淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價

PAGEPAGE20淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價內(nèi)容摘要經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)發(fā)展，人們對對于生活質(zhì)量量的要求逐漸漸提高，房地地產(chǎn)業(yè)在各個個國家的發(fā)展展也是日益昌昌盛。然而一一個項目是否否能夠順利實實施，是否能能夠創(chuàng)造出令令人滿意的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益，這這就需要對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價，是對對項目投資決決策起著“啟示和預(yù)示”的作用。本本文運(yùn)用數(shù)據(jù)據(jù)對比法、圖圖表分析法、理理論與實踐相相結(jié)合的方法法對其房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價進(jìn)行行研究分析。關(guān)鍵詞:房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟(jì)評價AbstracctWiththherappiddeeveloppmentofecconomyyandsocieety,demaandsooftheequallityoofliffeimpprovegraduually..Therealestatteinddustryyisiincreaasingllyproosperoousinnthedevellopmenntofallccountrries.Howevver,wwhetheerapprojecctcannbeccarrieedouttsmooothlyorcreaateasatissfactooryecconomiicbennefitss,itisneecessaarytooreallestaatedeeveloppmentprojeectsfforthheecoonomiccevalluatioonofprojeectinnvestmmentddecisiion,pplays""enlighhtenmeentanndpreedictiion"..Thisspapeeruseesdattaconntrasttmethhod,cchartanalyysis,themmethoddofccombinningttheoryyandpractticeoofreaalesttateddeveloopmenttprojjecteeconommicevvaluattionaanalyssis.Keyworrds:rrealeestateedeveelopmeentprrojectteconnomicevaluuationn0房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的發(fā)展背景景及研究意義義在我國，從200世紀(jì)50年代年代開開始，我國主主要運(yùn)用的是是蘇聯(lián)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)論證方方法對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)進(jìn)行的是簡單單的靜態(tài)分析析，但這也對對當(dāng)時的投資資決策和前期期管理起到了了積極作用，但但是，在“文化大革命命時期”技術(shù)經(jīng)濟(jì)論論證法受到?jīng)_沖擊了嚴(yán)重沖沖擊而被忽視視，出現(xiàn)了不不少盲目建設(shè)設(shè)和重復(fù)建設(shè)設(shè)，給國家和和社會造成了了巨大的經(jīng)濟(jì)濟(jì)損失。然而而在20世紀(jì)70年代末，我我國開始實行行改革開放，從從國外引進(jìn)了了可行性研究究和項目的評評價方法，加加強(qiáng)了項目前前期的投資決決策工作。隨隨著經(jīng)濟(jì)全球球化的發(fā)展，我我國與國際接接軌，經(jīng)過多多年的我國房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的經(jīng)濟(jì)評評價方法的不不斷研究、多多次修改，制制定出了符合合我國國情的的項目經(jīng)濟(jì)評評價方法體系系。2000年9月18日，建設(shè)部部頒發(fā)了《房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟(jì)評價價方法》，2004年頒發(fā)了《建建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價方法與與參數(shù)》的第第三版，2006年7月3日以發(fā)改投投資【2006】1325號文件發(fā)布布，[1]要求在在開展投資建建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價工作中中使用，這一一切的發(fā)展歷歷程是我國投投資建設(shè)、工工程咨詢道路路走向光明的的、走向成熟熟的標(biāo)志。房房地產(chǎn)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價對房房地產(chǎn)這個具具有一次性、龐龐大性的工程程是如同“探路人”，“前鋒”。有助于促促進(jìn)房地產(chǎn)項項目的前期投投資決策工作作水平的提高高。降低項目目投資的風(fēng)險險。使得房地地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)結(jié)果更準(zhǔn)確、更更可靠和更科科學(xué)。1項目經(jīng)濟(jì)評價價的概念房地產(chǎn)項目開發(fā)發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評評價是從國家家、地區(qū)、地地域及企業(yè)的的角度，對開開發(fā)項目的方方案在技術(shù)和和經(jīng)濟(jì)等進(jìn)行行全面分析。通通過對項目進(jìn)進(jìn)行進(jìn)行數(shù)據(jù)據(jù)、市場調(diào)查查，確定出多多項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)，運(yùn)用多種種經(jīng)濟(jì)知識，如如會計學(xué)、財財務(wù)學(xué)、宏微微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、金金融學(xué)等得到到相應(yīng)的數(shù)據(jù)據(jù)，通過一些些指標(biāo)，對項項目的經(jīng)濟(jì)合合理性、財務(wù)務(wù)可行性以及及抗風(fēng)險能力力做出全面的的分析和評價價，從而確定定出項目未來來發(fā)展的前景景，為項目決決策提供重要要依據(jù)。[22]2項目經(jīng)濟(jì)評價價的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項目目的經(jīng)濟(jì)評價價不僅是對房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)是否有利利投資這個項項目，而且也也是對社會對對國家具有很很大的影響，所所以，從所站站立的角度不不同，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價分為為兩個層次：：財務(wù)評價和和國民經(jīng)濟(jì)評評價。財務(wù)評評價是對企業(yè)業(yè)自身而出發(fā)發(fā)的，是根據(jù)據(jù)國家現(xiàn)行財財政政策、現(xiàn)現(xiàn)行價格，從從項目本身或或企業(yè)對項目目方案竣工后后產(chǎn)生的活力力能力及償還還能力等情況況所做的評價價。國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價是按照照資源的合理配置，從從國家整體角角度考察項目目的效益和費費用，用貨物物影子價格、影影子匯率、影影子工資和社社會折現(xiàn)率等等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分分析計算項目目對國家付出出的代價和對對國家與社會會的貢獻(xiàn)，評評價項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合理性。[11]3項目經(jīng)濟(jì)評價價的方法3.1房地產(chǎn)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的基本內(nèi)容容房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價的基本本內(nèi)容包括：：單方案檢驗驗、多方案比比選。[122]單方案檢驗：指指對某個初步步選定的投資資方案，或者者是對比的方方案本身是否否可行進(jìn)行檢檢驗。是根據(jù)據(jù)項目收益與與費用的基本本情況，通過過計算其經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，確定定出項目本身身的可行性。單單方案檢驗方方法比較簡單單，其主要過過程如下圖：：確定現(xiàn)金流量確定現(xiàn)金流量計算經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)確定是否可行單方案檢驗過程程示意圖多方案比選：對對于房地產(chǎn)開開發(fā)項目，需需要來考慮的的因素比較多多也比較復(fù)雜雜，單方案的的可行性研究究是很少的，通通常對于一個個項目是有很很多種方案。每每個方案所考考慮的因素和和側(cè)重的方向向都不一樣，其其方案就會有有很大的差距距。那么，如如何做選擇，這這就需要對每每個方案進(jìn)行行可行性研究究，同時也需需要對多方案案進(jìn)行對比。對對方案自身滿滿足可行性，對對滿足可行性性的方案中進(jìn)進(jìn)行排序，選選擇最好的方方案。其主要要過程考慮以以下三點：單個方案進(jìn)行可可行性研究。對對于不滿足單單方案檢驗的的方案，需要要刪除，這些些方案是不能能參加方案比比選的。明確方案比選時時所考慮的主主要因素。多多方案比選時時，可以使按按照方案的全全部因素來計計算多個方案案的全部經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益與費用用，進(jìn)行全方方面的比對，也也可以是針對對各個方案的的不同因素計計算其相對經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益和費費用，進(jìn)行局局部的分析對對比。明確各個方案的的結(jié)構(gòu)類型。不不同結(jié)構(gòu)類型型的方案要選選用不同的比比較方法和評評價指標(biāo)。多方案比選是一一個復(fù)雜的系系統(tǒng)，設(shè)計的的因素較多，這這些因素不僅僅包括經(jīng)濟(jì)因因素，而且還還包括許多項項目本身以及及項目內(nèi)外部部的其他因素素，如市場信信息、企業(yè)規(guī)規(guī)模及信息等等。對影響房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的這些因因素進(jìn)行全面面調(diào)查和認(rèn)真真分析之后，再再結(jié)合項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益分析析情況，才能能選出最優(yōu)方方案，做出正正確的投資決決策。3.2房地產(chǎn)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的評價指標(biāo)標(biāo)對于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目我們從從簡單到復(fù)雜雜，從靜態(tài)到到動態(tài)，從定定量到定性分分析，從局部部到整體慢慢慢地改進(jìn)，但但是經(jīng)過多年年的研究，這這些變化都是是存在的，都都需要考慮。房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的投資是是各個行業(yè)中中風(fēng)險較大，投投資較大的一一筆資金。對對于企業(yè)本身身，講究效率率和效益，進(jìn)進(jìn)而資金的時時間價值是不不容忽視的。所所以經(jīng)濟(jì)評價價指標(biāo)分為：：靜態(tài)評價指指標(biāo)和動態(tài)評評價指標(biāo)。[[3]（一）靜態(tài)評價價指標(biāo)就是不不考慮資金時時間價值，相相反，動態(tài)評評價指標(biāo)考慮慮資金的時間間價值。那么么靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評評價指標(biāo)主要要是對方案的的粗略評價，如如對方案進(jìn)行行初期可行性性研究階段，或或者是時間較較短，投資規(guī)規(guī)模較小的項項目評價時可可用。主要評評價指標(biāo)為：：靜態(tài)投資回回收期和投資資收益率。（1）靜態(tài)投資資回收期是反反映原始總投投資的返本期期限。在一定程度度上反映出項項目方案的資資金回收能力力。[13]其計計算一般表達(dá)達(dá)式如下：其中，：靜態(tài)態(tài)投資回收期期CCI：現(xiàn)金流入量量CCO：現(xiàn)金流出量量在具體計算靜態(tài)態(tài)投資回收期期時有以下兩兩種方法：直接計算法。當(dāng)當(dāng)項目建成后后每年的凈收收益均相同，則則計算公式如如下：=其中，K:全部投資R：每年的凈收收益②累計法。當(dāng)當(dāng)項目建成后后每年的凈收收益不相同，則則計算公式如如下：=累計凈現(xiàn)金流流量開始出現(xiàn)現(xiàn)正值的年份份-1+靜態(tài)投資回收期期的經(jīng)濟(jì)評價價標(biāo)準(zhǔn)是基準(zhǔn)準(zhǔn)投資回收期期。判別準(zhǔn)則：：若≤則方案可以以考慮接受。否否則，方案是是不可行的。（2）投資收益益率投資資收益率每年年獲得的凈收收入與原始投投資的比值。是是考察項目單單位投資的盈盈利能力的指指數(shù)。其表達(dá)達(dá)式如下：投資收益率=在進(jìn)行項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價時，根根據(jù)目的不同同，投資收益益率又可為：：投資利潤率率、投資利稅稅率、資本金金利潤率等。（二）動態(tài)評價價指標(biāo)考慮資資金的時間價價值。能夠更更準(zhǔn)確、更直直觀地反映項項目的盈利能能力。常用的的動態(tài)評價指指標(biāo)有：凈現(xiàn)現(xiàn)值、凈現(xiàn)值值率、凈年值值、內(nèi)部收益益率、動態(tài)投投資回收期。主主要列舉凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部收收益率和動態(tài)態(tài)投資回收期期三個指標(biāo)計計算。（1）凈現(xiàn)值。是是把項目計算算期內(nèi)各年的的凈現(xiàn)金流量量，按照折現(xiàn)現(xiàn)率折算到建建設(shè)期初的現(xiàn)現(xiàn)值之和。其其計算公式如如下NNPV=NPV：凈現(xiàn)值n:項目計算期期：標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率判別準(zhǔn)則：NPPV≥0說明方案可可行，否則方方案不可行。（2）內(nèi)部收益益率，又稱內(nèi)內(nèi)部報酬率，是是指項目在整整個計算期內(nèi)內(nèi)各年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量的現(xiàn)現(xiàn)值之和等于于0時的折現(xiàn)率率。其公式如如下：=0IRR：內(nèi)部收收益率判別準(zhǔn)則：IRRR≥，方案可行行。否則方案案不可行。（3）動態(tài)投資資回收期。它它克服了靜態(tài)態(tài)投資回收期期沒有考慮時時間價值的缺缺點，是以每每年的凈收益益的現(xiàn)值回收收項目全部投投資的現(xiàn)值所所需要的時間間。[14]]其一般表達(dá)達(dá)式如下：=0：動態(tài)投資回收收期因為動態(tài)投資回回收期的一般般式計算比較較麻煩，在實實際應(yīng)用中主主要是根據(jù)項項目的現(xiàn)金流流量表計算的的，公式如下下：=累計凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值開始始出現(xiàn)正值的的年份-1+判別準(zhǔn)則：≤nn,方案可行，否否則方案不可可行。3.3房地產(chǎn)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的方案經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價。方案評價，單方方案評價較為為簡單，用以以上的判斷準(zhǔn)準(zhǔn)則就可以知知道方案的可可行性。下面面主要是多方方案比選德介介紹。多方案案必選是經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價指標(biāo)和和經(jīng)濟(jì)評價準(zhǔn)準(zhǔn)則應(yīng)用的主主要方面。那那么對于多方方案，因為考考慮的因素比比較多，主要要有：互斥型型方案、互補(bǔ)補(bǔ)型方案、現(xiàn)現(xiàn)金流量相關(guān)關(guān)型、組合互互斥型、混合合相關(guān)型。[[5]然而互互斥型方案是是在實踐中常常常遇到的多多方案比選。所所以，下面主主要介紹互斥斥方案的方案案比選。分類類如下：（一）壽命期相相同的互斥方方案比選。一一般有凈現(xiàn)值值法、凈現(xiàn)值值率法、差額額內(nèi)部收益率率法、最小費費用法等。主主要介紹常用用的兩種方法法為：凈現(xiàn)值值法、差額內(nèi)內(nèi)部收益率法法。（1）凈現(xiàn)值法法。凈現(xiàn)值法法是判斷多方方案比選中最最常用的一種種方法，也是是最簡單的一一種方法。其比選步驟如下下：①各個方案進(jìn)行行檢驗，剔除除不可行的方方案，即NPV＜0的方案。②對可行的方案案的NPV比較大小，值值最大的為最最優(yōu)方案。（2）差額內(nèi)部部收益率法。內(nèi)內(nèi)部收益率是是衡量占用的的尚未回收資資金的獲利能能力，是項目目對貸款利率率的最大承擔(dān)擔(dān)能力。是項項目借入資金金利率的臨界界值。差額內(nèi)內(nèi)部收益率法法是指在計算算出兩個HYPERLINK"/view/4166220.htm"原始始投資額不相相等的投資項項目的差量現(xiàn)現(xiàn)金凈流量的的基礎(chǔ)上，計計算出差額內(nèi)內(nèi)部報酬率，并并據(jù)以判斷這這兩個投資項項目孰優(yōu)孰劣劣的方法。其比選步驟如下下：①計算各個方案案的IRR。②刪除不可行的的方案。③計算排在前面面的兩個方案案的差額內(nèi)部部收益率△IRR，若△IRR≥，則投資大大的方案比投投資小得方案案優(yōu)，保留投投資大的方案案，反之，保保留投資小得得方案。④將保留的較優(yōu)優(yōu)方案與相鄰鄰方案兩兩逐逐對比較，直直至全部方案案比較完畢，最最后保留的方方案就是最優(yōu)優(yōu)方案。壽命期不同的互互斥方案比選選。一般有年年值法、最小小公倍數(shù)法、研研究期法。（1）年值法。年值法是對壽命命期不相等的的互斥方案進(jìn)進(jìn)行比選時最最常用的也是是最簡單的一一種方法。需需要分別計算算各個方案凈凈現(xiàn)金流量的的等額年值進(jìn)進(jìn)行比較，以以AW≥0，且AW最大的方案案為最優(yōu)方案案。其中年值值的表達(dá)方式式如下：AW=【】（A/P,,nn）=NPV((A/P,,,n)(2)最小公倍倍數(shù)法（方案案重復(fù)法）最小小公倍數(shù)法是是以各個方案案壽命期最小小公倍數(shù)作為為方案對比的的共同計算期期，并且假設(shè)設(shè)各個方案均均在這樣一個個共同的計算算期內(nèi)重復(fù)進(jìn)進(jìn)行，所以也也稱方案重復(fù)復(fù)法。這樣就就可變?yōu)樵诠补餐嬎闫诘牡臈l件下對方方案進(jìn)行比選選。（3）研究期法法。研究究期法是建立立在最小公倍倍數(shù)法的基礎(chǔ)礎(chǔ)上的，是最最小公倍數(shù)法法在比選時，各各方案的的最最小公倍數(shù)較較大時，則此此時就需要使使用研究期法法。研究期法法針對壽命期期不等的互斥斥方案，直接接選取一個適適當(dāng)?shù)姆治銎谄谧鳛楦鞣桨赴傅墓餐嬎闼闫?，在此共共同計算期?nèi)內(nèi)對各方案進(jìn)進(jìn)行比選。但但是使用此方方法需要滿足足的條件為：：研究期的確確定要合理；；對于在研究究期內(nèi)提前達(dá)達(dá)到壽命期的的方案，合理理確定更替方方案及現(xiàn)金流流量；對于尚尚未達(dá)到壽命命期的方案或或更替方案，合合理確定其未未使用價值。4房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的作用房地產(chǎn)開發(fā)項目目經(jīng)濟(jì)評價是是項目開發(fā)的的可行性研究究的重要組成成部分，它的的判斷過程和和結(jié)論對項目目起著致命的的作用。它的的正確分析決決定了項目開開發(fā)的方向和和方案的選擇擇[9]。房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價價是需要專業(yè)業(yè)人員和高級級工程師共同同合作能夠得得出的準(zhǔn)確信信息的。它是是需要綜合性性的人才相互互配合才能完完成的。不僅僅需要有工程程方面的、經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理方面面的人才，同同時也需要有有市場營銷學(xué)學(xué)方面的、地地質(zhì)勘查方面面的人才和專專家。所以說說房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評評價是一項高高技術(shù)、高要要求的工程。在在這么高水平平的要求下，能能夠創(chuàng)造出得得價值和所起起的作用也是是匪夷所思的的。主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下四個個方面。[66]（1）客觀性是是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價的基本本特點[100]，起著重重要的基礎(chǔ)作作用。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的首要工作是是市場調(diào)查。市市場調(diào)查是項項目經(jīng)濟(jì)評價價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)來源的根源源。這些市場場信息有時是是非常復(fù)雜的的，甚至在某某些地方是具具有相互矛盾盾的，但是如如何得到客觀觀的數(shù)據(jù)，這這就需要專業(yè)業(yè)人員比對和和分析。所以以，不能憑借借主觀意向決決定項目的基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）房地產(chǎn)開開發(fā)項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價也是是經(jīng)過國家和和政府多次討討論和修訂，得得出來的參數(shù)數(shù)，指標(biāo)等信信息，所以，房房地產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟(jì)評價價起著規(guī)范房房地產(chǎn)市場的的作用。第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展水平高低是是衡量一個國國家和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平平的重要標(biāo)志志，是推進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整整、加快轉(zhuǎn)變變經(jīng)濟(jì)增長方方式，走資源源節(jié)約、環(huán)境境友好型發(fā)展展的必由之路路。當(dāng)今各區(qū)區(qū)域和各政府府把房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。近幾年來來，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)得以快速發(fā)發(fā)展，每年投投入十多億和上百億億元，完成上上百萬平方米米的開發(fā)面積積，對經(jīng)濟(jì)的的貢獻(xiàn)越來越越大，對改變變城市面貌、提提高人民生活活質(zhì)量發(fā)揮了了巨大作用。把把握好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)機(jī)遇，建立起起一套完整的的房地產(chǎn)政府府指導(dǎo)、監(jiān)督督、服務(wù)機(jī)制制，形成政府府、開發(fā)商和和消費者為一一體的共同利利益均衡協(xié)調(diào)調(diào)機(jī)制，對嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行國家家宏觀調(diào)控政政策，穩(wěn)定房房地產(chǎn)價格過過快升高，確確保房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康發(fā)展很很有必要。從從1987年開始，我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價有了了規(guī)范性指導(dǎo)導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)在此指導(dǎo)下下也開始快速速發(fā)展。（3）房地產(chǎn)開開發(fā)項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價活動動是對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的全面分析和和全面掌握，體體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)評評價對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目的的全面性考慮慮。在房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價的的框架圖中（圖圖一），我們們可以看出經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價對投投資活動的各各個方面都進(jìn)進(jìn)行分析和決決策。比如有有投資方向、融融資模式、資資金籌措、方方案選擇、市市場需求、投投資收益、投投資風(fēng)險、社社會評價等方方面都有相關(guān)關(guān)的分析方法法和分析數(shù)據(jù)據(jù)。圖一房地產(chǎn)開開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價框[116]（4）房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價的目目的就是為投投資者指明投投資方向，和和在投資道路路中應(yīng)該如何何克服和避免免風(fēng)險，所以以其對開發(fā)項項目具有指導(dǎo)導(dǎo)性的作用。房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評評價就是房地地產(chǎn)項目開始始的一個前期期研究的過程程[7]，雖然然沒有造成實實體產(chǎn)生，但但是它比實體體更有價值。房房地產(chǎn)開發(fā)項項目如果實施施了，肯定會會在實施的過過程中出現(xiàn)很很多問題，如如果沒有在其其實施之前就就進(jìn)行相關(guān)信信息的判斷和和判別，可能能在具體實施施的過程中就就不知道如何何讓去應(yīng)對自自己多面臨的的困難而失去去方向，那么么就會得不償償失，如果一一個國家沒有有好的軍師，這這個國家肯定定會處于一敗敗涂地之狀。那那么房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價就是是對項目的前前期策劃，就就使項目的方方向有了可以以實行的依據(jù)據(jù)，指導(dǎo)項目目的科學(xué)前進(jìn)進(jìn)[15]。5對于我國現(xiàn)代代房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評評價的缺點對于我國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評價的發(fā)發(fā)展時間較短短，我國的指指標(biāo)制定還不不夠完善，同同時也由于房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評評價沒有直接接涉及到項目目的具體實施施過程中，容容易讓公司忽忽視其重要性性。那么，在在我國房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)項項目經(jīng)濟(jì)評價價的不足之處處主要有以下下三點。（1）意識不夠夠。在中國這這個發(fā)展中國國家，人們?nèi)杖粘?qiáng)調(diào)的是是達(dá)到小康社社會，而奔小小康的一個基基本標(biāo)準(zhǔn)就是是“住平房”，那么在人人們的意識中中，房地產(chǎn)開開發(fā)項目就是是主要工作是是建設(shè)房屋，所所以，整體意意識上是忽視視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價的存在在的。所以，對對于從事這方方面的工作人人員的意識也也不是很濃厚厚，所以在我我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需要加強(qiáng)強(qiáng)這方面的相相關(guān)知識和相相關(guān)培訓(xùn)，提提高人們的前前期策劃意識識，形成“預(yù)則立，不不預(yù)則廢”的思想。[88]（2）人員配備備不夠且水平平不一。在我我國畢竟房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評價價意識不濃厚厚，人們對其其知識掌握能能力也是有限限，同時許多多的開發(fā)商并并不是專業(yè)人人員，他們組組建的開發(fā)團(tuán)團(tuán)隊也不一定定全是專業(yè)人人士，這樣隨隨著我國對房房地產(chǎn)開發(fā)項項目的高要求求和高投資，使使得許多房地地產(chǎn)業(yè)不得不不招兵買馬，得得到相關(guān)的專專業(yè)人士。但但是公司的管管理層也有可可能是有經(jīng)驗驗的人員，他他們的判斷也也許是憑借自自己主觀意識識進(jìn)行，使得得下屬實施人人員失去客觀觀的判斷方向向，進(jìn)而造成成不必要的資資源浪費。（3）評價過程程基礎(chǔ)工作不不扎實。隨著著近年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展，時間問問題也是房地地產(chǎn)業(yè)需要重重要考慮的因因素，有些由由于時間短，在在項目經(jīng)濟(jì)評評價過程中就就會粗略估計計基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，分分析也是具有有片面性的。這這樣在市場調(diào)調(diào)查時也是不不全面的，容容易造成數(shù)據(jù)據(jù)分析錯誤。但但在評價過程程中如果不扎扎實、不充分分、不深入地地區(qū)進(jìn)行分析析，那么項目目決策的科學(xué)學(xué)性就會大大大減弱。6現(xiàn)代項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價的案例例分析（1）“和生新新興材料工業(yè)業(yè)園”項目簡介和生新興材料工工業(yè)園新建項項目占地面積積約100萬m2，約1500畝地。項目目規(guī)劃總用地地面積98.44萬㎡，總建建筑面積約為為96.4萬m2。按照在在工業(yè)園內(nèi)設(shè)設(shè)立綜合公共共服務(wù)區(qū)、新新型建筑節(jié)能能環(huán)保材料區(qū)區(qū)、高端電纜纜材料區(qū)、高高分子合金材材料區(qū)、改性性工程塑料區(qū)區(qū)“一園五團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)，沿石化大大道南側(cè)，設(shè)設(shè)立園區(qū)北門門，大門呈拱拱形結(jié)構(gòu)，大大門左右分別別設(shè)立綜合信信息交易和綜綜合辦公大樓樓的公共服務(wù)務(wù)區(qū)，公共服服務(wù)區(qū)與石化化大道間是100*442m2的小型廣場場，園區(qū)內(nèi)是是沿著南北向向，東西向的的兩大主干道道將園區(qū)分為為格柵式的四四大組團(tuán)。園區(qū)沿著兩大主主干道設(shè)立大大型綠化帶，同同時在西南角角設(shè)立污水處處理廠，有力力的保證了工工業(yè)園的生態(tài)態(tài)環(huán)保和宜居居。在各個園園區(qū)內(nèi)實行“團(tuán)中團(tuán)”，辦公區(qū)和和生活區(qū)沿南南北主干道布布置，倉儲庫庫房沿東西主主干道設(shè)置，廠廠房組團(tuán)布置置。四團(tuán)布局局對稱，形成成遙相呼應(yīng)之之勢，氣勢磅磅礴。（2）項目市場場調(diào)查之后得得到用地規(guī)劃劃情況表如下下新興材料工工業(yè)園用地統(tǒng)統(tǒng)計表用地類別面積（hm2）所占比例（%）綜合倉儲用地18.0018.00標(biāo)準(zhǔn)廠房用地57.2057.20科研辦公、職工工住宿用地7.607.60污水處理廠用地地2.002.00公共服務(wù)建筑用用地5.205.20園區(qū)道路、停車車場用地10.0010.00綠地25.0025.00（3）項目市場場調(diào)查之后項項目投入總資資金及效益情情況項目總投資2993283..77萬元，其中中建安工程費費用2066000.00萬元，建設(shè)設(shè)期貸款利息息101822.99萬元。資金金來源于企業(yè)業(yè)自籌834300.23萬元，申請請銀行貸款936133.22萬元。通過以上相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，帶入相相關(guān)經(jīng)濟(jì)評價價公式得出的的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如如下表：1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1.1總投資萬元293283..771.11其中：自籌萬元83430.2231.12銀行貸款萬元93613.2222財務(wù)評價指標(biāo)2.1項目財務(wù)凈現(xiàn)值值萬元145527..23（稅前）64295.339（稅后）2.2財務(wù)內(nèi)部收益率率%15.4%（稅稅前）12.5%（稅稅后）2.3投資回收期年8.84（靜態(tài)態(tài)）13.59（動動態(tài)）2.4借款償還期年5.27敏感性分析如下下圖二：圖二敏感性性分析和生新興材料工工業(yè)園建立以以后，將為公公司客戶和相相關(guān)新材料企企業(yè)提供全方方位的科研技技術(shù)創(chuàng)新和服服務(wù)為市場提提供：（1）新材料產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)、成成果轉(zhuǎn)化承接上游單位成成果的中試放放大任務(wù)，加加速新材料產(chǎn)產(chǎn)品的成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。（2）通用性工工藝技術(shù)研究究對新材料行業(yè)具具有通用性的的關(guān)鍵工程技技術(shù)進(jìn)行研究究開發(fā)以及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化配套，并并為企業(yè)消化化吸收引進(jìn)的的工藝和設(shè)備備服務(wù)。（3）成果輻射射與轉(zhuǎn)讓A、在省科技廳廳的領(lǐng)導(dǎo)下，有有計劃地與相相關(guān)企業(yè)開展展聯(lián)合課題研研究、專題研研究等；B、向新興材料料企業(yè)進(jìn)行技技術(shù)轉(zhuǎn)讓及成成果的轉(zhuǎn)讓等等；C、積極爭取國國家、省、市市級委托的有有關(guān)新興材料料行業(yè)的重大大研究課題，并并接受行業(yè)委委托的產(chǎn)品編編制標(biāo)準(zhǔn)，為為各級政府提提供相關(guān)服務(wù)務(wù)；D、對相關(guān)企業(yè)業(yè)提供技術(shù)服服務(wù)，并指導(dǎo)導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行技技術(shù)改進(jìn)，降降低成本，增增加企業(yè)效益益等。（4）為企業(yè)培培養(yǎng)優(yōu)秀技術(shù)術(shù)專業(yè)人才對新材料企業(yè)生生產(chǎn)骨干進(jìn)行行技術(shù)培訓(xùn)、專專題培訓(xùn)；并并結(jié)合應(yīng)用基基礎(chǔ)研究與有有關(guān)科研院所所、大專院校校聯(lián)合培養(yǎng)博博士后、博士士、碩士生。（5）信息與咨咨詢?yōu)閲倚屡d材料料產(chǎn)業(yè)化的規(guī)規(guī)劃提出建議議和咨詢，向向有關(guān)企業(yè)提提供標(biāo)準(zhǔn)，介介紹國內(nèi)外新新產(chǎn)品、新技技術(shù)，開拓發(fā)發(fā)展思路，為為國家科技部部和有關(guān)決策策部門提供新新興材料技術(shù)術(shù)最新發(fā)展報報告、技術(shù)和和產(chǎn)業(yè)發(fā)展策策略規(guī)劃、建建議及專項資資料、調(diào)查數(shù)數(shù)據(jù)及其分析析報告