某項目成本測算及費用分析

西西’#地項目成

本

測

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費

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分

不^二零零三年十月三"一日總論1、 項目概況：北京西單北商業(yè)大街西側(cè)綜合改造工程，簡稱“西西工程”。本工程為西西4#地工程，項目處在北京市西單北大街西側(cè)，南臨皮庫胡同，西向華遠(yuǎn)街，北臨大木倉胡同。地處北京西城區(qū)最繁榮之商業(yè)區(qū)西單大街的中心地帶。西西工程4#地用地面積約16703平方米，目前已完成三通一平條件，同時甲方負(fù)責(zé)電力、熱力、給排水等七通一平施工條件。2、 建設(shè)規(guī)模及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目處在北京市西單北大街，項目東側(cè)為西單文化廣場、四周圍為規(guī)劃中的1318平米的綠地。項目技術(shù)指標(biāo)如下：占地面積：16072.66平方米總建筑面積21.4866平方米其中：地下建筑面積63760平方米地上建筑面積151106平方米層數(shù)：地上：15層地下：4層檐高：59.4米容積率：9.4停車位：996個綠化率：11.6%建筑形式：共分為1#、2#、3#、4#四棟單體建筑，其中：1#樓：地上建筑面積為19001平方米，1-5層為商業(yè)部分共8738平方米，6-11層為辦公部分共10263平方米。2#樓:地上建筑面積為46879平方米，1-5層為商業(yè)部分共21213平方米，6-11層為餐飲娛樂部分共25666平方米。3#樓:地上建筑面積為52944平方米，其中1-5層為商業(yè)部分5736

平方米,1-6層為劇場13853平方米；8-11層為影院7354平方米，6-11層為休閑娛樂11946平方米；12-15層為辦公部分共14055平方米。4#樓：地上建筑面積為32282平方米，1-5層為商業(yè)部分共10544平

方米，1-15層為辦公部分共21738平方米。西西4#地樓層功能分布圖樓號1234層數(shù)1商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\1劇場辦公商業(yè)\L2商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\L劇場辦公商業(yè)\L3商業(yè)\L商業(yè)\L商業(yè)\L劇場:辦公商業(yè)：4商業(yè) _■^-1-1\L商業(yè) _■^-1-1\L商業(yè) ^-1-1\L劇場辦公商業(yè)5商業(yè)r商業(yè)\L 商業(yè)\r劇場辦公商業(yè)\L6辦公餐飲娛樂劇場、休閑娛樂辦公7辦公餐飲娛樂休閑娛樂辦公8辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院:辦公9辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公10辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公11辦公餐飲娛樂休閑娛樂影院辦公12辦公辦公13辦公辦公14辦公辦公15辦公辦公、費用估算1、項目的成本估算:項目名稱土地成本費用100000平米單價（元項目名稱土地成本費用100000平米單價（元/平米）測算說明前期其他費用52806790土地成本包括拿到開工證前的所有支出（包含土地出讓金費用）包括勘探、設(shè)計、結(jié)構(gòu)咨詢、規(guī)劃許可證執(zhí)照費、工料測量顧問費共4814.412萬元，另359加監(jiān)理費用為建安成本的 0.5%共466建安費1074335000建安費按5000元/平米暫估業(yè)主管理費2686182按照建安費費用的2.5%計不可預(yù)見費3223219按照建安費費用的3%計小計21862212550利息10620721土地費用共10億元，計息兩年，年息5.31%。廣告銷售費用4832328按照銷售收入的1.5%計取，收入：按寫字樓15000元/平米，商業(yè)25000元/平米計算(商業(yè)63601平米、辦公46056平米、休閑11946平米、餐飲25666平米)，15000*46056+25000*(63601+11946+25666)=3221165000元=32.21165乙元。兩稅一費177161203按照銷售收入的5.5%計取。合計25179014474說明：1、平米單價按照可銷售面積147269萬平米計算，寫字樓按15000元/平米計算，商業(yè)、餐飲、娛樂按25000元/平米計算。2、銷售情況按可銷售面積的100%售完。3、項口總成本為25.179億元，平均平米成/卜為14474元/平米。2、西西4#地工程建安成本估算表單位：元項目名稱分項名稱費用平米單價基礎(chǔ)處理土方及回填1666747877.57降水13954306.49護(hù)坡491356822.87基礎(chǔ)處理10877925.06合計24064268112.00鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)及初裝修鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200223583931.85二次結(jié)構(gòu)及初裝147755 44 68.77非實體費用83235605387.38合計\J\J2982347321388.00裝飾工程地庫16080447.48

商業(yè)3738763 5 174.66辦公3214865 5…—_149.62休閑與餐廳3239665 9-=_156.75影院2472887 9 115.69劇場3163466 3 147.23外裝98992666466.72室內(nèi)門22551687164.95屋面291731613.58隔斷281984613.12裝置及設(shè)備35584117165.6合計322761636 1 1562.15機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)電梯工程變配電照明動力機(jī)電工程水衛(wèi)及采暖消防系統(tǒng)通風(fēng)空調(diào)電梯工程變配電照明動力電話2963526 137.92-6 24916332 115.96163978896 483.9253169644 247.18376566666559716 9239238172.43369.7743.6626743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計26743364639486^8 156466269.65188.6676.66室外工程建筑安裝成本合計室外排水室外工程綠化及照明合計75263162148666-6 1181763635.66166.6655.6646824546 196.661674336666 5666.66煤氣工程綜合布線樓宇自控安保工程 6445986 36.66合計 388444824 1867.85注：鋼筋含量135KG/M，混凝土含量6.65M加2三、項目的前期準(zhǔn)備及開竣工日期的假定:?假定本項目的前期工作在2664年2月底前完成?假定本項目建安施工在兩年半內(nèi)施工完畢。項目的假定持續(xù)時間:項目分項持續(xù)時間（月）前期施工準(zhǔn)備完成項目組建2664年2底前建安施工基礎(chǔ)施工6結(jié)構(gòu)施工8裝修施工13竣工清理及驗收2四、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、項目的現(xiàn)金流出如下：三、銷售方式：銷售原則：銷售為主，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓及商業(yè)部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為9818平米，銷售單價為寫字樓1.5萬元/平米，商業(yè)部分銷售單價為2.5萬元/平米。2、 寫字樓部分未銷售，商業(yè)部分100濘2005年6月到2006年9月銷售完畢，假定銷售進(jìn)度按月平均，則月均銷售量為6748平米，銷售單價2.5萬元/平米；五、 財務(wù)分析1、 現(xiàn)金流量分析：（1） 現(xiàn)金流出：見附表（2） 現(xiàn)金流入：見附表（3） 現(xiàn)金流量表見附表2、 投資收益率：A、 銷售假定一的成本收益率：成本收益率=（322117-261603）/261603=23.13%B、 銷售假定二的成本收益率：成本收益率二(253033-251379)/251379=0.66%3、投資回報率：A、銷售假定一的投資利潤率：投資利潤率=（322117-261603）/50514=119.8%B銷售假定二的投資利潤率：投資利潤率=（253033-251379）/48797=3.4%五、項目定位建議：西西4#地已有規(guī)劃面積分配情況:使用功能建筑面積情況說明商業(yè)6360 1 可以銷售辦公4605 e—可以銷售居場1385 3——無償提供4500平米給北京市文化局影院7354成本價格轉(zhuǎn)讓給北京首都影院休閑娛樂1194 6 銷售或租賃餐飲娛樂2566 6 銷售或租賃汽車庫35130經(jīng)營自行車庫650不可銷售設(shè)備用房1061 0 不可銷售合計214866其中：商業(yè)及娛樂101213辦公46056影院、劇場2120 7 車庫及配套46390西西4#地工程位于西單商業(yè)街黃金地段，項目規(guī)劃應(yīng)該以商業(yè)為主，寫字樓部分應(yīng)定位為商家的業(yè)務(wù)洽談、辦公場所，所以應(yīng)該修改設(shè)計減少寫字樓面積（減少到2萬平米左右），增加商業(yè)面積（增加到13萬平米左右）；同時，休閑娛樂、餐飲娛樂也應(yīng)定位為商業(yè)的配套設(shè)施，面積作適當(dāng)調(diào)整。西西4#地項目并非是典型的房地產(chǎn)項目，實質(zhì)上是一種商業(yè)建設(shè)模式。所以西西4#地的銷售不會象普通的房地產(chǎn)項目一樣。按其銷售方式可以分為兩種模式：1、 大型商業(yè)投資管理公司獨家定購：項目在設(shè)計期間能夠找到一大型商業(yè)投資管理公司訂購，商業(yè)投資管理有限公司參與項目設(shè)計，根據(jù)商業(yè)需求修改樓層布局及配套設(shè)施，并且商業(yè)投資管理公司可以提前進(jìn)行商業(yè)宣傳、招商、規(guī)劃等運作，項目交付后商業(yè)投資管理公司即可進(jìn)行經(jīng)營。但是，目前國內(nèi)沒有如此大實力的商業(yè)投資管理公司（全部商業(yè)定購的資金至少需30億元），國外的商業(yè)投資公司是否認(rèn)可西西項目，國外的商業(yè)運作模式是否適合中國都是一個疑問；西西項目計劃2004年3月開工，在不到5個月的時間尋求如此大型的買方恐怕不太現(xiàn)實。所以，這種模式實現(xiàn)的機(jī)率很小。2、 項目建成后持有經(jīng)營達(dá)到一定規(guī)模后再銷售： 項目建成后委托一家大型商業(yè)投資管理公司進(jìn)行管理，進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，利用二到三年時間將商業(yè)經(jīng)營規(guī)模做大，并使顧客達(dá)到一定程度的認(rèn)可，再把項目分割銷售。銷售方式為：（1）經(jīng)營由商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)運營，項目實行股份形式，公眾通過采購股份成為所有人，并按照股份比例參與決策及分紅。（2）