溫泉商業(yè)街項目可行性研究報告

合富輝煌咸寧溫泉商業(yè)街工程可行性爭論報告集團標準化工作小組#Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#瑞融地產(chǎn)·【咸寧溫泉商業(yè)街】工程可行性爭論報告工程背景一、工程根本狀況：“溫泉商業(yè)街”工程位于咸寧市溫泉商圈的核心位置，工程東臨咸寧學院溫泉校區(qū)，西面商業(yè)主干道溫泉路，北靠咸寧衛(wèi)校附屬醫(yī)院，南連咸寧市中心醫(yī)院。工程用地范圍內(nèi)，現(xiàn)狀分布有溫泉農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場和大量沿街的零售商業(yè)，區(qū)域內(nèi)人流密集，商業(yè)氣氛深厚，是目前咸寧市商業(yè)最為繁華的核心商業(yè)圈，是咸寧市民逛街購物的首選街區(qū)，工程用地開發(fā)有著有效的商業(yè)人流支撐，具有良好的商業(yè)根底。溫泉商圈做為咸寧市的核心商圈，是咸寧市城市形象的窗口，在咸寧十一五規(guī)劃構建鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心的城市進展目標中，具有舉足輕重的作用，但由于現(xiàn)有溫泉商圈內(nèi)街區(qū)進展不均衡，特別是本工程用地商業(yè)建筑現(xiàn)狀多為臨時搭建和棚戶構造，商業(yè)形態(tài)和形象落后，與溫泉核心商圈的形象不協(xié)調(diào)、不匹配，極大的影響了商圈形象的進一步提升和商圈的進展與壯大。因此本工程的拆遷重建，符合咸寧城市商業(yè)進展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有重塑溫泉商圈形象，提升城市商業(yè)品牌和城市經(jīng)濟的作用。調(diào)查前言：本次市場分析是針對瑞融地產(chǎn)公司·[溫泉商業(yè)街]工程所進展的有針對的市場調(diào)研。為尋求工程進入市場的最有效策略，此次爭論分三部份進展：第一局部咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境爭論分析其次局部咸寧市商業(yè)環(huán)境爭論分析第三局部咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析通過對這三部份市場的爭論分析，為瑞融地產(chǎn)公司的工程開發(fā)運營供給市場論證，為本案的項目前期綜合定位及后期的推廣供給有力的市場支持，。數(shù)據(jù)及資料來源：瑞榕地產(chǎn)·咸寧溫泉工程專案組人員實地調(diào)查數(shù)據(jù)收集報刊、網(wǎng)絡文獻資料收集分析商業(yè)經(jīng)營戶及相關專業(yè)人士訪談咸寧市統(tǒng)計局、咸寧市房產(chǎn)局咸寧市規(guī)劃局、咸寧市土地局第一局部咸寧市城市背景及宏觀環(huán)境爭論分析區(qū)位環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析人口環(huán)境分析旅游環(huán)境分析城市規(guī)劃分析1、位于湘鄂贛三省交匯處，近鄰武漢，依托武漢城市圈，城市進展資源優(yōu)勢明顯：咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，屬江漢平原向江南丘陵的過渡地帶，處在長江黃金水產(chǎn)與京廣鐵路大動脈交匯處和湘鄂贛三省毗鄰的“金三角”地帶；東與黃石市的陽縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰，素有“湖北南大門”之稱。國土面積986111516127111585小組。咸寧市人民政府駐咸安區(qū)溫泉辦事處。808+1”城市圈由“兩軸兩環(huán)三圈四組團一園”組成的空間構造框架中，咸寧市處在嚴密圈的范圍內(nèi)，是武漢城市圈復合型產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)進展縱軸的有機組成局部，是武漢城市圈唯一一個以生態(tài)城市建設為主導的“生態(tài)大花園”。武漢城市圈嚴密圈的城市地位，有助于咸寧依托武漢強大的中心城市資源，尋求與武漢城市的分工合作，進展城市自身的特色產(chǎn)業(yè)，從而做大、做強城市經(jīng)濟，提升咸寧城市的競爭力。2、城市交通興旺，外圍經(jīng)濟聯(lián)系便利、快捷，經(jīng)濟進展根底條件好：咸寧市地處華中腹地，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內(nèi)大路、鐵路、水運三種運輸方式并存。京廣鐵路、１０６、１０７國道、京珠高速大路橫穿南北，長江黃金水道承接東西，市區(qū)距武漢天河機場僅１００余公里，構成了以京珠高速大路為龍頭，以國省道為主干線，通江達海，四通八達的陸、水、空立體交通網(wǎng)絡。咸寧南北交通在全省具有明顯優(yōu)勢，加之滬蓉高速和馬上建設的杭〔州〕瑞〔麗〕、大〔慶〕廣〔州〕兩條高速大路和武廣鐵路客運專用線等交通大動脈在咸寧邊緣和腹地與京珠高速交匯，使咸寧市成為南北向交通與東西向交通溝通的樞紐；天仙赤高速大路建成后，更將使咸寧成為江漢平原大量農(nóng)副產(chǎn)品輸出的重要通道。水運方面：全市現(xiàn)有通航里程５６４公里，其中長江干流航道長１１８公里，深水岸線８６公里，港口４個，港區(qū)１２個，其中長江港區(qū)６個〔赤壁港區(qū)、陸溪口港區(qū)、石礬頭港區(qū)、魚岳港區(qū)、潘家灣港區(qū)、牌洲港區(qū)〕。內(nèi)河港區(qū)及庫區(qū)港區(qū)各３個。共有生產(chǎn)碼頭５８座，泊位８５個。良好的“公、鐵、水”聯(lián)運條件，將加快咸寧城市經(jīng)濟的進展速度，使咸寧市產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢得以發(fā)揮，全市經(jīng)濟社會步入提速進展的快車道。咸寧城市區(qū)位圖及武漢“8+1”城市圈關系圖[小結]：1、從地理區(qū)位上分析，咸寧市處在中國“中部之中“的經(jīng)濟腹地，處在國家“十”字型一級進展軸線長江經(jīng)濟帶和京廣經(jīng)濟帶的交匯處，是南下北上的主要通道，是東西部產(chǎn)業(yè)梯度轉移橋梁和紐帶上的一個重要節(jié)點，區(qū)位戰(zhàn)略地位突出，經(jīng)濟進展具有得天獨厚的優(yōu)勢。可以預見隨著咸寧區(qū)域交通中心地位的進一步確立，其在長江經(jīng)濟帶與京廣經(jīng)濟帶之間承南啟北，東西交互作用的漸漸表達，咸寧的商貿(mào)流通業(yè)必將進入一個的階段，得到進一步的進展。2、從武漢城市圈的進展分析，以武漢為中心，1008+1”城市圈的進展規(guī)劃，必將使武漢與咸寧形成產(chǎn)業(yè)資源上的有效對接，實現(xiàn)經(jīng)濟上的良性互動，推動咸寧經(jīng)濟上的臺階。咸寧城市整體經(jīng)濟的進展，將催生消費經(jīng)濟的熱潮，從而帶動商貿(mào)流通業(yè)的進展。1、國民經(jīng)濟增長快速，產(chǎn)業(yè)構造進一步優(yōu)化，商業(yè)具有可持續(xù)進展的經(jīng)濟根底：202310%，202313GDP7372中咸安區(qū)經(jīng)濟增長更為快速，2023長%。經(jīng)濟進展已進入了良性快速增長的階段。增長〔%〕2023—2023增長〔%〕全市地產(chǎn)生產(chǎn)總值〔萬元〕同比增長〔%〕咸安區(qū)地產(chǎn)生產(chǎn)總值〔萬同比元〕202322510020231025060020233066522023133501632023整步伐加快，工業(yè)進入提速增長階段。2、城市居民收入、消費水平穩(wěn)步增長，持續(xù)增長的消費需求將帶旺整體商業(yè)市場：2023800410179增長%。居民收入呈穩(wěn)步增長趨勢。6115242530—40%的富有階段，消費需求將進入享受型進展階段。2023城市消費品零售額億元，增長%；農(nóng)村消費品零售額億元，增長%。十五期間全市社會消費品零售額20232023一步進展。360%，市場潛在投資力量強：202361%。居民定期儲蓄存款比重大，大量閑余資金積淀在銀行，說明市場投資渠道狹窄，居民的投資理財行為需要引導，因此做為投資產(chǎn)品的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，有著較強的市場潛在購置力。[小結]：1、從經(jīng)濟運行狀況分析，咸寧市的城市經(jīng)濟正處于穩(wěn)步上升的趨勢，商業(yè)進展具有經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定進展的根底和居民收入穩(wěn)步提高的動力，隨著人民生活水平的提高，必將對商品零售業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營業(yè)態(tài)提出更高的要求,因此溫泉商業(yè)街的改造具有城市經(jīng)濟不斷增長的根底和居民消費構造升級的依托。2、大量居民定期儲蓄存款的積淀，為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)供給了潛在的投資市場。本案的開發(fā)銷售有著良好的民間資本依托。〔溫泉城區(qū)〕：費根底：2023252631112成咸安、溫泉兩個相對獨立的老城區(qū)。咸寧市委、市政府駐地溫泉，溫泉城區(qū)是鄂南經(jīng)濟、政治、文化、信息溝通中心，城區(qū)內(nèi)分布著眾多的政府行政機關、事業(yè)單位，大量的政府工作人員，成為溫泉城區(qū)商業(yè)的主力消費群體，因此，溫泉商業(yè)具有強有力消費力的支撐。2、溫泉城區(qū)中高等學校眾多，學生數(shù)量浩大，大量的學生消費需求，將推動商業(yè)市場進一步富強：依據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2023329127173475363880的學生消費群體，構成了溫泉商業(yè)的重要消費力量，有力推動了溫泉城區(qū)商業(yè)的進一步進展。[小結]：1、溫泉城區(qū)具有大量高素養(yǎng)、高消費力量的居民，商業(yè)市場消費根底堅實，因此溫泉商業(yè)街的開發(fā)不但有市場依托，同時在功能上具有迎合消費者高級消費需求，提升溫泉城區(qū)商業(yè)品位的商業(yè)效應。2、強大的學生資源是現(xiàn)有溫泉城區(qū)商業(yè)的重要消費力量之一，因此溫泉商業(yè)街的商業(yè)運營過程中，應充分挖掘學生消費經(jīng)濟，打造學生商業(yè)消費平臺，讓學生經(jīng)濟成為咸寧商業(yè)的增長點。四、旅游環(huán)境分析：1、城市旅游資源豐富，旅游消費經(jīng)濟進入快速增長期：咸寧市是一座具有山水園林特色的中等城市，城市旅游資源豐富，境內(nèi)擁有眾多旅游亮點和精品線路。自然旅游資源以山青、水秀、洞奇、泉溫、桂香、竹翠為主要特色，有著名遐邇的地熱水資源溫泉；秀麗飄逸、風光迷人的省級風景名勝區(qū)星星竹海；著名全國、獨樹一幟的桂花之鄉(xiāng)；鬼斧神工、分布廣泛的自然溶洞；飛瀑流泉、移步易景的省級風景名勝區(qū)陸水湖。人文旅游資源以革命歷史紀念地、古文化遺址而著名，主要有具有考古價值的石器時代古遺址、羊樓洞明清一條街；雄風千古的三國古戰(zhàn)場赤壁；情懷悲壯、感天動地的闖王陵；著名中外的北伐戰(zhàn)斗遺址汀泗橋；奇特雄偉的“131”地下工程以及中國向陽湖文化村等等。經(jīng)過多年的開發(fā)和探究，境內(nèi)一大批旅游景區(qū)景點，正成為國內(nèi)、國際旅游的知名品牌，旅游業(yè)已逐步成為咸寧經(jīng)濟的增長點。目前，咸寧已根本形成了以溫泉為中心，以赤壁、通山為重點，以溫泉商務療養(yǎng)旅游區(qū)、陸水湖度假休閑旅游區(qū)、赤壁文物古跡旅游區(qū)、九宮山避暑旅游區(qū)、嘉魚現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)和青山水庫體育健身旅游區(qū)為框架的“一個中心，兩個重點，六大旅游區(qū)”的旅游格局。在進入8+1市做為生態(tài)旅游城市、將成為武漢的后花園。2023快速。[小結]：1、隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，全國各地的旅游市場消滅了一片熾熱的局面。旅游業(yè)已經(jīng)被中心政府確定為國民經(jīng)濟進展的增長點，它在擴大開放、帶動相關產(chǎn)業(yè)的進展，促進就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟平衡進展以及提高人民生活質量等等很多方面發(fā)揮了越來越重要的作用。咸寧市做為湖北省的生態(tài)旅游城市也將會吸引越來越多的周邊城市居民到寧旅游消費，拉動地方經(jīng)濟的進展，帶動旅游商貿(mào)業(yè)的富強。2、咸寧市區(qū)擁有華中第一泉的溫泉，隨著溫泉谷的開發(fā)建設，咸寧旅游業(yè)將有可能把現(xiàn)有中心城區(qū)周邊的星星竹海、太乙洞、金桂湖等多個旅游景點有機串聯(lián)起來，形成白天游周邊，晚上住溫泉的旅游經(jīng)濟鏈。而溫泉商業(yè)街緊鄰溫泉谷，在地理位置上具有特別優(yōu)勢，在旅游消費熱潮不斷涌動的市場背景下，其開發(fā)建設有利于做活、做大溫泉商圈，提升溫泉商圈的品牌，有效擴大對旅游人流的影響力，通過旅游消費實現(xiàn)“以旅帶商”進而“以商促旅”的良性經(jīng)濟循環(huán)。五、城市規(guī)劃分析：1、城市性質：武漢城市圈三級節(jié)點城市和最具進展?jié)摿Φ闹械壬鷳B(tài)城市以進展高效清潔能源、輕工和生態(tài)旅游等生態(tài)型產(chǎn)業(yè)為主的鄂南綜合性中心城市武漢城市圈的生態(tài)大花園和休閑度假養(yǎng)生及生態(tài)旅游名城鄂南門戶和湘鄂贛邊界區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)物流中心咸寧市政治、經(jīng)濟和文化中心2、城市進展方向——東北向：南北兩區(qū)連續(xù)相向進展，充分實現(xiàn)對接，進一步強化緊湊度和集聚度。拓展方向，主體向東北方向拓展，通過武廣客運專線火車站的建設和銀泉大道以東市工業(yè)區(qū)進展，進一步強化南北兩區(qū)的集聚度，促進組團城市的形成。3、城市總體布局：城市總體布局形態(tài)由“啞鈴”型城市轉變?yōu)椤敖M團式”城市，各組團之間用生態(tài)綠帶相隔，用交通主干道相連，形成分散組團生態(tài)城市的根本框架。[小結]：1、咸寧“生態(tài)旅游名城”和“現(xiàn)代型商貿(mào)物流中心的綜合型城市”的城市性質定位，準確抓住了咸寧所擁有的旅游資源和便捷的交通區(qū)位兩大城市優(yōu)勢，隨著城市產(chǎn)業(yè)分工的明確，咸寧做為區(qū)域生態(tài)型的商貿(mào)物流中心地位將越來越明顯，國民經(jīng)濟增長水平有望進入增長的快車道，商貿(mào)流通業(yè)進展前景良好。2、溫泉、咸安南北兩區(qū)相向進展的城市進展規(guī)劃，將加快咸寧市區(qū)一體化的進程，隨著南北兩區(qū)集聚度的提高，區(qū)域商業(yè)互動性增加，將大大凸顯咸寧中心城區(qū)的商業(yè)地位與競爭力，有效提升城市商業(yè)的輔射力，批發(fā)、零售型商業(yè)市場將更為活潑。其次局部咸寧市商業(yè)環(huán)境爭論分析商圈分析商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查咸寧市城市地形構造呈“亞鈴型”形態(tài)，區(qū)域現(xiàn)狀形成了咸安與溫泉兩個相對獨立的城區(qū)，兩地中心相距6上咸安與溫泉也形成了各自獨立的商業(yè)圈。1、溫泉路商圈商圈簡介V”字型分布，區(qū)域內(nèi)集中了溫泉購物中心、步步高購物廣場、中百倉儲購物廣場等大、中型購物商場，以及大量的品牌專業(yè)、專賣店。由于溫泉城區(qū)是咸寧市政府的所駐地，聚攏了咸寧眾多的機關、事業(yè)單位，依托區(qū)域內(nèi)高素養(yǎng)、高消費力量的政府公務員，該商圈已成為咸寧高檔商業(yè)的集中地，是咸寧市的高級商圈。商圈構成主要商圈：以現(xiàn)有溫泉街道轄區(qū)為核心商業(yè)范圍，以街道內(nèi)的常住居民和學校學生為主力消費購物群體。次要商圈：輻射咸寧大道以北浮山街道轄區(qū)范圍的區(qū)域，分布有浮山街道居民和溫泉開發(fā)區(qū)、市工業(yè)區(qū)工人等消費人群。邊緣商圈：輻射咸安城區(qū)范圍區(qū)域，以咸安區(qū)內(nèi)的高端消費者構成主要消費人群。`2、南大街商圈商圈簡介位于咸安城區(qū)，商圈由南大街、魚水路、懷德路三條街圍合而成，是咸安城區(qū)居民的日常購物消費中心。該商圈根本上以沿街商店經(jīng)營為主，缺乏大、中型的購物商場和品牌專營店，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級，商圈形象落后，屬中低端形態(tài)的商業(yè)圈。商圈構成主要商圈：以現(xiàn)有咸安街道轄區(qū)為核心商業(yè)圈，以街道內(nèi)的常住居民為主力消費購物群體。次要商圈：范圍以浮山街道為主，消費人群以街道內(nèi)居民和溫泉開發(fā)區(qū)的工人為主。邊緣商圈：范圍至溫泉城區(qū)，消費群體以溫泉城區(qū)的低收入人群為主。咸寧商業(yè)業(yè)態(tài)分布表主要商業(yè)形態(tài)代表例如主要分布區(qū)域評價傳統(tǒng)雜貨鋪廣泛分布在各條街道商品陳設雜亂檔次低購物中心溫泉購物中心、步步高購物廣場、文化廣場溫泉路商圈市民購物休閑、時尚中心，購物環(huán)境相對較好專營店利郎、九牧王、太子龍、達芙妮、金利來溫泉商圈店堂裝修好、商品檔次高超市中百超市、武商量販溫泉、咸安各一家大型超市購物環(huán)境好，中、小型超市數(shù)量少，經(jīng)營狀況一般專業(yè)市場特色商業(yè)街

建材溫泉商業(yè)步行街、咸安福寧商業(yè)步行街

溫泉、咸安

專業(yè)類批發(fā)市場少規(guī)模小、環(huán)境一般，經(jīng)營狀況一般，無其它專業(yè)特色街百貨商場百貨商場無無無[小結]：1、從商圈地位分析，溫泉路商圈超過南大街商圈，成為咸寧市的第一商業(yè)圈，但溫泉商圈現(xiàn)有品牌商業(yè)與低端小商業(yè)市場并存的商業(yè)現(xiàn)狀，與其第一商圈的地位形成較大的反差，不利于商圈形象的進一步提升，因此，重改造現(xiàn)有商業(yè)格局，重塑溫泉商圈的品牌形象，將有利于擴大溫泉商圈的商業(yè)影響力、輻射力，促進咸寧整體商業(yè)市場的進展。2、從整體商業(yè)市場分析，咸寧市的商業(yè)市場還不成熟，業(yè)態(tài)分布零亂、無序，現(xiàn)階段的成型商業(yè)根本上集中在溫泉路商業(yè)圈與南大街商業(yè)圈上，其它街區(qū)鮮見成行成市的商業(yè)，行業(yè)的集合經(jīng)營特征不明顯，城市尚未形成有特色的商業(yè)街區(qū)，缺乏主題型的商業(yè)。因此，本案主題商業(yè)街區(qū)的開發(fā)將以其獨特的商業(yè)形象，引爆市場。3、從行業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析，行業(yè)業(yè)態(tài)分布尚不健全，市場缺乏商場百貨與數(shù)碼通訊電子類產(chǎn)品的有效供給，本案的商業(yè)開發(fā)有效填補了溫泉商業(yè)市場存在的空白，存在極大的市場需求。4、從專業(yè)商業(yè)市場分析，由于咸寧在地理位置上鄰近武漢，地緣上的相近性使專業(yè)類批發(fā)市場的商業(yè)影響力根本在武漢的屏蔽之下，輻射力有限，市場缺乏大規(guī)模專業(yè)批發(fā)市場的商業(yè)土壤。因此，專業(yè)批發(fā)市場的開發(fā)規(guī)模不宜太大5、從商業(yè)經(jīng)營狀況分析，步行街二樓、文化廣場二樓店面轉讓頻繁、聚富時代廣場二樓空置的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)象，說明咸寧市民的逛街購物習慣以一層平面為主，對立體型商業(yè)有排斥心理，因此在立體型商業(yè)的規(guī)劃設計上宜實行差異化經(jīng)營策略，有機引導消費者的購物習慣。三、溫泉路商圈商鋪租賃調(diào)查：淦河路商業(yè)調(diào)查表：店名 經(jīng)營行業(yè)

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租金〔元〕 月租金 經(jīng)營狀況淦河路北區(qū)商業(yè)〔調(diào)查挨次由藍海酒店——花壇〕卡斯高鞋類中高2532023/月80一般咸寧特產(chǎn)副食品中158500/月33差頂好飾品飾品中低10500/月50良好九牧王服裝高2002012023/月60一般雅戈爾服裝高80107000/月一般淦河路南區(qū)商業(yè)〔調(diào)查挨次由藍海酒店——花壇〕452/年花店花卉中低20350/月良金蘋果運動休閑中低120109/年差七匹狼運動服飾中302023/月67一般SHE服裝3031500/月50一般服裝中高90萬/年51一般達芙妮鞋中高3031500/月50良步森服裝中高605000/月83一般溫泉路商業(yè)調(diào)查表店名 經(jīng)營行業(yè) 步行街沿溫泉路商業(yè)

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租金〔元〕 月租金 經(jīng)營狀況群豪精英男裝 服裝 高檔 80 12萬/年 125 良步行街內(nèi)街一樓商業(yè)ICE服飾 浪漫一身 時代褲行

中檔 35中檔 35中低檔 35

24000/年 一般28000/年 良28000/年 一般步行街內(nèi)街二樓商業(yè)璦瑋瑋女裝中檔5215000/年24轉讓灰鼠女裝中檔7025000/年30轉讓夢幻河馬女裝中低檔7025000/年30轉讓32服飾中低檔3514000/年33轉讓組黛富妮床上用品中高檔10010/年83一般誠信男裝服裝中檔809/年94一般賓女皮鞋鞋中檔334/年101良花壇——茶花街商業(yè)〔調(diào)查挨次由花壇起〕金門街商業(yè)溫泉路商業(yè)調(diào)查表花壇——茶花街商業(yè)〔調(diào)查挨次由花壇起〕金門街商業(yè)有用面積門面寬度店名經(jīng)營行業(yè)商品檔次租金〔元〕月租金經(jīng)營狀況〔m2〕〔米〕本案沿街商業(yè)維康藥房醫(yī)藥中364000/月111賣得快服裝中低檔365/年116火玫瑰女裝中低檔365/年116波絲登服裝高10075/年42一般卡朱米服裝中高10074/年33一般味添面館飲食中170萬/年42差夢潔家紡床上用品高808萬/年36良天逸童裝服裝中1837000/年33一般藥店醫(yī)藥中低5062/年33差如意超市超市中低709萬/年18差[小結]：1、從經(jīng)營業(yè)態(tài)分析，服裝與鞋類占大多數(shù)，大型百貨與數(shù)碼通訊類商業(yè)少。2、從商品檔次分析，溫泉路東、西兩面街的經(jīng)營檔次不均衡。淦河路、溫泉路西面街品牌店多，商業(yè)檔次高；溫泉路東面街，由于商業(yè)建筑多為臨時建筑，經(jīng)營業(yè)態(tài)較為低級。3、從消費層次分析，以機關、事業(yè)單位上班族〔包括咸安區(qū)〕與學生消費為主。4、 從經(jīng)營面積分析，一般商業(yè)經(jīng)營面積多為30—40平方米的單店為主，品牌專賣店則由2-3個單店組成，經(jīng)營面積多為70—100平方米，相對較大。5、從租金水平分析，溫泉路沿街租金水平最高，本案沿街店面租金高達116/m2/月，內(nèi)街租60/m2/30/m2/月左50—60/m2/月區(qū)間，租金水平由西向東呈增長趨勢，靠近花壇的80/m2；溫泉南路〔花壇向南路段〕由于商業(yè)氣氛相對較差，租金水平30—40/m2/月區(qū)間。6、從經(jīng)營狀態(tài)看：目前經(jīng)營狀況一般，普遍感到生意難作，有經(jīng)營上的壓力，因此從這個角度講，商鋪的升值潛力可能會因供量的增加而沖談，價格提升已經(jīng)陷入逆境，缺乏商業(yè)業(yè)績的持續(xù)增長支撐。[提示]1、溫泉商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)和消費人群構造的綜合分析說明，溫泉商圈目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，導致同業(yè)競爭加劇，因此溫泉商業(yè)街的改造宜立足現(xiàn)有政府工作人員與學生兩大消費群體，在提升整體街區(qū)商業(yè)品位的同時，有機營造學生特地消費街區(qū)，打造多業(yè)態(tài)經(jīng)營的復合商業(yè)模式，實現(xiàn)與其它商業(yè)形態(tài)的良性互動。2、假設按本案街區(qū)現(xiàn)有的租金標準作為目前投資本案商鋪租金的年收益，參照國際通行的商鋪1：150817000/m210000/m24500/m2。第三局部咸寧市在售商業(yè)物業(yè)分析一、在售商業(yè)物業(yè)個案相關信息1、溫泉城區(qū)№1、案 名：溫泉潛山商業(yè)步行街位 置：淦河大道168號規(guī) 模：總建45000m2，由15幢三層商鋪組成，商鋪數(shù)量總計500余套，街區(qū)長度508m。整體定位：財寶盛宴·城市的生活樂趣功能定位：以餐飲、購物、休閑消遣為主，配以少量家飾家電、通訊科技和文化用品，具體規(guī)劃為以下四個功能分區(qū)：№1：亞洲精選美食餐飲區(qū)〔4#、11#、12#、15#〕№2：香榭里步行購物街區(qū)〔1#、2#、3#、5#、6#〕№3：錫耶那度假休閑中心區(qū)〔7#、8#、9#、13#〕№4：奧爾良下沉式時尚廣場區(qū)〔10#、14#〕配套及路網(wǎng)規(guī)劃：14m；47〔150個車位〕；321營銷推廣賣點：№1、區(qū)位：工程毗鄰建設中的溫泉谷休閑度假山莊，且四周街區(qū)形象好。№2VIP35%。№38%?！?、招商政策：實行統(tǒng)一的招商、統(tǒng)一的經(jīng)營治理。價 格：一層均價7000元/m2；二層均價4000元/m2；三層均價2800元/m2。單套面積范圍：20m2～500m240m2～60m2目前銷售狀況：3#、6732#、5#7980%1111工程進度：20233客源分析：以本地投資者為主，少量下轄其他縣區(qū)及武漢投資者。№2、案 名：步行街二期位 置：淦河大道與溫泉路交匯處規(guī) 模：總建23000余m2，由2幢入口四層分體商鋪、2幢3層分體商鋪、3幢4層商鋪〔第四層為辦公樓或住宅〕共計7幢建筑組成；商鋪數(shù)量200余套，整體定位：馬上有專業(yè)營銷籌劃公司進駐，工程整體包裝定位尚未確定。功能定位：以服飾、鞋類為主，入口處沿街商鋪輔以少量品牌快餐連鎖、休閑餐飲店。配套及路網(wǎng)規(guī)劃：在街區(qū)兩側二層及三層分別架設兩條過街天橋，形成環(huán)形路網(wǎng)。營銷推廣賣點：№1、區(qū)位：工程地處溫泉區(qū)繁華商業(yè)核心地段№2、招商：通過與知名品牌的快餐店的簽約意向洽談，意圖進一步聚攏人氣，目前正在洽談的包括KFC價 格：未確定，目前預約登記中的1#、2#兩幢估量價格為一層18000元/m2，二層7500～8000元/m23500～4000/m2。單套面積范圍：60m2～80m2目前銷售狀況：預約登記中1#、2#樓已經(jīng)封頂；其余在建。2、咸安區(qū)№3、案 名：大富源商業(yè)中心位 置：咸安區(qū)原咸寧賓館舊址規(guī) 模：占地25000m2，總建80000m2。整體定位：國際化休閑、消遣商業(yè)中心功能定位：№1、百貨精品廣場※－1F：超市、地下停車場※1F：品牌專賣、彩妝、黃金珠寶、手表、銀行、通訊※2F：女裝、鞋類、快餐店※3F：男裝、女裝、箱包※4F：運動品牌服裝、體育用品、家紡、童裝童玩※5F：休閑餐飲№2、家電數(shù)碼廣場－地上五層，以家電和通訊科技產(chǎn)品為主，主力店待定?！?、3121F-3F配套及路網(wǎng)規(guī)劃：5000m23000m23每層兩部扶梯。營銷推廣賣點：№1、區(qū)位：地處咸安區(qū)人口密集區(qū)，交通便利?！?MALL№3、獨立產(chǎn)權商鋪№4、招商：“旗艦店帶動二級店”的招商模式；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營治理。價 格：未確定目前銷售狀況：20233№4、案 名：寧虹大市場位 置：咸安區(qū)永安大道34號〔原燃料公司南山煤廠〕規(guī) 模：占地32023m2整體定位：咸寧市最大的、最高檔的菜場及批發(fā)市場功能定位：地下為菜市場、地面商店規(guī)劃為摩托車、電腦、文體市場三個區(qū)營銷推廣核心賣點：№1、規(guī)劃的專業(yè)性及唯一性№210100同時也意味著“終端消費－租賃”鏈條得到了優(yōu)化。№3、投資回報率高，菜市場攤位即買即收租金?！?、咸寧市政府重點招商工程、咸寧市政府民心工程。價 格：菜場攤位依據(jù)肉類海鮮、蔬菜、干貨等分區(qū)依次為萬元/個、萬元/個和萬元/個；地面零售店一層單價在6000元/m2～7500元/m2之間；二層單價為4500元/m2。單套面積范圍：3m2/60m2～70m220-30m2目前銷售狀況：60%。工程進度：20231128客源分析：主要為本地投資者和自營戶?！?、案 名：世紀城位 置：咸安區(qū)火車站對面轉盤規(guī) 模：規(guī)劃6幢住宅，1F-2F為單層商鋪，總計230套。規(guī)劃商業(yè)總建13000余平。價 格：1F單價在4300元/m2～5000元/m2之間；2F為1600元/m2。面 積：單套面積范圍在20m2～120m2之間，主力面積區(qū)間為40m2～60m2之間。工程進度：20233銷售進度4420，占總量的%。去 化：№1、主力面積：40m2～60m2之間?！?、主力總價：22～30№3、位 置：合同銷售中的44套有42套為底層商鋪，占%。客源分析：本