千島湖別墅考察報告

千島湖別墅市場考察報告Codeofthisreport|2考察盤說明本次重點考察千島湖在售或將售排屋、別墅產(chǎn)品，特別關注產(chǎn)品、景觀、客群、價格及去化本次我們考察項目為金基觀島、天嶼、翡翠島、玫瑰園、濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|3項目金基觀島物業(yè)類型排屋總建規(guī)模240000方容積率1.5設計總量120待售總量120主力戶型100-150方裝修標準毛坯銷售價格20000元/平米該項目與綠城珍珠灣是千島湖市場出現(xiàn)較早的小戶型別墅產(chǎn)品，打造臨湖小院墅概念。項目位于青溪新城，實際為排屋產(chǎn)品，戶型設計地上2-3層地下一層。目前項目尚在蓄客階段?？疾祉椖?-金基觀島Codeofthisreport|4考察項目--金基觀島產(chǎn)品主力面積在100、150方兩個段位除戶型面積控制外該產(chǎn)品無其他亮點，產(chǎn)品設計為地下一層、地上二至三層，毛坯交付Codeofthisreport|5考察項目--金基觀島特色：基地區(qū)位較好，且擁有一線湖景資源創(chuàng)新型小戶型設計、低總價是其最大特點缺點：排屋密度較大，且由于其基地高差有限，湖景資源意義不充分。Codeofthisreport|6考察項目--天嶼項目天嶼千島湖山頂度假別墅物業(yè)類型獨棟別墅總建規(guī)模27000方容積率0.22設計總量80待售總量45主力戶型600-900方銷售價格28000元/平米該項目不論在區(qū)位、產(chǎn)品、戶型及售價上都構成與本項目的實際競爭。天嶼項目立面采用新地中海風格，以山頂湖景別墅為入市概念。項目配建有五星度假酒店、會所、游艇碼頭、半山觀景平臺等。該項目2009年開盤、整體品質一般；由于項目性價比較低，去化并不理想Codeofthisreport|7考察項目--天嶼特色：天嶼擁有獨特的地理位置，其山際線于標高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個方向皆可俯瞰千島湖湖景。規(guī)劃保留一萬畝原生松樹林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，并開辟有一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。組團式開放布局，私家園林景觀融入社區(qū)山地景觀，建筑布局依山勢而建，并充分滿足觀景需要。缺點：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。Codeofthisreport|8代表個案--天嶼戶型：建筑面積約696方（不含地下層）戶型特色：室內(nèi)呈對稱式布局，動靜分區(qū)，與私密空間兼顧，主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，套房式設計滿足度假別墅功能要求不足之處：垂直空間缺少變化Codeofthisreport|9考察項目--天嶼戶型：建筑面積約690平方米戶型特色：中庭、套房、寬景連通陽臺、高大落地門窗Codeofthisreport|10考察項目--天嶼項目精裝交付，含家居智能控制系統(tǒng)。特別看點有節(jié)能屋面瓦、全套進口門窗、地源熱泵空調系統(tǒng)、Kallista潔具

Codeofthisreport|11項目翡翠島物業(yè)類型排屋別墅總建規(guī)模80000方容積率0.23設計總量190待售總量20主力戶型200-250方；300-500方銷售價格17000-20000元/平米項目位于千島湖東南湖區(qū)翡翠島，島北即自然生態(tài)保護區(qū)，為純別墅園區(qū)，產(chǎn)品為獨棟山地、濱水別墅及排屋，項目首次開盤在2006年，目前余少量尾盤。考察項目--翡翠島Codeofthisreport|12考察項目--翡翠島建筑建筑依山傍水而建，逐層退臺不斷接近水面。建筑朝向、露臺均考慮景觀要求，部分別墅設置電梯。東方傳統(tǒng)建筑風格，吸收現(xiàn)代建筑簡潔實用理念，建筑本身與外部景觀相融，現(xiàn)代建筑材質天然石材、木飾條和玻璃混合運用，建筑特色簡潔、明快、內(nèi)斂。產(chǎn)品錯層結構的設計，增加了山地別墅空間的豐富性和趣味性。Codeofthisreport|13景觀：項目地勢北高南低，由北向南呈珊瑚狀分布，起伏較大，兼有山水景觀及大坡度山體形態(tài)項目湖景線長，產(chǎn)品結合山體相態(tài)依水景線依次排列，其間通過道路相連；多層立體景觀系統(tǒng)設計強調住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享，單體湖景山景資源均較豐富項目內(nèi)部配套有山景會所、濱湖會所、天然泳池及游艇碼頭考察項目--翡翠島Codeofthisreport|14考察項目--翡翠島戶型：建筑面積約400方Codeofthisreport|15項目位于開發(fā)路南側，北依千島湖，由法式聯(lián)排、湖景獨棟、高層公寓組成，項目自然稟賦一般。該項目別墅類產(chǎn)品于2009年首度開盤考察項目--玫瑰園項目玫瑰園物業(yè)類型排屋別墅高層總建規(guī)模180000方容積率0.87設計總量160待售總量60-80主力戶型290-330方；450-800方銷售價格17000-30000元/平米Codeofthisreport|16代表個案--玫瑰園建筑與景觀延續(xù)綠城三代法式排屋別墅樣板建筑分組團設計，排屋區(qū)景觀資源配置較少；別墅區(qū)在基地北端沿湖景線排布，外圍堆土形成景觀湖、存留部分公共半島綠化，庭院內(nèi)部設計1000-2000方私人草坪、含泳池及燒烤區(qū)。Codeofthisreport|17考察項目--玫瑰園排屋戶型：該戶型建筑面積約445平方米Codeofthisreport|18考察項目--玫瑰園別墅戶型：該戶型建筑面積約690平方米，地下一層、地上二層戶型特色：旋轉樓梯；客廳、家庭室挑空；功能分區(qū)合理、有序；產(chǎn)品精裝交付，交付標準含軟裝Codeofthisreport|19項目濱江度假酒店別墅物業(yè)類型排屋別墅酒店總建規(guī)模120000方容積率0.25設計總量40（獨棟別墅）待售總量10主力戶型400-800方銷售價格20000元/平米項目近青溪新城政務中心，東南亞風格建筑，由五星酒店、獨立、聯(lián)排別墅及部分公寓組成。本項目于2008年入市考察項目--濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|20建筑與景觀建筑依山坡而建，利用自然條件增加其采光通風；東南亞建筑風格，形態(tài)舒展，立面設計以白色抹灰立面與底部石材結合，落地窗和大露臺結合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流最大化。項目基地依山伴水，呈半島形狀，直視水域約有150萬方；景觀設計以美式山地度假為藍本，結合東南亞風情裝飾細節(jié)，開放式空間布局，人工與自然景觀相輝映；園區(qū)道路服務單邊別墅優(yōu)化了產(chǎn)品的景觀面積和私密性?？疾祉椖?-濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|21別墅戶型：建筑面積約440平方米，地下一層、地上二層戶型特色：旋轉樓梯；客廳、家庭室挑空；功能分區(qū)合理、有序；產(chǎn)品精裝交付，交付標準含軟裝考察項目--濱江度假酒店別墅Codeofthisreport|22基本情況考察項目主力面積（方）裝修均價（元/方）總價（萬元）存量物業(yè)濱江度假酒店別墅400-800毛坯20000800-13008-12別墅天嶼山頂度假別墅600-900精裝300001600-280035-55別墅翡翠島300-500毛坯17000800-10005-10別墅綠城千島湖玫瑰園500-800精裝30000450-8005-8別墅翡翠島190-250毛坯15000300-40010-20排屋綠城千島湖玫瑰園290-330精裝17000-25000450-80060-80排屋金基觀島100-150毛坯20000（估）200-300120排屋

本次考察項目的基本情況如下Codeofthisreport|23項目品質考察項目是否純獨棟內(nèi)部配套附加值裝修會所游艇碼頭高爾夫配套酒店地下室花園泳池車庫玫瑰園否是否否否280-430800-2000景觀1：2毛坯濱江否是獨屬酒店否超五星150-200500-2000私家1：2毛坯天嶼是是是否五星150-200800-2000私家1：2精裝金基觀島否否戶戶贈送否是100-150--私家1：1毛坯翡翠島否是是否否--私家1：1毛坯從市場上比較有代表性的項目情況來看，會所、碼頭、私家泳池已屬于該類產(chǎn)品的標準配置，而高爾夫、配套酒店、是否純獨棟、裝修、地下室及花園贈送成為差異化的競爭點。整體來看，目前千島湖市場上別墅類項目品質屬中等偏上。Codeofthisreport|24銷售價格金基觀島

天嶼

玫瑰園

濱江尚公館

翡翠島3500400020003000250010005001500總價（萬元）單價（元/方）15000350003000025000200004000045000Codeofthisreport|25價格走勢別墅起價（萬/套)2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年2011上半年天嶼山頂度假別墅15001600160016001600綠城玫瑰園0370400400450翡翠島800800700800800濱江度假酒店別墅08008008801300Codeofthisreport|26客群結構千島湖別墅類市場目前主要滿足長三角城市的旅游度假、投資、自住需求含部分企業(yè)接待要求，其中尤以浙江省比重最大，杭州客群表現(xiàn)最為突出，其他多分布在省內(nèi)的溫州、義烏、紹興等地，本地需求較少?？疾祉椖恐髁γ娣e總價（萬元）裝修客戶結構置業(yè)目的濱江度假酒店別墅400-800800-1300毛坯主要來自浙江，其中杭州60%、義烏15%、紹興5%、其他金華永康度假（自住）60%、企業(yè)會所30%、投資10%天嶼山頂度假別墅600-9001600-2800精裝主要來自杭州、上海自住、投資、短期度假綠城玫瑰園300-800500-2400精裝主要來自杭州、義烏自住、投資、短期度假翡翠島200-500300-1000毛坯主要來自浙江，其中杭州70%、義烏15%、溫州5%投資50%、度假居住30%、企業(yè)會所20%金基觀島100-150200-300毛坯主要來自杭州、溫州自住、投資、短期度假Codeofthisreport|27考察小結考察項目中，產(chǎn)品低中高端定位均有涉及，整體來看：觀島屬低端；翡翠島、濱江屬中端；天嶼、玫瑰園屬高端。但在實際產(chǎn)品方面來看，真正有高端品質特點項目僅綠城的玫瑰園，天嶼更是以高端定位與低端的產(chǎn)品陷于市場僵局產(chǎn)品風格大致以東南亞及現(xiàn)代中式建