2011年上半年杭州市住宅供求白皮書

杭州市2011年上半年住宅供求白皮書2011年是杭州樓月份續(xù)2010熱成交量依然持入3月杭州開始執(zhí)行限購限貸限外三限政策續(xù)進3-6月持續(xù)呈現(xiàn)低谷態(tài)勢為2011歷年上半年市的主要特征。樓樓定為來穩(wěn)2011年是杭州樓市新政后陷入低谷的一年，1-2月份延續(xù)2010年的熱度，成交量依然持在一定的高度，但入3月杭州開始執(zhí)行限購限貸限外三限政策續(xù)進后，成交量跌入史最低谷，且3-6月持續(xù)呈現(xiàn)低谷態(tài)勢，低成交量成為2011歷年上半年市的主要特征。樓從價格上看，雖然有部分樓盤推出存抵優(yōu)樓盤低于預(yù)期價、市價市的售價依然持平略微上升場開盤樓續(xù)穩(wěn)態(tài)勢然保持定，未出大幅度下。穩(wěn)現(xiàn)較調(diào)總為杭州主城上半年(1.1-6.28)商品房總成交10545套，其中住宅成交6523區(qū)從橫向上看，2011年上半年住宅成交量是同期上市新房源數(shù)量1遠(yuǎn)低于供應(yīng)量；從縱來同期成交的最低點，較2009年同期下降77.4%，較2010年同期下降9.2%。無是商品房是住宅，2011年上半年均位于近五年來歷史成交最低點。論還為銷區(qū)住宅總銷售量為銷售2886套(不含預(yù)銷銷銷售量的55.7%；存量房銷售大于新上市銷售，成為市場銷售去化的主力。從不同的成交階段看，2011年上半年的杭州樓市經(jīng)歷了一路下行、低谷徘2徊的程。直到5月，在供應(yīng)量大增的情況下，成交量略有上升，但依然沒有擺過平低谷，5-6月份商品房成交量穩(wěn)定在2000套，住宅穩(wěn)定在1200套左右。態(tài)勢從整體大勢樓市成交在進杭州市呈依然呈不的，但入1月份后，成交直線下降，從2月份樓現(xiàn)現(xiàn)錯勢頭進開始，一直處于持續(xù)低落狀態(tài)，在3月上半月的時候達(dá)到最低點，之后持續(xù)在低均未超從4月份開樓市成交量有數(shù)過所份現(xiàn)一個小幅度的上揚達(dá)到蘇圖2000套，6月份維持5月份的熱度，但依然沒有達(dá)到新政前的水平。3成交量之所以呈不行方面的影現(xiàn)斷運態(tài)勢兩響宏控的影：1月底，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的新國八條政策出臺，杭州“限購、觀調(diào)響限、限外”的新政也于2月底出臺，這是造成2月和3月樓市成交量出現(xiàn)兩貸細(xì)則市供影區(qū)一直呈現(xiàn)樓應(yīng)響出供量不足的情，在新房源上市缺少的刺激下，成交量出大幅萎。應(yīng)況現(xiàn)縮從半月成交情況樓市經(jīng)歷了明顯的三個階兩個半是住宅從2月上半論還月-4月下半月，是成交的低谷期，成交量出現(xiàn)高峰的急速墜落態(tài)勢，住宅半月成交量均超500套，雖然4月上半月商品房成交已現(xiàn)上升態(tài)勢，但依然改變?yōu)檫^不了段低谷的；5月上半月到6月下半月，成交量低迷的形勢有所這個階現(xiàn)實從扭轉(zhuǎn)論是商品房還是住宅成交量出現(xiàn)明顯歸品房回到1100套水平。歸現(xiàn)銷僅42011年上半年杭州主城區(qū)總共上市商品房13008套，其中住宅9565套，無論是商品房還是住宅，整體銷售率均表現(xiàn)不佳，銷售率僅為30%。對比2010年上半年，的售情更差距，2010年上半年住宅新房源銷售率為44%。這樣銷況顯杭州至3月開始執(zhí)行限購限貸樓市成交陷入沉重打擊，在改善型客客退出市的情下，性需求的購房者也陷入觀望，戶減資戶樓況剛市需求陷入低谷，新售明受阻，大部分天率場開樓盤銷顯樓盤開盤當(dāng)預(yù)訂僅購房者材料原因等造成簽合同客觀上的滯開盤樓盤的成交率更為購房者絕對數(shù)減少、觀望和簽合同手續(xù)等多重原因組成，形成2011年上半年新上市房源銷售率低下的主因。勢揚維5從上圖可以看出，在新政對房價的抑制下，2011年上半年杭州樓市成交均價基本保持平過24000元/穩(wěn)態(tài)勢平方米，下限未低于18000元/平方米。從月度表現(xiàn)上看，2月沖高明顯，超過23000元/平方米，主要是由于綠城?明月江南、洋公、等高價遠(yuǎn)館賽麗麗園樓盤現(xiàn)較塊較低價樓盤成交為份在大量房源上市的沖擊減少，趨向平穩(wěn)。但比2010年月度成交價格情況蕩的一面有所對6顯現(xiàn)。從兩個自然年度的價格對比上看，2011年的成交價格既未出現(xiàn)較大幅度下降的也未呈，2011年上半年的價格水平與2011年下續(xù)態(tài)勢現(xiàn)半年旗鼓相，呈新政后價格未出大幅下的事。當(dāng)現(xiàn)現(xiàn)調(diào)實多惠身市種優(yōu)現(xiàn)樓從3月開始，各種各樣房價的優(yōu)惠方式開始浮現(xiàn)市場，只是表達(dá)方式和表現(xiàn)地機市究中心的惠體創(chuàng)產(chǎn)構(gòu)場研統(tǒng)計優(yōu)總來說可分為六種形式：一、總價打折；二、存抵；三、減免；四、買就送；五、辦卡優(yōu)惠；六、多重優(yōu)惠疊加。最低的優(yōu)惠幅度達(dá)9折，但以一些郊區(qū)樓盤或酒店式公寓主，整體市形成的影有限。為對樓響但是著7月上市房源的加大，各樓盤價格優(yōu)惠幅度和普遍性也在加大，目隨前存5萬10萬的優(yōu)惠較為普遍，而總價優(yōu)惠10萬左右已經(jīng)不算是較大幅度的優(yōu)惠，因此，價格格局出更深次的。預(yù)計還將現(xiàn)層變動塊況現(xiàn)塊濱從2011年上半年成交項目所屬的板塊看，下沙、三墩、九堡和濱江板塊表現(xiàn)突出。在上半年成交的房源中，下沙板塊共成交1395套，為板塊成交冠軍，占據(jù)上半年售量的21.4%，此比例較2010年同期下降10%，這已是下沙板總銷塊連續(xù)三年成為杭州主城區(qū)板塊成交冠軍樓盤應(yīng)類產(chǎn)品、區(qū)關(guān)注度高是下沙板成交烈的主因。2011年上半年代表樓盤是保利江語海、世茂塊熱江花和海上半年市成交的季濱園觀瀾時語為樓軍樓盤開盤7取得良好的成和九堡板并績塊塊墩板是2011年上半年的熱點板塊雖然板塊內(nèi)在售樓盤塊的售成交照亮整板多兩個樓盤華麗銷個塊熱與達(dá)10個樓盤同時銷售的九堡板塊平分秋色。九堡板塊代表樓盤是天陽九筑、泊林印象和多立方。江板是近年沉寂的板濱塊較為塊四，是至2010年以來取得最好的成交，濱江板塊目前在售主力樓盤并不多，但此前的大量存量房源江成交量的上升留了一定的空開盤樓盤為濱預(yù)間銷售的代表是家、江南庭和明月江南。積銘從板塊發(fā)展前景看，這四大板塊都是目前樓市發(fā)展火熱備良好發(fā)展前景的近郊主流板有一和代工年杭塊擁線教園區(qū)現(xiàn)業(yè)園區(qū)兩來州展最快速的城西域的無發(fā)區(qū)塊為區(qū)縫鏈融入杭州成杭州主流居住城著大量的和為為區(qū)塊隨樓盤開發(fā)站等的的居住氛日江運啟塊圍漸濃濱在多年城市建展已見業(yè)配套跟進經(jīng)成為杭州新興城市居住設(shè)發(fā)的代表板。塊塊絕數(shù)過過從過500套的五大板塊濱江和丁也是目前杭州近郊最具性價比的五大板，除江略超20000元/㎡外，其橋塊濱他四大板成交均價均低于20000元/㎡，如下沙上半年的成交均價為塊實際15600元/㎡，丁橋成交均價為14000元/平方米，在主城區(qū)三個低于16000元/㎡板占據(jù)成交均價在18000-19000元/㎡左塊兩實際8右，相高的性價比是促板成交的重要因素。對較進塊高的板成交表也萎靡，較塊現(xiàn)較為從圖個板塊成交均價在40000元/㎡以上，分別是市中心、錢江新城和城西板塊，此三板的半年成交套均在200套以內(nèi)。個塊數(shù)田未力將園東塊尚發(fā)在上半年有成交表的多板中，其中不乏2010年新亮相的一些板塊，現(xiàn)眾塊如田、城新城、城北新路板等，些板都有一些共同的特征：1、園東東塊這塊擁板具的地段新城依市中心杭塊備優(yōu)勢優(yōu)勢園東緊為州未交通新路依大三墩城北商成新商中來樞紐東緊關(guān)業(yè)來為業(yè)塊規(guī)劃養(yǎng)來具備了較好的發(fā)園板塊的規(guī)劃、城新城的新新天地，些板均是杭州市政府重點板，東規(guī)劃東規(guī)劃這塊規(guī)劃塊也成未域的商中心和居住中心；2、知名品牌開發(fā)商先行進入，板塊將為來區(qū)業(yè)發(fā)展起點較園板塊有綠詩已進東新城板塊萬科、濱稱霸、9城北新路板江、新天地等占據(jù)主力；3、板塊未來供應(yīng)量大，此三個板塊東塊濱從已經(jīng)得知的土地出讓情況和未來區(qū)域規(guī)劃的土地出讓況塊內(nèi)來應(yīng)的地段、、展前景和品牌以后必是杭塊規(guī)劃發(fā)優(yōu)勢塊將州市的亮點和點板。樓熱塊但2011年上半年的表現(xiàn)看，這些板塊表現(xiàn)有限，尚未發(fā)力，除城北東新從路板成交量超園和城東新城兩大板塊成交量不足50套，這和板塊過塊內(nèi)樓盤尚未全面開發(fā)由直接的關(guān)園板塊和城東新城均為孤盤獨掌局面的情城田牧歌一新城萬科草莊一目在況園僅綠園個樓盤東僅個項售。2011年下半年看，隨著板塊在售樓盤的逐漸增加，此三板塊將開始持續(xù)從發(fā)力，如田園塊朗詩田園綠郡、城東新城板塊的濱江?金色黎明、城北東新路板的建城等均在下半年首些板在下半年迎更大的塊鐵國際會開這塊將來舞臺。個盤銷個盤現(xiàn)開發(fā)10從2011年上半年杭州樓市整體成交看，上半年共有130多個樓盤有成交記錄個樓盤樓盤個樓盤成交量超過500套，對個樓盤超過500套，個盤成交量明顯下降。在上半年的表中，位于三墩的中海?紫藤苑和金地自在城是表現(xiàn)最突個盤現(xiàn)出的2個樓盤總遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓盤紫藤苑推出精裝修改毛坯千人團購活動總價的下調(diào)促進在城躍層公寓等多種產(chǎn)品，特色鮮明，受到購房者則的。青睞在排行前二十名的售價不高的首次置自樓盤發(fā)現(xiàn)為業(yè)住型主，成交均價基本在25000元/㎡以內(nèi)，僅遠(yuǎn)洋公館一個樓盤售樓盤為實際價超30000元/㎡。20個樓盤中，有13個樓盤實際成交價在20000元/㎡以內(nèi)，過有5個樓盤實際成交價在15000元/㎡以內(nèi)。在排行前二十名的商的占據(jù)多，樓盤發(fā)現(xiàn)開發(fā)開盤樓盤數(shù)聚集了中海、金地、保利、濱江、萬科、世茂、金隅、遠(yuǎn)洋、龍湖等一線名牌，一品牌公司占前20名樓盤的比例達(dá)45%，在市場較冷淡的情況下，線開發(fā)樓盤品牌公司以品的高品、高服、高注得市的可。產(chǎn)質(zhì)務(wù)關(guān)贏場認(rèn)僅個樓盤過122011年上半年，杭州主城區(qū)總共有33個樓盤推出新房源，新盤上市數(shù)量少樓盤個樓盤新房源成交套數(shù)過個樓盤超過200套，個盤成交表現(xiàn)力不足。樓盤銷樓盤銷現(xiàn)較132011年上半年總共有49次開盤記錄創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計個樓盤12次開盤銷總開盤樓盤次數(shù)單次開盤銷售率在70%以上，占總開盤樓盤次數(shù)的10%；有3個樓盤單次開盤銷售率達(dá)到85%以上，分別是龍湖滟瀾山、德信泊林印象和保利江語海。新政后，大部分售表不佳，所有中，有37次開盤銷樓盤開盤銷現(xiàn)開盤記錄售率不足50%，占所有開盤次數(shù)的76%；有23次開盤銷售率不到30%，占所有開盤次數(shù)的47%；這樣的新盤銷售情況與2009年相比有天壤之別，也略低于2010年上半年。樓應(yīng)頂峰為現(xiàn)歷14歷積壓2011年上半年杭州主城區(qū)住宅總供應(yīng)量為23168套，較2010年同期15458套幅50%，供應(yīng)面積為307萬方，較2010年同期15458套漲幅為50%；其漲為中存量房供13603套，176.7萬方；新增房源供應(yīng)為9565套，130.4萬方，應(yīng)為套占2011年上半年總供應(yīng)量的41.3%。數(shù)自08年初以來，由于市場急轉(zhuǎn)而下、交易大幅萎縮，杭州主城區(qū)的存量房源1萬套出頭急劇增加到年底達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的3.2萬多套，成為開發(fā)商心頭壓著從的一巨大石。而入2009年，樓市成交逆勢而上，需求被政策優(yōu)惠激發(fā)，塊頭進成交量迅猛上升，存量房得到快速去化，到2009年年底劇減到11022套，住宅存量供進入2010年，需求繼續(xù)保持較為旺盛的態(tài)勢應(yīng)僅進份曾一度跌破4000套，截止4月30日，主城區(qū)住宅存量房僅4323套，在2009年的基礎(chǔ)上進一步減量；但4月新政之后，杭州住宅成交陷入低谷，存量房有所回升，特是入下半年后，存量房上升明，截止12月31別進顯日，住宅存量房已高13000多套。進入2011年后，杭州政策三限的壓力下，達(dá)住宅房源的去化更是不容樂觀歷續(xù)積壓成近五年達(dá)18108套，較2010年年底漲歷幅33.1%。達(dá)存量房源之所以出持走高，主要是由于新政后，市需求受抑制，現(xiàn)續(xù)態(tài)勢樓在新上市房源和2010年年底遺留的高存量房的沖擊下，存量房明顯走開盤滯銷高。15處應(yīng)與從上表可以看出，2011年上半年住宅新上市的供應(yīng)量處于近三年同期最低水平，但2010年同期相比，無論是住宅套數(shù)供應(yīng)還是面積供應(yīng)基本持平，由與此可以看出，近年，杭州主城區(qū)住宅保持低供應(yīng)態(tài)勢。兩上半年上市新房源供商望心應(yīng)開發(fā)觀態(tài)州成交量豫不望，推劇減響樓盤猶決觀紛紛遲開盤計劃在上半年開盤的一些樓盤將推遲到下半年開盤為上半年新上市量少的重要原因。盤減16開續(xù)從月度住宅上市表現(xiàn)情況看，4-6月是上市高峰期，特別是6月份，上市套數(shù)為總份的新上市供應(yīng)僅322套。受新政影，4月份開始，月度供應(yīng)顯下降，6月份供應(yīng)量已低于2000響從套。對發(fā)現(xiàn)應(yīng)與2010年有較大的相似均集中在4-6月份份為份有一定量的支處應(yīng)的宏控下，2011年與2010年住宅供應(yīng)呈現(xiàn)較大的樣觀調(diào)相似性。17板供主塊應(yīng)濕塊為從上半年板塊供應(yīng)濕地和三墩三大板塊為塊套數(shù)占新房源整體供應(yīng)的55.9%，單體供應(yīng)量均超過1000套，其中，下沙是供應(yīng)量最大的板，也是新房源中成交量最大的板，供量2796套，占新房塊塊總應(yīng)達(dá)源供應(yīng)量較大的樓盤代表是龍湖滟瀾山和金隅觀瀾時總應(yīng)溪地板其次，共1148套，供應(yīng)量較大的代表樓盤是西溪蝶園和西溪誠濕塊總約園；三墩板塊位居亞軍，總共約1148套，應(yīng)量較大的代表樓盤是金帝自在城和中海紫藤苑。18從各板塊的月度供應(yīng)勻單個板塊供應(yīng)量極少有超過1000套。個盤應(yīng)數(shù)樓盤過樓盤顯減少19從個盤供應(yīng)數(shù)樓盤開盤記錄的樓盤上半年中供應(yīng)量最大的是湖山、金隅代和中海?紫藤苑，也是僅有的3個供應(yīng)量龍滟瀾觀瀾時超700套的樓盤，此3個樓盤的供應(yīng)就占據(jù)上半年新房源總供應(yīng)量的26%；而過半年供量超500套的有5個樓盤，超過200套的樓盤為16個，此19個樓盤占應(yīng)過據(jù)上半年新房源供量的85?？倯?yīng)從當(dāng)次開盤單次開盤過單次開盤超過300套的樓盤為8個，這與去年同期接近。應(yīng)壓覷根據(jù)合地機應(yīng)白皮書統(tǒng)計(數(shù)據(jù)統(tǒng)計時創(chuàng)產(chǎn)構(gòu)間起止為2004年1月1日-2010年12月31日)：2011年新增房源供應(yīng)量巨大。2011年杭州主城區(qū)住宅供應(yīng)預(yù)計會達(dá)到約750萬㎡，是2010年的供應(yīng)量的1.520倍(2010年的總供應(yīng)約為500萬㎡)，將會是供應(yīng)㎡，體可住宅供套57000多套(2010年新上市房源面積平均計總預(yù)計應(yīng)數(shù)約為銷預(yù)計2011年的樓市供應(yīng)將呈現(xiàn)飽和狀態(tài)。由此可，在市形低迷的情下，杭州市2011年的住宅供應(yīng)量不容見場勢況樓小量的增大使市更加出的供于求的覷應(yīng)將會場競爭為劇經(jīng)現(xiàn)過現(xiàn)象面更峻的挑。當(dāng)臨為嚴(yán)戰(zhàn)樓發(fā)預(yù)測將現(xiàn)間樓市既該何去何從為人人關(guān)心的話題開發(fā)商和房者相互望使市陷入停，商推、房者持等待，購觀樓滯狀態(tài)開發(fā)紛紛遲開盤購幣而市的展不可能久于等待必成市展的一樓發(fā)長處狀態(tài)勢為樓發(fā)個突破點，只是，何突破、突破、突破，有待市。時怎么誰來將場驗證在承上下的年中期，或我可以探市可能出的展路這啟時許們嘗試討樓現(xiàn)發(fā)線。從下半年的樓市環(huán)境看，新政的作用力已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但影響力依然有些，雖調(diào)控根本目的之房價并未出現(xiàn)較預(yù)計下半年樓市依然持續(xù)從緊的樓條款限購貸政策的持也預(yù)示著下半年樓市將依然持續(xù)冷市的基礎(chǔ)這樣的信號帶給開發(fā)購房續(xù)者持消的心心市形成突破的重要出可能的下續(xù)極態(tài)極態(tài)為樓條將現(xiàn)行空。間21從下半年樓市供應(yīng)看，上半年杭州主城區(qū)僅上市住宅套數(shù)9565套，而根據(jù)一些的推的量超上半樓盤盤計劃樓盤啟動應(yīng)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)過量的加大必然促使加商面政策下的市供于應(yīng)會競爭劇開發(fā)對從緊樓過采取或量售會兩種為遲開盤減開盤銷期明售不客上也致售期延售期延顯銷暢觀會導(dǎo)銷長銷長而工程度正常進行的情況現(xiàn)房或現(xiàn)房銷售的模式將可能出現(xiàn)這種措進施商自有金要求高，力商有一定的金對開發(fā)資較壓過開發(fā)擁資實杭州本土商常用的采取激方式開發(fā)應(yīng)對為進種開始意向房客常用的路截、