灤平縣“巴克什營鎮(zhèn)+潮河+虎什哈鎮(zhèn)”兩鎮(zhèn)一河區(qū)域綜合開發(fā)項目全案策劃及概念性規(guī)劃

附件2：地產(chǎn)策劃及開發(fā)策略一、分析篇二、布局篇三、開發(fā)篇附件第七部分灤平縣“巴克什營鎮(zhèn)+潮河+虎什哈鎮(zhèn)”兩鎮(zhèn)一河區(qū)域綜合開發(fā)項目全案策劃及概念性規(guī)劃分析篇產(chǎn)業(yè)分析住宅市場分析古鎮(zhèn)案例分析附件第七部分灤平縣“巴克什營鎮(zhèn)+潮河+虎什哈鎮(zhèn)”兩鎮(zhèn)一河區(qū)域綜合開發(fā)項目全案策劃及概念性規(guī)劃201120122013201120122013201120122013固定資產(chǎn)投資額高速增長，近三年增長率保持在20%以上；受地質(zhì)環(huán)境影響，區(qū)域可建設(shè)用地較少，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年下降的趨勢；受宏觀政策影響，2011年房屋竣工面積達到最低值，隨著房企開發(fā)策略的調(diào)整，2012年，房屋施工面積及竣工面積達到峰值。之后，趨于平穩(wěn)。1、產(chǎn)業(yè)分析1.1灤平縣房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析近三年，商品房銷售面積及銷售額呈上升趨勢，截止2013年增幅達到40%以上；商品房及商品住宅銷售均價呈小幅緩慢增長。由數(shù)據(jù)顯示，目前，區(qū)域整體商品住宅銷售均價在4k-5k元/平米。1、產(chǎn)業(yè)分析1.1灤平縣房地產(chǎn)業(yè)運行環(huán)境產(chǎn)業(yè)分析住宅市場分析古鎮(zhèn)案例分析環(huán)首都經(jīng)濟圈（2+7）各市經(jīng)濟數(shù)據(jù)（2013年）環(huán)首都強勁的經(jīng)濟增長極為旅游度假市場奠定持久的消費力。隨著城鎮(zhèn)化不斷推進以及旅游消費能力提升，屆時，京北灤平區(qū)域?qū)⒂瓉碇卮蟀l(fā)展機遇。從生產(chǎn)總值來看，2013年，首都圈地區(qū)生產(chǎn)總值3.05萬億元，人均GDP為4.86萬元，固定資產(chǎn)投資總額為1.72萬億元，三次產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重為5.1:40.7:54.1，為“三、二、一”模式。9城市中，北京的地區(qū)生產(chǎn)總值位居首位，占首都圈總產(chǎn)值的39.81%，其次是天津和唐山，分別為24.64%和12.49%。承德列居第九位。2015年，主要經(jīng)濟指標比2010年翻兩番，地區(qū)生產(chǎn)總值由2010年的1196億元達到4784億元，年均增長31%以上；全部財政收入由2010年的200億元達到800億元，年均增長32%；城區(qū)總?cè)丝谟?010年的165萬人達到300萬人、年均增長12.7%，城鎮(zhèn)化率由2010年的33%上升到60%、年均增長5.4個百分點。2020年，主要經(jīng)濟指標比2015年再翻一番，地區(qū)生產(chǎn)總值達到9568億元，全部財政收入達到1600億元，城區(qū)總?cè)丝谶_到400萬人，城鎮(zhèn)化率達到70%。2、

經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析環(huán)首都經(jīng)濟圈規(guī)劃的提出對加快“京津冀一體化”具有重大意義；灤平縣被納入規(guī)劃范圍，未來對區(qū)域發(fā)展旅游休閑度假奠定基礎(chǔ)。環(huán)首都經(jīng)濟圈的規(guī)劃——13縣、一圈、四區(qū)、六基地13縣：環(huán)繞北京的涿州市、淶水縣、涿鹿縣、赤城縣、豐寧滿族自治縣、灤平縣、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、廣陽縣、安次區(qū)、固安縣。一圈：以新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的環(huán)首都經(jīng)濟圈四區(qū)：在環(huán)首都經(jīng)濟圈建設(shè)高層次人才創(chuàng)業(yè)園區(qū)、科技成果孵化園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)、現(xiàn)代物流園區(qū)。六基地：在環(huán)首都經(jīng)濟圈內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老、健身、休閑度假、觀光旅游、有機蔬菜、宜居生活基地。其中：休閑度假基地將圍繞首都地區(qū)日益增長的旅游消費需求，在首都周圍分期分批建設(shè)休閑度假旅游基地，涿州、香河、灤平、豐寧、懷來、涿鹿、赤城、淶水8個縣（市）先行建設(shè)，打造集休閑、度假、娛樂為一體的大型旅游綜合體，開發(fā)建設(shè)一批特色鮮明、設(shè)施配套、品位較高的精品休閑旅游品牌。3、

規(guī)劃環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析優(yōu)越的區(qū)位交通條件:項目開發(fā)區(qū)域緊鄰北京，向西連接懷柔，向南串聯(lián)密云，向北聯(lián)通承德，隨著京津冀休閑市場交通條件改善后，項目地具有很大的發(fā)展?jié)摿Α；⑹补?zhèn)和巴什克營位于河北省北部灤平縣，西部、西南部分別與北京市懷柔縣、密云縣接壤，緊鄰首都北京，東經(jīng)縣城距旅游勝地承德市102公里，北與豐寧滿族自治縣毗鄰，南隔素有“萬里長城金山獨秀”美譽的金山嶺長城與北京市密云縣交界。

交通網(wǎng)絡(luò)四通八達：京通鐵路橫穿兩鎮(zhèn)而過，張承、灤大公路十字交叉貫穿全境，東西各與G111、G112相連，東南方向連接G45、G101。

正在修建虎藍鐵路（虎什哈—正藍旗）、錫曹鐵路二期（虎什哈—曹妃甸）；縣鄉(xiāng)公路正在改造到二級標準；承德旅游支線機場也正在修建?；⑹补?zhèn)巴什克營京冀地界懷柔密云4、交通環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析2013.5-2014.5期間，灤平縣共成交土地48幅。其中有20幅為普通住宅用地，10幅商服用地，其他為工業(yè)用地?；⑹补?zhèn)和巴克什營鎮(zhèn)共成交土地3幅。其中，普通住宅用地成交地價為13萬元/畝；商服用地成交地價為8萬元/畝。5、土地市場分析地塊位置土地面積(畝)土地用途出讓年限（年）地價（畝/萬元）受讓單位灤平縣巴克什營鎮(zhèn)缸房村曹柵子村南嶺73.5315其他普通商品住房用地7016灤平坤元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平鎮(zhèn)倉房路西0.671985其他普通商品住房用地7027錢守義張百灣鎮(zhèn)張百灣村0.192其他普通商品住房用地707李宏春灤平鎮(zhèn)東街0.22023其他普通商品住房用地7028吳文迪巴克什營鎮(zhèn)古城川村四達溝100.0005中低價位、中小套型普通商品住房用地7013承德天緣盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司巴克什營鎮(zhèn)古城川村西大地100.0005中低價位、中小套型普通商品住房用地7013承德天緣盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣華都對面、牤牛河北岸81.543中低價位、中小套型普通商品住房用地70120承德嘉輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣華都對面、牤牛河北岸80.1555中低價位、中小套型普通商品住房用地70115承德嘉輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣果園溝90.021中低價位、中小套型普通商品住房用地7077灤平望京樓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣果園溝97.4655中低價位、中小套型普通商品住房用地7058承德融合鑫同房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣果園溝104.91中低價位、中小套型普通商品住房用地7055承德融合鑫同房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣紅旗鎮(zhèn)紅旗村69.879其他普通商品住房用地7021承德藍瑞森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣中興街道辦事處石頭溝門社區(qū)11.514其他普通商品住房用地7072河北華冠隆政房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中興路辦事處橋西居委會0.334305其他普通商品住房用地7017王國祥中興路街道辦事處蒼房南溝0.14967其他普通商品住房用地7012馬揚倉房南溝0.18192其他普通商品住房用地7022佟廣灤平縣棒槌溝門原運管所辦公樓4.8465其他普通商品住房用地70318劉士祥灤平縣岔道口村23.145中低價位、中小套型普通商品住房用地7023灤平鴻亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司置灤平縣新建路老盆窯溝西山根0.28605其他普通商品住房用地7017劉樹義灤平鎮(zhèn)石頭溝門0.20808其他普通商品住房用地7013郭連運灤平縣小營鄉(xiāng)小營村村東2.8155其他商服用地4030灤平縣玉民加油站灤平縣灤平鎮(zhèn)西瓜園村大洼地12.9其他商服用地4042承德瑞騰商貿(mào)有限責任公司灤平縣虎什哈鎮(zhèn)虎什哈村0.387其他商服用地408郭啟民中興路街道辦事處北大街社區(qū)1.586355其他商服用地4031灤平縣聚賢樓商貿(mào)有限公司灤平鎮(zhèn)新建路0.242175其他商服用地40173灤平縣環(huán)境保護局灤平縣佟家溝門原工程隊辦公樓6.003其他商服用地40301承德鐵成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司灤平縣安純溝門鄉(xiāng)曹營子水庫南側(cè)2.121其他商服用地4014朱恩江灤平鎮(zhèn)六一小區(qū)公路東側(cè)0.8766其他商服用地4030胡再明于冬邵斌胡晶冰灤平縣紅旗鎮(zhèn)紅旗村村東15其他商服用地4023灤平利鑫新型建材有限責任公司灤平縣灤平鎮(zhèn)三地溝門村10.4982其他商服用地4012王瑋兩鎮(zhèn)土地價格整體偏低，知名開發(fā)商參與度有限產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析兩鎮(zhèn)一河區(qū)域土地價格整體偏低，臨近北京的優(yōu)勢和原生資源優(yōu)勢沒有得到有效發(fā)揮，后市上升空間明顯。項目區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)還處于啟動階段，但周邊市縣區(qū)域已經(jīng)初具規(guī)模。6、房產(chǎn)市場分析6.1周邊布局（2014年）環(huán)首都經(jīng)濟圈養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)調(diào)研祥表項目名稱項目地址占地面積

（萬㎡）建筑面積

（萬㎡）容積率物業(yè)類別戶型面積

（㎡）銷售價格

（元/㎡）裝修狀況項目配套購買人群經(jīng)營模式核心賣點房山-華銀天鵝湖房山區(qū)張坊鎮(zhèn)西行2公里560032500.3別墅、花園洋房洋房65-131

疊拼190-210洋房6870

疊拼8810精裝1500日常服務(wù)商超類、休閑商街類、酒店商業(yè)類等北京、天津銷售產(chǎn)品、天鵝湖、山地林場、配套懷來-海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)河北省懷來縣小南辛堡鎮(zhèn)1.1221.4公寓406680毛坯酒店，銀行，超市，托兒所，醫(yī)院，小學(xué)，餐飲，集市；超市，環(huán)形休息區(qū)張家口、北京、天津（11層）3-6層銷售官廳水庫、低價、周邊萬畝海棠園，數(shù)萬畝葡萄園和紅酒莊園密云-古北水鎮(zhèn)北京市密云縣古北口鎮(zhèn)899.1430.05酒店、客棧、商業(yè)70-200住宿：430

門票：150毛坯五星級大酒店，小型精品酒店，民宿、餐飲及商鋪，文化展示體驗區(qū)——自持，目前處于試營業(yè)狀態(tài)，預(yù)計國慶節(jié)開業(yè)司馬臺長城、水資源昌平-九華國際養(yǎng)生公館昌平小湯山九華山莊34.5560.84出租類養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)75、118、150租金150萬/套精裝九華健康體檢中心、國醫(yī)堂、24小時救護車和九華專家委員會及綠色通道北京以出租形式銷售，平均租價150萬元/套，租期為30年溫泉、配套、林地順義-東方太陽城順義潮白河畔234700.29獨棟別墅、聯(lián)體別墅、四合院、

電梯公寓獨棟410-540

聯(lián)排220-270

公寓40-60獨棟40000簡裝商業(yè)文化中心，康體醫(yī)療中心，度假酒店、公寓，零售中心北京居多銷售+售后返租高爾夫、綠地、潮白河燕郊-燕達國際醫(yī)院北京東部燕郊開發(fā)區(qū)501102.2酒店、商業(yè)街、洋房一室一廳36

一室一廳一衛(wèi)66

兩室一廳一衛(wèi)86

三室一廳二衛(wèi)1238000元/床/月

11200元/戶/月

14400元/戶/月

16800元/戶/月精裝燕達國賓大酒店

燕達醫(yī)護培訓(xùn)學(xué)院

燕達金色年華健康養(yǎng)護中心

商業(yè)街全國模式一：租金+押金

模式二：押金抵扣式區(qū)位、配套武清-卓達太陽城武清北京東南五環(huán)外京津第二高速牛鎮(zhèn)出口東行2公里27.47301.47普通住宅、養(yǎng)老住宅高層

一居60

二居80-98

三居110-131洋房5700

高層5200毛坯中華孝文化博物館、老年醫(yī)院、老年護理中心、老年大學(xué)、適老公寓，康復(fù)中心、老年健身活動中心天津、北京銷售區(qū)位、品牌、配套薊縣-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)天津薊縣于橋水庫（翠屏湖）南5公里333801.8公寓獨棟公寓37-54

獨棟120-130公寓7700

獨棟11000精裝2000五星級酒店、會所、露天SPA溫泉、風情商業(yè)街、運動康復(fù)中心、沙灘浴場北京、天津售后返租區(qū)位、翠屏湖、低價、配套昌平-北京太陽城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)42340.8公寓別墅獨棟400-500

聯(lián)排250-300

公寓80-120獨棟24800

聯(lián)排23000

公寓15000精裝（公寓）

別墅（毛坯）太陽城國際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、太陽城老年醫(yī)療中心全國銷售+售后返租溫榆河、溫泉、配套延慶-七星小筑溫泉度假公館龍慶峽風景區(qū)冠帽山腳下0.910.9別墅、公寓公寓58

疊拼150-180公寓5000

疊拼10000精裝4000平米會所北京銷售周邊環(huán)境（龍慶峽、松山、玉渡山、野山峽、官廳水庫）、溫泉資源昌平-運河休養(yǎng)院昌平小湯山22.21.1別墅獨棟270、284——毛坯老年康復(fù)中心、娛樂室、農(nóng)家院生態(tài)餐廳、休閑菜地北京銷售周邊環(huán)境、溫泉產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析在北京周邊資源地帶度假物業(yè)開發(fā)已經(jīng)初具規(guī)模背景下，京承連接處成為養(yǎng)生養(yǎng)老及度假物業(yè)開發(fā)的空白地帶，后發(fā)優(yōu)勢明顯。6.2周邊布局海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)七星小筑溫泉度假公館北京太陽城運河休養(yǎng)院九華國際養(yǎng)生公館古北水鎮(zhèn)華銀天鵝湖十渡風景區(qū)東方太陽城燕達國際療養(yǎng)中心玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)卓達太陽城野山坡牛駝溫泉孔雀城產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析產(chǎn)品形態(tài)及組合：中低密度，經(jīng)濟型產(chǎn)品成為主流通過調(diào)研數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，北京周邊養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)主要以獨棟、聯(lián)排、公寓（酒店式公寓）和星級酒店體現(xiàn)，多數(shù)項目容積率控制在1以下。6.3產(chǎn)品類型項目名稱容積率獨棟四合院雙拼聯(lián)排疊拼洋房公寓酒店房山-華銀天鵝湖0.30※

※※※※(6F)※懷來-海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)1.40

※（6F）

密云-古北水鎮(zhèn)0.68

※

※昌平-九華國際養(yǎng)生公館0.84

※（16F）

順義-東方太陽城0.29※※

※

※（6F）

燕郊-燕達國際醫(yī)院2.20

※

※武清-卓達太陽城1.47

※※（11F）

薊縣-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)1.80※※

※（11F）

昌平-北京太陽城0.80※

※

※（6-11F）※延慶-七星小筑溫泉度假公館0.90

※

※(6F)

昌平-運河休養(yǎng)院1.10※

※※

※(6F)

固安-牛駝溫泉孔雀城0.66※

※※※

※

產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析受宏觀市場影響，區(qū)域新開發(fā)的別墅項目戶型尺度呈現(xiàn)“mini版”，小而精的戶型受到市場追捧；公寓產(chǎn)品以售后返租的酒店式公寓體現(xiàn)。6.5戶型尺度項目名稱獨棟四合院雙拼聯(lián)排疊拼洋房公寓房山-華銀天鵝湖346

221-257190-22765-131

懷來-海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)

40昌平-九華國際養(yǎng)生公館

75、118、150順義-東方太陽城410-540

843

220-270

40-60燕郊-燕達國際醫(yī)院

一室一廳36

一室一廳一衛(wèi)66

兩室一廳一衛(wèi)86

三室一廳二衛(wèi)123武清-卓達太陽城

一居60

二居80-98

三居110-131薊縣-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)（mini）120-130

37-54昌平-北京太陽城400-500

250-300

80-120延慶-七星小筑溫泉度假公館

150-180

58昌平-運河休養(yǎng)院270-284

固安-牛駝溫泉孔雀城303

187-215

（mini）153-18798-105

產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析戶型展示-牛駝溫泉孔雀城（mini聯(lián)墅-187平）牛駝溫泉孔雀城效果圖1f2f3f產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析戶型展示-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)（mini獨棟-130平）Mini獨棟實景圖產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析戶型展示-九華國際養(yǎng)生會館（

養(yǎng)老公寓）養(yǎng)老公寓實景圖75平米150平米118平米產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析遠郊區(qū)縣資源型獨棟別墅產(chǎn)品：11000-17000元/平米遠郊區(qū)縣資源型聯(lián)排別墅產(chǎn)品：13000元/平米遠郊區(qū)縣資源型疊拼別墅產(chǎn)品：8000-11000元/平米遠郊區(qū)縣資源型洋房產(chǎn)品：5000-7000元/平米6.6銷售價格項目名稱獨棟四合院雙拼聯(lián)排疊拼洋房公寓房山-華銀天鵝湖待定

待定88106870

懷來-海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)

6680昌平-九華國際養(yǎng)生公館

租金150萬/套/30年順義-東方太陽城40000

27000

18000燕郊-燕達國際醫(yī)院

8000元/床/月

11200元/戶/月

14400元/戶/月

16800元/戶/月武清-卓達太陽城

57005500薊縣-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)11000

7700昌平-北京太陽城24800

21000

15000延慶-七星小筑溫泉度假公館

10000

5000昌平-運河休養(yǎng)院25000

1900017000

牛駝溫泉孔雀城17000

1300011000

產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析6.7客群分析從北京周邊養(yǎng)生度假項目現(xiàn)狀客戶構(gòu)成情況來看，實際上是項目所在區(qū)域新型城鎮(zhèn)化購房購房需求和外地來投資需求同時存在的直接反映市場。產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析6.8項目資源亮點提煉資源對比：與大北京周邊現(xiàn)狀項目相比，單點資源并不占優(yōu)，故后期宜突出項目資源整合優(yōu)勢建議：項目在自然景觀資源上主打水資源和溫泉資源，在配套資源上可以主打山地運動休閑，在配套生活設(shè)施上主打星級酒店、會所和各種養(yǎng)療中心；在產(chǎn)品上主打精裝和投資型。項目名稱依托資源配套產(chǎn)品亮點品牌房山-華銀天鵝湖天鵝湖、山地林場休閑商街、星級酒店精裝——懷來-海棠花溪生態(tài)養(yǎng)老宜居小鎮(zhèn)官廳水庫、萬畝海棠園，數(shù)萬畝葡萄園和紅酒莊園——小戶型、低總價、投資型——昌平-九華國際養(yǎng)生公館溫泉、林地九華健康體檢中心、國醫(yī)堂、24小時救護車和九華專家委員會及綠色通道精裝——順義-東方太陽城高爾夫、潮白河商業(yè)文化中心，康體醫(yī)療中心，度假酒店、公寓投資型開發(fā)商的品牌燕郊-燕達國際醫(yī)院潮白河燕達國賓大酒店、燕達醫(yī)護培訓(xùn)學(xué)院、燕達金色年華健康養(yǎng)護中心、商業(yè)街精裝——武清-卓達太陽城

中華孝文化博物館、老年醫(yī)院、老年護理中心、老年大學(xué)、適老公寓，康復(fù)中心、健身活動中心——開發(fā)商的品牌薊縣-玉龍灣養(yǎng)生度假區(qū)翠屏湖五星級酒店、會所、露天SPA溫泉、風情商業(yè)街、運動康復(fù)中心、沙灘浴場低總價、投資型——昌平-北京太陽城溫榆河、溫泉太陽城國際假日酒店、溫泉健身中心、文化藝術(shù)中心、家政服務(wù)中心、太陽城老年醫(yī)療中心精裝、投資型——延慶-七星小筑溫泉度假公館龍慶峽、松山、玉渡山、野山峽、官廳水庫、溫泉4000平米會所精裝——昌平-運河休養(yǎng)院溫泉資源老年康復(fù)中心、娛樂室、農(nóng)家院生態(tài)餐廳、休閑菜地————固安-牛駝溫泉孔雀城溫泉資源溫泉國際會議中心、慶典主題公園群、國際度假酒店、溫泉水世界、慶典廣場、慶典大劇院————產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析市場總結(jié)：通過市場的調(diào)研，我們形成以下的認識：環(huán)北京經(jīng)濟圈的度假旅游項目必須立足于全國市場本項目的開發(fā)存在眾多不確定性因素本項目的發(fā)展有長期的優(yōu)勢和中期的市場阻力本項目的發(fā)展必須打造自身高質(zhì)量的配套，提升物業(yè)價值本項目的發(fā)展必須走低開高走的戰(zhàn)略，啟動區(qū)必須一鳴驚人因此，對于項目啟動地塊的選擇，啟動產(chǎn)品的組合就顯得尤為重要，對于前期設(shè)想的以384畝地塊別墅、延伸地塊進行特色酒店、滑雪場開發(fā)快速啟動的思路中，就必須去深化的探討滑雪場、酒店、別墅的特色，形成市場競爭力。產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析房地產(chǎn)市場分析古鎮(zhèn)案例分析經(jīng)過嚴格的篩選，我們選擇了對本項目最具參考意義的6個案例進行重點研究研究重點：案例背景、業(yè)態(tài)構(gòu)成、經(jīng)營狀況、項目自身特色的打造方式研究目的：通過案例總結(jié)分析類似的旅游商業(yè)街區(qū)的發(fā)展規(guī)律和未來變化趨勢產(chǎn)業(yè)分析經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境分析規(guī)劃環(huán)境分析交通環(huán)境分析土地市場分析

房地產(chǎn)市場分析案例分析7.1案例研究——大理古城商業(yè)街四大街區(qū)各有其經(jīng)營主題，業(yè)態(tài)區(qū)分明顯：酒吧街：洋人街以酒吧、珠寶為主，是主要的酒吧街；購物街：復(fù)興路以商品經(jīng)營、服務(wù)業(yè)為主，是主要的商品街；旅館街：博愛路以賓館、客棧為主兼有中西餐，是主要的旅業(yè)街；餐飲街：人民路以餐飲、酒吧和服務(wù)居民的店鋪為主，是主要的餐飲街。大理古城共4平方公里，共有人口2萬余人，其中少數(shù)民族17個，漢族50%，白族30%。大理古城商業(yè)街的核心區(qū)域由洋人街、復(fù)興路、人民路、博愛路圍合而成，共有店鋪565家，總營業(yè)面積約2萬平方米，除去旅館營業(yè)面積約1.6萬平方米；大理古城商業(yè)街原有的街鋪基本是由民居改造而成，多為私有物業(yè)，由業(yè)主自營自租全部為街鋪；開門營業(yè)率達到了100%四大街區(qū)圍合，總營業(yè)面積3萬多平米，經(jīng)營區(qū)域集中在一樓，二樓僅作為居住、倉儲功能使用。大理古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以零售、餐飲業(yè)、休閑業(yè)（酒吧）、服務(wù)及配套行業(yè)為主。各業(yè)態(tài)比例（按面積分）各業(yè)態(tài)比例（按數(shù)量分）目標顧客為中外旅客和古城居民，零售、餐飲、休閑娛樂、服務(wù)四大類業(yè)態(tài)混雜配置。按數(shù)量分，零售占80%，餐飲業(yè)占8%，服務(wù)及配套行業(yè)占7%，休閑娛樂占5%；按面積分，零售占46%，服務(wù)及配套行業(yè)占37%，餐飲業(yè)約占7%，休閑娛樂占10%。一座“外向型”的旅游商業(yè)城，以四方街為主體，全長約2000米，店鋪1200余家，總經(jīng)營面積4萬平米，中國旅游景點中難得的旅游商業(yè)品牌麗江古城的商業(yè)街由四方街、東大街、新華街、七一街、亓一街、光義街及眾多分巷組成，前已開發(fā)的地段全長約3000米，擁有店鋪1200家，總營業(yè)面積約4萬平方米。全部為街鋪，產(chǎn)權(quán)為私人所有；部分為民居居改造，部分新修商鋪為業(yè)主購買后出租。麗江古城商業(yè)街中的店鋪，80%左右是由外地人經(jīng)營的古城由下列幾部分組成：玉河廣場：麗江古城的門戶；東大街：麗江古城最優(yōu)美的街；四方街：麗江古城最為繁華的商業(yè)街；新華街：分為酒吧一條街、商品街與客棧街；七一街：麗江古城最長的商品經(jīng)營街。7.2案例研究——麗江古城商業(yè)街按數(shù)量分，其中商品經(jīng)營占45%，餐飲占10%，休閑娛樂占22%，客棧占13%；按面積分，商品經(jīng)營約占46%，餐酒吧約占17%。上述業(yè)態(tài)的主要目標顧客均為中外旅客，屬于典型的旅游類消費業(yè)態(tài)配置。麗江古城商業(yè)街的業(yè)態(tài)主要以商品零售、餐酒吧、客棧為主。西街街面采用本地大理石鋪設(shè)，長青石板鋪就街道的兩旁作為道路不店鋪的分割。西街的房屋古樸典雅，桂北明清時期風格，小青瓦、坡屋面、白粉墻，吊陽臺。建筑物以兩層到三層居多，也有四層建筑物，錯落別致，古色古香，地方特色濃厚。西街有少量統(tǒng)一的路燈，選用古色古香的款式，用木樁作支架的。西街不設(shè)統(tǒng)一的門牌，商鋪的招牌也都不是統(tǒng)一的，但大多都充滿個性化的特色，其中迓不乏純英文的招牌。西街是陽朔縣城內(nèi)的一條古老街區(qū)，有1400多年的歷史，位于縣城中心，全長1180米，寬8米的街道。商鋪建筑特征：陽朔西街的店鋪都是2~3層獨棟商鋪，一層為經(jīng)營門面，樓上則多為酒吧、餐飲、賓館、酒店等經(jīng)營場所。單個門面的面寬一般在4.5～5米，層高也都不高，大約在3.2米左右。7.3案例研究——陽朔西街隨著西街的知名度越來越高，租金和經(jīng)營成本也是水漲船高，本地人反倒難以在西街正街上租店鋪做生意了，目前在西街的經(jīng)營戶當中，外地人和外國人占到了很高的比例，分別占到了45%和20%；西街的旅游商品，從產(chǎn)品類別和品質(zhì)上來說，無任何特色，都是在全國各地旅游區(qū)甚至一般商業(yè)步行街常見的產(chǎn)品。西街最有特色的是酒吧、咖啡廳和酒店。陽朔西街的業(yè)態(tài)以零售業(yè)為主，其次為餐飲業(yè)。因旅游者眾多，工藝品及服飾在零售中占有較大比例。全縣總面積1751.10平方公里，南北長66公里，東西寬50公里，全境劃為9個鎮(zhèn)22個鄉(xiāng)，344個行政村。少數(shù)民族23.74萬人，占總?cè)丝跀?shù)的66.32%，是一個以苗族為主的多民族聚居的山區(qū)縣。鳳凰古城商業(yè)老街由老營哨、東正街、北門、建設(shè)路組成，擁有店鋪近千家，基本以苗族吊腳樓為主，總營業(yè)面積1萬多平米，營業(yè)率90%以上。經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以民族服飾、工藝品、銀飾、姜糖等旅游產(chǎn)品及餐飲和酒吧為主。鳳凰古城商業(yè)街的核心區(qū)的四大街區(qū)，業(yè)態(tài)區(qū)分明顯，各有特色，其中：虹橋文化橋：連接新舊商業(yè)街的橋梁，主要以經(jīng)營飾品為主；酒吧街：酒吧最為成功，其中參雜少數(shù)客棧、工藝品店、餐飲；民俗工藝品一條街：東正街以經(jīng)營蠟染、特色服飾、苗族銀飾、鳳凰土特產(chǎn)為主，是鳳凰主要的旅游商品街；其中參雜部分餐飲。旅館街：北門以苗族吊腳樓組成的客棧群為主兼有部分餐飲，是主要的旅游商業(yè)街；現(xiàn)代商業(yè)街：建設(shè)路以品牌服飾、餐飲、家電等生活用品為主，主要服務(wù)鳳凰本地居民。鳳凰古城以湘西苗族風情為特色，分為新舊兩個城區(qū)，被譽為“中國最美的小鎮(zhèn)”7.4案例研究——鳳凰古城商業(yè)街可以看出，鳳凰古城的旅游商品占主要業(yè)態(tài)，而從經(jīng)營面積上來看，旅游商品也占到總經(jīng)營面積的45%?？烤包c而做，面對主要消費者是國內(nèi)游客，旅游產(chǎn)品的大面積占有也是很正常的。鳳凰古城的休閑娛樂與旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，主要因為鳳凰古城游客停留時間短、住宿客源少所致。業(yè)態(tài)主要以旅游商品類、餐飲類、休閑娛樂類、服務(wù)及配套類為主；7.5案例研究——蘇州李公堤李公堤是中國最大的內(nèi)城湖泊蘇州金雞湖中唯一的湖中長堤，全長1400米，整體典雅精致，系光緒年間元和縣令李超瓊所建。由圓融集團對包括李公堤在內(nèi)的金雞湖西南岸迕行整體規(guī)劃與系列開發(fā)。項目總體建筑規(guī)模近20萬平方米，由李公堤I期、李公堤II、李公堤III、李公堤Ⅳ期在內(nèi)，是現(xiàn)代蘇州首席濱水休閑娛樂區(qū)，成為蘇州景觀休閑商業(yè)的新地標。本項目可重點參考其I期、II期的發(fā)展思路。蘇州金雞湖內(nèi)的長堤，國內(nèi)濱水休閑商業(yè)的新地標項目特色：李公堤I期是集高端特色餐飲、娛樂、觀光、休閑、文化為一體的國際風情商業(yè)水街，匯聚來自丹麥、意大利、德國、日本、比利時及中國香港等地的知名品牌商家保留傳統(tǒng)的蘇州民居建筑形態(tài)。中西合璧，動靜相宜，多座小橋串聯(lián)各島，蘇州古園枃式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻。占地面積：9.06萬平方米建筑面積：1.7萬平方米開幕時間：2006年12月23日商業(yè)顧問：香港戴德梁行。李公堤I期——獨具特色的國際風情商業(yè)水街，一方面引入國際知名品牌商家，另一方面保留了原有的建筑形態(tài)和神韻，真正實現(xiàn)中西合璧。7.6案例研究——和順古鎮(zhèn)項目特色：業(yè)態(tài)較為單一，80%為翡翠店經(jīng)營，除此還有客棧、酒店、民族服裝、餐飲。保留傳統(tǒng)的明清民居建筑形態(tài)。傳統(tǒng)民居多達1000多座，其中清代民居有100多幢，被譽為中國古代建筑的活化石；其建筑風格，有“三坊一照壁”、“四合院”、“四合五天井”等坐落在民族文化大省云南中的純漢族古鎮(zhèn)，其封閉、傳統(tǒng)、安定的環(huán)境，完整的保留了中國明清漢族文化的特色，被譽為活化石中國古代建筑的活化石?？梢钥闯觯晚樄沛?zhèn)的旅游商品占主要業(yè)態(tài)，而從經(jīng)營面積上來看，旅游商品也占到總經(jīng)營面積的50%。和順古鎮(zhèn)的休閑娛樂與旅館業(yè)生存狀態(tài)欠佳，主要因為游客停留時間短、住宿客源少所致。和順古鎮(zhèn)的旅游商品翡翠占主要業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)所占比重較小案例分析總結(jié)規(guī)律一：相比自然風光，文化元素是更為核心的賣點；各個案例都有引人入勝的自然風光和建筑特征，但真正的核心吸引力是其各不相同的獨特文化元素，這是極建旅游核心吸引力和項目個性的前提和出發(fā)點.案例分析總結(jié)規(guī)律二：旅游業(yè)進化層次越高，餐飲休閑類業(yè)態(tài)所占比例越高，所能支撐的項目檔次和規(guī)模也更大。適當兼顧旅游者和本地消費者，以此來保證良好的經(jīng)臨近城市大量消費人口的項目，營效果，降低風險，會取得比較好的效果。案例分析總結(jié)規(guī)律三：經(jīng)營業(yè)態(tài)上普遍多元化，大多形成了較明顯的業(yè)態(tài)分區(qū)，強調(diào)夜景和景觀小品對商業(yè)氛圍的烘托；規(guī)律一：相比自然風光，文化元素是更為核心的賣點；規(guī)律二：旅游業(yè)進化層次越高，餐飲休閑類業(yè)態(tài)所占比例越高，所能支撐的項目檔次和規(guī)模也更大。規(guī)律三：經(jīng)營業(yè)態(tài)上普遍多元化，大多形成了較明顯的業(yè)態(tài)分區(qū)，強調(diào)夜景和景觀小品對商業(yè)氛圍的烘托；打好傳統(tǒng)文化牌發(fā)揮本地優(yōu)勢，挖掘核心文化，休閑文化內(nèi)涵，極建旅游核心競爭力，為本項目注入文化靈魂。

豐富的業(yè)態(tài)類型避免單純的旅游商品售賣傳統(tǒng)模式，而是構(gòu)建一個豐富的消費體驗場所，兼顧本地消費者和旅游客戶.

重視業(yè)態(tài)布局和商業(yè)氛圍營造使業(yè)態(tài)布局主題化、合理化，通過景觀和夜景的打造，營造良好的商業(yè)氛圍.對本項目的借鑒布局篇項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議附件第七部分灤平縣“巴克什營鎮(zhèn)+潮河+虎什哈鎮(zhèn)”兩鎮(zhèn)一河區(qū)域綜合開發(fā)項目全案策劃及概念性規(guī)劃李家溝關(guān)門外上二寨巴營行宮半島1、項目本體分析1.1啟動區(qū)地塊認知：地塊衛(wèi)星圖項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議1.2項目所在區(qū)域植被豐茂，空氣質(zhì)量良好，生態(tài)性突出，具備發(fā)展旅游度假的環(huán)境基礎(chǔ)。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議1.3整個區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)，周邊無任何生活配套，公共設(shè)施配套的缺失對發(fā)展旅游度假地產(chǎn)形成制約。道路兩旁村莊金山嶺段長城現(xiàn)狀目前道路現(xiàn)狀大量的農(nóng)田項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議1.4區(qū)域地塊坡度較陡，地塊條件對開發(fā)建設(shè)形成制約，規(guī)劃設(shè)計方面存在較大難度。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議機會（O）：威脅（T）：利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅緊鄰長城，無敵的文化資源靠近北京，交通便利，昭示性強開發(fā)商實力強，社會資源豐富周邊無配套，商業(yè)氛圍不濃基礎(chǔ)設(shè)施落后，需自身花錢配置開發(fā)建設(shè)強度大旅游人數(shù)逐年增長，為旅游度假奠定了堅定的基礎(chǔ)質(zhì)樸、純粹、原生態(tài)的生活方式，適宜的氣候吸引大量旅游度假客戶周邊沒有的高端國際化的現(xiàn)代旅游配套和真正的度假物業(yè)來自周邊競品項目的威脅宏觀政策不穩(wěn)定，消費者持幣觀望及未來市場的不確定性，給本項目帶來潛在的威脅率先推出差異化的高爾夫球場，精品酒店、高檔會所等前期配套。搶占市場制高點。完善社區(qū)度假相關(guān)配套，營造度假生活氛圍。充分利用山地、河谷景觀、打造真正的高端度假配套整合社會資源，為項目提供亮點和客源度假住宅的景觀優(yōu)勢在一定程度上可以彌補配套不足的劣勢。優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議2、SWOT分析運動滑雪小鎮(zhèn)巴營行宮半島虎什哈農(nóng)莊3、地塊物業(yè)發(fā)展建議3.1地塊產(chǎn)品布局通過巴營行宮半島、代營子運動滑雪小鎮(zhèn)和虎什哈水鎮(zhèn)三板塊的差異化打造，從而拉動整個項目的價值：巴營行宮半島：主打皇家文化-長城腳下的院子，打造成為項目的示范樣板區(qū)和濃縮版，將整個項目的理念在6000畝里面呈現(xiàn)出來，樹立項目高度和標桿效果。代營子運動滑雪小鎮(zhèn)：通過滑雪項目聚集人氣，從而帶動餐飲、住宿、娛樂、休閑等產(chǎn)業(yè)鏈條。虎什哈農(nóng)莊：通過不同需求打造不同主題的莊園，如飲食類莊園、運動類莊園、體驗類莊園、養(yǎng)生類莊園、商務(wù)類莊園等，從而吸納各類人群消費。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議行宮小鎮(zhèn)分區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標A區(qū)用地編號名稱占地面積(平米)建筑面積(平米)容積率綠地率(%)建筑密度（%）建筑高度(米)A-1行宮國際溫泉酒店45700548401.20393824行宮生態(tài)餐廳32100200000.62383416A-2清代民俗風情街44200160000.7738359休閑養(yǎng)生街10000行宮驛站街8000A-3秀抱清芳園60600242400.40373312A-4行宮別苑3120048000.1543226小計2138001378800.643933

B區(qū)B-1鏡風含月園56100314160.56353415B-2綜合服務(wù)體驗中心1920060000.3145249B-3松間明月園76900307600.4041279B-4行宮文化創(chuàng)意區(qū)111500446000.4037286小計2637001127760.424028

C區(qū)C-1濱河國際風情街1100070000.6338269長城堡子國際酒店39900240000.60393921C-2公交總站及停車場2860020000.0715315C-3巴營民俗旅游村20000400002.00353445C-4云林蔚秀園52000327600.63373215小計1515001057600.703329

行宮小鎮(zhèn)總體經(jīng)濟技術(shù)指標總規(guī)劃面積151.4（公頃）2271畝總建設(shè)用地面積629000（㎡）896.7畝總建筑面積356416住宅：163991㎡商業(yè)：105840㎡(A1、C1)其他：78600㎡（A2、B4）服務(wù)配套：8000㎡（B2、C2）

容積率0.57

建筑密度30.00%

綠地率38.00%

備注：不含公園綠地、防綠地、廣場用地及市政道路項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議B3四合院C3回遷房B1山體別墅C4山體別墅B4古鎮(zhèn)A1行宮國際

溫泉酒店C1長城堡子

國際酒店A3養(yǎng)老公寓C2B3A2A4B2關(guān)于容積率建議：容積率設(shè)定基于以下四方面考慮：一是樣板示范區(qū)。以高占位，將一期打造成北京周邊度假產(chǎn)品的示范樣板標桿；二是大盤氣度。有一定規(guī)模效應(yīng)、引擎聚焦效應(yīng)及完整組團的展示；三是市場情況。北京周邊高端度假產(chǎn)品容積率在0.6左右為主；四是借鑒標桿。以北京周邊華銀天鵝湖、東方太陽城、古北水鎮(zhèn)、北京太陽城等項目為借鑒；五是資金安全。通過高品質(zhì)物業(yè)打造，做暢銷產(chǎn)品，保障項目開發(fā)資金安全。建議容積率為：R（容積率）=0.6左右，其中：四合院容積率整體控制在≤0.4左右；聯(lián)排別墅容積率整體控制在≤0.5左右；疊拼別墅容積率整體控制在≤0.6左右；酒店式公寓容積率整體控制在≤1.2左右；養(yǎng)老公寓容積率整體控制在≤0.8左右；洋房容積率整體控制在≤0.7左右。項目類別容積率（R）華銀天鵝湖0.30東方太陽城0.29古北水鎮(zhèn)0.68北京太陽城0.80七星小筑溫泉度假公館0.90牛駝溫泉孔雀城0.66北京周邊項目容積率情況統(tǒng)計：容積率建議項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議可售型物業(yè)戶型配比建議：地塊編號物業(yè)類型

容積率面積區(qū)間戶均面積建筑面積層數(shù)套數(shù)比例備注A-1酒店式公寓1.240-6050548408F109625%售后返租投資型產(chǎn)品A-3養(yǎng)老公寓0.460-8070242404F34611%地塊價值較高（依山傍水）A-4Mini獨棟0.15150292%Mini版B-3四合院0.4300-400350307603F8814%客棧式結(jié)構(gòu)B-1聯(lián)排0.5180-220200196353F989%經(jīng)濟型花園洋房0.790-130110117814-5F1075%電梯洋房C-4疊拼0.6150-200180218403-4F12110%經(jīng)濟型花園洋房0.7130-150140109204-5F785%電梯洋房C-3高層2.070-1301004000015F40018%除了回遷戶，其他針對本地對外銷售合計2188312363關(guān)于行宮小鎮(zhèn)戶型配比建議戶型配比將基于以下六點考慮：一是主打暢銷品。以暢銷產(chǎn)品切入市場，確保順利回款；二是品質(zhì)保證。各物業(yè)凈容積率呈現(xiàn)下品質(zhì)過硬的純度假產(chǎn)品，一炮打響；三是置業(yè)需求。以度假產(chǎn)品置業(yè)者需求和支付能力為導(dǎo)向；四是標桿價值。以不同產(chǎn)品鏈，打造度假物業(yè)的價值標桿；五是上市產(chǎn)品市場依據(jù)為指導(dǎo)；六是豐富產(chǎn)品鏈。以豐富的產(chǎn)品鏈試探市場，擴大消費層，降低首期開發(fā)風險。四合院：少量臨潮河或景觀價值大地塊考慮設(shè)計400平米產(chǎn)品，其余主要以300平米為主；聯(lián)排：端頭房或景觀價值大地塊考慮設(shè)計220平米產(chǎn)品，其余主要以180平米為主。酒店式公寓：以40-60平米快消品為主，確保順利回款。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議9.3業(yè)態(tài)比例及面積建議行宮小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)比例建議業(yè)態(tài)商鋪面積占比類型大理古城鳳凰古鎮(zhèn)麗江古鎮(zhèn)綜合修正商品經(jīng)營36%28%25%29.67%19%餐飲業(yè)19%30%23%14%25%住宿及服務(wù)31%22%39%30.67%35%休閑娛樂14%20%13%15.67%21%按0.4的容積率算，以1、2層為主（2層居?。┍景干虡I(yè)體量：4.46萬平方米商品經(jīng)營8493平米餐飲業(yè)11175平米住宿及服務(wù)休閑娛樂9387平米注：小鎮(zhèn)經(jīng)營初期通過降低商業(yè)零售業(yè)態(tài)比例，調(diào)高餐飲業(yè)態(tài)與休閑娛樂業(yè)態(tài)比例拉動人氣積聚參考同類成功案例，并結(jié)合項目用地的經(jīng)營需要對指標進行修正，確定本案商鋪業(yè)態(tài)比例：15645平米項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議街區(qū)業(yè)態(tài)細分滿足街區(qū)體驗式消費需求（含餐飲、住宿、購物、休閑、娛樂）的旅游商業(yè)古鎮(zhèn)大型餐飲街酒吧輕餐飲街足療養(yǎng)生街特色小吃街婚慶婚紗街特色商業(yè)街城市商業(yè)街序號街區(qū)名稱業(yè)態(tài)細分1大型餐飲街區(qū)地方特色菜系餐飲機構(gòu)、地域餐飲品牌機構(gòu)、區(qū)域性品牌餐飲機構(gòu)、特色經(jīng)營餐飲機構(gòu)2特色展業(yè)展示區(qū)旅游紀念品、地方名特產(chǎn)、民族元素小商品、民族文化及生活用品、品牌連鎖型特色零售店、宗教文化小商品、銀飾品、玉石首飾店3特色小吃街區(qū)地方名小吃、地域性小吃、各色燒烤店、烤肉店、冷飲店及煙酒超市、熟食店等生活配套商業(yè)4婚慶婚紗產(chǎn)業(yè)街區(qū)婚紗攝影機構(gòu)、個性寫真館、情侶飾品、音樂吧等旅游商業(yè)5酒吧輕餐飲街區(qū)酒吧、小KTV、咖啡廳、西餐廳、臺球廳、茶餐廳、5D影院等6足療養(yǎng)生街區(qū)洗浴中心、足療按摩院、美容院、SPA水療館、美發(fā)美甲館、茶樓、棋牌室、民俗客棧等7城市商業(yè)街區(qū)大中型超市、藥店、銀行和郵政體系等項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議盈利模式建議售后返租前期商業(yè)以快速回籠資金為目的降低銷售門檻，提升單價空間通過回報率資金折合銷售款項，降低投資難度和額度（首付款抵扣、全款折上折）前期商業(yè)以通過特色運營提升區(qū)域商氣和目的性消費為導(dǎo)向控制房源，業(yè)態(tài)規(guī)劃，定向招商通過既定比例要求購房者進行回租和自營，從而掌控業(yè)態(tài)主方向（特色XX一條街盛大招商）可租可售中期商業(yè)以提升景區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為目的中期商業(yè)以基礎(chǔ)運營和擴大規(guī)模為導(dǎo)向繼續(xù)以控制房源為方法，從而控制業(yè)態(tài)，制造商業(yè)街區(qū)氛圍增加定制性商鋪和零售型商鋪權(quán)重（不一樣的吃住行游購娛）后期商業(yè)以提升物業(yè)附加值為目的后期商業(yè)以優(yōu)化運營和風險規(guī)避為導(dǎo)向商業(yè)圈落擴大，物業(yè)價格遞增增加適用性商鋪（宜商宜居）權(quán)重（私人會所、民俗客棧、尊貴四合院三合一）行宮國際溫泉酒店（售后返租）行宮文化創(chuàng)意區(qū)（統(tǒng)一管理）濱河國際風情街（銷售）綜合服務(wù)體驗中心（自持）行宮驛站街（銷售）休閑養(yǎng)生街（銷售）清代民俗風情街（銷售）行宮生態(tài)餐廳（銷售）長城堡子國際酒店（自持）項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議功能面積（M2）客房區(qū)14691餐飲區(qū)1339會議區(qū)1320公共區(qū)1000娛樂健身5320行政管理240后勤及輔助2220設(shè)備用房2000員工宿舍1200半地下車庫2000地上面積23940地下面積7390合計31330長城堡子國際酒店物業(yè)發(fā)展建議：酒店總體面積：其中地上總建筑面積23940平方米長城堡子國際酒店檔次定位：行宮文化、主題國際溫泉度假酒店主題：以行宮文化為主題，表現(xiàn)王者之功，氣勢磅礴的皇家文化國際溫泉大酒店。風格建議：酒店主體建筑，擷取明清特色及中式風情的代表元素，造型大氣、厚重，打造極具“王者之風”、氣勢磅礴的國際溫泉度假酒店。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議套型套數(shù)開間總開間套型面積合計面積標準客房（里外間）20120741480大床客房（里外間）20120741480殘疾人間1114747豪華大床房40140471880豪華雙床房60160472820普通套間25250681700商務(wù)套政套間212158316總統(tǒng)套間111168168特色服務(wù)房51580400輔助及交通

5380合計189

244

14691客房設(shè)計要點建議：建議本項目新建客房考慮投資綜合效益，開間面積為38-40平方米；如可能，盡量保持70%以上28平米室內(nèi)活動空間（不含衛(wèi)生間）相對得分較高；本區(qū)域沒有必要設(shè)6間的總統(tǒng)套，設(shè)4開間部長行政套1間，3個衛(wèi)生間即可；如果整體設(shè)計完成后硬件模擬得分不夠，建議在SPA區(qū)配備2-3間酒店的豪華別墅套房，暫時不出售；設(shè)計上應(yīng)注意保證盡量達到70%的使用效率，效率最大化；設(shè)立行政樓層，行政客房相對集中，占比為12%，比標間略大即可。32間行政客房及套房建議考慮安排在樓層高區(qū)；配備2間家庭三人間，或聯(lián)通房，以適應(yīng)市場需要；盡可能保證房間的一致形狀，面積和布局，凈層高不低于2.8米；

客房每一層樓須配備一個建筑面積在40-60平方米的工作間，工作間中應(yīng)該包括：儲物間、洗消間、員工洗手間等設(shè)施；房間類型的名稱是為了更清楚的顯示劃分特征，僅為建議。

客房的基本功能有睡眠、休息、工作、閱讀、會客、娛樂、觀景、休閑、更衣和沐浴等，客房大致有睡房區(qū)、活動區(qū)和浴室三個基本區(qū)域及露臺。衡量度假酒店客房建設(shè)合理性的五個標準：面積、數(shù)量、布局、景觀和噪音?？头慨a(chǎn)品建議項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議餐飲區(qū)指標功能席位面積備注中餐廳120500含1個32人大包，4～6個小包西餐廳80210西餐廳、咖啡、茶室合并設(shè)置，分時段使用，提高使用效率。地下廚房

300

輔助及交通

330

合計

1340

餐飲設(shè)計要點建議：中餐廳盡量按照包房設(shè)計，總包間數(shù)應(yīng)在10-16個，零點廳2-6人的軟隔斷包間，另有10個10-14人的正規(guī)包房（考慮傳菜間），包括一個大包可以為2個16人小包組成，中間為推拉門。建議增設(shè)行宮文化特色養(yǎng)生餐廳1個。廚房可以放在半地下，但設(shè)計需要注意防爆要求和傳菜路徑。咖啡廳考慮采用開放式，并設(shè)于酒店大堂區(qū)域，方便客人使用的同時，也可以作為客人住店期間的會客場所；同時紅酒吧盡量與其靠近，方便通達的同時也能滿足高端客人會客的私密要求。各餐廳的面積是通過餐位數(shù)量和餐位面積計算出來的，而廚房面積也是餐廚比要求來劃分的，最終餐廳面積的實際情況還需按照實際設(shè)計而確定。餐廳類型或名稱是為了更清楚的顯示劃分特征，僅為建議。餐飲區(qū)建議：項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議會議區(qū)建議會議區(qū)指標功能席位面積數(shù)量合計備注宴會廳4006001500

大會議室601201120活動隔斷中會議室

建議取消小會議室30602120活動隔斷貴賓接待廳1040280活動隔斷輔助及交通

500

合計

1320

會議區(qū)設(shè)計要點建議：本宴會廳應(yīng)為多功能廳，可以1分為3，根據(jù)不同需求有效使用。宴會廳一般與中餐廚房有一定的距離，需要增設(shè)宴會廚房。宴會周邊需要配備足夠的公共支持空間（如會議前廳、衣帽間、音響控制室等）。設(shè)置為宴會廳提供餐飲服務(wù)的內(nèi)部送餐通道，宴會餐具儲存需要與宴會廳在同一樓層；應(yīng)設(shè)立與宴會廳相連接的會議室（貴賓室）和儲藏室。宴會和會議設(shè)施應(yīng)該遠離客房和酒店其他公共空間。宴會廳凈高度不低于5米宴會和會議的面積是通過接待人數(shù)計算出來的，而廚房和前廳面積也是根據(jù)經(jīng)驗比例來劃分的，最終會議部分面積的還需按照實際設(shè)計而確定。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議娛樂健身區(qū)指標功能面積數(shù)量合計備注室內(nèi)游泳池100011000是否需要？室外游泳池60021200SPA區(qū)及總統(tǒng)套各一健身中心1002200

乒乓球、壁球等1003300

棋牌室304120

SPA240012300與酒店合并合計

5320

酒店棋牌室：考慮游客的娛樂習(xí)慣，建議在酒店的宴會會議區(qū)域附近設(shè)置8間棋牌室，3間豪華棋牌室，50平方米/間，配備獨立衛(wèi)生間和茶歇區(qū)；另外5間為普通棋牌室。共享宴會和會議區(qū)衛(wèi)生間與茶水間。

設(shè)計要點及說明：酒店室內(nèi)游泳池建議設(shè)置成1/2標準池；游泳池、健身、SPA區(qū)域可以共用更衣室，更衣室內(nèi)需要考慮更衣區(qū)，淋浴區(qū)和衛(wèi)生間，同時考慮配備桑拿設(shè)施。娛樂健身區(qū)建議項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議公共區(qū)域指標功能面積備注大堂及商務(wù)600

走廊及其他400

合計1000

對于一家高檔次的酒店而言，典雅寧靜，設(shè)施齊備的公共區(qū)域是必不可少的，是客人入住酒店首先接觸到的，也是給客人留下第一印象的地方。大堂面積和高度方面要給客人開闊的空間感；行政樓層會所可考慮安排在頂層，可設(shè)計同時具備接待、早餐廊和小型會晤室的功能。另外在公共區(qū)域還需要考慮禮賓服務(wù)/行李寄存/貴重物品寄存/公共洗手間等設(shè)施。具體面積建議請見下表：公共區(qū)建議設(shè)計要點及說明：行李寄存處要設(shè)在禮賓部附近，而禮賓部需要與酒店前臺靠近，便于服務(wù)提供。商務(wù)中心設(shè)計小型會晤區(qū)（室）1-2間，方便客人臨時會議辦公。行政樓層的早餐廊無需配備專門廚房，但是需要配備面積適當?shù)膫洳烷g。項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議后勤及輔助指標功能面積備注員工餐廳200

更衣淋浴250

客房部500含洗衣房、被服庫等工程部40僅考慮萬能功與常規(guī)設(shè)備維護組與工具房后勤部300含收貨部、采購部、收貨區(qū)、垃圾存放及處理中央庫房200

中央廚房250

食品庫200

冷凍庫房80冷凍分兩間，面積2：1其他庫房200

合計2220

行政管理用房指標功能面積數(shù)量合計總經(jīng)理室50150文秘20120財務(wù)部30130人力資源部20120輔助及交通

120合計

240

設(shè)計要點及說明：員工后勤區(qū)域中包括了員工更衣室、員工餐廳、各類庫房和辦公室，除了部分辦公室外，其余設(shè)施均可以考慮放在地下層。設(shè)施設(shè)備用房空間僅為預(yù)留，實際使用的面積需根據(jù)設(shè)備種類和型號方能確定。車位數(shù)量目前核定為50個，均為地下，如果地面車位數(shù)量能夠滿足，可以適當按比例減少地下車位使用面積。以上面積僅為建議，實際情況需要設(shè)計承擔人根據(jù)實際情況確定。后勤設(shè)施及行政用房建議：項目本體分析項目SWOT分析地塊物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)篇地塊開發(fā)價值分析客戶定位及客戶階段演變預(yù)期區(qū)域核心競爭力及發(fā)展策略體系分期開發(fā)策略項目啟動策略附件第七部分灤平縣“巴克什營鎮(zhèn)+潮河+虎什哈鎮(zhèn)”兩鎮(zhèn)一河區(qū)域綜合開發(fā)項目全案策劃及概念性規(guī)劃地塊開發(fā)價值分析地塊開發(fā)價值分析

客戶定位及客戶階段演變預(yù)期

區(qū)域核心競爭力及發(fā)展策略體系

分期開發(fā)策略

項目啟動策略1、地塊開發(fā)價值分析：從土地一級開發(fā)和未來產(chǎn)品打造層面對“兩鎮(zhèn)一河”可開發(fā)用地進行價值評估與分層25%項目組從以下幾個方面對地塊使用價值進行評價：可建設(shè)用地規(guī)模交通（即可達性和交通便捷度）：包括現(xiàn)狀道路及規(guī)劃道路資源&景觀環(huán)境開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀（即拆遷量）工程難度：地塊是否規(guī)整、與現(xiàn)狀及規(guī)劃主要道路連通情況、拆遷情況規(guī)劃利好及限制：區(qū)域內(nèi)及周邊重大項目和設(shè)施規(guī)劃建設(shè)利好；規(guī)劃限制條件ⅠⅡⅣⅢⅢⅢⅢⅠ:巴克什營鎮(zhèn)Ⅱ:代營子村Ⅲ:一灣一品Ⅳ:虎什哈鎮(zhèn)地塊開發(fā)價值分析客戶定位及客戶階段演變預(yù)期

區(qū)域核心競爭力及發(fā)展策略體系

分期開發(fā)策略

項目啟動策略地塊Ⅰ-巴克什營鎮(zhèn)：依托于現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)結(jié)構(gòu)進一步完善相關(guān)配套和景觀設(shè)施，中等強度開發(fā)，低總價、經(jīng)濟型度假產(chǎn)品啟動市場25%現(xiàn)狀：位于巴克什營鎮(zhèn)，臨近金山嶺長城，從國道101和京承高速都可以直接連接北京，且地塊緊鄰現(xiàn)有鎮(zhèn)區(qū)，具有一定的生活配套設(shè)施。優(yōu)勢：距離北京城最近、具有現(xiàn)狀條件下最為優(yōu)越的道路交通條件，有一定面積的低坡度建設(shè)用地資源，有最聚集的鎮(zhèn)區(qū)結(jié)構(gòu)，工程難度低，啟動快。劣勢：用地資源景觀條件一般，土地面積受到較大局促，且臨近村民居所。綜合評級：優(yōu)Ⅰ開發(fā)思路：1、作為項目地啟動區(qū)，可依托現(xiàn)有市場和金山嶺開發(fā)熱潮，先期啟動，樹立項目形象，并為切入后期開發(fā)做準備。2、產(chǎn)品層面可針對主流的養(yǎng)老市場和休閑度假市場，中等強度開發(fā)，以低總價、經(jīng)濟型的度假產(chǎn)品打開市場，以特色的行宮酒店來集聚人氣，可成為項目初期的現(xiàn)金回流產(chǎn)品。地塊開發(fā)價值分析客戶定位及客戶階段演變預(yù)期

區(qū)域核心競爭力及發(fā)展策略體系

分期開發(fā)策略

項目啟動策略25%現(xiàn)狀：位于潮河中段，臨近規(guī)劃滑雪場，基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱。優(yōu)勢：用地資源條件較佳，距離巴克什營鎮(zhèn)較近，未來可依托滑雪小鎮(zhèn)的打造實現(xiàn)人氣的聚集和生活配套的完善，且有一定面積的低坡度建設(shè)用地資源。劣勢：現(xiàn)狀道路條件一般，周邊資源猶待整修，生活配套缺乏。綜合評級：良開發(fā)思路：1、項目開發(fā)需要依托于大交通的改善和滑雪小鎮(zhèn)的建設(shè)，建議在中期道路規(guī)劃出臺后可與滑雪小鎮(zhèn)捆綁整體招商。2、產(chǎn)品層面可針對運動休閑客戶群體打造度假型別墅產(chǎn)品。Ⅱ地塊Ⅱ-代營子村：依托于區(qū)域道路條件的改善，打造目的性滑雪運動度假小鎮(zhèn)地塊開發(fā)價值分析客戶定位及客戶階段演變預(yù)期

區(qū)域核心競爭力及發(fā)展策略體系

分期開發(fā)策略

項目啟動策略25%現(xiàn)狀：位于潮河中后段，基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱，基本上無生活及休閑配套，而且土地較為零散，現(xiàn)狀條件下并不具備開發(fā)條件。優(yōu)勢：可改善空間大，用地資源條件佳，且項目用地各具獨特風情。劣勢：現(xiàn)狀道路條件差，距離目標市場較遠，周邊資源猶待整修，平整用地較少，生活配套缺乏。綜合評級：一般開發(fā)思路：1、鑒于項目用地較為零散，且資源相對獨立，可在道路條件改善情況下，通過蓄水壩的修建營造獨特的灣區(qū)景觀。2、通過莊園地產(chǎn)等高端度假產(chǎn)品打造實現(xiàn)一灣一品的風情3、后期開發(fā)既可以通過土地建設(shè)用地與山地水面捆綁出讓，也可以打