2023年房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

第13頁共13頁2023年?房地產(chǎn)市場?調(diào)研報告?一、基本情?況近年來?，隨著住房?制度改革的?不斷深化，?我市住房建?設(shè)基本形成?了以商品房?為主、經(jīng)濟?適用房和廉?租房為輔“?三位一體”?的住房供應(yīng)?體系，基本?解決了不同?層次住房困?難家庭的住?房問題，居?住條件得到?了很大改善?，房地產(chǎn)市?場進一步得?到完善。?___年至?___年_?__月份，?全市共建成?商品房面積?210。_?__萬㎡，?完成銷售面?積13。_?__萬㎡，?空置面積7?4。___?萬㎡，空置?率為35。?___%，?其中___?年1-__?_月份全市?建成商品房?面積49。?___萬㎡?，銷售27?。___萬?㎡。__?_年榆林市?區(qū)商品房均?價___元?/㎡，__?_年漲至_?__元/㎡?，___年?更是漲至高?層___元?/㎡、多層?___元/?㎡，___?年1-__?_月份，高?層___元?/㎡、多層?___元/?㎡。盡管_?__年下半?年以來成交?量下降明顯?，但房價仍?未下降且略?有上升，這?主要是受建?材價格、心?理預期等諸?多因素的影?響。___?年特別是二?、三季度以?來，榆林城?區(qū)樓市發(fā)生?強勢反彈，?從低迷逐步?走向火熱，?5-___?月份剛性需?求促成成交?量大幅反彈?，房價平穩(wěn)?上揚。經(jīng)?濟適用住房?也是影響榆?林房地產(chǎn)市?場的重要因?素。___?年——__?_年全市累?計完成經(jīng)濟?適用房85?。___萬?㎡，其中_?__年完成?___萬㎡?；___年?完成18。?___萬㎡?，同比下降?17。__?_%；__?_年完成_?__萬㎡，?同比增加了?148。_?__%，安?置住房困難?戶___戶?。目前在建?經(jīng)濟適用住?房___萬?㎡，小高層?均價___?元/㎡，多?層均價約_?__元/㎡?，在房產(chǎn)市?場占有較大?份額。廉?租房建設(shè)起?步較晚。在?實物配租方?面，榆、神?、府等__?_個縣區(qū)申?報了建筑面?積7。__?_萬㎡（_?__套），?總投資1。?___億元?，其中榆陽?區(qū)等___?個縣區(qū)已開?工4。__?_萬㎡、_?__套。?二、我市房?地產(chǎn)市場的?主要表現(xiàn)及?原因分析?1、房價起?伏較大，樓?市回暖較快?。榆林房地?產(chǎn)市場起步?較晚，撤地?改市特別是?___年以?后逐步發(fā)展?壯大，多以?本土企業(yè)為?主，一些經(jīng)?營思路、開?發(fā)模式、營?銷策略、管?理經(jīng)驗、廣?告宣傳、市?場定位、經(jīng)?濟實力等方?面較好的企?業(yè)脫穎而出?，消費者對?撤地改市后?房價漲幅的?心理預期，?加之中國宏?觀經(jīng)濟利好?的影響，榆?林的房地產(chǎn)?市場迎來了?快速發(fā)展的?階段。同時?在“買漲不?買跌”消費?心理的作用?下，在某些?大樓盤開盤?時甚至出現(xiàn)?了排隊買房?的現(xiàn)象，各?種因素導致?榆林特別是?榆林市區(qū)的?房價起伏較?大（見圖2?），充分暴?露了房地產(chǎn)?市場的不健?全和不完善?。金融危機?以來，榆林?的房地產(chǎn)市?場也受到了?較大程度的?影響，__?_年全市共?建商品住房?空置面積按?主體竣__?_徑計算約?47。__?_萬㎡，空?置率約為_?__%，交?易量大幅下?降，開發(fā)量?明顯下滑。?___年?全市房地產(chǎn)?上市交易面?積67。_?__萬㎡，?交易額17?。___億?元，交易面?積較上年下?降近___?%，開發(fā)量?下降___?%，到__?_年第一季?度，更是跌?到了低谷，?下降了63?。___%?。7縣區(qū)_?__年第一?季度較去年?第四季度下?降了___?%，到了第?二、三季度?強勢反彈，?7縣區(qū)分別?比上季度增?長了54。?___%、?5。___?%，促成今?年二、三季?度榆林房地?產(chǎn)市場快速?回暖主要源?自兩大動力?：一是去年?一度低迷的?樓市積壓了?的購房需求?在今年上半?年集中釋放?；二是救市?政策效果顯?現(xiàn)。上半年?為防范通貨?緊縮，保持?經(jīng)濟增長，?穩(wěn)定宏觀經(jīng)?濟形勢，國?家出臺了不?少扶持政策?，增強了消?費者的購房?積極性。同?時，相對寬?松的信貸政?策明顯促進?了房地產(chǎn)商?的開發(fā)熱情?，進而引燃?了___年?三季度樓市?的大爆發(fā)。?同時，銀?行信貸支持?也是助推房?價快速回升?的主要原因?之一。截止?___月末?，全市金融?機構(gòu)各項存?款余額已達?___億元?，居全省第?二，較年初?增加___?億元，較年?初增加__?_億元，增?長29。_?__%，同?比多增__?_億元，增?量已相當于?___年全?年的181?。___%?，增幅分別?高于全國、?全省4。_?__個和1?。___個?百分點。_?__月末，?全市金融機?構(gòu)個人消費?貸款余額為?___億元?，較年初新?增___億?元，其中，?___月當?月個人中長?期消費貸款?新增4。_?__億元。?金融機構(gòu)為?積極配合國?家啟動和鼓?勵消費各項?政策措施的?貫徹落實，?創(chuàng)新金融服?務(wù)品種，增?加了對居民?消費的信貸?投入，有力?地推動了榆?林房地產(chǎn)市?場較快回暖?。2、區(qū)?域發(fā)展不平?衡，南北差?異較大。由?于我市經(jīng)_?__北差異?較大，作為?支柱產(chǎn)業(yè)之?一的房產(chǎn)業(yè)?也存在明顯?的不平衡性?。目前我市?僅有榆、神?、府、定、?靖、橫等北?部6縣區(qū)有?規(guī)模較大的?房產(chǎn)市場，?綏、米、子?等南部6縣?區(qū)房產(chǎn)市場?正處于起步?發(fā)展階段。?同時，房價?也存在較大?差異。如作?為全國百強?縣之一的神?木縣___?年-___?年全縣共建?成商品房面?積___萬?㎡，房價高?峰時一些地?理位置優(yōu)越?的房價達到?___元以?上，南部縣?區(qū)的房價則?普遍較低，?基本和我市?的人均收入?水平相一致?。3、投?資型購房減?少，消費者?趨于理性。?___年以?來，受諸多?因素的影響?，特別是房?價的過快增?長，導致很?大一部分購?房者把購房?作為一個投?資項目，助?推了房價的?強勢上漲。?但從___?年第三季度?以來，受金?融危機影響?，榆林的房?地產(chǎn)市場出?現(xiàn)了持續(xù)低?迷，投資型?購房客戶明?顯減少，一?些潛在的購?房者也在持?幣觀望。一?部分經(jīng)濟基?礎(chǔ)好且在榆?林房產(chǎn)投資?中受益的人?則到西安、?___等周?邊的一線、?二線城市購?房。消費者?購房逐步趨?于理性，房?地產(chǎn)市場更?是一種剛性?需求在推動?，泡沫成份?在逐步減少?，榆林的房?地產(chǎn)市場正?在逐步走向?規(guī)范，走向?成熟。4?、土地價格?大幅上升，?土地開發(fā)成?本提高。土?地供應(yīng)和土?地儲備是房?地產(chǎn)企業(yè)進?行房產(chǎn)開發(fā)?的前提和先?決條件。榆?林城區(qū)國有?建設(shè)用地使?用權(quán)招拍掛?工作從__?_年起實施?，隨著土地?管理政策的?嚴格化及供?地方式的規(guī)?范化，土地?使用權(quán)供應(yīng)?方式逐步走?上規(guī)范化軌?道，土地使?用權(quán)供應(yīng)也?將由經(jīng)營性?用地招標掛?逐步完善到?工業(yè)用地的?招拍掛，工?業(yè)用地出讓?和土地使用?權(quán)的有償使?用制度，土?地價格隨著?榆林經(jīng)濟的?快速發(fā)展而?水漲船高。?房地產(chǎn)企業(yè)?對土地需求?比較旺盛，?其土地價格?逐步抬高，?開發(fā)成本大?幅上升。?___年以?前，榆林城?區(qū)土地價格?畝均價為5?7。___?萬元，而_?__每畝均?價為207?。___萬?元，___?年畝均價9?4。___?萬元，基本?與___年?以前持平，?土地價格的?變化正與榆?林城區(qū)的房?價基本吻合?。據(jù)調(diào)查，?___年上?半年榆林城?區(qū)房地產(chǎn)企?業(yè)未參與土?地競拍活動?，現(xiàn)在建和?銷售的商品?房，是以前?的儲備土地?。___年?金融危機以?來，房地產(chǎn)?企業(yè)均未冒?然購地，他?們對這場金?融危機的影?響程度、持?續(xù)時間、宏?觀調(diào)控政策?變化、房價?走勢等不確?定因素難以?作出準確科?學判斷，土?地購買熱情?不高，對土?地價格的心?理預期不是?很樂觀，導?致土地需求?銳減，土地?價格明顯回?落。同時土?地購置費用?上漲，土地?開發(fā)成本大?幅提高。?榆林市房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?的土地購置?費用，從_?__到__?_年呈現(xiàn)先?高后低的趨?勢，從高速?增長到大幅?回落。__?_年至__?_年，榆林?市房地產(chǎn)市?場持續(xù)火爆?，土地購置?費用快速增?長，增速達?到1。__?_倍；之后?受市場影響?，房地產(chǎn)投?資熱情減弱?，使得__?_年至__?_年土地購?置費用有較?大幅度下降?，同比下降?___%。?依據(jù)榆林市?商品房屋銷?售額和銷售?面積計算出?來的平均銷?售價格（現(xiàn)?價），從_?__年的_?__元/㎡?上升到__?_年的__?_元/㎡，?上漲了__?_元/㎡，?漲幅達__?_%。從宏?觀政策調(diào)控?的層面上來?看，土地嚴?控、銀根緊?縮、所得稅?預征都對開?發(fā)商造成一?定的壓力。?總體來講當?前支撐房價?上漲有三大?因素：一是?隨著居民生?活質(zhì)量的不?斷提升，居?民住房以舊?換新、以小?換大，住房?的更新?lián)Q代?成為時尚。?與此同時，?___年股?市持續(xù)低迷?，存款利率?較低，房地?產(chǎn)市場恰恰?成為投資者?保值增值的?重要渠道之?一。因此?，經(jīng)濟發(fā)展?與消費增長?是支撐房價?增長的重要?因素。二是?從房地產(chǎn)企?業(yè)的角度上?看，隨著近?幾年以來的?土地儲備和?“招（標）?、拍（賣）?、掛（牌）?”制度的實?施，增加了?土地出讓的?透明度，增?大了土地獲?取價格，從?而直接推動?了房地產(chǎn)成?本的上漲。?三是受拆遷?成本加大、?建筑材料價?格上漲和工?人工資水平?上升等因素?的影響，增?加了房地產(chǎn)?投資成本。?消費需求的?改變使商品?房的配套設(shè)?施建設(shè)不斷?完善，也增?加了商品房?建設(shè)成本，?促漲了房價?。土地開發(fā)?投資是房地?產(chǎn)開發(fā)的前?期準備，是?將“生地”?變?yōu)椤笆斓?”資金的投?入，進行土?地平整等“?七通一平”?的過程。從?___年—?___年，?每平方米土?地開發(fā)成本?由___元?上升到__?_元，增加?了___元?。5、房?地產(chǎn)資金來?源借貸比重?增加，自籌?資金比重減?少。___?年榆林市房?地產(chǎn)開發(fā)企?業(yè)的本年度?資金來源中?，國內(nèi)貸款?占到___?%，到__?_年上升到?___%；?企業(yè)自籌和?其他資金來?源的比重分?別由___?%、___?%下降到_?__年的_?__%和_?__%。在?省內(nèi)其他地?區(qū)房地產(chǎn)公?司貸款大幅?減少的情況?下，我市房?地產(chǎn)資金來?源中的國內(nèi)?貸款穩(wěn)中有?升，也是我?市支持房地?產(chǎn)市場良性?發(fā)展政策的?具體體現(xiàn)。?___年國?內(nèi)貸款達到?___%，?企業(yè)自籌和?其他資金來?源分別占到?___%、?___%?企業(yè)自籌資?金和以定金?及預收款為?主的其他資?金來源下降?，反映了房?地產(chǎn)投資者?和大多購房?者處于觀望?狀態(tài)，人心?的穩(wěn)定及市?場信心的重?建都需要時?間，目前房?屋銷售仍處?于調(diào)整期。?面對金融?危機的嚴重?影響，市委?、市政府審?時度勢，沉?著應(yīng)對，制?定了有針對?性的政策和?措施，對全?市工業(yè)經(jīng)濟?運行實施政?府干預，在?有效地遏制?了工業(yè)經(jīng)濟?持續(xù)下滑的?勢頭，加之?中省宏觀政?策的相繼出?臺和“保穩(wěn)?定、保民生?、保發(fā)展”?目標的實施?，榆林的房?產(chǎn)企業(yè)逐步?走出低谷，?從第二季度?開始，榆林?的房地產(chǎn)受?國家調(diào)控政?策的推動，?投資者信心?顯著增強，?銷售額明顯?增加，房地?產(chǎn)業(yè)可以說?率先從金融?危機的陰影?中走了出來?，對榆林經(jīng)?濟的平穩(wěn)快?速發(fā)展起到?了積極的促?進作用。?三、我市房?地產(chǎn)業(yè)在國?民經(jīng)濟中的?支柱地位和?作用1、?房地產(chǎn)業(yè)對?經(jīng)濟增長的?貢獻。__?_年廢除福?利分房、實?行住房商品?化改革以來?，我市房地?產(chǎn)業(yè)進入持?續(xù)穩(wěn)定發(fā)展?期，對經(jīng)濟?增長的貢獻?不斷增大。?從___年?到___年?，房地產(chǎn)行?業(yè)年均增長?___%，?高于國民生?產(chǎn)總值的增?長速度。_?__年到_?__年，扣?除土地購置?費后的房地?產(chǎn)開發(fā)投資?對gdp增?長的直接貢?獻率從不到?___%上?升到2。_?__%。由?房地產(chǎn)開發(fā)?投資到引致?的相關(guān)產(chǎn)業(yè)?經(jīng)濟增加值?，可視為對?經(jīng)濟增長的?間接貢獻率?，___年?到___年?榆林市房地?產(chǎn)業(yè)開發(fā)投?資對gdp?增長的間接?貢獻率從_?__%上升?到___%?。2、房?地產(chǎn)對投資?增長的貢獻?。對經(jīng)濟增?長貢獻__?_%是城鎮(zhèn)?固定資產(chǎn)投?資，房地產(chǎn)?開發(fā)投資對?固定資產(chǎn)投?資總額貢獻?比重很大：?3、房地?產(chǎn)業(yè)對消費?增長的貢獻?。___年?以來房地產(chǎn)?銷售額__?_年平均占?全社會消費?品零售總額?的8。__?_%，是占?消費份額的?行業(yè)。在全?球金融危機?仍未見底、?經(jīng)濟未完全?復蘇的情況?下，擴大內(nèi)?需成為中國?經(jīng)濟增長的?主要推動力?，擴大房地?產(chǎn)的投資和?住宅銷售是?擴大內(nèi)需不?可替代的重?要選擇（見?表7）：?4、房地產(chǎn)?業(yè)對財政收?入的貢獻。?___年—?___年_?__收呈平?衡增長態(tài)勢?，凈增加_?__萬元，?房地產(chǎn)市場?銷售活躍。?___年_?__收__?_萬元，較?上年同期減?少___萬?元。___?年1—__?_月份，房?地產(chǎn)營業(yè)稅?入庫___?萬元，較去?年同期__?_萬元增長?的63。_?__%。_?__年1—?___月份?，___收?總額___?萬元，較去?年___萬?元同比增長?1。___?%。此外?，房地產(chǎn)業(yè)?對就業(yè)增長?、相關(guān)產(chǎn)業(yè)?的拉動等作?用也非常明?顯。從表?8可以看出?，___年?全市___?收占稅收總?收入的2。?___%，?___收對?全市地方稅?收貢獻較大?，___年?___收收?入占稅收總?收入的2。?___%，?所占比例略?有下降。但?實際上，與?同期相比，?凈增加了_?__萬元，?仍處于上升?趨勢。進入?___年，?受房地產(chǎn)市?場下滑的影?響，___?收全年完成?___萬元?，占稅收總?收入的1。?___%，?較上年同期?減少___?萬元，所占?份額下降了?1。___?個百分點，?下滑幅度較?大。___?年1—__?_月份，房?地產(chǎn)行業(yè)稅?收完成__?_萬元，同?比增長1。?___%，?占稅收總收?入的1。_?__%。?四、對規(guī)范?我市房地產(chǎn)?的幾點建議?促進房地?產(chǎn)業(yè)持續(xù)健?康發(fā)展的政?策有四大特?征：政策方?向?qū)?、政?配套性強、?政策目標符?合經(jīng)濟發(fā)展?需要、政策?作用符合市?場改革方向?。榆林房地?產(chǎn)業(yè)近年來?的迅猛發(fā)展?，對于推動?榆林經(jīng)濟快?速發(fā)展，促?進區(qū)域中心?城市建設(shè)發(fā)?揮了重要作?用。為了?加快榆林房?地產(chǎn)的健康?有序發(fā)展，?應(yīng)加強以下?幾個方面的?工作：1?、政府要加?強對房地產(chǎn)?業(yè)的調(diào)控和?監(jiān)管。房地?產(chǎn)業(yè)的大起?大落對國民?經(jīng)濟的消極?作用非常明?顯。所以強?化政府在房?地產(chǎn)業(yè)中的?政府職責，?對于促進房?地產(chǎn)業(yè)具有?重要意義。?一是要穩(wěn)?定房價，防?止房價的大?起大落。要?在綜合運用?政府宏觀調(diào)?控手段的基?礎(chǔ)上，把房?價控制在一?個合理的、?普遍都能接?受的水平上?，要與我們?的經(jīng)濟發(fā)展?水平相適應(yīng)?，與人民群?眾的收入水?平相一致，?保持房地產(chǎn)?市場的健康?平穩(wěn)發(fā)展。?要通過建設(shè)?經(jīng)濟適用住?房等保障性?住房來平衡?房價，在經(jīng)?濟適用住房?的建設(shè)過程?中，既要把?握規(guī)劃建設(shè)?時機，確保?經(jīng)濟適用住?房建設(shè)真正?起到抑制房?價作用；又?要科學、合?理地控制投?放數(shù)量；既?要滿足城市?低收入價層?的住房需求?，使他們“?住有所居”?，享受社會?進步和經(jīng)濟?發(fā)展的成果?，又要尊重?市場規(guī)律，?不宜過分擴?大保障范圍?，對房地產(chǎn)?市場造成較?大影響，破?壞市場發(fā)展?規(guī)律。同時?要對低收入?人群進行深?入調(diào)研，摸?清底子，科?學合理供給?，引導房價?漲幅在一個?合理可控的?范圍內(nèi)。?二是定時發(fā)?布房地產(chǎn)有?關(guān)信息制度?。要建立準?確、真實的?房地產(chǎn)統(tǒng)計?信息渠道，?用準確的信?息數(shù)據(jù)為市?委、市政府?科學決策和?房產(chǎn)企業(yè)的?健康發(fā)展提?供依據(jù)。要?對榆林的房?地產(chǎn)市場進?行深入調(diào)查?研究，通過?統(tǒng)計分析，?科學掌握購?房需求信息?，對購房的?數(shù)量、戶型?、面積、位?置、價格等?相關(guān)統(tǒng)計信?息進行定期?發(fā)布，防止?盲目建設(shè)，?減少社會資?源的浪費，?有效解決供?需矛盾，為?房地產(chǎn)業(yè)的?健康發(fā)展提?供一個、科?學的獲取信?息的平臺。?三是加強?對房地產(chǎn)企?業(yè)的監(jiān)管。?目前，全市?共有房地產(chǎn)?開發(fā)企業(yè)_?__個，其?中具有二級?資質(zhì)的開發(fā)?企業(yè)___?個，三級資?質(zhì)開發(fā)企業(yè)?___個，?四級資質(zhì)開?發(fā)企業(yè)__?_個，暫定?資質(zhì)開發(fā)企?業(yè)___個?，有項目的?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)僅占總?房地產(chǎn)開發(fā)?企業(yè)的三成?左右，且房?地產(chǎn)企業(yè)良?莠不齊、魚?龍混雜。一?方面難以形?成自己的品?牌，提高企?業(yè)的核心競?爭力；另一?方面企業(yè)太?多也造成了?監(jiān)管上的難?度和壓力。?因此，政府?要重點支持?一些誠信守?法好、經(jīng)濟?實力強、技?術(shù)水平高、?市場認可度?高、經(jīng)營效?益好的房地?產(chǎn)企業(yè)，通?過資源整合?、優(yōu)勢互補?、強強聯(lián)合?，使他們的?企業(yè)做大做?強，培養(yǎng)造?就幾個全省?、全國的品?牌房地產(chǎn)企?業(yè)，讓他們?充分發(fā)揮在?城市建設(shè)和?城鄉(xiāng)一體化?建設(shè)中的作?用。同時對?那些經(jīng)營管?理差、技術(shù)?水平低、有?名無實且經(jīng)?營業(yè)績差的?小企業(yè)，逐?步退出房地?產(chǎn)市場或進?行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資?產(chǎn)整合，根?據(jù)自身的技?術(shù)和優(yōu)勢，?另辟生存發(fā)?展空間。?四是要進一?步規(guī)范房地?產(chǎn)市場開發(fā)?秩序。要嚴?格依法查處?“小產(chǎn)權(quán)房?”違法用地?、違法建筑?行為?！靶?產(chǎn)權(quán)房”實?質(zhì)是違法建?筑，違反土?地管理法律?、違反城鄉(xiāng)?規(guī)劃和建設(shè)?管理的法律?，違反相關(guān)?政策的違規(guī)?房產(chǎn)。在國?家未出臺“?小產(chǎn)權(quán)房”?處理有關(guān)政?策之前，對?已建成并使?用的要進行?詳細登記備?案，對正在?建設(shè)或準備?建設(shè)的要堅?決予以糾正?和取締，以?維護正常的?房地產(chǎn)開發(fā)?秩序。2?、加強土地?管理，確保?房地產(chǎn)業(yè)的?土地供需平?衡。國土資?源部今年上?半年為回應(yīng)?廣大網(wǎng)民對?房價過快上?漲的質(zhì)疑，?調(diào)查了全國?有代表性的?___個房?地產(chǎn)開發(fā)項?目，選取了?東部、中部?、西部不同?的類型，_?__個案例?中，銷售房?價的為__?_元/㎡，?最低為__?_元/㎡，?地價占房價?最低例為5?。___%?，為58。?___%。?___個案?例地價占房?價比例平均?為23。_?__%，_?__個項目?比例在__?_%-__?_%之間，?其中比例在?___%以?下的約占總?數(shù)的___?%。土地價?格在房價中?占有重要比?例。因此，?一定要加強?土地監(jiān)管，?確保土地供?需平衡，以?抑制房價不?合理上漲。?一是加大?政府宏觀調(diào)?控力度，高?度壟斷土地?一級市場，?提高土地統(tǒng)?征、儲備和?管理的能力?，搞活土地?二級、三級?市場。依法?打擊非法炒?買炒賣土地?行為，盤活?已出讓土地?，促使存量?土地加快開?發(fā)挖掘閑置?土地的潛力?。對閑置土?地要按照中?央有關(guān)文件?和法律精神?，嚴格按規(guī)?定收取閑置?費，閑置滿?兩年以上的?土地要無償?收回，打擊?奸商囤積土?地謀取暴利?的行為。?二是規(guī)范土?地市場，加?大對劃撥用?地的監(jiān)管力?度。對因企?業(yè)破產(chǎn)改制?、單位拆遷?改造等，對?原劃撥進行?開發(fā)的，必?須按原土地?用途開發(fā)；?如果要改變?用途為經(jīng)營?性用地的，?必須由政府?收購儲備，?進行招拍掛?出讓；對以?其他方式變?相進行經(jīng)營?性開發(fā)的，?必須嚴肅查?除，堅決制?止此類問題?的發(fā)生。?三是在土地?交易過程中?實行嚴格的?稅費征收政?策，防止炒?買炒賣土地?行為。四是?做好征地計?劃。根據(jù)市?場需求及時?供地，從而?穩(wěn)定地價。?五是壓縮個?人住房貸款?，提高房地?產(chǎn)公司銀行?貸款的門檻?，從而預防?房地產(chǎn)投資?過熱。六是?信息要透明?、公開。政?府要及時公?開土地供應(yīng)?信息、土地?閑置空置信?息、政府儲?備土地信息?、房地產(chǎn)銷?售信息、房?屋租賃信息?及房地產(chǎn)開?發(fā)商的利潤?情況等信息?。七是加強?房地產(chǎn)中介?服務(wù)機構(gòu)的?監(jiān)督管理。?嚴格房地產(chǎn)?抵押登記審?批，對評估?失真的抵押?貸款不予審?批登記。七?是做好宣傳?工作。降低?社會的心理?預期，通過?金融、稅收?等手段，有?效抑制投資?需求和超前?需求。3?、開發(fā)理念?要不斷提高?，進一步增?強房產(chǎn)企業(yè)?的市場競爭?力。首先開?發(fā)理念要與?榆林發(fā)展同?步。榆林城?市發(fā)展的相?對滯后性，?使其暫時無?法與同類發(fā)?達城市的開?發(fā)理念直接?接軌。鄂爾?多斯市現(xiàn)在?人均gdp?是___萬?多美元，超?過___、?___，創(chuàng)?造了中國的?奇跡。鄂爾?多斯市除了?能源的推動?外，以房地?產(chǎn)業(yè)為代表?的第三產(chǎn)業(yè)?的強勢增長?也功不可沒?。據(jù)統(tǒng)計，?鄂爾多斯市?房地產(chǎn)業(yè)占?gdp的比?重為___?%多，遠高?于榆林房地?產(chǎn)業(yè)18。?___%的?比重。未來?要使榆林房?地產(chǎn)飛速發(fā)?展，必須首?先加快城市?發(fā)展，讓先?進的開發(fā)城?市理念進入?榆林，帶動?榆林房地產(chǎn)?更好地發(fā)展?。榆林房地?產(chǎn)開發(fā)必須?順應(yīng)未來發(fā)?展的總趨勢?，走整體性?、規(guī)模化發(fā)?展之路。?其中，政府?必須強化其?總體規(guī)劃功?能，否則必?然導致開發(fā)?水平參差不?齊。隨著房?地產(chǎn)業(yè)的蓬?勃發(fā)展，最?終整個產(chǎn)業(yè)?必然朝著品?牌化的道路?發(fā)展，其中?尤其體現(xiàn)在?品牌的競爭?力和營銷能?力上。隨著?房市的日益?成熟，消費?者也是日益?理性化，尤?其是房地產(chǎn)?業(yè)本身的特?點，決定著?消費者必然?傾向于投資?那些愿意為?消費者長遠?利益負責的?開發(fā)商。所?以，要想獲?得消費者的?青睞，必須?重視品牌在?營銷中的重?要性。（范?本）隨著市?民對房地產(chǎn)?開發(fā)品質(zhì)要?求的提高，?房地產(chǎn)企業(yè)?必須建立服?務(wù)至上的理?念：一方面?在深入了解?消費者需求?的基礎(chǔ)上，?對地段、交?通、規(guī)模、?配套、價格?、環(huán)境、戶?型以及今后?的物業(yè)管理?這些都要精?心考慮。另?一方面也要?完善今后服?務(wù)意識，做?到“以產(chǎn)品?為中心”向?“以消費者?為中心”轉(zhuǎn)?變，進行細?致準確的產(chǎn)?品定位，并?采取多種銷?售手段，把?目光轉(zhuǎn)向售?前、售中、?售后各個階?段，努力提?高服務(wù)質(zhì)量?，從而提高?產(chǎn)品附加值?的創(chuàng)新。?4、公開稅?費項目，規(guī)?范稅費征管?行為。據(jù)有?關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)?顯示，土地?出讓金、稅?費三項合計?流向政府的?收入占房地?產(chǎn)開發(fā)企業(yè)?總支出的5?9。___?%。據(jù)不完?全統(tǒng)計，我?市共向房地?產(chǎn)企業(yè)征收?的稅費共_?__余項：?其中一些?項目的收取?比例彈性較?大，這就給?某些政府權(quán)?力部門提供?了權(quán)力尋租?的機會，增?大了___?的可能性，?同時也減少?了財政收入?，加重了企?業(yè)負擔，損?害了政府形?象。因此，?政府要組成?清查組，對