淺談飯店改造中的業(yè)主項(xiàng)目管理

淺談飯店改造中的業(yè)主項(xiàng)目管理在日趨激烈的飯店競(jìng)爭(zhēng)中，周期性的更新建設(shè)，以提高飯店檔次，已成為各飯店的必然措施。在飯店建設(shè)中什么最重要？有人說(shuō)施工管理重要，物色一家有實(shí)力的施工單位，通過(guò)嚴(yán)格的招投標(biāo)，可提高項(xiàng)目質(zhì)量、縮短項(xiàng)目工期、甚至降低造價(jià)；有人說(shuō)資金管理重要，影響工程進(jìn)度、材料設(shè)備檔次的最終決定因素還是資金，所以資金管理是項(xiàng)目管理的前提；還有人說(shuō)飯店改造建設(shè)是為了提高檔次，現(xiàn)在提倡重設(shè)計(jì)輕材料，做到既節(jié)約又有風(fēng)格才是目標(biāo)，所以設(shè)計(jì)最重要。當(dāng)然這些理念都很好。但飯店改造建設(shè)并不只是提高硬件檔次這么簡(jiǎn)單，一次好的飯店改造建設(shè)應(yīng)是硬件與軟件的全面提升，把軟件要求溶于硬件改造，這樣才能使飯店更有生命力。然而要達(dá)到這一目標(biāo)單靠建筑設(shè)計(jì)師或裝飾設(shè)計(jì)師來(lái)完成是有一定困難的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)師很難把握在特定地點(diǎn)，特定文化環(huán)境下飯店面向什么市場(chǎng)、如何經(jīng)營(yíng)，而這些是應(yīng)該由業(yè)主和管理公司把握的。這就需要在設(shè)計(jì)前進(jìn)行詳細(xì)的考察、反復(fù)論證、不斷溝通，進(jìn)行詳盡的可行性研究，科學(xué)地把握設(shè)計(jì)過(guò)程，最終達(dá)到業(yè)主的預(yù)期目標(biāo)，但要達(dá)到以上目標(biāo)必須依賴科學(xué)合理的業(yè)主項(xiàng)目管理系統(tǒng)，項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時(shí)限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算所進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，由于項(xiàng)目是一次性的，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理，具有全面性、科學(xué)性和程序性。項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是項(xiàng)目的目標(biāo)，項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。按建設(shè)工程生產(chǎn)組織的特點(diǎn)，一個(gè)項(xiàng)目往往有許多參與單位承擔(dān)不同的建設(shè)任務(wù)，而各參與單位的工作性質(zhì)、工作任務(wù)和利益不同，因此就形成了不同類型的項(xiàng)目管理，由于業(yè)主方是建設(shè)工程項(xiàng)目生產(chǎn)過(guò)程的總集成者和總組織者，所以業(yè)主方的項(xiàng)目管理是工程管理的核心。建設(shè)工程的全壽命周期包括項(xiàng)目的決策階段、實(shí)施階段和使用階段。如圖所示：時(shí)間決策階段施工階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段動(dòng)用準(zhǔn)備階段時(shí)間決策階段施工階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段動(dòng)用準(zhǔn)備階段保修階段階段編制項(xiàng)目建議書編制可行性研究報(bào)告編制設(shè)計(jì)任務(wù)書初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工竣工驗(yàn)收動(dòng)用開始保修期結(jié)束項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段方案設(shè)計(jì)階段業(yè)主項(xiàng)目管理涉及項(xiàng)目全壽命周期的全過(guò)程，對(duì)于實(shí)現(xiàn)業(yè)主項(xiàng)目目標(biāo)而言，施工圖設(shè)計(jì)前的幾個(gè)階段尤其重要。做好業(yè)主項(xiàng)目管理，首要的就要做好項(xiàng)目可行性研究，可行性研究是編制項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。初步設(shè)計(jì)是根據(jù)可行性研究對(duì)所要建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)劃出實(shí)際性的建設(shè)藍(lán)圖，即較詳盡的規(guī)劃出此項(xiàng)目的規(guī)模、產(chǎn)品方案、總體布置、工藝流程、設(shè)備選型、勞動(dòng)定員、三廢治理、建設(shè)工期、投資概算、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等內(nèi)容。并為下一步實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出具體操作方案，初步設(shè)計(jì)不得違背可行性研究已經(jīng)論證的原則。可行性研究不僅對(duì)擬議中的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析和全面論證，判斷項(xiàng)目是否可行、值得投資，還要進(jìn)行反復(fù)比較，尋求最佳建設(shè)方案，避免項(xiàng)目方案的多變?cè)斐傻娜肆?、物力、?cái)力的巨大浪費(fèi)和時(shí)間的延誤。這就需要嚴(yán)格項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的審批制度，確?？裳袌?bào)告的質(zhì)量和足夠的深度。假如在設(shè)計(jì)初期不能提出高質(zhì)量的、切合實(shí)際的設(shè)計(jì)任務(wù)書，不能將建設(shè)意圖用標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)術(shù)語(yǔ)表達(dá)出來(lái)，自然也就無(wú)法有效地控制設(shè)計(jì)全過(guò)程。如果工程的初步設(shè)計(jì)起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個(gè)粗略的方案下便草率地進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理與施工肯定會(huì)出問(wèn)題。

可行性研究中的總的目標(biāo)如控制不好，使設(shè)計(jì)過(guò)程中朝令夕改，設(shè)計(jì)者無(wú)所適從，顧此失彼，往往造成產(chǎn)品先天不足。因此初步設(shè)計(jì)概算必須在可行性研究報(bào)告估算控制范圍之內(nèi)，初步設(shè)計(jì)未獲批準(zhǔn)，不得進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，避免工程建設(shè)中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“爛尾樓工程”，給投資業(yè)主帶來(lái)巨大損失。工程項(xiàng)目的建造成本在很大程度上直接取決于方案設(shè)計(jì)。如果設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理早一點(diǎn)介入到建設(shè)前期中去替業(yè)主把好關(guān)，在設(shè)計(jì)前就對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出一些功能要求，設(shè)計(jì)中變更工作量就會(huì)減少，設(shè)計(jì)周期就會(huì)縮短。如果設(shè)計(jì)任務(wù)書不完整，可行性研究報(bào)告深度不夠，就會(huì)使設(shè)計(jì)者無(wú)從下手，其結(jié)果是設(shè)計(jì)圖紙泛泛而繪，邊設(shè)計(jì)邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項(xiàng)目建設(shè)管理帶來(lái)困難。以前飯店改造建設(shè)的一般流程是：由建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行平面設(shè)計(jì)→由系統(tǒng)設(shè)計(jì)師進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)計(jì)以滿足功能要求→由裝飾設(shè)計(jì)師進(jìn)行平面調(diào)整、裝潢設(shè)計(jì)以達(dá)到視覺美觀→建造竣工→由管理公司考慮如何經(jīng)營(yíng)。這樣做最為常規(guī)，但是最終的滿意程度很難把握，例如有一家集團(tuán)投資建造一個(gè)飯店，數(shù)周后便完成了方案設(shè)計(jì)：在市中心一條寬闊的河邊一座很漂亮的異域風(fēng)格的建筑倒映水面，對(duì)稱結(jié)構(gòu)，一半為飯店，另一半為寫字樓，由于設(shè)計(jì)師經(jīng)驗(yàn)豐富設(shè)計(jì)理由也相當(dāng)充足，業(yè)主看后相當(dāng)滿意，當(dāng)場(chǎng)確定方案。很快建筑設(shè)計(jì)完成，為及早收益便立即投入施工，接近結(jié)構(gòu)封頂便請(qǐng)了知名裝飾設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，此時(shí)必然要談到服務(wù)流程、風(fēng)格、檔次。但經(jīng)過(guò)考察，業(yè)主目標(biāo)發(fā)生變化，追加投資，要求按五星級(jí)設(shè)計(jì)，這樣一來(lái)便帶來(lái)一系列問(wèn)題，房間面積不夠，大面積拆除墻體，房間數(shù)量不夠，把寫字樓改為飯店，墻體、設(shè)備安裝重新設(shè)計(jì)、大規(guī)模返工，造成巨額資金浪費(fèi)。裝飾公司最終把飯店裝潢的很漂亮，但3.6米開間的房間、4㎡多的衛(wèi)生間、功能分區(qū)不合理、半幢樓沒有服務(wù)電梯、后勤保障區(qū)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠等問(wèn)題已成為難改變的遺憾。業(yè)主項(xiàng)目管理的第二步就是要做好方案設(shè)計(jì)，有一些飯店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)功能布局不合理，流程不順暢，運(yùn)行成本居高不下，很有可能就是前期方案設(shè)計(jì)不到位。筆者參與天目湖賓館改擴(kuò)建工程全過(guò)程，由于此次改造是在原有賓館基礎(chǔ)上擴(kuò)建新樓，建設(shè)過(guò)程中老賓館不能停業(yè)，所以就必須加速建設(shè)進(jìn)程，以減少對(duì)原由區(qū)域的影響。在此前提下賓館決策層并未急于開工，而是與管理公司一起，進(jìn)行前期大量的考察論證，對(duì)周邊地區(qū)近年的發(fā)展、交通的規(guī)劃、以及數(shù)年后目標(biāo)市場(chǎng)及其消費(fèi)需求進(jìn)行詳細(xì)分析。在初步方案的基礎(chǔ)上進(jìn)行反復(fù)論證、調(diào)整，綜合了管理公司、設(shè)計(jì)公司、旅游管理職能部門、市政規(guī)劃、環(huán)保、消防等各方面意見，形成最終方案。僅前期方案設(shè)計(jì)就花了半年多的時(shí)間，但磨刀不誤砍柴功，由于各方面最終意見統(tǒng)一，在之后的建筑設(shè)計(jì)及系統(tǒng)設(shè)計(jì)中一帆風(fēng)順，很快便投入建設(shè)，緊接著裝飾設(shè)計(jì)開始。由于裝飾設(shè)計(jì)師參與方案設(shè)計(jì)過(guò)程，所以裝飾設(shè)計(jì)過(guò)程中無(wú)須對(duì)建筑設(shè)計(jì)提出較大的調(diào)整，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行完全不受影響，裝飾設(shè)計(jì)完成后，現(xiàn)場(chǎng)土建隔斷施工便按裝飾要求進(jìn)行，墻砌到什么位置、哪些地方使用輕質(zhì)隔墻、安裝如何配合、哪些地方為滿足裝飾標(biāo)高、造型須預(yù)先進(jìn)行施工圖局部調(diào)整等都得到了很好的事先控制，總之現(xiàn)場(chǎng)配合的非常準(zhǔn)確，這些都離不開前期方案設(shè)計(jì)的準(zhǔn)確性和有效的業(yè)主項(xiàng)目管理。如果說(shuō)建筑設(shè)計(jì)給飯店提供形體，裝飾設(shè)計(jì)給飯店提供容貌，那方案設(shè)計(jì)則是給飯店注入靈魂，引導(dǎo)著其他工作的開展。但最直觀體現(xiàn)飯店檔次的是裝潢，影響最終工期的往往也是裝潢，因?yàn)檠b飾施工期很難壓縮，慢工出細(xì)活，再說(shuō)一般情況下裝飾進(jìn)場(chǎng)后建筑和安裝為與裝飾配合銜接而進(jìn)行的調(diào)整也需占用相當(dāng)大的工作量，而通過(guò)有效的前期管理天目湖賓館把時(shí)間壓縮在前面，建筑和安裝都以裝飾為中心，配合細(xì)致，所以裝飾進(jìn)場(chǎng)后便大面積施工，施工進(jìn)度絲毫不受影響，且由于工期得到保證，裝飾質(zhì)量也令人相當(dāng)滿意。2.5萬(wàn)平方米的飯店，整個(gè)建設(shè)過(guò)程僅用了十六個(gè)月，整個(gè)施工過(guò)程中配合協(xié)調(diào)沒有返工，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)流程順暢、各功能分區(qū)合理、裝飾風(fēng)格得到客人高度評(píng)價(jià)，當(dāng)然整個(gè)工程造價(jià)也相當(dāng)?shù)土_(dá)到了業(yè)主項(xiàng)目管理的“投資、進(jìn)度、質(zhì)量”三大目標(biāo)。因此，搞好可行性研究和前期方案設(shè)計(jì)這兩個(gè)環(huán)節(jié)非常有必要，這兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作做的不細(xì)，決策失誤不但工程項(xiàng)目沒有經(jīng)濟(jì)效益，而且損失可能是慘重的?？尚行匝芯颗c前期方案設(shè)計(jì)管理是避免投資決策失誤、保證工程項(xiàng)目建設(shè)及投產(chǎn)后經(jīng)營(yíng)效益責(zé)任的重要手段。

可行性研究要以質(zhì)量控制為核心，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝布局、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面應(yīng)實(shí)事求是地科學(xué)分析。以充分的依據(jù)指導(dǎo)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)是將科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個(gè)點(diǎn)和數(shù)字都代表著技術(shù)責(zé)任和一定數(shù)量的資金，設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)工程建設(shè)有直接的聯(lián)系。據(jù)專家測(cè)算，在設(shè)計(jì)階段前可以控制70—85％的工程投資，施工階段只能控制15—30％。設(shè)計(jì)咨詢和設(shè)計(jì)審查都是國(guó)際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國(guó)際接軌。當(dāng)然影響改造成功與否的因素很多，但最重要的還是業(yè)主項(xiàng)目管理中的有效的前期控制，所以筆者認(rèn)為在建設(shè)要求日益提高的今天，飯店建設(shè)施工圖設(shè)計(jì)前階段有必要進(jìn)行細(xì)化調(diào)整：由業(yè)主、管理公司進(jìn)行大量的考察、咨詢、論證，確定項(xiàng)目為滿足特定市場(chǎng)所需要的風(fēng)格、檔次、規(guī)模、各功能分區(qū)的大致比例等綱領(lǐng)，形成詳細(xì)的可行性分析報(bào)告，出具詳細(xì)規(guī)范的設(shè)計(jì)任務(wù)書---由業(yè)主、管理公司、裝飾設(shè)計(jì)師、建筑師共同確定初步方案---由裝飾設(shè)計(jì)師對(duì)初步方案平面進(jìn)行整理，從裝飾的要求對(duì)平面進(jìn)行再次調(diào)整---由建筑師綜合以上所有要求，經(jīng)過(guò)各方綜合論證形成最終方案。把建筑方案設(shè)計(jì)放到最后并不是建筑設(shè)計(jì)不重要了，而是建筑設(shè)計(jì)師才能綜合各種因素，在綜合了各方面要求后形成的方案才更準(zhǔn)確更合理。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行建筑、裝飾設(shè)計(jì)，可以使整個(gè)工程的完整性和協(xié)調(diào)性大大提高。只有在方案期謹(jǐn)小慎微、考慮周全，才能為建設(shè)過(guò)程減少損失，為以后的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更大的效益。飯店設(shè)計(jì)施工是一個(gè)系統(tǒng)工程，要改造、建成一個(gè)好的飯店必須各方面協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而要達(dá)到這一目標(biāo)就需要有一個(gè)科學(xué)、合理的業(yè)主項(xiàng)目管理系統(tǒng)，隨著飯店改造要求的日益提高，業(yè)主項(xiàng)目管理是否有效已成為決定建設(shè)中各階段成功與否以及工程造價(jià)的關(guān)鍵。但在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，許多業(yè)主、建設(shè)單位希望降低工程管理費(fèi)用，在這方面重視不夠，特別是一些民營(yíng)、個(gè)體業(yè)主，他們?nèi)狈Χ夹g(shù)的專家為他們的項(xiàng)目認(rèn)證、研究，因此下達(dá)的設(shè)計(jì)任務(wù)書作為設(shè)計(jì)依據(jù)的基本文件就很不規(guī)范。因