物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)是物業(yè)管理行業(yè)的上游行業(yè)和重要業(yè)務來源，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了長足的發(fā)展已經(jīng)進入成熟的階段，近年來增速雖有所放緩，但仍具有較高的成長性。從2013年至2020年全國竣工房屋面積規(guī)模來看，全國竣工房屋面積均值達9．97億平方米。新增的竣工面積為物業(yè)管理行業(yè)提供了增量的業(yè)務。除商品房以外，公共類、學校類、商業(yè)類等物業(yè)均需要物業(yè)企業(yè)對其提供管理服務，近年來政府行政類物業(yè)服務委托市場也得到了長足的發(fā)展，房屋竣工和政府采購不斷為物業(yè)管理行業(yè)提供了新的資源。環(huán)衛(wèi)服務行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境衛(wèi)生管理行業(yè)的經(jīng)營模式主要有兩種：一是政府購買服務模式，二是PPP合營模式。政府購買服務一般由政府環(huán)衛(wèi)主管部門作為購買主體，按照政府采購法和招投標法的有關規(guī)定，采用公開招標、邀請招標、競爭性談判、單一來源采購等方式確定承接主體。簽訂的合同服務期限通常在5年以內(nèi)，執(zhí)行過程中每一年或者到合同期結(jié)束根據(jù)服務績效情況決定是否續(xù)簽。通過政府購買服務實施環(huán)衛(wèi)市場化，基本不涉及投資，實質(zhì)是政府購買企業(yè)提供的清掃保潔、垃圾收運服務，程序相對簡單。PPP合營模式（Public-Private-Partnership）指的是由公共部門通過與私人部門建立伙伴關系，共同提供公共產(chǎn)品或服務。PPP合營的通常模式是由社會資本承擔設計、建設、運營、維護基礎設施的大部分工作，并通過使用者付費及必要的政府付費獲得合理投資回報；政府負責基礎設施及公共服務價格和質(zhì)量管理，以保證公共利益最大化。環(huán)衛(wèi)PPP項目的門檻更高，參與方一般都承擔環(huán)衛(wèi)設備的投資任務，因此需要具備一定的資金實力和較高的運營管理水平。環(huán)衛(wèi)服務行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)衛(wèi)服務業(yè)是城市公用事業(yè)的一部分，工作內(nèi)容為對城市環(huán)境衛(wèi)生和市容市貌進行維護，具體包括（1）城市道路、廣場等公共區(qū)域的清掃保潔、灑水作業(yè);（2）居民區(qū)、公共區(qū)域的生活垃圾收集、清運;（3）環(huán)衛(wèi)設施如公廁、廢物箱、垃圾中轉(zhuǎn)站的建設、維修和保養(yǎng);（4）城市垃圾、糞便、特種垃圾的終端無害化處理;（5）城市市容景觀綠化的規(guī)劃、建設和養(yǎng)護等。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2014年底，全國城市道路面積達68．30億平方米，城市清掃保潔面積達67．61億平方米，生活垃圾清運量達1．79億噸，糞便清運量1，551．97萬噸。按照約10元/平米/年的清掃保潔費用和75元/噸的垃圾清運費用測算，全國市政環(huán)衛(wèi)市場保守估計市場規(guī)模達到800億元?？紤]到我國垃圾清運量每年依然保持3%的增速增長，我國環(huán)衛(wèi)服務市場規(guī)模近千億。2014年我國城市環(huán)境衛(wèi)生固定資產(chǎn)投資額達495億元，同比增長21．16%，占全國市政公用設施固定資產(chǎn)投資的3%，環(huán)衛(wèi)行業(yè)過去10年維持了16%的復合增長率。環(huán)衛(wèi)服務主要收入來自于道路清掃和垃圾清運，道路清掃比例在70%左右。根據(jù)2014年住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，城市清掃面積為67．6億平方米，縣城清掃面積為22．9億平方米，鄉(xiāng)鎮(zhèn)達到55億平米。按目前的清運價格估算，城市清掃市場規(guī)模達到540．8億元，為最主要部分。且考慮一、二線城市目前清掃價格在10-12元左右，且城市平均機械化率仍僅有50%，行業(yè)清掃平均價格有很大提升空間。同時，近10年來，城市環(huán)衛(wèi)清掃面積年復合增速為8．6%，縣、鎮(zhèn)層面增速更快，2014年縣城清掃面積增速為15．66%。此外，由于縣、鎮(zhèn)清掃機械化率僅34．4%，所以未來清掃面積和機械化率有更大的提升空間。因此，預計未來5年，清掃產(chǎn)業(yè)整體仍將維持15%以上增速繼續(xù)增長;垃圾清運層面，2014年城市垃圾清運量為1．79億噸，預計總營收規(guī)模在130億元。垃圾清運量在過去5年的復合增速為2．5%，預計營收體量增速將在5-8%。縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)增速應高于城市。行業(yè)營收體量將呈10-15%的增速發(fā)展。假設行業(yè)增速為12%，到2020年若市場化程度達到60%，即市場化環(huán)衛(wèi)營收體量有望在十三五期間，從300億元增長到1200億元。而以?？陧椖繛槔?，若全國城市均達到?？跇藴?，預計城市環(huán)衛(wèi)收入體量將達到1100億元。傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)服務的范圍主要包括：道路和水域的清掃保潔、垃圾收運、垃圾中轉(zhuǎn)站運維和公廁運維等；隨著城市管理要求的提高，環(huán)衛(wèi)服務的內(nèi)容逐漸拓展到綠化管養(yǎng)、建筑垃圾清理、無物業(yè)住宅小區(qū)保潔、農(nóng)貿(mào)市場清掃保潔、行道樹養(yǎng)護管理、交通隔離欄的清洗保潔、牛皮癬清除、突發(fā)應急處理事項等更大的范圍。（一）全國道路清掃保潔面積突破126億平米，機械化率超70%2020年度全國道路清掃保潔面積突破126億平方米，比2019年度增加6．34億平方米，同比增長5．3%。2020年全國道路機械化清掃保潔面積95．3億平方米，機械化率76%，相比2019年提升了4個百分點。其中，城市（含縣級市）道路清掃保潔面積97．5595億平方米，機械化清掃保潔面積74．25億平方米，機械化率76．1%；縣城道路清掃保潔面積28．5億平方米，機械化清掃保潔面積21．07億平方米，機械化率73．9%。（二）城市生活垃圾清運量2．35億噸，焚燒處理占比超60%2020年全國城市生活垃圾清運量2．35億噸，其中：焚燒處理14607．6萬噸，占62%；衛(wèi)生填埋處理7771．5萬噸，占33%；其他處理方式1073．2萬噸，占5%。垃圾無害化處理率高達99．7%。2020年全國無害化處理廠數(shù)為1287座，其中衛(wèi)生填埋、焚燒、其他無害化處理廠數(shù)分別為644座、463座、180座；全國無害化處理能力為963460噸/日，其中衛(wèi)生填埋、焚燒、其他無害化處理能力分別為337848噸/日、567804噸/日、57808噸/日。（三）環(huán)衛(wèi)專用設備總數(shù)超30萬輛，復合增長率超10%全國城市生活垃圾清運量由2011年約1．64億噸增長至2020年約2．35億噸，復合增長率為3．66%。隨著垃圾清運量的不斷增長，相應的環(huán)衛(wèi)專用設備數(shù)量也迅速增加。全國城市環(huán)衛(wèi)專用車輛設備總數(shù)從2011年的100，340輛增加到2020年的306，422輛，復合增長率為11．81%。（四）多項政策助推環(huán)衛(wèi)服務細分產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展2019年6月，住建部等部委發(fā)布了《關于在全國地級及以上城市全面開展生活垃圾分類工作的通知》：要求到2020年，全國46個重點城市基本建成垃圾分類處理系統(tǒng)，到2025年，全國地級及以上城市基本建成垃圾分類處理系統(tǒng)。包括環(huán)衛(wèi)服務在內(nèi)的固廢處置產(chǎn)業(yè)鏈都將受益于垃圾分類體系的推進及完善。目前，我國城市、縣城、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)車保有量約超45萬輛，環(huán)衛(wèi)車占全國機動車比例約千分之一，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?020年以來我國新能源環(huán)衛(wèi)車產(chǎn)業(yè)政策呈現(xiàn)井噴式增長，2020年總共有17個國家和重點地方政策，而在2015-2019年我國于新能源環(huán)衛(wèi)車的政策仍停留在每年5個以內(nèi)，密集的政策出臺極大助推新能源環(huán)衛(wèi)車推廣進程。2021年國內(nèi)新能源環(huán)衛(wèi)設備上險量4052臺，同比增長9．1%，行業(yè)滲透率為4%。雖然行業(yè)整體產(chǎn)品需求仍然以傳統(tǒng)動力（柴油、燃氣）產(chǎn)品為主，但新能源產(chǎn)品增速遠超傳統(tǒng)車，且新能源需求由2020年的北京、深圳占比60%以上，逐步演變?yōu)楸榈亻_花的趨勢。2021年以來，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的不斷深入，農(nóng)村人居環(huán)境整治快速推進。包括農(nóng)村戶用廁所改造、農(nóng)村生活垃圾收運處置體系建設、有機廢棄物綜合處置利用設施建設、城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化第三方治理推廣、建立村莊保潔制度、數(shù)字鄉(xiāng)村建設及農(nóng)村人居環(huán)境監(jiān)測監(jiān)控等多個領域。由此帶來農(nóng)村環(huán)衛(wèi)服務市場需求快速增長。沿海地方政府海洋垃圾防治工作也取得進展。生態(tài)環(huán)境部指導沿海地方建立健全海上環(huán)衛(wèi)工作機制，實施海洋垃圾入海防控與專項整治。目前，環(huán)渤海三省一市、福建省和海南省等均已建立海上環(huán)衛(wèi)常態(tài)化工作機制，大力加強基礎設施建設，推進海洋垃圾的及時清理和常態(tài)化監(jiān)管，這也加速了海上環(huán)衛(wèi)這一新興領域的發(fā)展。2021年5月，國家發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《十四五城鎮(zhèn)生活垃圾分類和處理設施發(fā)展規(guī)劃》提出：到2025年底，全國城市生活垃圾資源化利用率達到60%左右；全國生活垃圾分類收運能力達到70萬噸/日左右，基本滿足地級及以上城市生活垃圾分類收集、分類轉(zhuǎn)運、分類處理需求；鼓勵有條件的縣城推進生活垃圾分類和處理設施建設；到2025年底，全國城鎮(zhèn)生活垃圾焚燒處理能力達到80萬噸/日左右，城市生活垃圾焚燒處理能力占比65%左右。這為中長期包括環(huán)衛(wèi)服務產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的固廢產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展提供了確定的廣闊的空間。（五）環(huán)衛(wèi)市場化改革向基層擴展，城區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化率超70%截止2021年底，全國完成城區(qū)（首輪）環(huán)衛(wèi)市場化改革的區(qū)縣數(shù)量為2006個，城區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化率為70．34%。截止2022年3月初，全國完成城區(qū)（首輪）環(huán)衛(wèi)市場化改革的區(qū)縣增至2022個，與2021年年底相比，增加16個區(qū)縣，城區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化率提升至70．89%。經(jīng)過多年發(fā)展，我國環(huán)衛(wèi)服務市場化改革從沿海城市推廣至三四線城市、中西部地區(qū)及縣城、村鎮(zhèn)等，一些中大型規(guī)模的環(huán)衛(wèi)服務公司相繼出現(xiàn)。2021年以來，局部地區(qū)環(huán)衛(wèi)市場化出現(xiàn)國企化苗頭，多個地區(qū)出現(xiàn)國有企業(yè)接管當?shù)丨h(huán)衛(wèi)業(yè)務全域化及連片化發(fā)展趨勢。（六）環(huán)衛(wèi)服務項目總量和年化總額均創(chuàng)歷史新高我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶動環(huán)衛(wèi)作業(yè)面積不斷增加，同時生態(tài)環(huán)境治理持續(xù)加嚴、城市精細化管理的標準提高，驅(qū)動我國環(huán)衛(wèi)服務市場規(guī)模持續(xù)增長，市場化的占比也持續(xù)提高。2020年，全國環(huán)衛(wèi)市場化項目年化總額達686億元，同比增長25%；環(huán)衛(wèi)合同總額為2210億元，同比減少1%。2021年度全國各地共開標環(huán)衛(wèi)服務項目/標段20535個，中標項目年化總額715億元、合同總額2162億元，開標項目總量和年化總額均創(chuàng)歷史新高。（七）全國環(huán)衛(wèi)服務市場大標頻現(xiàn)，龍頭企業(yè)競爭優(yōu)勢凸顯特許經(jīng)營機制下的環(huán)衛(wèi)服務作為城市固廢處理的入口環(huán)節(jié)，引發(fā)了眾多行業(yè)參與者的廣泛關注；加之項目單體規(guī)模小、準入門檻低，競爭明顯加劇。競爭企業(yè)主要包括了原有的環(huán)衛(wèi)企業(yè)、向上游拓展的固廢龍頭、向下游拓展的設備企業(yè)和地方國資企業(yè)。隨著環(huán)衛(wèi)服務行業(yè)一體化、機械化、智慧化發(fā)展和空白市場較少，管理規(guī)范、專業(yè)、具有品牌優(yōu)勢、技術優(yōu)勢和較強資金實力的企業(yè)，有能力并將加快進行全國性業(yè)務布局。中國環(huán)衛(wèi)行業(yè)競爭格局2019年先后有四家環(huán)衛(wèi)公司上市，莊臣控股和北控環(huán)境登陸港交所，僑銀環(huán)保和玉禾田分別在中小板和創(chuàng)業(yè)板上市。加上已經(jīng)上市的龍馬環(huán)衛(wèi)、盈峰環(huán)境和啟迪桑德等公司，環(huán)衛(wèi)服務行業(yè)進入上市公司時代。目前，環(huán)衛(wèi)行業(yè)已經(jīng)具備一定規(guī)模的公司，主要分為4類：1）環(huán)衛(wèi)服務起家，逐漸長大的老牌環(huán)衛(wèi)公司，典型代表玉禾田、僑銀環(huán)保、新安潔，該類公司項目經(jīng)驗豐富，具有一定品牌優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，資本實力也在上市后迎頭趕上；2）環(huán)衛(wèi)設備商，向環(huán)衛(wèi)服務轉(zhuǎn)型，典型如龍馬環(huán)衛(wèi)、中聯(lián)環(huán)境（現(xiàn)為盈峰環(huán)境），環(huán)衛(wèi)設備領域龍頭企業(yè)，龍馬環(huán)衛(wèi)和中聯(lián)環(huán)境在高端環(huán)衛(wèi)設備的市占率高，具有很好的品牌優(yōu)勢，且具備資本實力，從業(yè)務上看是由產(chǎn)業(yè)鏈上游向下游延伸，具備一定的協(xié)同效應，但由于業(yè)務模式差異較大，項目管理經(jīng)驗上較傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)公司略有欠缺；3）垃圾處理公司，向上游拓展，典型如啟迪桑德、中國天楹，政府關系、大項目管理能力、資本實力、異地擴張能力層面均非常強，在品牌影響力和環(huán)衛(wèi)項目經(jīng)驗上有欠缺；4）地方國資企業(yè)，如北環(huán)集團、上海城投，優(yōu)勢在于政府資源強大。未來隨著競爭加劇，行業(yè)面臨重新洗牌，質(zhì)量管理、成本控制和融資能力有限的小企業(yè)將出局，龍頭企業(yè)將憑借自身優(yōu)勢獲取更多份額。2019年環(huán)衛(wèi)運營項目新增年服務金額排名前五的公司分別為北京環(huán)衛(wèi)、僑銀環(huán)保、龍馬環(huán)衛(wèi)、中聯(lián)重科、中環(huán)潔。上市能夠快速地提升公司的知名度，品牌影響力和行業(yè)地位，在異地項目的競爭中附加了一定的隱性優(yōu)勢；另一方面拓寬權(quán)益融資、銀行借款、公司債券等多層次融資渠道，增強企業(yè)資金實力，在產(chǎn)業(yè)收購、整合、資本運營等方面提供強力支撐，能夠支撐公司更加高效地實現(xiàn)項目的擴張和資源的整合。疫情期間，住房和城鄉(xiāng)建設部城市建設司就疫情防控期間城市環(huán)境衛(wèi)生工作提出要求，切實做好一線環(huán)衛(wèi)職工安全防護的同時，加強清掃保潔和設施設備日常消毒殺菌工作、嚴格生活垃圾收集運輸管理、加強生活垃圾處理設施運行管理、加強公廁糞便收運處理、提高環(huán)衛(wèi)行業(yè)應急管理水平。表明未來專業(yè)化、高效機械化、智能化環(huán)衛(wèi)服務將成為各地方政府選擇的重要考量，行業(yè)或?qū)⒂瓉硪惠喬豳|(zhì)增效的改革，上市公司在運營規(guī)模、經(jīng)驗積累及資金實力方面均有優(yōu)勢，或更加受益。環(huán)衛(wèi)行業(yè)市場現(xiàn)狀伴隨2002年政府確定市場化改革試點，2013年政府明確要求在公共服務加大購買力度，至此2014年以來我國環(huán)衛(wèi)市場化率快速提升，行業(yè)市場化快速推進。具體來看，據(jù)統(tǒng)計，2021年中國環(huán)衛(wèi)行業(yè)市場規(guī)模約為1852億元，市場化訂單為1222億元，市場化率達約66%。對比美國81%的環(huán)衛(wèi)市場化率，我國環(huán)衛(wèi)市場化率仍有一定提升空間。從我國環(huán)衛(wèi)服務行業(yè)合同金額及首年服務金額來看，伴隨早期環(huán)衛(wèi)項目逐步到期，該類項目迎來新一輪招標采購，環(huán)衛(wèi)市場迎來二次市場化機遇。環(huán)衛(wèi)行業(yè)未來發(fā)展趨勢（一）城鎮(zhèn)化及市場化持續(xù)推進，市場訂單不斷釋放隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的進程也不斷加速，2021年我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64．72%。我國的城鎮(zhèn)化相較發(fā)達國家80%以上，還存在較大的提升空間。鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，城市道路建設將直接增加道路清掃面積、城市住房、小區(qū)建設及城區(qū)綠化面積，從而提升環(huán)衛(wèi)設備需求和城鎮(zhèn)保潔需求。我國傳統(tǒng)的環(huán)衛(wèi)運營模式由政府財政負責撥款進行投資和運行管理，環(huán)衛(wèi)事業(yè)單位集裁判員和運動員于一身，存在組織架構(gòu)不合理、激勵機制不明確、治理能力不突出的三大問題。引入社會力量進入環(huán)衛(wèi)行業(yè)是解決這一問題的有效途徑。環(huán)衛(wèi)市場化不僅能帶來環(huán)境衛(wèi)生水平的提升，還能優(yōu)化政府職能、提高公共服務效率。（二）一體化擴大服務深度及廣度，行業(yè)規(guī)模不斷擴張服務內(nèi)容一體化：管理體制改革推動環(huán)衛(wèi)內(nèi)涵日益豐富，傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)向城市綜合管理方向發(fā)展。傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)服務是指為城市提供道路清掃保潔、垃圾清運、公廁管理等服務。隨著市場化的發(fā)展，環(huán)衛(wèi)市場化的成功經(jīng)驗促進了政府的進一步放權(quán)，推動了環(huán)衛(wèi)服務內(nèi)容的泛化，環(huán)衛(wèi)項目正逐步向城市管家方向發(fā)展，包括綠化養(yǎng)護、河道水面維護、照明維護等更多內(nèi)容被打包到環(huán)衛(wèi)項目中。服務范圍一體化（即城鄉(xiāng)一體化）：環(huán)衛(wèi)服務范圍從城市擴展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村振興推動環(huán)衛(wèi)覆蓋空間擴大一直以來，鄉(xiāng)鎮(zhèn)與農(nóng)村地區(qū)的清掃清運服務由于地廣人稀，經(jīng)濟性差，作業(yè)效果監(jiān)督難度大等原因發(fā)展較為落后。伴隨鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和對鄉(xiāng)村人居環(huán)境的重視，政府依托PPP模式將城市/縣城清掃與鄉(xiāng)村清掃打包，依托笫三方專業(yè)企業(yè)利用智能調(diào)度系統(tǒng)帶來的成本優(yōu)勢，解決了長期困擾地方政府的農(nóng)村環(huán)境問題，也提升了環(huán)衛(wèi)清掃清運的市場空間。產(chǎn)業(yè)鏈一體化：擴大服務環(huán)節(jié)，提升服務效率。環(huán)衛(wèi)項目在做到收、儲、運一體化之后，開始涉及前端的垃圾分類和后端的垃圾處置，形成產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋