廣西南寧時代廣場大廈建設(shè)項目投資可行性研究報告

Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南寧市時代廣場大廈商住綜合樓工程投資可行性爭論報告Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一、工程概況〔一〕工程名稱《南寧市時代廣場大廈》商住綜合樓〔二〕工程地址廣西南寧市民族大道與古城路交匯處〔三〕工程性質(zhì)合作開發(fā)〔四〕工程規(guī)模擬建二十一層高的商住樓，其中：五層商場、兩棟塔樓〔每棟塔樓高十六層、一層12493.4〔畝37480.21624021240.2㎡，地下總建筑面積3248㎡，容積率3.0，建筑密度26%?！参濉尘帉懣尚行誀幷搱蟾娴囊罁?jù)1、市人民政府提出的“136”城市建設(shè)打算2、市房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)政策和文件。3〔六〕工程背景12493.4〔折合18.74畝，擬建成集商場、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于南寧市民族大道最吵鬧最繁華的路段，在周邊，吃、住、行、樂、購物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場，大熱門購物中心，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對面是民設(shè)施齊全。該宗地城市環(huán)境較成熟，開發(fā)此工程將有寬闊的市場前景并取得良好的經(jīng)濟效益。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本工程周邊經(jīng)過多年來的連續(xù)開發(fā)和城市改造，已形成了集商業(yè)、辦公、酒店、居、星湖路〔IT、七星路〔高檔服飾精品、民族宮購物中心〔華聯(lián)、夢之島，大熱門〔購物、飲食〕等多功能的商業(yè)帶，在四周，類似的競爭工程主要是城市陽光100，但我們的市場定位和市場細(xì)分與陽光100是有區(qū)分的，而且隨著南寧舊城改造工程步伐的推動及的“六縣六城區(qū)”大南寧框南寧已向區(qū)域性國際大都市方向進(jìn)展，南寧有著前所未有的進(jìn)展機遇，這也將給南寧的樓市帶來陽光絢爛的春天，同時也使本工程具有良好的市場前景和寬闊的市場進(jìn)展空間?！财摺彻こ探ㄔO(shè)的必要性也吸引了國內(nèi)外各地商賈云集南寧投資置業(yè)，更引起了國際上很多著名的大公司進(jìn)駐南寧2023會會址永久性落戶南寧，南寧社會經(jīng)濟進(jìn)展和城市建設(shè)步伐加快，城市輻射功能增加。南2023136民族大道作為南寧的主干道，也是南寧最繁華的街道之一，但是現(xiàn)有的商場和住宅建筑不僅沒有滿足人們的消費和居住要求，也影響了城市景觀，更無法適應(yīng)南寧日益增長的商業(yè)經(jīng)濟進(jìn)展要求和南寧提出的建設(shè)區(qū)域性國際大都市的要求。因此，開發(fā)建設(shè)一個設(shè)施配套完善、集商場、住宅、停車為一體的商住綜合樓迫在眉睫，以適應(yīng)南寧快速進(jìn)展的夢之島、大熱門和飲食一條街，人流量格外大，所以本工程將能滿足人們的消費和居住需求，同時也為民族大道以至南寧市增加一道亮麗的風(fēng)景。〔八〕工程建設(shè)開發(fā)的社會、經(jīng)濟意義Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。布局合理、功能配套設(shè)施齊全的抱負(fù)家園。二、工程所在地原狀調(diào)查及動遷安置〔一〕房屋建筑狀況大局部為磚混構(gòu)造，少數(shù)為簡易房?！捕巢疬w補償方式以貨幣補償為主?！踩巢疬w費用估算居民、其他補償費用暫定為392萬元〔一〕南寧市概況1、中心城市的地位南寧自古以來就是中國南疆重鎮(zhèn)，清朝便有人稱之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機關(guān)的所在地。南寧不僅在廣西發(fā)揮著區(qū)域中心城市的作用，而且已進(jìn)展成為中國大西南出海通道的樞紐城市。憑借面對北部灣、背靠云貴川、鄰粵、港、澳的區(qū)位優(yōu)勢，南寧在進(jìn)展中對北部灣城市發(fā)揮中心城市的依托作用、對華南、西南地區(qū)發(fā)揮樞紐城市的連接作用，對東南亞各國發(fā)揮中國前沿城市的開發(fā)作用。2、自然氣候Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜21.7度，年平均降雨量達(dá)1300毫米，全年無霜期345－360天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說。3、地理環(huán)境107°45’—108°‘5122°12’—23°32最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系。4、城市榮譽南寧市1991年以來先后榮獲“中國城市綜合實力501998為精神文明建設(shè)的典型在全國廣泛宣傳。2023年獲中國城市居住環(huán)境建設(shè)的最高獎項——化資本構(gòu)造試點城市、城市綜合配套改革試點城市以及扭虧增盈試點城市。5、區(qū)位優(yōu)勢〔1〕沿海的開放城市戰(zhàn)略，充分發(fā)揮南寧市對廣西沿海地區(qū)的大城市依托作用和輻射作用。這一地區(qū)將成為廣西乃至中國大西南經(jīng)濟進(jìn)展最活潑的地帶，成為中國沿海地區(qū)進(jìn)展的熱點。沿邊的首府城市811西憑祥、東興口岸只有230公里和204公里，相鄰的7個縣〔市〕與越南接壤，陸地邊疆1020沿江的內(nèi)河口岸城市西，經(jīng)廣東流入南海，是大西南地區(qū)通往港澳的一條黃金水道。目前南寧至廣州、香港、Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。深圳、梧州等8條內(nèi)河航線已開通，待西江航道二期整治工程完工，一千噸級內(nèi)河船舶可從南寧直達(dá)廣州和港澳地區(qū)。線的樞紐城市1／41／5，是一個巨大的市場。湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，使之成為粵瓊港澳西進(jìn)的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。華南、西南兩大經(jīng)濟圈的交匯點又可以利用西南地區(qū)豐富的資源。在兩個經(jīng)濟圈的結(jié)合部，南寧市作為中心城市，對區(qū)域經(jīng)濟的進(jìn)展有著舉足輕重的作用。6、立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)立體交通運輸網(wǎng)絡(luò)：航空20250鐵路達(dá)祖國的大江南北，其中湘桂線終點還和越南接軌。目前，西南地區(qū)最大的鐵路編組站正在南寧建設(shè)。大路大路運輸縱橫穿插，通達(dá)廣西各地、縣、市和全國的大路共1611320218258371454463450萬噸。航運水路運輸已開通7條內(nèi)河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色，直入云貴，順可達(dá)粵、港、澳，南寧港年貨運吞吐量385萬噸。

Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜1998投入運營。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出租車行業(yè)的文明經(jīng)營讓外地來客乘興而來，滿足而歸。7、城市根底設(shè)施近年來，南寧市依據(jù)建設(shè)大西南出海通道樞紐城市的要求，加大投入，加強城市道路橋通暢全市道路總長599公里，縱橫穿插的634條道路使市內(nèi)交通四通八達(dá)；66座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫跨邕江的大橋有439560城市外環(huán)線也將建成通車，南寧市的城市交通網(wǎng)絡(luò)骨架已根本形成。水電充分南寧市民幾乎沒有缺水、少電之苦惱，即使在用水用電量頂峰的盛夏季節(jié)，日供水615463業(yè)用水用電供給了保障。郵政業(yè)務(wù)齊全國際國內(nèi)特快、圖文等多項業(yè)務(wù)，郵政業(yè)的功能日臻完善。電信進(jìn)展迅猛199742.2623.435先進(jìn)展列；移動、無線尋呼用戶逐年增多；公用3704200環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備〔場〕334334東污水處理廠1座〔江南污水處理廠正在建設(shè)中保潔，生活小區(qū)、小街小巷都干凈衛(wèi)生。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！捕痴叻ㄒ?guī)環(huán)境1、房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī)南寧市政府實行樂觀措施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展。幾年來，公布了《南寧市城市建設(shè)綜合等一系列法規(guī)規(guī)章，加強了對全市房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀掌握和標(biāo)準(zhǔn)化治理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)治理部門對開發(fā)工程實施全過程跟蹤治理，同時樂觀引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)確立全的開發(fā)理念，以市場為中心，實施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)立名牌樓盤，帶動和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工程向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進(jìn)。2“136”城市建設(shè)打算南寧制定實施“136”世紀(jì)經(jīng)濟主要增長點來抓，消退過去視城市建設(shè)為消費和花錢的觀點，塑造城市最正確環(huán)境，把區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟優(yōu)勢，促進(jìn)生產(chǎn)力進(jìn)展。同時，拉開城市框架，拓展城市空間，推動舊城改造，加快區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強化城市治理市建設(shè)治理年方案”的順當(dāng)實施，南寧制定公布一批重要的配套政策，以制造良好、寬松的投資和建設(shè)環(huán)境。此外，也加大舊城改造力度，促進(jìn)城市功能布局的完善，加快舊貌換顏，突出綠城生態(tài)特色。3、決策影響中國—東盟博覽會會址永久性落戶南寧，這將會有大批的國內(nèi)外客商聚攏南寧，推動著南寧房地產(chǎn)市場的急劇升溫。4、西部開發(fā)優(yōu)待政策南寧已出臺西部開發(fā)優(yōu)待政策。外商來南寧投資興辦企業(yè)，可以享受沿海開放城市和商投資的鼓舞類工程的各項優(yōu)待政策。〔三〕經(jīng)濟環(huán)境

Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜1、經(jīng)濟進(jìn)展趨勢二十一世紀(jì)以來，南寧經(jīng)濟進(jìn)展進(jìn)入了較好的歷史進(jìn)展時期，今后南寧將連續(xù)全面實施“科教興市、農(nóng)業(yè)穩(wěn)市、工業(yè)立市、三產(chǎn)富市、以法治市”的進(jìn)展戰(zhàn)略，不斷推動社會20232023標(biāo)，把南寧建成西南出海通道的樞紐、聯(lián)結(jié)華南和西南地區(qū)的區(qū)域性商貿(mào)中心、對海外特別是港、澳、臺地區(qū)及東南亞有吸引力的開放城市。2、投資方向1.3827.85%，第三產(chǎn)業(yè)占70.77%，第三產(chǎn)業(yè)完成的投資總量和所占比重均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一、其次產(chǎn)業(yè)。投資產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的合理化，為全市三個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)進(jìn)展作出了樂觀的奉獻(xiàn)。3、房地產(chǎn)業(yè)狀況2023年，南寧市在實施“136”工程的目標(biāo)指引下，進(jìn)一步加大了舊城改造的力度，角經(jīng)濟圈概念的提出，種種利好消息極大刺激了南寧房地產(chǎn)的開發(fā)速度。2023719.9854.4%，202.2418563.6740.791.7747.931.0620232430/3870/㎡；2023以看出，各項指標(biāo)均創(chuàng)出歷史高，建設(shè)規(guī)模逐步擴大，銷售市場也持續(xù)火暴，保持著供銷兩旺的良好局面。綜上所述，二十一世紀(jì)的南寧市，在我國實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的大潮中，在中國—東策的完善，南寧良好的區(qū)位優(yōu)勢和經(jīng)濟的快速進(jìn)展，無疑使其成為具有巨大潛力的城市。本工程準(zhǔn)時建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟前景也是格外樂觀的。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。四、市場爭論〔一〕市場供求現(xiàn)狀爭論1、市場需求狀況2023161999〔人9〕72023180.4萬人，常住流淌人口40萬人，市區(qū)人口比1999年增加48.78萬，南寧撤銷郊區(qū)又40136”工程和住房制度的改革，這些都使南寧的房子有著巨大的需求，不管是住宅還是商業(yè)營業(yè)用房，因此，南寧的房地產(chǎn)開發(fā)有著寬闊的市場前景和無限的想象空間。2、市場供給現(xiàn)狀2023年和2023年南寧市商品房銷售〔含預(yù)售〕面積分別為113.03萬㎡和192.20萬㎡，2023202379.17房子供給體系已根本形成。2023578.2455.2647.93國—東盟博覽會”將會拉大房子的需求，而且，民族大道作為南寧最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，由于該地段人口密集，商賈云集，流淌人員多，商住樓供給緊急已初露端倪?！捕充N售價格分析1、據(jù)我們對最近南寧幾十個樓盤的調(diào)查，南寧市房價〔住宅〕起價根本如下：單位:元/㎡最高起價最低起價平均起價瑯東區(qū)4500/㎡2700/㎡3490/㎡江南區(qū)3200/㎡1458/㎡2293/㎡城北區(qū)2800/㎡1966/㎡2320/㎡城區(qū)3500/㎡2500/㎡3183/㎡興寧區(qū)3700/㎡1887/㎡3017/㎡Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜2、本工程的類比樓盤根本狀況表名稱名稱地理位置樓盤性質(zhì)主要配套起步價最高價均價開盤日期工程狀況銷售狀況100民族大道住宅商鋪地上停車場3088 65003500350002023.8竣工90%兩河民族商住樓地下2998 358032002023.6竣工80%流域大道停車場朝陽朝陽路商住樓地下2880080%廣場停車場幾乎是開發(fā)一個成功一個，所以，本工程的開發(fā)具有良好的市場前景?！踩尘C合分析及推測2023年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也廈》商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場前景寬闊，商機無限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境美麗風(fēng)光怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。綜上所述，基于《時代廣場大廈》商住綜合樓其獨特的經(jīng)濟地理位置，本工程把中高檔商住樓作為目標(biāo)市場，主要面對南寧市及來南寧市投資置業(yè)的各地商賈，針對消費者市場，力求建成一座匯人文氣息、無限商機、安家立業(yè)于一體的綜合性大廈。五、建設(shè)安排〔一〕建設(shè)周期1.67應(yīng)馬上開展全面工作。安排好工作打算，縮短建設(shè)周期提前受益。〔二〕工程建設(shè)進(jìn)度建議20234—202310202311Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。2023122023420234—8附工程實施進(jìn)度表:六、工程投資估算表一 工程投資估算表序號工程計算依據(jù)數(shù)量單位備注A開發(fā)本錢一+二+三+四+五+六+七12323.62萬元一土地本錢2052.07萬元1土地面積18.74畝2土地單價109.50萬元/畝3其它土地費用二前期工程費用200.51萬元1可行性爭論費10.002規(guī)劃設(shè)計費建安工程費*3%122.183審查費18.335場地平坦、臨時設(shè)施費50.00三建安工程費4072.82萬元四根底設(shè)施費5412.25萬元1供電工程200.002供水工程100.003排水工程150.004設(shè)備費3600.005綠化、道路工程 9245㎡ 462.256煤氣工程300.007五智能化工程公共設(shè)施配建費600.00萬元六開發(fā)期間費稅344.33萬元1城規(guī)綜合效勞費0.002城建配套設(shè)施費建安工程費*3%122.183教育費附加建安工程費*1%40.734人防建設(shè)費10/㎡37.485白蟻防治費2/㎡7.506工程質(zhì)監(jiān)費建安工程費*2.5‰10.187工程招標(biāo)費建安工程費*1‰4.07Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜8監(jiān)理費建安工程費*1.0%40.739工程保險費建安工程費*2%81.46七預(yù)備費241.64萬元1根本預(yù)備費(一+二+三+四+五+六)*2%241.642漲價預(yù)備費B開發(fā)費用八+九+十1532.16萬元八治理費用A*3%328.98萬元九銷售費用銷售額*3.5%742.88萬元十財務(wù)費用P=5500i=6.04%2460.30萬元C總投資A+B13855.78萬元表二：經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建安工程、工程利潤估算表序號工程計算依據(jù)數(shù)量單位備注D經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)一總用地面積12493.40㎡二建筑密度26%三容積率3.00四綠地率30%五地上總建筑面積37480.20㎡1住宅建筑面積21240.20㎡2商業(yè)建筑面積16240.00㎡3辦公建筑面積0.00㎡4地下車庫建筑面積3248.00㎡5地下公共配建面積0.00㎡六道路、綠化面積9245.00㎡1道路面積㎡2綠化面積㎡E建安工程費4072.82萬元1住宅建安費10002124.02萬元2商場建安費10001624.00萬元3辦公建安費元／㎡0萬元4車庫建安費1000324.8萬元5公建建安費元／㎡0萬元F總投資本錢13855.78萬元G銷售利潤6308.21萬元一銷售總額21225.25萬元1住宅銷售額25005310.05萬元2商場銷售額15915.20萬元一層商場銷售額150004872.00萬元二層商場銷售額120233897.60萬元三層商場銷售額90002923.20Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。四層商場銷售額70002273.60五層商場銷售額60001948.803車庫銷售額1750.00二營業(yè)稅銷售額*5%1061.26萬元H稅后利潤4226.50萬元1應(yīng)納稅所得額6308.21萬元2所得稅33%2081.71萬元J1利潤率銷售利潤率45.53%營業(yè)稅后2稅后利潤率30.50%所得稅后七、借貸償貸打算〔見表三〕5500,8355.78為公司自有資金，則工程貸款總額為：55008355.78貸款分兩期借貸：第一年貸款2023萬，其次年再貸款3500萬。建設(shè)期不付款償息，6.04%,則其次年需付息:2023×6.04%＋｛2023(1＋6.04%)＋3500｝×6.04%=460.30八、工程財務(wù)分析〔一〕工程財務(wù)現(xiàn)金流量表〔見表四〕1、營業(yè)稅營業(yè)稅=當(dāng)期銷售收入×5%2、所得稅所得稅=〔當(dāng)期銷售收入－總本錢費用-利息-營業(yè)稅〕×33%3、凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出=總本錢費用＋利息＋營業(yè)稅＋所得稅從表四中看出：此工程工程的總投資額為 13855.78萬元,其中建設(shè)期第一年投資7501.475894.016221.124686.80二〕工程資金來源與資金占用平衡表〔見表五〕資金來源=銷售收入+自有資金+貸款資金占用=建設(shè)投資+貸款歸還+利息歸還+營業(yè)稅+所得稅Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜資金盈余=資金來源－資金占用從表五看出,此工程工程的根本建設(shè)投資分別由銀行貸款和企業(yè)自有資金取得,其數(shù)額分別為5500萬元和8355.78萬元。由于還款期各年的還款數(shù)額不同，會導(dǎo)致工程在營業(yè)期內(nèi)的資金的盈余狀況有些波動?！踩彻こ虛p益表〔見表六〕利潤=當(dāng)期銷售收入－總本錢費用－營業(yè)稅－所得稅從表五中看出：工程工程在建設(shè)期第一年內(nèi)沒有制造利潤,則其次年制造利潤。建設(shè)期第一年后且在銷售期的1年中，依據(jù)歸還付息及地下車庫、商鋪和住宅銷售等狀況的不同，導(dǎo)致制造的利潤多少有所不同。九、工程經(jīng)濟效益分析〔一〕工程凈現(xiàn)值、工程投資回收期現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計凈現(xiàn)值如表四所示。在基準(zhǔn)收益率I=12%的條件下本工程累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為2508.9970萬元,大于零。在單方案分析中，認(rèn)為可行?！捕彻こ掏顿Y回收期〔包括建設(shè)期〕投資回收期的計算以工程財務(wù)現(xiàn)金流量表〔見表四〕為準(zhǔn)。該方案的使用壽命,即銷售期，為1年，該工程的建設(shè)期為1.5年。不包括建設(shè)期的投資回收期=包括1.5≤12.5行。2.21＜2.5投資在打算期限2.5年內(nèi)可全部回收，故工程可行；在考慮資金時間價值的條件下，本2.412.52.5收，故工程可行?！踩硟?nèi)部收益率益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率〔Ic〕比較來評價方案的可行性。當(dāng)工程凈現(xiàn)值=0,I=39.82%=IRIc=12%，則有IrFdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Ic=12%,說明工程可行。十、工程的風(fēng)險分析及針對風(fēng)險的市場定位另外還有一個資金風(fēng)險，本節(jié)就前三者進(jìn)展分析并提出相應(yīng)對策。1、全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險加大2023317利率水平，實行下限治理，對于房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，個人房貸的最低0.2負(fù)更多的銀行利息。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價的又一個措施。12120238·31”2023求最終患病打壓。宏觀調(diào)控下的市場風(fēng)險會進(jìn)一步增加，假設(shè)目前的政策沒有明顯奏效的話，將來出臺更為嚴(yán)峻的政策幾乎是確定的，溫家寶總理在向全國人代表大會代表國務(wù)院做的報告2023政策的組成局部之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。另一方面，由于國家在非房地產(chǎn)投資熱點熱點地區(qū)的投資會向房地產(chǎn)二三線城市流淌。投資風(fēng)險。2、南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點AFdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜BCDE2023160.4111.8%。其中，商品住宅空置52.21.440.425.61.5出，南寧商業(yè)營業(yè)性用房的投資風(fēng)險比住宅和寫字樓都大。3、市場風(fēng)險應(yīng)對對策及本工程市場定位工程籌劃及市場定位必需富有特色。針對本工程的商場局部而言，本地段的商業(yè)失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。附下表：表三 籌款打算及還款來源表121借款5500202335001.1年初本息余額2120.8002120.80序號項目合計計算期(年)序號項目合計計算期(年)作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。1.2本年借款5500202335001.3本年應(yīng)計利息460.30120.80339.501.4本年還本付息5960.5005960.50其中：還本550005500付息460.300460.301.5年末本息余額2120.8002還本資金來源2.1當(dāng)年可用于還本的未安排利潤2.2當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷2.3以前年度結(jié)余可用于還本資金2.4備注:可用于還款的其他資金5960.50借款年利率按6%計算；第一期借款資金人民幣借款年利率按6%計算；第一期借款資金人民幣2023萬元，其次期借款資金人民幣3500萬元；借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期其次年開頭還本付息(其中建設(shè)期1.5年)。計算指標(biāo)：工程財務(wù)凈現(xiàn)值〔ic=12%〕=2508.9970工程投資回收期動態(tài)=2.41〔年〕靜態(tài)=2.21(年)序號項目合計1計算期(年)231 現(xiàn)金流入21225.25014220.917004.341.1 銷售〔營業(yè)收入〕21225.25014220.917004.341.2 回收固定資產(chǎn)余值001.3 回收流淌資金001.4 其他現(xiàn)金流入002 現(xiàn)金流出16538.457501.477999.791037.192.1 建設(shè)投資〔不含利息〕13395.487501.475894.0102.2 流淌資金002.3 經(jīng)營本錢2.4 銷售稅金及附加1061.260711.04350.222.5 增值稅2.62081.7101394.74686.973〔1-2〕4686.80-7501.476221.125967.154-7501.47-1280.354686.802508.9970期也滿足工程投資經(jīng)營期限的要求，故本工程投資可行。Fdc.21ask中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更居地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜序號序號項目合計123表五 工程資金來源與資金占用平衡表135081.036345.0021731.697004.341.1〔營業(yè)收入〕21225.25014220.917004.34自有資金8355.784345.004010.780向銀行借款5500202335000216998.757622.278339.291037.192.1〔不含利息〕13395.487501.475894.0102.2460.30120.80339.5002.31061.260711.04350.222.42081.7101394.74686.973資金盈余〔1-2〕 18082.28 -1277.27 13392.4表六銷售收入、銷售稅金與附加和營業(yè)稅估算5967.15附表4銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表單位：萬元序號工程合計計算期〔年〕1231銷售〔營業(yè)〕收入21225.2514220.907004.351.15310.053557.731752.32住宅單價〔元/平方米〕250025002500住宅建筑面積〔平方米〕21240.2014230.937009.271.2商場銷售收入15915.2010663.175252.031.214872.003264.241607.76一層單價〔元/平方米〕150001500015000一層建筑面積〔平方米〕3248.002176.161071.841.223897.6026