項(xiàng)目經(jīng)營思路

沈陽中街項(xiàng)目2014-11沈陽中街項(xiàng)目經(jīng)營思路一、項(xiàng)目各街區(qū)現(xiàn)經(jīng)營規(guī)劃二、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)三、項(xiàng)目各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃四、項(xiàng)目三年規(guī)劃及收益五、總結(jié)目錄沈陽中街項(xiàng)目沈陽中街項(xiàng)目一、項(xiàng)目平面示意圖沈陽中街項(xiàng)目二、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)中街項(xiàng)目總面積為4萬平方米，共計(jì)925戶，2014年收益為2918萬。項(xiàng)目定位為年輕人為主的購物商場，經(jīng)營時(shí)尚大眾商品。有服裝區(qū)、鞋包區(qū)、小百區(qū)、針織區(qū)、美甲區(qū)、餐飲區(qū)等專屬品項(xiàng)街區(qū)，基本涵蓋了服飾類商品，項(xiàng)目開業(yè)至今，受到競爭對手及市場環(huán)境的沖擊，雖地處中街商圈，但客流、銷售狀況并不樂觀。日均客流僅為1.3人次，銷售為19萬。

通過消費(fèi)者調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)18-35歲顧客占75%，其中學(xué)生、工薪職員比重最大，分別為41%和30%。工薪職員中月收入5000元以下，占74%。這個(gè)群體是我們的主流消費(fèi)客群。我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)群體的共同特點(diǎn)就是年輕，喜歡并愿意接受新事物，不喜歡傳統(tǒng),但消費(fèi)能力有限。在購物環(huán)節(jié)上，更在乎的是消費(fèi)的過程。在選擇商場上，更在乎的是商場環(huán)境能否與其產(chǎn)生共鳴。我們經(jīng)營的商品趨于大眾，品項(xiàng)結(jié)構(gòu)受規(guī)劃所限，不能做到品項(xiàng)混搭，使消費(fèi)者購物產(chǎn)生視覺疲勞，失去耐心；街區(qū)設(shè)置缺少休閑區(qū)，餐飲區(qū)均集中在項(xiàng)目尾端，消費(fèi)者很難能夠觸及到；缺少新奇特的體驗(yàn)品項(xiàng)，吸引消費(fèi)者；如此，我們傳遞出的仍舊是以經(jīng)營方為主體，即我做什么你接受什么，而在消費(fèi)者為主體的當(dāng)下，購物已不再是第一要?jiǎng)?wù)，享受購物過程及休閑氛圍成為消費(fèi)者心中追求的目標(biāo)，他們需要的是逛街購物的心理感受，而這一點(diǎn)恰恰是我們的短板。我們的規(guī)劃還是依于原有傳統(tǒng)思路，但市場是不斷發(fā)展的，在實(shí)際的經(jīng)營過程中，也暴露了很多問題，所以我們必須要調(diào)整思路，符合市場發(fā)展方向，做出一系列的調(diào)整變化，才能使項(xiàng)目良性發(fā)展。沈陽中街項(xiàng)目一、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)客流主體潮流激情時(shí)尚品質(zhì)定位詮釋活動(dòng)體驗(yàn)“青春約會”主題購物商場扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)沈陽中街項(xiàng)目二、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)主題概念的詮釋青春約會，會給年輕人提供這樣一個(gè)向往的場所。他們可以在這里逛街購物、可以和朋友享受咖啡、下午茶或美食一頓、休息的時(shí)候可以看看雜志并通過場內(nèi)的免費(fèi)WIFI上網(wǎng)、可以在免費(fèi)錄音棚一展歌喉，可以在迷你投影廳看大片，可以在DJ燒友俱樂部暢聽最新單曲，可以和戰(zhàn)隊(duì)伙伴共同廝殺，這一系列的新奇特的產(chǎn)品，創(chuàng)意空間，會滿足年輕人心底的渴求，激發(fā)他們無限的遐想和向往。這就是我們的青春約會，年輕人的精神樂園。沈陽中街項(xiàng)目二、項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)結(jié)合設(shè)定主題從單一購物，提升為帶有主題性質(zhì)的購物、體驗(yàn)、娛樂、休閑、餐飲等多功能組合，以此帶動(dòng)消費(fèi)者全方位的感受，增添消費(fèi)樂趣，同時(shí)用主題與消費(fèi)者進(jìn)行情感交流，延長人們在商場的駐留時(shí)間，刺激消費(fèi)，營造一個(gè)讓人放松的購物場所，以此思路為基點(diǎn)，同時(shí)結(jié)合我們的調(diào)研及場內(nèi)各街區(qū)的實(shí)際情況我們計(jì)劃如下：主題優(yōu)勢如下：1、符合我們主流消費(fèi)人群；2、結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，無需大規(guī)模投資保證收益的情況下，在街區(qū)內(nèi)做微創(chuàng)新處理；3、不用調(diào)整主流商品結(jié)構(gòu)，操作性強(qiáng)。4、所有品項(xiàng)均可參與進(jìn)來，實(shí)現(xiàn)銷售互動(dòng)。三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：1、引入集合店、品牌店、買手店，有形象、有集客力的大店，通過他們形成街區(qū)的磁力點(diǎn)。這項(xiàng)工作我們已經(jīng)開展，已收集品牌263個(gè)，集合店資源為173戶。近期引進(jìn)5個(gè)集合店和1個(gè)品牌店，目前已有4家開業(yè)。通過這幾大店的引入也影響了場內(nèi)商戶，堅(jiān)定了他們經(jīng)營的信心，在我們的引導(dǎo)下對比集合店的貨品，有意識的進(jìn)行調(diào)整。下步工作中，我們繼續(xù)有針對性的替換場內(nèi)經(jīng)營不善的商戶，擴(kuò)展有形象貨品好的大店。在原有21個(gè)大店基礎(chǔ)上再規(guī)劃10個(gè)大店，使大店數(shù)量在步行街達(dá)到20%，通過暈輪效應(yīng)，逐步帶動(dòng)周邊商戶進(jìn)行效仿。沈陽中街項(xiàng)目五、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：2、結(jié)合街區(qū)顧客年齡段特點(diǎn)，我們計(jì)劃引入貼合這個(gè)客群的體驗(yàn)休閑品項(xiàng)，豐富街區(qū)經(jīng)營內(nèi)容。計(jì)劃設(shè)計(jì)15戶特色休閑品項(xiàng)。

如集物特家居、B-duck、糖人街手工糖果店、3D打印體驗(yàn)店、木九十眼鏡、名創(chuàng)優(yōu)品、瘋果家居、創(chuàng)意公仔體驗(yàn)店、本子一特色店、阿芙精油、優(yōu)的良品零食店、手機(jī)周邊店等。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：3、引入餐飲，作為街區(qū)的亮點(diǎn)，擴(kuò)大休閑就餐功能。計(jì)劃引入7戶。如麥當(dāng)勞迷你餐廳、合米堂、韓式料理、披薩王、麻辣味道、回轉(zhuǎn)壽司、日式簡餐。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：4、引入飲品、咖啡，增加場內(nèi)休息空間。規(guī)劃七個(gè)飲品，一個(gè)咖啡。目前已有3戶，再引入4戶。如吸吸吧、蜜果、700cc、鮮果時(shí)光、咖啡夢想。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：5、意向品牌序號面積(㎡)落位品牌品項(xiàng)備選品牌136麥當(dāng)勞甜品站餐飲星貓咖啡236B.DUCK（大黃鴨擺件）特色貓舍（招財(cái)貓擺件）325貢茶（茶葉）餐飲比安卡冰淇淋436可多（家居擺件）特色本子一（文教）536木九十（眼鏡）特色Aojo（眼鏡）636阿芙精油妝品林清軒736瘋果（家居擺件）特色1983（創(chuàng)意家居）836樸坊（音樂盒）特色生態(tài)良品（家居用品）936咕嚕家的店（進(jìn)口食品）餐飲優(yōu)之良品（家居用品）1036MINI香港創(chuàng)意公仔體驗(yàn)互動(dòng)谷子陶（陶藝）1136多食達(dá)（熱狗飲料）餐飲美國奇葩大熱狗1236烘焙時(shí)光DIY蛋糕體驗(yàn)互動(dòng)甜蜜接觸DIY蛋糕1336集物特（創(chuàng)意家居）特色原創(chuàng)工廠（創(chuàng)意家居）1436YOOCANDY手工糖果專家特色糖人街手工糖果1572基本生活特色無印良品1672熱風(fēng)集合店西域1736愛蕊琪集合店YATATA1836鐳集合店吉田耀司1936云上集合店HIPANDA2036原宿集合店LALABOBO2136昂格集合店MIKETE2236T站買手店濱濠服飾2336紅館買手店依丁可唯2436單行道買手店傳奇2536采蝶軒買手店橡皮2636紅雪集合店名創(chuàng)優(yōu)品沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃中街負(fù)一層：6、品項(xiàng)占比沈陽中街項(xiàng)目

面積（㎡）占比零售小鋪233250%品牌、集合店129329%特色體驗(yàn)3007%主題餐飲

3859%休閑飲品、咖啡2185%

4528100%三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃正陽街負(fù)一層北：1、規(guī)劃為童裝區(qū)?；谝韵聨c(diǎn)考慮：第一，沈陽各商圈均有較為集中的市場童裝區(qū)域，如北行地一大道、鐵西輕紡城、青年大街朵朵童世界等。而中街僅有興隆大家庭的品牌童裝，市場童裝僅有27戶，基本屬市場空白。如果做成勢必會與興隆形成資源互補(bǔ)，相互拉動(dòng)。第二，有市場需求。在前期統(tǒng)計(jì)的4000份調(diào)查問卷中，30-40歲以上的女性顧客，占比商場的21%，且對童裝消費(fèi)品有需求。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃第三，正陽街北建面5000平，使面2500平，面積適當(dāng)。如果形成童裝、童鞋、玩具、兒童用品兒童娛樂、體驗(yàn)教室等一系列產(chǎn)品組合，勢必會在中街形成一定規(guī)模的童裝區(qū)域，在填補(bǔ)空白的基礎(chǔ)上，占有市場份額。第四，沈陽市場童裝資源1200多戶，抽點(diǎn)30%進(jìn)行調(diào)研，有近一半的商戶表示中街做童裝有優(yōu)勢，且有意向考慮。

目前我們已經(jīng)開始著手收集資源，做區(qū)域品項(xiàng)規(guī)劃，政策制定等工作，計(jì)劃在本月末開始正式招商，明年3-4月份區(qū)域形成。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃正陽街負(fù)一層北童裝2、圖紙、品項(xiàng)占比面積，

面積(㎡)占比童裝74833%童鞋1266%配件、孕嬰27312%娛樂培訓(xùn)110749%

2254100%沈陽中街項(xiàng)目五、下步工作思路正陽街南負(fù)一層：沈陽中街項(xiàng)目1、

正陽街南負(fù)一層客流量少，導(dǎo)致商戶已經(jīng)不正常經(jīng)營。14戶中有6戶已經(jīng)出現(xiàn)長期不來跡象了。整個(gè)街區(qū)日客流在320人次，銷售在800元左右。通過近期的分析與消費(fèi)者調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，正陽街南負(fù)一層與中街負(fù)一層都是經(jīng)營服裝品項(xiàng)，所有人都愿意在主街上走，而不愿意去附街。且此街區(qū)較短，商戶數(shù)量僅為14戶，極易被顧客忽略。必須做能夠從服裝中凸現(xiàn)出來的經(jīng)營項(xiàng)目。

集合店是我們下步發(fā)展的重點(diǎn)，我們計(jì)劃在該區(qū)域拿出一定面積，做一個(gè)類似廣州正佳廣場“走心”生活館的自營店面。主營服裝、服飾、綠植、書吧等生活用品，同時(shí)眾籌經(jīng)營輔項(xiàng)，如多肉植物，創(chuàng)意家居擺件、雜志公社、招商引進(jìn)甜品、咖啡等休閑品項(xiàng)。讓顧客在這里面，就想置身家中，可以隨時(shí)閱讀休息，聆聽音樂，喝咖啡，吃甜點(diǎn)。通過這個(gè)獨(dú)特店面成為我們核心競爭力之一，引起消費(fèi)者關(guān)注。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃步行街負(fù)二層1、由于步行街負(fù)二層客流一直在減少，導(dǎo)致銷售額下降。尤其是13號口到中廳區(qū)域表現(xiàn)的更加明顯。為了保證明年負(fù)二層的正常經(jīng)營，我們計(jì)劃：（1）、重點(diǎn)利用10號口、17號口拉客流、植入引人注意的廣告及吸引消費(fèi)者參與的互動(dòng)活動(dòng)，借助針對性的企劃促銷活動(dòng)，帶動(dòng)客流和銷售，為續(xù)租做準(zhǔn)備。（2）、鼓勵(lì)貨品好、經(jīng)營好的商戶擴(kuò)大經(jīng)營面積。沈陽中街項(xiàng)目（3）、在步行街負(fù)二層中段引入印巴文化產(chǎn)品15戶，形成一個(gè)小型的異域風(fēng)情區(qū)，形成負(fù)二層乃至項(xiàng)目的特色品項(xiàng)，吸引顧客，延伸客流走向。（4）、在合同期結(jié)束后，將配飾、小百、化妝品、針織等品項(xiàng)搬到步行街負(fù)二層，將餐飲放在中廳，作為該區(qū)域磁力點(diǎn)。同時(shí)負(fù)一、負(fù)二層品項(xiàng)的差異化，引導(dǎo)顧客目標(biāo)性消費(fèi)。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃餐飲區(qū)調(diào)整方向如下：打造核心三處餐飲區(qū)。第一處，位于步行街15號口附近的即食即走項(xiàng)目。1、重新調(diào)整經(jīng)營品項(xiàng)，進(jìn)一步提高即食即走小食，快捷、便利的特點(diǎn)。2、進(jìn)一步提高就餐環(huán)境，通過裝飾等手段加強(qiáng)餐飲氛圍，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生。3、提升檔口的經(jīng)營形象，第二處，負(fù)二層中廳打造餐飲檔口區(qū)，通過品項(xiàng)升級提高客單價(jià)，吸引更多人就餐。第三處，打造西中街餐飲區(qū)1、打造7個(gè)移動(dòng)餐車。引入輔助品項(xiàng)，擴(kuò)大消費(fèi)者就餐選擇面。2、提高餐飲品質(zhì)，逐步調(diào)整就餐單價(jià)及口味。3、在西中街負(fù)一層做3個(gè)有特色的主題餐廳。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃正陽街負(fù)二層打造年輕人創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意基地。年輕人的思想是活躍的，是不受禁錮的，對于事物、問題的都有著自己獨(dú)特的見解。他們更喜歡無拘無束的生活和工作，選擇創(chuàng)業(yè)已經(jīng)成為越來越多的年輕人的首選。我們可以利用正陽街負(fù)二層現(xiàn)有場地免費(fèi)提供給他們這樣一個(gè)創(chuàng)業(yè)的平臺、基地。可以在這里發(fā)揮他他們的想象，設(shè)計(jì)、創(chuàng)意產(chǎn)品，可以展示可以銷售。通過他們的圈子進(jìn)行推廣，放大創(chuàng)業(yè)基地的宣傳面，擴(kuò)大知名度。逐步聚集人氣，為該街區(qū)未來轉(zhuǎn)型做鋪墊。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃正陽街負(fù)二層具體落實(shí)思路1、在社會上廣泛宣傳，重點(diǎn)針對沈陽高校學(xué)生群體。2、根據(jù)經(jīng)營品項(xiàng)，經(jīng)營效果進(jìn)行扶持獎(jiǎng)勵(lì)。3、根據(jù)報(bào)名情況進(jìn)行品項(xiàng)篩選，選擇符合項(xiàng)目整體定位，年輕人喜聞樂見的經(jīng)營品項(xiàng)4、該區(qū)域形成之后，向公益上發(fā)展，如“緩解就業(yè)壓力”“鼓勵(lì)支持大學(xué)生創(chuàng)業(yè)”等。與政府相關(guān)部門聯(lián)合進(jìn)行宣傳包裝，將該區(qū)域推廣出去，擴(kuò)大知名度。5、為該區(qū)域引導(dǎo)客流，積累人氣。為未來調(diào)整做準(zhǔn)備。沈陽中街項(xiàng)目三、各街區(qū)品項(xiàng)規(guī)劃西中街負(fù)二層體驗(yàn)型、文化型項(xiàng)目的招商

西中街負(fù)二層我們計(jì)劃將重新定位，打造以文化藝術(shù)為主題的休閑長廊，引進(jìn)書店、畫廊、咖啡店、工藝品店、舞蹈工作室、音樂工作室、微型健身館等，并同各大藝術(shù)院校合作展出學(xué)生作品、才藝展示等。同時(shí)在負(fù)二層中廳做3D畫展，增加負(fù)二層的人氣。

同時(shí)打造主題功能休閑區(qū)，如燒友俱樂部，網(wǎng)絡(luò)游戲戰(zhàn)隊(duì)中心、動(dòng)感輪滑練習(xí)場、動(dòng)漫主題社區(qū)、迷你3d影院等。

沈陽中街項(xiàng)目四、項(xiàng)目三年規(guī)劃及收益

項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年收入完成2142萬，其中上半年收益1214萬，下半年收益928萬。第二個(gè)合同期（2015年6月至2016年6月）收益是預(yù)計(jì)在2000萬。項(xiàng)目在2012年末進(jìn)行買斷，共銷售6.05億，995個(gè)鋪，建面23528㎡，占總建面的56.7%。買斷至今，我項(xiàng)目推行分期付款政策已將87.3%的買斷收益回收，剩余欠款需要公司提供按揭貸款業(yè)務(wù)方可達(dá)成尾款回收。三年之后，即2017年，我們預(yù)計(jì)買斷客戶有2/3選擇幫租，已售部分租金收益約2000萬，即買斷商戶5%返款，我們計(jì)劃收取1%作為管理費(fèi)用，及400萬，同時(shí)項(xiàng)目自持596