中的數(shù)據(jù)為例，小王將1000元以復(fù)利10%存入銀行，3年后的終值為：復(fù)利終值因數(shù)公式：==

它反映了現(xiàn)值1元錢在復(fù)利率和期后的本息和。

不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!3.年金的終值與現(xiàn)值年金是指在某一特定時(shí)期內(nèi)，定期支付或收入某一特定金額的資金。根據(jù)支付或收入的時(shí)點(diǎn)和期次的不同，年金可以分為普通年金(ordinaryannuity)、預(yù)付年金(annuitydue)、遞延年金(annuitydeferred)和永續(xù)年金(perpetuity)。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁(yè)!公式2.9也可簡(jiǎn)便表示為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁(yè)!②普通年金現(xiàn)值

普通年金現(xiàn)值是指將期間每期期末發(fā)生的款項(xiàng)折算成現(xiàn)值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁(yè)!（2）預(yù)付年金預(yù)付年金指收或付發(fā)生在每期期初的年金，也稱先付年金或即付年金。學(xué)費(fèi)、房租、保險(xiǎn)費(fèi)等都在期初交，屬于預(yù)付年金的范疇。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁(yè)!在例2-5中，如果將小王交學(xué)費(fèi)的時(shí)間由年底改為每年年初，假設(shè)利率與計(jì)息方式不變，那么他所交的學(xué)費(fèi)相當(dāng)于研究生畢業(yè)那年年末的多少錢?這樣一來(lái)，小王每年年初交的學(xué)費(fèi)就是預(yù)付年金。利用公式2.14和普通年金終值系數(shù)表計(jì)算如下：FVAD3=A(FVAD10%,4-1)=5000(4.641-1)=18205（元）不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁(yè)!（3）遞延年金

遞延年金是指年金收或付不是從期開(kāi)始，而是隔（遞延）若干期后才開(kāi)始發(fā)生的系列等額定期年金支或付?！?20123n-1nAAAAA圖2-3遞延年金現(xiàn)金流量圖不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁(yè)!②遞延年金現(xiàn)值與終值計(jì)算相比較，遞延年金現(xiàn)值計(jì)算要復(fù)雜些。原因是最初若干期沒(méi)有發(fā)生收或付，之后才有連續(xù)的收或付，因此不能簡(jiǎn)單套用普通年金現(xiàn)值計(jì)算公式。具體計(jì)算方法有以下三種：方法一：把遞延期以后的年金套用普通年金公式求現(xiàn)值，這時(shí)求出的現(xiàn)值是個(gè)等額收付前一期的數(shù)值，再往前推遞延期期數(shù)就得出遞延年金的現(xiàn)值。公式如下：PVAn＝A×（P/A，i，n）×（P/F，i，m）

不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁(yè)!方法二：把遞延期每期期末都當(dāng)作有等額的收付，把遞延期和以后各期看成是一個(gè)普通年金，計(jì)算這個(gè)普通年金的現(xiàn)值，再把遞延期多算的年金現(xiàn)值減去即可。公式如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)－(P/A，i，m)]以上例為例，求解過(guò)程如下：PVAn＝A×[(P/A，i，m+n)-(P/A，i，m)]＝10000×[(P/A，10%，8)-(P/A，10%，3)]＝10000×(5.335-2.487)＝28480（元）不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁(yè)!（4）永續(xù)年金有一種特殊的年金，沒(méi)有到期日或者期限，這樣的年金我們稱之為永續(xù)年金。永續(xù)年金是無(wú)限期支付或者收取的金額，所以無(wú)法計(jì)算其終值，但可以計(jì)算其現(xiàn)值。我們可以通過(guò)將普通年金現(xiàn)值公式求極限來(lái)確定永續(xù)年金現(xiàn)值計(jì)算公式。方法如下：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁(yè)!2.2投資風(fēng)險(xiǎn)及其衡量

2.2.1風(fēng)險(xiǎn)的概念1.風(fēng)險(xiǎn)威利特認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)是“關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)”。奈特提出風(fēng)險(xiǎn)是“可測(cè)的不確定性”。

頗費(fèi)爾把風(fēng)險(xiǎn)和不確定性定義成：“風(fēng)險(xiǎn)是危險(xiǎn)狀態(tài)的集合，由概率加以測(cè)定，與此相對(duì)應(yīng)，不確定性通過(guò)信念程度來(lái)測(cè)定。”

威廉姆斯給風(fēng)險(xiǎn)下的定義是：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于在某種給定的狀態(tài)下發(fā)生的結(jié)果的客觀疑問(wèn)。”不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁(yè)!首先，風(fēng)險(xiǎn)是“一定條件下”的風(fēng)險(xiǎn)，投資項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、額度不同，投資的風(fēng)險(xiǎn)也不相同，投資的具體內(nèi)容決定了投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。其次，風(fēng)險(xiǎn)是“一定時(shí)期內(nèi)”的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)的大小是隨著項(xiàng)目的進(jìn)程而不斷變化的。再次，風(fēng)險(xiǎn)可能給投資人帶來(lái)超出預(yù)期的收益，也可能帶來(lái)超出預(yù)期的損失。最后，風(fēng)險(xiǎn)是指事先可以知道的所有可能結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁(yè)!3.風(fēng)險(xiǎn)的類別從投資主體的角度看，風(fēng)險(xiǎn)分為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和公司特有風(fēng)險(xiǎn)兩類。（1）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)所有公司產(chǎn)生影響的因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)，如戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)衰退、通貨膨脹、國(guó)家宏觀調(diào)控政策、高利率等。由于這類風(fēng)險(xiǎn)涉及所有的投資對(duì)象，不可能通過(guò)多角化投資或組合投資來(lái)分散，因此又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁(yè)!2.2.2風(fēng)險(xiǎn)厭惡與風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬1.風(fēng)險(xiǎn)厭惡人們面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行投資都有一個(gè)期望收益,并且希望期望收益與實(shí)際收益一致，或者說(shuō)不愿意實(shí)際收益低于期望收益，但實(shí)際收益往往不同于期望收益。期望收益是指多種預(yù)計(jì)可能收益的加權(quán)平均值，所用的權(quán)重是各種預(yù)計(jì)收益發(fā)生的可能性，即各種收益發(fā)生的概率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁(yè)!這種期望取得確定收益，而不愿冒著風(fēng)險(xiǎn)去追求較高收益的現(xiàn)象稱為風(fēng)險(xiǎn)厭惡。一般來(lái)說(shuō)，投資者都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，他們不喜歡投資收益的波動(dòng)性或不確定性。只要兩種投資期望收益率相等，風(fēng)險(xiǎn)厭惡者便會(huì)傾向于有確定收益的投資，而不傾向于收益不確定的投資。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁(yè)!投資于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益率由兩部分組成，即：期望收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率在市場(chǎng)機(jī)制作用下，投資者越是厭惡風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的均衡價(jià)格也就越低，或者說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率就越高。所以，市場(chǎng)給予投資者的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬也就越大不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁(yè)!方差等于可能收益與期望收益之差平方的加權(quán)平均值，權(quán)重為各種可能收益發(fā)生的概率，其計(jì)算公式如下：例2-8中投資證券B的可能取得收益與期望收益的方差為：σ2=(10%–20%)2×0.5+(30%–20%)2×0.5=0.01不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁(yè)!在利用期望收益和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，可參考如下原則：（1）在期望收益相同的情況下，標(biāo)準(zhǔn)差越大，期望收益實(shí)現(xiàn)的可能性越小，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大；反之，標(biāo)準(zhǔn)差越小，對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)越小。（2）在標(biāo)準(zhǔn)差相同的情況下，期望收益越大，說(shuō)明在同樣的置信區(qū)間范圍內(nèi)，收益水平越高，即風(fēng)險(xiǎn)越小。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁(yè)!2.2.4投資組合的收益與風(fēng)險(xiǎn)分析投資組合是指兩項(xiàng)或多項(xiàng)證券或其他資產(chǎn)投資的組合。(portfolio)Youshouldn’tputallyoureggsinonebasket.不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁(yè)!2.投資組合風(fēng)險(xiǎn)及其衡量在投資組合中各單項(xiàng)投資的收益服從正態(tài)分布的假設(shè)條件下，投資組合的風(fēng)險(xiǎn)也可用標(biāo)準(zhǔn)差衡量，其計(jì)算公式如下：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁(yè)!2.資本市場(chǎng)線(CapitalMarketLine，CML)資本市場(chǎng)線是描繪對(duì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合進(jìn)行重新組合的風(fēng)險(xiǎn)收益曲線。它是一條從無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率(r)出發(fā)與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)最優(yōu)組合的有效邊界相切的直線。資本市場(chǎng)線匯集了資本市場(chǎng)上所有的有效組合，任何無(wú)效組合都會(huì)位于資本市場(chǎng)線的下方。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁(yè)!2.3.2套利定價(jià)模型1.風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵在套利定價(jià)理論中，一個(gè)經(jīng)濟(jì)變量能否成為風(fēng)險(xiǎn)因素，并得到市場(chǎng)補(bǔ)償，取決于它是否具備以下三個(gè)重要的性質(zhì)：（1）在期初，市場(chǎng)無(wú)法預(yù)測(cè)這一因素；（2）套利定價(jià)模型中的因素必須對(duì)市場(chǎng)中的證券具有廣泛的影響，即公司特有的風(fēng)險(xiǎn)不構(gòu)成APT的風(fēng)險(xiǎn)因素；（3）相關(guān)因素必須影響預(yù)期收益率，即市場(chǎng)套利行為的存在使得投資的預(yù)期收益率與所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁(yè)!2.套利定價(jià)模型Ri＝Rf＋βi1(ER1－Rf)＋βi2(ER2－Rf)＋…＋βij(ERj－Rf)套利定價(jià)模型表明投資者要求獲得其承擔(dān)的所有系統(tǒng)地影響證券收益率的各因素的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。補(bǔ)償額等于每一因素的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)βij與市場(chǎng)分配給該因素的風(fēng)險(xiǎn)升水(ERj－Rf)的乘積之和。因此，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的期望收益與相應(yīng)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素的β正相關(guān)，β越高，得到的補(bǔ)償也就越多。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁(yè)!貼現(xiàn)率或截止收益率通常就是投資者的資金邊際成本。如果項(xiàng)目資金全部為借款，則貼現(xiàn)率也就是該投資者能夠借到資金的利率。這樣做的道理是十分明顯的，即保證投資者最低能償還所借資金的本息而不至于虧本。如果投資資金全部為自有資金（即由各自獨(dú)立的房地產(chǎn)公司所有并提供的資金，如新增股份資本），則貼現(xiàn)率就是該企業(yè)權(quán)益資本所要求的最低收益率。但是，如果企業(yè)獲得的增量資本不僅包括借貸資本，而且還包括一部分新增的權(quán)益資本。那么，應(yīng)一方面考慮借貸利率，另一方面還得考慮為吸引權(quán)益資本所必須的收益率，然后對(duì)它們加權(quán)求得貼現(xiàn)率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁(yè)!【例2-9】假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率為25%，企業(yè)進(jìn)行某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資所需投資為1000萬(wàn)元，其中600萬(wàn)元為新增股份資本，其余400萬(wàn)元為借貸資本，利率7%。假設(shè)該公司的β為1.5，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率為5%，市場(chǎng)投資組合的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為10%。試確定該公司進(jìn)行投資決策應(yīng)使用的貼現(xiàn)率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁(yè)!2.貨幣時(shí)間價(jià)值的度量指標(biāo)衡量貨幣時(shí)間價(jià)值的指標(biāo)，主要有兩類：絕對(duì)尺度指標(biāo)和相對(duì)尺度指標(biāo)。（1）絕對(duì)尺度指標(biāo)度量貨幣時(shí)間價(jià)值的絕對(duì)尺度是貨幣資金絕對(duì)增值額，主要用利息或盈利指標(biāo)表示。將占用貨幣資金所付的代價(jià)或放棄使用貨幣資金所得到的補(bǔ)償稱作利息；將資金投入社會(huì)再生產(chǎn)過(guò)程而產(chǎn)生的利潤(rùn)，獲得的資金增值部分稱為盈利。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁(yè)!2.1.2貨幣時(shí)間價(jià)值的基本要素1.貨幣時(shí)間價(jià)值三要素及其關(guān)系換算方法通常有兩種：（1）現(xiàn)值計(jì)算法（或稱折現(xiàn)、貼現(xiàn)），即把將來(lái)值（一筆總的或一系列的）換算成現(xiàn)在值，并在現(xiàn)值基礎(chǔ)上，對(duì)現(xiàn)值的收入和支出進(jìn)行對(duì)比。（2）將來(lái)值計(jì)算法（也稱終值計(jì)算），即把任何較早時(shí)間發(fā)生的價(jià)值換算成以后某一時(shí)間相當(dāng)值（一筆總的或一系列的），并在將來(lái)值的基礎(chǔ)上，對(duì)將來(lái)值的支出和收入進(jìn)行對(duì)比。在不動(dòng)產(chǎn)投資分析中，一般采用現(xiàn)值計(jì)算的方法。然而，不管采用那一種方法，都要涉及到貨幣時(shí)間價(jià)值的三個(gè)要素：現(xiàn)在值、貨幣增值額和將來(lái)值。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁(yè)!2.利息的計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算，其實(shí)質(zhì)是對(duì)其中所發(fā)生的利息增殖的測(cè)算。根據(jù)計(jì)息方式的不同，可分為單利和復(fù)利兩種，其中又以復(fù)利方法在實(shí)踐中得到更廣泛的應(yīng)用。（1）單利(SimpleInterest)法單利是計(jì)算利息的一種方法。按照這種方法，在借（貸）款或投資活動(dòng)過(guò)程中，不管時(shí)間多長(zhǎng)，由本金所產(chǎn)生的利息均不加入本金重復(fù)計(jì)算利息。本金（Principal）指借（貸）款的原本金額，亦稱為母金或期初金額。利息（Interest）指借款人付給貸款人超過(guò)本金部分的金額，利用單利方法計(jì)算得到的利息稱為單利利息。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁(yè)!【例2-1】小王將本月工資1000元存入銀行，假設(shè)年存款利率10%，則其在1年、2年、3年之后所得的單利息及本利和各為多少？如表2-1所示，若小王將本金1000元以10%的單利存入銀行，則一年后的本利和為1100元，二年后為1200元，三年后為1300元，未來(lái)利息總額為單期利息（100元）乘以期數(shù)，無(wú)“利滾利”的效果。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁(yè)!（2）復(fù)利(CompoundInterest)法每經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息期，將本期所得利息加入本金計(jì)算下期利息，逐期滾算，即前面提到的“利滾利”。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁(yè)!（2）換算關(guān)系設(shè)名義利率為r，每年計(jì)息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為：設(shè)名義利率為r，每年計(jì)息期數(shù)為n，則實(shí)際年利率i的公式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁(yè)!2.1.3貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算貨幣時(shí)間價(jià)值的方法有三種，即終值計(jì)算法、現(xiàn)值計(jì)算法和年金現(xiàn)值法1.復(fù)利終值與復(fù)利終值因數(shù)復(fù)利終值是指用復(fù)利的方法按照一定的利率，計(jì)算所得的一筆本金在未來(lái)某一時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值，即本利和。復(fù)利終值的計(jì)算公式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁(yè)!2.復(fù)利現(xiàn)值及貼現(xiàn)因數(shù)復(fù)利現(xiàn)值是指把將來(lái)某一時(shí)間收入或支出的資金用復(fù)利的方法按照一定的利率計(jì)算的現(xiàn)在價(jià)值，或者說(shuō)是為取得將來(lái)一定本利和現(xiàn)在所需要的本金。復(fù)利現(xiàn)值是復(fù)利終值的對(duì)稱概念，可用終值倒求本金的方法計(jì)算。由終值求現(xiàn)值也叫做貼現(xiàn)，所用利率稱為貼現(xiàn)率。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁(yè)!【例2-3】小王是剛畢業(yè)的大學(xué)生，公司承諾在公司工作5年者可以在5年后一次性得到獎(jiǎng)金10萬(wàn)元，問(wèn)在貼現(xiàn)率8%的水平下，5年后的10萬(wàn)元相當(dāng)于現(xiàn)在多少錢？根據(jù)題意，可以用公式2.8計(jì)算如下：

=100000×(P/F,8%,5)=100000×0.681=68100(元)不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁(yè)!（1）普通年金普通年金是指收或付發(fā)生在每期期末的年金，又稱后付年金。①普通年金終值普通年金終值是指將期間每期期末發(fā)生的款項(xiàng)折算成終值之和。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁(yè)!【例2-4】小王打算存錢買房，他每年年末存入銀行10000元，年利率為8%，按復(fù)利計(jì)息。到3年末時(shí)小王銀行存款共有多少？2100001000010000108001166432464(元)圖2-1普通年金終值計(jì)算流程圖復(fù)利1次無(wú)復(fù)利100000復(fù)利2次普通年金終值(FVAn)31不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁(yè)!45454132375712434(元)【例2-5】小王計(jì)劃再回到學(xué)校攻讀碩士研究生學(xué)位，如果研究生每年學(xué)費(fèi)為5000元（年底支付），預(yù)計(jì)三年畢業(yè)。假定年利率為10%，則小王目前應(yīng)該存多少錢才足以負(fù)擔(dān)未來(lái)三年的學(xué)費(fèi)？貼現(xiàn)1年貼現(xiàn)2年貼現(xiàn)3年普通年金現(xiàn)值5000500050002103圖2-2普通年金現(xiàn)值計(jì)算流程圖不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁(yè)!①預(yù)付年金終值

根據(jù)定義，預(yù)付年金終值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁(yè)!②預(yù)付年金現(xiàn)值根據(jù)定義，預(yù)付年金現(xiàn)值的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁(yè)!①遞延年金終值遞延年金終值計(jì)算比較簡(jiǎn)單，方法與普通年金終值計(jì)算類似，即FVAn＝A(FVIFA，i，n)

【例2-6】小王跳槽到新公司，公司承諾，只要在公司工作滿三年，之后五年每年年末就能夠得到10000元獎(jiǎng)金。以復(fù)利10%計(jì)算，則這五年獎(jiǎng)金的終值是多少？

根據(jù)題意，m＝3，n＝5FVAn＝A(FVIFA，i，n)＝A(FVIFA，10%，5)＝10000×6.105＝610500(元)不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁(yè)!以例2-6為例，假定其它條件不變，則這五年獎(jiǎng)金的現(xiàn)值是多少？解：PVAn＝A×(P/A，i，n)×(P/F，i，m)＝10000×(P/A，10%，5)×(P/F，10%，3)＝10000×3.791×0.751=28470(元)

不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁(yè)!方法三：先求遞延年金的終值，再將終值換算成現(xiàn)值，公式如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)同樣以上例為例，求解過(guò)程如下：PVAn＝A×(F/A，i，n)×(P/F，i，n+m)＝10000×(F/A，10%，5)×(P/F，10%，8)＝10000×6.105×0.467＝28510（元）不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁(yè)!【例2-7】小王家擁有一個(gè)商鋪出租，每年租金為5萬(wàn)元，假定租金永遠(yuǎn)不漲，問(wèn)在7%的利率水平下，小王家的商鋪現(xiàn)在值多少錢？解：根據(jù)公式2.21，小王家商鋪的價(jià)值等于將商鋪出租未來(lái)所獲得收益的現(xiàn)值，即不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁(yè)!風(fēng)險(xiǎn)是指在人類社會(huì)中，由于各種難以預(yù)測(cè)的因素的影響，使得行為主體期望的目標(biāo)與實(shí)際狀況之間產(chǎn)生的差異，從而給行為主體造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁(yè)!2.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性的關(guān)系決策類型可以分為三種，即確定型，風(fēng)險(xiǎn)型和不確定型。風(fēng)險(xiǎn)可以事先知道各種可能的結(jié)果及每種結(jié)果的變動(dòng)程度。變動(dòng)程度常用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)表示，以描述分散的各種可能收益與均值偏離的程度。一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越大；標(biāo)準(zhǔn)差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)越小。如果說(shuō)某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性。在這種情況下，對(duì)未來(lái)投資收益的估計(jì)就應(yīng)該是定性的而非定量的。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁(yè)!（2）投資者特有風(fēng)險(xiǎn)投資者特有風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別投資者的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)，如投資決策失誤、受資公司經(jīng)營(yíng)不善等。這類事件是隨機(jī)發(fā)生的，因而可以通過(guò)投資組合來(lái)分散此類風(fēng)險(xiǎn)，即發(fā)生于一家公司的不利事件可以被其他公司的有利事件所抵消，所以這類風(fēng)險(xiǎn)又稱為可分散風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁(yè)!【例2-8】假定現(xiàn)在有面值均為100元的A、B兩種證券可供投資者選擇。一年后，證券A的市場(chǎng)價(jià)值肯定為120元，而證券B的市場(chǎng)價(jià)值將有兩種可能性，即110和130元，且各自的概率均為1/2。證券A的期望收益率為20%，證券B的期望收益率計(jì)算如下：ER＝[(110-100)/100]×1/2＋[(130-100)/100]×1/2＝1/2×10%＋1/2×30%＝20%

不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁(yè)!2.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬，又稱風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，它是指市場(chǎng)為了促使風(fēng)險(xiǎn)厭惡者購(gòu)買收益率不確定的資產(chǎn)，即風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)而向他們提供的額外的期望收益率。ER＝[(110-95)/95]×1/2＋[(130-95)/95]×1/2＝1/2×15.8%＋1/2×36.8%＝26.3%市場(chǎng)對(duì)那些購(gòu)買證券B而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資者所給予的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償或風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬為：26.3%－20%＝6.3%不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁(yè)!2.2.3風(fēng)險(xiǎn)衡量方法衡量風(fēng)險(xiǎn)常用的指標(biāo)有期望收益率、方差和標(biāo)準(zhǔn)差。1.方差方差是用來(lái)表示可能收益值與期望收益值之間離散程度的變量。方差越大，離散程度越大，表示收益變化程度越大，即風(fēng)險(xiǎn)程度越大。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁(yè)!2.標(biāo)準(zhǔn)差標(biāo)準(zhǔn)差也是描述可能收益與期望收益離散程度的指標(biāo)，其值為方差的正平方根，常用來(lái)衡量不同投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。不動(dòng)產(chǎn)投資的價(jià)值觀念共68頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁(yè)!3.變異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差是風(fēng)險(xiǎn)分析的絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，一般不便于比較不同規(guī)模的投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小，甚至有時(shí)還會(huì)誤導(dǎo)投資者的決策分析。變異系數(shù)是標(biāo)準(zhǔn)差與期望收益之比，是對(duì)相對(duì)離散