2023年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析估價(jià)方法適用性分析模擬試題

2023年湖南省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：估價(jià)方法合用性分析模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指__所通過(guò)的過(guò)程。

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

B．獲得土地后到所有工程竣工

C．從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收

D．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢2、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，屬于財(cái)政政策的是__。

A．提高貸款利率

B．提高購(gòu)房最低首付款比例

C．提高法定存款準(zhǔn)備金率

D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收3、下列關(guān)于臨時(shí)使用土地，說(shuō)法不對(duì)的的是。

A：工程項(xiàng)目施工，需要材料堆放場(chǎng)地、運(yùn)送道路和其他臨時(shí)設(shè)施的用地，應(yīng)盡也許在征收的土地范圍內(nèi)安排

B：的確需要另行增長(zhǎng)臨時(shí)用地的，由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)提出臨時(shí)用地的數(shù)量和期限的申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，同批準(zhǔn)工程項(xiàng)目用地的機(jī)關(guān)簽訂臨時(shí)用地協(xié)議后方可征用

C：使用臨時(shí)土地，不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、營(yíng)業(yè)性或其他經(jīng)營(yíng)性的活動(dòng)，不得修建永久性建筑

D：臨時(shí)用地期滿后，應(yīng)將場(chǎng)地清理并按用地協(xié)議支付一切費(fèi)用，土地管理部門(mén)同時(shí)注銷(xiāo)其臨時(shí)用地使用權(quán)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章4、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是。

A：被拆除房屋的所有人

B：被拆除房屋的使用人

C：被拆除房屋的所有人和使用人

D：被拆除房屋的代管人

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章5、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不對(duì)的的是__。

A．路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理

B．路線價(jià)法合用于城鄉(xiāng)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)

C．運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D．路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格6、某幢大廈的總建筑面積為10000㎡，房地產(chǎn)總價(jià)值為7000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為3000萬(wàn)元．王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250㎡，房地產(chǎn)價(jià)值為150萬(wàn)元．若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則王某占有的土地份額為．【2023年考題】

A：1．67％

B：2．33％

C：2．75％

D：3．33％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某市去年住宅的實(shí)際銷(xiāo)售量為500×104m2，預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為450×104m2，平滑指數(shù)為0.8，則運(yùn)用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷(xiāo)售量是__×104m2。

A．475

B．600

C．．450

D．4908、橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中經(jīng)常作為的方法。

A：質(zhì)量控制

B：進(jìn)度控制

C：協(xié)議管理

D：成本控制

E：借款協(xié)議9、契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是__。

A．對(duì)抗要件主義

B．成立要件主義

C．產(chǎn)權(quán)登記制

D．托倫斯登記制10、房地產(chǎn)抵押協(xié)議簽訂以后，土地上新增的房屋__其抵押財(cái)產(chǎn)。

A．屬于

B．不屬于

C．根據(jù)情況擬定

D．依照抵押協(xié)議規(guī)定

11、A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在取得《暫定資質(zhì)證書(shū)》一年后，經(jīng)審查符合條件，可以直接申報(bào)級(jí)資質(zhì)證書(shū)。

A：一

B：二

C：三

D：四

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)期超過(guò)一年，則其到位資金原則上不得少于工程協(xié)議價(jià)的__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%13、被執(zhí)行人張某不能清償所欠李某的債務(wù)，同時(shí)張某借給楊某的鈔票足以保證張某履行債務(wù)，楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的告知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒(méi)有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對(duì)__的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)。

A．張某

B．張某或楊某

C．楊某

D．張某和楊某14、一套總價(jià)60萬(wàn)元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式也許有下列幾種情況：(1)規(guī)定在成交日期一次性付清;(2)假如在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬(wàn)元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限2023，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬(wàn)元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬(wàn)元。上述情況中，存在名義價(jià)格的是__。

A．第(1)、(3)種情況

B．第(3)、(4)、(5)種情況

C．第(23、(4)種情況

D．第(2)、(4)、(5)種情況15、2023年4月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例的告知》，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例由__提高到__。

A．10%，20%

B．20%，30%

C．10%，35%

D．20%，35%16、按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的__。

A．互相影響性

B．適應(yīng)性

C．不一致性

D．保值性與增值性17、的立法目的是：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。

A：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

B：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

C：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

D：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章18、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是__。

A．政府機(jī)關(guān)的辦公樓

B．武警部隊(duì)的營(yíng)房

C．個(gè)人自住的住房

D．百貨公司的商場(chǎng)19、稅收區(qū)別于其他財(cái)政收入形式的重要特性是__。

A．強(qiáng)制性

B．無(wú)償性

C．自覺(jué)性

D．固定性20、物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)管理實(shí)行。

A：一級(jí)審批制度

B：逐級(jí)審批制度

C：分級(jí)審批制度

D：分別審批制度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、委托拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和__。

A．區(qū)位

B．面積

C．價(jià)值

D．經(jīng)營(yíng)人22、某類(lèi)房地產(chǎn)2023-2023年的價(jià)格如上題表所示，描述這類(lèi)房地產(chǎn)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)的線性方程式可以表達(dá)為．

A：Y=4855．33+265X

B：Y=3522．22-385X

C：Y=4978．32+433X

D：Y=3522．22+385．00X

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資__的自有資金或股本金。

A．15%

B．20%

C．30%

D．40%24、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了以等比遞增方式還款的個(gè)人住房抵押貸款。假如該貸款的年利率為5.75％，期限為2023，按月償還，初次月還款額為2023元，月還款額增長(zhǎng)率為0.2％，則該購(gòu)房者在第5年第6個(gè)月的還款額為元。

A：2277.4

B：2223.41

C：2728.8

D：2741.9

E：借款協(xié)議25、某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為2023期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用鈔票支付。假如該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前鈔票回報(bào)率為（）。

A．9.00%

B．8.05%

C．30.00%

D．7.52%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某建筑物共3層，總建筑面積為600㎡，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值為200萬(wàn)元。其中一層房地價(jià)值是二層的0．85倍，二層房地價(jià)值是三層的1．2倍。關(guān)于土地份額的計(jì)算，對(duì)的的有。

A：按建筑面積分?jǐn)?，一層占有的土地份額為33．3％

B：一層按房地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價(jià)值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~

C：按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為37．3％

D：按土地價(jià)值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為45．2％

E：按土地價(jià)值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為31．7％2、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定期期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和限度的相對(duì)數(shù)，涉及（）。

A．房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)

B．房屋租賃價(jià)格指數(shù)

C．房屋抵押價(jià)格指數(shù)

D．房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

E．土地交易價(jià)格指數(shù)3、__不屬于市政公用設(shè)施用地。

A．公共交通用地

B．煤氣調(diào)壓站

C．廣場(chǎng)用地

D．火葬場(chǎng)4、下列關(guān)于評(píng)標(biāo)、中標(biāo)管理，表述不對(duì)的的是。

A：評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)

B：評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)時(shí)，對(duì)設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底

C：招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)告知書(shū)，但不必將中標(biāo)結(jié)果告知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人

D：中標(biāo)人不得向別人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項(xiàng)目，也不得將中標(biāo)項(xiàng)目肢解后分別向別人轉(zhuǎn)讓

E：中標(biāo)人按照協(xié)議約定或者經(jīng)招標(biāo)人批準(zhǔn)，可以將中標(biāo)項(xiàng)目的部分主體、關(guān)鍵性工作分包給別人完畢5、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用鈔票流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是__。

A．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

B．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完畢并投入使用的日期6、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時(shí)，形式一般有幾種。

A：租戶交納固定的租金

B：租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

C：租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

D：租戶按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)

E：所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用涉及與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用7、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有。

A：土地所有權(quán)

B：國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)

C：宅基地土地使用權(quán)

D：大型游樂(lè)場(chǎng)

E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公司用房8、征收土地時(shí)，土地管理部門(mén)和用地單位必須嚴(yán)格遵守__等原則。

A．愛(ài)惜耕地，合理運(yùn)用土地

B．保證國(guó)家建設(shè)用地

C．有償使用土地

D．無(wú)償使用土地

E．依法征地9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺少

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損10、目前在我國(guó)停止住房實(shí)物分派后，職工購(gòu)房資金來(lái)源重要涉及等。

A：養(yǎng)老保險(xiǎn)

B：職工工資

C：住房公積金

D：個(gè)人住房貸款

E：由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼

11、下列關(guān)于抵押的表述中，不對(duì)的的是__。

A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人

B．在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C．因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)規(guī)定抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴鲩L(zhǎng)擔(dān)保以填補(bǔ)局限性

D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)12、房地產(chǎn)估價(jià)師參與的下列保險(xiǎn)中，屬于社會(huì)保險(xiǎn)險(xiǎn)種的有。

A：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)

B：健康保險(xiǎn)

C：勞動(dòng)工傷保險(xiǎn)

D：意外傷害保險(xiǎn)

E：失業(yè)保險(xiǎn)13、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A．投機(jī)需求的膨脹

B．金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度放貸

C．土地的有限性和稀缺性

D．開(kāi)發(fā)商之間的博弈14、下列屬于物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容的是。

A：物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和管理

B：環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)

C：業(yè)主自用部位的維護(hù)與管理

D：物業(yè)檔案資料的管理

E：物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)15、（）越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全，因此這個(gè)指標(biāo)又稱為償債能力比率。

A．速動(dòng)比率

B．資產(chǎn)負(fù)債率

C．償債備付率

D．流動(dòng)比率16、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是__。

A．目的定價(jià)法

B．價(jià)值定價(jià)法

C．挑戰(zhàn)定價(jià)法

D．成本加成定價(jià)法17、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量有幾方面。

A：自然環(huán)境的變化

B：房地產(chǎn)價(jià)格政策

C：政治制度的變遷

D：信息、通信技術(shù)水平的提高

E：傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理18、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容重要涉及基準(zhǔn)地價(jià)相應(yīng)的。

A：容積率

B：土地用途

C：土地開(kāi)發(fā)限度

D：評(píng)估單位

E：土地使用權(quán)性質(zhì)19、某房產(chǎn)面積10000㎡，規(guī)定測(cè)繪精度為二級(jí)，則其限差為。

A：4

B：6

C：12

D：24

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、在不擬定性情況下，估計(jì)未來(lái)投資收益，可選用的決策方法有。

A：小中取大法

B：大中取小法

C：大中取大法

D：小中取小法

E：最小最大后悔值法21、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的。

A：區(qū)位相近

B：權(quán)利性質(zhì)相同

C：面積相等

D：檔次相稱

E：建成年份相同22、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。(2023年試題)

A：價(jià)格結(jié)構(gòu)

B：總量結(jié)構(gòu)

C：檔次結(jié)構(gòu)

D：投資結(jié)構(gòu)

E：租買(mǎi)結(jié)構(gòu)23、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2023年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為