國際商貿(mào)城項(xiàng)目可行性分析報告

工程可行性工程可行性分析報告西平國際商貿(mào)城中國西平國際商貿(mào)城中國·西平目錄第一局部工程概況 6一、工程背景 61、工程名稱： 62、承辦單位概況 63、工程提出的理由 7二、工程概況 71、工程四至 72、建設(shè)規(guī)模和周邊配套 73、主要建設(shè)條件 74、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8三、工程位置 9四、工程周邊環(huán)境 101、優(yōu)越的地理位置： 102、交通要沖、車流滾滾： 103、政府支持： 104、商業(yè)展望 10五、工程S.W.O.T.分析 111、工程優(yōu)勢〔strength〕分析 112、工程劣勢〔weakness〕分析 123、工程時機(jī)點(diǎn)〔opportunity〕分析 124、工程潛在威脅〔threat〕分析 135、SWOT分析結(jié)論 14六、工程綜合分析 151、市場優(yōu)勢 15、優(yōu)越的地理位置： 15、交通要沖、車流滾滾： 15、政策支持： 152、企業(yè)優(yōu)勢 163、地段優(yōu)勢 164、資金優(yōu)勢 16七、問題與建議 161．工程開發(fā)建設(shè)存在的主要問題 162．實(shí)施建議 17第二局部市場分析 18一、城市概況分析 18二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析 18三、臨河區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析 191、二零零八年消費(fèi)品零售總額增幅創(chuàng)近年來新高 202、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集分布在經(jīng)貿(mào)路和護(hù)城河路一帶 20四、臨河區(qū)房地產(chǎn)開展 211.供給量分析 212.銷售價格走勢分析 21五、目標(biāo)市場分析 221、職業(yè)特征分析 222、目標(biāo)客戶心理分析 22〔1〕當(dāng)?shù)鼐用?22〔2〕當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主 23〔3〕企事業(yè)高級管理人員 23〔4〕政府公務(wù)員 24〔5〕外出打工人員 243、年齡特征分析 25第三局部工程定位 25一、定位的基準(zhǔn)原那么 25二、定位的邏輯結(jié)構(gòu) 26三、工程市場定位 27四、功能定位 284.1.定位著眼點(diǎn) 284.2.市場契機(jī) 294.3.功能定位 30五、經(jīng)營檔次定位 30六、定位總結(jié) 31第四局部地塊分析與規(guī)劃 32一、工程地塊描述 32二、工程地塊環(huán)境分析 32三、工程地塊SWOT分析 33四、地塊分析小結(jié) 34五、地塊規(guī)劃建議 34第五局部價格定位及經(jīng)濟(jì)效益分析 35一、定價方法： 35二、價格定位分析 361、以同類物業(yè)為參照的定價分析 36確定參照工程選擇標(biāo)準(zhǔn)并選擇參照工程 36根據(jù)參照工程要素確定其權(quán)重 37一線回歸分析 38專業(yè)市場 38街鋪 39市場定價法修正分析 40用租金和年回報率倒算售價法 44三、修正價格列表 46四、經(jīng)濟(jì)效益分析 461、評價原那么： 462、工程銷售收入預(yù)估 47工程租金收入預(yù)估 473.工程本錢估算 484．損益表 495．敏感性分析 49五、社會效益評價 501、提升臨河區(qū)城市形象、增強(qiáng)臨河區(qū)的區(qū)域價值； 512、完善商業(yè)結(jié)構(gòu)； 513、加快城市化建設(shè)。 51第六局部工程開發(fā)順序及資金流量分析 51一、工程開發(fā)順序建議 511、開發(fā)前提： 512、經(jīng)濟(jì)效益： 52二、物業(yè)資金流量分析 521、現(xiàn)金流出 522、現(xiàn)金流入 52三、工程開發(fā)風(fēng)險預(yù)測 531、市場風(fēng)險： 532、技術(shù)風(fēng)險： 533、工程風(fēng)險： 534、外部協(xié)作條件風(fēng)險： 545、社會風(fēng)險： 546、購置力風(fēng)險： 547、經(jīng)營風(fēng)險： 548資金風(fēng)險： 559、市場資源風(fēng)險： 5510、政策風(fēng)險： 5511、拆遷問題威脅： 55四、風(fēng)險分析 561、風(fēng)險等級劃分 562、風(fēng)險評估方法 56五、風(fēng)險防范對策 591、風(fēng)險回避 592、風(fēng)險控制 593、風(fēng)險轉(zhuǎn)移 594、風(fēng)險自擔(dān) 60第七局部綜述 60第一局部工程概況一、工程背景1、工程名稱巴彥淖爾市河港商貿(mào)城二、工程概況1、工程四至工程東側(cè)：工程西側(cè)：工程北側(cè)：工程南側(cè)：2、建設(shè)規(guī)模和周邊配套巴彥淖爾市河港商貿(mào)城建筑面積16000m2，樓高五層，局部六層。工程地交通方便快捷，得地利、占天時、享人和之美。巨大的升值潛力，將會成為投資者、經(jīng)營商家舉目關(guān)注的焦點(diǎn)。3、主要建設(shè)條件〔1〕工程已正式取得國有土地使用證。〔2〕工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！?〕工程已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！?〕工程已取得政府開展改革委員會的立項(xiàng)批復(fù)。〔5〕工程建設(shè)資金已經(jīng)開始籌備?！?〕工程已取得當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的肯定。4、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)各項(xiàng)指標(biāo)說明工程名稱臨河區(qū)國際商貿(mào)城工程總資料總占地面積：600畝；建筑面積：50萬㎡〔其中一期開發(fā)建設(shè)22萬㎡〕；容積率：1.1；用地性質(zhì)：商業(yè)地理位置107國道與臨河區(qū)大道交匯處東〔柏亭街道辦事處小田莊〕投資商/開發(fā)商河南天祿置業(yè)商業(yè)籌劃參謀深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理整合推廣/廣告實(shí)施待定首期商業(yè)開發(fā)規(guī)模“臨河區(qū)國際商貿(mào)城〞首期建設(shè)商業(yè)營運(yùn)面積22萬余平方米，將于2021年底正式對外營業(yè)。經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)、箱包小商品區(qū)等十大主題經(jīng)營檔次中偏下、中檔經(jīng)營特色集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和社區(qū)效勞八大功能于一體大事記2021年9月8日臨河區(qū)國際商貿(mào)城奠基，駐馬店市、臨河區(qū)領(lǐng)導(dǎo)和工商界人士一起出席，對工程開展寄予厚望。方案2021年底開工建設(shè)，2021年底正式營業(yè)。三、工程位置巴彥淖爾市河港商貿(mào)城工程地處**的優(yōu)越位置，。在工程周邊原有根底上，將大力引進(jìn)知名品牌，建設(shè)升級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。為更好地增強(qiáng)巴彥淖爾市河港商貿(mào)城的功能配套和提高競爭力，本案操作可以考慮建設(shè)休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)辦公展覽專區(qū)，并引進(jìn)增加本地特色產(chǎn)品、特色餐飲。四、工程周邊環(huán)境1、優(yōu)越的地理位置：巴彥淖爾市河港商貿(mào)城附近區(qū)段的獨(dú)有優(yōu)勢得到更新的開展，正如老樹發(fā)新芽，必將煥發(fā)蓬勃的生機(jī)與活力。2、交通要沖：由于地處**，南來北往的車流不息，是一個輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。3、政府支持：近期，隨著當(dāng)?shù)卣畬φ猩桃Y利好政策的出臺，并對商業(yè)工程與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，獲得了眾多的開展契機(jī)。本工程投資大、起點(diǎn)高、輻射廣、活力足、前景好，得到了政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，認(rèn)為巴彥淖爾市河港商貿(mào)城的建成必將對推動巴彥淖爾市工業(yè)化進(jìn)程、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程、加快當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展步伐產(chǎn)生重大而深遠(yuǎn)的影響，因此縣里對本工程給予了特別關(guān)注和重點(diǎn)支持。在市民生活要求日漸提高的情況下，巴彥淖爾市河港商貿(mào)城運(yùn)用PT37智能化的電子商務(wù)信息平臺，引進(jìn)浙江義烏國際小商品城等先進(jìn)管理模式，將成為當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及局部外埠商家已確定了投資意向。4、商業(yè)展望隨著中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長，加上西部大開發(fā)帶動經(jīng)濟(jì)的騰飛，所以將本工程定位為巴彥淖爾市規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺，具有極高的商業(yè)價值和升值空間。同時更加彰顯出國際商貿(mào)城的磅礴氣勢，由此所帶來的投資熱情將是不言而喻。五1、工程優(yōu)勢〔strength〕分析區(qū)位優(yōu)勢工程地處**核心地段，吸引各地投資者經(jīng)營者，蘊(yùn)藏著無限商機(jī)。交通優(yōu)勢南北向長途汽車都途徑該地，到長途汽車客運(yùn)站及臨河區(qū)火車站僅十分鐘的車程，交通優(yōu)勢十清楚顯。品牌優(yōu)勢開發(fā)商是當(dāng)?shù)刂_發(fā)商之一，先后開發(fā)了多個大型的住宅小區(qū)，市場的信譽(yù)得到消費(fèi)者的認(rèn)可。從前期調(diào)研的數(shù)據(jù)說明，70%的經(jīng)營者比擬關(guān)注本案工程，32%經(jīng)營者明確表示會投資本案工程，21%的經(jīng)營者會考慮進(jìn)駐本案工程，側(cè)面為工程的推廣和經(jīng)營提供了一定的支撐。規(guī)模優(yōu)勢工程的規(guī)模及地段優(yōu)勢，可打造形成當(dāng)?shù)匾?guī)模最大的一個綜合專業(yè)市場工程。國際商貿(mào)城的建成將成為輻射周邊地區(qū)的商貿(mào)中心，大型商業(yè)對地區(qū)的人流產(chǎn)生巨大的吸引作用，強(qiáng)大的人流必然蘊(yùn)藏巨大的商機(jī)。政策優(yōu)勢本工程是巴彥淖爾市招商引資的重點(diǎn)工程，市區(qū)兩級政府對本工程寄予厚望，希望將本工程打造成一個輻射廣、活力足的商貿(mào)流通高地，政府的扶持力度相當(dāng)大。由于這一工程獨(dú)特的地域區(qū)位優(yōu)勢，這一超大型的綜合專業(yè)市場橫空出世，將使巴彥淖爾市大流通跨越一個新歷程。2、工程劣勢〔weakness〕分析工程開發(fā)周期長，受市場不確定因素影響，不可控風(fēng)險增大；體量大，將面臨招商和銷售的嚴(yán)峻考驗(yàn)；受周邊成熟商業(yè)市場的直接競爭威脅。3、工程時機(jī)點(diǎn)〔opportunity〕分析區(qū)位開展前景良好工程地具有良好的交通條件，優(yōu)異的人文條件。商貿(mào)企業(yè)的進(jìn)駐將為工程的后期提供大量的人流，加上工程本身的市場影響力，可以做到工程各板塊之間相互促進(jìn)、相互影響、共享資源、優(yōu)勢互補(bǔ)，從而帶動區(qū)域商業(yè)環(huán)境的整體提升，提高區(qū)域市場的綜合競爭力，使工程成為中原地區(qū)新的物資集散中心。城市遠(yuǎn)景開展戰(zhàn)略巴彥淖爾市臨河區(qū)圍繞“一個目標(biāo)〞即圍繞再創(chuàng)臨河科學(xué)開展新強(qiáng)勢目標(biāo)不動搖。打造“三個平臺〞城市開展平臺。作為市區(qū)推進(jìn)城市化的主戰(zhàn)場，三年左右根本完成城市棚戶區(qū)改造任務(wù)，力爭建成區(qū)面積盡快到達(dá)50平方公里以上，把臨河建設(shè)成宜業(yè)宜居、環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域中心城市。同時，精心打造一批展示時代特色、彰顯人文底蘊(yùn)的標(biāo)志性景觀，開展文化產(chǎn)業(yè)，提升城市品位，打造河套文化名城。園區(qū)支撐平臺。東工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)以及即將啟動的中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園是我區(qū)加速向工業(yè)化中期階段推進(jìn)的主要平臺。交通樞紐平臺。臨河地處京包銀蘭經(jīng)濟(jì)帶上，是國家中長期規(guī)劃“五橫五縱〞綜合交通網(wǎng)中橫向新疆哈蜜、縱向廣西防城港的交匯點(diǎn)。包蘭鐵路、京藏高速、110國道橫貫東西。隨著臨哈高速公路、黃河公路大橋、支線機(jī)場、臨甘一級公路等一批重點(diǎn)道路交通工程開工建設(shè)，臨河正在形成鐵路、公路、航運(yùn)綜合交通體系。未來的臨河將成為華北貫穿大西北的主要交通樞紐，這為我區(qū)全方位利用資源，跨地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來有利條件。構(gòu)建“五大基地〞綠色食品產(chǎn)業(yè)基地。河套農(nóng)畜產(chǎn)品在國內(nèi)外享有盛譽(yù)，建設(shè)綠色食品生產(chǎn)基地是我們的優(yōu)勢所在。目前，我區(qū)已形成年加工面粉50萬噸、番茄醬10萬噸、肉羊分割120萬只、脫水菜6000多噸的能力，食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已突破50億元。但是，我區(qū)食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品附加值低，產(chǎn)業(yè)鏈條短，仍處于初級加工階段，開展精深加工潛力巨大。我們要圍繞“保龍頭、建基地〞不動搖，以提高土地集中度為重點(diǎn)推進(jìn)土地規(guī)模經(jīng)營，以轉(zhuǎn)變政府職能為抓手推進(jìn)開展訂單經(jīng)濟(jì)，以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為關(guān)鍵加快綠色食品產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。加強(qiáng)對專業(yè)合作社融資、工程幫扶力度，認(rèn)真落實(shí)龍頭企業(yè)扶持政策，引導(dǎo)涉農(nóng)企業(yè)規(guī)模整合。力爭2-3年內(nèi)食品產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值做到100億元以上。絨紡產(chǎn)業(yè)基地。我區(qū)絨紡產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)八十年代初起步，現(xiàn)已形成洗梳、紡紗、針織完整產(chǎn)業(yè)鏈,培育了21戶規(guī)模以上絨紡企業(yè)，形成了年分梳無毛絨5000噸、紡紗500噸、加工羊絨產(chǎn)品760萬件的生產(chǎn)能力，已成為全國最大無毛絨生產(chǎn)加工基地。我們要抓住國家提高紡織品出口退稅率和自治區(qū)實(shí)施羊絨臨時貼息收儲制度的機(jī)遇，依托市場和政府兩輪驅(qū)動積極盤活低效資產(chǎn)，扶持企業(yè)橫向合作，主動嫁接鄂爾多斯、圣羅蘭知名品牌開發(fā)高端產(chǎn)品，提高自有品牌知名度和市場占有率，逐步改變過去為他人做“嫁衣裳〞的生產(chǎn)經(jīng)營局面。配合牧區(qū)做好絨山羊品種選育改進(jìn)，為絨紡企業(yè)提供穩(wěn)定、高品質(zhì)的原料保障。加快絨紡企業(yè)入駐東工業(yè)園區(qū)絨紡園進(jìn)度，形成百億元以上產(chǎn)值規(guī)模，將臨河開展成為國內(nèi)大型絨紡基地之一。生物制藥基地。聯(lián)邦制藥已累計完成固定資產(chǎn)投資22億元，形成年產(chǎn)1萬噸6－APA、8500噸阿莫西林原料藥、膠囊劑6億粒和片劑7億片的生產(chǎn)能力，成為國內(nèi)最大的抗生素原料和成品藥生產(chǎn)企業(yè)，是我區(qū)第三個固定資產(chǎn)投資在20億元以上的骨干企業(yè)。聯(lián)邦制藥方案今年再啟動年產(chǎn)5000噸6－APA生產(chǎn)線和D酸、技術(shù)研發(fā)中心工程，全部投產(chǎn)達(dá)效后，產(chǎn)值可達(dá)100億元以上。我們要實(shí)施“巨人企業(yè)〞工程，傾力在政策、資金、根底配套等方面扶持企業(yè)加快工程建設(shè)進(jìn)度，釋放企業(yè)產(chǎn)能，盡快建成世界最大的抗生素原料藥生產(chǎn)基地。繼續(xù)吸引有實(shí)力的藥品生產(chǎn)企業(yè)入駐我區(qū)，扶持啟源、京新等制藥企業(yè)不斷開展壯大，將臨河打造成全國大型生物制藥基地。冶金化工基地。自治區(qū)已經(jīng)批準(zhǔn)在鄂爾多斯市納林西里煤田為四川化工先期配置5億噸煤炭資源。目前甲醇和二甲醚市場價格看好，我們要以天河化工20萬噸二甲醚工程為根底，加快推進(jìn)四川化工60萬噸甲醇工程建設(shè)，盡快構(gòu)筑起我區(qū)第一條煤化工生產(chǎn)鏈，逐步打造精細(xì)煤化工產(chǎn)業(yè)基地。要扶持西部銅材5萬噸電解銅早投產(chǎn)早達(dá)效，幫助企業(yè)加快10萬噸光亮鋼桿工程建設(shè)進(jìn)度。銅材工程達(dá)產(chǎn)達(dá)效后產(chǎn)值有望突破50億元，更為重要的是為我區(qū)開發(fā)銅箔、銅線、銅板帶等產(chǎn)品，引進(jìn)建設(shè)電線電纜、電子原件及各種異型線材工程搭起了平臺。依托我市已形成的30萬噸冶煉規(guī)模，抓住銅材加工入駐臨河帶來的機(jī)遇，積極支持企業(yè)引進(jìn)合作伙伴延伸產(chǎn)業(yè)鏈,開展下游高端產(chǎn)品，打造冶金產(chǎn)業(yè)加工基地?，F(xiàn)代物流基地。我區(qū)商貿(mào)流通業(yè)較為興旺，巴運(yùn)物流、國際建材城等一批物流企業(yè)初具規(guī)模。具有領(lǐng)軍意義的巴彥淖爾市現(xiàn)代農(nóng)畜產(chǎn)品〔B型〕保稅物流園區(qū)27.5平方公里總體規(guī)劃已經(jīng)市政府批準(zhǔn)實(shí)施，收儲的近2萬畝土地已完成報批面積7000畝，園區(qū)根底配套面積到達(dá)13平方公里。今年，規(guī)劃占地2000畝鐵路臨河貨場東遷和園區(qū)鐵路港建設(shè)工程將進(jìn)行征拆和報批工作。我們要將開展現(xiàn)代物流業(yè)作為我區(qū)經(jīng)濟(jì)開展的重要增長極來抓，以打造立足巴彥淖爾、面向大西北、輻射呼包鄂的區(qū)域性保稅物流園區(qū)為目標(biāo)，集中資金搞好土地收儲，按照掛牌通關(guān)的根本標(biāo)準(zhǔn)加快公鐵聯(lián)運(yùn)等功能性根底設(shè)施建設(shè)。加強(qiáng)與呼包鄂和國內(nèi)外物流企業(yè)合作，著力打造以保稅物流園區(qū)、巴運(yùn)物流園區(qū)、朔方路為中心的三條物流帶，2-3年初步形成布局合理的現(xiàn)代物流效勞體系。“十二五〞末，把臨河建設(shè)成為貨運(yùn)吞吐量5000萬噸以上、營業(yè)收入300億元以上西部較大的現(xiàn)代物流基地。隨著臨河區(qū)經(jīng)濟(jì)改革步伐的進(jìn)一步加快，臨河區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展已進(jìn)入一個開展的快車道，為工程的遠(yuǎn)景開展提供了強(qiáng)力的經(jīng)濟(jì)支撐。近年來臨河區(qū)加快城市化建設(shè)進(jìn)程，城市人口有所增加，在增強(qiáng)城市綜合實(shí)力的同時進(jìn)一步加大了城市的吸納能力，城市所產(chǎn)生的凝聚效應(yīng)得以顯現(xiàn)。新型業(yè)態(tài)的綜合體工程在城市化開展進(jìn)程中將迎來歷史性的開展契機(jī)。強(qiáng)大的推廣力度開發(fā)商憑著自己強(qiáng)大的社會影響力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，加大市場推廣力度，進(jìn)行營銷推廣、招商推廣、經(jīng)營性宣傳等，確保工程的可持續(xù)經(jīng)營，增強(qiáng)市場的財富凝聚能力。**集團(tuán)對本工程實(shí)行全程營銷籌劃，憑借在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十多年的打拼積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，依靠PT37這一先進(jìn)的智能化的電子商務(wù)信息平臺的運(yùn)作，運(yùn)用電子商務(wù)的最新開展成果幫助客戶實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下、虛實(shí)同步經(jīng)營，無限拓展客戶資源，將使本工程的開展躍上一個新臺階，樹立與同類其他工程差異化的新特點(diǎn)，從而取得錯位競爭的優(yōu)勢，確保工程的良性開展，提高知名度，加大市場影響力，最終實(shí)現(xiàn)將規(guī)模效益、社會效益、品牌效益轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益。4、工程潛在威脅〔threat〕分析城市規(guī)模偏小，商業(yè)極容易到達(dá)飽和本地和周邊地市投資物業(yè)近期涌現(xiàn)較多，分食批發(fā)投資市場，使原本市場需求較少的市場將更加劇烈。投資型物業(yè)競爭加劇隨著巴彥淖爾市城市建設(shè)的加速，越來越多的有實(shí)力的品牌開發(fā)商進(jìn)駐，近年來產(chǎn)生了不少的綜合專業(yè)市場，對工程的前景會有一定的影響。宏觀政策影響由于近年全國房地產(chǎn)市場的高速開展，造成局部房價增長過快，政府為了遏制房地產(chǎn)價格的過快增長，采取了積極的財政政策和金融政策。房地產(chǎn)市場正處在宏觀調(diào)控周期中，政府為抑制房價的過快增長，實(shí)施積極的財政政策和金融政策，對投資性物業(yè)影響巨大，一局部地產(chǎn)投資客選擇其它投資渠道，一局部處于持幣觀望。高供給量興旺城市的可開發(fā)資源進(jìn)一步減少，紛紛進(jìn)軍國內(nèi)二線、三線城市，經(jīng)濟(jì)增長的幅度不高，因而買方市場并沒有同步增長；商業(yè)物業(yè)消化量有限0優(yōu)勢0優(yōu)勢劣勢時機(jī)扭轉(zhuǎn)性戰(zhàn)略WO增長性戰(zhàn)略SO防御性戰(zhàn)略WT多元化戰(zhàn)略ST?威脅5、SWOT分析結(jié)論利用SWOT分析圖，企業(yè)可以根據(jù)SWOT分析的計算結(jié)果在SWOT分析圖上找到企業(yè)目前所處的戰(zhàn)略位置，從而選擇相應(yīng)的企業(yè)戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略〔防御型戰(zhàn)略〕：即直接克服內(nèi)部弱點(diǎn)，防止外部威脅的戰(zhàn)略。WO戰(zhàn)略〔扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略〕：利用外部的時機(jī)來改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)的戰(zhàn)略。ST戰(zhàn)略〔多種經(jīng)營戰(zhàn)略〕：即利用企業(yè)的優(yōu)勢，去防止或減輕外部威脅的打擊的戰(zhàn)略。SO戰(zhàn)略〔增長性戰(zhàn)略〕：依靠內(nèi)部失去抓住外部的時機(jī)的戰(zhàn)略。從SWOT分析圖我們可以看出來，我們的工程明顯優(yōu)勢大于劣勢，時機(jī)大于威脅，因此處于SO戰(zhàn)略〔增長性戰(zhàn)略〕階段，我們應(yīng)當(dāng)采取依靠內(nèi)部抓住外部的時機(jī)戰(zhàn)略。我們應(yīng)當(dāng)：〔1〕以先進(jìn)的理論方法作指導(dǎo)，依靠我們的一流的建筑質(zhì)量和人性化的景觀及動線設(shè)計，外加我們工程所占的地理環(huán)境優(yōu)勢，積極整合資源，在國家宏觀政策和政府部門的大力支持之下，利用客戶心理，創(chuàng)造完美的文化氣氛，以最大限度的發(fā)揮優(yōu)勢，利用時機(jī)，為工程出力。(2)通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，教育，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員對房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識，以加強(qiáng)與外部供給商企業(yè)溝通、協(xié)調(diào)的能力，才能與供給商進(jìn)行有效溝通，通過為供給商提供多方面的符合需求的效勞來吸引供給商的加盟，為優(yōu)化供給商隊伍、更好地控制采購本錢打好根底。而且使得供給商切實(shí)明白我們的優(yōu)勢所在，將可能的時機(jī)擴(kuò)大，使之成為優(yōu)勢。六、工程綜合分析1、市場優(yōu)勢、優(yōu)越的地理位置：、交通要沖：由于地處**，南來北往的車流不息，是一個輻射廣泛的商貿(mào)流通新區(qū)。、政策支持：招商引資，始終是當(dāng)?shù)卣P(guān)注的熱點(diǎn)，也是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展點(diǎn)睛之筆!近期，隨著當(dāng)?shù)卣畬φ猩桃Y利好政策的出臺，并對商業(yè)工程與外資企業(yè)合作給與了前所未有的大力支持，取得了眾多的開展契機(jī)。在商貿(mào)物流大提速的情況下，臨河區(qū)國際商貿(mào)城引進(jìn)義烏國際小商品城等先進(jìn)管理模式，將會成為臨河區(qū)商貿(mào)流通經(jīng)濟(jì)的嶄新亮點(diǎn)，本地富有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的經(jīng)營戶及局部外埠商家以確定了投資意向。2、企業(yè)優(yōu)勢3、地段優(yōu)勢4、資金優(yōu)勢七、問題與建議1．工程開發(fā)建設(shè)存在的主要問題本工程開發(fā)建設(shè)存在的主要問題有：〔1〕工程前期各項(xiàng)審批手續(xù)尚未全部完成，工程規(guī)劃建設(shè)方案和工程動建方案尚未最后確定。〔2〕工程建設(shè)投資總額控制有賴于工程實(shí)施過程中承辦方的具體執(zhí)行情況，不確定因素較多，須躲避其風(fēng)險?！?〕工程開發(fā)總體規(guī)模較大，市場消化速度和能力所產(chǎn)生的對商鋪預(yù)售狀況的重大影響，會存在預(yù)期利益難以兌現(xiàn)的可能?！?〕存在一定的市場競爭壓力，工程的競爭優(yōu)勢和競爭力還需要多方面的培育。2．實(shí)施建議對本工程的實(shí)施建議主要有以下幾點(diǎn)：〔1〕集中力量抓緊完成工程的規(guī)劃和立項(xiàng)報批工作，落實(shí)工程開工建設(shè)的各項(xiàng)手續(xù)，確保工程能盡快開工建設(shè)?！?〕及早辦理工程預(yù)售許可手續(xù)。工程營銷工作從籌劃到組織落實(shí)需要周密考慮和安排，必須做詳盡周密的市場調(diào)查工作。〔3〕以客戶顯而易見的性價比優(yōu)勢進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計和價格定位，強(qiáng)化競爭優(yōu)勢。精心設(shè)計，提高建筑面積使用率，并降低建造本錢?！?〕既要節(jié)省建設(shè)資金，又必須切實(shí)保證工程質(zhì)量，堅持以質(zhì)量領(lǐng)先的市場策略?！?〕制定穩(wěn)妥積極的施工方案，保證施工平安和現(xiàn)場文明施工水平，加快工程施工進(jìn)度，盡可能減少因施工對周邊居民和商貿(mào)活動產(chǎn)生的影響的持續(xù)時間。〔6〕運(yùn)用預(yù)訂等方式，應(yīng)先期聯(lián)絡(luò)到一批目標(biāo)客戶，有利于盡快形成開盤的旺盛人氣。〔7〕資金運(yùn)作中，可以考慮拉開開發(fā)時序，分期分批操作，加大預(yù)售款和現(xiàn)款的使用比例，進(jìn)而降低資本金需要量?！?〕真正將未來業(yè)主，即客戶置于中心地位，除將此作為理念貫徹工程開發(fā)經(jīng)營始終外，可采取請意向客戶參與施工管理與監(jiān)督等事項(xiàng)，以保證工程質(zhì)量，并帶來良好的輿論口碑，樹立產(chǎn)品品牌。〔9〕盡管工程規(guī)模很大，仍須精心于每一個細(xì)節(jié)，作為樹立企業(yè)品牌的良好開端。第二局部市場分析一、城市概況分析臨河位于中國正北方，是內(nèi)蒙古西部的一個新型城區(qū)。臨河雄踞河套平原腹地，南臨黃河，北靠陰山，地理坐標(biāo)為東經(jīng)107°6′一107°4′，北緯40°31′一44°17′?？偯娣e2354平方公里，區(qū)轄11個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)、160個行政村，城區(qū)設(shè)10個街道辦事處。臨河有蒙、漢、回等14個民族，52萬人口。臨河全境土地平坦，土壤肥沃，屬溫帶大陸性氣候，年均降水量140多毫米，日照時間長，晝夜溫差大，無霜期140天左右。引黃自流灌溉，水源充足，具有開展農(nóng)、牧、林業(yè)生產(chǎn)得天獨(dú)厚的自然條件。糧食主產(chǎn)以國家一級優(yōu)質(zhì)小麥為主，此外，蜜瓜、西瓜、黑瓜籽、蘋果梨等產(chǎn)品在全國享有盛譽(yù)。近年來，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，養(yǎng)殖業(yè)迅猛崛起，并于21世紀(jì)初提出了建設(shè)“北方羊城〞的宏偉設(shè)想。臨河地方工業(yè)以絨毛、食品加工、化工、造紙、機(jī)械制造及民族用品為主，并在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品質(zhì)量，逐漸從農(nóng)業(yè)大市向工業(yè)強(qiáng)市邁進(jìn)。臨河交通便利，郵電通訊興旺，城區(qū)建設(shè)日新月異，根底設(shè)施已根本滿足了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家和外來投資者的根本要求。臨河區(qū)是巴彥淖爾市府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。。二、城市經(jīng)濟(jì)狀況分析近年來，臨河區(qū)經(jīng)濟(jì)開展呈現(xiàn)三大特征：〔1〕、城市GDP高速開展，連續(xù)5年快速增長；〔2〕、固定資產(chǎn)投資開展較快，外地企業(yè)來臨河投資力度加大，未來臨河區(qū)將有很大的經(jīng)濟(jì)開展支撐點(diǎn)，將會邁入快速開展道路?！?〕、臨河經(jīng)濟(jì)快速開展，按照西蒙·庫茲涅茨理論，房地產(chǎn)也將呈現(xiàn)高速開展的趨勢。西蒙·西蒙·庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)開展與房地產(chǎn)市場理論房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩(wěn)定開展高速開展當(dāng)?shù)厣虡I(yè)運(yùn)行的主要特征是：〔1〕、規(guī)模擴(kuò)大，增勢強(qiáng)勁，消費(fèi)品零售總額增長創(chuàng)近年來新高?！?〕、城鄉(xiāng)市場大幅走高，商貿(mào)流通繁榮活潑，呈現(xiàn)同步運(yùn)行的開展格局?！?〕、日用消費(fèi)和餐飲市場持續(xù)保持快速增長?！?〕、居民消費(fèi)層次逐步提高，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)。三、臨河區(qū)商業(yè)市場環(huán)境分析消費(fèi)市場繁榮活潑，商品供給日益豐富改革開放三十年，臨河區(qū)社會消費(fèi)品零售總額從1978年的0.74億元增加到2007年的30.58億元，同比增長40.3倍，年均增幅達(dá)13.7%。商品供給日益豐富，供求結(jié)構(gòu)趨于合理。90年代以來，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展，國民經(jīng)濟(jì)保持快速增長，有效供給能力顯著增強(qiáng)，社會商品極大豐富，由“賣方市場〞進(jìn)入了“買方市場〞，國民經(jīng)濟(jì)開展過程中曾長期存在的短缺狀態(tài)宣告結(jié)束。到2007年該區(qū)社會消費(fèi)品零售總額達(dá)30.58億元，比1989年增長6.4倍，年均增幅達(dá)11.8%，全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到達(dá)11965個，從業(yè)人員達(dá)6.5萬人。擁有各類商品交易市場18個。特別是零售業(yè)開展尤為迅速，共建成大中型綜合性百貨商場9個，超級市場8個?，F(xiàn)在，不管城市還是在農(nóng)村，四通八達(dá)的商品流通網(wǎng)絡(luò)都能夠?yàn)轭櫩吞峁┓奖愕男?，各類商品市場的空前開展，成為改革開放以來商品流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的一道亮麗的風(fēng)景線。招商引資取得豐碩成果，對外開放水平不斷提高黨的十一屆三中全會以來，臨河區(qū)加快了對外開放的步伐。尤其是我國參加世貿(mào)組織以后，臨河區(qū)緊緊抓住入世這一千載難逢的機(jī)遇，全方位實(shí)施“引進(jìn)來、走出去〞的開展戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化開展環(huán)境，制定出臺優(yōu)惠政策，招商引資和工程建設(shè)工作取得了豐碩的成果。2007年全區(qū)招商引資實(shí)際到位資金20.3億元，比2000年增長8倍。八年來，累計到位資金79億元。聯(lián)邦制藥、四川化工控股集團(tuán)等一批企業(yè)落戶我區(qū)，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會又好又快開展注入了強(qiáng)大動力。根底設(shè)施得到加強(qiáng)，城鎮(zhèn)面貌日新月異改革開放特別是“十五〞以來，成為臨河歷史上根底建設(shè)最快的時期。交通運(yùn)輸郵電業(yè)到達(dá)極大開展。公路交通形成了以國、省干線公路為骨架，縣、鄉(xiāng)公路為輻射的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。2007年，全區(qū)公路通車?yán)锍痰竭_(dá)3192公里，鄉(xiāng)村公里四通八達(dá)。全區(qū)客運(yùn)周轉(zhuǎn)量9.2億人公里，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量33.22億噸公里，分別比1978年增長328倍和403倍。隨著信息世界的到來，2007年，郵電業(yè)務(wù)總量7.4億元，比1978年增長1080倍，年均增長27.2%。固定用戶9萬戶，移動用戶32萬戶，分別比2001年增長50%和7倍；互聯(lián)網(wǎng)用戶到達(dá)1.9萬戶。城區(qū)建成區(qū)面積拓展到2007年的32平方公里。城市污水處理量1483萬立方米，城市集中供熱面積764萬立方米。城市綠化率和綠化覆蓋率分別到達(dá)19.5%和22.7%。城區(qū)面貌煥然一新，城市品位顯著提升，一個亮起來、綠起來，既有文化品位，又有現(xiàn)代氣息的城市已呈現(xiàn)在人們面前。社會保障體系日臻完善，人們生活水平顯著提高改革開放特別是黨的十六大以來，一項(xiàng)項(xiàng)重視民生、保障民生、改善民生的政策措施，落實(shí)到了千家萬戶，以養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療保險為主要內(nèi)容的社會保障體系逐步建立。2007年，全區(qū)共有10.17萬人參加城鎮(zhèn)根本養(yǎng)老保險，城鎮(zhèn)職工殘疾根本醫(yī)療保險6.3萬人，參加失業(yè)保險職工3.99萬人。參加農(nóng)村新型合作醫(yī)療農(nóng)戶20.2萬人。30年來，城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加，生活水平顯著提高。職工平均工資由1978年的625元提高到了2007年的16398元，增長25倍，年均增長11.9%；城鎮(zhèn)居民可支配收入由1983年的401元增加到2007年的10663元，增長26倍，年均增長12%；農(nóng)民人均純收入由1978年的68元，提高到5997元，增長87倍，年均增長16.7%。隨著城鄉(xiāng)居民收入的持續(xù)增長，消費(fèi)能力也在不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出逐步加快，以居住、交通、通訊、文教娛樂、醫(yī)療保健為熱點(diǎn)的消費(fèi)支出明顯增加，食品消費(fèi)支出比重逐步降低，2007年，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)32.1%，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)31.6%；城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)21.6平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積達(dá)26.9平方米，居住條件明顯改善。五、目標(biāo)市場分析1、職業(yè)特征分析〔1〕、城區(qū)經(jīng)營小型商業(yè)的商鋪業(yè)主和租戶；〔2〕、普通上班族，但是薪水相對較高，是所謂的“白領(lǐng)階層〞如建筑公司、廣告公司、網(wǎng)絡(luò)公司等專業(yè)技術(shù)人員，以及營銷人員；〔3〕、目前在工程周邊居住生活的人員；〔4〕、從事其他行業(yè)人員。2、目標(biāo)客戶心理分析〔1〕當(dāng)?shù)鼐用襁@局部投資客主要以老城區(qū)及周邊區(qū)域的居民為主，其主要特征是：①、對臨河區(qū)，特別是對工程地的規(guī)劃建設(shè)非常熟悉；②、文化素質(zhì)不高，大局部已組成家庭；③、有經(jīng)濟(jì)根底，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手頭上有閑錢；④、對投資可行性的綜合判斷較模糊，有購置的沖動；⑤、期望資金回報高于銀行存款、債券及購置住宅；⑦、有一定的商業(yè)商鋪概念；⑧、一般自己不經(jīng)營，故對投資保障要求較高；⑩、首先考慮投資物業(yè)的總價，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等?！?〕當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主臨河區(qū)當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主。目前開展情況良好。其主要特征是：①、工作非常繁忙，閑暇時間不多；關(guān)注不集中，但是只要關(guān)注，效果比擬明顯；②、經(jīng)濟(jì)收入比擬高，有更多的可支配收入；③、對知名的品牌經(jīng)營商較認(rèn)同；④、投資心理穩(wěn)健，有一定風(fēng)險意識，投資非常理性；⑤、對投資回報要求較高；⑥、有理想、有沖勁、有毅力，有一定的冒險精神；⑦、注重投資物業(yè)的升值潛力?！?〕企事業(yè)高級管理人員臨河區(qū)未來將擁有很多的企業(yè)高級管理人才，主要特征是：①、文化素質(zhì)較高；②、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定；③、有一定經(jīng)濟(jì)根底，希望資金能夠穩(wěn)定增值；④、對新的商業(yè)業(yè)態(tài)或商業(yè)理念較推崇；⑤、做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力較強(qiáng)，有一定風(fēng)險意識，投資較理性；⑥、對品牌經(jīng)營商較認(rèn)同，品牌商家的進(jìn)駐直接影響到他們的投資方向；⑦、注重投資物業(yè)的升值潛力；⑧、投資的商鋪總價低；⑨、多種選擇的輕松付款方式?！?〕政府公務(wù)員此局部投資者主要集中在老城區(qū)附近，屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：①、文化素質(zhì)較高；②、年齡段主要集中在30--50歲之間，多為三代同堂；③、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定；④、購置目的多為投資，自已不經(jīng)營；⑤、有思想、有主見，投資欲望較強(qiáng)；⑥、容易受現(xiàn)場氣氛和朋友的影響，屬于較沖動型買家；⑦、品牌大商家的進(jìn)駐將是他們判斷物業(yè)升值潛力的重要標(biāo)準(zhǔn)；⑧、商鋪的總價是影響他們購置的重要因素；⑨、大多數(shù)會選擇輕松的付款方式。3、年齡特征分析本工程銷售面積較大，銷售均價在臨河區(qū)屬于中等偏上的水平，因?yàn)楣こ讨苓呴_發(fā)程度不高，因而目標(biāo)客戶年齡定位為較成熟、有一定經(jīng)驗(yàn)的成功人士，年齡范圍，一般在30-55歲之間，以自營型客戶與投資客居多。第三局部工程定位一、定位的基準(zhǔn)原那么市場的不斷細(xì)分決定了工程有多樣或多元性的定位開展可能，在定位過程中我們將把握如下原那么進(jìn)行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本工程的最正確定位走向：把握區(qū)域特征：定位的根底建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強(qiáng)調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的根底上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強(qiáng)調(diào)揚(yáng)長避短：根據(jù)本工程的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以工程盈利在最短時間內(nèi)得以最大表達(dá)為出發(fā)點(diǎn)；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)提升開發(fā)商及工程本身的品牌效應(yīng)；表達(dá)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的根底上表達(dá)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營：選擇適宜定位和運(yùn)營措施確保工程的可持續(xù)經(jīng)營。二、定位的邏輯結(jié)構(gòu)由于定位分析強(qiáng)調(diào)專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐普撨^程，從而得出更為準(zhǔn)確的定位結(jié)果。如下為本工程定位的邏輯結(jié)構(gòu)圖示，旨在能更清晰地了解各章節(jié)內(nèi)容之間的邏輯關(guān)系：提出核心的關(guān)鍵問題提出核心的關(guān)鍵問題工程評價：SWOT矩陣分析區(qū)域市場：空白點(diǎn)時機(jī)點(diǎn)分析定位分析：CCTI推導(dǎo)模型提出定位策略、主題策略、業(yè)態(tài)策略、招商策略的宏觀把控落實(shí)至具體開發(fā)的定位細(xì)分客戶定位功能定位形象定位業(yè)態(tài)定位招商定位營運(yùn)定位市場定位管理定位營銷定位銷售定位圖文解析：為了從市場供給、消費(fèi)者需求以及工程自身素質(zhì)等幾個方面全面出發(fā)，使工程定位準(zhǔn)確、客觀，具有引領(lǐng)性，波特商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)多年來積累了如上所見的一套行之有效的邏輯推理理論。首先針對工程難點(diǎn)提出工程需要解決的核心問題，從問題出發(fā)，帶著問題上路，為問題的最終合理解決尋找出路，做到有的放矢。其次針對客觀現(xiàn)實(shí)進(jìn)行工程的定位推理分析，包括工程的SWOT〔優(yōu)勢、劣勢、時機(jī)、威脅〕分析，CCTI〔消費(fèi)者、競爭者、態(tài)勢、工程自身〕定位推理分析，最終找到市場的空白點(diǎn)與時機(jī)點(diǎn)，就正是工程的切入點(diǎn)。最后把切入點(diǎn)即工程主題落實(shí)至工程營銷定位的細(xì)節(jié)中，包括客戶、銷售、招商、經(jīng)營、價格等幾個方面，從不同方面落實(shí)工程定位的中心思想。整個定位過程的推理過程嚴(yán)謹(jǐn)有序，定位結(jié)論的得出水到渠成，有理有據(jù)，一氣呵成。三、工程市場定位就一個成功的商業(yè)地產(chǎn)工程來說，準(zhǔn)確合理的市場定位是諸多因素中的重中之重。市場定位是工程前期工作的重點(diǎn)，準(zhǔn)確的定位可以賦予工程獨(dú)特鮮明的個性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州天河廣場定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的那么是群眾消費(fèi)者。工程的定位傳達(dá)的是工程的精髓，工程的宗旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，工程就很難適應(yīng)市場，甚至難以生存。定位考慮點(diǎn)：(1)臨河區(qū)國際商貿(mào)城將要成為中原地區(qū)超大型的綜合專業(yè)市場，從本地及周邊商業(yè)工程功能來看，是批發(fā)市場集中區(qū)域，因此本案在功能定位上要站在面向中原地區(qū)的高度上考慮投資者與消費(fèi)者的特點(diǎn)。(2)定位時要考慮到第一期開發(fā)的業(yè)態(tài)組合與未來即將開發(fā)二期之間的功能、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的有效銜接。工程市場定位：打造中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺。為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式〞的目標(biāo)，本工程參考第三代專業(yè)市場建筑配套設(shè)施和現(xiàn)代商業(yè)要求，結(jié)合配套有大型貨運(yùn)停車場、長途汽車停靠站、公交?？空尽}庫、商務(wù)中心、銀行、餐飲等輔助營運(yùn)設(shè)施，為廣闊小商品經(jīng)營戶和采購商創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營、采購環(huán)境。本工程將會成為臨河區(qū)的中心支點(diǎn)，開創(chuàng)臨河區(qū)大商貿(mào)大流通的新格局，使之成為一個業(yè)態(tài)多樣、具有完善配套效勞功能，以PT37智能化電子商務(wù)信息平臺應(yīng)用為特色的，經(jīng)營多種商品與提供多種功能效勞的復(fù)合型“一站式〞消費(fèi)的綜合專業(yè)市場新形態(tài)。以下所論證的定位建立在市場調(diào)研和工程自身的根本素質(zhì)的根底上。主要包括功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)分、經(jīng)營檔次定位、消費(fèi)群定位、客戶定位、經(jīng)營模式定位、銷售模式定位、招商模式定位、工程主題定位、形象定位、營銷推廣定位、營運(yùn)建議等幾個局部。四、功能定位據(jù)前期市場調(diào)研顯示：當(dāng)?shù)貙I(yè)市場規(guī)模較小、較散。內(nèi)蒙巴彥淖爾市專業(yè)市場配套設(shè)施不完善，業(yè)種主題不明確、開展空間受限。盡管當(dāng)?shù)匾恍┝闶燮髽I(yè)和批發(fā)市場也存在自身的亮點(diǎn)，但放到全國來看，規(guī)模還不夠，還沒有形成真正意義上的航母集群。從臨河區(qū)的商業(yè)開展特點(diǎn)來看，目前已有的專業(yè)市場工程在市場功能上根本能滿足消費(fèi)者的需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)臨河區(qū)打造內(nèi)蒙古商貿(mào)流通制高地的現(xiàn)代需要。周邊專業(yè)市場規(guī)劃經(jīng)營各有千秋，情況不一而足，雖然也有類似的商業(yè)工程，但在定位上突出強(qiáng)化電子商務(wù)特點(diǎn)，順應(yīng)時代潮流，與新經(jīng)濟(jì)結(jié)合的大型綜合專業(yè)市場還是市場空白。本工程運(yùn)用PT37這一先進(jìn)的智能化的電子商務(wù)信息平臺，占據(jù)了天時、地利、人和的優(yōu)勢條件，能最大限度地發(fā)揮本工程的優(yōu)勢，能給本工程的開發(fā)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會效應(yīng)。在功能定位上應(yīng)首先著眼于城市居民消費(fèi)，在特色化的根底上擴(kuò)大其商業(yè)輻射范圍。4.2.市場契機(jī)內(nèi)蒙古地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場正處于快速的開展時期，一些物業(yè)陳舊、規(guī)模小、形象差、經(jīng)營管理落后的商業(yè)物業(yè)將面臨市場競爭的優(yōu)勝劣汰。商業(yè)地產(chǎn)市場勢必會迎來重新洗牌的局面，隨著臨河區(qū)國際商貿(mào)城的開發(fā)，其整體規(guī)模、現(xiàn)代建筑形象、綜合效勞功能、特色定位、完善的配套，能形成強(qiáng)大的聚合人氣的載體。建成后的臨河區(qū)國際商貿(mào)城，規(guī)模大、業(yè)種全、輻射面廣，包括商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域?yàn)橐惑w的“一站式〞的消費(fèi)模式。功能定位分析說明：我們在進(jìn)行功能定位規(guī)劃時，是站在工程整體開發(fā)的角度來通盤考慮各地塊的位置分布及特性、地塊之間功能定位的主題性、連貫性、互補(bǔ)性、延展性，并充分考慮到工程體量、商品的負(fù)載量、經(jīng)營工程的特點(diǎn)以及目標(biāo)市場的深層次需求，從低層到高層，按照商務(wù)辦公區(qū)、家居家飾區(qū)、建材裝飾區(qū)、五金機(jī)電交化區(qū)、針織服裝區(qū)、鞋帽區(qū)、日用品區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)等多種功能區(qū)域進(jìn)行功能布局和效勞設(shè)計，表達(dá)本工程功能齊全的特點(diǎn)，滿足商業(yè)經(jīng)營和開展的需要，將各層次消費(fèi)者市場一網(wǎng)打盡。明確市場形態(tài)定位后，我們圍繞本工程的特征將其功能定位為集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、聚友、觀光和社區(qū)效勞八大功能于一體。購物功能隱含在商品和效勞之后，仍然是本工程商業(yè)經(jīng)營的核心功能；餐飲功能作為購物功能的補(bǔ)充和延伸，讓顧客充分體驗(yàn)購物的便利與樂趣；休閑、娛樂功能作為本工程的重要配套功能之一，與主題餐飲局部有機(jī)的融合，成為了本工程的經(jīng)營特色之一，同時為本工程聚集了大量人氣。每個功能區(qū)塊主題鮮明，各商業(yè)業(yè)態(tài)豐富多樣、互相依襯、富有特色，良好的交通組織動線將各區(qū)域有效的銜接，形成了中原地區(qū)真正意義上的大型綜合專業(yè)市場。五、經(jīng)營檔次定位從工程本身的地段來看，屬于河南自然地理位置的中心區(qū)塊，因此，其經(jīng)營檔次應(yīng)該符合面向中原地區(qū)的良好形象要求；從工程本身的硬件設(shè)施和建筑形象來看，是比擬有檔次的，因此，其經(jīng)營檔次應(yīng)該與其內(nèi)在質(zhì)素相符合；從經(jīng)營內(nèi)容和業(yè)態(tài)的長期開展來看，有品牌、有能力的業(yè)態(tài)、業(yè)種才具有一定的競爭實(shí)力，更能存活下來；從以后進(jìn)駐的商家經(jīng)營檔次來看，根本上含括了普通型、群眾型消費(fèi)，那么，其他商業(yè)體的經(jīng)營檔次應(yīng)當(dāng)在有特色的前提上，其檔次應(yīng)適當(dāng)拔高，與其形成良好互補(bǔ)；從調(diào)研的結(jié)果來看，城市居民普遍為中低收入水平，消費(fèi)能力不強(qiáng)，群眾型、普通型消費(fèi)占主流，故本工程經(jīng)營檔次不宜過高；結(jié)合以上分析來看，本工程經(jīng)營檔次定位為：中檔，群眾化消費(fèi)。六、定位總結(jié)本工程的核心定位是：涵蓋中、低檔次定位優(yōu)勢特征：承接了該區(qū)域城市化面貌緊扣了區(qū)域商業(yè)開展的方向特征——綜合市場經(jīng)營職能的全能化與多樣化強(qiáng)力打造中原地區(qū)大型綜合專業(yè)市場商業(yè)新形象彰顯工程的商業(yè)價值和其保值增值性第四局部地塊分析與規(guī)劃一、工程地塊描述該工程位于**。二、工程地塊環(huán)境分析本案位于臨河區(qū)，地理位置優(yōu)越，做專業(yè)大市場的區(qū)位優(yōu)勢較好，有很大的升值潛力。此外，工程所在地段人流量大。本工程，既是凸顯臨河區(qū)著力打造大商貿(mào)大流通決心的重點(diǎn)工程，同時也是輻射內(nèi)蒙古地區(qū)的大型的綜合專業(yè)市場工程，這種高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高品質(zhì)的工程建設(shè)，加之政府政策的傾斜扶持，開展?jié)摿薮螅粡墓こ痰囊?guī)模、業(yè)態(tài)定位方面講，本工程占地面積大，業(yè)態(tài)功能齊全，具有規(guī)模優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)；同時也是中原地區(qū)一個超大型的綜合專業(yè)市場。三、工程地塊SWOT分析3優(yōu)勢1．地段位置較好，開展?jié)摿Υ螅?．工程規(guī)模大，有利于業(yè)種組合，形成聚集效應(yīng)；4．開發(fā)商經(jīng)歷，實(shí)力雄厚；劣勢1、工程規(guī)模大，開發(fā)和市場培育周期較長；2、工程區(qū)域交通和根底配套設(shè)施還不完善；3、工程位置較偏，目前沒有商業(yè)氣氛；4、工程周邊居住人口少，人流量不大；5、商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)操作人員欠缺。時機(jī)1、臨河區(qū)周邊同期同一區(qū)域在建或已開發(fā)完成的商業(yè)地產(chǎn)工程較少。2、當(dāng)?shù)厝鄙倬C合性、全面性、多功能性的商業(yè)地產(chǎn)工程。3、本工程易表達(dá)城市地標(biāo)，成為城市名片。4、大體量的辦公展覽示范區(qū)容易與傳統(tǒng)的經(jīng)營方式結(jié)合，較容易引導(dǎo)經(jīng)營或消費(fèi)，讓市場接受。發(fā)揮優(yōu)勢搶占時機(jī)1．利用規(guī)模，采用綜合開發(fā)模式，以業(yè)種的合理搭配，形成工程總體競爭力，最大化表達(dá)工程價值。2．適度領(lǐng)先，提升綜合市場商業(yè)層次、形象，以多樣化的合理搭配，打造當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿。利用時機(jī)克服劣勢1．以工程帶動區(qū)域，全面提升區(qū)域商業(yè)氣氛。2．利用市場時機(jī)，準(zhǔn)確定位，降低工程風(fēng)險。3．制定科學(xué)的工程開展戰(zhàn)略，采用適宜的營銷操作手法，降低產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售難度。威脅1、短期之內(nèi)房地產(chǎn)市場變化的不確定性。2、運(yùn)作周期長面臨資金保障問題。3、體量大，商業(yè)招商難度較高，面臨物業(yè)空置。4、臨街商鋪出售產(chǎn)權(quán)后，統(tǒng)一管理〔包括商業(yè)資源的選擇〕較難實(shí)現(xiàn)，造成業(yè)態(tài)與業(yè)種搭配與經(jīng)營上出現(xiàn)不和諧。發(fā)揮優(yōu)勢轉(zhuǎn)移威脅1．快速開發(fā)，先入為主，搶占市場制高點(diǎn)?！蚕M(fèi)者市場、投資者市場、經(jīng)營者市場〕。2．采用先進(jìn)理念及操作手法，立體營銷，炒作市場，形成工程低洼效應(yīng)，最大化挖掘本地市場。3.積極對外推介招商，吸引外地投資者經(jīng)營者減少劣勢防止威脅1.提高工程推廣的廣度和深度，全面挖掘客戶，實(shí)現(xiàn)工程價值最大化。2.利用工程地段特點(diǎn)，準(zhǔn)確定位，降低工程開發(fā)風(fēng)險。四、地塊分析小結(jié)利用規(guī)模，采用綜合開發(fā)模式，以業(yè)種多樣的合理搭配，形成工程總體競爭力，最大化表達(dá)工程價值。以工程帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)，全面提升區(qū)域商業(yè)氣氛，并快速開發(fā)，先入為主，搶占市場制高點(diǎn)，提高工程推廣的廣度和深度，全面挖掘客戶，實(shí)現(xiàn)工程價值最大化。第五局部價格定位一、定價方法：房地產(chǎn)定價通用的定價方法有本錢導(dǎo)向法和需求導(dǎo)向法。本錢導(dǎo)向法是以總本錢為中心制定價格，緊緊圍繞著開發(fā)商的開發(fā)利潤。但由于開發(fā)商取得地塊的途徑不同，經(jīng)營管理水平不同，同等市場本錢的差異也比擬大，如果僅以自己的目標(biāo)本錢加目標(biāo)利潤制定價格，而不了解市場的需求狀況，這個價格未免是一廂情愿。需求導(dǎo)向定價法是依據(jù)買方對產(chǎn)品價值的理解和需求強(qiáng)度來定價，不是依據(jù)賣方的本錢定價。是根據(jù)消費(fèi)者的價格觀念，以較好的設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)效勞等條件來影響消費(fèi)者的購置行動。根據(jù)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場、不同的時間、不同地點(diǎn)離市區(qū)中心遠(yuǎn)近程度、繁華程度、交通條件等適當(dāng)定下不同價位。要根據(jù)市場的供求關(guān)系定價，了解房地產(chǎn)所處的環(huán)境中各種因素是怎樣影響供求關(guān)系，從而影響定價，熟練分析了這些因素對合理定價取得最大利潤很有幫助。在這些因素里當(dāng)然以供求關(guān)系為主要影響因素。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。供求關(guān)系因素：房地產(chǎn)的價格一般來說也是由供給和需求決定的，與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。這方面因素在前面的市場需求分析已做描述。還有影響房地產(chǎn)價格的其他因素：經(jīng)濟(jì)因素：包含物價、土地價格、利率、貨幣供給量、經(jīng)濟(jì)增長率等內(nèi)容。物價和土地價格上漲會造成價格上漲，房地產(chǎn)原料上漲，商品房價格也會上漲。銀行利率提高會減少買方市場，利率降低刺激購房。貨幣供給量增加時，其代表的土地價格相對減少，即提高價格。經(jīng)濟(jì)增長使購置力加強(qiáng)，房地產(chǎn)價格上漲。社會因素：人口因素的影響表現(xiàn)為人口增長率或人口集中地區(qū)，商業(yè)市場的繁華程度，對房地產(chǎn)的需求增加，房價自然提高；行政及法律因素：比方產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)直接影響經(jīng)濟(jì)開展，同時也影響房地產(chǎn)市場的開展。自身因素：所謂自身?xiàng)l件，是指那些反映房地產(chǎn)本身的自然物理性狀況的因素。二、價格定位分析為能夠較為準(zhǔn)確的給工程定價，本案調(diào)查了諸多同類市場，并以此采用一線回歸分析法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，以確定工程價格在數(shù)據(jù)上支撐，同時，本案又引入類比法，收集了臨河區(qū)及周邊地市各主要專業(yè)市場的價格資料，以此對已得到的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行市場化修正，以期使工程價格更為貼近市場。1、以同類物業(yè)為參照的定價分析參照工程的選擇沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，可以選擇同一供需圈內(nèi)的工程來類比，也可以選擇城市各大區(qū)內(nèi)工程作為參照工程。該標(biāo)準(zhǔn)的選擇主要根據(jù)工程所處市場環(huán)境及開發(fā)商對分析結(jié)果要求的精確程度來確定，結(jié)合本工程所處市場環(huán)境，我們確定類比工程標(biāo)準(zhǔn)如下：★與本案的用途類似★與本案目標(biāo)消費(fèi)群相近★與本案交易期相近★與本案處于同一地域考慮到參照工程與本工程所處的宏觀環(huán)境及區(qū)域環(huán)境差異不大，在確定比照要素時，我們著重考慮參照工程與本工程在微觀因素上的差異，應(yīng)選擇位置、交通、人流量、自身配置、周邊商業(yè)等六大要素作為考慮因素。權(quán)重因素可以通過大量的市場問卷調(diào)查確定，也可以通過德爾菲法〔專家意見法〕確定，還可以引入層次分析法確定，采用第一種方法費(fèi)時費(fèi)力，假設(shè)調(diào)查對象的選擇偏差過大，最終確定權(quán)重的可信度會隨之降低，最后一種方法涉及到求矩陣的特征值，其對數(shù)學(xué)知識的要求較高，操作較難，但其所得結(jié)果具有相當(dāng)?shù)目尚哦取Ｄ壳白盍餍幸沧顚?shí)用的權(quán)重確定方法就是德爾菲法，也稱為專家意見法，它是應(yīng)用數(shù)理統(tǒng)計的方法，采用一定的程序綜合多名專家的經(jīng)驗(yàn)和意見，取得難于定量問題、答案的一種科學(xué)方法，其實(shí)質(zhì)是經(jīng)驗(yàn)判斷，通過此方法可以得出比擬可信的要素權(quán)重，具體操作過程如下：★提出問題，設(shè)計調(diào)查表格★選擇專家，專家征詢和信息反響★專家意見的處理★結(jié)果確定通過德爾菲法權(quán)重確定如下：要素位置交通人流配置周邊形象環(huán)境權(quán)重〔%〕251520105

專業(yè)市場參考專業(yè)市場因素及權(quán)重分析表〔10分制〕工程名稱位置交通人流配置周邊形象環(huán)境綜合評定權(quán)重〔%〕251520105**建材市場88688987.700臨河區(qū)服裝城8878989**建材城98788980本工程98888988.350專業(yè)市場回歸分析表樓盤名稱得分〔X〕租金〔Y〕X2X/N2Y/N2Y/NX/NX×Y**建材市場7.7001059.29000.07700.110.770077.00臨河區(qū)服裝城7.9753063.60060.07980.330.7975**建材城8.150358150.350.8150合計756765.6763本工程8.350表中給出的數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價與樓盤各因素得分分值之間近似呈直線相關(guān)，故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX〔其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分〕；其中b=〔ΣX×Y－N×ΣX×ΣY/N2〕/〔ΣX2－N×ΣX×ΣX/N2〕；a=ΣY/N－b×ΣX/N。由上述數(shù)據(jù)欄中求出a=168，b=，是回歸方程唯一確定，最后得出本工程平均月租金每平方米可到達(dá)15元/㎡/月。按照年8%回報率倒推算出的理論售價，銷售單價=月租金*12/8%=2250元/㎡。▲上述租金是指散租的價格，整體租賃那么除以1.5-2.5的系數(shù)。1.4市場定價法修正分析為能夠較為準(zhǔn)確的給工程商業(yè)局部定價，本案調(diào)查了諸多工程，并以此采用一線回歸分析法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，以確定工程價格在數(shù)據(jù)上支撐，同時，本案又引入類比法，收集了臨河區(qū)各主要商業(yè)樓盤的價格資料，根據(jù)工程地理位置等綜合素質(zhì)，對已得到的數(shù)據(jù)結(jié)果進(jìn)行市場化修正，以期使工程價格更為貼近市場。綜合考慮工程自身的優(yōu)勢和經(jīng)營目的以及未來的規(guī)劃，建議調(diào)整租金應(yīng)該遵循以下原那么：第一條：放水養(yǎng)魚，培育市場是招租工作的關(guān)鍵，需要給商家以信心，畢竟我們是市場的開拓者，有一定的風(fēng)險。同時我們熟悉工程的開發(fā)整體布局，有適當(dāng)調(diào)整的能力和實(shí)力，對未來市場的把握能力和知曉能力超出一般的普通經(jīng)營者，有信心和把握實(shí)現(xiàn)未來。第二條：工程盡管在資源、建筑、規(guī)劃等方面都優(yōu)于同比市場，但是目前該市場正在培育期，需要開發(fā)商和經(jīng)營者一起開拓市場。如果租金偏高即使可以招滿并開業(yè)，但是很難長久興旺，因?yàn)樵谑袌鲞€不成熟的情況下，高租金無疑使商家信心缺乏，風(fēng)險增加，生意難做，這無異于“殺雞取卵〞。他們可能寧愿放棄可能的成功，而不去堅守未來的希望。第三條：對于新興的商業(yè)區(qū)域租金的設(shè)定大多都采取逐年遞增的方式實(shí)施，因此，通常第一年商場的租金都適當(dāng)偏低，然后逐年上調(diào)，到達(dá)平均租金。第四條：投資者關(guān)注市場的同時，第一要訣還是租金問題，如果租金相對過高，很可能出現(xiàn)招租周期長，推廣費(fèi)用加大，造成無法準(zhǔn)時營業(yè)或者開業(yè)空置率提高，對工程后期開發(fā)的負(fù)面影響較大，增加其他的開發(fā)難度和開發(fā)本錢，不利于整體工程的運(yùn)作。根據(jù)以上原那么以及工程所在位置以及未來的規(guī)劃，三年后該區(qū)域才能形成旺地，可以到達(dá)或者超過三年后臨河區(qū)服裝城目前的租金水平，而按照目前臨河區(qū)服裝城的租金水平，我們可以評估本工程三年后的租金水平為20--35元/㎡/月〔租金遞增率為10%〕。因此三年后該區(qū)域租金可實(shí)現(xiàn)30元/㎡/月，采用租金逐年遞增實(shí)現(xiàn)。通過以上數(shù)據(jù)分析，按照經(jīng)營業(yè)態(tài)不同，經(jīng)營區(qū)域不同以及經(jīng)營的檔次，建議本工程的租金價格制定如下：可接受的租金水平為了更合理的修正租金和了解市場的消費(fèi)水平以及觀念，我們對當(dāng)?shù)厥袌鼋?jīng)營商家進(jìn)行了一次全面系統(tǒng)的市場調(diào)查，通過調(diào)查，我們可以客觀的了解到一下關(guān)于租金的數(shù)據(jù)：被訪問者可接受的單價水平比例5-15元/月/㎡64.5%15-25元/月/㎡20.5%25-35元/月/㎡15%35-50元/月/㎡--被訪問者經(jīng)營的商鋪每月的銷售額占比1萬元以下19.8%1-2萬元23.587%2-3萬元30.28%3-6萬元12.2%7-15萬元8.5%15-20萬元1%20萬元以上4%通過以上調(diào)查可以了解，價格在5-15元所占本次調(diào)查的比例為64.5%，說明這是大多數(shù)經(jīng)營者樂于接受的價格，而15-25元左右的價格是經(jīng)營者承受的分水嶺，而租金一旦高出20多元的話，即經(jīng)營者普遍認(rèn)為價格偏高，或者可以說價格高出20元左右的話將可能使得局部經(jīng)營者因?yàn)樽饨饠?shù)值的變化，由感性的接受變成了理性的分析經(jīng)營，將減少一局部消費(fèi)者經(jīng)商投資熱情，更多的考慮經(jīng)營之后的租金壓力而放棄經(jīng)商。因此建議租金不超過15元〔市場調(diào)查的租金指一樓的租金價格，因此所分析的價格水平也是指一樓的租金水平〕。通過對月營業(yè)額的調(diào)查，我們可以看到大多數(shù)經(jīng)營者的月營業(yè)額相對較少，3萬元以下的占73.58%,而通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)其營業(yè)面積相對較大，租金相對較低，特別是管理不標(biāo)準(zhǔn)的市場以及自然形成的商業(yè)街道。在本次調(diào)查過程中，大多數(shù)經(jīng)營者反映當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力不強(qiáng)，本次調(diào)查約有90%的被調(diào)查者認(rèn)為臨河區(qū)目前消費(fèi)能力一般，消費(fèi)觀念還是以普通的日常消費(fèi)為主。因此也驗(yàn)證了臨河區(qū)商鋪營業(yè)額不高，消費(fèi)檔次以中等中低等甚至普遍偏低消費(fèi)檔次的直接原因。通過對經(jīng)營者的租賃動機(jī)分析，我們又可以看到，商業(yè)的投資及經(jīng)營，注重的又是商業(yè)的經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)規(guī)模和管理以及未來的開展空間，我們可以看到，只要真正做到做好經(jīng)營者關(guān)心的地段、商業(yè)規(guī)劃、以及商業(yè)規(guī)模和管理，同樣可以吸引消費(fèi)者，相反的價格及優(yōu)惠政策是大多數(shù)經(jīng)營者考慮但可以協(xié)商的局部。因此盡管我們看到臨河區(qū)老城區(qū)的商業(yè)水平以及經(jīng)營租賃水平暫時比擬低，但是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營者還是比擬理性和成熟的。對本工程的租金定價建議通過以上市場調(diào)查得到的數(shù)據(jù)分析評估，以及我們對行業(yè)經(jīng)營的評估和我們營銷策略的實(shí)施，我們制定以下租賃價格供開發(fā)商參考：家具建材燈飾區(qū)租金范圍：5——8元/㎡/月小商品、鞋區(qū)、服飾區(qū)租金范圍：8——15元/㎡/月建議租金僅為內(nèi)部認(rèn)購價，在內(nèi)部認(rèn)購期內(nèi)視市場反響及時做出調(diào)整，如果市場不接受，那么仍需調(diào)低；假設(shè)市場反響良好，那么租金馬上漲價。租期的設(shè)定要根據(jù)不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營的規(guī)模具體設(shè)定，通常的租期為小型散租客戶為一年，主力店、次主力店的租期為10年、8年或者5年不等。用租金和年回報率倒算售價法通過對可比商場的租金分析比擬，利用市場比擬法來確定最理性租金?！翱杀权暤亩x是：規(guī)模、經(jīng)營品種相似的商場或地理位置接近的商場的租金也有一定的參考價值。名稱租金價格出租率臨河區(qū)服裝城30元/㎡/月98%豫南建材市場6-10元/㎡/月60%按照年8%回報率倒推算出的理論售價按照公式：銷售單價=月租金*12/8%推算售價業(yè)態(tài)租金售價家具建材燈飾區(qū)租金范圍5——8元/㎡/月750-1200元/㎡小商品、鞋區(qū)、服飾區(qū)租金范圍8——15元/㎡/月1200-2250元/㎡上述租金是指整體租賃的價格，散租那么乘以的系數(shù)。鋪位性質(zhì)購置目的投資者獲利期望購置經(jīng)營意向單價承受能力總價承受能力市場鋪位自己經(jīng)營使用86.62%，兩種類型商鋪購置動機(jī)差異性不大自己收租超過60%，委托經(jīng)營，收取固定回報率約30%左右服裝鞋帽、小商品、建材、餐飲、化裝品、娛樂設(shè)施根本在3000以下，1500元以下占86.62%，但是承受街鋪價格高于3000元的約9.64%承受總價低于15萬的占7.86%,承受總價高于30萬占7.