商業(yè)物業(yè)管理單位物業(yè)管理單位移交規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)工作指引

商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)移交標(biāo)準(zhǔn)工作指引二〇一三年三月目錄1．目的………………【02】2．適用范圍………………【02】3．術(shù)語和定義……………【02】4．職責(zé)………………【02】5．移交時(shí)限………………【03】6．移交相關(guān)責(zé)任單位……………………【03】7．移交工作程序…………【03】8.具體移交工作方案……………………【04】9．支持文件………………【07】商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)移交工作指引1、目的1.1規(guī)范商業(yè)新項(xiàng)目物業(yè)移交關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，保證物業(yè)接管驗(yàn)收工作順利有序，規(guī)避項(xiàng)目經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。2、適用范圍適用于佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)各商業(yè)新項(xiàng)目物業(yè)移交的管理和控制指導(dǎo)。3、術(shù)語和定義3.1移交：指佳兆業(yè)地產(chǎn)公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目在通過政府行為的竣工驗(yàn)收和備案條件后，向佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)移交的一系列管理責(zé)任、機(jī)電設(shè)備設(shè)施實(shí)物等的物業(yè)移交。4、移交相關(guān)責(zé)任單位4.1移交單位：地產(chǎn)公司4.2接收單位：商業(yè)集團(tuán)各分公司、各項(xiàng)目部、商業(yè)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心4.3監(jiān)督部門：集團(tuán)計(jì)劃及工程管理部、商業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理部5、職責(zé)5.1地產(chǎn)工程部5.1.1編寫項(xiàng)目移交計(jì)劃，落實(shí)工程竣工圖，竣工檔案，并辦理相關(guān)資料的移交5.1.2組織地產(chǎn)內(nèi)部初驗(yàn)；竣工驗(yàn)收5.1.35.1.45.1.55.1.6引導(dǎo)配合物業(yè)移交驗(yàn)收，參與移交檢查5.2商業(yè)集團(tuán)5.2.1地方商業(yè)公司5.2.25.2.25.2.35.3集團(tuán)計(jì)劃及工程管理部、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心、商業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理部、5.3.1協(xié)調(diào)地產(chǎn)公司與商業(yè)集團(tuán)在移交工作中存在的矛盾，并推動解決，確保移交工作順利完成。5.3.2對工程遺留問題進(jìn)行跟進(jìn)管理，并推動整改完成。6、移交時(shí)限序號工作內(nèi)容時(shí)限1商鋪交付商鋪交付時(shí)間符合集團(tuán)掛網(wǎng)二級計(jì)劃時(shí)間要求，并具備達(dá)到向商戶交場及裝修施工的條件。2證照取得非交叉施工，竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)于開業(yè)前6個(gè)月取得交叉施工，主體竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)和商鋪二次精裝修消防驗(yàn)收合格證于開業(yè)前2個(gè)月取得3物業(yè)移交開業(yè)前30天，所有竣工圖紙、設(shè)備技術(shù)資料、供應(yīng)商資料、聯(lián)系方式、合同、機(jī)房鑰匙齊全，并向商業(yè)公司完成移交、培訓(xùn)及技術(shù)交底。屬于裝飾類的竣工圖紙移交，于開業(yè)后180天內(nèi)完成。開業(yè)前30天，正式電、給排水、空調(diào)等所有機(jī)電設(shè)備設(shè)施及房屋建筑達(dá)到向商業(yè)公司交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，且功能達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。開業(yè)前60天，IT數(shù)據(jù)機(jī)房（含配套設(shè)施）及線路設(shè)施達(dá)到向商業(yè)公司交付的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，且功能達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)見附件）工程遺留問題整改，由地產(chǎn)公司解決，商業(yè)公司負(fù)責(zé)督促跟進(jìn)。備注：上述工作內(nèi)容，如遇特殊原因無法按所列時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核的，可按一、二級開發(fā)所列時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行考核。7、工作程序7.1地產(chǎn)工程部制定物業(yè)移交計(jì)劃。7.2商業(yè)集團(tuán)根據(jù)地產(chǎn)工程部的移交計(jì)劃節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟進(jìn)。7.3編制工程移交方案（包含成立移交小組），安排商業(yè)集團(tuán)移交檢查。8、具體移交工作方案8.1查驗(yàn)條件：非交叉施工在開業(yè)前6個(gè)月（交叉施工在開業(yè)前2個(gè)月，特殊情況，按二級計(jì)劃時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用、經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；上述文件移交給商業(yè)集團(tuán)各分公司。供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；郵政、環(huán)衛(wèi)等公共服務(wù)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；開業(yè)前1個(gè)月電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；開業(yè)前2個(gè)月，IT數(shù)據(jù)機(jī)房（含配套設(shè)施）及線路設(shè)施功能達(dá)到設(shè)計(jì)及竣工驗(yàn)收條件，并移交給商業(yè)集團(tuán)各分公司商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心。物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。如項(xiàng)目在開業(yè)前未按上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)取得竣工及相關(guān)驗(yàn)收證照的，由地產(chǎn)公司項(xiàng)目報(bào)批至集團(tuán)計(jì)劃及工程管理部，可先進(jìn)行代管，待相關(guān)證照取得后再按照移交標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行移交。地產(chǎn)公司項(xiàng)目將審批結(jié)果報(bào)備至集團(tuán)計(jì)劃及工程管理部、集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理部、商業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理部、商業(yè)物業(yè)服務(wù)中心。8.2查驗(yàn)范圍：共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；公用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、IT設(shè)施、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；公用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。8.3查驗(yàn)依據(jù)：物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；地產(chǎn)公司移交的圖紙資料；建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。8.4查驗(yàn)準(zhǔn)備工作：成立承接查驗(yàn)小組（小組成員由地產(chǎn)公司項(xiàng)目、地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)、施工單位、監(jiān)理單位、商業(yè)集團(tuán)組成）；查驗(yàn)工具及文本資料的準(zhǔn)備；掌握驗(yàn)收規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；查驗(yàn)人員的培訓(xùn)；組織模擬驗(yàn)收；提前介入竣工驗(yàn)收。8.5查驗(yàn)程序：確定商業(yè)物業(yè)承接查驗(yàn)方案；移交有關(guān)圖紙資料；查驗(yàn)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備；解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題；確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果；簽訂商業(yè)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；辦理商業(yè)物業(yè)交接手續(xù)。8.6移交資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；公用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；供水、供電、空調(diào)、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；承接查驗(yàn)所必需的其他資料。商業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)對地產(chǎn)公司移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。未能全部移交前款所列資料的，地產(chǎn)公司應(yīng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。詳見支持文件《商業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收資料明細(xì)》8.7文件存檔：商業(yè)集團(tuán)應(yīng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。8.8查驗(yàn)備注：現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對、觀察、使用、檢測和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)公共設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。現(xiàn)場查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由查驗(yàn)小組人員簽字確認(rèn)?，F(xiàn)場查驗(yàn)中，商業(yè)集團(tuán)應(yīng)當(dāng)將公共設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知地產(chǎn)公司整改，整改完成后應(yīng)組織人員復(fù)驗(yàn)?，F(xiàn)場存在風(fēng)險(xiǎn)及影響使用的問題應(yīng)在開業(yè)前整改完畢。其它類問題整改時(shí)限由商業(yè)集團(tuán)與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部協(xié)商共同確定，并將確定后的整改期限報(bào)備至集團(tuán)計(jì)劃及工程管理部、集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)管理部、商業(yè)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)中心、商業(yè)集團(tuán)運(yùn)營管理部。9、支持文件9.1《商業(yè)項(xiàng)目移交標(biāo)準(zhǔn)完成情況評估表》9.2《商業(yè)項(xiàng)目公用部位、設(shè)施、設(shè)備移交標(biāo)準(zhǔn)》、《商業(yè)數(shù)據(jù)中心IT機(jī)房設(shè)計(jì)及驗(yàn)收規(guī)范》9.3《商業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收資料明細(xì)》9.4《驗(yàn)收及移交表格》工程竣工驗(yàn)收表驗(yàn)收日期：年月日項(xiàng)目名稱施工單位開工日期驗(yàn)收日期驗(yàn)收階段□初驗(yàn)□竣工驗(yàn)收□復(fù)驗(yàn)驗(yàn)收內(nèi)容：質(zhì)量評定意見：施工單位意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日地產(chǎn)工程部意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日商業(yè)公司意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日工程竣工移交表移交日期：年月日項(xiàng)目名稱施工單位竣工日期質(zhì)保期施工單位聯(lián)系人聯(lián)系電話及傳真移交性質(zhì)□資料移交□崗位移交□責(zé)任移交□其它移交內(nèi)容：維保期限：維保期年，自年月日至年月日止。施工單位意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日地產(chǎn)工程部意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日商業(yè)公司意見：負(fù)責(zé)人/姓名：年月日設(shè)備交接清單系統(tǒng)名稱：移交時(shí)間：年月日序號設(shè)備名稱安裝位置品牌\規(guī)格型號生產(chǎn)廠家數(shù)量備注施工單位/代表：地產(chǎn)工程部/代表：商業(yè)公司/代表：設(shè)施設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表系統(tǒng)名稱：日期：年月日設(shè)施名稱遺留問題