中國住房市場監(jiān)管

中國住房市場監(jiān)管

2014年，中國住房市場監(jiān)管有兩大亮點(diǎn)。一是隨著經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“新常態(tài)”，住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；二是配合反腐進(jìn)入“新常態(tài)”，住房市場監(jiān)管對“腐敗”逐步縮緊?！耙凰梢痪o”體現(xiàn)了新形勢下住房監(jiān)管新特征，即在逐步完善住房市場的同時(shí)打擊腐敗。針對經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松，表現(xiàn)為：（1）“限購”監(jiān)管視野逐漸收縮，至2014年10月，除北上廣深等大城市之外，絕大多數(shù)城市取消限購，二三線城市限購監(jiān)管全面取消；（2）“限貸”標(biāo)準(zhǔn)有所調(diào)整，在審批中放寬對首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）住房公積金監(jiān)管以地方住房公積金服務(wù)工作為重點(diǎn)，檢查各地住房公積金服務(wù)工作是否到位，間接支持“樓市”松綁；（4）部分地方保障房審批標(biāo)準(zhǔn)放寬，例如北京市保障房首次向非京籍人員開放，同時(shí)收入不再是“門檻”。配合反腐“新常態(tài)”，住房市場監(jiān)管對“腐敗”逐步縮緊。2014年審計(jì)署、國土部、住建部分別在腐敗易發(fā)領(lǐng)域開展行動(dòng)。特別是2014年全國將首次展開大范圍土地出讓金審計(jì)，以資金收支管理為切入點(diǎn)，重點(diǎn)對2008～2013年土地出讓金收支及非稅收支管理情況、土地整治項(xiàng)目及耕地保護(hù)資金管理使用情況進(jìn)行全面審計(jì)。為了解2014年住房市場監(jiān)管情況，本章對2013年11月至2014年10月住房市場監(jiān)管政策進(jìn)行分析，指出2014年住房市場監(jiān)管現(xiàn)狀與問題，并利用中國住房市場監(jiān)管指數(shù)對34個(gè)大中城市住房市場監(jiān)管進(jìn)行測度分析，從審批、監(jiān)督和服務(wù)三個(gè)方面來考察住房市場的企業(yè)開辦、住房土地、住房開發(fā)、住房銷售、住房租賃和物業(yè)管理六大環(huán)節(jié)，并對各環(huán)節(jié)監(jiān)管做出評價(jià)。最后，就中國住房市場監(jiān)管提出政策建議。一住房市場監(jiān)管政策分析[1]2014年盡管并未頻繁出臺住房市場監(jiān)管新政，但隨著經(jīng)濟(jì)、反腐雙雙進(jìn)入“新常態(tài)”，為適應(yīng)形勢變化，住房市場監(jiān)管方向有所調(diào)整。2013年底，住建部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署安排2014年重點(diǎn)工作任務(wù)，提出繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作，繼續(xù)強(qiáng)化市場監(jiān)管。姜偉新提出，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施，更加注重分類指導(dǎo)，房價(jià)上漲壓力大的城市要從嚴(yán)落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和措施，增加住房用地和住房有效供應(yīng)；庫存較多的城市要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。由此可見，從2013年底到2014年初的住房市場監(jiān)管政策定調(diào)為在強(qiáng)化監(jiān)管的基礎(chǔ)上貫徹分類指導(dǎo)思想。在2014年初，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)受到外需不振、產(chǎn)能過剩和房地產(chǎn)市場調(diào)整等因素的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，同時(shí)全國房價(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)下跌[2]。對此，姜偉新在兩會(huì)期間提出“雙向調(diào)控”，同時(shí)從多個(gè)途徑傳來住房市場監(jiān)管政策有所放松的聲音。在2014年第二季度，中國經(jīng)濟(jì)增速相比第一季度有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)市場主要數(shù)據(jù)均出現(xiàn)同比下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)衰退，需求疲弱。為此，住房市場監(jiān)管政策在“分類指導(dǎo)”和“雙向調(diào)控”思想指導(dǎo)下做出調(diào)整，以促進(jìn)存量消化為目標(biāo)，給予地方政府更大自主空間。2014年8月，全國首次針對土地出讓金展開大范圍審計(jì)。審計(jì)重點(diǎn)關(guān)注土地出讓金“從哪來，到哪去”，摸清土地征收、儲備、供應(yīng)、整治、耕地保護(hù)及土地執(zhí)法等情況，為促進(jìn)國家有關(guān)部門、地方政府以及相關(guān)單位進(jìn)一步貫徹落實(shí)國家關(guān)于土地管理與調(diào)控的相關(guān)政策法規(guī)，維護(hù)土地資產(chǎn)的安全完整打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。根據(jù)國土部數(shù)據(jù)，自2000年以來，全國土地出讓年收入增長超30倍，出讓金總額累計(jì)約20萬億元。部分地區(qū)土地出讓金約占地方財(cái)政一半，甚至有部分省份土地出讓收入總額超過稅收收入。由于地方土地出讓金長期“封閉運(yùn)行”，以致腐敗叢生。此次全國大范圍土地出讓金審計(jì)，是土地出讓監(jiān)管與反腐工作相結(jié)合，在摸清土地財(cái)政“家底”的同時(shí)為中央強(qiáng)力反腐“新常態(tài)”助力。1.住房土地監(jiān)管：全國土地出讓金審計(jì)啟動(dòng)，引領(lǐng)土地監(jiān)管新高潮2014年1月11日上午，國土資源部副部長徐德明在全國國土資源工作會(huì)議第二次全體會(huì)議上，就2014年國土資源工作進(jìn)行了總體部署，提出2014年國土部十大工作任務(wù)。徐德明強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)防死守保護(hù)耕地，扎實(shí)開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和土地調(diào)查監(jiān)測，加強(qiáng)土地監(jiān)管。關(guān)于執(zhí)法監(jiān)察工作，要加大巡查力度，加強(qiáng)日常監(jiān)管。徐德明還指出，進(jìn)一步整合規(guī)范督察業(yè)務(wù)，提高督察效能，加大督察查處力度，探索建立完善移送移交制度，重大問題要公開監(jiān)督，重大案件要公開督辦。2014年3月13日上午，十二屆全國人大二次會(huì)議舉行閉幕會(huì)。大會(huì)閉幕后，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在談及反腐問題時(shí)，提出對于社會(huì)公眾高度關(guān)注的一些領(lǐng)域，比如像土地出讓金收入、礦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等，要全面審計(jì)，要通過一系列的制度性措施，讓權(quán)力尋租行為、讓腐敗現(xiàn)象無藏身之地。自2014年8月開始，國家審計(jì)署掀起全國首次土地出讓金大范圍審計(jì)，直擊土地出讓金收支及土地征收、儲備、供應(yīng)等領(lǐng)域，而2008～2013年間高達(dá)15萬億元的土地出讓金將成為嚴(yán)格審查對象。此次審計(jì)是繼社保審計(jì)、地方債務(wù)審計(jì)之后的第三次大規(guī)模全國性審計(jì)，針對國土資源領(lǐng)域，重點(diǎn)聚焦在土地出讓金、耕地保護(hù)和礦產(chǎn)資源三個(gè)方面。土地出讓金和耕地保護(hù)兩方面的審計(jì)工作同期開展，具體審計(jì)工作由各?。▍^(qū)）當(dāng)?shù)兀▽徲?jì)署）特派辦牽頭，審計(jì)組成員則由特派辦和各地審計(jì)部門抽調(diào)的工作人員組成，審計(jì)直接對象是各市縣政府，審計(jì)方式為異地交叉審計(jì)，工作時(shí)間截止到10月末。其中，土地領(lǐng)域的權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象也將在兩個(gè)月后的審計(jì)報(bào)告中披露?！兜谝回?cái)經(jīng)日報(bào)》從某省級國土資源部門負(fù)責(zé)人的審計(jì)部署工作文件中獲悉，該省需要為審計(jì)部門準(zhǔn)備土地出讓金等16項(xiàng)相關(guān)資料。比如在土地出讓金方面，需準(zhǔn)備土地出讓金收入明細(xì)、支出表、土地級別與基準(zhǔn)地價(jià)、土地使用權(quán)證發(fā)放及融資情況等。這份工作文件更詳細(xì)披露了土地出讓金審計(jì)中可能出現(xiàn)的核心問題，比如是否存在違規(guī)出讓土地的問題，包括出讓主體不合法、未落實(shí)招拍掛出讓制度、違反國家供地政策、低價(jià)或零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)出讓土地、違規(guī)發(fā)證、出讓后擅自改變規(guī)劃條件等；是否存在應(yīng)征未征、擅自減免、截留或變相返還土地出讓金等問題；是否存在人為加大土地開發(fā)成本支出而降低土地出讓實(shí)際收益，違規(guī)使用、擠占、挪用土地出讓金等問題等。此前，中央巡視組在巡視的21個(gè)省份中，發(fā)現(xiàn)20個(gè)省份存在房地產(chǎn)腐敗現(xiàn)象，占比高達(dá)95%，而19名省部級官員在中央巡視組進(jìn)駐后落馬，其中不少高官落馬與房地產(chǎn)業(yè)密不可分，土地領(lǐng)域?yàn)楦瘮≈貫?zāi)區(qū)。因而此次全國大范圍土地出讓金審計(jì)被寄予厚望。2.建筑質(zhì)量監(jiān)管：落實(shí)建筑工程負(fù)責(zé)人終身責(zé)任制，開展工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)2013年12月24日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開[3]。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長姜偉新在作報(bào)告中回顧了2013年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作，部署安排了2014年重點(diǎn)工作任務(wù)，提出繼續(xù)加大建筑市場和工程質(zhì)量安全監(jiān)管力度。研究改革建筑勞務(wù)用工方式。完善建筑工人專業(yè)技能培訓(xùn)制度。繼續(xù)強(qiáng)化和完善招投標(biāo)監(jiān)管。加強(qiáng)建筑質(zhì)量管理制度建設(shè)，建立健全工程質(zhì)量終身責(zé)任制度。進(jìn)一步強(qiáng)化工程質(zhì)量安全監(jiān)督檢查，堅(jiān)決遏制重特大事故。2014年2月，住建部工程質(zhì)量安全監(jiān)管司公布2014年工作要點(diǎn)[4]，指出“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域監(jiān)管，促進(jìn)工程質(zhì)量穩(wěn)步提升。一是建立健全工程質(zhì)量終身責(zé)任制，進(jìn)一步明確各參建責(zé)任主體及人員的質(zhì)量終身責(zé)任，全面落實(shí)建筑物永久性標(biāo)牌制度。二是完善工程質(zhì)量檢測管理制度，進(jìn)一步明確檢測機(jī)構(gòu)定位，加強(qiáng)對檢測機(jī)構(gòu)和檢測人員行為監(jiān)管。三是全面推進(jìn)住宅工程質(zhì)量常見問題專項(xiàng)治理，啟動(dòng)專項(xiàng)治理示范工程創(chuàng)建活動(dòng)，推行樣板引路。四是組織開展以在建保障性安居工程、公共建筑等為重點(diǎn)的全國建筑工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查，督促各地嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)法律法規(guī)和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。五是召開全國建筑工程質(zhì)量安全管理工作會(huì)議，以改革創(chuàng)新精神研究部署下一階段工程質(zhì)量安全監(jiān)管工作。六是嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量事故質(zhì)量問題調(diào)查處理和通報(bào)曝光制度。”2014年8月，住建部印發(fā)《建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》[5]（以下簡稱《辦法》），建筑工程負(fù)責(zé)人終身責(zé)任制終于落地?！掇k法》指出：“建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任制是指承擔(dān)建筑工程項(xiàng)目建設(shè)的建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、勘察單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師無論是否在原單位、原項(xiàng)目組工作，即使調(diào)離、退休，也要在工程設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)對工程質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其中建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任，不得違法發(fā)包、肢解發(fā)包，不得以任何理由要求勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位違反法律法規(guī)和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量，其違法違規(guī)或不當(dāng)行為造成工程質(zhì)量事故或質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?？辈?、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)保證勘察設(shè)計(jì)文件符合法律法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，對因勘察、設(shè)計(jì)導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故或質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。施工單位項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，對因施工導(dǎo)致的工程質(zhì)量事故或質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和工程承包合同進(jìn)行監(jiān)理，對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在建筑物明顯部位設(shè)置永久性標(biāo)牌，載明建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位名稱和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名?！?014年9月，為了規(guī)范建筑市場秩序，保障工程質(zhì)量，促進(jìn)建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，住建部開展工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)。目的是通過兩年治理行動(dòng)，規(guī)范建筑市場秩序，落實(shí)工程建設(shè)五方主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任，遏制建筑施工違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包及掛靠等違法行為多發(fā)勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮工程監(jiān)理作用，促進(jìn)建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化快速發(fā)展，提高建筑從業(yè)人員素質(zhì)，建立健全建筑市場誠信體系，使全國工程質(zhì)量總體水平得到明顯提升。2014年9月中旬，住建部派出督查工作組，對北京、天津等15個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）開展工程質(zhì)量治理行動(dòng)督查工作。此次督查主要包括三個(gè)方面內(nèi)容：一是各地貫徹落實(shí)全國工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)電視電話會(huì)議的情況；二是工程質(zhì)量監(jiān)督執(zhí)法檢查；三是建筑市場執(zhí)法檢查，重點(diǎn)抽查建筑工程施工違法發(fā)包、轉(zhuǎn)包、違法分包、掛靠等違法行為。督查組采取“掃馬路”方式，或從所有在建項(xiàng)目中隨機(jī)抽選受檢工程開展檢查，對受檢工程進(jìn)行意見反饋，對存在嚴(yán)重問題的項(xiàng)目，還下發(fā)執(zhí)法建議書，要求地方住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門進(jìn)行查處。3.住房信貸與銷售監(jiān)管：“限購”、“限貸”雙雙松綁2014年，中國住房信貸與銷售監(jiān)管作出重大調(diào)整，“限購”監(jiān)管與“限貸”監(jiān)管雙雙松綁。隨之2014年住房市場遇冷，部分地方政府逐步放寬“限購”監(jiān)管，直至取消限購。截止到2014年9月24日，全國已有40個(gè)城市限購松綁或取消限購，限購監(jiān)管隨之松綁。此外，住房信貸監(jiān)管也出現(xiàn)松綁現(xiàn)象。2014年9月底，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，除重申首套房貸利率下限仍為七折以外，還規(guī)定結(jié)清首套房貸的家庭，再次貸款買房還可享受首套房貸政策，而擁有2套及以上住房并已還清貸款的家庭，也可以申請住房貸款。央行在新政中明確表示，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。央行對首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放寬，標(biāo)志著已實(shí)施多年的住房貸款監(jiān)管制度發(fā)生重大調(diào)整，過去嚴(yán)格的信貸監(jiān)管制度將有所放松。2014年7月，住建部印發(fā)《關(guān)于開展加強(qiáng)和改進(jìn)住房公積金服務(wù)專項(xiàng)督查工作的通知》，提出通過開展專項(xiàng)督查，構(gòu)筑方便快捷的住房公積金管理服務(wù)體系，全面提升服務(wù)質(zhì)量，重點(diǎn)解決群眾反映最強(qiáng)烈、最迫切的服務(wù)問題，切實(shí)維護(hù)廣大繳存職工的合法權(quán)益，充分發(fā)揮住房公積金制度作用。通知要求各地住房公積金管理部門健全服務(wù)制度、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、降低中間費(fèi)用、改進(jìn)服務(wù)方式、提高服務(wù)能力。4.保障性住房監(jiān)管：強(qiáng)化保障房分配監(jiān)管，健全廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制2014年4月22日，住建部發(fā)布《關(guān)于做好2014年住房保障工作的通知》[6]，根據(jù)通知精神，住建部將“建立省級巡查機(jī)制，加強(qiáng)對保障房目標(biāo)任務(wù)進(jìn)展情況的督促檢查”。同時(shí)，住建部將“加強(qiáng)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理等執(zhí)行力度?！贝送?，住建部還將加強(qiáng)保障性住房分配監(jiān)管，“要在2014年底前建立住房保障檔案制度健全、管理規(guī)范、運(yùn)行高效、信息安全的管理體制和工作機(jī)制”。通知要求，“各地要認(rèn)真整改審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題。指導(dǎo)市縣積極配合住房保障審計(jì)工作，跟蹤審計(jì)過程，對審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，做到邊審計(jì)邊整改。對于存在的配套設(shè)施建設(shè)滯后、建設(shè)工程監(jiān)管不到位、分配審核把關(guān)不嚴(yán)、部分保障性住房閑置等問題，要逐項(xiàng)限期整改，對重點(diǎn)問題督導(dǎo)整改，并建立糾錯(cuò)機(jī)制，舉一反三，健全廉政風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，完善相關(guān)政策措施?！贝送猓€要做好信息報(bào)送工作。2014年6月，住建部發(fā)布《關(guān)于并軌后公共租賃住房有關(guān)運(yùn)行管理工作的意見》[7]，提出“各地要整合原廉租住房和公共租賃住房受理窗口，方便群眾申請。要明確并軌后公共租賃住房保障對象收入審核部門職責(zé)及協(xié)調(diào)機(jī)制。落實(shí)申請人對申請材料真實(shí)性負(fù)責(zé)的承諾和授權(quán)審核制度。社會(huì)投資建設(shè)公共租賃住房的分配要納入政府監(jiān)管?！睘楸ＷC保障房監(jiān)管落到實(shí)處，完成2014年保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部從2014年7月起開展了覆蓋全國各市縣、每個(gè)項(xiàng)目的保障性安居工程建設(shè)巡查工作，每位部領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)巡查2個(gè)省（區(qū)、市），17個(gè)司局分?。▍^(qū)、市）負(fù)責(zé)包干。到8月底，已巡查134個(gè)地級以上城市、390縣（市、區(qū)）、2509個(gè)項(xiàng)目。二中國住房市場監(jiān)管現(xiàn)狀與問題2014年中國住房市場監(jiān)管取得重大進(jìn)步，在諸多領(lǐng)域取得進(jìn)展。不過仍存在一些問題。1.土地出讓金監(jiān)管存在缺陷，“封閉運(yùn)行”致使腐敗叢生長期以來，土地出讓金是地方政府財(cái)政收入的重要來源。然而，土地出讓金被一些地方政府認(rèn)為是“自留地”，長期“封閉運(yùn)行”，違規(guī)支出使用情況層出不窮。土地出讓金收益中需提取一部分用于教育、農(nóng)田水利支出，還需與上級財(cái)政分成。部分省市為讓土地出讓收入更多地留在本地，做高土地出讓中的支出成本，如征地成本等，從賬面上減少土地出讓收益，甚至把土地收益降為負(fù)。還有部分省市土地出讓金游離于監(jiān)管體系之外，不納入預(yù)算，沒有有效監(jiān)管，隨意侵占挪用。2.建筑工程事故數(shù)量有所下降，但建筑質(zhì)量監(jiān)管依然有待提高根據(jù)住建部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2014年1～8月，全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全事故327起、死亡393人，比上年同期事故起數(shù)減少33起、死亡人數(shù)減少53人，同比分別下降9.17%和11.88%；全國共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全較大事故16起、死亡53人，與上年同期事故起數(shù)持平，死亡人數(shù)減少13人，同比下降19.70%。盡管與上年相比，2014年工程質(zhì)量有所提高，但仍有部分省市出現(xiàn)重大工程事故，建筑工程施工轉(zhuǎn)包、違法分包等違法行為依然存在，個(gè)別施工單位未取得施工許可證即開工建設(shè)，工人違規(guī)操作造成重大安全事故的行為仍有發(fā)生。圖12-12013年與2014年1～8月事故起數(shù)圖12-22013年與2014年1～8月事故死亡人數(shù)圖12-32013年與2014年1～8月較大事故起數(shù)圖12-42013年與2014年1～8月較大事故死亡人數(shù)3.屬地監(jiān)管存在漏洞，住房公積金易被挪用目前，住房公積金依然采用屬地監(jiān)管模式，即所在地住房公積金的繳存、使用、賬戶余額等由屬地政府負(fù)責(zé)監(jiān)管，名義歸本級政府的公積金管委會(huì)管理。中央有關(guān)部委和上級政府僅有政策方向監(jiān)督，難以將監(jiān)管落到實(shí)處。同時(shí)，各地方住房公積金管理模式各不相同，缺乏統(tǒng)一管理制度。由于監(jiān)管存在漏洞，住房公積金易被挪用。如2013年通報(bào)的吉林省通化市公積金案，公積金中心原主任車世剛及部分下屬居然違法挪用住房公積金高達(dá)11億元。4.保障房質(zhì)量仍待提高，公租房監(jiān)督機(jī)制有待完善盡管2014年保障房建筑面積很有可能完成任務(wù)目標(biāo)，但保障性住房在規(guī)劃設(shè)計(jì)、使用功能、工程質(zhì)量上依然存在問題。部分保障房設(shè)計(jì)不合理、功能不全，甚至建筑質(zhì)量較差。公租房運(yùn)行體制與監(jiān)督機(jī)制尚不完善。三中國城市住房市場監(jiān)管指數(shù)分析政府監(jiān)管是政府行政機(jī)構(gòu)依據(jù)法律授權(quán)，通過制定規(guī)章、行政許可、監(jiān)督檢查等行政處理行為對市場參與主體的行為實(shí)施的直接或間接監(jiān)督和管理。政府監(jiān)管主要針對微觀經(jīng)濟(jì)層面上外部性、自然壟斷、信息不對稱、不公平等，是政府對企業(yè)、產(chǎn)業(yè)或單個(gè)市場的監(jiān)管，主要目的在于規(guī)范市場秩序，增進(jìn)社會(huì)福利，減少個(gè)體經(jīng)濟(jì)決策對社會(huì)帶來的損失。本章涉及從住房企業(yè)的設(shè)立到住房的形成以及管理的六大標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)：企業(yè)開辦，土地市場，住房開發(fā)，住房銷售，住房租賃和物業(yè)管理。其分別從住房企業(yè)的設(shè)立，住房開發(fā)土地的獲取，土地市場的開發(fā)過程，住房銷售過程以及住房售出以后的住房租賃和物業(yè)管理過程來考察住房市場監(jiān)管。按照上述理論框架，本部分構(gòu)建了一個(gè)中國城市住房市場監(jiān)管指數(shù)，指標(biāo)體系參照《中國住房發(fā)展報(bào)告（2011～2012）》，分為企業(yè)開辦，土地市場，住房開發(fā)，住房銷售，住房租賃和物業(yè)管理六大環(huán)節(jié)，包括一級指標(biāo)6個(gè)、二級指標(biāo)18個(gè)、三級指標(biāo)29個(gè)。鑒于大中城市的地位和樣本數(shù)據(jù)的可得性，本章選擇中國內(nèi)地34[8]個(gè)大中城市作為中國城市基本面的代表。指數(shù)所采用數(shù)據(jù)除Z1.1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立登記數(shù)據(jù)來源于世界銀行集團(tuán)《2008中國營商環(huán)境報(bào)告》[9]，其余數(shù)據(jù)均來自該城市政府相關(guān)職能部門的網(wǎng)站[10]。數(shù)據(jù)處理主要分為兩類。一是對相關(guān)網(wǎng)站上查到的原始數(shù)據(jù)的處理；二是對各級指標(biāo)數(shù)值的合成，最終求得該城市的住房市場監(jiān)管指數(shù)。指標(biāo)體系中所有三級指標(biāo)的指標(biāo)數(shù)值均來自原始數(shù)據(jù)，利用原始數(shù)據(jù)在城市中的排位百分比得分。對于各級指標(biāo)數(shù)值的合成，本部分主要采用層次分析法（AHP）的思想，在一級指標(biāo)合成住房市場監(jiān)管指數(shù)時(shí)，權(quán)重采用主客觀相結(jié)合的方法。最終使用的合成權(quán)重是按主觀權(quán)重和客觀權(quán)重各占50%的比例計(jì)算而來。經(jīng)計(jì)算，各一級指標(biāo)的權(quán)重值如下：Z1企業(yè)開辦為0.193，Z2土地市場為0.174，Z3住房開發(fā)為0.160，Z4住房銷售為0.174，Z5住房租賃為0.143，Z6物業(yè)管理為0.155。1.總體分析：監(jiān)管強(qiáng)度總體穩(wěn)定，部分城市有所波動(dòng)2014年，就總體而言，雖然全國房價(jià)普遍下降，但從中央政府到大多數(shù)的地方政府，仍繼續(xù)保持了對住房市場加強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢，前期出臺的各項(xiàng)加強(qiáng)從土地審批、住房開發(fā)、預(yù)售到信貸監(jiān)管的政策和措施基本都得到延續(xù)，市場總體平穩(wěn)運(yùn)行。就城市個(gè)體而言，部分城市則出現(xiàn)了監(jiān)管強(qiáng)度相對下降的情況，表現(xiàn)出隨著市場的轉(zhuǎn)向，監(jiān)管強(qiáng)度也出現(xiàn)了一些波動(dòng)。從2014年住房市場監(jiān)管指數(shù)上看，2014年排前十名的城市依次為：北京、天津、成都、上海、南京、廣州、南昌、武漢、重慶和沈陽，與2013年相比，沈陽取代杭州進(jìn)入前十，其余九個(gè)城市均與2013年度相同，只是排名有所變動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)作為住房市場最主要的參與主體，一向是住房市場監(jiān)管的主要對象。因此，在住房市場監(jiān)管指數(shù)的六個(gè)一級指標(biāo)中，前四個(gè)指標(biāo)企業(yè)開辦、土地市場、住房開發(fā)及住房銷售，都是圍繞著房地產(chǎn)企業(yè)的市場行為，分別從設(shè)立、拿地、開發(fā)和銷售四個(gè)環(huán)節(jié)，衡量了政府對其的監(jiān)管強(qiáng)度。對房地產(chǎn)企業(yè)開辦的監(jiān)管，目的在于防止投機(jī)性的和實(shí)力不足的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而規(guī)避由于房地產(chǎn)企業(yè)自身原因而帶來的問題，因此這方面監(jiān)管越嚴(yán)格，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)的綜合素質(zhì)就越高，由企業(yè)自身原因所產(chǎn)生的市場風(fēng)險(xiǎn)就越小。2014年企業(yè)開辦監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：北京、上海、大連、成都、銀川、天津、合肥、深圳、廈門和長春。對土地市場的監(jiān)管根本上主要是對房價(jià)預(yù)期的管理，所謂“面粉貴了，面包就便宜不了”，雖然2014年房價(jià)上漲預(yù)期已基本不復(fù)存在，但各地對土地市場的監(jiān)管力度并未出現(xiàn)明顯的放松，加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，完善土地動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度，仍在繼續(xù)推進(jìn)。2014年土地市場監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：北京、天津、武漢、寧波、昆明、上海、南京、南昌、重慶和合肥。對住房開發(fā)的監(jiān)管是對房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)行為及產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管，從而保證其合法及規(guī)范地開發(fā)，向市場提供合格的住房產(chǎn)品。近幾年來，隨著人們對住房質(zhì)量問題越來越多的關(guān)注，這方面的監(jiān)管更加受到政府部門的重視，在不斷加強(qiáng)。2014年住房開發(fā)監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：北京、成都、合肥、長春、上海、廣州、武漢、銀川、深圳和鄭州。對住房銷售的監(jiān)管是調(diào)控房價(jià)的終端。2014年，隨著房價(jià)整體回落，住房銷售的監(jiān)管普遍有所放松，限購限貸政策逐步退出，截至2014年10月份，除北上廣深四個(gè)一線城市外，其余限購城市已全部退出購房限制政策，9月的最后一天，央行也出臺了所謂的“房貸新政”，標(biāo)志著限貸政策的全面松動(dòng)。2014年住房銷售監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：南京、上海、北京、天津、鄭州、沈陽、太原、南昌、成都和廣州。對住房租賃的監(jiān)管一直是房地產(chǎn)市場監(jiān)管中最不被重視的方面。近幾年，各地一直積極推進(jìn)保障房建設(shè)和著力推行公租房，而對于商品房的租賃監(jiān)管卻并不重視。究其原因，一方面住房租賃行為十分分散，本身就難于監(jiān)管，另一方面其對地方經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入貢獻(xiàn)甚微且社會(huì)關(guān)注度較低，因此對于地方政府來說是件吃力不討好的事情。雖然部分城市也零星出臺了關(guān)于加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管的新規(guī)，但總體上缺乏可操作性，執(zhí)行效果較差。2014年住房租賃監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：廣州、重慶、北京、成都、天津、南京、福州、太原、長沙和石家莊。對物業(yè)管理的監(jiān)管也是房地產(chǎn)市場監(jiān)管中的薄弱環(huán)節(jié)，但由于物業(yè)監(jiān)管的對象主要為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此相較住房租賃監(jiān)管的難度較小。2014年以來各地也在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理的監(jiān)管，一方面加強(qiáng)物業(yè)管理規(guī)范的制度建設(shè)，陸續(xù)出臺新的管理辦法，另一方面加強(qiáng)了對違規(guī)物業(yè)企業(yè)的處罰力度，許多城市還逐步建立了物業(yè)管理企業(yè)信用公示系統(tǒng)，對企業(yè)的失信行為予以曝光。2014年物業(yè)管理監(jiān)管指數(shù)排名前十的城市為：北京、天津、成都、杭州、武漢、南昌、南寧、蘭州、廈門和沈陽。從住房市場監(jiān)管指數(shù)各項(xiàng)指標(biāo)總體來看，34個(gè)大中城市總體上在企業(yè)開辦、住房土地和物業(yè)管理三個(gè)一級指標(biāo)上表現(xiàn)較好，而在住房租賃、住房開發(fā)和住房銷售上有待加強(qiáng)。尤其在住房開發(fā)和住房銷售環(huán)節(jié)，得分均值低且標(biāo)準(zhǔn)差小，說明對各城市來說，這兩個(gè)方面均相對較薄弱。從二級指標(biāo)來看，各個(gè)環(huán)節(jié)總體上均呈現(xiàn)出審批強(qiáng)于服務(wù)、服務(wù)強(qiáng)于監(jiān)督的態(tài)勢，且除企業(yè)開辦環(huán)節(jié)上各城市在監(jiān)督上的差異程度小于服務(wù)外，在其他環(huán)節(jié)上均表現(xiàn)出從審批、服務(wù)到監(jiān)督各城市之間差異程度越來越大的態(tài)勢（見表12-1）表12-134個(gè)大中城市住房市場監(jiān)管指數(shù)一、二級指標(biāo)得分均值、標(biāo)準(zhǔn)差及排名續(xù)表2.比較分析：監(jiān)管強(qiáng)度與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和行政級別直接相關(guān)表12-2為各地區(qū)、各行政級別城市住房監(jiān)管指數(shù)的均值和排名。對其分析可知，住房市場監(jiān)管強(qiáng)度與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及城市的行政級別直接相關(guān)。這是主要是由于，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的城市，一般其住房市場也相對較為活躍，發(fā)展層次較高，因此必須要有與之相適應(yīng)的監(jiān)管強(qiáng)度才能保持市場的平穩(wěn)運(yùn)行；而行政級別較高的城市，其監(jiān)管政策落實(shí)的程度一般也相對較高。從區(qū)域住房市場監(jiān)管指數(shù)均值來看，排在第一和第二位的環(huán)渤海和東南地區(qū)地處沿海，為我國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，同時(shí)這兩個(gè)區(qū)域的樣本城市中行政層級高的城市比重也較大，因此相較其他地區(qū)，住房監(jiān)管指數(shù)均值要高。排在第三和第四位的中部和東北地區(qū)，其城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較西南和西北地區(qū)高，特別是其中東北地區(qū)的樣本城市均為副省級城市，行政層級也較高，因此其住房監(jiān)管指數(shù)均值也就較高（見表12-3）。從行政級別住房市場監(jiān)管指數(shù)均值來看，總體上行政級別越高的城市監(jiān)管力度越大。各分項(xiàng)排名中，除住房銷售監(jiān)管指數(shù)出現(xiàn)了副省級城市低于地級城市的情況外，其余分指數(shù)均表現(xiàn)出了從直轄市到副省級城市再到地級市，依次遞減的狀況（見表12-4）。表12-234個(gè)大中城市住房市場監(jiān)管指數(shù)及排名續(xù)表表12-3分區(qū)域住房市場監(jiān)管指數(shù)均值及排名表12-4分行政級別住房市場監(jiān)管指數(shù)均值及排名從區(qū)域住房市場監(jiān)管指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差來看，東北、西北和中部地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)差較