2017年河南房地產(chǎn)估價師理論與方法：房地產(chǎn)保險的需要模擬試題

2017年河南省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：房地產(chǎn)保險的需要模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是。A：土地購置貸款B：土地儲備貸款C：土地開發(fā)貸款D：建設(shè)貸款E：借款合同2、某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%.假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元近，樓面地價為1200元/近，則該宗土地的總價為.【2006年考題】A：96萬元B：192萬元C：240萬元D：480萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和__。A.《住宅使用說明書》B.《住宅驗收說明書》C.《住宅保修說明書》D.《住宅保修保證書》4、有一宗房地產(chǎn)，土地面積1000m2,其價格1500元/m2,建筑面積5000m2,其重置價格為1200元/m2,該房地產(chǎn)的價格為1250元/mz,則該建筑物的單價為—元/mZ。A.950B.1000C.1200D.12505、某新建寫字樓的公開售價為6000元/m2,現(xiàn)開發(fā)商推出以租代售的方式來促銷，具體方案為：每年需支付凈租金1450元/m2,5年付清。若同類物業(yè)投資收益率為8%,則開發(fā)商推出的以租代售方案對購買者來說_。A.比售價優(yōu)惠B.不如售價優(yōu)惠C.與售價一樣D.難以判定是否給予了優(yōu)惠6、工程成本控制的主要對象是主要費用的_。A.變動費用B.同定費用C.材料費用D.人工費用7、（）是反映和衡量地塊開發(fā)強(qiáng)度的一項重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。A.建筑密度B.建筑高度C.用地面積D.容積率8、某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m2,總預(yù)算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是（）。30%45%65%75%9、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到的極限值。A：利潤為零B：允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C：最大費用D：最大利潤E：借款合同10、某宗面積為5000面的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格（按面地價）為800元/近，容積率為2,受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費，則土地取得成本為萬元。A：824B：864C：882D：904E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格11、某股份制企業(yè)將其以出讓方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物向某銀行申請抵押貸款，貸款期限為10年，5年后該企業(yè)因經(jīng)營不善破產(chǎn)。清償時，根據(jù)有關(guān)清償政策執(zhí)行后，其余額部分在債權(quán)人和所有者之間進(jìn)行分配，此時的分配順序首先應(yīng)是_。A.政府B.該企業(yè)股東C.該銀行D.抵押擔(dān)保人12、不是影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素是。A：位置B：交通C：人文D：環(huán)境E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、下列關(guān)于路線價法中，不正確的是。A：路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、在城市房屋拆遷補(bǔ)償安置中，_。A.產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補(bǔ)償B.已設(shè)定抵押的房屋，補(bǔ)償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人C.未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補(bǔ)償D.未超過使用期限的，臨時建筑，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償15、下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是。A：購買力風(fēng)險B：市場供求風(fēng)險C：政策風(fēng)險D：比較風(fēng)險E：借款合同16、設(shè)臨街深度價格修正率如下表：另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4.5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40%、20%和10%,則下圖的宗地B的單價為元/m2。（更正：路線價：4000元阿2）A：6400B：6800C：6960D：7600E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、某居住區(qū)住宅用地面積17.8hm2,建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為一層。7.911.912.119.018、根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，計算一半建筑面積的是_。A.無柱的雨篷B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊C.房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層D.與室內(nèi)不相通的裝飾性陽臺19、__,建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。2003年1月1日2004年1月1日2004年12月1日2003年12月1日20、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是.【2005年考題】A：估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B：估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C：估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D：估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、保險的基本職能表現(xiàn)在_。A.分散危險、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償B.分散危險、籌集資金、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償、融通資金D.分散危險、融通資金22、根據(jù)課稅對象性質(zhì)的不同，全部稅種分為五大類。A：流轉(zhuǎn)稅、負(fù)債稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅B：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、增值稅和行為目的稅C：流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅D：地方稅、收益稅、財產(chǎn)稅、資源稅和行為目的稅E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期。A：以一次為限，不超過六個月B：以兩次為限，每次不超過三個月C：以兩次為限，共計不超過三個月口：以三次為限，每次不超過三個月E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)是具有獨立的。A：機(jī)關(guān)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織B：事業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織C：企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織D：非企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)組織E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 一 一25、某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/m?、3300元/m?、3500元/m2,則該城市2006年至2008年房價年平均增長_。9.04%13.86%C.109.04%D.113.86%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分）1、某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資。其目標(biāo)收益率為12%,當(dāng)前整個市場的平均收益率為15%,國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是。A：0.57B：0.74C：0.80D：1.04E：借款合同2、房地產(chǎn)是指土地建筑物及其他地上定著物，是—的結(jié)合體。A.設(shè)備B.實物C.權(quán)益D.區(qū)地E.環(huán)境3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目條件。A：以出讓方式取得的土地使用權(quán)B：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)C：以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)D：以出租方式取得的土地使用權(quán)E：以抵押方式取得的土地使用權(quán)4、目前，我國推行工程量清單計價法，根據(jù)工程量清單計價法，建筑安裝工程由構(gòu)成。A：直接費B：間接費C：利潤口：稅金E：預(yù)備費5、從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有。（2008年試題）A：土地B：勞動力C：資本D：經(jīng)驗E：環(huán)境6、成功的房地產(chǎn)租售一般包括。A：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳溝通階段B：就有關(guān)價格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段C：不毀其雙方的利益，做到公平交易D：把握全過程的信息，掌握全局E：雙方協(xié)商一致后的簽約階段7、下列關(guān)于城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的表述中，不正確的是_。A.協(xié)議是平等主體之間的有關(guān)民事補(bǔ)償安置的內(nèi)容B.依法簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，對當(dāng)事人具有法律約束力C.協(xié)議簽訂后，可以進(jìn)行公證D.協(xié)議應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房屋拆遷主管部門備案8、設(shè)置調(diào)查項目，必須注意以下等問題。A：對重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用單項選擇，宜采用是非提問B：所問的問題應(yīng)便于被調(diào)查者回答C：備選項目必須互不相容D：問題的形式不宜太難和過于復(fù)雜E：問題不宜太短9、細(xì)分市場評價主要涉及等三個方面的評價。A：細(xì)分市場的可衡量性B：細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C：細(xì)分市場的差異性大小D：企業(yè)的目標(biāo)和資源E：細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力10、運用基準(zhǔn)地價修正法評估宗地價值時，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價對應(yīng)的。A：容積率B：土地用途C：土地開發(fā)程度D：評估單位E：土地使用權(quán)性質(zhì)11、根據(jù)原建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》，下列屬于房屋拆遷管理部門終結(jié)裁決情形的有。人：申請人撤回裁決申請的B：發(fā)現(xiàn)申請人或者被申請人不是裁決當(dāng)事人的C：受理裁決申請后，當(dāng)事人自行達(dá)成協(xié)議的D：作為自然人的申請人死亡，需等待其近親屬表明是否參加裁決的E：裁決需要以相關(guān)裁決或法院判決結(jié)果為依據(jù)的，而相關(guān)案件未結(jié)案的12、評估拆遷價格應(yīng)精確到_。A.元B.角C.百元D.由雙方協(xié)商13、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是。A：比較風(fēng)險B：收益現(xiàn)金流風(fēng)險C：持有期風(fēng)險D：時間風(fēng)險E：借款合同14、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計息的項目包括_。A.未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值B.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值C.開發(fā)成本和管理費用D.開發(fā)成本、管理費用和銷售費用E.開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費15、保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括_。A.分散風(fēng)險職能B.融通資金職能C.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能D.防災(zāi)防損職能E.分配職能16、廉租住房保障資金的來源有等。A：地方財政預(yù)算安排B：中央財政專項補(bǔ)助C：住房公積金增值收益D：土地出讓凈收益E：住宅專項維修資金17、北京市甲級寫字樓出售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)劃分的。八：按地域細(xì)分8：按房地產(chǎn)用途細(xì)分^按增量存量細(xì)分口：按交易形式細(xì)分E：按目標(biāo)市場細(xì)分18、A房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權(quán)，并進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)，后因改作其他投資，擬轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)項目，A房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)具備的轉(zhuǎn)讓條件是。人：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金1000萬元8：按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金600萬元C：取得了該房地產(chǎn)項目的土地使用權(quán)證書D：實際投入房屋建設(shè)工程的資金額（含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上E：實際投入房屋建設(shè)工程的資金額（不含土地使用權(quán)出讓金）應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上19、對具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定有。（2007年試題）A：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50%?60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值B：自用的工業(yè)房產(chǎn)，以房屋原價的50%?60%作為計稅稅基C：商業(yè)用途地下建筑，以房屋原價的70%?80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定納稅E：地下人防設(shè)施免稅20、影響消費者購買行為的因素包括社會文化因素、個人因素和。A：經(jīng)濟(jì)因素8：心理因素C：環(huán)境因素D：政治因素E：借款合同21、—負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收，并在驗收后給予認(rèn)可或提出修改意見。A.承包商B.開發(fā)商C.監(jiān)理機(jī)構(gòu)D.建設(shè)主管部門22、對于收益性物業(yè)的管理費和利潤通常是物業(yè)的一個百分比。A：有效毛租金收入B：凈經(jīng)營收入C：潛在毛租金收入口：稅后現(xiàn)金流E：借款合同23、房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由—向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計單位24、下列關(guān)于城市房屋拆遷估價的表述中，不正確的是。A：拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)是被拆遷