土木工程概論(姜晨光)第16章土木工程運營課件

第16章土木工程運營16.1土木工程運營監(jiān)測一些重要的、高聳土木工程結構，在結構有效服役期內須定期進行運營狀況和運營安全監(jiān)測，比如大壩、橋梁、鐵路、公路、地鐵、隧道、機場、等。其它一些土木工程結構也需要定期進行安全檢測。下面以橋梁為例談一談土木工程的運營監(jiān)測問題（見圖16-1-1、圖16-1-2）。圖16-1-1斜拉橋的測點布置示意圖16-1-2懸索橋的測點布置示意16.1.2監(jiān)測系統(tǒng)總體方案設計橋梁健康與安全監(jiān)測系統(tǒng)包括對大橋工作環(huán)境的監(jiān)測、正橋的結構響應監(jiān)測、引橋的結構響應監(jiān)測、等。斜拉橋監(jiān)測項目包括大橋沉降監(jiān)測、大橋線形監(jiān)測、大橋動力特征測試、關鍵截面應變測試、拉索索力監(jiān)測、結構溫度監(jiān)測、等。懸索橋監(jiān)測項目包括大橋沉降監(jiān)測、大橋線形監(jiān)測、大橋動力特征測試、關鍵截面應變測試、結構溫度監(jiān)測、等。大橋工作環(huán)境監(jiān)測項目包括風速風向監(jiān)測、環(huán)境溫度監(jiān)測、車輛荷載監(jiān)測、等。引橋監(jiān)測項目包括引橋沉降監(jiān)測、引橋線形監(jiān)測、引橋動力特征測試、關鍵截面應變測試、等。大橋健康與安全監(jiān)控系統(tǒng)應為各參數(shù)提供可擴容接口，并且在綜合評估中綜合考慮各參數(shù)信息，進行綜合評估。16.1.3監(jiān)測內容監(jiān)測內容主要包括以下5個方面：（1）橋梁工作環(huán)境監(jiān)測。橋梁工作環(huán)境監(jiān)測的內容包括以下3方面內容，即：1）、橋址處的風速、風向監(jiān)測；2）橋址處環(huán)境溫度與橋梁結構溫度監(jiān)測；3）運行車輛的荷載監(jiān)測。（2）橋梁結構整體性能監(jiān)測。對橋梁結構整體性能的監(jiān)測包括橋梁結構空間三維位移與變形的監(jiān)測、以及橋梁動力特性和振動水平的監(jiān)測，即橋梁結構空間三維位移與變形的監(jiān)測、橋梁動力特性及振動水平的監(jiān)測。（3）大橋結構控制斷面的應力（應變）監(jiān)測。包括靜應變（應力）監(jiān)測、動應變（應力）監(jiān)測。（4）拉索狀態(tài)監(jiān)測。斜拉索是斜拉橋的關鍵受力桿件，對其進行受力狀態(tài)和拉索完好程度監(jiān)控是大橋結構安全與健康狀態(tài)監(jiān)測的重要組成部分，其內容包括索力監(jiān)測和索振動監(jiān)測兩部分，應分別監(jiān)測拉索索力的變化以及拉索振動水平的變化。（5）引橋監(jiān)測。16.2土木工程運營管理土木工程運營管理是指土木工程結構交付使用后，在壽命有效期內進行的日常維護、維修和經(jīng)營管理。日常維護、維修工作主要采用土木工程設計和施工技術領域的理論和方法，在此不作過多的闡述。下面主要介紹土木工程產品的經(jīng)營管理問題。16.2.1寫字樓的物業(yè)管理現(xiàn)代寫字樓是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化的設施，以及優(yōu)質的物業(yè)管理服務，能夠滿足現(xiàn)代社會辦公的各種需要的樓宇。寫字樓都具有現(xiàn)代化的設備，如有電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、通風設備、保安監(jiān)控設備、自動給水濾水設備、消防自動報警設備、應急自備電力設備以及自支控制的高檔與升降機，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，在寬闊的停車場或地下車庫相匹配。這種現(xiàn)代寫字樓主要用于大公司或大企業(yè)從事各業(yè)務活動的場所。寫字樓物業(yè)管理的目標是要為業(yè)主和用戶創(chuàng)造與保持一個安全、舒適、快捷的工作與生活環(huán)境，應確保延長大樓的使用年限及其功能的正常發(fā)揮，應完善寫字樓管理不僅使物業(yè)管理保值、而且可以使物業(yè)增值。寫字樓的的維護、維修與環(huán)境管理的內容包括裝修與管理、房屋管理及維修養(yǎng)護、設備管理及維修保護、清潔服務、綠化服務、保安服務、商務服務、客戶服務、等。目前，我國寫字樓的類型尚無統(tǒng)一標準，專業(yè)人員主要依照其所處的地理位置、規(guī)模、功能進行分類。按建筑面積的大小，寫字樓可分為四種，即小型寫字樓（建筑面積10000m3以下）、中型寫字樓（建筑面積10000---30000m3）、大型寫字樓（建筑面積30000m3以上）、超大型寫字樓（100000m3以上）。按功能寫字樓可分為三種，即寫字樓（指其基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能）、商住寫字樓（指既能提供辦公，同時又能提供宿舍的寫字樓）、綜合性寫字樓（指以辦公為主，同時又具備多種功能，比如：公寓、商場、展廳、餐廳等）。按國際慣例寫字樓可分為甲級寫字樓（是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑的自然狀況良好，建筑質量的達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力新建成的寫字樓相仿：有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的維護、維修與保安服務）、乙級寫字樓（指具有良好的地理位，建筑物的自然狀況良好，建筑質量達有關建筑條例或規(guī)范要求；但建筑物的功能不是最進的，有自然磨損存在，收益能力低于新建成的同類建筑物）、丙級寫字樓（指物業(yè)的使用年限已較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但能滿足低收入的需求；因租金較低，尚可保持一個合理的出租率）。16.2.2商業(yè)樓宇的物業(yè)管理商業(yè)樓宇包括大型購物中心、大型綜合超市、大型倉儲式商場、大型百貨商場、便利店。商業(yè)樓宇的特點是建筑面積大、客流量大、時間性強、服務項目繁多、車輛多。商業(yè)樓宇物業(yè)管理的內容包括樓宇與設備、設施管理；環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理；安全保衛(wèi)管理；廣告管理；裝修管理；租賃管理及合同管理；等。16.2.3工業(yè)廠房及倉庫的物業(yè)管理工業(yè)廠房就是指供制造企業(yè)、科研單位安置生產設備與實驗設備，進行生產活動或科學實驗的物業(yè)及其附屬設備設施。自20世紀80年代改革開放以來，我國沿海14個城市的陸續(xù)建立了經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，并相應組建了經(jīng)濟開發(fā)公司。受地方政府委托，由開發(fā)公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設了一批工業(yè)園區(qū)，園內也包括了一批標準廠房一般由數(shù)十棟或十幾棟廠房及配套用房組成一個廠區(qū)，廠區(qū)內供水、供電、供（燃）氣、供（熱能）熱、通訊、倉儲、道路、綠化等市政府公用基礎設施一應俱全，建造后再出售或出租給國內外的廠商客戶，因此開發(fā)公司是通用廠房的發(fā)展商，也是在業(yè)主（第一業(yè)戶）。而承購或承租的廠商則為小業(yè)主或租賃戶，通常稱其為業(yè)戶。工業(yè)廠房的物業(yè)管理與其他的物業(yè)管理相比，有相同之處（管理理念、服務宗旨等），又有自己的特點。主要特點是專業(yè)性強、維護保養(yǎng)費用高；清潔難度大、環(huán)保要求高；隱患多；安全保衛(wèi)制度工作難度大；常規(guī)服務（安保、保潔、綠化、等各種現(xiàn)場管理工作）標準高。工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的內容工業(yè)廠房是產品的生產基地，關系到產品質量，而產品數(shù)量和質量直接影響到生產廠商的經(jīng)濟活動和經(jīng)濟效益，因此，以工業(yè)廠房的管理必須做好。搞好工業(yè)廠區(qū)物業(yè)管理的關鍵是制定嚴格的管理制度；強化房屋結構的安全管理，確保房屋結構完好和安全使用；強化環(huán)境管理；強化保衛(wèi)制度。16.2.4智能化建筑的管理與服務智能建筑是指具有通信自動化、辦公自動化、樓宇設備自動化等功能，以及對這些系統(tǒng)實行集成管理的建筑物及建筑群。智能建筑大多數(shù)都是辦公樓宇、商業(yè)樓宇、醫(yī)院、圖書館、博物館、展覽館、體育場等非住宅用地物業(yè)。但近幾年來，智能建筑也在高級住宅中得到發(fā)展。智能建筑一詞，是于1984年由美國首次提出來的，其后便得到了迅速發(fā)展，以美國和日本居多。我國的智能建筑起源于80年代末，但在近幾年來才得到了發(fā)展，在北京、上海、廣州等大城市相繼興建了具有一定水準的智能化樓宇，如北京的恒基中心、中國國際貿易大廈、現(xiàn)代盛世大廈、廣州的中天廣場、上海的久事復興大廈、金茂大廈、證券大廈、東方明珠廣播電視塔等。智能化建筑也稱之為3A智能樓宇，其特點是通信自動化（CA）、辦公自動化（OA）、樓宇設備自動化（BA）。樓宇設備自動化包括自動消防系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；電腦管理系統(tǒng)；空氣調節(jié)自動化系統(tǒng)；供暖自動化系統(tǒng)；電梯自動化系統(tǒng)；停車場自動管理系統(tǒng)；電力、供水、供熱自動化系統(tǒng)；結構化布線系統(tǒng)（PDS）；系統(tǒng)集成平臺；等。智能化建筑物業(yè)管理的要求是應用現(xiàn)代技術，將建筑智能化系統(tǒng)和計算物業(yè)管理系統(tǒng)集成一體的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺上，實現(xiàn)具有集成性、交互性、動態(tài)性的智能化物業(yè)管理模式。它為小區(qū)的使用者提供與住戶提供了高效率和完善與多樣化的服務，以及低成本的管理費用。包括建立智能化安保系統(tǒng)、物業(yè)信息網(wǎng)絡系統(tǒng)（包括信息存儲、Web信息發(fā)布、電子郵件、目錄服務、協(xié)同工作、等）。另外，為保證中心數(shù)據(jù)庫信息資源的安全與網(wǎng)絡中心的正常運行，小區(qū)物業(yè)管理中心應采取一些措施確保網(wǎng)絡安全，譬如可以采用設置的防火墻、身份認證、加密與數(shù)字簽名等方法來實現(xiàn)。除了能耗自動計量收費系統(tǒng)、安保系統(tǒng)和信息網(wǎng)絡系統(tǒng)外，現(xiàn)代化的小區(qū)物業(yè)管理還應該包括房產及維修管理、房屋設備管理、各類房屋的租賃、經(jīng)營、銷售管理和公共設施與環(huán)境的管理等。所有的這些都可以通過小區(qū)的內部網(wǎng)絡來實現(xiàn)管理的辦公自動化。16.3土木工程交易與評估16.3.1土地問題土地的供給分自然供給（地球提供給人類可利用的土地數(shù)量）和經(jīng)濟供給（在自然供給范圍內，對土地進行開發(fā)、規(guī)劃和整治，滿足不同需求的土地供給）。土地的自然特性包括土地位置的固定性（土地具有位置的固定性。地產交易，不是土地實體本身的空間移動，而是土地產權的轉移。土地位置的固定性決定了土地價格具有明顯的地域性特征）、土地質量的差異性（土地的位置不同，造成了土地之間存在自然差異，這個差異導致土地地租的產生）、土地資源的不可再生性（土地是自然的產物，是不可再生資源）、土地效用的永續(xù)性（只要土地使用得當，土地的效用即利用價值會一直延續(xù)）。土地的經(jīng)濟特性包括土地經(jīng)濟供給的稀缺性（土地經(jīng)濟供給的稀缺性，與土地總量的有限性、土地位置的固定性、土地質量的差異性等有關）、土地產權的可壟斷性（土地的所有權和使用權都可以壟斷。由于土地具有可壟斷性，因此，在土地所有權或使用權讓渡時，就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益，在經(jīng)濟上獲得收益）、土地利用的多方向性（一塊土地的用途是多種的，可以作為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其他用途。土地利用的多方向性客觀上要求在房地產估價中需要確定土地的最佳用途）、土地效益的級差性（土地質量的差異性→不同區(qū)位土地的生產力不同→經(jīng)濟效益上具有級差性）。16.3.2房地產及其特性房地產是土地和房屋及其權屬的總稱。我國《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋的占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押”同時，土地的區(qū)位決定了房屋的位置，直接影響到房地產的價格，因此，在房地產評估中，通常評估房地產的整體價值。房地產具有位置固定性、供求區(qū)域性、長期使用性、大量投資性、保值與增值性、投資風險性、不易變現(xiàn)性、政策限制性。16.3.3房地產評估的原則房地產評估的原則是最有效使用原則和合法原則。土地及其建筑物可以有商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，不同用途帶來的收益也不一樣。評估房地產價值時，不能僅僅考慮房地產現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結合預期原則考慮何種情況下房地產才能達到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價值。房地產的最佳效用必須在法律、法規(guī)允許的范圍內，必須受城市規(guī)劃的制約。合法原則是指房地產評估應以評估對象的合法產權、合法使用和合法處分等為前提進行。在分析房地產的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風格等確定該房地產的最有效使用16.3.4房地產評估的程序房地產評估程序包括明確評估基本事項（明確評估目的；了解評估對象，即了解被估房地產的實體和權益狀態(tài)；確定評估基準日，就是確定待估對象的評估時點，通常以年、月、日表示；簽訂評估合同）、制定工作計劃（就是對評估工作日程、人員組織等做出安排）、實地勘察與收集資料（評估資料的收集包括評估對象的基本情況；有關評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料；與評估對象有關的房地產市場資料，如獲市場供需狀況、建造成本、租售價格等等；國家和地主涉及房地產評估的政策、法規(guī)和定額指標）、測算被估房地產的價值（在調查研究和資料分析的基礎上，便可根據(jù)選定的評估方法，進行價值測算。評估的基本方法有成本法、市場法和收益法）、綜合分析確定評估結果（同一宗房地產運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查）和撰寫評估報告（評估報告是評估過程和評估成果的綜合反映，通過評估報告，不僅可以得到房地產評估的最后結果，還能了解整個評估過程的技術思路、評估方法和評估依據(jù)）。16.3.5房地產價格及其影響因素房地產價格根據(jù)權益不同，可分為所有權價格、使用權價格、其他權利價格。一般情況下，房地產所有權價格高于房地產使用權價格。抵押價格由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕话阋仁袌鼋灰變r格低。租賃價格是承租方為取得房地產租賃權而出租方支付的價格。房地產的價格根據(jù)形成方式可分為市場交易價格和評估價格。市場交易價格是房地產在市場交易中實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。房地產評估價格根據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價、標定地價、房屋重置價格、交易底價、課稅價格等幾種。其中基準地價、標定地價、房屋重置價格由政府制定，且由政府定期公布。房地產的價格按房地產的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產價格。土地價格包括基準地價、標定地價和土地交易價格等?；鶞实貎r是按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格?；鶞实卦u估以城市為單位進行。標定地價是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常地產市場中，具體宗地在一定使用年期內的價格。標定地價可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、土地形狀、容積率、微觀區(qū)位等條件，通地系數(shù)修正進行評估得到，也可以通過市場交易資料，直接進行評估得到。建筑物價格是指純建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。房地產價格，是指建筑物連同其占用的土地的價格。16.3.6收益法在房地產評估中的應用收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。總收入－總費用=凈收益房地產價格=純收益/資本化率這種理論的抽象，包含著三個假設前提，即凈收益每年不變；資本化率固定；收益為無限年期。運用收益法評估房地產價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a的價值。收益法適用于有收益的房地產價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關、學校、公園等公用、公益性房地產價值評估。凈收益是指歸屬于房地產的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。

客觀總收益是指以收益為目的的房地產和與之有關的各種設施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結合產生的利益。也就是指被估房地產在一年內所得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎，而不能以實際收益計算?？陀^總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等。也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應該是客觀費用?？陀^總收益－客觀總費用=凈收益。資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風險越大，在凈收益不變的情況下，房地產價值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價比率法；安全利率加風險調整值法（資本化率=無風險利率（例如：國債利率）+風險報酬率）；各種投資收益率排序插入法。資本化率分綜合資本化率（是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。16.3.7市場法在房地產評估中的應用市場法是房地產評估中最常用的基本方法之一，又稱買賣實例比較法、交易實例比較法、市場比較法、市場資料比較法、現(xiàn)行市價法等。市場法的基本含義是在求取一宗被估房地產價值時，依據(jù)替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況（與05年不同）等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。房地產的狀況因素修正可以分為區(qū)位狀況修正、權益狀況修正和實物狀況修正。市場法只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。在同一地區(qū)或同一供求范圍內的類似地區(qū)中，與被評估房地