千島湖別墅考察報(bào)告

千島湖別墅市場(chǎng)考察報(bào)告Codeofthisreport|2考察盤說明本次重點(diǎn)考察千島湖在售或?qū)⑹叟盼荨e墅產(chǎn)品，特別關(guān)注產(chǎn)品、景觀、客群、價(jià)格及去化本次我們考察項(xiàng)目為金基觀島、天嶼、翡翠島、玫瑰園、濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|3項(xiàng)目金基觀島物業(yè)類型排屋總建規(guī)模240000方容積率1.5設(shè)計(jì)總量120待售總量120主力戶型100-150方裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯銷售價(jià)格20000元/平米該項(xiàng)目與綠城珍珠灣是千島湖市場(chǎng)出現(xiàn)較早的小戶型別墅產(chǎn)品，打造臨湖小院墅概念。項(xiàng)目位于青溪新城，實(shí)際為排屋產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)地上2-3層地下一層。目前項(xiàng)目尚在蓄客階段?？疾祉?xiàng)目--金基觀島Codeofthisreport|4考察項(xiàng)目--金基觀島產(chǎn)品主力面積在100、150方兩個(gè)段位除戶型面積控制外該產(chǎn)品無其他亮點(diǎn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為地下一層、地上二至三層，毛坯交付Codeofthisreport|5考察項(xiàng)目--金基觀島特色：基地區(qū)位較好，且擁有一線湖景資源創(chuàng)新型小戶型設(shè)計(jì)、低總價(jià)是其最大特點(diǎn)缺點(diǎn)：排屋密度較大，且由于其基地高差有限，湖景資源意義不充分。Codeofthisreport|6考察項(xiàng)目--天嶼項(xiàng)目天嶼千島湖山頂度假別墅物業(yè)類型獨(dú)棟別墅總建規(guī)模27000方容積率0.22設(shè)計(jì)總量80待售總量45主力戶型600-900方銷售價(jià)格28000元/平米該項(xiàng)目不論在區(qū)位、產(chǎn)品、戶型及售價(jià)上都構(gòu)成與本項(xiàng)目的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)。天嶼項(xiàng)目立面采用新地中海風(fēng)格，以山頂湖景別墅為入市概念。項(xiàng)目配建有五星度假酒店、會(huì)所、游艇碼頭、半山觀景平臺(tái)等。該項(xiàng)目2009年開盤、整體品質(zhì)一般；由于項(xiàng)目性價(jià)比較低，去化并不理想Codeofthisreport|7考察項(xiàng)目--天嶼特色：天嶼擁有獨(dú)特的地理位置，其山際線于標(biāo)高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個(gè)方向皆可俯瞰千島湖湖景。規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，并開辟有一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。組團(tuán)式開放布局，私家園林景觀融入社區(qū)山地景觀，建筑布局依山勢(shì)而建，并充分滿足觀景需要。缺點(diǎn)：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。Codeofthisreport|8代表個(gè)案--天嶼戶型：建筑面積約696方（不含地下層）戶型特色：室內(nèi)呈對(duì)稱式布局，動(dòng)靜分區(qū)，與私密空間兼顧，主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，套房式設(shè)計(jì)滿足度假別墅功能要求不足之處：垂直空間缺少變化Codeofthisreport|9考察項(xiàng)目--天嶼戶型：建筑面積約690平方米戶型特色：中庭、套房、寬景連通陽(yáng)臺(tái)、高大落地門窗Codeofthisreport|10考察項(xiàng)目--天嶼項(xiàng)目精裝交付，含家居智能控制系統(tǒng)。特別看點(diǎn)有節(jié)能屋面瓦、全套進(jìn)口門窗、地源熱泵空調(diào)系統(tǒng)、Kallista潔具

Codeofthisreport|11項(xiàng)目翡翠島物業(yè)類型排屋別墅總建規(guī)模80000方容積率0.23設(shè)計(jì)總量190待售總量20主力戶型200-250方；300-500方銷售價(jià)格17000-20000元/平米項(xiàng)目位于千島湖東南湖區(qū)翡翠島，島北即自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，為純別墅園區(qū)，產(chǎn)品為獨(dú)棟山地、濱水別墅及排屋，項(xiàng)目首次開盤在2006年，目前余少量尾盤?？疾祉?xiàng)目--翡翠島Codeofthisreport|12考察項(xiàng)目--翡翠島建筑建筑依山傍水而建，逐層退臺(tái)不斷接近水面。建筑朝向、露臺(tái)均考慮景觀要求，部分別墅設(shè)置電梯。東方傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，吸收現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)潔實(shí)用理念，建筑本身與外部景觀相融，現(xiàn)代建筑材質(zhì)天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用，建筑特色簡(jiǎn)潔、明快、內(nèi)斂。產(chǎn)品錯(cuò)層結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，增加了山地別墅空間的豐富性和趣味性。Codeofthisreport|13景觀：項(xiàng)目地勢(shì)北高南低，由北向南呈珊瑚狀分布，起伏較大，兼有山水景觀及大坡度山體形態(tài)項(xiàng)目湖景線長(zhǎng)，產(chǎn)品結(jié)合山體相態(tài)依水景線依次排列，其間通過道路相連；多層立體景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享，單體湖景山景資源均較豐富項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套有山景會(huì)所、濱湖會(huì)所、天然泳池及游艇碼頭考察項(xiàng)目--翡翠島Codeofthisreport|14考察項(xiàng)目--翡翠島戶型：建筑面積約400方Codeofthisreport|15項(xiàng)目位于開發(fā)路南側(cè)，北依千島湖，由法式聯(lián)排、湖景獨(dú)棟、高層公寓組成，項(xiàng)目自然稟賦一般。該項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品于2009年首度開盤考察項(xiàng)目--玫瑰園項(xiàng)目玫瑰園物業(yè)類型排屋別墅高層總建規(guī)模180000方容積率0.87設(shè)計(jì)總量160待售總量60-80主力戶型290-330方；450-800方銷售價(jià)格17000-30000元/平米Codeofthisreport|16代表個(gè)案--玫瑰園建筑與景觀延續(xù)綠城三代法式排屋別墅樣板建筑分組團(tuán)設(shè)計(jì)，排屋區(qū)景觀資源配置較少；別墅區(qū)在基地北端沿湖景線排布，外圍堆土形成景觀湖、存留部分公共半島綠化，庭院內(nèi)部設(shè)計(jì)1000-2000方私人草坪、含泳池及燒烤區(qū)。Codeofthisreport|17考察項(xiàng)目--玫瑰園排屋戶型：該戶型建筑面積約445平方米Codeofthisreport|18考察項(xiàng)目--玫瑰園別墅戶型：該戶型建筑面積約690平方米，地下一層、地上二層戶型特色：旋轉(zhuǎn)樓梯；客廳、家庭室挑空；功能分區(qū)合理、有序；產(chǎn)品精裝交付，交付標(biāo)準(zhǔn)含軟裝Codeofthisreport|19項(xiàng)目濱江度假酒店別墅物業(yè)類型排屋別墅酒店總建規(guī)模120000方容積率0.25設(shè)計(jì)總量40（獨(dú)棟別墅）待售總量10主力戶型400-800方銷售價(jià)格20000元/平米項(xiàng)目近青溪新城政務(wù)中心，東南亞風(fēng)格建筑，由五星酒店、獨(dú)立、聯(lián)排別墅及部分公寓組成。本項(xiàng)目于2008年入市考察項(xiàng)目--濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|20建筑與景觀建筑依山坡而建，利用自然條件增加其采光通風(fēng)；東南亞建筑風(fēng)格，形態(tài)舒展，立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺(tái)結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流最大化。項(xiàng)目基地依山伴水，呈半島形狀，直視水域約有150萬方；景觀設(shè)計(jì)以美式山地度假為藍(lán)本，結(jié)合東南亞風(fēng)情裝飾細(xì)節(jié)，開放式空間布局，人工與自然景觀相輝映；園區(qū)道路服務(wù)單邊別墅優(yōu)化了產(chǎn)品的景觀面積和私密性?？疾祉?xiàng)目--濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|21別墅戶型：建筑面積約440平方米，地下一層、地上二層戶型特色：旋轉(zhuǎn)樓梯；客廳、家庭室挑空；功能分區(qū)合理、有序；產(chǎn)品精裝交付，交付標(biāo)準(zhǔn)含軟裝考察項(xiàng)目--濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|22基本情況考察項(xiàng)目主力面積（方）裝修均價(jià)（元/方）總價(jià)（萬元）存量物業(yè)濱江度假酒店別墅400-800毛坯20000800-13008-12別墅天嶼山頂度假別墅600-900精裝300001600-280035-55別墅翡翠島300-500毛坯17000800-10005-10別墅綠城千島湖玫瑰園500-800精裝30000450-8005-8別墅翡翠島190-250毛坯15000300-40010-20排屋綠城千島湖玫瑰園290-330精裝17000-25000450-80060-80排屋金基觀島100-150毛坯20000（估）200-300120排屋

本次考察項(xiàng)目的基本情況如下Codeofthisreport|23項(xiàng)目品質(zhì)考察項(xiàng)目是否純獨(dú)棟內(nèi)部配套附加值裝修會(huì)所游艇碼頭高爾夫配套酒店地下室花園泳池車庫(kù)玫瑰園否是否否否280-430800-2000景觀1：2毛坯濱江否是獨(dú)屬酒店否超五星150-200500-2000私家1：2毛坯天嶼是是是否五星150-200800-2000私家1：2精裝金基觀島否否戶戶贈(zèng)送否是100-150--私家1：1毛坯翡翠島否是是否否--私家1：1毛坯從市場(chǎng)上比較有代表性的項(xiàng)目情況來看，會(huì)所、碼頭、私家泳池已屬于該類產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)配置，而高爾夫、配套酒店、是否純獨(dú)棟、裝修、地下室及花園贈(zèng)送成為差異化的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。整體來看，目前千島湖市場(chǎng)上別墅類項(xiàng)目品質(zhì)屬中等偏上。Codeofthisreport|24銷售價(jià)格金基觀島

天嶼

玫瑰園

濱江尚公館

翡翠島3500400020003000250010005001500總價(jià)（萬元）單價(jià)（元/方）15000350003000025000200004000045000Codeofthisreport|25價(jià)格走勢(shì)別墅起價(jià)（萬/套)2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年天嶼山頂度假別墅15001600160016001600綠城玫瑰園0370400400450翡翠島800800700800800濱江度假酒店別墅08008008801300Codeofthisreport|26客群結(jié)構(gòu)千島湖別墅類市場(chǎng)目前主要滿足長(zhǎng)三角城市的旅游度假、投資、自住需求含部分企業(yè)接待要求，其中尤以浙江省比重最大，杭州客群表現(xiàn)最為突出，其他多分布在省內(nèi)的溫州、義烏、紹興等地，本地需求較少?？疾祉?xiàng)目主力面積總價(jià)（萬元）裝修客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)目的濱江度假酒店別墅400-800800-1300毛坯主要來自浙江，其中杭州60%、義烏15%、紹興5%、其他金華永康度假（自?。?0%、企業(yè)會(huì)所30%、投資10%天嶼山頂度假別墅600-9001600-2800精裝主要來自杭州、上海自住、投資、短期度假綠城玫瑰園300-800500-2400精裝主要來自杭州、義烏自住、投資、短期度假翡翠島200-500300-1000毛坯主要來自浙江，其中杭州70%、義烏15%、溫州5%投資50%、度假居住30%、企業(yè)會(huì)所20%金基觀島100-150200-300毛坯主要來自杭州、溫州自住、投資、短期度假Codeofthisreport|27考察小結(jié)考察項(xiàng)目中，產(chǎn)品低中高端定位均有涉及，整體來看：觀島屬低端；翡翠島、濱江屬中端；天嶼、玫瑰園屬高端。但在實(shí)際產(chǎn)品方面來看，真正有高端品質(zhì)特點(diǎn)項(xiàng)目?jī)H綠城的玫瑰園，天嶼更是以高端定位與低端的產(chǎn)品陷于市場(chǎng)僵局產(chǎn)品風(fēng)格大致以東南亞及現(xiàn)代中式建