科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略定位

科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略定位科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略定位隨著中國(guó)改革開放30多年以來國(guó)家城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化和全球化的發(fā)展，以及我國(guó)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略的實(shí)施，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向的高新技術(shù)園區(qū)開發(fā)，取得了重大的經(jīng)濟(jì)成績(jī)。特別是近年來，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)的升級(jí)、城市的開發(fā)建設(shè)提出了更高的要求。由于近兩年持續(xù)的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型蔚然成風(fēng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何走出一條差異化競(jìng)爭(zhēng)道路成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的重心和關(guān)鍵?？萍紙@區(qū)——這個(gè)地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)也逐漸^起人們的關(guān)注一"科技地產(chǎn)的涵與特E科技地產(chǎn)（科技園）就是為成長(zhǎng)型和創(chuàng)新型高新技術(shù)企業(yè)提供研發(fā)載體和增值服務(wù)的一斗技園區(qū)開發(fā)模式，通過科技、地產(chǎn)和金融的有機(jī)融合，實(shí)現(xiàn)多方共贏?？萍嫉禺a(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)的高級(jí)階段，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)集群為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型高新技術(shù)企業(yè)為客群；以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)了科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，保證了科技地產(chǎn)真正成為貫徹國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略和推動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺(tái);以房地產(chǎn)開發(fā)為載體，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律為前提，強(qiáng)調(diào)了政府、開發(fā)商與入駐企業(yè)按照契約關(guān)系，使園區(qū)土地資源、物業(yè)資源、企業(yè)資源按照市場(chǎng)行為而非行政行為聚攏在一起，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的作用^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^二、我國(guó)目前科技園區(qū)開發(fā)的四大模式解析（二）科技園區(qū)開發(fā)模式一：優(yōu)惠政策的帶動(dòng)發(fā)■主要是在園區(qū)運(yùn)行初期，通過制定一系列產(chǎn)業(yè)「稅收、獎(jiǎng)勵(lì)等政策降低入園企業(yè)門檻，提高企業(yè)入園積極性，該模式園區(qū)往往具有一定的政府背景，以扶持企業(yè)發(fā)展為重點(diǎn)。其代表性的科技園區(qū)州工業(yè)園蘇州工業(yè)園的政策優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：擁有較大項(xiàng)目發(fā)展的自行審批權(quán)；擁有充分授權(quán)的外事管理權(quán)；擁有預(yù)籌積累個(gè)人賬戶為主的公積金制度等優(yōu)勢(shì)（、）科技園區(qū)開發(fā)模式二：區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)發(fā)■該模式下的園區(qū)發(fā)展具備一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，主要是在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下促進(jìn)園區(qū)的形成和發(fā)展壯大。一方面，現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為園區(qū)形成提供了條件；另一方面，隨著園區(qū)的發(fā)展又會(huì)促進(jìn)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的不斷升級(jí)及效益的提升。其代表性的科技園區(qū)是大連軟件i~^^^^^^^^^^^H^^^^^^^^^^^^H■大連軟件園的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：擁有一定數(shù)量的軟件、電子信息產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；擁有眾多外資企業(yè)尤其是日韓企業(yè)以及日語(yǔ)、韓語(yǔ)人才，為面向日韓的應(yīng)用軟件開發(fā)數(shù)據(jù)處理等產(chǎn)品和服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；擁有豐富的高校資源，為軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了，豐富的人才儲(chǔ)備一（三科技園區(qū)開發(fā)模式三「獨(dú)特物業(yè)形態(tài)帶動(dòng)發(fā)W^^^^^^M^^^^^^■該模式主要是靠園區(qū)功能布局完善合理，'物業(yè)形態(tài)特色鮮明，從而形成對(duì)客戶極強(qiáng)的吸引力。該模式的園區(qū)客戶往往追求與眾不同的建筑形式，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境，在滿足基本辦公需求的基礎(chǔ)上，更加追求品味及個(gè)性化的空間環(huán)境。其代表性的科技園區(qū)是上海印象鋼谷上海印象鋼谷主要的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在：優(yōu)美舒適的自然環(huán)境；個(gè)性化的辦公空間；獨(dú)特而新穎的建筑風(fēng)格。I（四）科技園區(qū)的開發(fā)模式四：完善進(jìn)駐服務(wù)帶動(dòng)發(fā)展■該模式主要是靠完善進(jìn)駐服務(wù)帶動(dòng)：通過為入園企業(yè)提供一系列包括人力資源、技術(shù)、資本、市場(chǎng)等諸多方面的組織、管理和服務(wù)，幫助企業(yè)順利生存、快速發(fā)展壯大。完善的進(jìn)駐服務(wù)不僅為初創(chuàng)企業(yè)提供基礎(chǔ)型服務(wù)，降低了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為高成長(zhǎng)企業(yè)提供發(fā)展型、延伸型服務(wù)，滿足個(gè)性化需求。其代表性的園區(qū)是深圳天安數(shù)碼城深圳天安數(shù)碼城的主要的特點(diǎn)是以高科技企業(yè)為核心，引導(dǎo)人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、政策的要素的集聚，為成長(zhǎng)型的企業(yè)提供完善的服務(wù)三、科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略畫科技園區(qū)的開發(fā)，必須從區(qū)域的高度進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，從城區(qū)化開發(fā)的角度、從園區(qū)對(duì)城區(qū)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域板塊經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)角度進(jìn)行規(guī)劃，而不是僅限于單一的園區(qū)內(nèi)部。同時(shí)科技園區(qū)在開發(fā)運(yùn)營(yíng)時(shí)整體定位也要與規(guī)劃設(shè)計(jì)相統(tǒng)一，什么樣的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理起到促進(jìn)作用。只有這樣，才能以園區(qū)產(chǎn)業(yè)為引擎和造血機(jī)制，通過園區(qū)的規(guī)?；l(fā)展帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和園區(qū)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。筆者通過實(shí)際操作過的杭州恒生科技園、以及深入研究過的深圳天安數(shù)碼城為例來闡述科技園區(qū)勺前期開發(fā)運(yùn)營(yíng)與戰(zhàn)略規(guī)劃的重要性?！鯥（一）科技園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與規(guī)劃有機(jī)結(jié)合■以杭州恒生科技園為例。杭州恒生科技園總投資15億元，占地127畝，總建筑面積27萬皿。項(xiàng)目分三期開發(fā)，園區(qū)倡導(dǎo)“獨(dú)棟辦公、花園辦公、綠地辦公”的發(fā)展理念，以及“雙生態(tài)”的開發(fā)理念。其主要的產(chǎn)業(yè)以IT軟件、電子信息、電子商務(wù)、高新技術(shù)創(chuàng)新創(chuàng)意等高科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！鲰?xiàng)目周邊擁有浙江大學(xué)、浙江理工大學(xué)、杭師大大學(xué)城等大學(xué)院校，以及阿里巴巴淘寶城、聯(lián)強(qiáng)國(guó)際、同花順等知名企業(yè)，信息共享、交流互動(dòng)，形成杭州城西高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。該園區(qū)從2009年開始建設(shè)至今，招商的進(jìn)度受阻，整個(gè)項(xiàng)目面臨諸多問題。如整個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位不明晰；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)與目標(biāo)企業(yè)不匹配；整個(gè)園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有考慮到后期I勺問■杭州恒生科技園區(qū)在創(chuàng)建之初，沒有立足整個(gè)杭州未來科技城區(qū)域板塊競(jìng)爭(zhēng)的高度"園區(qū)對(duì)未來科技城區(qū)域板塊的貢獻(xiàn)角度、同一區(qū)域板塊內(nèi)園區(qū)的共生、互補(bǔ)、競(jìng)合角度進(jìn)行動(dòng)態(tài)的、宏觀的戰(zhàn)略規(guī)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行針對(duì)性強(qiáng)的特色產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃。不能立足區(qū)域板塊發(fā)展角度進(jìn)行園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，盲目發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致園區(qū)定位不明，從而致使同一區(qū)域板塊內(nèi)部、各園區(qū)間的產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，園區(qū)經(jīng)濟(jì)不能有效提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一■杭州恒布技園在做早期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，就缺乏規(guī)劃建設(shè)一個(gè)科技園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)目標(biāo)客戶的理解也不深入。設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師在做整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)時(shí)，根本不會(huì)考慮日后將會(huì)進(jìn)駐什么企業(yè)；入駐的企業(yè)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)有沒有特殊的要求；也不會(huì)考慮到科技園區(qū)背后運(yùn)營(yíng)

合，讓其園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化?的因素，比如管道井怎么配、電源怎么配、停車位怎么配，企業(yè)需孌4小時(shí)不間斷電源，該怎么解決，用什么方法解決等問題，還如園區(qū)內(nèi)的人流動(dòng)線的規(guī)劃與配套商業(yè)該怎么結(jié)合，讓其園區(qū)內(nèi)的物業(yè)價(jià)值發(fā)揮最大化?（二）科技地產(chǎn)（科技園）的開發(fā)運(yùn)營(yíng)與整體定位的統(tǒng)一，我們都知道商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重要性是體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)管理上，而商業(yè)的前期策劃定位也是圍繞對(duì)商業(yè)價(jià)值和商業(yè)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的研究和分析上，從而讓商業(yè)地產(chǎn)從開發(fā)向運(yùn)營(yíng)管理上轉(zhuǎn)變，使項(xiàng)目開發(fā)、招商和運(yùn)營(yíng)之間保持互通能力和互助能力?？萍嫉禺a(chǎn)（科技園）的開發(fā)亦是同樣的道理，不同的是科技地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更復(fù)雜話，不僅是單從運(yùn)營(yíng)的角度考慮提升物業(yè)價(jià)值，還要從產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)集群以及產(chǎn)業(yè)定位的角度研究和分析園區(qū)的商業(yè)價(jià)值。目前在科技園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域做的比較成熟的是深圳天安數(shù)碼城深圳天安數(shù)碼城給自己的定位是“民營(yíng)科技園區(qū)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商”。作為民營(yíng)科技園區(qū)的運(yùn)營(yíng)商，主要提供兩方面：第一、提供基礎(chǔ)開發(fā)，硬件的物業(yè)環(huán)境；第二、提供適應(yīng)于目標(biāo)客戶中小民營(yíng)科技企業(yè)，適合他們發(fā)展的營(yíng)商環(huán)境，這個(gè)屬于軟件環(huán)境，包括金融服務(wù)、技術(shù)支持二業(yè)管理咨詢提供方面等等，這些東西是民營(yíng)科技園區(qū)特別注重和強(qiáng)調(diào)的?！龃送庥捎诳萍嫉禺a(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和難度系數(shù)比較大，更需要一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，和必要的外腦的支持。比如各部門對(duì)于產(chǎn)品的理解，對(duì)于市場(chǎng)的理解，從建筑規(guī)劃部門到市場(chǎng)策劃部門，到運(yùn)營(yíng)管理部門，大家應(yīng)該都有同樣的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)策劃部門的人知道產(chǎn)品開發(fā)的時(shí)候提哪些建議，工程規(guī)劃部門也知道市場(chǎng)可能會(huì)有哪些需要等。比如有一些企業(yè)需要數(shù)據(jù)交換機(jī)組和不間斷電源的設(shè)備，它可能會(huì)比較重，甚至有一些企業(yè)的核心檢測(cè)的設(shè)備也是比較重的，一般的負(fù)荷解決不了的。但是在設(shè)計(jì)階段，又不知道哪些企業(yè)會(huì)進(jìn)來，因此，設(shè)計(jì)人員這樣才能保證整個(gè)園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來促進(jìn)作用。四、科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)及盈利模式可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設(shè)計(jì)較高的承重標(biāo)準(zhǔn)，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運(yùn)營(yíng)又懂的規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)性復(fù)合型人才，科技地產(chǎn)（科技園）作為國(guó)內(nèi)目前尚未完全成熟的科技地產(chǎn)產(chǎn)品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過提供優(yōu)美、舒適這樣才能保證整個(gè)園區(qū)的成功開發(fā)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來促進(jìn)作用。四、科技地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)及盈利模式可以考慮在比較低的層次二樓、三樓、四樓設(shè)計(jì)較高的承重標(biāo)準(zhǔn)，以保證有需要的企業(yè)可以順利入駐。這些方面的考慮，需要有既懂的開發(fā)運(yùn)營(yíng)又懂的規(guī)劃設(shè)計(jì)的專業(yè)性復(fù)合型人才，科技地產(chǎn)（科技園）作為國(guó)內(nèi)目前尚未完全成熟的科技地產(chǎn)產(chǎn)品，它主要以“環(huán)境清新優(yōu)美、配套功能完善、產(chǎn)業(yè)高度聚集、自主創(chuàng)新活躍”的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，通過提供優(yōu)美、舒適E物理空間和完善的產(chǎn)業(yè)增值服務(wù)，盡可能實(shí)現(xiàn)同一產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力，降低企業(yè)落戶的綜合成本，提升區(qū)域的該產(chǎn)業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。■科技地產(chǎn)（科技園）在開發(fā)運(yùn)營(yíng)中要硬環(huán)境和軟環(huán)境同步建設(shè)，以“軟環(huán)境”取勝，i是科技地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的重要保證。每個(gè)科技地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之初，都要與所在地政府，以及社會(huì)商業(yè)伙伴攜手合作，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資本、技術(shù)、人才、市場(chǎng)四個(gè)要素，共同致力于產(chǎn)業(yè)發(fā)展要素的整合，提供一系列技術(shù)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、附加值高、智力密集度高的創(chuàng)新增值服務(wù)。比如，在科技金融服務(wù)方面，可以通過聚集銀行、擔(dān)保公司、再擔(dān)保公司、小額貸款公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司為企業(yè)提供銀行貸款、小額貸款、貸款擔(dān)保、幫助企業(yè)獲得政府扶持資金、為企業(yè)擔(dān)當(dāng)融資顧問等，多渠道提供資本服務(wù)。也可以為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)資本（VC）和成長(zhǎng)資本（PE）的股權(quán)投資。在技術(shù)服務(wù)方面，積極構(gòu)建技術(shù)、產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的共性技術(shù)平的科技地產(chǎn)（科技園）在盈利模式主要是通過項(xiàng)目的銷售，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，