露天市場及配套可行性研究報告

露天市場及配套設(shè)施建設(shè)項目可行性研究報告目錄第1章總論 41.1項目基本情況 41.2編制依據(jù)： 51.3可行性研究的主要范圍 61.4建設(shè)單位基本情況 61.5項目基本情況 71.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 81.7結(jié)論與建議 9第2章項目建設(shè)必要性和可行性 112.1項目背景 112.2項目建設(shè)的必要性 142.3項目建設(shè)的可行性 14第3章項目市場分析與價格定位 163.1項目優(yōu)勢分析 163.2市場供需分析 163.3市場前景分析 193.4價格定位 19第4章建設(shè)條件 214.1工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 214.2區(qū)域規(guī)劃情況 214.3交通情況 224.4社會環(huán)境條件 224.5公共設(shè)施條件 224.6施工條件 22第5章項目規(guī)劃設(shè)計 235.1規(guī)劃依據(jù) 235.2建設(shè)地址 235.3項目規(guī)模 235.4總體規(guī)劃設(shè)計理念 235.5總體規(guī)劃構(gòu)思 245.6規(guī)劃詳表 26第6章建筑設(shè)計方案 276.1設(shè)計依據(jù) 276.2項目構(gòu)成范圍 276.3蔬菜商貿(mào)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 276.4其他建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 286.6主要質(zhì)量參數(shù) 29第7章節(jié)能與節(jié)水 307.1節(jié)能節(jié)水措施 307.2節(jié)水措施 30第8章環(huán)境影響評價 328.1分析依據(jù) 328.2項目建設(shè)對環(huán)境的影響 328.3環(huán)境保護(hù)措施 33第9章組織機構(gòu)和人員配置 349.1組織機構(gòu) 349.2人員配置 34第10章項目實施進(jìn)度安排 35第11章投資分析 3611.1估算依據(jù) 3611.2征地費用 3711.3前期費用 3711.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目各項費用 3811.5建筑安裝工程 3911.6開發(fā)期稅費 3911.7其他費用 4011.8項目經(jīng)營資金 4111.9項目總投資 4111.10資金來源 42第12章財務(wù)分析 4312.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明 4312.2樓盤銷售計劃 4312.3銷售稅金及附加 4412.4利潤 4512.5財務(wù)指標(biāo) 4512.6不確定性分析 46第13章政策影響評價 48總投資估算表 50主要材料價格表 51營業(yè)資金運用表 52銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 53利潤表 54現(xiàn)金流量表 55財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 56資產(chǎn)負(fù)債表 57其他圖表 58第1章總論1.1項目基本情況1．項目名稱：**鎮(zhèn)露天市場及配套項目2．項目承辦單位：**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3．項目負(fù)責(zé)人：4．項目所在地點：**鎮(zhèn)二中北側(cè)，后府街南側(cè)5．建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)蔬菜和商貿(mào)市場14996㎡，停車場1104㎡，及其附屬道路，給排水、供熱、綠化、硬化等。6．投資規(guī)模：項目總投資2930.33萬元。7．資金構(gòu)成：項目全部總投資2930.33萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資2830.33萬元，經(jīng)營資金投入100萬元。8．資金籌措：項目總投資2930.33萬元，建設(shè)單位全部自籌。9．經(jīng)濟效益：項目全部完成后，可實現(xiàn)銷售收入4283.83萬元，利潤總額911.39萬元，凈利潤683.54萬元，經(jīng)營稅金及附加235.61萬元，土地增值稅306.49萬元。10．項目期：三年。其中建設(shè)期一年。11．可行性研究編制單位：**市**企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司1.2編制依據(jù)：原國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）。**市人民政府《關(guān)于加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的實施意見》，2001年10月。國務(wù)院《關(guān)于西部大開發(fā)若干政策措施的實施意見》,2002年?！秲?nèi)蒙古自治區(qū)實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》,2003年。**市人民政府《西部大開發(fā)工程實施規(guī)劃綱要》，2003年。住建部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，2006年?！吨腥A人民共和國城市規(guī)劃法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》，GB50180-93《內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》《**旗城鎮(zhèn)總體規(guī)劃設(shè)計方案》國家現(xiàn)行的財會、稅收政策。國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。1.3可行性研究的主要范圍受項目承辦單位的委托，我公司會同有關(guān)部門和相關(guān)單位，對項目涉及的有關(guān)問題進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在企業(yè)已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，按照《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《可行性研究與項目評價》、《投資項目可行性研究指南》以及國家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，編制了本項目的可行性研究報告。本可研報告編制范圍包括：1．項目建設(shè)的可行性與必要性2．項目市場分析及價格定位3．建設(shè)條件4．項目規(guī)劃設(shè)計5．建筑設(shè)計方案6．節(jié)能與節(jié)水7．環(huán)境影響評價8．組織機構(gòu)與人員配置9．項目實施進(jìn)度10.投資分析11．財務(wù)分析12．政策影響評價1.4建設(shè)單位基本情況**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2010年12月，注冊資金人民幣1000萬元，注冊地址為**市科爾沁和平路575號。由旅居海外多年的**先生，融合國外各類先進(jìn)管理經(jīng)驗，用沉穩(wěn)的眼光審視中國房地產(chǎn)市場，揉入個人對社會的回報心理，發(fā)起創(chuàng)建的。公司下設(shè)工程部、辦公室、財務(wù)部、銷售部，現(xiàn)有工程技術(shù)人員10人，其中有中、初級職稱技術(shù)人員8人，對開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目具有雄厚的技術(shù)力量和資金實力。1.5項目基本情況1．項目位置本工程建于**二中北側(cè)，養(yǎng)畜牧路東側(cè)，后府街南側(cè)，規(guī)劃占地面積10406㎡。本項目位**鎮(zhèn)北山老城區(qū)，是**新建設(shè)的住宅居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施配套齊全，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施條件和煤、電、水資源條件能夠滿足項目要求。附近有吉祥家園、阿利坦小區(qū)，在建的棚戶區(qū)拆遷小區(qū)等，預(yù)計三年內(nèi)總?cè)丝跀?shù)量將達(dá)到2萬人，是未來兩年內(nèi)**旗最大的住宅區(qū)集中區(qū)域。2.區(qū)域基礎(chǔ)條件供電：項目區(qū)內(nèi)電力資源豐富，供電設(shè)施齊全，年用電負(fù)荷達(dá)到45900KVA，年供電量為18443萬千瓦時。供水：市政供水網(wǎng)絡(luò)齊全。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有自來水升壓站，能夠完成保證小區(qū)的用水。采暖：由**旗供熱公司集中供給。水溫可達(dá)60—80℃，室內(nèi)溫度不低于18℃，采暖期6個月。項目新增采暖面積14996通訊：項目區(qū)擁有中國移動、中國聯(lián)通、中國電信等較大通訊網(wǎng)絡(luò)，通訊設(shè)施齊備，信息渠道方便快捷，能夠滿足入駐單位對各種信息的需要，可提供國內(nèi)、國際電話服務(wù)、移動通訊服務(wù)及電報、傳真、信息數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)。3．規(guī)劃情況蔬菜和商貿(mào)市場14996㎡。容積率為1.44，建筑密度為72%。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號項目單位數(shù)值1占地面積㎡104062建筑數(shù)據(jù)㎡149962.1蔬菜和商貿(mào)市場㎡149962.2容積率1.442.3建筑密度%723商鋪及攤位數(shù)量個2853.1市場一二樓連體商鋪個473.2市場一樓精品間個673.3市場二樓精品間個743.4市場一樓內(nèi)部攤位個974總投資萬元2930.334.1建設(shè)投資萬元2830.334.2經(jīng)營資金萬元1005經(jīng)營指標(biāo)5.1銷售收入萬元4283.835.2經(jīng)營稅金及附加萬元235.615.3土地增值稅萬元306.495.4利潤總額萬元911.395.5所得稅萬元227.855.6凈利潤萬元683.545.7銷售利潤率%15.96%5.8投資利潤率%23.33%5.9財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%5.10財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5.11財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元511.965.12財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元323.15投資回收期（所得稅前）年2.251.7結(jié)論與建議本項目是**鎮(zhèn)城市功能發(fā)展需要，是**鎮(zhèn)功能打造的一個支撐性項目。本項目的主要目的是進(jìn)一步強化**鎮(zhèn)的社會功能，通過社會功能的完善，加快城市的發(fā)展步伐，推進(jìn)**鎮(zhèn)的快速城市建設(shè)。本項目建設(shè)總投資2930.33萬元。項目建設(shè)期1年，銷售期3年。項目采用邊建設(shè)邊銷售的方式，從2011年開始，可實現(xiàn)總銷售收入4283.83萬元人民幣，利潤總額911.39萬元，凈利潤683.54萬元，投資利潤率23.33%，銷售利潤率15.96%。財務(wù)評價結(jié)果，本項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為24.38%（稅后），財務(wù)凈現(xiàn)值323.15萬元(ic=10%)。綜上所述，本項目各項指標(biāo)相對偏低，大約為其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的50%左右。但由于本項目是為完善**旗社會功能，打造**旗經(jīng)濟和社會形象的項目，由此，在綜合評價上（包含社會評價）具有很強的可行性。各項評價指標(biāo)及經(jīng)濟效益較可行，社會效益顯著,對**旗的經(jīng)濟發(fā)展有很大的推動作用，在財務(wù)上雖然各項指標(biāo)偏低，但也是可行的。建議采取措施，盡快實施。

第2章項目建設(shè)必要性和可行性2.1項目背景1.**旗概況本項目位于**鎮(zhèn)，**鎮(zhèn)位于**旗的中部。屬黃土丘陵區(qū)，養(yǎng)畜牧河南緣，鐵牛河流域，介于低山坨沼之間，高程一般在210-460m之間，地形呈微波狀起伏，高差3-6m。地表多為黃土狀堆積物，結(jié)構(gòu)疏松，風(fēng)勢強烈，沖溝十分發(fā)育。最深陡坎可達(dá)百余項目區(qū)地表水資源較為豐富，養(yǎng)畜牧河、鐵牛河、厚的河、查干河等四條較大河流從旗境內(nèi)流過。河流總長217公里，流域面積2549平方公里，平均流徑深94.5mm，年徑流量2.538億**境內(nèi)交通極為便利，現(xiàn)有公路總里程1382公里，其中：等級公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省級干線1條54.6公里，縣級公路4條273.9公里，鄉(xiāng)級公路17條367公里，村級路690公里。鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路情況：6個蘇木（蘇木）鎮(zhèn)，1個農(nóng)牧林場，2008年末實現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路；全旗186個嘎查村在“十一五”全部實現(xiàn)村村通公路。目前，庫甘鐵路已經(jīng)建設(shè)完成，2011年能夠?qū)崿F(xiàn)通車，改變了**旗無火車的歷史。庫甘一級公路也將于2011年開工建設(shè)，屆時，**旗的交通情況也將大為改觀。2.**旗的經(jīng)濟條件2009年，全旗工業(yè)經(jīng)濟總量大幅度提升，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值完成42.25億元，同比增長36.9%。其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成11.85億元、17.7億元和12.7億元，同比分別增長21%、59.9%和27%。三次產(chǎn)業(yè)比達(dá)到28：42：30。財政收入完成2.7億元，同比增長35%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10510元，農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到4418元，分別較上年增加802元和92元。社會消費品零售總額8億元，增長29.2%。面對金融危機的重大挑戰(zhàn)，采取保企業(yè)、抓招商、上項目的積極措施，不僅成功抵御了危機影響，而且工業(yè)經(jīng)濟在困境中實現(xiàn)了快速發(fā)展。全年工業(yè)企業(yè)完成增加值12.1億元，同比增長32%；實現(xiàn)銷售收入37.8億元，同比增長37.1%；上繳稅金18402萬元，同比增長167.9%。工業(yè)經(jīng)濟對財政的貢獻(xiàn)率達(dá)到66%，較上年提高了32個百分點。對重點工業(yè)企業(yè)，在幫助融資的同時，千方百計籌措并注入了3520萬元救企資金，使規(guī)模以上企業(yè)效益大幅提升，實現(xiàn)工業(yè)增加值8億元，實現(xiàn)銷售收入25.9億元，上繳稅金18322萬元，分別占獨立核算工業(yè)企業(yè)的70%、68.6%和99.6%。工業(yè)項目建設(shè)在危機之年強勢推進(jìn)，并取得重大突破。全年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資6.39億元，實施續(xù)建項目3個，新開工建設(shè)項目7個，是近幾年來工業(yè)項目投資規(guī)模大、項目質(zhì)量最好的一年。新開工的7個項目總投資超過13億元，其中東蒙水泥三期工程、大連佐源糖業(yè)食品生產(chǎn)線項目、宏利有色金屬有限公司電纜銅材三期工程、**沈陽電纜有限公司電纜材料生產(chǎn)線等4個項目投資都在1億元以上，并且有3個是兩頭在外的非資源型項目。國電風(fēng)力發(fā)電、香港協(xié)鑫集團鉛鋅礦勘探開發(fā)、河北三鑫實業(yè)集團丁腈手套生產(chǎn)和河北京華公司碳酸鈣生產(chǎn)等項目成功簽約，為工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展蓄積了后勁。2010年，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計達(dá)到50億元。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)預(yù)計分別達(dá)到12.6億元、22億元和15.4億元。財政收入預(yù)計完成3.3億元。全社會固定投資預(yù)計達(dá)到15億元。社會零消費品零售總額預(yù)計達(dá)到9億元。農(nóng)牧民人均純收入預(yù)計達(dá)到4800元。2.2項目建設(shè)的必要性為加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，**旗按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)”的原則，強力推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，使人居環(huán)境明顯改善，城鎮(zhèn)面貌煥然一新，城鎮(zhèn)經(jīng)濟迅猛發(fā)展。以舊城區(qū)改造為基礎(chǔ)，鎮(zhèn)內(nèi)三橫兩縱的主街路基本實現(xiàn)了樓房化，新增商品房3.5萬m2，有效地促進(jìn)了商貿(mào)流通企業(yè)的發(fā)展；通過合理規(guī)劃，成片開發(fā)，新建居民樓16萬余平方米，涌現(xiàn)出了一批精品住宅小區(qū)。居民住宅樓的開發(fā)節(jié)約了建設(shè)用地，使土地得到了合理利用，便于集中供熱、統(tǒng)一管理，改善了鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)拉動了建筑產(chǎn)業(yè)和建筑市場的急劇升溫，擴大了市場銷售需求，刺激了居民消費，同時促進(jìn)了運輸業(yè)和勞務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了大量就業(yè)崗位，吸引了人口聚集，有力地推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前南山的菜市場已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足**鎮(zhèn)人民生活的需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市場位置相對偏遠(yuǎn)，給居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是環(huán)境衛(wèi)生條件太差，不能適應(yīng)**鎮(zhèn)城市發(fā)展的需要。2.3項目建設(shè)的可行性城鎮(zhèn)經(jīng)濟快速發(fā)展，為房地業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)；從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人中的進(jìn)入使得城區(qū)人口快速增長，為房地產(chǎn)市場提供了較大的需求空間；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長，就業(yè)機會的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機會；人均收入、可支配收入的增長，購買能力的上升，觀念的更新，為房地產(chǎn)消費提供了強大的支撐；房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。十五期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長43.82%，說明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響**房地產(chǎn)市場。預(yù)測未來**旗三至五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。

第3章項目市場分析與價格定位3.1項目優(yōu)勢分析本項目位于**鎮(zhèn)體育場南側(cè)，是城市的政治、經(jīng)濟、文化中心。地域價值無可取代。周邊的實驗學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全；得天獨厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使綜合樓占盡天時地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。往北是**旗的體育廣場和老城開發(fā)區(qū)，是集政治、經(jīng)濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢。文化和人文環(huán)境對本項目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。本項目讓生活與購物在商業(yè)綜合樓的人們在享受生活便利的同時又可安享生活的悠閑。3.2市場供需分析（一）隨著**鎮(zhèn)社會經(jīng)濟逐步發(fā)展，近年來**鎮(zhèn)加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，城鎮(zhèn)中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)商戶的經(jīng)營條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場價格普遍上漲過快大環(huán)境的影響，**鎮(zhèn)城區(qū)的房價也逐年上升。（二）2000年以前，商業(yè)用房價格保持相對穩(wěn)定。均價在1600元/m2以下，以后幾年價格漲幅不斷加大。據(jù)旗主管部門統(tǒng)計（均價），2000年為1850元/m2，2005年為2200元/m2，2006年為2480元/m2，2007年為2780元/m2，2008年為3800元/m2，2009年上半年為4500元/m2，下半年達(dá)到4800元/m2；2010年達(dá)到5000元/m2以上，部分“黃金”地段的均價達(dá)到了10000元/m2。市場需求拉動開發(fā)面積穩(wěn)步增長“十五”期間**旗商品房銷售面積累計51.6萬m2，商品房開工面積累計47.58萬m2，商品房竣工面積累計39.5萬平方米。從審批建筑面積來看，2005—2010年審批建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9、12.9萬m2，2007年稍有下降，降幅為2.0%，2007—（四）需求分析建設(shè)商業(yè)綜合樓，逐步使**旗發(fā)展成為**市西南地區(qū)的中心城市，是今后一段時間該地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來五年，隨著城鎮(zhèn)建成面積的擴展，2010年初步形成17.55萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給**旗房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。從現(xiàn)在起到2015年的四、五年中，**旗城區(qū)商品房屋價格走勢可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價格可能會出現(xiàn)總體性的波動，但這種波動不會是大起大落，而只能是一種窄幅波動?！笆晃濉逼陂g，**旗城區(qū)商品房價格年漲幅在10%左右。到“十二五”未即2015年，可能會繼續(xù)上漲，但仍在物價指數(shù)上漲幅度之上。期間的價格結(jié)構(gòu)會更趨合理，主要理由如下：第一城市化的進(jìn)程也直接拉動房地產(chǎn)開發(fā)。**旗2005年的城市化水平僅為21.12%，2010年達(dá)到了38%。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機。第二是經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會進(jìn)一步增強。第三市場化、商品化已經(jīng)是解決住宅問題的根本途徑。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。因此，**旗城區(qū)商品房價格今后繼續(xù)上揚，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。因為大多數(shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。3.3市場前景分析在市場調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前**的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受，這種趨勢經(jīng)過一個短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費者普遍對目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實際購買過程中接受一定的彈性價格浮動。購買店鋪的客戶心態(tài)；一部分為店鋪經(jīng)營者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時間和職業(yè)所限，購買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營而增加了開支，許多經(jīng)商戶的夢想就是擁有1—2間自己的店鋪）。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動的質(zhì)量在提高，人們對商業(yè)活動的要求在提高，從而帶來對商業(yè)活動空間的新追求。目前**鎮(zhèn)核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項目位于體育廣場為**鎮(zhèn)老區(qū)建設(shè)的核心地段。因此，只要本項目的商業(yè)店鋪做好商業(yè)招商和運營，提供價格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項目的市場前景較好。3.4價格定位由于本項目地處**鎮(zhèn)正在著力發(fā)展的居民住宅區(qū)，目前的供求熱度極高，已成為了**鎮(zhèn)發(fā)展的新熱點。由此，根據(jù)旺盛的市場形勢，并通過實地調(diào)研，參照**鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)用房和住宅價格，我們對整個小區(qū)的價格進(jìn)行了科學(xué)定位。一二樓連體營業(yè)房：4500元/m2；一樓精品間：3300元/m2；二樓精品間：3000元/m2一樓內(nèi)部攤位：2300元/m2；

第4章建設(shè)條件4.1工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況1.工程地質(zhì)本項目場地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂、膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度5—7m；下部為粗砂爍石層，爍石占60%，爍徑4—6厘m、厚6—8基地內(nèi)未見大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實施的國家標(biāo)準(zhǔn)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），商業(yè)綜合樓地震動峰值加速度<0.05（相當(dāng)于原地震裂度小于六度），本項目可不考慮抗震設(shè)防。2.水文地質(zhì)地下水由大氣降水補給，水量較小，場址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。4.2區(qū)域規(guī)劃情況本項目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合**旗總體規(guī)劃的用地要求。在項目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設(shè)計、消防、交通等規(guī)范的要求。4.3交通情況本項目體育場南側(cè)，二中北側(cè)，北臨后府街，是**鎮(zhèn)關(guān)鍵發(fā)展的區(qū)域，交通十分便捷。4.4社會環(huán)境條件本項目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項目附近無化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險物品庫。4.5公共設(shè)施條件已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項目的施工和使用的需要。4.6施工條件本項目場址地勢較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、爍石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。

第5章項目規(guī)劃設(shè)計5.1規(guī)劃依據(jù)1．《中華人民共和國規(guī)劃法》2．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》3．《城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》4.《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》5.2建設(shè)地址本項目位于**區(qū)北山，南接**二中，西北臨后府街。是**旗的居住集中發(fā)展區(qū)。5.3項目規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積為10406㎡，總建筑面積14996㎡。蔬菜和商貿(mào)市場建筑面積14996㎡。5.4總體規(guī)劃設(shè)計理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的購物和居住環(huán)境；2、適應(yīng)人們的生活需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)購物和生活模式，創(chuàng)造優(yōu)雅、方便的購物和生活環(huán)境；3、利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為**旗的建設(shè)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。5.5總體規(guī)劃構(gòu)思本項目參照發(fā)達(dá)地區(qū)的相同產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域業(yè)界的優(yōu)點，結(jié)合本地區(qū)實際情況，邀請知名設(shè)計單位傾力打造，對市場布局、建筑外立面、戶型設(shè)計、樓宇間距、停車場位等合理規(guī)劃，精心設(shè)計。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項目地塊為長方形，東西長197m，南北寬53m，擬在西部建設(shè)蔬菜商貿(mào)市場，東部建設(shè)市場停車場蔬菜商貿(mào)市場西側(cè)建筑蔬菜商貿(mào)市場，東西長163m，南北寬46m。南距離二中北墻6m，西距德隆煤場6m，北距后府等北邊線13m。總占地面積為7498㎡。二層框架結(jié)構(gòu)，頂部挑空穹頂。北側(cè)兩個主門，東西南側(cè)各留三個次門，每個門的寬度為6m設(shè)三處步行樓梯，樓梯單向?qū)挾葹?m，每個樓梯位置寬度為6每層設(shè)兩個公共衛(wèi)生間，每個衛(wèi)生間的面積都為48m2，共計北部與東部外圍為一二樓連體臨街門市房，每間門市房的跨度為4m，進(jìn)深為12一二層內(nèi)部四周設(shè)精品間，其中一樓為67間，二樓為74間。寬度為4m，進(jìn)深為12一二層精品間臨精品間設(shè)環(huán)形2.6m寬通道。一樓通道內(nèi)部設(shè)置為蔬菜攤位，每個攤位的面積為6㎡，共計97個。二樓環(huán)形通道內(nèi)側(cè)設(shè)置為一二樓露天天井。規(guī)劃數(shù)據(jù)說明表項目面積攤位或店鋪數(shù)量一樓總面積7498.00入口（以占用外圍臨街房和內(nèi)部精品間計算）576.00樓梯（占用一二樓精品間位置）216.00臨街商鋪2148.0047精品間3192.0067內(nèi)部通道685.36內(nèi)部攤位584.6497公共衛(wèi)生間96.00二樓總面積7498.00樓梯（占用二樓精品間）216.00精品間3552.0074與一樓連體臨街商鋪2364.00二樓內(nèi)部通道685.36公共衛(wèi)生間96.00挑空天井584.64停車場位于蔬菜商貿(mào)東側(cè)，東西寬24m，南北長46m，總面積為1104m2道路位于蔬菜商貿(mào)市場與停車場的南北側(cè)及蔬菜商貿(mào)市場北側(cè)，總長度為440m，寬度為6m，總面積為5.6規(guī)劃詳表項目面積數(shù)量蔬菜商貿(mào)市場一樓總面積7498.00入口（以占用外圍臨街房和內(nèi)部精品間計算）576.005樓梯（以占用一二樓精品間計算）216.003臨街門面房2148.0047精品間3192.0067內(nèi)部通道685.361內(nèi)部攤位584.6497公共衛(wèi)生間96.002二樓總面積7498.00樓梯（以占用二樓精品間計算）216.003二樓精品間3552.0074與一樓連體臨街門面房2364.000二樓內(nèi)部通道685.361公共衛(wèi)生間96.002挑空天井584.641停車場停車場1104.001規(guī)劃指標(biāo)表容積率1.44建筑密度（%）72

第6章建筑設(shè)計方案6.1設(shè)計依據(jù)1．《民用建筑設(shè)計通則》2.《民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》6.2項目構(gòu)成范圍本項目新建設(shè)計蔬菜商貿(mào)市場14996㎡，停車場1104m2。其他基礎(chǔ)設(shè)施包括：道路、給排水管線、供熱管網(wǎng)、安防6.3蔬菜商貿(mào)市場建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項目建設(shè)封閉蔬菜商貿(mào)市場一處，整體建筑檐頭高度8.5m，脊高9.全部采用框架結(jié)構(gòu)，一層層高為4.5m，二層層高為4結(jié)構(gòu)：采用混凝土樁基，柱梁框架支撐結(jié)構(gòu)。墻體：采用陶粒砌塊填充墻體。地面：全部采用水磨石防滑地面。內(nèi)部墻面：采用水泥砂漿底層，防瓷白色涂料表層。門窗：全部采用塑鋼窗雙層真空玻璃；各入口為不銹鋼伸縮門，店鋪采用不銹鋼對開門。衛(wèi)生間：大廳內(nèi)設(shè)四處衛(wèi)生間。每個臨街商鋪設(shè)置獨立衛(wèi)生間，內(nèi)部精品間不設(shè)衛(wèi)生間。不銹鋼單側(cè)開門，馬賽克地面，墻面為白色瓷磚。大廳衛(wèi)生間外設(shè)洗手間，內(nèi)部分設(shè)男女衛(wèi)生間。一層排水：地下管槽式排水，表面罩不銹鋼網(wǎng)。穹頂：鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，頂部為玻璃透光頂。內(nèi)部攤位：全部為磚混結(jié)構(gòu)，外墻磁磚。供電：臨街商鋪和精品間全部設(shè)墻壁開關(guān)，獨立電表供電。大廳內(nèi)為頂部穿管布線，每處分設(shè)單相接入開關(guān)。大廳照明采用頂部直射節(jié)能燈具。供水：大廳內(nèi)不設(shè)供水裝置，每個商鋪和精品間設(shè)獨立供水裝置。消防：大廳內(nèi)每隔30m樓梯：大廳內(nèi)設(shè)三處上下樓梯，上下總寬度為6m，水磨石防滑踏步，不銹鋼扶手。6.4其他建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)停車場：停車場為C20混凝土15cm厚表層，20cm山皮石墊層。道路：采用公路三級路面標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。綠化：綠化區(qū)域位于蔬菜商貿(mào)市場北部道路以北。龍柏、檜柏進(jìn)行綠化。給排水：供水加壓站利用本項目以外的住宅小區(qū)內(nèi)的加壓站，設(shè)計供水能力為1500噸/小時。供水管道采用DN150UPVC管線接入。排水系統(tǒng)由PVC管道接入主排水管，主排水管道與開發(fā)區(qū)內(nèi)的排污管線相連。消防：全部區(qū)域設(shè)4處消防井。與供水加壓站直接相連。消防用水量按30L/s安防：市場根據(jù)不同位置設(shè)有監(jiān)控設(shè)施。供熱。小區(qū)由北山供熱管網(wǎng)統(tǒng)一供熱，主接入管道為300mm的無縫鋼管，樓內(nèi)采用50mm主供熱管道。供電。整個項目內(nèi)供電線路全部采用地埋式。外墻保溫：建筑外部以10cm苯板進(jìn)行外墻保溫。6.6主要質(zhì)量參數(shù)主要質(zhì)量參數(shù)序號質(zhì)量項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1屋面防水保用五年2墻面、衛(wèi)生間地面滲漏保用三年3墻面、頂棚抹灰脫落保用二年4地面空鼓開裂、大面積起砂保用二年5門窗翹裂、五金件損壞保用二年6管道堵塞保用二年7供熱系統(tǒng)和設(shè)備兩個采暖期8電器管線保用十年9給、排水管道安裝保用十年10地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)正常合理使用壽命內(nèi)11抗震7級

第7章節(jié)能與節(jié)水7.1節(jié)能節(jié)水措施1.采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。2.能源供電、供熱、供水部門盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸距離，減少能耗。3.選用節(jié)能光源及燈具。4.樓梯、樓道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開關(guān)。7.2節(jié)水措施1.采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效水泵。2.選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門、管材、以減少水資源的流失。3.選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源的利用率，降低水資源無效損耗。4.供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，杜絕水量流失。5.加壓設(shè)備采用節(jié)能的自動化程度高的設(shè)備。

第8章環(huán)境影響評價8.1分析依據(jù)1.《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》19892.《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》19983.《中華人民共和國水土資源保護(hù)法》4.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》5.《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》6.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》8.2項目建設(shè)對環(huán)境的影響項目建設(shè)建設(shè)地點無大面積的水系和森林資源，項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，無生產(chǎn)型污水，不會對水資源造成。本項目建設(shè)，對建設(shè)地點不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地進(jìn)行硬化。施工期對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土攪拌和施工材料運輸入土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。8.3環(huán)境保護(hù)措施1.現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。2.施工中做到無高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。3.地塊周圍樹立高于2m的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對周邊辦公樓宇及居民生活的影響。4.施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。5.建筑垃圾及時清理，文明施工。6.盡量使用低噪聲的施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工，采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。7.推廣使用散裝水泥和商品混凝土。

第9章組織機構(gòu)和人員配置9.1組織機構(gòu)本項目的籌備和建設(shè)工作由****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織實施。具體事宜由公司專設(shè)的籌建指揮部承擔(dān)。項目建成投入運營后，公司組建專門管理機構(gòu)，下設(shè)綜合辦公室、售樓部、物業(yè)部和招商聯(lián)系服務(wù)部等部門。9.2人員配置人員配置根據(jù)實際情況和少而精的原則，工程技術(shù)部門配備8人，辦公室配3人，銷售聯(lián)絡(luò)服務(wù)部9人。鑒于公司在銷售方面實行統(tǒng)一管理，由此，本項目銷售工作由公司負(fù)責(zé)，并視具體情況統(tǒng)籌調(diào)整。

第10章項目實施進(jìn)度安排該項目2011年2月底前進(jìn)行前期準(zhǔn)備，確定建立方案、上報批復(fù)立項及其他前期工作、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計、建筑施工、組織銷售等工作。2011年4月份開工建設(shè)。2011年10月份全部竣工。2013年12月份全部銷售資金回籠?？傔M(jìn)度計劃表

第11章投資分析說明，本項目建設(shè)期為1年，運營銷售期（含建設(shè)期）為3年，總計算時長為3年。11.1估算依據(jù)1．建設(shè)單位提供的相關(guān)資料2．投資估算按照內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價及目前的物價水平進(jìn)行分析，以《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程造價》和自治區(qū)其它相關(guān)造價規(guī)定為依據(jù)，建筑工程按**縣近期同類建筑工程造價估算。3.設(shè)備及形成固定資產(chǎn)的物品以目前市場售價、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報價作為估算依據(jù)。4.其它費用、預(yù)備費按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算，勘察設(shè)計費按《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）計算，并根據(jù)項目建設(shè)性質(zhì)對相關(guān)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）6．**當(dāng)?shù)亟ㄖ_發(fā)稅費標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠政策。11.2征地費用1．土地費用：由政府協(xié)調(diào)，不收取其他額外土地費用，只收取新增建設(shè)用地使用費，每平方米10元，土地費用共計10.406萬元。2．拆遷補償費：有平房兩戶，共計375m2，按2600元/m項目區(qū)其他建筑都屬于國有建筑，由于本項目屬于社會公共事業(yè)項目，由此，不進(jìn)行拆遷費補償。本項目共需拆遷補償費用為97.5萬元。3．拆除清理費：項目區(qū)內(nèi)所有建筑拆除按15萬元估算。本項目取得土地全部費用總額為122.906萬元。序號項目名稱金額估算說明1新增建設(shè)用地管理費10.4062二戶平房拆遷97.53拆除清理費15合計122.90611.3前期費用項目前期各項費用包括：規(guī)劃設(shè)計可性研究費用39.3萬元；水文、地質(zhì)勘查費5.9萬元；土地平整費4萬元；其他各項前期費用按60萬元估算。序號項目名稱金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計、可研費39.32水文、地質(zhì)勘查費5.93土地平整費44其他各項前期費60合計109.2各項前期費用合計為109.2萬元。11.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目各項費用供電工程為室外地埋式電纜和施工費用及各類開關(guān)柜等：15萬元。供水工程：供水加壓站，室外供水管線、地溝、檢查井、閥門井等：8萬元。排污工程：室外排污管網(wǎng)，檢查井等：7萬元。道路工程：道路總面積為2640m2，按120元/m2估算：路燈工程：所有室外路燈、停車場廣場燈等：3萬元。環(huán)衛(wèi)工程：包括垃圾收集箱等各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施：2萬元。停車場：總面積為1104m2，按100元/m安防：包括攝像頭、報警器、監(jiān)控室：9萬元。消防：室外消防井、消防栓：3萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目各項費用合計為108.23萬元。序號項目名稱建設(shè)費用估算說明1供電工程15.002供水工程8.003排污工程7.004道路工程31.685路燈工程3.006環(huán)衛(wèi)工程2.007停車場11.048安防9.009消防3.00合計89.7211.5建筑安裝工程蔬菜商貿(mào)市場按1400元/m2造價估算：2099.44萬元。建筑安裝工程總造價為2099.44萬元。序號項目名稱建筑面積單價(元/平方米)金額1菜市場1499614002099.44合計195592099.4411.6開發(fā)期稅費所有費用均按當(dāng)?shù)貙嶋H取費標(biāo)準(zhǔn)在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上計算得出的，不詳盡計入稅費的，統(tǒng)一納入其他稅費。人防費按20元/m2計收：計29.992萬元。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按40元/m2計收：59.99萬元。社會保障費按建安工程造價的3.5%計收：73.78萬元。供熱接入費按50元/m2計收：74.98萬元。土地測繪費按4元/m2計收：計4.16萬元。自來水接入費按2元/m2計收：計3萬元。其他稅費按25元/m2估算：計37.49萬元。本項目預(yù)估建設(shè)期各項稅費總額為283.088萬元。序號項目名稱金額估算說明1人防費29.9922城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費59.9843社會保障費73.48044供熱接入費74.985土地測繪費4.16246自來水接入費2.99927其他稅費37.49合計283.08811.7其他費用序號項目名稱金額估算說明1監(jiān)理費122招標(biāo)管理費63質(zhì)檢費3合計21其他費用估算總額為21萬元。建設(shè)期經(jīng)營費用按建設(shè)安裝費用的2.5計提，計52.49萬元，管理費用按建設(shè)安裝費用的2.5%計提，計52.49萬元。項目開發(fā)投資總額為2830.33萬元。11.8項目經(jīng)營資金項目經(jīng)營資金設(shè)定為100萬元。序號項目合計建設(shè)期銷售期1231經(jīng)營資金3001001001002經(jīng)營資金本年增加額100100003經(jīng)營資金貸款額00004經(jīng)營資金貸款利息000011.9項目總投資本項目總投資為2930.33萬元。不向銀行借款，不發(fā)生財務(wù)費用。序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地費用122.9064.19%1.2前期工程費109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費89.723.06%1.4建筑安裝工程費2099.4471.65%1.5管理費用52.491.79%1.6銷售費用52.491.79%1.7開發(fā)期稅費283.0889.66%1.8其他費用210.72%2經(jīng)營資金1003.41%3項目投入總資金2930.33100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本2830.3396.59%3.3經(jīng)營資金1003.41%11.10資金來源本項目總投資為2930.33萬元，第一年全部投入，來源為全部自籌。

第12章財務(wù)分析12.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明財務(wù)折現(xiàn)率：10%；營業(yè)稅率：5%；所得稅率：25%；城建維護(hù)稅率：7%；教育費附加費率：5%；一二樓連體營業(yè)房：4500元/m2；一樓精品間：3300元/m2；二樓精品間：3000元/m2一樓內(nèi)部攤位：2300元/m2；12.2樓盤銷售計劃特別說明：（1）所有銷售價格中，蔬菜商貿(mào)市場部分都是不含公攤面積的凈面積售價。（2）內(nèi)部攤位暫不對外出售，但由于本項目屬于公共事業(yè)項目，微利經(jīng)營，作為財務(wù)補償，進(jìn)行銷售測算時，視同銷售計算收入。分年銷售計劃安排序號項目項目總面積售價(元)銷售率合計建設(shè)期銷售期1231一二樓連體臨街房45124500100.00%30.00%40.00%30.00%2一樓內(nèi)部精品間31923300100.00%30.00%40.00%30.00%3二樓內(nèi)部精品間35523000100.00%30.00%40.00%30.00%4一樓內(nèi)部攤位584.642300100.00%30.00%40.00%30.00%全部11840.6400000下表為分年銷售收入，按當(dāng)期銷售全額回款計算序號項目項目總面積售價(元)銷售總額建設(shè)期銷售期1231一二樓連體臨街房451245002030.40609.12812.16609.122一樓內(nèi)部精品間319233001053.36316.01421.34316.013二樓內(nèi)部精品間355230001065.60319.68426.24319.684一樓內(nèi)部攤位584.642300134.4740.3453.7940.34全部11840.644283.831285.151713.531285.1512.3銷售稅金及附加本項目總銷售收入為4283.83萬元，經(jīng)營稅金及附加為235.61萬元，土地增值稅為306.49萬元。序號項目合計建設(shè)期銷售期1231銷售收入4283.831285.151713.531285.151.1平均售價(元/m2)3617.93617.93617.93617.92經(jīng)營稅金及附加235.6170.6894.2470.682.1營業(yè)稅214.1964.2685.6864.262.2城市維護(hù)建設(shè)稅14.994.564.52.3教育費附加6.431.932.571.933土地增值稅306.4991.95122.691.954銷售凈收入3741.731122.521496.691122.5212.4利潤本項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入4283.83萬元。本項目成本項為：產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營成本即為開發(fā)投資2830.33萬元；經(jīng)營稅金及附加235.61萬元；土地增值稅為306.49萬元?？蓪崿F(xiàn)利潤總額為911.39萬元?？傆嬂U納所得稅為227.85萬元凈利潤683.54萬元（本項目不計提法定盈余公積金）。12.5財務(wù)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一經(jīng)濟數(shù)據(jù)1總投資萬元2930.332營業(yè)收入萬元4283.833營業(yè)稅金及附加萬元235.614土地增值稅萬元306.495利潤總額萬元911.396所得稅萬元227.857稅后利潤萬元683.54二財務(wù)評價指標(biāo)1銷售利潤率%15.96%2投資利潤率%23.33%3財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%4財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元511.966投資回收期（所得稅前）年2.25由上表可以看出，項目財務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)為33.46%，財務(wù)凈現(xiàn)值為511.96萬元(折現(xiàn)率=10%)。12.6不確定性分析敏感度系數(shù)和臨界點分析表(基本方案收益率33.46%)序號不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值1可出售面積-5.00%24.91%1.71-14.41%可銷售面積-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.6210134.932售房價格-5.00%24.91%1.71-14.41%平均售價-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.623096.723建設(shè)投資(不含利息)5.00%26.40%1.4118.99%開發(fā)建設(shè)投資(不含財務(wù)費用)10.00%20.22%1.32臨界值：15.00%14.76%1.253367.852．敏感性分析變化因素\變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折線率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%可出售面積9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%售房價格9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%建設(shè)投資(不含利息)62.57%51.19%41.63%33.46%26.40%20.22%14.76%通過上表與上圖可以看出，本項目隨投資、銷售價格、銷售面積的變化的反應(yīng)非大，變化超過10%以上，就極有可能出現(xiàn)虧損。由此，建議本項目在建設(shè)和銷售過程中，必須嚴(yán)格管理，加強控制，以保證順利實施。

第13章政策影響評價本項目作為**旗的市政功能性項目，在著力建立本項目的市政形象，有效發(fā)揮其功能方面，進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計，在一定程度上摒棄了利潤，注重了其功能作用。本項目也利用了相當(dāng)部分的政策下線，如各項稅費的繳交，都按當(dāng)時最低水平進(jìn)行估算，土地出讓金按先征后退的原則，沒有進(jìn)入總投資估算；而國有建筑則不進(jìn)行拆遷補償?shù)?。但由于本項目為了著力發(fā)揮市政功能，還是存在著諸多的阻礙利潤產(chǎn)生的因素，由此，本項目的利潤率、收益率都達(dá)到了最低底線，稍有偏差，就會出現(xiàn)虧損。各項指標(biāo)盈虧偏差都在10%范圍內(nèi)，開發(fā)商的回旋空間極小。為了保證此項目的快速實施，基于不影響市政功能的發(fā)揮，并參照“庫黨辦字[2010]26號”文件精神，本報告提出如下政策建議：能否免除開發(fā)過程中的所得稅；將土地增值稅地方留成部分返還；城市功能配套費能否減免；各項政府性收費能否減免；營業(yè)稅及其以此稅基為基礎(chǔ)的稅收，能否降低或返還；為了能夠?qū)崿F(xiàn)快速招商入住，打造商業(yè)氛圍，能否對入往的商戶的所得稅給予免二減三的政策。能否為入駐商戶協(xié)調(diào)各種類型的貸款，以減輕商戶的入駐困難。能否在開發(fā)商辦理各項手續(xù)過程中，給予統(tǒng)一協(xié)調(diào)，開辟綠色通道，特事特辦，加快進(jìn)度，減免費用。

總投資估算表序號項目名稱投資額占總投資的%估算說明1開發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地費用122.9064.19%1.2前期工程費109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費89.723.06%1.4建筑安裝工程費2099.4471.65%1.5管理費用52.491.79%1.6銷售費用52.491.79%1.7開發(fā)期稅費283.0889.66%1.8其他費用210.72%2經(jīng)營資金1003.41%3項目投入總資金2930.33100.00%3.1開發(fā)產(chǎn)品成本2830.3396.59%3.3經(jīng)營資金1003.41%管理費用計提比率：2.5%銷售費用計提比率：2.5%

主要材料價格表項目名稱規(guī)格型號單位價格Ⅰ級鋼T3800.00Ⅱ級鋼T3,900.00水泥32.5RT320.00水泥42.5RT310.00河沙T44.52碎石0.5-2mmM365.00碎石2-4mmM365.00紅磚千塊220.00建筑瀝青T3,800.00玻璃3.6mm㎡14.50玻璃5mm㎡21.00塑鋼窗平開中空玻璃及安裝㎡190.00塑鋼窗平開單層玻璃及安裝㎡170.00

營業(yè)資金運用表序號項目合計建設(shè)期銷售期1231經(jīng)營資金3001