露天市場(chǎng)及配套可行性研究報(bào)告

露天市場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章總論 41.1項(xiàng)目基本情況 41.2編制依據(jù)： 51.3可行性研究的主要范圍 61.4建設(shè)單位基本情況 61.5項(xiàng)目基本情況 71.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 81.7結(jié)論與建議 9第2章項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性 112.1項(xiàng)目背景 112.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 142.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性 14第3章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與價(jià)格定位 163.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 163.2市場(chǎng)供需分析 163.3市場(chǎng)前景分析 193.4價(jià)格定位 19第4章建設(shè)條件 214.1工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況 214.2區(qū)域規(guī)劃情況 214.3交通情況 224.4社會(huì)環(huán)境條件 224.5公共設(shè)施條件 224.6施工條件 22第5章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 235.1規(guī)劃依據(jù) 235.2建設(shè)地址 235.3項(xiàng)目規(guī)模 235.4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 235.5總體規(guī)劃構(gòu)思 245.6規(guī)劃詳表 26第6章建筑設(shè)計(jì)方案 276.1設(shè)計(jì)依據(jù) 276.2項(xiàng)目構(gòu)成范圍 276.3蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 276.4其他建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) 286.6主要質(zhì)量參數(shù) 29第7章節(jié)能與節(jié)水 307.1節(jié)能節(jié)水措施 307.2節(jié)水措施 30第8章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 328.1分析依據(jù) 328.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 328.3環(huán)境保護(hù)措施 33第9章組織機(jī)構(gòu)和人員配置 349.1組織機(jī)構(gòu) 349.2人員配置 34第10章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 35第11章投資分析 3611.1估算依據(jù) 3611.2征地費(fèi)用 3711.3前期費(fèi)用 3711.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用 3811.5建筑安裝工程 3911.6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 3911.7其他費(fèi)用 4011.8項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金 4111.9項(xiàng)目總投資 4111.10資金來(lái)源 42第12章財(cái)務(wù)分析 4312.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明 4312.2樓盤銷售計(jì)劃 4312.3銷售稅金及附加 4412.4利潤(rùn) 4512.5財(cái)務(wù)指標(biāo) 4512.6不確定性分析 46第13章政策影響評(píng)價(jià) 48總投資估算表 50主要材料價(jià)格表 51營(yíng)業(yè)資金運(yùn)用表 52銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 53利潤(rùn)表 54現(xiàn)金流量表 55財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 56資產(chǎn)負(fù)債表 57其他圖表 58第1章總論1.1項(xiàng)目基本情況1．項(xiàng)目名稱：**鎮(zhèn)露天市場(chǎng)及配套項(xiàng)目2．項(xiàng)目承辦單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3．項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：4．項(xiàng)目所在地點(diǎn)：**鎮(zhèn)二中北側(cè)，后府街南側(cè)5．建設(shè)內(nèi)容：建設(shè)蔬菜和商貿(mào)市場(chǎng)14996㎡，停車場(chǎng)1104㎡，及其附屬道路，給排水、供熱、綠化、硬化等。6．投資規(guī)模：項(xiàng)目總投資2930.33萬(wàn)元。7．資金構(gòu)成：項(xiàng)目全部總投資2930.33萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2830.33萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金投入100萬(wàn)元。8．資金籌措：項(xiàng)目總投資2930.33萬(wàn)元，建設(shè)單位全部自籌。9．經(jīng)濟(jì)效益：項(xiàng)目全部完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4283.83萬(wàn)元，利潤(rùn)總額911.39萬(wàn)元，凈利潤(rùn)683.54萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加235.61萬(wàn)元，土地增值稅306.49萬(wàn)元。10．項(xiàng)目期：三年。其中建設(shè)期一年。11．可行性研究編制單位：**市**企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司1.2編制依據(jù)：原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）。**市人民政府《關(guān)于加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的實(shí)施意見(jiàn)》，2001年10月。國(guó)務(wù)院《關(guān)于西部大開(kāi)發(fā)若干政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》,2002年?！秲?nèi)蒙古自治區(qū)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃綱要》,2003年。**市人民政府《西部大開(kāi)發(fā)工程實(shí)施規(guī)劃綱要》，2003年。住建部《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，2006年?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，GB50180-93《內(nèi)蒙古城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》《**旗城鎮(zhèn)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)會(huì)、稅收政策。國(guó)家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。1.3可行性研究的主要范圍受項(xiàng)目承辦單位的委托，我公司會(huì)同有關(guān)部門和相關(guān)單位，對(duì)項(xiàng)目涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查和分析，并在企業(yè)已有工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展規(guī)劃，按照《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》、《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》以及國(guó)家和行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，編制了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。本可研報(bào)告編制范圍包括：1．項(xiàng)目建設(shè)的可行性與必要性2．項(xiàng)目市場(chǎng)分析及價(jià)格定位3．建設(shè)條件4．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5．建筑設(shè)計(jì)方案6．節(jié)能與節(jié)水7．環(huán)境影響評(píng)價(jià)8．組織機(jī)構(gòu)與人員配置9．項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10.投資分析11．財(cái)務(wù)分析12．政策影響評(píng)價(jià)1.4建設(shè)單位基本情況**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2010年12月，注冊(cè)資金人民幣1000萬(wàn)元，注冊(cè)地址為**市科爾沁和平路575號(hào)。由旅居海外多年的**先生，融合國(guó)外各類先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，用沉穩(wěn)的眼光審視中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，揉入個(gè)人對(duì)社會(huì)的回報(bào)心理，發(fā)起創(chuàng)建的。公司下設(shè)工程部、辦公室、財(cái)務(wù)部、銷售部，現(xiàn)有工程技術(shù)人員10人，其中有中、初級(jí)職稱技術(shù)人員8人，對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目具有雄厚的技術(shù)力量和資金實(shí)力。1.5項(xiàng)目基本情況1．項(xiàng)目位置本工程建于**二中北側(cè)，養(yǎng)畜牧路東側(cè)，后府街南側(cè)，規(guī)劃占地面積10406㎡。本項(xiàng)目位**鎮(zhèn)北山老城區(qū)，是**新建設(shè)的住宅居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施配套齊全，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施條件和煤、電、水資源條件能夠滿足項(xiàng)目要求。附近有吉祥家園、阿利坦小區(qū)，在建的棚戶區(qū)拆遷小區(qū)等，預(yù)計(jì)三年內(nèi)總?cè)丝跀?shù)量將達(dá)到2萬(wàn)人，是未來(lái)兩年內(nèi)**旗最大的住宅區(qū)集中區(qū)域。2.區(qū)域基礎(chǔ)條件供電：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)電力資源豐富，供電設(shè)施齊全，年用電負(fù)荷達(dá)到45900KVA，年供電量為18443萬(wàn)千瓦時(shí)。供水：市政供水網(wǎng)絡(luò)齊全。小區(qū)內(nèi)將設(shè)有自來(lái)水升壓站，能夠完成保證小區(qū)的用水。采暖：由**旗供熱公司集中供給。水溫可達(dá)60—80℃，室內(nèi)溫度不低于18℃，采暖期6個(gè)月。項(xiàng)目新增采暖面積14996通訊：項(xiàng)目區(qū)擁有中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信等較大通訊網(wǎng)絡(luò)，通訊設(shè)施齊備，信息渠道方便快捷，能夠滿足入駐單位對(duì)各種信息的需要，可提供國(guó)內(nèi)、國(guó)際電話服務(wù)、移動(dòng)通訊服務(wù)及電報(bào)、傳真、信息數(shù)據(jù)傳輸業(yè)務(wù)。3．規(guī)劃情況蔬菜和商貿(mào)市場(chǎng)14996㎡。容積率為1.44，建筑密度為72%。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1占地面積㎡104062建筑數(shù)據(jù)㎡149962.1蔬菜和商貿(mào)市場(chǎng)㎡149962.2容積率1.442.3建筑密度%723商鋪及攤位數(shù)量個(gè)2853.1市場(chǎng)一二樓連體商鋪個(gè)473.2市場(chǎng)一樓精品間個(gè)673.3市場(chǎng)二樓精品間個(gè)743.4市場(chǎng)一樓內(nèi)部攤位個(gè)974總投資萬(wàn)元2930.334.1建設(shè)投資萬(wàn)元2830.334.2經(jīng)營(yíng)資金萬(wàn)元1005經(jīng)營(yíng)指標(biāo)5.1銷售收入萬(wàn)元4283.835.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元235.615.3土地增值稅萬(wàn)元306.495.4利潤(rùn)總額萬(wàn)元911.395.5所得稅萬(wàn)元227.855.6凈利潤(rùn)萬(wàn)元683.545.7銷售利潤(rùn)率%15.96%5.8投資利潤(rùn)率%23.33%5.9財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%5.10財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5.11財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元511.965.12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬(wàn)元323.15投資回收期（所得稅前）年2.251.7結(jié)論與建議本項(xiàng)目是**鎮(zhèn)城市功能發(fā)展需要，是**鎮(zhèn)功能打造的一個(gè)支撐性項(xiàng)目。本項(xiàng)目的主要目的是進(jìn)一步強(qiáng)化**鎮(zhèn)的社會(huì)功能，通過(guò)社會(huì)功能的完善，加快城市的發(fā)展步伐，推進(jìn)**鎮(zhèn)的快速城市建設(shè)。本項(xiàng)目建設(shè)總投資2930.33萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)期1年，銷售期3年。項(xiàng)目采用邊建設(shè)邊銷售的方式，從2011年開(kāi)始，可實(shí)現(xiàn)總銷售收入4283.83萬(wàn)元人民幣，利潤(rùn)總額911.39萬(wàn)元，凈利潤(rùn)683.54萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率23.33%，銷售利潤(rùn)率15.96%。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果，本項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.38%（稅后），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值323.15萬(wàn)元(ic=10%)。綜上所述，本項(xiàng)目各項(xiàng)指標(biāo)相對(duì)偏低，大約為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的50%左右。但由于本項(xiàng)目是為完善**旗社會(huì)功能，打造**旗經(jīng)濟(jì)和社會(huì)形象的項(xiàng)目，由此，在綜合評(píng)價(jià)上（包含社會(huì)評(píng)價(jià)）具有很強(qiáng)的可行性。各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)效益較可行，社會(huì)效益顯著,對(duì)**旗的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的推動(dòng)作用，在財(cái)務(wù)上雖然各項(xiàng)指標(biāo)偏低，但也是可行的。建議采取措施，盡快實(shí)施。

第2章項(xiàng)目建設(shè)必要性和可行性2.1項(xiàng)目背景1.**旗概況本項(xiàng)目位于**鎮(zhèn)，**鎮(zhèn)位于**旗的中部。屬黃土丘陵區(qū)，養(yǎng)畜牧河南緣，鐵牛河流域，介于低山坨沼之間，高程一般在210-460m之間，地形呈微波狀起伏，高差3-6m。地表多為黃土狀堆積物，結(jié)構(gòu)疏松，風(fēng)勢(shì)強(qiáng)烈，沖溝十分發(fā)育。最深陡坎可達(dá)百余項(xiàng)目區(qū)地表水資源較為豐富，養(yǎng)畜牧河、鐵牛河、厚的河、查干河等四條較大河流從旗境內(nèi)流過(guò)。河流總長(zhǎng)217公里，流域面積2549平方公里，平均流徑深94.5mm，年徑流量2.538億**境內(nèi)交通極為便利，現(xiàn)有公路總里程1382公里，其中：等級(jí)公路570公里（油路210公里、砂石路360公里）省級(jí)干線1條54.6公里，縣級(jí)公路4條273.9公里，鄉(xiāng)級(jí)公路17條367公里，村級(jí)路690公里。鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路、村村通公路情況：6個(gè)蘇木（蘇木）鎮(zhèn)，1個(gè)農(nóng)牧林場(chǎng)，2008年末實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通油路；全旗186個(gè)嘎查村在“十一五”全部實(shí)現(xiàn)村村通公路。目前，庫(kù)甘鐵路已經(jīng)建設(shè)完成，2011年能夠?qū)崿F(xiàn)通車，改變了**旗無(wú)火車的歷史。庫(kù)甘一級(jí)公路也將于2011年開(kāi)工建設(shè)，屆時(shí)，**旗的交通情況也將大為改觀。2.**旗的經(jīng)濟(jì)條件2009年，全旗工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量大幅度提升，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值完成42.25億元，同比增長(zhǎng)36.9%。其中一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成11.85億元、17.7億元和12.7億元，同比分別增長(zhǎng)21%、59.9%和27%。三次產(chǎn)業(yè)比達(dá)到28：42：30。財(cái)政收入完成2.7億元，同比增長(zhǎng)35%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10510元，農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到4418元，分別較上年增加802元和92元。社會(huì)消費(fèi)品零售總額8億元，增長(zhǎng)29.2%。面對(duì)金融危機(jī)的重大挑戰(zhàn)，采取保企業(yè)、抓招商、上項(xiàng)目的積極措施，不僅成功抵御了危機(jī)影響，而且工業(yè)經(jīng)濟(jì)在困境中實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。全年工業(yè)企業(yè)完成增加值12.1億元，同比增長(zhǎng)32%；實(shí)現(xiàn)銷售收入37.8億元，同比增長(zhǎng)37.1%；上繳稅金18402萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)167.9%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)率達(dá)到66%，較上年提高了32個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)，在幫助融資的同時(shí)，千方百計(jì)籌措并注入了3520萬(wàn)元救企資金，使規(guī)模以上企業(yè)效益大幅提升，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值8億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入25.9億元，上繳稅金18322萬(wàn)元，分別占獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)的70%、68.6%和99.6%。工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)在危機(jī)之年強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)，并取得重大突破。全年完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資6.39億元，實(shí)施續(xù)建項(xiàng)目3個(gè)，新開(kāi)工建設(shè)項(xiàng)目7個(gè)，是近幾年來(lái)工業(yè)項(xiàng)目投資規(guī)模大、項(xiàng)目質(zhì)量最好的一年。新開(kāi)工的7個(gè)項(xiàng)目總投資超過(guò)13億元，其中東蒙水泥三期工程、大連佐源糖業(yè)食品生產(chǎn)線項(xiàng)目、宏利有色金屬有限公司電纜銅材三期工程、**沈陽(yáng)電纜有限公司電纜材料生產(chǎn)線等4個(gè)項(xiàng)目投資都在1億元以上，并且有3個(gè)是兩頭在外的非資源型項(xiàng)目。國(guó)電風(fēng)力發(fā)電、香港協(xié)鑫集團(tuán)鉛鋅礦勘探開(kāi)發(fā)、河北三鑫實(shí)業(yè)集團(tuán)丁腈手套生產(chǎn)和河北京華公司碳酸鈣生產(chǎn)等項(xiàng)目成功簽約，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展蓄積了后勁。2010年，全旗地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)達(dá)到50億元。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)分別達(dá)到12.6億元、22億元和15.4億元。財(cái)政收入預(yù)計(jì)完成3.3億元。全社會(huì)固定投資預(yù)計(jì)達(dá)到15億元。社會(huì)零消費(fèi)品零售總額預(yù)計(jì)達(dá)到9億元。農(nóng)牧民人均純收入預(yù)計(jì)達(dá)到4800元。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性為加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，**旗按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)”的原則，強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，使人居環(huán)境明顯改善，城鎮(zhèn)面貌煥然一新，城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展。以舊城區(qū)改造為基礎(chǔ)，鎮(zhèn)內(nèi)三橫兩縱的主街路基本實(shí)現(xiàn)了樓房化，新增商品房3.5萬(wàn)m2，有效地促進(jìn)了商貿(mào)流通企業(yè)的發(fā)展；通過(guò)合理規(guī)劃，成片開(kāi)發(fā)，新建居民樓16萬(wàn)余平方米，涌現(xiàn)出了一批精品住宅小區(qū)。居民住宅樓的開(kāi)發(fā)節(jié)約了建設(shè)用地，使土地得到了合理利用，便于集中供熱、統(tǒng)一管理，改善了鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)拉動(dòng)了建筑產(chǎn)業(yè)和建筑市場(chǎng)的急劇升溫，擴(kuò)大了市場(chǎng)銷售需求，刺激了居民消費(fèi)，同時(shí)促進(jìn)了運(yùn)輸業(yè)和勞務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加了大量就業(yè)崗位，吸引了人口聚集，有力地推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前南山的菜市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足**鎮(zhèn)人民生活的需要。一是由于城市重心的北移，南山菜市場(chǎng)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，給居民造成了很大的不便；二是交通不便，造成了功能作用不大的局面；三是環(huán)境衛(wèi)生條件太差，不能適應(yīng)**鎮(zhèn)城市發(fā)展的需要。2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；從城市化進(jìn)程來(lái)看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來(lái)人中的進(jìn)入使得城區(qū)人口快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較大的需求空間；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)了一個(gè)寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會(huì)；人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購(gòu)買能力的上升，觀念的更新，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了強(qiáng)大的支撐；房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。十五期間固定資產(chǎn)投資的持續(xù)穩(wěn)增，房地產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)43.82%，說(shuō)明宏觀調(diào)控并未嚴(yán)重影響**房地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)測(cè)未來(lái)**旗三至五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

第3章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與價(jià)格定位3.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目位于**鎮(zhèn)體育場(chǎng)南側(cè)，是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。地域價(jià)值無(wú)可取代。周邊的實(shí)驗(yàn)學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使綜合樓占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。往北是**旗的體育廣場(chǎng)和老城開(kāi)發(fā)區(qū)，是集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境，這有著不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤的廣告炒作。本項(xiàng)目讓生活與購(gòu)物在商業(yè)綜合樓的人們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。3.2市場(chǎng)供需分析（一）隨著**鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，近年來(lái)**鎮(zhèn)加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，城鎮(zhèn)中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)商戶的經(jīng)營(yíng)條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。受各種因素、尤其是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲過(guò)快大環(huán)境的影響，**鎮(zhèn)城區(qū)的房?jī)r(jià)也逐年上升。（二）2000年以前，商業(yè)用房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。均價(jià)在1600元/m2以下，以后幾年價(jià)格漲幅不斷加大。據(jù)旗主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)），2000年為1850元/m2，2005年為2200元/m2，2006年為2480元/m2，2007年為2780元/m2，2008年為3800元/m2，2009年上半年為4500元/m2，下半年達(dá)到4800元/m2；2010年達(dá)到5000元/m2以上，部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了10000元/m2。市場(chǎng)需求拉動(dòng)開(kāi)發(fā)面積穩(wěn)步增長(zhǎng)“十五”期間**旗商品房銷售面積累計(jì)51.6萬(wàn)m2，商品房開(kāi)工面積累計(jì)47.58萬(wàn)m2，商品房竣工面積累計(jì)39.5萬(wàn)平方米。從審批建筑面積來(lái)看，2005—2010年審批建筑面積分別為8.3、8.96、8.73、11.9、12.9萬(wàn)m2，2007年稍有下降，降幅為2.0%，2007—（四）需求分析建設(shè)商業(yè)綜合樓，逐步使**旗發(fā)展成為**市西南地區(qū)的中心城市，是今后一段時(shí)間該地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。未來(lái)五年，隨著城鎮(zhèn)建成面積的擴(kuò)展，2010年初步形成17.55萬(wàn)人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給**旗房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。從現(xiàn)在起到2015年的四、五年中，**旗城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。期間價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)總體性的波動(dòng)，但這種波動(dòng)不會(huì)是大起大落，而只能是一種窄幅波動(dòng)?！笆晃濉逼陂g，**旗城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在10%左右。到“十二五”未即2015年，可能會(huì)繼續(xù)上漲，但仍在物價(jià)指數(shù)上漲幅度之上。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下：第一城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。**旗2005年的城市化水平僅為21.12%，2010年達(dá)到了38%。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。無(wú)論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大商機(jī)。第二是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購(gòu)房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。第三市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅問(wèn)題的根本途徑。住房制度經(jīng)過(guò)十幾年的改革，已經(jīng)改變了過(guò)去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購(gòu)房已成為解決住宅問(wèn)題的根本途徑。因此，**旗城區(qū)商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過(guò)大，從總體上看，是利大于弊。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。3.3市場(chǎng)前景分析在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)目前**的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受，這種趨勢(shì)經(jīng)過(guò)一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、并能夠在實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中接受一定的彈性價(jià)格浮動(dòng)。購(gòu)買店鋪的客戶心態(tài)；一部分為店鋪經(jīng)營(yíng)者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購(gòu)買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。在市場(chǎng)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，人們置業(yè)投資的首選是商鋪（如很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)而增加了開(kāi)支，許多經(jīng)商戶的夢(mèng)想就是擁有1—2間自己的店鋪）。這種狀態(tài)正好說(shuō)明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來(lái)對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。目前**鎮(zhèn)核心地段商業(yè)店鋪脫銷，本項(xiàng)目位于體育廣場(chǎng)為**鎮(zhèn)老區(qū)建設(shè)的核心地段。因此，只要本項(xiàng)目的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營(yíng)，提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。3.4價(jià)格定位由于本項(xiàng)目地處**鎮(zhèn)正在著力發(fā)展的居民住宅區(qū)，目前的供求熱度極高，已成為了**鎮(zhèn)發(fā)展的新熱點(diǎn)。由此，根據(jù)旺盛的市場(chǎng)形勢(shì)，并通過(guò)實(shí)地調(diào)研，參照**鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)用房和住宅價(jià)格，我們對(duì)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格進(jìn)行了科學(xué)定位。一二樓連體營(yíng)業(yè)房：4500元/m2；一樓精品間：3300元/m2；二樓精品間：3000元/m2一樓內(nèi)部攤位：2300元/m2；

第4章建設(shè)條件4.1工程地質(zhì)、水文地質(zhì)情況1.工程地質(zhì)本項(xiàng)目場(chǎng)地屬典型的河岸丘陵地貌。上部為淡黃色亞砂土、粉砂、膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度5—7m；下部為粗砂爍石層，爍石占60%，爍徑4—6厘m、厚6—8基地內(nèi)未見(jiàn)大的斷裂和大的褶皺，小型斷裂亦不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀比較穩(wěn)定。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見(jiàn)含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），商業(yè)綜合樓地震動(dòng)峰值加速度<0.05（相當(dāng)于原地震裂度小于六度），本項(xiàng)目可不考慮抗震設(shè)防。2.水文地質(zhì)地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見(jiàn)滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。4.2區(qū)域規(guī)劃情況本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合**旗總體規(guī)劃的用地要求。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。4.3交通情況本項(xiàng)目體育場(chǎng)南側(cè)，二中北側(cè)，北臨后府街，是**鎮(zhèn)關(guān)鍵發(fā)展的區(qū)域，交通十分便捷。4.4社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無(wú)工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無(wú)化學(xué)污染源、軍事設(shè)施，無(wú)過(guò)境架空高壓線，無(wú)危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫(kù)。4.5公共設(shè)施條件已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。4.6施工條件本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、爍石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購(gòu)買，施工條件較好。

第5章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1規(guī)劃依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)規(guī)劃法》2．《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》3．《城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》4.《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》5.2建設(shè)地址本項(xiàng)目位于**區(qū)北山，南接**二中，西北臨后府街。是**旗的居住集中發(fā)展區(qū)。5.3項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為10406㎡，總建筑面積14996㎡。蔬菜和商貿(mào)市場(chǎng)建筑面積14996㎡。5.4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的購(gòu)物和居住環(huán)境；2、適應(yīng)人們的生活需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)購(gòu)物和生活模式，創(chuàng)造優(yōu)雅、方便的購(gòu)物和生活環(huán)境；3、利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為**旗的建設(shè)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。5.5總體規(guī)劃構(gòu)思本項(xiàng)目參照發(fā)達(dá)地區(qū)的相同產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位傾力打造，對(duì)市場(chǎng)布局、建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、停車場(chǎng)位等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目地塊為長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)197m，南北寬53m，擬在西部建設(shè)蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)，東部建設(shè)市場(chǎng)停車場(chǎng)蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)西側(cè)建筑蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)，東西長(zhǎng)163m，南北寬46m。南距離二中北墻6m，西距德隆煤場(chǎng)6m，北距后府等北邊線13m?？傉嫉孛娣e為7498㎡。二層框架結(jié)構(gòu)，頂部挑空穹頂。北側(cè)兩個(gè)主門，東西南側(cè)各留三個(gè)次門，每個(gè)門的寬度為6m設(shè)三處步行樓梯，樓梯單向?qū)挾葹?m，每個(gè)樓梯位置寬度為6每層設(shè)兩個(gè)公共衛(wèi)生間，每個(gè)衛(wèi)生間的面積都為48m2，共計(jì)北部與東部外圍為一二樓連體臨街門市房，每間門市房的跨度為4m，進(jìn)深為12一二層內(nèi)部四周設(shè)精品間，其中一樓為67間，二樓為74間。寬度為4m，進(jìn)深為12一二層精品間臨精品間設(shè)環(huán)形2.6m寬通道。一樓通道內(nèi)部設(shè)置為蔬菜攤位，每個(gè)攤位的面積為6㎡，共計(jì)97個(gè)。二樓環(huán)形通道內(nèi)側(cè)設(shè)置為一二樓露天天井。規(guī)劃數(shù)據(jù)說(shuō)明表項(xiàng)目面積攤位或店鋪數(shù)量一樓總面積7498.00入口（以占用外圍臨街房和內(nèi)部精品間計(jì)算）576.00樓梯（占用一二樓精品間位置）216.00臨街商鋪2148.0047精品間3192.0067內(nèi)部通道685.36內(nèi)部攤位584.6497公共衛(wèi)生間96.00二樓總面積7498.00樓梯（占用二樓精品間）216.00精品間3552.0074與一樓連體臨街商鋪2364.00二樓內(nèi)部通道685.36公共衛(wèi)生間96.00挑空天井584.64停車場(chǎng)位于蔬菜商貿(mào)東側(cè)，東西寬24m，南北長(zhǎng)46m，總面積為1104m2道路位于蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)與停車場(chǎng)的南北側(cè)及蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)北側(cè)，總長(zhǎng)度為440m，寬度為6m，總面積為5.6規(guī)劃詳表項(xiàng)目面積數(shù)量蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)一樓總面積7498.00入口（以占用外圍臨街房和內(nèi)部精品間計(jì)算）576.005樓梯（以占用一二樓精品間計(jì)算）216.003臨街門面房2148.0047精品間3192.0067內(nèi)部通道685.361內(nèi)部攤位584.6497公共衛(wèi)生間96.002二樓總面積7498.00樓梯（以占用二樓精品間計(jì)算）216.003二樓精品間3552.0074與一樓連體臨街門面房2364.000二樓內(nèi)部通道685.361公共衛(wèi)生間96.002挑空天井584.641停車場(chǎng)停車場(chǎng)1104.001規(guī)劃指標(biāo)表容積率1.44建筑密度（%）72

第6章建筑設(shè)計(jì)方案6.1設(shè)計(jì)依據(jù)1．《民用建筑設(shè)計(jì)通則》2.《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》6.2項(xiàng)目構(gòu)成范圍本項(xiàng)目新建設(shè)計(jì)蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)14996㎡，停車場(chǎng)1104m2。其他基礎(chǔ)設(shè)施包括：道路、給排水管線、供熱管網(wǎng)、安防6.3蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)封閉蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)一處，整體建筑檐頭高度8.5m，脊高9.全部采用框架結(jié)構(gòu)，一層層高為4.5m，二層層高為4結(jié)構(gòu)：采用混凝土樁基，柱梁框架支撐結(jié)構(gòu)。墻體：采用陶粒砌塊填充墻體。地面：全部采用水磨石防滑地面。內(nèi)部墻面：采用水泥砂漿底層，防瓷白色涂料表層。門窗：全部采用塑鋼窗雙層真空玻璃；各入口為不銹鋼伸縮門，店鋪采用不銹鋼對(duì)開(kāi)門。衛(wèi)生間：大廳內(nèi)設(shè)四處衛(wèi)生間。每個(gè)臨街商鋪設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間，內(nèi)部精品間不設(shè)衛(wèi)生間。不銹鋼單側(cè)開(kāi)門，馬賽克地面，墻面為白色瓷磚。大廳衛(wèi)生間外設(shè)洗手間，內(nèi)部分設(shè)男女衛(wèi)生間。一層排水：地下管槽式排水，表面罩不銹鋼網(wǎng)。穹頂：鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，頂部為玻璃透光頂。內(nèi)部攤位：全部為磚混結(jié)構(gòu)，外墻磁磚。供電：臨街商鋪和精品間全部設(shè)墻壁開(kāi)關(guān)，獨(dú)立電表供電。大廳內(nèi)為頂部穿管布線，每處分設(shè)單相接入開(kāi)關(guān)。大廳照明采用頂部直射節(jié)能燈具。供水：大廳內(nèi)不設(shè)供水裝置，每個(gè)商鋪和精品間設(shè)獨(dú)立供水裝置。消防：大廳內(nèi)每隔30m樓梯：大廳內(nèi)設(shè)三處上下樓梯，上下總寬度為6m，水磨石防滑踏步，不銹鋼扶手。6.4其他建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)停車場(chǎng)：停車場(chǎng)為C20混凝土15cm厚表層，20cm山皮石墊層。道路：采用公路三級(jí)路面標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。綠化：綠化區(qū)域位于蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)北部道路以北。龍柏、檜柏進(jìn)行綠化。給排水：供水加壓站利用本項(xiàng)目以外的住宅小區(qū)內(nèi)的加壓站，設(shè)計(jì)供水能力為1500噸/小時(shí)。供水管道采用DN150UPVC管線接入。排水系統(tǒng)由PVC管道接入主排水管，主排水管道與開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的排污管線相連。消防：全部區(qū)域設(shè)4處消防井。與供水加壓站直接相連。消防用水量按30L/s安防：市場(chǎng)根據(jù)不同位置設(shè)有監(jiān)控設(shè)施。供熱。小區(qū)由北山供熱管網(wǎng)統(tǒng)一供熱，主接入管道為300mm的無(wú)縫鋼管，樓內(nèi)采用50mm主供熱管道。供電。整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)供電線路全部采用地埋式。外墻保溫：建筑外部以10cm苯板進(jìn)行外墻保溫。6.6主要質(zhì)量參數(shù)主要質(zhì)量參數(shù)序號(hào)質(zhì)量項(xiàng)目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1屋面防水保用五年2墻面、衛(wèi)生間地面滲漏保用三年3墻面、頂棚抹灰脫落保用二年4地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂保用二年5門窗翹裂、五金件損壞保用二年6管道堵塞保用二年7供熱系統(tǒng)和設(shè)備兩個(gè)采暖期8電器管線保用十年9給、排水管道安裝保用十年10地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)正常合理使用壽命內(nèi)11抗震7級(jí)

第7章節(jié)能與節(jié)水7.1節(jié)能節(jié)水措施1.采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。2.能源供電、供熱、供水部門盡量靠近負(fù)荷中心，減少輸距離，減少能耗。3.選用節(jié)能光源及燈具。4.樓梯、樓道燈采用人體感應(yīng)節(jié)能開(kāi)關(guān)。7.2節(jié)水措施1.采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無(wú)效水泵。2.選用質(zhì)量高、密閉性能好的閥門、管材、以減少水資源的流失。3.選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源的利用率，降低水資源無(wú)效損耗。4.供水系統(tǒng)采用防滲、防漏措施，杜絕水量流失。5.加壓設(shè)備采用節(jié)能的自動(dòng)化程度高的設(shè)備。

第8章環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.1分析依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》19892.《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》19983.《中華人民共和國(guó)水土資源保護(hù)法》4.《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》5.《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》6.《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》8.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目建設(shè)建設(shè)地點(diǎn)無(wú)大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，無(wú)生產(chǎn)型污水，不會(huì)對(duì)水資源造成。本項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)建設(shè)地點(diǎn)不存在水土破壞，開(kāi)挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地進(jìn)行硬化。施工期對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對(duì)大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土攪拌和施工材料運(yùn)輸入土方運(yùn)輸）；噪聲主要來(lái)源于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。8.3環(huán)境保護(hù)措施1.現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。2.施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。3.地塊周圍樹(shù)立高于2m的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響?；炷涟韬偷雀咴肼曌鳂I(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離辦公區(qū)或居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)周邊辦公樓宇及居民生活的影響。4.施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。5.建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。6.盡量使用低噪聲的施工設(shè)備，少用或避免使用大噪聲設(shè)備。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工，采取調(diào)整同時(shí)作業(yè)的施工機(jī)械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。7.推廣使用散裝水泥和商品混凝土。

第9章組織機(jī)構(gòu)和人員配置9.1組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目的籌備和建設(shè)工作由****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組織實(shí)施。具體事宜由公司專設(shè)的籌建指揮部承擔(dān)。項(xiàng)目建成投入運(yùn)營(yíng)后，公司組建專門管理機(jī)構(gòu)，下設(shè)綜合辦公室、售樓部、物業(yè)部和招商聯(lián)系服務(wù)部等部門。9.2人員配置人員配置根據(jù)實(shí)際情況和少而精的原則，工程技術(shù)部門配備8人，辦公室配3人，銷售聯(lián)絡(luò)服務(wù)部9人。鑒于公司在銷售方面實(shí)行統(tǒng)一管理，由此，本項(xiàng)目銷售工作由公司負(fù)責(zé)，并視具體情況統(tǒng)籌調(diào)整。

第10章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排該項(xiàng)目2011年2月底前進(jìn)行前期準(zhǔn)備，確定建立方案、上報(bào)批復(fù)立項(xiàng)及其他前期工作、地質(zhì)勘探、施工圖設(shè)計(jì)、建筑施工、組織銷售等工作。2011年4月份開(kāi)工建設(shè)。2011年10月份全部竣工。2013年12月份全部銷售資金回籠。總進(jìn)度計(jì)劃表

第11章投資分析說(shuō)明，本項(xiàng)目建設(shè)期為1年，運(yùn)營(yíng)銷售期（含建設(shè)期）為3年，總計(jì)算時(shí)長(zhǎng)為3年。11.1估算依據(jù)1．建設(shè)單位提供的相關(guān)資料2．投資估算按照內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)行工程造價(jià)及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，以《內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程造價(jià)》和自治區(qū)其它相關(guān)造價(jià)規(guī)定為依據(jù)，建筑工程按**縣近期同類建筑工程造價(jià)估算。3.設(shè)備及形成固定資產(chǎn)的物品以目前市場(chǎng)售價(jià)、產(chǎn)品生產(chǎn)廠家的報(bào)價(jià)作為估算依據(jù)。4.其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和要求進(jìn)行估算，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）計(jì)算，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)對(duì)相關(guān)參數(shù)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）6．**當(dāng)?shù)亟ㄖ_(kāi)發(fā)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及優(yōu)惠政策。11.2征地費(fèi)用1．土地費(fèi)用：由政府協(xié)調(diào)，不收取其他額外土地費(fèi)用，只收取新增建設(shè)用地使用費(fèi)，每平方米10元，土地費(fèi)用共計(jì)10.406萬(wàn)元。2．拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有平房?jī)蓱?，共?jì)375m2，按2600元/m項(xiàng)目區(qū)其他建筑都屬于國(guó)有建筑，由于本項(xiàng)目屬于社會(huì)公共事業(yè)項(xiàng)目，由此，不進(jìn)行拆遷費(fèi)補(bǔ)償。本項(xiàng)目共需拆遷補(bǔ)償費(fèi)用為97.5萬(wàn)元。3．拆除清理費(fèi)：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)所有建筑拆除按15萬(wàn)元估算。本項(xiàng)目取得土地全部費(fèi)用總額為122.906萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱金額估算說(shuō)明1新增建設(shè)用地管理費(fèi)10.4062二戶平房拆遷97.53拆除清理費(fèi)15合計(jì)122.90611.3前期費(fèi)用項(xiàng)目前期各項(xiàng)費(fèi)用包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)可性研究費(fèi)用39.3萬(wàn)元；水文、地質(zhì)勘查費(fèi)5.9萬(wàn)元；土地平整費(fèi)4萬(wàn)元；其他各項(xiàng)前期費(fèi)用按60萬(wàn)元估算。序號(hào)項(xiàng)目名稱金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)39.32水文、地質(zhì)勘查費(fèi)5.93土地平整費(fèi)44其他各項(xiàng)前期費(fèi)60合計(jì)109.2各項(xiàng)前期費(fèi)用合計(jì)為109.2萬(wàn)元。11.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用供電工程為室外地埋式電纜和施工費(fèi)用及各類開(kāi)關(guān)柜等：15萬(wàn)元。供水工程：供水加壓站，室外供水管線、地溝、檢查井、閥門井等：8萬(wàn)元。排污工程：室外排污管網(wǎng)，檢查井等：7萬(wàn)元。道路工程：道路總面積為2640m2，按120元/m2估算：路燈工程：所有室外路燈、停車場(chǎng)廣場(chǎng)燈等：3萬(wàn)元。環(huán)衛(wèi)工程：包括垃圾收集箱等各類環(huán)衛(wèi)設(shè)施：2萬(wàn)元。停車場(chǎng)：總面積為1104m2，按100元/m安防：包括攝像頭、報(bào)警器、監(jiān)控室：9萬(wàn)元。消防：室外消防井、消防栓：3萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為108.23萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1供電工程15.002供水工程8.003排污工程7.004道路工程31.685路燈工程3.006環(huán)衛(wèi)工程2.007停車場(chǎng)11.048安防9.009消防3.00合計(jì)89.7211.5建筑安裝工程蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)按1400元/m2造價(jià)估算：2099.44萬(wàn)元。建筑安裝工程總造價(jià)為2099.44萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積單價(jià)(元/平方米)金額1菜市場(chǎng)1499614002099.44合計(jì)195592099.4411.6開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)所有費(fèi)用均按當(dāng)?shù)貙?shí)際取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在優(yōu)惠的基礎(chǔ)上計(jì)算得出的，不詳盡計(jì)入稅費(fèi)的，統(tǒng)一納入其他稅費(fèi)。人防費(fèi)按20元/m2計(jì)收：計(jì)29.992萬(wàn)元。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按40元/m2計(jì)收：59.99萬(wàn)元。社會(huì)保障費(fèi)按建安工程造價(jià)的3.5%計(jì)收：73.78萬(wàn)元。供熱接入費(fèi)按50元/m2計(jì)收：74.98萬(wàn)元。土地測(cè)繪費(fèi)按4元/m2計(jì)收：計(jì)4.16萬(wàn)元。自來(lái)水接入費(fèi)按2元/m2計(jì)收：計(jì)3萬(wàn)元。其他稅費(fèi)按25元/m2估算：計(jì)37.49萬(wàn)元。本項(xiàng)目預(yù)估建設(shè)期各項(xiàng)稅費(fèi)總額為283.088萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目名稱金額估算說(shuō)明1人防費(fèi)29.9922城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)59.9843社會(huì)保障費(fèi)73.48044供熱接入費(fèi)74.985土地測(cè)繪費(fèi)4.16246自來(lái)水接入費(fèi)2.99927其他稅費(fèi)37.49合計(jì)283.08811.7其他費(fèi)用序號(hào)項(xiàng)目名稱金額估算說(shuō)明1監(jiān)理費(fèi)122招標(biāo)管理費(fèi)63質(zhì)檢費(fèi)3合計(jì)21其他費(fèi)用估算總額為21萬(wàn)元。建設(shè)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按建設(shè)安裝費(fèi)用的2.5計(jì)提，計(jì)52.49萬(wàn)元，管理費(fèi)用按建設(shè)安裝費(fèi)用的2.5%計(jì)提，計(jì)52.49萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總額為2830.33萬(wàn)元。11.8項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資金設(shè)定為100萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期銷售期1231經(jīng)營(yíng)資金3001001001002經(jīng)營(yíng)資金本年增加額100100003經(jīng)營(yíng)資金貸款額00004經(jīng)營(yíng)資金貸款利息000011.9項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目總投資為2930.33萬(wàn)元。不向銀行借款，不發(fā)生財(cái)務(wù)費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占總投資的%估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地費(fèi)用122.9064.19%1.2前期工程費(fèi)109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)89.723.06%1.4建筑安裝工程費(fèi)2099.4471.65%1.5管理費(fèi)用52.491.79%1.6銷售費(fèi)用52.491.79%1.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)283.0889.66%1.8其他費(fèi)用210.72%2經(jīng)營(yíng)資金1003.41%3項(xiàng)目投入總資金2930.33100.00%3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本2830.3396.59%3.3經(jīng)營(yíng)資金1003.41%11.10資金來(lái)源本項(xiàng)目總投資為2930.33萬(wàn)元，第一年全部投入，來(lái)源為全部自籌。

第12章財(cái)務(wù)分析12.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說(shuō)明財(cái)務(wù)折現(xiàn)率：10%；營(yíng)業(yè)稅率：5%；所得稅率：25%；城建維護(hù)稅率：7%；教育費(fèi)附加費(fèi)率：5%；一二樓連體營(yíng)業(yè)房：4500元/m2；一樓精品間：3300元/m2；二樓精品間：3000元/m2一樓內(nèi)部攤位：2300元/m2；12.2樓盤銷售計(jì)劃特別說(shuō)明：（1）所有銷售價(jià)格中，蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)部分都是不含公攤面積的凈面積售價(jià)。（2）內(nèi)部攤位暫不對(duì)外出售，但由于本項(xiàng)目屬于公共事業(yè)項(xiàng)目，微利經(jīng)營(yíng)，作為財(cái)務(wù)補(bǔ)償，進(jìn)行銷售測(cè)算時(shí)，視同銷售計(jì)算收入。分年銷售計(jì)劃安排序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總面積售價(jià)(元)銷售率合計(jì)建設(shè)期銷售期1231一二樓連體臨街房45124500100.00%30.00%40.00%30.00%2一樓內(nèi)部精品間31923300100.00%30.00%40.00%30.00%3二樓內(nèi)部精品間35523000100.00%30.00%40.00%30.00%4一樓內(nèi)部攤位584.642300100.00%30.00%40.00%30.00%全部11840.6400000下表為分年銷售收入，按當(dāng)期銷售全額回款計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目總面積售價(jià)(元)銷售總額建設(shè)期銷售期1231一二樓連體臨街房451245002030.40609.12812.16609.122一樓內(nèi)部精品間319233001053.36316.01421.34316.013二樓內(nèi)部精品間355230001065.60319.68426.24319.684一樓內(nèi)部攤位584.642300134.4740.3453.7940.34全部11840.644283.831285.151713.531285.1512.3銷售稅金及附加本項(xiàng)目總銷售收入為4283.83萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加為235.61萬(wàn)元，土地增值稅為306.49萬(wàn)元。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期銷售期1231銷售收入4283.831285.151713.531285.151.1平均售價(jià)(元/m2)3617.93617.93617.93617.92經(jīng)營(yíng)稅金及附加235.6170.6894.2470.682.1營(yíng)業(yè)稅214.1964.2685.6864.262.2城市維護(hù)建設(shè)稅14.994.564.52.3教育費(fèi)附加6.431.932.571.933土地增值稅306.4991.95122.691.954銷售凈收入3741.731122.521496.691122.5212.4利潤(rùn)本項(xiàng)目完成后，可實(shí)現(xiàn)銷售收入4283.83萬(wàn)元。本項(xiàng)目成本項(xiàng)為：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本即為開(kāi)發(fā)投資2830.33萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)稅金及附加235.61萬(wàn)元；土地增值稅為306.49萬(wàn)元?？蓪?shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額為911.39萬(wàn)元?？傆?jì)繳納所得稅為227.85萬(wàn)元凈利潤(rùn)683.54萬(wàn)元（本項(xiàng)目不計(jì)提法定盈余公積金）。12.5財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬(wàn)元2930.332營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元4283.833營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元235.614土地增值稅萬(wàn)元306.495利潤(rùn)總額萬(wàn)元911.396所得稅萬(wàn)元227.857稅后利潤(rùn)萬(wàn)元683.54二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1銷售利潤(rùn)率%15.96%2投資利潤(rùn)率%23.33%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%33.46%4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%24.38%5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元511.966投資回收期（所得稅前）年2.25由上表可以看出，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)為33.46%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為511.96萬(wàn)元(折現(xiàn)率=10%)。12.6不確定性分析敏感度系數(shù)和臨界點(diǎn)分析表(基本方案收益率33.46%)序號(hào)不確定因素變化率(%)內(nèi)部收益率敏感系數(shù)臨界點(diǎn)(%)臨界值1可出售面積-5.00%24.91%1.71-14.41%可銷售面積-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.6210134.932售房?jī)r(jià)格-5.00%24.91%1.71-14.41%平均售價(jià)-10.00%16.81%1.66臨界值：-15.00%9.13%1.623096.723建設(shè)投資(不含利息)5.00%26.40%1.4118.99%開(kāi)發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)10.00%20.22%1.32臨界值：15.00%14.76%1.253367.852．敏感性分析變化因素\變化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基準(zhǔn)折線率10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%可出售面積9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%售房?jī)r(jià)格9.13%16.81%24.91%33.46%42.53%52.19%62.51%建設(shè)投資(不含利息)62.57%51.19%41.63%33.46%26.40%20.22%14.76%通過(guò)上表與上圖可以看出，本項(xiàng)目隨投資、銷售價(jià)格、銷售面積的變化的反應(yīng)非大，變化超過(guò)10%以上，就極有可能出現(xiàn)虧損。由此，建議本項(xiàng)目在建設(shè)和銷售過(guò)程中，必須嚴(yán)格管理，加強(qiáng)控制，以保證順利實(shí)施。

第13章政策影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目作為**旗的市政功能性項(xiàng)目，在著力建立本項(xiàng)目的市政形象，有效發(fā)揮其功能方面，進(jìn)行了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑O(shè)計(jì)，在一定程度上摒棄了利潤(rùn)，注重了其功能作用。本項(xiàng)目也利用了相當(dāng)部分的政策下線，如各項(xiàng)稅費(fèi)的繳交，都按當(dāng)時(shí)最低水平進(jìn)行估算，土地出讓金按先征后退的原則，沒(méi)有進(jìn)入總投資估算；而國(guó)有建筑則不進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)取５捎诒卷?xiàng)目為了著力發(fā)揮市政功能，還是存在著諸多的阻礙利潤(rùn)產(chǎn)生的因素，由此，本項(xiàng)目的利潤(rùn)率、收益率都達(dá)到了最低底線，稍有偏差，就會(huì)出現(xiàn)虧損。各項(xiàng)指標(biāo)盈虧偏差都在10%范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商的回旋空間極小。為了保證此項(xiàng)目的快速實(shí)施，基于不影響市政功能的發(fā)揮，并參照“庫(kù)黨辦字[2010]26號(hào)”文件精神，本報(bào)告提出如下政策建議：能否免除開(kāi)發(fā)過(guò)程中的所得稅；將土地增值稅地方留成部分返還；城市功能配套費(fèi)能否減免；各項(xiàng)政府性收費(fèi)能否減免；營(yíng)業(yè)稅及其以此稅基為基礎(chǔ)的稅收，能否降低或返還；為了能夠?qū)崿F(xiàn)快速招商入住，打造商業(yè)氛圍，能否對(duì)入往的商戶的所得稅給予免二減三的政策。能否為入駐商戶協(xié)調(diào)各種類型的貸款，以減輕商戶的入駐困難。能否在開(kāi)發(fā)商辦理各項(xiàng)手續(xù)過(guò)程中，給予統(tǒng)一協(xié)調(diào)，開(kāi)辟綠色通道，特事特辦，加快進(jìn)度，減免費(fèi)用。

總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱投資額占總投資的%估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資2830.3396.59%1.1土地費(fèi)用122.9064.19%1.2前期工程費(fèi)109.23.73%1.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)89.723.06%1.4建筑安裝工程費(fèi)2099.4471.65%1.5管理費(fèi)用52.491.79%1.6銷售費(fèi)用52.491.79%1.7開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)283.0889.66%1.8其他費(fèi)用210.72%2經(jīng)營(yíng)資金1003.41%3項(xiàng)目投入總資金2930.33100.00%3.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本2830.3396.59%3.3經(jīng)營(yíng)資金1003.41%管理費(fèi)用計(jì)提比率：2.5%銷售費(fèi)用計(jì)提比率：2.5%

主要材料價(jià)格表項(xiàng)目名稱規(guī)格型號(hào)單位價(jià)格Ⅰ級(jí)鋼T3800.00Ⅱ級(jí)鋼T3,900.00水泥32.5RT320.00水泥42.5RT310.00河沙T44.52碎石0.5-2mmM365.00碎石2-4mmM365.00紅磚千塊220.00建筑瀝青T3,800.00玻璃3.6mm㎡14.50玻璃5mm㎡21.00塑鋼窗平開(kāi)中空玻璃及安裝㎡190.00塑鋼窗平開(kāi)單層玻璃及安裝㎡170.00

營(yíng)業(yè)資金運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期銷售期1231經(jīng)營(yíng)資金3001