2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法高分通關(guān)題庫(kù)A4可打印版

2021-2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法高分通關(guān)題庫(kù)A4可打印版單選題（共50題）1、購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B2、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，則對(duì)進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用（）時(shí)的匯率進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)日期B.成交日期C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.市場(chǎng)狀況調(diào)整后【答案】C3、通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了()對(duì)地價(jià)的影響。A.土地面積B.地質(zhì)條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D4、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格為4800元/m2，建筑面積為100m2。首次付清24萬(wàn)元，其余半年后支付16萬(wàn)元，一年后支付8萬(wàn)元；乙成交價(jià)格為5000元/m2，建筑面積為120m2，首次支付24萬(wàn)元，半年后付清余款36萬(wàn)元；丙成交價(jià)格為4700元/m2，建筑面積為90m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格為4760元/m2，建筑面積為110m2，成交時(shí)支付20萬(wàn)元，一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞?。炯祝颈鸆.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲【答案】C5、根據(jù)晝夜對(duì)人體病理的影響，病情甚是在A.夜B.晝C.夕D.旦【答案】A6、行政劃撥的土地當(dāng)作有償出讓的土地來(lái)估價(jià)，違反了（）。A.合法原則B.最高最佳利用原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則【答案】A7、在房地產(chǎn)價(jià)格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，因要遵循謹(jǐn)慎原則，則估價(jià)結(jié)果不宜采用（）的測(cè)算結(jié)果。A.收益法B.成本法C.比較法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法【答案】C8、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。A.技術(shù)上可能B.財(cái)務(wù)上可行C.價(jià)值最大化D.法律上允許【答案】D9、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火【答案】B10、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值大幅下降時(shí)，下列說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值，也不提供相應(yīng)擔(dān)保，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)【答案】A11、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B12、在依法判定的估價(jià)對(duì)象使用權(quán)利方面，應(yīng)以（）為依據(jù)。A.相關(guān)合同B.法律、法規(guī)、政策C.土地用途管制D.國(guó)家的價(jià)格政策【答案】C13、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價(jià)值為2000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為100萬(wàn)元，殘值為45萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C14、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D15、下列房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的行為中，錯(cuò)誤的是（）。A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標(biāo)要求按照正常評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取評(píng)估費(fèi)B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)業(yè)務(wù)C.聘請(qǐng)其他專業(yè)機(jī)構(gòu)參與完成一項(xiàng)以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)D.利用過(guò)去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價(jià)服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購(gòu)買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價(jià)評(píng)估服務(wù)【答案】D16、下列哪項(xiàng)不是氣隨液脫的形成原因A.高熱B.大汗C.嚴(yán)重吐瀉D.大量失血【答案】D17、某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法（）。A.平均發(fā)展速度法B.平均增減量法C.數(shù)學(xué)曲線擬合法D.中位數(shù)法【答案】C18、與開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)率稱為（）。A.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率B.投資利潤(rùn)率C.土地利潤(rùn)率D.銷售利潤(rùn)率【答案】D19、房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則和最高行為準(zhǔn)則為()。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則D.獨(dú)立客觀公正原則【答案】D20、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.成交價(jià)格B.市場(chǎng)價(jià)格C.交易價(jià)格D.正常價(jià)格【答案】D21、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師【答案】C22、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C23、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B24、甲、乙兩宗相鄰?fù)恋?，價(jià)格均為50萬(wàn)元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場(chǎng)價(jià)格為150萬(wàn)元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購(gòu)買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價(jià)范圍是（）萬(wàn)元。A.0～50B.50～75C.50～100D.100～150【答案】C25、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D26、下列對(duì)某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設(shè)計(jì)C.臨路狀況D.公共配套設(shè)施情況【答案】B27、房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。A.謹(jǐn)慎價(jià)值B.投資價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】C28、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價(jià)格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D29、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的（）。A.區(qū)位因素B.社會(huì)因素C.實(shí)物因素D.權(quán)益因素【答案】C30、()是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)【答案】A31、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。A.自物權(quán)B.地役權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】B32、對(duì)于正常商品來(lái)說(shuō)，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（）對(duì)商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無(wú)法確定【答案】C33、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離【答案】D34、肢體麻木或運(yùn)動(dòng)不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯(cuò)，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫【答案】C35、某建筑物的建筑面積為120m2，該建筑物的有效年齡為8年，年折舊額為1800元，其重置成本為800元/m2，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。A.15%B.44%C.56%D.85%【答案】D36、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%，銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，報(bào)酬率中無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90【答案】A37、在實(shí)際估價(jià)中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.是否完成竣工驗(yàn)收B.是否完成內(nèi)外裝修C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂D.是否已安裝了門窗【答案】A38、某待開(kāi)發(fā)土地，其土地取得費(fèi)為每畝36萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為1.5億元/km2。假設(shè)開(kāi)發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為（）元/m2。A.50.02B.103.22C.109.63D.114.82【答案】B39、人臥則血?dú)w于A.心B.肝C.脾D.肺【答案】B40、關(guān)于建筑物重新購(gòu)建價(jià)格求取方法的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.單位比較法需要將估價(jià)對(duì)象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測(cè)量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測(cè)算結(jié)果【答案】A41、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)要素估價(jià)當(dāng)事人的內(nèi)容，估價(jià)結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個(gè)人是指（）。A.估價(jià)報(bào)告使用人B.估價(jià)對(duì)象權(quán)利人C.估價(jià)利害關(guān)系人D.估價(jià)委托人【答案】C42、收益法的雛形是（）。A.地租資本化法B.報(bào)酬資本化法C.早期購(gòu)買年法D.直接資本化法【答案】C43、某可比實(shí)例賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格會(huì)（）。A.上升B.下降C.不變D.無(wú)法確定【答案】A44、下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是（）。A.土地總價(jià)B.土地單價(jià)C.樓面地價(jià)D.商品房?jī)r(jià)格【答案】C45、超過(guò)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔(dān)。A.政府主管部門B.估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使用者D.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師【答案】C46、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國(guó)家或地區(qū)是（）。A.法國(guó)B.意大利C.日本D.中國(guó)香港【答案】D47、從估價(jià)的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息，也要與其應(yīng)獲的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算做（）：A.利潤(rùn)B.利息C.開(kāi)發(fā)所得D.開(kāi)發(fā)成本【答案】A48、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格1500元/m2，用成本法測(cè)算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元/m2。該建筑物的現(xiàn)值為（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】B49、某塊土地總面積為100m2，其上建筑物的基底總面積為65m2，則建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】B50、如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來(lái)進(jìn)行測(cè)算趨勢(shì)值。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.移動(dòng)平均法【答案】B多選題（共20題）1、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價(jià)B.對(duì)已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價(jià)值進(jìn)行估價(jià)C.對(duì)已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價(jià)，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額D.對(duì)在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價(jià)，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價(jià)款E.對(duì)劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價(jià)，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D2、下列屬于建筑物實(shí)物因素的有（）。A.開(kāi)間.進(jìn)深.樓層B.電梯.中央空調(diào).集中供熱C.通風(fēng).采光.日照D.風(fēng)格.色調(diào)E.層高.朝向【答案】BCD3、長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要有()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.衰減曲線法C.平均增減量法D.平均發(fā)展速度法E指數(shù)修勻法【答案】ACD4、保存的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括（）。A.估價(jià)報(bào)告B.估價(jià)委托書C.估價(jià)中的不同意見(jiàn)記錄D.外部專業(yè)幫助和的專業(yè)意見(jiàn)E.內(nèi)部專業(yè)幫助和專業(yè)意見(jiàn)【答案】ABCD5、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)()。A.學(xué)校B.公園C.商場(chǎng)D.普通商品住宅E油田【答案】AB6、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC7、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說(shuō)法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場(chǎng)通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場(chǎng)下通常比在買方市場(chǎng)下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC8、在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值的有（）。A.土地價(jià)值B.電器設(shè)備價(jià)值C.特許經(jīng)營(yíng)權(quán)D.商譽(yù)E.債權(quán)債務(wù)【答案】BCD9、下列估價(jià)目的中，對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評(píng)估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)【答案】ACD10、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是指下列()交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。A.賣方和買方掌握必要的市場(chǎng)信息B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價(jià)D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD11、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作中替代原則的說(shuō)法，正確的有（）。A.任何單位和個(gè)人不得干預(yù)估價(jià)活動(dòng)，包括不得干預(yù)估價(jià)過(guò)程和結(jié)果B.若存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，可以通過(guò)這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格C.不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價(jià)格牽掣D.同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)在同一個(gè)城市的各種估價(jià)結(jié)果，不可以拿出來(lái)比較E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時(shí)，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC12、亞當(dāng)·斯密將房租區(qū)分為（）。A.建筑物租B.絕對(duì)地租C.地皮租D.壟斷地租E.級(jí)差地租【答案】AC13、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD14、應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD15、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)【答案】ABD16、引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括（）。A.政府進(jìn)行道路建設(shè)B.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地C.改進(jìn)物業(yè)管理D.裝飾裝修改造E.更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CD17、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC18、收集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有（）。A.走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人B.訪問(wèn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員C.查閱政府和有關(guān)部門的房地產(chǎn)價(jià)格資料D.根據(jù)分析和經(jīng)驗(yàn)得出客觀資料E.同行之間相互提供【答案】ABC19、功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場(chǎng)供給的過(guò)量C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷D.人們消費(fèi)觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD20、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估【答案】BD大題（共10題）一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）三、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購(gòu)買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元六、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過(guò)出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過(guò)估價(jià)師對(duì)該建筑物觀察鑒定，對(duì)門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬(wàn)元，裝修重置價(jià)格30萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場(chǎng)價(jià)格。（10分）【答案】七、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買方式下的購(gòu)買價(jià)格：一是購(gòu)買者購(gòu)買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買者一次性償還剩余貸款后購(gòu)買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利