酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)全周期管理方法

酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)全周期管理方法摘要：酒店建筑作為一個(gè)重要的建筑業(yè)態(tài)，已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)建設(shè)中必不可少的部分。由于其功能復(fù)雜，建設(shè)成本高，因此對(duì)其設(shè)計(jì)的要求也非常嚴(yán)格。酒店設(shè)計(jì)需要滿足業(yè)主方、酒店管理運(yùn)營方、建設(shè)方的多方要求，其設(shè)計(jì)管理亦涉及非常多的專業(yè)，一個(gè)好的酒店建筑設(shè)計(jì)管理過程可以稱為“繁雜和精密共存”的過程。本文將以最為復(fù)雜的全服務(wù)型高端酒店的設(shè)計(jì)管理為例，論述業(yè)主方的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)（或業(yè)主方聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)）如何進(jìn)行酒店項(xiàng)目全過程設(shè)計(jì)管理。其余類型的酒店設(shè)計(jì)可據(jù)此基本方法，結(jié)合具體情況進(jìn)行參考進(jìn)行管理。好的酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理必須符合酒店項(xiàng)目籌建全周期工作流程：酒店設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)是連接酒店管理方、業(yè)主方、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、工程團(tuán)隊(duì)、施工單位的關(guān)鍵角色；其任務(wù)是確保酒店設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量和酒店設(shè)計(jì)服務(wù)的質(zhì)量。酒店的設(shè)計(jì)過程與酒店籌建順序是相配合并逐漸展開的，因此設(shè)計(jì)管理的過程也是一個(gè)全生命周期的過程，設(shè)計(jì)管理人員必須了解和掌握每一步工作的內(nèi)容、過程和目標(biāo)，有條不紊地引導(dǎo)及支持酒店建設(shè)的每個(gè)階段，盡到酒店設(shè)計(jì)管理的基本職責(zé)。首先業(yè)主方進(jìn)行選址后，設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)組織編寫商業(yè)運(yùn)營書或可行性研究報(bào)告以敲定酒店的規(guī)模、性質(zhì)、檔次和基本功能以及投資規(guī)模及盈利的預(yù)期、工期等等最基本的因素。酒店管理品牌的獵尋可在可研初稿提交后同時(shí)進(jìn)行。設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)從選址開始全程參與，以便對(duì)項(xiàng)目有深刻的理解和把握。接著設(shè)計(jì)管理人員根據(jù)酒店項(xiàng)目的品牌建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)主具體要求確定所需要的專業(yè)顧問，擬定設(shè)計(jì)計(jì)劃，制定設(shè)計(jì)任務(wù)書，組織進(jìn)行各專業(yè)的各階段設(shè)計(jì)顧問的獵尋及聘請(qǐng)，在選定了合適的設(shè)計(jì)顧問后，組織各顧問到具體項(xiàng)目所在地塊及所在地做調(diào)研和踏勘，開始進(jìn)行設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)將根據(jù)設(shè)計(jì)的深度進(jìn)行合理的安排，向各方發(fā)放設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，組織與督促實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、各專業(yè)方案設(shè)計(jì)、各專業(yè)擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)等各個(gè)階段的出圖和審圖，保證設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在合理的設(shè)計(jì)周期進(jìn)行設(shè)計(jì)，最終得到符合要求的圖紙成果。在施工圖成果確定后，設(shè)計(jì)管理方即組織設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)配合項(xiàng)目的工程管理工作，即進(jìn)行設(shè)計(jì)交底，并配合投標(biāo)工作中的技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)及設(shè)計(jì)優(yōu)化，此后認(rèn)真審核中標(biāo)施工單位提供的施工深化圖設(shè)計(jì)，配合材料采購招標(biāo)之技術(shù)環(huán)節(jié)及進(jìn)行施工實(shí)施材料審批，配合施工過程中的設(shè)計(jì)修改和變更及其確認(rèn)，審批竣工圖，直到酒店開業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)相關(guān)材料和文件的移交，甚至在酒店開業(yè)前和開業(yè)后（如委托）整改期間配合設(shè)計(jì)問題的解決。對(duì)于酒店籌建來說，貫穿始終的良好設(shè)計(jì)支持是不可或缺的。如上所述，酒店的設(shè)計(jì)管理并非只是簡單的出圖的管理一種工作而已，一個(gè)好的設(shè)計(jì)管理，它包含了技術(shù)把控，協(xié)調(diào)管理兩個(gè)層面，它貫穿了酒店籌建的全生命周期。設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)必須了解自己在每個(gè)階段中的任務(wù)和目標(biāo)，對(duì)酒店籌建相關(guān)的各個(gè)方面相當(dāng)深入和全面的掌握，運(yùn)用正確的方法才能做好酒店設(shè)計(jì)管理：好的酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，應(yīng)把控住設(shè)計(jì)應(yīng)達(dá)的目標(biāo)無論酒店規(guī)模、類型如何，于酒店運(yùn)營方（亦即酒店管理方）來講，設(shè)計(jì)成果必須保證是硬件上最大限度地符合酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，材料設(shè)備選用應(yīng)合理得當(dāng)；室外和室內(nèi)美觀大氣，甚至成為區(qū)域內(nèi)行業(yè)的標(biāo)桿。對(duì)于投資方（也就是業(yè)主方）來講，不僅滿足上述要求，并且應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)范并順利通過政府審批，還需在成本上滿足投資合理性限額要求、并具有合理的工程可實(shí)施性、在設(shè)計(jì)的周期上也要求最大限度地滿足開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度（應(yīng)強(qiáng)調(diào)進(jìn)度高效合理，而不是以速度為第一條件，對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的最終成果的優(yōu)劣來講極其關(guān)鍵）。好的酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理應(yīng)把握好重點(diǎn)難點(diǎn)1）清晰梳理酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)須涉及的專業(yè)，科學(xué)聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)全服務(wù)型酒店通常是高端的品牌酒店，需要聘請(qǐng)可行性研究報(bào)告顧問、酒店方技術(shù)團(tuán)隊(duì)。酒店項(xiàng)目需要的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)必備專業(yè)為：規(guī)劃、建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)（巖土和地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、超高層建筑地震波和彈塑性分析、超高層風(fēng)洞試驗(yàn)、特殊結(jié)構(gòu)如市政橋涵壩塔、特殊鋼構(gòu)等）、機(jī)電專業(yè)（消防、強(qiáng)電、弱電及安保、電梯、給排水、空調(diào)&通風(fēng)、熱力、燃?xì)獾葘I(yè)）、園林景觀專業(yè)、裝飾裝修這幾大主要專業(yè)。這幾個(gè)專業(yè)通常業(yè)主在施工圖階段（也就是方案到擴(kuò)充階段）以前聘請(qǐng)單獨(dú)的外資事務(wù)所作設(shè)計(jì)顧問。有需要的情況下，還會(huì)聘請(qǐng)室外交通顧問、甚至復(fù)雜停車庫的劃線方案顧問、幕墻顧問、LEED顧問、照明顧問,也可能另外聘請(qǐng)餐廳或水療空間單獨(dú)的精裝修設(shè)計(jì)顧問。根據(jù)全服務(wù)酒店的需要，聘請(qǐng)專門的廚房設(shè)計(jì)顧問、標(biāo)識(shí)和標(biāo)志設(shè)計(jì)顧問、SPA和健身顧問、影音和多媒體顧問、藝術(shù)品顧問、圖案設(shè)計(jì)顧問。如果項(xiàng)目涉及游艇、高爾夫、溫泉等特殊功能，還需聘請(qǐng)相關(guān)的特殊設(shè)計(jì)顧問。由于外資顧問對(duì)于國內(nèi)規(guī)范和各地政府要求不熟悉，業(yè)主必須在酒店項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始之初即聘相關(guān)專業(yè)的國內(nèi)設(shè)計(jì)院或事務(wù)所，提供地勘報(bào)告、日照分析、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告、節(jié)能評(píng)估報(bào)告、綠色建筑評(píng)估報(bào)告、環(huán)境評(píng)估報(bào)告、光污染影響評(píng)估報(bào)告以通過政府審批，業(yè)主必須聘請(qǐng)國內(nèi)的專業(yè)設(shè)計(jì)院或綜合設(shè)計(jì)院，進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)（基坑開挖和支護(hù)、主體結(jié)構(gòu)）機(jī)電專業(yè)、人防專業(yè)的施工圖設(shè)計(jì)和出圖及對(duì)各階段其他的前置顧問進(jìn)行審圖，也必須聘請(qǐng)BIM團(tuán)隊(duì)進(jìn)行數(shù)字化設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)過程中，還需聘請(qǐng)一些當(dāng)?shù)氐恼付ǖ氖姓O(shè)計(jì)單位提供燃?xì)?、排水接納、節(jié)水設(shè)備方案。一個(gè)酒店項(xiàng)目并非一定要聘請(qǐng)所有如上所述的設(shè)計(jì)單位，而應(yīng)根據(jù)酒店項(xiàng)目所在地、酒店的功能具體設(shè)置需求、項(xiàng)目工程招標(biāo)計(jì)劃、設(shè)計(jì)資金限額等等前提條件科學(xué)組合，確定最終的專業(yè)設(shè)計(jì)組合，并就設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)、能力、將于本項(xiàng)目所做的人力配備、設(shè)計(jì)費(fèi)等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行判斷，合理選定設(shè)計(jì)單位。2）做好各專業(yè)的分工約定為了做好一個(gè)全服務(wù)功能的酒店設(shè)計(jì)，需要參各家涉外顧問、國內(nèi)設(shè)計(jì)院，甚至于政府相關(guān)單位眾多。作為酒店設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)，應(yīng)根據(jù)酒店的功能需求，對(duì)于每個(gè)專業(yè)的分工（各專業(yè)范圍分工，內(nèi)容分工）及具體設(shè)計(jì)內(nèi)容和深度非常清晰，以保證每個(gè)專業(yè)所負(fù)責(zé)的位置和范圍，其設(shè)計(jì)深度和內(nèi)容均明確合理，以免專業(yè)間產(chǎn)生交叉重疊或錯(cuò)漏。這不僅避免設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)責(zé)任不明、相互扯皮，以致設(shè)計(jì)成果質(zhì)量差，更將避免將導(dǎo)致招標(biāo)、采購、施工、開業(yè)的各種問題和失誤。只有做好上述專業(yè)分工，方能為每個(gè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)制定準(zhǔn)確的設(shè)計(jì)任務(wù)，從每個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)范圍、專業(yè)內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、功能要求、設(shè)計(jì)深度、到成本目標(biāo)、進(jìn)度要求，以致成果提交規(guī)格和方式及印章責(zé)任等等，均應(yīng)做好準(zhǔn)確詳盡的安排，以便完美覆蓋整個(gè)擬建酒店各專業(yè)設(shè)計(jì)。3）科學(xué)制定設(shè)計(jì)進(jìn)度酒店的設(shè)計(jì)進(jìn)度應(yīng)具有全局觀而又細(xì)致，具有很強(qiáng)的可操作性，以達(dá)到高效協(xié)調(diào)指揮管理設(shè)計(jì)工作的目的。如上所述的每個(gè)專業(yè)，都不能做到孤立地進(jìn)行設(shè)計(jì)，而應(yīng)相互高效搭接合作。首先設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)吃透項(xiàng)目總進(jìn)度，從全局出發(fā)制定總的設(shè)計(jì)計(jì)劃，縱向從酒店的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度劃反推合理的各專業(yè)成果提交進(jìn)度，繼而根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)進(jìn)度的規(guī)律，制定本專業(yè)各個(gè)階段的成果提交進(jìn)度；橫向制定專業(yè)間設(shè)計(jì)條件及匯審會(huì)簽的配合節(jié)點(diǎn)?？v向與橫向不可孤立分離，也是緊密相關(guān)、相互制約、環(huán)環(huán)相扣的，只有設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃不倉促也不拖沓，方能利用好設(shè)計(jì)資源，保證高效的運(yùn)作，否則即使制定了全面的設(shè)計(jì)任務(wù)，聘請(qǐng)了頂級(jí)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，也將只能打亂仗，影響設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的出圖的進(jìn)度和質(zhì)量。首先設(shè)計(jì)顧問的到位時(shí)間從理論上講，越靠前越好，但實(shí)際工作中，基于設(shè)計(jì)單位工作效率和投入成本的實(shí)際情況，最好不要太早也不能過晚，最好是基礎(chǔ)設(shè)計(jì)條件基本具備之時(shí)。設(shè)計(jì)單位過早進(jìn)入，拉長設(shè)計(jì)周期，增高設(shè)計(jì)費(fèi)，也影響設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的效率和積極性，國外則貽誤戰(zhàn)機(jī)，影響本專業(yè)和其余設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)進(jìn)度。設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)遵循前置專業(yè)每個(gè)階段成果定案前，后置設(shè)計(jì)單位參與到位審圖，方可正式提交前置條件圖，而后置設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)亦應(yīng)必應(yīng)經(jīng)前置專業(yè)審核方可定案的原則。設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)做好協(xié)調(diào)工作，掌握好每個(gè)專業(yè)每階段出圖中的成果匯報(bào)、專業(yè)提資、設(shè)計(jì)評(píng)審、專業(yè)互審工作，保證前置專業(yè)及時(shí)和完整的提資，保證后置專業(yè)及時(shí)審核及返資，保證各專業(yè)關(guān)鍵出圖成果于計(jì)劃節(jié)點(diǎn)前可以做到及時(shí)完整的匯審會(huì)簽。設(shè)計(jì)進(jìn)度充分考慮設(shè)計(jì)繪圖的時(shí)間，也必須包括互審時(shí)間和政府審批時(shí)間。4）嚴(yán)控酒店設(shè)計(jì)審核，以保證落實(shí)細(xì)節(jié)：設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)在每個(gè)設(shè)計(jì)階段組織業(yè)主方、酒店管理公司、設(shè)計(jì)顧問進(jìn)行設(shè)計(jì)審核和互審，每個(gè)階段只有滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書，即滿足功能、美觀、成本目標(biāo)、設(shè)計(jì)規(guī)范和政府要求，工程可實(shí)施性，以及出圖規(guī)定，得到設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)最終的書面認(rèn)可，方可進(jìn)入下一階段的設(shè)計(jì)和出圖，否則應(yīng)按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行修改。設(shè)計(jì)管理人員并非只負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工作，更應(yīng)該具有本專業(yè)的能力，對(duì)本專業(yè)設(shè)計(jì)的重點(diǎn)難點(diǎn)了如指掌，還應(yīng)基本了解與本專業(yè)相關(guān)的酒店運(yùn)營方面的重點(diǎn)內(nèi)容，不僅有能力審核本專業(yè)的設(shè)計(jì)，亦應(yīng)同時(shí)留意其他專業(yè)與本專業(yè)有關(guān)的內(nèi)容是否與本專業(yè)符合，如有錯(cuò)漏碰，作為審圖一方，亦應(yīng)及時(shí)反饋。設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)建立公共郵箱，組織設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)會(huì)議及匯審工作，督促各方審圖及互審匯總問題，及時(shí)溝通，綜合反饋給相關(guān)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)，落實(shí)到細(xì)節(jié)，方能得到從全局到細(xì)節(jié)均符合要求的設(shè)計(jì)成果。5）重視工程配合服務(wù)工作：酒店設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的工作包含幾大體塊，也就是設(shè)計(jì)及制圖、審圖和互審、配合及服務(wù)（送審配合、評(píng)標(biāo)配合、施工服務(wù)配合）。在圖紙成果提供后，設(shè)計(jì)工作進(jìn)入與工程管理相關(guān)的設(shè)計(jì)配合服務(wù)階段，工程管理環(huán)節(jié)之招標(biāo)、采購、施工、開業(yè)前整改四大環(huán)節(jié)，是對(duì)設(shè)計(jì)成果最大的檢驗(yàn)，同時(shí)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的配合的好壞也直接影響著這幾大環(huán)節(jié)的實(shí)施結(jié)果。設(shè)計(jì)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)組織好設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招標(biāo)評(píng)審配合以幫助評(píng)判承包商技術(shù)能力；實(shí)施材料的簽認(rèn)；施工前設(shè)計(jì)交底；施工深化圖審核工作，并安排好設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)到項(xiàng)目工地的定期巡檢的工作，加深設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目工地現(xiàn)場情況以及圖紙實(shí)際實(shí)施效果的了解，才能使設(shè)計(jì)問題的配合更及時(shí)更準(zhǔn)確。酒店開業(yè)前整改的設(shè)計(jì)配合工作，也使設(shè)計(jì)師與酒店管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)一步交流，對(duì)酒店運(yùn)營的實(shí)際需求有更深入和及時(shí)的了解，對(duì)運(yùn)營訴求方面相關(guān)的設(shè)計(jì)問題，